大連理工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程設(shè)計(jì)

PAGE大連理工大學(xué)網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）模板PAGEPAGEII網(wǎng)絡(luò)教育學(xué)院《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程設(shè)計(jì)》題目：住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃學(xué)習(xí)中心：專(zhuān)業(yè)：工程管理年級(jí)：年春/秋季學(xué)號(hào)：學(xué)生：指導(dǎo)教師：PAGE11項(xiàng)目概況本次課程設(shè)計(jì)的選題為鄭州陽(yáng)光集團(tuán)公寓樓，建筑使用年限為50年，結(jié)構(gòu)類(lèi)型為框架結(jié)構(gòu)；本建筑面積為4750m2，共五層，底層層高為3.6m，標(biāo)準(zhǔn)層層高為3.6m，頂層層高為3.6m，屋面采用上人屋面，女兒墻高為0.6m，室內(nèi)外高差為0.45m，建筑高度為18.45m；建筑平面尺寸為54.6×17.4m，建筑平面的設(shè)計(jì)滿足任務(wù)書(shū)及相關(guān)規(guī)范的要求。2項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析中的“S”指優(yōu)勢(shì)（Strength）；“W”指劣勢(shì)（Weakness）；“O”指機(jī)會(huì)（Opportunity）；“T”指威脅（Threat）。項(xiàng)目SWOT分析是將項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件和外部環(huán)境各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項(xiàng)目擁有的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)、面臨的機(jī)會(huì)和威脅的一種方法。其中，優(yōu)劣勢(shì)分析主要著眼于項(xiàng)目自身的條件及其與競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的比較，而機(jī)會(huì)和威脅分析將注意力放在外部環(huán)境的變化及對(duì)項(xiàng)目的可能影響。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，明確項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅，作為后面項(xiàng)目STP策劃的重要依據(jù)。2.1S（優(yōu)勢(shì)）本項(xiàng)目可充分利用金水河中央形象新區(qū)、優(yōu)美環(huán)境和幾近竣工氣勢(shì)宏偉的展覽中心、展覽廣場(chǎng)交相輝映的景觀優(yōu)勢(shì)進(jìn)行發(fā)揮。本地享有東南面季風(fēng)所帶來(lái)的清新空氣,可以遠(yuǎn)眺金水河秀色,且為已初顯未來(lái)大都會(huì)成熟形態(tài)的城市景觀,各種現(xiàn)代高層建筑構(gòu)成都市豐富的天際線;東面,未來(lái)將是新規(guī)劃市政建筑及居住建筑,亦蘊(yùn)含極高的景觀視野價(jià)值。產(chǎn)品定位：本項(xiàng)目主推精致戶型,就目前市場(chǎng)狀況分析,市場(chǎng)消費(fèi)需求旺盛,特別是鄭州市區(qū)客戶層面大,需求量廣,非常適合精英白領(lǐng)及投資一族購(gòu)買(mǎi)。交通便利：本地塊位于金水區(qū)的核心,并規(guī)劃建設(shè)為市的生態(tài)景觀大道。本地塊憑借上述捷運(yùn)交通系統(tǒng),可方便地通達(dá)城市內(nèi)各個(gè)街區(qū),亦可方便地通過(guò)高速公路系統(tǒng)聯(lián)系全區(qū)各地,隨著鄭州客運(yùn)樞紐總站的投入運(yùn)營(yíng),其交通優(yōu)勢(shì)更是顯現(xiàn)無(wú)疑。市政和商業(yè)配套：本項(xiàng)目地處成熟的CBD核心地段,生態(tài)景觀、購(gòu)物休閑、商業(yè)金融、信息通迅、文教科技等市政配套齊全,具備市政泛配套發(fā)商無(wú)需進(jìn)行額外開(kāi)發(fā),便可盡享成熟的市政配套,都市的繁華與便利唾手可得。2.2W（劣勢(shì)）（1）項(xiàng)目占地面積小,社區(qū)景觀綠化難以展開(kāi),不利于社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施和生態(tài)環(huán)境的營(yíng)造。（2）開(kāi)發(fā)商知名度不高,至今未開(kāi)發(fā)有現(xiàn)成或知名品牌的房地產(chǎn)項(xiàng)目,有可能使本項(xiàng)目對(duì)眾市場(chǎng)號(hào)召力產(chǎn)生一定的影響.