2023年城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告

2023年城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告2023年10月目錄一、國際經(jīng)驗(yàn)：區(qū)域分化是城鎮(zhèn)化下半場的普遍現(xiàn)象 31、1920年，美國城鎮(zhèn)化水平超過50%，但區(qū)域間分化嚴(yán)重 32、1920年后，受資源、技術(shù)、政策等影響，美國產(chǎn)業(yè)重心向西、南部轉(zhuǎn)移 53、產(chǎn)業(yè)重心轉(zhuǎn)移，基本消除了各區(qū)域人口、城鎮(zhèn)化水平差異 54、人口的流動(dòng)自然而然的帶來住房需求向南部、西部的轉(zhuǎn)移 75、1920年城鎮(zhèn)化過50%后，美國開始出現(xiàn)人口向中小城市和城市郊區(qū)流動(dòng)的特點(diǎn) 86、區(qū)域分化及中小城市的發(fā)展，是城鎮(zhèn)化下半場的普遍現(xiàn)象 9二、我國城鎮(zhèn)化剛剛進(jìn)入下半場，區(qū)域間顯著失衡 101、現(xiàn)狀：城鎮(zhèn)化進(jìn)入下半場，東部城鎮(zhèn)化率顯著高于西部 102、未來：預(yù)計(jì)2012-30年，將新增城鎮(zhèn)人口2.5億，城鎮(zhèn)化率升至64.3% 11三、城鎮(zhèn)化將繼續(xù)給房地產(chǎn)市場提供中長期需求支撐 131、新增城鎮(zhèn)人口帶來的住房剛需平均每年超過4億平 132、居住條件改善以及家庭小型化，帶來改善性需求的釋放 133、城鎮(zhèn)老舊住宅的改造，將帶來更新需求 14四、房地產(chǎn)行業(yè)將因區(qū)域而分化 15五、改革將成為新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域分化的重要推動(dòng)力 171、土地制度改革將帶來土地供給多元化 172、中小城市受益戶籍制度改革區(qū)域差異化，吸引力增強(qiáng) 18六、投資策略：基于區(qū)域分化的成長性龍頭 19在城鎮(zhèn)化的下半場，房地產(chǎn)行業(yè)依舊將是最受益的行業(yè)之一，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口流動(dòng)、財(cái)富增長，都將帶來房地產(chǎn)行業(yè)的增量空間。參考與中國最為類似的美國城鎮(zhèn)化路徑帶給房市的變革，可以看到，目前中國的都市圈及周邊衛(wèi)星城、毗鄰城市；二三線中心城市形成的城市帶；以及具交通、地理、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的部分二三線一般城市將持續(xù)得到加速發(fā)展，其房地產(chǎn)市場也由于人口、產(chǎn)業(yè)、財(cái)富的持續(xù)流入而仍具備可觀空間。一、國際經(jīng)驗(yàn)：區(qū)域分化是城鎮(zhèn)化下半場的普遍現(xiàn)象1、1920年，美國城鎮(zhèn)化水平超過50%，但區(qū)域間分化嚴(yán)重殖民地建立后，美國城鎮(zhèn)化過程開啟，至1920年首次超過50%。在美國城鎮(zhèn)化初期，新興城鎮(zhèn)集中在東部沿海，主要是殖民地建立后在大西洋沿岸的港口周邊形成的一批小城鎮(zhèn)，如波士頓、紐約、費(fèi)城等，早期的工業(yè)化也主要集中在東北區(qū)域。后美國先后經(jīng)歷西進(jìn)運(yùn)動(dòng)，美墨戰(zhàn)爭等，版圖大幅擴(kuò)大，人口亦大規(guī)模向西、向南遷徙，形成一批新興城市。到1920年，美國城鎮(zhèn)化率51.2%，首次超過50%（見圖1）。但到1920年，美國各區(qū)域間的人口分布、產(chǎn)業(yè)分布以及城鎮(zhèn)化水平均存在非常大的差異：東北部和中西部大幅優(yōu)于西部和南部（見表1）。差異的原因在于上文所述，美國發(fā)家于東北部，工業(yè)化也起步于東北部，雖然經(jīng)過一段向西、南部轉(zhuǎn)移的歷史，到1920年也有了明顯改善，但區(qū)域間仍存在較大差異。