07投資估算-監(jiān)理造價(jià)-在線

第七章

投資估算及案例分析項(xiàng)目投資估算概述項(xiàng)目總投資及其構(gòu)成項(xiàng)目總投資是指建設(shè)項(xiàng)目從籌建期間起到項(xiàng)目全部建成投產(chǎn)所需的全部投資費(fèi)用。包括建設(shè)投資、建設(shè)期借款利息和流動(dòng)資金三部分。項(xiàng)目計(jì)算期具體又分為建設(shè)期和生產(chǎn)期兩個(gè)階段。開(kāi)始建設(shè)年份到竣工投產(chǎn)為止所經(jīng)歷的時(shí)間,經(jīng)驗(yàn)和實(shí)際確定建成投產(chǎn)年份起至項(xiàng)目報(bào)廢為止所經(jīng)歷的時(shí)間。固定資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命周期。按照資本保全原則和財(cái)務(wù)制度科目的規(guī)定，投資項(xiàng)目在建成交付使用時(shí)，項(xiàng)目投入的資金分別形成固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、其它資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)。固定資產(chǎn)是指企業(yè)使用期限超過(guò)1年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。（具有實(shí)物形態(tài)）無(wú)形資產(chǎn)是長(zhǎng)期使用而沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)，包括專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)和著作權(quán)等。不能計(jì)入工程成本（有償取得）土地征用及補(bǔ)償費(fèi)的資產(chǎn)歸類(lèi)問(wèn)題土地出讓金實(shí)際上土地使用權(quán)的有償價(jià)格，而非土地所有權(quán)，并且，土地的使用權(quán)是有時(shí)間限制的。按照企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按照規(guī)定期限分期攤銷(xiāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的帳面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的帳面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本，待工程完工后，一并轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)——房屋及建筑物”。因此，一般而言，土地使用權(quán)在建造房屋及建筑物前，記入“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”，并按期攤銷(xiāo)；在建造房屋及建筑物時(shí)，將“無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”的帳面價(jià)值轉(zhuǎn)入在建工程；在房屋及建筑物完工后，土地使用權(quán)成本隨房屋及建筑物工程成本，一同轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)——房屋及建筑物”，不單獨(dú)作為“固定資產(chǎn)——土地”、或者無(wú)形資產(chǎn)核算。其他資產(chǎn)：指流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)，如長(zhǎng)期待攤費(fèi)用。（運(yùn)營(yíng)期間計(jì)入當(dāng)期損益。包括籌建期間的工資、職工培訓(xùn)費(fèi)用，生產(chǎn)準(zhǔn)備費(fèi)、出國(guó)人員費(fèi)、樣品樣機(jī)購(gòu)置費(fèi)等）流動(dòng)資金：運(yùn)營(yíng)期內(nèi)占用并周轉(zhuǎn)使用的運(yùn)營(yíng)資金，不包括臨時(shí)性營(yíng)運(yùn)資金。等于流動(dòng)資產(chǎn)減去流動(dòng)負(fù)債。流動(dòng)資產(chǎn)包括存貨、庫(kù)存現(xiàn)金、應(yīng)收帳款和預(yù)付帳款。流動(dòng)負(fù)債包括應(yīng)付賬款和預(yù)收賬款。工程費(fèi)用工程建設(shè)其它費(fèi)用其其其其其其他他他他他他資資資資資資產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)預(yù)預(yù)預(yù)預(yù)預(yù)預(yù)預(yù)預(yù)備備備備備備備備費(fèi)費(fèi)費(fèi)費(fèi)費(fèi)費(fèi)費(fèi)費(fèi)工程費(fèi)用工程建設(shè)其它費(fèi)用其他資產(chǎn)預(yù)備費(fèi)（1）固定資產(chǎn)投資由工程費(fèi)用、工程其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用三部分構(gòu)成。①工程費(fèi)用。主要是指項(xiàng)目建設(shè)中所花費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的那部分費(fèi)用。包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)和安裝工程費(fèi)等。②工程其他費(fèi)用。工程建設(shè)其他費(fèi)用是按規(guī)定應(yīng)在項(xiàng)目投資中支付，并列入建設(shè)項(xiàng)目總造價(jià)的費(fèi)用。③預(yù)備費(fèi)用。包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。建設(shè)期借款利息，這部分利息應(yīng)作為資本化利息計(jì)入固定資產(chǎn)原值。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅流動(dòng)資金流動(dòng)資金是指項(xiàng)目建成后企業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程中處于生產(chǎn)和流通領(lǐng)域、供周轉(zhuǎn)使用的資金。等于流動(dòng)資產(chǎn)減去流動(dòng)負(fù)債。7.1.2投資估算深度與要求不同階段對(duì)投資估算的允許誤差。（機(jī)會(huì)研究、初步可研、可研、項(xiàng)目評(píng)估階段）7.1.3估算依據(jù)和作用7.2.1固定資產(chǎn)投資估算當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的各類(lèi)法規(guī)性文件如概算定額、預(yù)算定額、單位估價(jià)表、各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格指數(shù)、調(diào)價(jià)辦法及系數(shù)等。1）建筑工程費(fèi)用估算單位建筑工程投資估算法：如普通民用建筑的單方造價(jià)“元/平方米”；星級(jí)賓館的標(biāo)準(zhǔn)客房單位造價(jià)“萬(wàn)元/間”；醫(yī)院的住院病床單位造價(jià)“元/床”等。單位實(shí)物工程量投資估算法：?jiǎn)挝粚?shí)物工程量的投資乘以實(shí)物工程總量計(jì)算。概算指標(biāo)投資估算法：概算編制辦法7.2投資估算方法2）設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)用估算設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)=設(shè)備原價(jià)+設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)①?lài)?guó)內(nèi)設(shè)備的價(jià)格估算國(guó)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備：設(shè)備購(gòu)置費(fèi)=設(shè)備出廠價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)（設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)按運(yùn)雜費(fèi)率和設(shè)備出廠價(jià)的百分比計(jì)算。國(guó)產(chǎn)非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備：設(shè)備購(gòu)置費(fèi)=設(shè)計(jì)費(fèi)+生產(chǎn)成本+計(jì)劃稅金+計(jì)劃利潤(rùn)+運(yùn)雜費(fèi)。（2）進(jìn)口設(shè)備的價(jià)格估算FOB（free

