傳媒廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

傳媒廣場項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目地址項(xiàng)目位于廣州市海珠琶洲西區(qū)AH040245地塊。該區(qū)域共有5條軌道交通（現(xiàn)狀8號線、在建的18號線、沿江LRT有軌電車已投入運(yùn)行、新增規(guī)劃19號線、規(guī)劃28號線）。該區(qū)域與周邊區(qū)域道路交通完善，南北向有華南快速、獵德大橋，東西向有閱江路、新港東路、琶洲大道。項(xiàng)目地塊呈四方形，形狀規(guī)整，北臨城市主干道雙塔路，西靠城市干道的海洲路，南面為主街琶洲南大街，規(guī)劃有騎樓步行街與有軌車站，東面為地塊間的規(guī)劃支路。建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目占地面積7671平方米，擬建總建筑面積約161870.8萬平方米，其中寫字樓約105942平方米，配套商業(yè)約13725.6平方米（約5000平方米特色書店）。擬建地下5層，地上60層，主體建筑設(shè)計(jì)高度320米。項(xiàng)目幕墻效果圖項(xiàng)目由全球頂級設(shè)計(jì)單位美國JAHN/FGP擔(dān)綱，聯(lián)合5個國家和地區(qū)共15家顧問機(jī)構(gòu)組建“設(shè)計(jì)夢之隊(duì)”精心設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)方案靈感源自中國傳統(tǒng)文化，秉承“文化之峰”的設(shè)計(jì)理念，旨在弘揚(yáng)文化、傳承文明、傳播知識。建筑造型尤為獨(dú)特，54.5米高的“山形”大堂，取意書山，書本厚度不一，堆疊至巔峰，形成宏偉的建筑入口門廳，視覺震撼，寓意“書山有路勤為徑”。圍繞書山這一主題，項(xiàng)目露臺采用中國古典建筑中的臺階設(shè)計(jì)手法，取意“書籍是人類進(jìn)步的階梯”。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格現(xiàn)代、簡潔、大氣，追求典雅、穩(wěn)重、大方，具有高品質(zhì)、高效率的特征。夜景設(shè)計(jì)與建筑語言高度統(tǒng)一，夜幕降臨時(shí)為城市增添標(biāo)志性光彩；41.5米高的頂部多退臺空中花園，無遮擋城市景觀盡收眼底。項(xiàng)目定位為廣州城市文化新標(biāo)桿、粵港澳大灣區(qū)文化創(chuàng)意新高地和國際文化企業(yè)總部新集群。項(xiàng)目建成后除出版集團(tuán)南方傳媒進(jìn)駐外，還將引進(jìn)國內(nèi)外知名文化相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐辦公。項(xiàng)目配套有超大體量的復(fù)合型特色品牌書店，將打造“永不落幕的南國書香節(jié)”、“新年讀書會”等系列文化活動，為廣大群眾提供豐富多彩的公共文化服務(wù)，將成為琶洲西區(qū)（全球智慧城市示范區(qū)）一顆璀璨的“文化明珠”，也將作為粵港澳大灣區(qū)文化教育交流中心的載體，全面推動三地文化教育的互利合作，打造粵港澳文化產(chǎn)業(yè)集聚平臺，承擔(dān)加快對接國內(nèi)外文化市場、促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的歷史新使命。項(xiàng)目建設(shè)意義深遠(yuǎn)2019年，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》頒布，中央對粵港澳大灣區(qū)進(jìn)行了綱領(lǐng)性的戰(zhàn)略定位?；浉郯拇鬄硡^(qū)是繼美國紐約灣區(qū)、美國舊金山灣區(qū)、日本東京灣區(qū)之后的世界第四大灣區(qū)，是新一輪改革開放的引擎，是國家建設(shè)世界級城市群和參與全球競爭的重要空間載體。