商百SHOPPING-MALL項(xiàng)目營銷策劃書(25doc)

前言引入復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)，打造人無我有的全新消費(fèi)體驗(yàn)——SHOPPING-MALL登陸商丘！SHOPPINGMALL是當(dāng)今歐美流行的商業(yè)模式，目前在國內(nèi)各大城市紛紛上演，中文意為一站式休閑購物中心，是商業(yè)零售方式的新生代。1989年，世界第一家SHOPPINGMALL在加拿大開業(yè)，此后在世界各地迅速開展，以復(fù)合式商業(yè)經(jīng)營溶合了各業(yè)態(tài)的特征，以百貨店、大型超市等為龍頭，配有各種專賣店、專業(yè)店和大型停車場。已經(jīng)成為許多國家現(xiàn)代城市零售格局中具有代表性的集聚形態(tài)。目前,無論是歐美興旺國家還是新近崛起的開展中國家,SHOPPINGMALL已成為現(xiàn)代城市零售方式中具有代表性的組成局部。據(jù)美國有關(guān)部門資料說明,1994年美國銷售額中的50%是從SHOPPINGMALL獲得的。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，迄今為止，購物中心是全球范圍內(nèi)提供有效供貨和效勞的最正確方式。SHOPPING-MALL兼具購物、休閑、娛樂等多重功能，可以在休閑的過程中延長消費(fèi)時(shí)間和消費(fèi)頻率，可在購物過程中體驗(yàn)到休閑的樂趣，因而具備一般購物場所難以匹敵的向心力和旺盛人氣，因此SHOPPING-MALL往往成為一個(gè)城市的龍頭消費(fèi)地帶，具備地標(biāo)性的商業(yè)效應(yīng)。本工程位于得天獨(dú)厚的市中心地帶，商業(yè)根底與消費(fèi)根底雄厚，交通便捷，同時(shí)依托商丘百貨大樓這一極具號(hào)召力的商業(yè)場所，以及周邊極其優(yōu)越的配套設(shè)施、大型城市綠地等無可復(fù)制的根底優(yōu)勢，使本工程具備了打造商丘首屈一指的國際級(jí)休閑購物中心的絕對條件，在商丘市商業(yè)開展形態(tài)尚缺乏創(chuàng)新的情況下，本工程將以一種全新的高度，大手筆的尺度，成為整個(gè)商丘商業(yè)開展的領(lǐng)航者，第一的龍頭旺地、第一的購物空間、第一的消費(fèi)環(huán)境、第一的高貴尺度、第一的商業(yè)模式……把商丘人帶入一種與國際接軌的最前沿的消費(fèi)時(shí)代，通過本工程超前的規(guī)劃、讓人耳目一新的極富吸引力的休閑消費(fèi)形態(tài)形成地標(biāo)性的商業(yè)設(shè)施，形成無法超越的差異化魅力，從而對眾多投資客和經(jīng)營商家形成強(qiáng)有力的拉動(dòng)。另外根據(jù)商業(yè)設(shè)施中人流貫穿之原那么，須盡可能防止人流斷層和流通死角，因此須在原總平設(shè)計(jì)的根底上進(jìn)行合理改動(dòng)，促成內(nèi)外店商業(yè)氣氛的平衡，并且利用通道和內(nèi)部流通環(huán)境的改善規(guī)劃，形成對外部人流的吸引，將內(nèi)外部人氣自然銜接，保證整個(gè)商業(yè)體系的均衡開展，保證商業(yè)價(jià)值的最大化挖掘。我司骨干人員具備著豐富的店面營銷經(jīng)驗(yàn)，曾經(jīng)造就無數(shù)商業(yè)地產(chǎn)奇跡，并成功主持過廈門SHOPPING-MALL-不夜城的全程籌劃與銷售，相信本工程的重磅出擊必將引起市場轟動(dòng)，成為萬眾矚目的商業(yè)焦點(diǎn)，成就商丘市首屈一指威鎮(zhèn)四方的名店王朝！Contents第一局部市場分析篇第二局部定位規(guī)劃篇第三局部廣告推廣篇第四局部銷售策略篇第一局部市場分析篇第一章：宏觀市場概要商丘城市概況〔一〕地理文化商丘位于河南省最東部，轄梁園、睢陽兩區(qū)和夏邑、虞城、寧陵、柘城、睢縣、民權(quán)六縣，代管縣級(jí)永城市，全市總面積10704平方公里，人口800萬，其中市區(qū)面積已達(dá)83平方公里，城市人口78萬。商丘是豫東門戶，地處蘇魯豫皖交界處，地理位置優(yōu)越，是重要的物資集散地和商貿(mào)中心，是我國中西部地區(qū)與東南沿海地區(qū)的結(jié)合部，是亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)帶與京九經(jīng)濟(jì)帶的交匯處，是河南實(shí)施“東引西進(jìn)〞戰(zhàn)略地橋頭堡。