on

board）CIF(cost,insurance,freight)①到岸價(jià)格估算②設(shè)備從屬費(fèi)用增值稅=（進(jìn)口設(shè)備到岸價(jià)*人民幣外匯牌價(jià)+進(jìn)口關(guān)稅+消費(fèi)稅）*增值稅稅率銀行手續(xù)費(fèi)=合同貨價(jià)(FOB價(jià))*銀行手續(xù)費(fèi)率外貿(mào)手續(xù)費(fèi)=到岸價(jià)格*外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率③國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=到岸價(jià)格*國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)率例1:某公司從國(guó)外進(jìn)口一套機(jī)電設(shè)備,重量1500噸，離岸價(jià)為400萬(wàn)美元.其他有關(guān)費(fèi)用參數(shù)為:國(guó)際運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為360美元/噸;海上運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)率為0.266%;銀行財(cái)務(wù)費(fèi)率為0.5%;外貿(mào)手續(xù)費(fèi)為1.5%;關(guān)稅稅率為

22%;增值稅的稅率為17%;美元的銀行牌價(jià)為8.27元人民幣,設(shè)備的國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)費(fèi)率位2.5%;現(xiàn)對(duì)這套設(shè)備進(jìn)行估價(jià).進(jìn)口設(shè)備貨價(jià)=400*8.27=3308萬(wàn)元國(guó)際運(yùn)費(fèi)=360*1500*8.27=446.6萬(wàn)元國(guó)外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)=(3308+446.6)*0.266%=10萬(wàn)元進(jìn)口關(guān)稅=(3308+446.6+10)*22%=828.2萬(wàn)元增值稅=(3308+446.6+10+828.2)*17%=780.8萬(wàn)元銀行財(cái)務(wù)費(fèi)=3308*0.5%=16.5萬(wàn)元外貿(mào)手續(xù)費(fèi)=(3308+446.6+10)*1.5%=56.5萬(wàn)元進(jìn)口設(shè)備原價(jià)=3308+446.6+10+828.2+780.8+16.5+56.5=5446.6萬(wàn)元設(shè)備估價(jià)=5446.6*(1+2.5%)=5582.8萬(wàn)元3）安裝工程費(fèi)用估算（安裝工程定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）工器具及生產(chǎn)家具購(gòu)置費(fèi)（沒(méi)有達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的儀器設(shè)備與工具、器具和生產(chǎn)家具）：以設(shè)備購(gòu)置費(fèi)為計(jì)算基數(shù)安裝工程費(fèi)=實(shí)物工程量*安裝費(fèi)用指標(biāo)4）工程建設(shè)其他費(fèi)用估算-P14（2

具體科目與取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)隨時(shí)變動(dòng)）與工程建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用生產(chǎn)準(zhǔn)備費(fèi)·工程費(fèi)用·工程其他費(fèi)用5）預(yù)備費(fèi):主要指設(shè)計(jì)變更及施工過(guò)程中可能增加的工程量基本預(yù)備費(fèi)=（工程費(fèi)用+其他費(fèi)用）×基本預(yù)備費(fèi)率費(fèi)率在可行性研究階段一般是取5%～15%。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)通常要計(jì)算調(diào)價(jià)和漲價(jià)兩部分的價(jià)差。建設(shè)期（n）的漲價(jià)預(yù)備費(fèi)的計(jì)算公式為：I