故1920年的美國，無論是在城鎮(zhèn)化水平還是在區(qū)域間差異方面，均與我國目前的情形存在類似。2、1920年后，受資源、技術(shù)、政策等影響，美國產(chǎn)業(yè)重心向西、南部轉(zhuǎn)移在資源、技術(shù)進(jìn)步、政策引導(dǎo)等因素作用下，美國產(chǎn)業(yè)重心向西、南部轉(zhuǎn)移。技術(shù)進(jìn)步帶來了生產(chǎn)方式的革命，對(duì)生產(chǎn)要素的需求更為廣泛，再加上西部和南部資源豐富，在政策引導(dǎo)等因素作用下，美國產(chǎn)業(yè)重心向西、南部轉(zhuǎn)移，一大批新興產(chǎn)業(yè)（如石油、航空航天、信息技術(shù)等）也在西部和南部蓬勃發(fā)展。產(chǎn)業(yè)重心的轉(zhuǎn)移趨勢(shì)在1920年后開始出現(xiàn)，并在第三次科技革命之后出現(xiàn)加速。以制造業(yè)為例，1919年美國西部和南部制造業(yè)增加值占全國比重為19.5%，制造業(yè)從業(yè)人數(shù)占比為21%，之后一直處于上升趨勢(shì)，1958年后上升速度加快，至92年，西、南部制造業(yè)增加值占比達(dá)到49.9%，從業(yè)人數(shù)占比達(dá)到49.8%（見圖2、3）。3、產(chǎn)業(yè)重心轉(zhuǎn)移，基本消除了各區(qū)域人口、城鎮(zhèn)化水平差異產(chǎn)業(yè)重心轉(zhuǎn)移，改變了各區(qū)域的競爭優(yōu)勢(shì)，使得1920年后人口繼續(xù)向西部、南部轉(zhuǎn)移（見圖4、5）。產(chǎn)業(yè)重心的轉(zhuǎn)移，帶來了西部、南部經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展和收入水平的提升，西、南部在就業(yè)、醫(yī)療、教育、環(huán)境等多方面的優(yōu)勢(shì)，使其對(duì)人口極具吸引力，無論是對(duì)本國人口遷移還是對(duì)國際移民。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及人口的流入，使西部和南部的城市獲得大發(fā)展，結(jié)果非常明顯：美國在人口分布以及城鎮(zhèn)化水平方面的區(qū)域差異基本消失，隨著西部和南部城鎮(zhèn)化水平的大幅提升，美國城鎮(zhèn)化過程也趨于完成（見圖6、7）。4、人口的流動(dòng)自然而然的帶來住房需求向南部、西部的轉(zhuǎn)移住房需求隨人口流動(dòng)而流動(dòng)，美國西部、南部的房地產(chǎn)業(yè)獲得了充分的發(fā)展。從非農(nóng)私人住宅新建套數(shù)看，19世紀(jì)20年代西部、南部占比40%，到40年代占比提升到52%（圖8）；從住宅銷售套數(shù)看，60年代后西部、南部占比持續(xù)提升，從65年的59%，提升到10年的77%（圖9）；從住宅存量看，1920年西部、南部住宅存量僅為38.8%，后一路攀升，至2000年達(dá)到57.3%（圖10）。5、1920年城鎮(zhèn)化過50%后，美國開始出現(xiàn)人口向中小城市和城市郊區(qū)流動(dòng)的特點(diǎn)1920年美國城鎮(zhèn)化率超過50%之后，其城鎮(zhèn)化率，即城市人口占總?cè)丝诒戎?，基本是處于持續(xù)提升態(tài)勢(shì)，但大城市人口占比卻開始出現(xiàn)下降趨勢(shì)，1930年后表現(xiàn)尤其明顯。如果以25萬人口規(guī)模城市劃分，這一點(diǎn)非常顯著（見圖11）：人口在25萬以上的城市總?cè)丝谡急仍?930年達(dá)到峰值（23.4%）后，開始進(jìn)入下降趨勢(shì)，至1990年降至18%。如果從前十大城市人口占比看，這一點(diǎn)也得到印證（見圖12）：前十大城市人口占比在1930年達(dá)到峰值（16%），后一路下降，至2000年降至9%。逆城市化趨勢(shì)亦在20年代出現(xiàn)，并在40年代后呈加速狀態(tài)。按照美國普查局劃分，城市人口分為中心城市和郊區(qū)。自上世紀(jì)20年代始，隨著公路等基礎(chǔ)設(shè)施完善，汽車的普及，加上對(duì)自然的向往，美國居民更傾向選擇到郊區(qū)居住，尤其是富裕人口。