商丘是中華民族的發(fā)祥地之一。1986年被確定為全國歷史文化名城。商丘是至圣先師孔子的祖籍，古代文哲大師莊周和巾幗英雄花木蘭的故里。這里是先商、商品、商文化的發(fā)源地。〔二〕經(jīng)濟(jì)概述商丘地處黃淮海平原，自然條件得天獨(dú)厚，物產(chǎn)豐富，農(nóng)、林、牧、副、漁各業(yè)興旺興旺，是國家著名的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地。商丘還是全國著名的“泡桐之鄉(xiāng)〞，全市桐木蓄藏量達(dá)8000萬立方米。2000年全市糧食總產(chǎn)量到達(dá)440.19萬噸，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1731元。商丘是煤炭能源基地和新興工業(yè)城市。煤炭儲(chǔ)量達(dá)100億噸的永夏煤田為全國六大無煙煤基地之一。商丘鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)蓬勃開展，已經(jīng)成為全市經(jīng)濟(jì)開展的生力軍。2001年商丘國內(nèi)生產(chǎn)總值到達(dá)318.78億元，經(jīng)濟(jì)總量在全省排名第六位。三資企業(yè)達(dá)273家，出口商品共15大類，230余種，對外貿(mào)易涉及世界六大洲，80多個(gè)國家和地區(qū)，在全國200多個(gè)大中城市設(shè)立近200個(gè)辦事處，對外交往日益增多和加強(qiáng)。但目前商丘作為內(nèi)陸地級(jí)市，經(jīng)濟(jì)上仍然以農(nóng)業(yè)為主，商業(yè)開展水平尚待進(jìn)一步提高。二、商丘店面市場分析商丘市作為內(nèi)陸地級(jí)市，城市開展相對緩慢，城市輻射力低，住宅產(chǎn)品價(jià)格低、利潤空間小，因此房地產(chǎn)開發(fā)的盈利主要靠商業(yè)面積實(shí)現(xiàn)，近年來商丘的房地產(chǎn)工程持續(xù)著大體量的店面開發(fā)，商業(yè)布局上呈現(xiàn)出一般地級(jí)市應(yīng)有的狀況，百貨大樓少，獨(dú)立店面多，而受店面高利潤空間的趨動(dòng)，店面大多格局不合理，進(jìn)深長，層上下且一層二層無價(jià)格差，在市場容量日趨飽和的情況下，無競爭力的店面將面臨滯銷的危機(jī)。但同時(shí)商丘市經(jīng)濟(jì)開展后勁較足，商業(yè)經(jīng)營形態(tài)相對成熟，店面租金高，店面市場仍然有不小的開展空間。第二章：微觀市場分析一、區(qū)域商業(yè)特征本工程所在區(qū)域?yàn)樯糖鹗蟹睒s中心，區(qū)域商業(yè)氣氛濃厚，配套完善，商業(yè)面積呈現(xiàn)明顯的聚集效應(yīng)，經(jīng)營主題一般為電信、珠寶、服裝、五交化、家具、建材、餐飲等等，本區(qū)域沿街店面銷售情況較好，店面租金高，回報(bào)高，但現(xiàn)有的店面格局比擬差，沿街店緊深長，無夾層，內(nèi)店冷淡、二層店面狀況不佳，整體上店面開展不平衡，商業(yè)空間利用率低，商業(yè)價(jià)值表達(dá)不全面。二、競爭個(gè)案分析目前本案周邊在銷個(gè)案較少，且已幾近售罄，主要在銷工程有通訊商城和京九建材城。通訊商城投資商：河南省裕利房地產(chǎn)開發(fā)工程地址：凱旋路與站前路交匯處作為舊城改造工程，預(yù)計(jì)2003年底竣工并交付使用，以通訊為商業(yè)主題，個(gè)性鮮明，目前銷售情況良好。京九建材城投資商：河南豫美國際集團(tuán)工程地址：八一路與凱旋路交叉口東北角占地面積：47290平方米總建筑面積：60000平方米價(jià)格：1700-3300元/平方米店面格局：外店進(jìn)深18米，內(nèi)店進(jìn)深10米，開間不等，一層帶二層銷售，但價(jià)格相同，一層層高4.6米。商業(yè)特色：集建筑裝飾材料、五金電料、電器、水暖、燈具、配件等產(chǎn)品于一體的大型商貿(mào)城。是目前商丘市最大的建材城。