t_是第t年的建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)之由上可知，固定資產(chǎn)投資額的估算數(shù)為：建設(shè)投資=工程費(fèi)用+工程其他費(fèi)用+預(yù)備費(fèi)用。固定資產(chǎn)投資總額=固定資產(chǎn)投資額+投資方向調(diào)節(jié)稅+建設(shè)期利息。固定資產(chǎn)原值=工程費(fèi)用+土地費(fèi)用+預(yù)備費(fèi)用+固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅+建設(shè)期利息。7.2.2建設(shè)期利息例2：某項(xiàng)目向銀行借款2000萬(wàn)元，年利率為8%，按季復(fù)利計(jì)息，借款期限5年。試計(jì)算該項(xiàng)目借款的實(shí)際利率。設(shè)i為貸款的實(shí)際利率，已知r=8%，m=4，則下面的關(guān)系式成立：由于在建設(shè)期內(nèi)項(xiàng)目一般不可能有經(jīng)濟(jì)效益，故在建設(shè)期內(nèi)的每一個(gè)計(jì)息周期中所產(chǎn)生的貸款利息都應(yīng)加入貸款本金之中，在下一個(gè)計(jì)息周期一并計(jì)算應(yīng)償付的利息，并最終都進(jìn)入到固定資產(chǎn)投資總額。計(jì)算公式為：年初借款本息累計(jì)=上一年年初借款本息累計(jì)+上年借款+上年應(yīng)計(jì)利息。例3：某新建項(xiàng)目,建設(shè)期為3年,分年均衡貸款,第一年貸款300萬(wàn)元,第二年貸款600萬(wàn)元,第三年貸款400萬(wàn)元,年利率為12%,計(jì)算期內(nèi)只計(jì)息不支付,計(jì)算項(xiàng)目建設(shè)期貸款利息.Q1=300*1/2*12%=18萬(wàn)元Q2=(300+18+600/2)*12%=74.16萬(wàn)元Q3=(318+74.16+600+400/2)*12=143.06萬(wàn)元建設(shè)期貸款利息=18+74.16+143.06=235.22萬(wàn)元7．2．3流動(dòng)資金構(gòu)成與估算（1）流動(dòng)資金的構(gòu)成流動(dòng)資金是指運(yùn)營(yíng)期內(nèi)長(zhǎng)期占用并周轉(zhuǎn)使用的營(yíng)運(yùn)資金,不包括運(yùn)營(yíng)中需要的臨時(shí)性營(yíng)運(yùn)資金。維持周轉(zhuǎn)，如以購(gòu)置企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需的原材料、燃料、動(dòng)力，支付職工工資，以及作為生產(chǎn)中的周轉(zhuǎn)資金而被占用于制品、半成品、產(chǎn)成品上，在投產(chǎn)前需要預(yù)先墊支的資金。周轉(zhuǎn)過(guò)程中改變自身的實(shí)物形態(tài)，價(jià)值也隨著實(shí)物形態(tài)的變化而轉(zhuǎn)移到新產(chǎn)品中，并隨著產(chǎn)品銷(xiāo)售的實(shí)現(xiàn)而收回。是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中用于周轉(zhuǎn)的長(zhǎng)期占用資金。（2）分項(xiàng)詳細(xì)估算法原理為：流動(dòng)資金=流動(dòng)資產(chǎn)－流動(dòng)負(fù)債流動(dòng)資產(chǎn)=現(xiàn)金+應(yīng)收賬款+存貨+預(yù)付帳款流動(dòng)負(fù)債=應(yīng)付賬款+預(yù)收帳款（一個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)需要償還的各種債務(wù)）流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債各項(xiàng)的計