（3）車(chē)位有限,本項(xiàng)目停車(chē)位稀缺,對(duì)于有車(chē)一族或商務(wù)往來(lái)顯得有些美中不足2.30（機(jī)會(huì)）展覽中心帶來(lái)的展覽效應(yīng)隨著展覽中心和360廣場(chǎng)的即將完工,同時(shí)毗鄰電信、聯(lián)通大樓,易形成它、信息通訊等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng),儲(chǔ)備有豐富的消費(fèi)和客戶資源有利于項(xiàng)目商場(chǎng)、商鋪的銷(xiāo)售。屆時(shí),周邊將成為西區(qū)最繁華的商業(yè)商務(wù)交流活動(dòng)更加頻繁,項(xiàng)目所在地及其本身具備相當(dāng)好的商業(yè)潛力；毗鄰商業(yè)核心圈,商務(wù)交流和活動(dòng)增強(qiáng),給項(xiàng)目帶來(lái)良好的商業(yè)氛圍。2.4T（威脅）同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán):時(shí)尚空間，華都大廈，世紀(jì)廣場(chǎng)，國(guó)際廣場(chǎng)主要來(lái)自同類(lèi)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。鄭州市今年內(nèi)的辦公物業(yè)項(xiàng)目已有大幅度的增長(zhǎng),特別是低端的辦公物業(yè)消費(fèi)增長(zhǎng)和供應(yīng)量的快速上升導(dǎo)致市場(chǎng)一度嚴(yán)重失衡。新增長(zhǎng)的供應(yīng)量多以小戶型為主推產(chǎn)品,多為原有的“爛尾樓”改建而成,在價(jià)格上占有一定優(yōu)勢(shì)。盡管競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布于市內(nèi)各個(gè)城區(qū),但是他們會(huì)在產(chǎn)品、價(jià)格等方面造成對(duì)本項(xiàng)目一定的沖擊。商住兩用樓:商住兩用樓也是主要的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)類(lèi)別。(文化大廈、品感大廈、)。3項(xiàng)目STP策劃項(xiàng)目STP策劃（市場(chǎng)細(xì)分Segmentation、目標(biāo)市場(chǎng)選擇Targeting及市場(chǎng)定位Positioning）是住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃的主要內(nèi)容。3.1住宅市場(chǎng)細(xì)分受疫情影響，房企推盤(pán)力度有所下降，商品住宅供應(yīng)規(guī)模持續(xù)走低，商品住宅銷(xiāo)售量較上月下降明顯。從成交結(jié)構(gòu)上看改善性置業(yè)需求占比略漲。非住宅銷(xiāo)售量下降，價(jià)格略降。本月二手房市場(chǎng)受疫情影響成交量下降,價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。5月鄭州市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積30.89萬(wàn)平方米，較上月上漲了21.77%，較去年同期下降了75.94%；商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積18.43萬(wàn)平方米，較上月下降了23.44%,較去年同期下降了82.47%。本月商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目主要集中在：鄭東新區(qū)7.22萬(wàn)平方米、二七區(qū)5.04萬(wàn)平方米、金水區(qū)4.89萬(wàn)平方米。主要項(xiàng)目有“水投壹號(hào)院建設(shè)項(xiàng)目”投放3.22萬(wàn)平方米,“理想拾光園”投放2.89萬(wàn)平方米，“升龍城7號(hào)院”投放2.15萬(wàn)平方米等。受當(dāng)月疫情影響，商品住宅銷(xiāo)量較上月下降明顯。5月市區(qū)商品房銷(xiāo)售面積41.77萬(wàn)平方米，較上月下降了37.72%，較去年同期下降了71.25%；其中商品住宅銷(xiāo)售面積34.47萬(wàn)平方米，較上月下降了32.55%，較去年同期下降了74.88%。從戶型結(jié)構(gòu)上看，改善性需求占比上漲，本月大中戶型占比上漲。本月戶型面積90平方米以下銷(xiāo)售占比21%，較上月減少2個(gè)百分點(diǎn)；戶型面積在90－120平方米銷(xiāo)售占比33%，與上月持平；戶型面積在120－144平方米銷(xiāo)售占比34%,較上月增加1%；戶型面積144平方米以上銷(xiāo)售占比12%，較上月增加1%。從樓盤(pán)銷(xiāo)售情況上看,價(jià)格在10000-15000元的樓盤(pán)最為熱銷(xiāo)。