總結(jié)：工程周邊在銷個(gè)案主題鮮明，體量大，銷售情況較好，但店面格局欠佳，營銷模式落后，銷售現(xiàn)場包裝差、銷售人員素質(zhì)不佳，且多無按揭付款，因此存在一定的銷售壓力。住宅工程售價(jià)低，一般為800元/m2，而且朝南住宅居住品質(zhì)較差，干擾大，噪音多。第三章：工程分析與策略應(yīng)對一、工程SWOT分析〔一〕優(yōu)勢/S區(qū)位：位于商丘市繁榮市中心，頂級(jí)商業(yè)地段，區(qū)位得天獨(dú)厚，商業(yè)氣氛濃郁，地段價(jià)值高，開展前景好。配套：周邊配套十分完善，臨近火車站、汽車站、交通便捷，人流量大，依托百貨大樓，具有極強(qiáng)向心力，靠近市、區(qū)政府，市政配套齊全，名校林立，消費(fèi)根底雄厚。環(huán)境：工程?hào)|側(cè)有大型市政綠地廣場，具備一定的休閑消費(fèi)空間，可有效帶動(dòng)人流，吸引人氣。規(guī)劃：本工程規(guī)劃上尚有較大調(diào)整空間，可根據(jù)市場情況和消費(fèi)者需求，規(guī)劃出合理的極受追捧的商業(yè)空間，實(shí)現(xiàn)商業(yè)面積價(jià)值最大化?！捕沉觿?W1、根據(jù)目前工程總平規(guī)劃，店面內(nèi)外廣場銜接缺乏，商業(yè)氣氛易出現(xiàn)斷層，造成內(nèi)店的冷淡和滯銷。2、內(nèi)部商業(yè)環(huán)境普通，無法形成對外部人流的拉動(dòng)。規(guī)劃模式單一，易陷入與其他店面相同的困境。3、工程整體規(guī)劃無特色，無法拉高工程檔次，提升價(jià)值，形成差異化競爭力。4、店面面積偏大，進(jìn)深較長，導(dǎo)致總價(jià)偏高，性價(jià)比不高?！踩硶r(shí)機(jī)點(diǎn)/O1、商丘市店面市場有較好的開展空間，店面租金高，投資回報(bào)率高，市民消費(fèi)潛力大、周邊市縣存在大量投資群體。2、本區(qū)域地段價(jià)值突出，易于作高檔次，大手筆的規(guī)劃，形成超越性的商業(yè)形象和競爭力。3、周邊在銷工程不多，且與本工程無太大沖突。4、目前商丘現(xiàn)有店面多為進(jìn)深長、層上下、一二層等價(jià)，店面結(jié)構(gòu)和營銷模式不合理，為本工程提供了規(guī)劃和開展空間。5、目前區(qū)域市場尚沒有超越性高品質(zhì)的購物環(huán)境，為本工程商業(yè)面積的特色性環(huán)境規(guī)劃提供時(shí)機(jī)?！菜摹惩{點(diǎn)/T1、目前商丘店面開發(fā)體量大，無節(jié)制，易形成泡沫，在市場容量有限的情況下，競爭將日趨劇烈。2、商丘市目前整體經(jīng)濟(jì)水平尚有待提高，作為農(nóng)業(yè)大市，商業(yè)開展相對薄弱，城市輻射力弱，商業(yè)價(jià)值提升空間有限。3、跟風(fēng)效應(yīng)可能引起短期內(nèi)的競爭工程出臺(tái)，分流本工程局部目標(biāo)客戶。抗性因素策略應(yīng)對課題分析阻力點(diǎn)時(shí)機(jī)點(diǎn)提出戰(zhàn)略店面市場競爭店面市場開發(fā)體量大，競爭日趨劇烈商店面市場整體質(zhì)量不高，特色不強(qiáng)，可為本工程提供切入點(diǎn)。本區(qū)域地段價(jià)值高，開展空間大。以強(qiáng)勢的高標(biāo)準(zhǔn)、大規(guī)劃搶占區(qū)域市場，在競爭中取勝。排他性的特色包裝，全面提升店面形象和質(zhì)量。提高產(chǎn)品性價(jià)比，合理規(guī)劃商業(yè)布局，提升店面價(jià)值，以特色性推廣提升客戶認(rèn)可度。商業(yè)環(huán)境及氣氛商業(yè)環(huán)境普通，特色不強(qiáng)內(nèi)外廣場銜接不佳，商業(yè)出現(xiàn)斷層工程規(guī)劃方案尚未報(bào)批，可及時(shí)調(diào)整。從購物環(huán)境的改善上入手將會(huì)極大提升工程差異化競爭力依托百貨文化中心，打造獨(dú)具特色的SHOPPING-MALL休閑購物廣場，以極佳的購物休閑環(huán)境和商業(yè)檔次吸引人流通過規(guī)模化、大盤化、高起點(diǎn)的商業(yè)規(guī)劃調(diào)動(dòng)區(qū)域的商業(yè)氣氛。合理打通出入口，形成人流的順暢流動(dòng)，內(nèi)外廣場照應(yīng)，增強(qiáng)休閑氣氛，形成整體上的旺盛人氣。