(jì)算公式如下：周轉(zhuǎn)次數(shù)=360/最低周轉(zhuǎn)天數(shù)①②注意是經(jīng)營(yíng)成本而非銷(xiāo)售收入③存貨=外購(gòu)原材料+在產(chǎn)品+產(chǎn)成品其中：外購(gòu)原材料、燃料=年外購(gòu)原材料、燃料費(fèi)/周轉(zhuǎn)次數(shù)在產(chǎn)品=（年外購(gòu)原材料、燃料及動(dòng)力費(fèi)用+年工資及福利費(fèi)+年修理費(fèi)+年其他制造費(fèi)用）/在產(chǎn)品周轉(zhuǎn)次數(shù)產(chǎn)成品=(年經(jīng)營(yíng)成本-年?duì)I業(yè)費(fèi)用)/產(chǎn)成品周轉(zhuǎn)次數(shù)企業(yè)對(duì)外銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)尚未收回的資金。⑤應(yīng)付賬款=（年外購(gòu)原材料、燃料及動(dòng)力費(fèi)用）/周轉(zhuǎn)次數(shù)⑥預(yù)收帳款==預(yù)收的年?duì)I業(yè)收入金額/預(yù)收帳款周轉(zhuǎn)次數(shù)（考慮的不多）這樣，項(xiàng)目所需流動(dòng)資金總額可計(jì)算為：流動(dòng)資金=現(xiàn)金+存貨+應(yīng)收帳款+預(yù)付帳款－應(yīng)付帳款－預(yù)收帳款。④預(yù)付帳款=外購(gòu)商品或服務(wù)年費(fèi)用金額/預(yù)付帳款周轉(zhuǎn)次數(shù)（3）擴(kuò)大指標(biāo)估算方法其基本原理是參考同類(lèi)企業(yè)流動(dòng)資金占銷(xiāo)售收入、經(jīng)營(yíng)成本的比例，或者單位產(chǎn)量占用流動(dòng)資金的數(shù)額估算。流動(dòng)資金=擬建項(xiàng)目某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)×流動(dòng)資金與該指標(biāo)的比例①按產(chǎn)值或銷(xiāo)售收入的資金率估算。流動(dòng)資金額=年產(chǎn)值（或年銷(xiāo)售收入額）×產(chǎn)值（或銷(xiāo)售收入）資金率[例4]已知某項(xiàng)目的年產(chǎn)值為30000萬(wàn)元，其類(lèi)似企業(yè)百元產(chǎn)值的流動(dòng)資金占用額35元，則該項(xiàng)目的流動(dòng)資金額應(yīng)為：流動(dòng)資金額=30000×35%=10500（萬(wàn)元）②按經(jīng)營(yíng)成本或總成本資金率估算計(jì)算公式為：流動(dòng)資金額=年經(jīng)營(yíng)成本（或總成本）×經(jīng)營(yíng)成本（總成本）資金率③按固定資產(chǎn)價(jià)值資金率估算公式為：流動(dòng)資金額=固定資產(chǎn)價(jià)值總額×固定資產(chǎn)價(jià)值資金率④按單位產(chǎn)量資金率估算：公式為：流動(dòng)資金額=年生產(chǎn)能力×單位產(chǎn)量資金率流動(dòng)資金屬于長(zhǎng)期性(永久性)流動(dòng)資產(chǎn)，流動(dòng)資金的籌措可通過(guò)長(zhǎng)期負(fù)債和資本金(一般要求占30％)的方式解決。流動(dòng)資金一般要求在投產(chǎn)前一年開(kāi)始籌措，為簡(jiǎn)化計(jì)算，可規(guī)定在投產(chǎn)的第一年開(kāi)始按生產(chǎn)負(fù)荷安排流動(dòng)資金需用量。其借款部分按全年計(jì)算利息，流動(dòng)資金利息應(yīng)計(jì)入生產(chǎn)期間財(cái)務(wù)費(fèi)用，項(xiàng)目計(jì)算期末收回全部流動(dòng)資金(不含利息)。例5：某建設(shè)項(xiàng)目的工程費(fèi)與工程建設(shè)其他費(fèi)的估算額為52180萬(wàn)元,預(yù)備費(fèi)為