盡管城鎮(zhèn)化水平在持續(xù)提升，但中心城市人口占總?cè)丝诘谋戎貐s保持穩(wěn)中趨降態(tài)勢(shì)，1920年該比重為24.8%，至50年達(dá)到峰值32.8%，后開始下降，至2000年降至30.3%（見圖13）。6、區(qū)域分化及中小城市的發(fā)展，是城鎮(zhèn)化下半場的普遍現(xiàn)象從其他完成城鎮(zhèn)化的國家或者地區(qū)的情況看（韓國見圖14，臺(tái)灣見表2），大城市的率先發(fā)展在城鎮(zhèn)化中前期無法避免，也是合理的發(fā)展策略，但在城鎮(zhèn)化中后期，區(qū)域間的分化及中小城市群的發(fā)展，或許是完成城鎮(zhèn)化歷程的不二法門。在城鎮(zhèn)化的中早期，受益于交通、資源、政策等優(yōu)勢(shì)，一批核心大城市的優(yōu)先發(fā)展是普遍現(xiàn)象，但由于受到于環(huán)境、資源等限制，大城市的擴(kuò)張規(guī)模也是普遍存在邊際的，更多的將會(huì)是圍繞核心大城市，形成衛(wèi)星城市群，城市之間通過完善的交通系統(tǒng)相互連接。二、我國城鎮(zhèn)化剛剛進(jìn)入下半場，區(qū)域間顯著失衡1、現(xiàn)狀：城鎮(zhèn)化進(jìn)入下半場，東部城鎮(zhèn)化率顯著高于西部從常住人口口徑看，目前中國的城鎮(zhèn)化與11年世界平均城鎮(zhèn)化水平51.6%大致相當(dāng)，但遠(yuǎn)低于已完成城鎮(zhèn)化進(jìn)程國家的80%城鎮(zhèn)化率水平。按半年常住人口占比口徑，2011年我國城鎮(zhèn)化率為51%；如果按非農(nóng)業(yè)戶籍人口占比口徑，城鎮(zhèn)化率約35%（見圖15、16）。而國際上完成城鎮(zhèn)化的發(fā)達(dá)國家，其城鎮(zhèn)化率水平普遍在80%左右。相比之下，我國的城鎮(zhèn)化過程原未結(jié)束。區(qū)域間城鎮(zhèn)化水平顯著失衡。從我國城鎮(zhèn)化趨勢(shì)看：1）東部地區(qū)城鎮(zhèn)化水平明顯高于中西部；2）城鎮(zhèn)化率越高的省份，人均住房建面往往越高（圖17），而家庭規(guī)模更趨小型化（圖18）。2、未來：預(yù)計(jì)2012-30年，將新增城鎮(zhèn)人口2.5億，城鎮(zhèn)化率升至64.3%農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營和生產(chǎn)效率的提升，將持續(xù)的釋放出農(nóng)村可轉(zhuǎn)移人口。近些年，從每百平方公里耕地的拖拉機(jī)數(shù)量這一指標(biāo)看，我國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化有加速趨勢(shì)。04年每百平方公里耕地拖拉機(jī)擁有量94.6臺(tái)，到08年已迅速增至277.2臺(tái)，這一階段也帶來了農(nóng)業(yè)就業(yè)人口在總就業(yè)人口中的占比下降。從未來的趨勢(shì)看，我國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化仍有非常大的提升空間：以每百平方公里耕地拖拉機(jī)數(shù)量為例，我國目前僅相當(dāng)于韓國92年水平；從農(nóng)業(yè)占總就業(yè)人口比重看，我國目前約為35%，遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家水平（日本占比僅為4%左右）。新型城鎮(zhèn)化的推動(dòng)下，被解放出來的農(nóng)村勞動(dòng)力將更多的實(shí)現(xiàn)市民化。在中性情形下，到2030年，預(yù)計(jì)我國城鎮(zhèn)人口數(shù)量將達(dá)到9.4億，較11年增2.5億，城鎮(zhèn)化率將達(dá)到64.3%。三、城鎮(zhèn)化將繼續(xù)給房地產(chǎn)市場提供中長期需求支撐1、新增城鎮(zhèn)人口帶來的住房剛需平均每年超過4億平平均每年新增城鎮(zhèn)人口帶來的剛性購房需求將超過4億平。按照目前全國人均住房建筑面積31.06平計(jì)算，到2030年，2.5億新增城市人口將帶來77.65億平的城鎮(zhèn)新增住房需求，平均每年4.09億平。