店面規(guī)劃店面面積偏大，進(jìn)深較長，總價(jià)高，門檻高。店面層上下，無夾層一層二層等價(jià)本工程具有較靈活的規(guī)劃空間。盡可能降低面積，縮短進(jìn)深，以低總價(jià)和高性價(jià)比爭取客戶拉高店面層高，留出夾層面積，形成買一用二的差異化賣點(diǎn)。拉開一層二層的價(jià)格差，促進(jìn)二層店面的順銷。銷售現(xiàn)場銷售現(xiàn)場包裝少，銷售人員素質(zhì)低可以此作為突破點(diǎn)，形成耳目一新的差異化形象進(jìn)行高品位高檔次的現(xiàn)場包裝，和專業(yè)化的現(xiàn)場管理提高銷售人員素質(zhì)，組織培訓(xùn)，形成高素質(zhì)的現(xiàn)場接待。傳播手段目標(biāo)宣傳面積大，覆蓋力不強(qiáng)與銷售通路相結(jié)合的空間很大。高質(zhì)量的宣傳手法易引起轟動(dòng)整合工程資源整合傳播手段整合傳播媒體營銷效率跟風(fēng)者可能在短期內(nèi)出臺(tái)，形成競爭壓力假設(shè)始終領(lǐng)先一步，可利用跟風(fēng)者形成廣泛影響以最高的效率，最快的速度占領(lǐng)市場，讓跟風(fēng)者望塵莫及。第二局部定位規(guī)劃篇第一章：整體定位思路主題概念定位：商丘首席一站式休閑名店廣場-SHOPPINGMALL二、商業(yè)形象定位：高檔的、繁華的、王朝風(fēng)范的、品位卓越的、時(shí)尚前沿的三、商業(yè)品質(zhì)定位——“十個(gè)第一〞第一的商業(yè)地段；第一的繁華街區(qū)；第一的購物環(huán)境；第一的商業(yè)檔次；第一的創(chuàng)新格局；第一的精準(zhǔn)空間；第一的店面高度；第一的投資回報(bào)；第一的身份象征；第一的國際級(jí)SHOPPINGMLL。四、案名定位：主推案名：商百-名店王朝案名釋義：1、表達(dá)領(lǐng)袖級(jí)的商業(yè)品質(zhì)2、表達(dá)名品名店的品位與特色3、表達(dá)商百這一地標(biāo)性特征4、切中目標(biāo)客戶身份價(jià)值感備選案名：商百-休閑購物中心商百-名店廣場商百-SH0PPING-MALL商百-名品城五、目標(biāo)客戶群定位：本地生意人本區(qū)域富庶居民本地私營企業(yè)主本地工作的外地人5、商丘周邊縣市地區(qū)的大量投資客5、商丘市外籍人士本工程目標(biāo)客戶群體在立足于本地市場的根底上，可輻射到周邊縣、市、地區(qū)，根據(jù)投資群體的心理特點(diǎn)和投資習(xí)慣，有的放矢的塑造店面產(chǎn)品。以低總價(jià)、高品質(zhì)滿足投資客戶的投機(jī)心理，以復(fù)合型商業(yè)形態(tài)提升街區(qū)在客戶心里的價(jià)值感，同時(shí)塑造整個(gè)商業(yè)環(huán)境的品牌效應(yīng)，爭取對目標(biāo)市場的廣泛覆蓋。第二章：產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃思路本工程在整體規(guī)劃上要突破既有店面無特色、無檔次、功能單一、開展不平衡、格局不合理的局面，力求打造出集休閑、購物、文化、娛樂于一體的復(fù)合式商業(yè)形態(tài)，以國際級(jí)SHOPPING-MALL為范本，打造與國際接軌的高品位高檔次的名店廣場，無內(nèi)店感，無商業(yè)斷流，店面格局好，層高高，面積精準(zhǔn)，低總價(jià)，高單價(jià)，使本工程成為名副其實(shí)的地標(biāo)性商業(yè)中心。二、規(guī)劃策略〔一〕、貫穿內(nèi)外廣場，充分吸納人流利用工程緊鄰大面積市政綠地之優(yōu)勢，將外部人流量充分引進(jìn)工程內(nèi)部，防止出現(xiàn)商業(yè)氣氛不均衡的局面。建議方案為：將整個(gè)工程向西退后，留出適當(dāng)空間規(guī)劃休閑廣場，設(shè)置噴泉、標(biāo)志性雕塑〔花木蘭〕等賞心悅目的設(shè)施，首先與外部市政綠地銜接起來，形成濃郁的休閑氣氛，民主路與凱旋路交叉處局部設(shè)計(jì)成歐式鐘樓，形成別具特色的標(biāo)識(shí)性建筑。在工程西南角設(shè)置內(nèi)廣場，進(jìn)行藝術(shù)性規(guī)劃和氣氛營造，吸引人流。