5000萬(wàn)元,建設(shè)期3年。3年的投資比例是：第一年20%，第二年55%，第三年25%，第四年投產(chǎn)。建設(shè)投資中自有資金和貸款均按投資比例投入。該項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資來(lái)源為自有資金和貸款。貸款總額為40000萬(wàn)元，年利率為6.84%。建設(shè)項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后，全廠定員為1100人，工資和福利費(fèi)按照每人每年7200元估算。每年其他費(fèi)用為860萬(wàn)元，（其中其他制造費(fèi)用為660萬(wàn)元）。年外購(gòu)原材料、燃料、動(dòng)力費(fèi)估算為19200萬(wàn)元。年經(jīng)營(yíng)成本為21000萬(wàn)元，年修理費(fèi)占經(jīng)營(yíng)成本10%。各項(xiàng)流動(dòng)資金最低周轉(zhuǎn)天數(shù)分別為：應(yīng)收帳款30天，現(xiàn)金40天，應(yīng)付帳款為30天，存貨為40天。為計(jì)算簡(jiǎn)單起見(jiàn)，不考慮預(yù)付帳款和預(yù)收帳款。問(wèn)題：1.估算建設(shè)期的貸款利息。用分項(xiàng)詳細(xì)估算法估算擬建項(xiàng)目的流動(dòng)資金。估算擬建項(xiàng)目的總投資。問(wèn)題1：估算建設(shè)期利息每年投資的借款本金數(shù)額計(jì)算：第一年：40000*20%=8000萬(wàn)元第二年：40000*55%=22000萬(wàn)元第三年：40000*25%=10000萬(wàn)元建設(shè)期每年應(yīng)計(jì)利息計(jì)算第一年貸款利息=（0+8000/2）*6.84%=273.6萬(wàn)元第二年貸款利息=（8000+273.6+22000/2）*6.84%=1318.31萬(wàn)元第三年貸款利息=（8000+273.6+22000+1318.31+10000/2）*6.84%=2502.89萬(wàn)元建設(shè)期利息合計(jì)=273.6+1318.31+2502.89=4094.8萬(wàn)元問(wèn)題2：用分項(xiàng)詳細(xì)估算法估算項(xiàng)目的流動(dòng)資金（1）應(yīng)收賬款＝年經(jīng)營(yíng)成本／應(yīng)收賬款年周轉(zhuǎn)次數(shù)?，F(xiàn)金=（年工資福利費(fèi)+其他費(fèi)用

）/年周轉(zhuǎn)次數(shù)存