與我們?cè)?012年10月16日行業(yè)深度報(bào)告《中國房地產(chǎn)中長期需求量化分析》中測算的4.11億平大致相當(dāng)。2、居住條件改善以及家庭小型化，帶來改善性需求的釋放從我國各省情況看，城鎮(zhèn)化率與人均住房建面呈正比，與戶均人數(shù)呈反比（見上文圖17、18）。人均住房建面的改善和戶均人數(shù)的下降，將為房地產(chǎn)市場提供改善性需求空間。隨著城鎮(zhèn)化水平的提升，城市居民的住房條件逐漸改善，人均住房建面提升而戶均人數(shù)下降。對(duì)于一線城市如北京、上海，其城鎮(zhèn)化率和戶均人數(shù)均已接近完成城鎮(zhèn)化過程的發(fā)達(dá)國家，但相比之下，其人均住房建面仍有提升空間；對(duì)于二三線城市，其城市化率、人均住房建面、家庭規(guī)模仍未達(dá)到完成城鎮(zhèn)化過程的發(fā)達(dá)國家的水平。在未來的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，此部分將逐漸釋放出改善性需求，年均5.55億平。（詳細(xì)測算可參加2012年10月16日行業(yè)深度報(bào)告《中國房地產(chǎn)中長期需求量化分析》）。3、城鎮(zhèn)老舊住宅的改造，將帶來更新需求城鎮(zhèn)化水平的提升也將伴隨著老舊住宅（1990年前建成）的更新，提升城鎮(zhèn)住宅的質(zhì)量。目前我國城鎮(zhèn)存量住宅中，老舊住宅建筑面積占比約20%，從城區(qū)住房結(jié)構(gòu)看，老公有住房占比達(dá)17.3%，這部分存量住宅在衛(wèi)生條件、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)環(huán)境等多方面較差，并且對(duì)城鎮(zhèn)土地的利用效率較低，未來將會(huì)隨著舊改的進(jìn)行逐漸轉(zhuǎn)換為更新需求，年均2.12億平。四、房地產(chǎn)行業(yè)將因區(qū)域而分化雖然城鎮(zhèn)化仍可為房地產(chǎn)行業(yè)提供中長期的需求支撐，但從全國看長期，隨著人口紅利的趨弱，房地產(chǎn)行業(yè)的高成長、高利潤、高杠桿將呈現(xiàn)趨勢(shì)性下降。在一些區(qū)域（主要是受益于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的二三線中心城市），尤其是從中期看，房地產(chǎn)行業(yè)仍將具有高成長的特性，未來的區(qū)域分化將更趨明顯。從行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)來看，我們認(rèn)為以下三種區(qū)域?qū)⑹俏磥矸康禺a(chǎn)成長最有潛力的區(qū)域，或者說區(qū)域分化趨勢(shì)下成長最快的區(qū)域、新型城鎮(zhèn)化趨勢(shì)下最受益的區(qū)域：I型：都市圈模式，一線特大城市及周邊衛(wèi)星城市。例如：北京周邊的廊坊、固安；上海周邊的昆山、嘉興、南通、湖州等；廣州周邊的佛山；武漢周邊的鄂州、仙桃、孝感，沈陽周邊的鐵嶺、鞍山、本溪等。II型：城市帶模式，二三線中心城市逐漸形成城市帶。例如：湖南的長沙-湘潭-株洲城市帶，福建的福州-莆田-泉州-廈門-漳州城市帶；-二三線中型城市，廣東的順德-中山-珠海城市帶，河南的洛陽-鄭州-開封城市帶；山東的濟(jì)南-青島城市帶等等。III型：“三受益”型二三線一般城市，即受益于交通、人口和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的二三線一般城市。即具備地理交通優(yōu)勢(shì)、受益人口凈流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)、接受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的部分二三線城市。例如：廊坊、蕪湖、滄州、合肥、綿陽、韶關(guān)等。地理交通優(yōu)勢(shì)中，我們最看好沿海、沿河、沿湖等據(jù)水路優(yōu)勢(shì)的區(qū)域，如宜昌、荊州、岳陽、九江、安慶等。