貫穿東西南北四面的中部通道，內(nèi)店翻開出入口，使整個(gè)工程形成無障礙、無死角，四通八達(dá)的格局，充分調(diào)動(dòng)商業(yè)人流的順暢通行，使所有的店面都可以享受大流量的消費(fèi)資源。內(nèi)通道進(jìn)行歐式的休閑性規(guī)劃布置，形成極佳的購物環(huán)境。內(nèi)通道周圍店面櫥窗采用開放式透明展示的方式，防止通道的壓抑感，并形成內(nèi)外互動(dòng)?！捕场⒌昝娓窬趾侠硪?guī)劃，以高品質(zhì)低總價(jià)取勝以最合理的店面格局和實(shí)惠感打動(dòng)客戶的理性購置心理。以高品質(zhì)低總價(jià)形成不可超越的競爭力。具體規(guī)劃如下：店面面積合理分割，縮短進(jìn)深，增加出入口，提高有效利用面積。店面層高拉高至6米左右，可制作夾層，制造買一用二的極具吸引力的差異化賣點(diǎn)?！驳昝娣指罹唧w方案依圖紙修改表達(dá)〕〔三〕、歐式休閑商業(yè)環(huán)境，讓商業(yè)與休閑完美互動(dòng)本工程街區(qū)環(huán)境按原設(shè)計(jì)比擬沒有特色，購物環(huán)境無法提升，也無法有效聚集人流，吸引消費(fèi)。建議以品位高尚的歐式名店廣場切入市場，對店面進(jìn)行歐化氣氛營造，包括歐式步道，栽植歐式冠木，歐式花壇，歐式藝術(shù)路燈，藝術(shù)石雕等等，提升街道文化品質(zhì)和藝術(shù)欣賞性，改善店門口的購物環(huán)境，聚集人氣，打造商丘首屈一指的名品休閑購物中心。具體規(guī)劃方案如下：進(jìn)行街道綠化，栽植法國梧桐等歐式冠木，沿街設(shè)置歐式休閑座椅，歐式花壇等，展現(xiàn)出一種歐陸商業(yè)街的迷人姿態(tài)。沿街設(shè)置歐式路燈，以極富藝術(shù)性的唯美造型渲染整個(gè)街區(qū)文化氣氛，使商業(yè)街別具一格流光溢彩。適當(dāng)設(shè)置歐式藝術(shù)石雕，作為整個(gè)街區(qū)極具品位的點(diǎn)綴，提升工程的形象和可欣賞性。店面以統(tǒng)一的風(fēng)格進(jìn)行規(guī)劃，統(tǒng)一的招牌底襯，統(tǒng)一的歐式門楣，展現(xiàn)出整個(gè)名店街的氣勢和品質(zhì)?！菜摹?、商業(yè)分區(qū)規(guī)劃，塑造一站式消費(fèi)空間[商百-名店王朝]規(guī)劃門類：精品類：珠寶黃金手飾、煙酒茶行、鐘表眼鏡、藝術(shù)畫廊、禮品精品屋、化裝品專賣店、藝術(shù)婚紗攝影店、IT電子、家用電器、家具店、大型超市等飲食類：大型中餐、酒店、西餐連鎖、休閑美食廣場效勞類：銀行、郵電、圖書城服裝類：男女精品服飾專賣店、童裝及兒童用品店家庭類：床上飾品店、床上用品店、針棉織品店、男女鞋店、箱包皮具店、內(nèi)衣店電信類：各大電信營業(yè)廳、專賣店、電信售后效勞中心娛樂類：大型娛樂城〔舞廳〕、健身房、電子游戲廳、小型影視廳、茶館、咖啡廳、風(fēng)情酒吧、網(wǎng)吧、24小時(shí)網(wǎng)絡(luò)咖啡圖書館〔具體分區(qū)依規(guī)劃圖詳述〕第三局部廣告推廣篇第一章：廣告表現(xiàn)企劃一、廣告主線主線：商丘頂級(jí)名店王朝口號(hào)：名店王朝，問鼎大商丘財(cái)富江山！輔線：商丘店面的升級(jí)換代——SHOPPING-MALL！口號(hào)：享受一站式購物樂趣，吃喝玩樂盡在SHOPPINGMALL！二、廣告基調(diào)本案基調(diào)可用以下形容詞來概括：國際品位的、頂級(jí)至尊的、光輝四射的、氣度非凡的、高檔的、繁華的、鼎盛的、璀璨奪目的三、賣點(diǎn)匯總市中心最繁華地段、中心商圈如鉆石般璀璨！市中心土地的稀缺性，具有不可再造性，限量珍藏！一層店鋪挑高6米，買一層用兩層！名店旺鋪，高檔經(jīng)營，氣勢自然高高在上！以鐘樓和木蘭雕塑建成商丘的地標(biāo)建筑，造就至尊成就感！市中心幅員，周邊市政配套齊全，會(huì)聚人流！集購物、休閑、娛樂、文化為一體的一站式名店廣場——SHOPPINGMALL！外廣場和內(nèi)廣場相互照應(yīng)，四通八達(dá)，人群對流！低投入、高回報(bào)，保值升值不動(dòng)產(chǎn)！合理規(guī)劃，進(jìn)深短，面積精準(zhǔn)，低總價(jià)低門檻！不可限量的升值空間！歐式高檔休閑環(huán)境，頂級(jí)休閑購物空間！四、系列表現(xiàn)主題名店王朝，財(cái)富商機(jī)任你把握！