廣東省明確提出要抓住粵港澳大灣區(qū)建設(shè)重大歷史機(jī)遇，建設(shè)全球區(qū)域文化中心城市，不僅要打造擁有跨區(qū)域、跨文化輻射力和影響力的知名文化設(shè)施，更要擁有通過文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成的文化產(chǎn)品生產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)和促進(jìn)人才、資本、技術(shù)、信息等高端資源吸附、流通的文化要素配置平臺，還必須擁有吸引國際文化消費(fèi)人群的文化消費(fèi)體驗(yàn)空間，從而在文化產(chǎn)品的創(chuàng)作、生產(chǎn)、流通和消費(fèi)領(lǐng)域發(fā)揮引領(lǐng)作用。從這個意義來說，粵港澳大灣區(qū)不僅要做中國參與世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易競爭的排頭兵，灣區(qū)文化也必然要成為中國文化走向世界的先鋒隊(duì)——粵港澳大灣區(qū)9+2城市群，亟需樹立一個新的文化地標(biāo)，促進(jìn)大灣區(qū)城市間的文化交流合作，增強(qiáng)文化認(rèn)同和價(jià)值認(rèn)同，營造開放、包容、創(chuàng)新的發(fā)展環(huán)境。城市的文化地標(biāo)，不僅是城市精神的雕塑和名片，亦是文化、商業(yè)、地標(biāo)建筑的有機(jī)結(jié)合體，它不但實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代化與傳統(tǒng)文化、文化與商業(yè)、藝術(shù)價(jià)值與使用價(jià)值完美演繹，還重新詮釋了經(jīng)濟(jì)全球化背景下的城市精神以及空間美學(xué)。在此大背景下，項(xiàng)目作為出版集團(tuán)、南方傳媒認(rèn)真貫徹落實(shí)習(xí)近平總書記對廣東實(shí)現(xiàn)“四個走在全國前列”、當(dāng)好“兩個重要窗口”的要求，積極投身文化強(qiáng)省建設(shè)，推動企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重大舉措和重要抓手，也是企業(yè)強(qiáng)化“速度、品質(zhì)、規(guī)模、實(shí)力”的具體行動。項(xiàng)目背靠廣東文化出版高地，可肩負(fù)這樣的歷史新使命。項(xiàng)目財(cái)務(wù)測算可行結(jié)合現(xiàn)有項(xiàng)目定位、人材機(jī)漲價(jià)、各項(xiàng)設(shè)計(jì)新規(guī)實(shí)施及執(zhí)行（涉及建筑、結(jié)構(gòu)、幕墻、暖通、給排水、強(qiáng)電、弱電等專業(yè)）、綠建、基坑支護(hù)及結(jié)構(gòu)選型不同、建造標(biāo)準(zhǔn)提升等要求，項(xiàng)目總投資估算為456,153萬元，其中土地成本176,133萬元（含土地、地下空間出讓金），建設(shè)開發(fā)成本280,653萬元。在該總投資金額下，經(jīng)對三種可行性的開發(fā)方案進(jìn)行測算，三種方案的全投資稅前IRR均在6.8%左右水平，自有資金稅前IRR也在7%左右的水平，對比預(yù)期的投資回報(bào)率4.9%水平，項(xiàng)目無論考慮全自持或者部分銷售，各方案經(jīng)濟(jì)效益均表現(xiàn)較好。廣州寫字樓物業(yè)市場廣州甲級寫字樓主要分布在越秀、體育中心、珠江新城三大核心商務(wù)區(qū)以及琶洲新興商務(wù)區(qū)。截止至2019年第二季度，廣州甲級寫字樓總存量約為485.9萬平方米，其中琶洲商務(wù)區(qū)擁有約796,989平方米的寫字樓面積，占16.4%。預(yù)計(jì)下半年約有24.5萬平方米的甲級寫字樓入市，大部分物業(yè)預(yù)租情況良好。近幾年，廣州各商務(wù)區(qū)寫字樓空置率呈下降趨勢，琶洲商務(wù)區(qū)由于租金相對優(yōu)惠，項(xiàng)目品質(zhì)良好，且周邊配套不斷完善，推動該區(qū)空置率環(huán)比下降3.7個百分