首先，從美國、德國、日本等國家城鎮(zhèn)化發(fā)展的共同規(guī)律看，產(chǎn)業(yè)、人口轉(zhuǎn)移一般是沿海岸線、沿內(nèi)河、沿湖泊等水路呈階梯式遞進(jìn)轉(zhuǎn)移。以美國為例，產(chǎn)業(yè)布局和人口分布明顯以海岸線和內(nèi)湖為基準(zhǔn)。早期發(fā)展的時(shí)候主要集中在大西洋沿岸的北部地區(qū)和五湖地區(qū)，之后產(chǎn)業(yè)向其他海岸線分散，加州（太平洋）、德州（加勒比海），佛州。對(duì)比之下，在西部和中部、山區(qū)的人口密度也比較低，產(chǎn)業(yè)也比較少。其次，李克強(qiáng)12年12月在湖南等地考察時(shí)，也巧妙的用圍棋來比喻區(qū)域發(fā)展，認(rèn)為長江黃金水道猶如圍棋的金角銀邊，長江沿線的發(fā)展對(duì)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要。五、改革將成為新型城鎮(zhèn)化和區(qū)域分化的重要推動(dòng)力1、土地制度改革將帶來土地供給多元化未來可能的農(nóng)村土地制度改革將推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，并帶來土地供給模式的多樣化。十八大報(bào)告中首次寫入“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例”，土地制度改革有望在更廣泛的地區(qū)實(shí)踐。目前看，未來可能推出征地制度改革、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和宅基地制度改革。1）征地制度改革將以提高農(nóng)民分享土地增值收益為目的，增加其財(cái)產(chǎn)性收入。2）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，將實(shí)現(xiàn)所有權(quán)和農(nóng)業(yè)用地性質(zhì)不變的條件下，承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，可促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，釋放可轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力，并提高農(nóng)民收入水平。3）宅基地制度改革，或?qū)?shí)現(xiàn)自由買賣，如果自由買賣實(shí)現(xiàn)，將增加土地市場供給來源，降低地價(jià)，并傳導(dǎo)帶來房價(jià)下降，出讓收入的實(shí)現(xiàn)也將提高農(nóng)民進(jìn)城的動(dòng)力，新增住房需求。2、中小城市受益戶籍制度改革區(qū)域差異化，吸引力增強(qiáng)新型城鎮(zhèn)化強(qiáng)調(diào)市民化，戶籍制度改革設(shè)計(jì)到社保、教育、醫(yī)療等市民化核心內(nèi)容，有望成為改革突破口。（1）市民化：農(nóng)民進(jìn)城后，由于戶籍問題，將會(huì)面臨種種不平等待遇，而戶籍制度改革將縮小這種不平等，真正實(shí)現(xiàn)人口市民化。（2）區(qū)域分化及就地城鎮(zhèn)化：預(yù)計(jì)未來的戶籍改革仍將堅(jiān)持區(qū)域差異化，對(duì)大城市保持合理控制，對(duì)中小城市逐漸放開。這種思路體現(xiàn)了國家對(duì)人口流動(dòng)的政策導(dǎo)向，提升中小城市對(duì)人口流入的吸引力，促進(jìn)人口的就地城鎮(zhèn)化。六、投資策略：基于區(qū)域分化的成長性龍頭新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)將給房地產(chǎn)帶來堅(jiān)實(shí)的需求支撐，城鎮(zhèn)化演變規(guī)律以及中央政策引導(dǎo)將使產(chǎn)業(yè)、人口、財(cái)富的流動(dòng)方向發(fā)生新變化，從而帶來房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域而分化。區(qū)域分化下，在高成長潛力區(qū)域儲(chǔ)備豐厚的開發(fā)商無疑將獲得更好