挑高6米堂皇金鉆店王，財(cái)高八斗！無法復(fù)制的市中心商圈，百年沉淀！神龍擺尾，震撼寰宇，以雷霆萬鈞之勢隆重亮相！大商丘搖錢樹，搖落滿漢全席！購物新體驗(yàn)——SHOPPINGMALL登陸商丘?。〈蛟焐糖鹭?cái)富大磁場，把一座金山送給您！不只只是發(fā)家的先行者，你更是生活的成就者！買一層，送一層，投資大產(chǎn)業(yè)只需小本錢！在這里，1等于2！復(fù)制空間給你看！空間都能復(fù)制，1塊錢也可以等于2塊錢！選擇最有錢途的地段，就是最好的投資！皇冠上的明珠，鉆石中的鉆石！地段決定優(yōu)勢，金店日日興旺!鉆石路，搖錢鋪!以地段王的顯赫身資，紅火繁榮商業(yè)熱度!購物、休閑、娛樂、文化，商丘人一站式的天堂廣場！搶金寶座，坐擁商丘財(cái)富江山！黃金搶灘，坐享其成！渺商丘大商業(yè)天下！有誰舍得轉(zhuǎn)讓？！超人氣、新高檔，開創(chuàng)商丘流行新風(fēng)潮!繁榮鼎盛絕版強(qiáng)勢,“高〞人一等的鉆石旺鋪!附：海報(bào)概念稿文案正面：搶金寶座，坐擁商丘財(cái)富江山！——商業(yè)航母SHOPPING-MALL震撼登陸！歐洲、美國、日本、東南亞。席卷全球的SHOPPINGMALLM進(jìn)入中國，在全國各大城市繽紛上演，商丘與國際接軌，SHOPPINGMALL以抬頭擺尾的氣勢，搶灘商丘龍頭風(fēng)水寶地，集龍氣、人氣、旺氣、財(cái)氣與和氣于一身，位于市核心要地，商業(yè)活力四射，吸引眾多國際名牌入主，百萬人潮，會(huì)聚財(cái)源滾滾，一站式休閑購物，給商丘人全新的消費(fèi)體驗(yàn)！金鉆寶地，商賈云集搶灘財(cái)富好地段！神龍之勢，橫穿商丘繁榮市中心，吸納民主路與凱旋路激情交匯之旺勢，以核心之天資攏聚八方財(cái)氣！統(tǒng)領(lǐng)商丘百萬人口財(cái)富商機(jī)、每年數(shù)百億人民幣消費(fèi)錢潮，萬千優(yōu)勢集于一身，成就商丘最具商機(jī)、最有潛力、最聚人氣的名店王朝！快快來搶金，坐擁商丘財(cái)富江山！廣闊錢景，壟斷名店直面南安百萬人口！以容納數(shù)十萬人休閑購物的空前規(guī)模，創(chuàng)首席名店購物廣場，世界名品名店、娛樂及休閑中心薈萃其中，給人幾天幾夜都享不盡的購物樂趣，真真切切，實(shí)現(xiàn)你足不出戶、日進(jìn)斗金、賺得缽滿盆滿的偉大夢想！SHOPPING-MALL，潮流風(fēng)暴席卷商丘前沿消費(fèi)！集購物、休閑、娛樂、餐飲于一身！，將風(fēng)行美國、橫掃全球的“SHOPPINGMALL〞引進(jìn)商丘，一個(gè)美侖美奐、精品云集的國際級(jí)休閑購物中心，一種全新的前沿消費(fèi)體驗(yàn)。吃喝玩樂盡在SHOPPING-MALL！吸納大商丘八方人潮的商業(yè)地標(biāo)反面：雷霆萬鈞，重磅出擊市中心財(cái)富淘金商機(jī)！----風(fēng)行世界的SHOPPINGMAL全面改寫商丘購物史！成行才能成市，成市才能有價(jià)，有規(guī)劃就有“錢〞景專家說明：規(guī)模經(jīng)營效益是獨(dú)立經(jīng)營效益的3.6倍。成規(guī)模才能成氣候，二條發(fā)光矚目主干街〔民主路、凱旋路〕、商丘百貨大樓、大型休閑廣場聯(lián)手出擊，打造舉世驚艷的商業(yè)中心-SHOPPING-MALL，世界精品名店薈萃其中，超國際標(biāo)準(zhǔn)精心規(guī)劃，輻射大商丘上百萬消費(fèi)人群，遍地黃金看得見，不僅有賺人民幣，港幣、美金和歐元，一樣不會(huì)少！休閑購物，集中會(huì)聚商丘旺盛人氣！歐陸風(fēng)情休閑購物廣場，休閑與商業(yè)互動(dòng)，與世界同步流行的購物休閑名店街驚喜現(xiàn)身！國際名品、風(fēng)情酒吧、異國咖啡館，琳瑯美食，24小時(shí)流光異彩，你可以一逛再逛，盡品世界名都風(fēng)情，累了，休閑椅小坐，蓄勢待發(fā)，購物也成一種娛樂！租售同步，熾熱招商稀世傳金店面！商百名店王朝熾熱招商！您不必再費(fèi)力推廣，大筆的廣告費(fèi)我們替您出了！不用等開市，不用等升值，現(xiàn)在就有租戶排隊(duì)等候“交租納貢〞，行情身價(jià)更是一路蹬蹬上走，搶到就是賺到！名店搶進(jìn)，經(jīng)營紅火，店面租金已高漲不下！搶購?fù)顿Y，坐享其成！掌握商丘大商業(yè)天下！有誰舍得轉(zhuǎn)讓？！店好價(jià)低，合理規(guī)劃攀升高性價(jià)比！挑高6米首層店王，買一層，用兩層，店面格局合理，進(jìn)深短，使用率高！面積精準(zhǔn)實(shí)用，用最貼心的價(jià)格買最實(shí)在的店面，每一寸面積都是讓您身價(jià)火暴攀升的財(cái)富！高回報(bào)無須高投入，小本錢也可以做傳世千萬的大店東！不一樣的高度，不一樣的吸金空間！挑高6米首層店王，買一用二，財(cái)富翻番晉升！[商百-名店王朝]分區(qū)規(guī)劃：精品類：珠寶黃金手飾、煙酒茶行、鐘表眼鏡、藝術(shù)畫廊、禮品精品屋、化裝品專賣店、藝術(shù)婚紗攝影店、IT電子、家用電器、家具店、大型超市等飲食類：大型中餐、酒店、西餐連鎖、休閑美食廣場效勞類：銀行、郵電、圖書城服裝類：男女精品服飾專賣店、童裝及兒童用品店家庭類：床上飾品店、床上用品店、針棉織品店、男女鞋店、箱包皮具店、內(nèi)衣店電信類：各大電信營業(yè)廳、專賣店、電信售后效勞中心娛樂類：大型娛樂城〔舞廳〕、健身房、電子游戲廳、小型影視廳、茶館、咖啡廳、風(fēng)情酒吧、網(wǎng)吧、24小時(shí)網(wǎng)絡(luò)咖啡圖書館第二章：推廣執(zhí)行綱要一、推廣總預(yù)算：按總銷售額的1%預(yù)算廣告及公關(guān)費(fèi)用。二、媒體分期采取脈動(dòng)式分期方法，結(jié)合銷控節(jié)奏，按重點(diǎn)期——保持期－－重點(diǎn)期或重點(diǎn)期——保持期——間歇期——重點(diǎn)期的脈動(dòng)模式，進(jìn)行科學(xué)而有效的分期安排，從而取得媒體投入／產(chǎn)出的最大化效應(yīng)。費(fèi)用投入的重心在于：1、第一重點(diǎn)期：即店面開盤強(qiáng)銷期，投入預(yù)算約占總預(yù)算40%。2、第二重點(diǎn)期：即店面招商執(zhí)行期，費(fèi)用約占總預(yù)算20%。三、媒體組合及預(yù)算媒介組合采取“長短結(jié)合、五點(diǎn)一線〞的市場攻擊策略，即固定〔長期〕媒介、活動(dòng)〔短期〕媒介相結(jié)合，路牌、平面圖冊、報(bào)紙及電視、新聞宣廣、售樓處賣場整合為的統(tǒng)一推廣主線有力出擊。1、營銷通路組合：區(qū)域通路：周邊核心區(qū)域主力營銷推廣。群眾通路：以商丘為中心，輻射周邊地區(qū)，進(jìn)行群眾營銷傳播。分眾通路：工程周邊核心區(qū)域，分眾通路密集性推廣，實(shí)現(xiàn)針對性營銷。傳媒通路：以媒體最大針對性為主要傳媒運(yùn)用原那么，根據(jù)工程定位和開發(fā)進(jìn)度，進(jìn)行合理安排，實(shí)現(xiàn)傳播效應(yīng)最大化與有效到達(dá)。A、報(bào)紙：商丘主流報(bào)紙媒體B、電視：商丘電視臺(tái)C、戶外：戶外路牌、公車廣告、公車站臺(tái)等D、DM：DM郵寄〔利用其他商業(yè)會(huì)員資料〕、DM周邊派發(fā)、DM掃街等E、雜志：航空雜志等2、區(qū)域媒體組合商丘市區(qū)直郵DM地方電視臺(tái)報(bào)紙〔廈門日報(bào)、海峽導(dǎo)報(bào)〕沿街派發(fā)海報(bào)彩車游街宣傳商丘直屬縣市A、直郵DMB、電視臺(tái)C、報(bào)紙D、派發(fā)海報(bào)E、路牌等固定媒體商丘周邊其他區(qū)域在繁華市中心租賃星級(jí)酒店及可利用戶外場所，定點(diǎn)三天，設(shè)臺(tái)接待?！猜?lián)系城管〕傳播方式：a/布條b/現(xiàn)場KT板c/沿街派發(fā)海報(bào)d/彩車游街宣傳四、宣傳品方案1、固定宣傳品路牌〔三塊左右，分別設(shè)置在商丘最繁華地段、周邊縣市顯要地段〕車站燈箱〔選擇6個(gè)繁華地段的車站燈箱發(fā)布廣告〕小區(qū)入口指示牌〔一塊〕大布幅〔假設(shè)干，機(jī)動(dòng)發(fā)布〕售樓處大看板〔兩塊〕電線桿旗幟〔假設(shè)干，在本工程附近〕羅馬旗〔20面左右〕掛旗〔假設(shè)干〕三角旗〔售樓處外，1000米左右〕樓體噴繪〔機(jī)動(dòng)發(fā)布〕圍墻2、印刷品：A、海報(bào)：對開，對折。10000份左右B、直郵DM:一面宣傳造勢，一面作促銷廣告。30000份左右C、投資報(bào)告手冊：以店面本身投資價(jià)值、商丘未來消費(fèi)背景、本工程的賣點(diǎn)，作理性投資分析說明。10000份左右D、夜景效果圖：須提供CAD平面圖及外立面效果圖E、名片、個(gè)案標(biāo)志、形象代表第四局部銷售策略篇第一章：現(xiàn)場策略一、現(xiàn)場包裝(一)售樓處選址本工程售樓處設(shè)置在民主路與凱旋路交匯路口，利用面向城市綠地的一層店面，建議工程整體后移，留出適當(dāng)面積作成綠化廣場，吸引休閑人群的同時(shí)也可為不定期舉辦的公關(guān)活動(dòng)和展示提供場所。(二)售樓處內(nèi)部各功能區(qū)布置●售樓處外觀：歐式皇家風(fēng)格、大面積鋼化玻璃、文化石，配合大型噴繪看板等構(gòu)筑具有震撼效果的外觀?！裾故緟^(qū)→總體模型：→單體模型：將店面差異化格局作成立體模型進(jìn)行展示?！旎ò澹焊邫n、華貴、氣派的造型天花→看板：有機(jī)玻璃噴繪打強(qiáng)力照明燈，約6塊左右，內(nèi)容包括：1〕工程夜景效果圖；2〕投資分析看板；4〕店面格局效果圖；5〕休閑廣場效果圖；6〕區(qū)域地位效果圖；●洽談區(qū):→洽談桌6張●簽約區(qū):必須與其他區(qū)域分隔屏蔽?！窨嘏_(tái)→控臺(tái)背景：設(shè)暗槽燈、上打照燈，展示工程形象及標(biāo)志。→控臺(tái)禮貌用語●人員著裝：高檔職業(yè)套裝。主基調(diào)的把握:把握本案高檔的、王朝風(fēng)范的、歐派的、國際水準(zhǔn)的、鼎盛繁華企劃精神，委托專業(yè)裝修公司進(jìn)行售樓處的設(shè)計(jì)。(三)售樓處外包裝●大型看板：四塊左右，具有煽動(dòng)力的平面表現(xiàn)和一針見血的廣告語，兼有宣傳及指示功能?！窆さ貒鷫Γ翰捎脟娎L，色調(diào)明快華美，羅列主要產(chǎn)品賣點(diǎn)，煽動(dòng)性廣告標(biāo)語。三角旗：1000米左右。彩旗：200面左右?！竦榔欤焊呒s2米，20面。大型條幅二、現(xiàn)場接待〔一〕銷售人員培訓(xùn)銷售人員直接代表了工程的形象，因此銷售人員的專業(yè)素質(zhì)、敬業(yè)精神、接待態(tài)度至關(guān)重要，目前商丘市房地產(chǎn)工程現(xiàn)場接待情況比擬差，銷售人員素質(zhì)不高，無形中降低了工程的品質(zhì)感和可信度，本工程應(yīng)該著力將現(xiàn)場質(zhì)量提升一個(gè)檔次，以專業(yè)的素質(zhì)和水準(zhǔn)贏得客戶的信賴。1、選擇銷售人員：選擇銷售人員時(shí)，首先要有良好的個(gè)人形象，其次還要有根本的專業(yè)素質(zhì)和溝通能力，能為客戶提供專業(yè)及優(yōu)質(zhì)的效勞。選擇熟悉本地區(qū)和本工程目標(biāo)客戶的銷售人員，以打下良好的人員根底。2、崗前培訓(xùn)：培訓(xùn)內(nèi)容如下：公司背景和目標(biāo)/工程詳情/工程特點(diǎn)/銷售技巧/簽定買賣合同的程序/禮儀培訓(xùn)/建筑根底知識(shí)培訓(xùn)/財(cái)務(wù)相關(guān)制度培訓(xùn)等等。3、培訓(xùn)方式：課程培訓(xùn)與銷售模擬結(jié)合?！捕晨蛻艚哟绦?、客戶推開售樓處大門效勞即開始2、攜帶資料離座迎客、問好、自我介紹。3、介紹展板內(nèi)容4、請客入座，講解工程詳細(xì)內(nèi)容帶客戶到現(xiàn)場觀看替客戶設(shè)計(jì)購置方案作好客戶登記禮貌送客至銷售中心大門口如客戶表達(dá)購置意向，那么可以收取定金開據(jù)收據(jù)簽署認(rèn)購合同提醒客戶交首期款簽署正式買賣合同通知辦理按揭或分期付款手續(xù)協(xié)助辦理入住手續(xù)隨時(shí)向客戶提供房地產(chǎn)市場信息三、現(xiàn)場管理銷售現(xiàn)場管理可遵循以下原那么進(jìn)行：1、樓盤客戶資源共享2、客戶登記，隨時(shí)跟進(jìn)3、現(xiàn)場接待輪序4、業(yè)務(wù)交叉情況順序處理5、權(quán)限控制〔具體銷售策略詳見銷講資料〕第二章：銷控策略一、產(chǎn)品分類:根據(jù)店面區(qū)位和樓層分為優(yōu)秀、中等產(chǎn)品、較差產(chǎn)品分為三類；二、保存方案：將優(yōu)秀產(chǎn)品適當(dāng)保存局部，逐步調(diào)價(jià)，分期放出；三、消滅余屋：前期將較差產(chǎn)