本月商品住宅主要熱銷(xiāo)樓盤(pán)如：項(xiàng)目“萬(wàn)瓏苑”、“大都會(huì)璟悅苑”、“花語(yǔ)水岸花園”等。從區(qū)域分布上看,區(qū)域分布相對(duì)均勻。5月高新區(qū)商品住宅銷(xiāo)量最大，銷(xiāo)售面積為7.34萬(wàn)平方米，占比為21%。其次，金水區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)、惠濟(jì)區(qū)，銷(xiāo)售面積分別為5.77萬(wàn)平方米、4.18萬(wàn)平方米、4萬(wàn)平方米、3.20萬(wàn)平方米、2.78萬(wàn)平方米、2.66萬(wàn)平方米，占比17%、12%、12%、9%、8%、8%。今年1-5月市區(qū)商品住宅累計(jì)供銷(xiāo)比為0.56：1。截止2022年5月底商品房累計(jì)可售量為4713.82萬(wàn)平方米，較上月減少10.88萬(wàn)平方米；其中，商品住宅月末累計(jì)可售量為1760.15萬(wàn)平方米，較上月減少16.04萬(wàn)平方米。5月鄭州市區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià)為14090元/平方米，較上月上漲了1.92%,較去年同期下降7.35%；其中商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為15133元/平方米，較上月上漲了3.83%,較去年同期下降了1.43%。非住宅銷(xiāo)售量下降。鄭州市區(qū)非住宅銷(xiāo)售978套（間），非住宅銷(xiāo)售面積7.3萬(wàn)平方米，較上月下降了54.26%,較去年同期下降了9.65%;非住宅銷(xiāo)售價(jià)格為9167元/平方米，較上月下降了19.73%，較去年同期下降了28.04%。其中:辦公用房銷(xiāo)售2.18萬(wàn)平米，占比30%。銷(xiāo)售較好項(xiàng)目：錦藝國(guó)際輕紡城市場(chǎng)四期、杲村財(cái)富中心。商業(yè)用房銷(xiāo)售5.10萬(wàn)平方米，占比70%。銷(xiāo)售較好項(xiàng)目：萬(wàn)華苑。二手房市場(chǎng)受疫情影響交易量下降，價(jià)格穩(wěn)定。鄭州市區(qū)二手房共成交2682套（間）,較上月下降了45.70%，較去年同期下降了47.35%；成交面積為27.8萬(wàn)平方米，較上月下降了44.81%，較去年同期下降了44.91%；二手房均價(jià)為12581元/平方米，較上月上漲了1.02%,較去年同期下降了1.01%。本月市區(qū)商品住宅按揭付款方式占比77.70%，較上月增加4.92個(gè)百分點(diǎn)；一次性付款占比21.67%，較上月減少4.99個(gè)百分點(diǎn)；分期性付款占比0.63%，較上月增加0.07個(gè)百分點(diǎn)。3.2項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)選擇（項(xiàng)目目標(biāo)客戶選擇）截止到2023年2月15日為止,陽(yáng)光集團(tuán)公寓樓所在的金水區(qū)區(qū)共有在售住宅項(xiàng)目17個(gè),近一個(gè)月內(nèi),另有55個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格與之前持平。所有在售住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為9637元/平方米,近半年來(lái)持平。所有在售住宅項(xiàng)日與陽(yáng)光集團(tuán)公寓樓相比21個(gè)項(xiàng)日的銷(xiāo)售均價(jià)高于陽(yáng)光集團(tuán)公寓樓,售價(jià)最高的康橋國(guó)際為9900元/平方米，總數(shù)的39%;16個(gè)項(xiàng)日的銷(xiāo)售均價(jià)低于陽(yáng)光集團(tuán)公寓樓,售價(jià)最低的中華城為8900元/平方米,占總數(shù)的30%另有18個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)與陽(yáng)光集團(tuán)公寓樓持平。3.3項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位是指開(kāi)發(fā)商在對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)需求以及競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品屬性進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)出自己的產(chǎn)品和形象，從而在目標(biāo)顧客心中確定與眾不同的有價(jià)值的地位。住宅項(xiàng)目市場(chǎng)定位主要進(jìn)行項(xiàng)目檔次定位、項(xiàng)目主題定位、項(xiàng)目產(chǎn)品定位。3.3.1項(xiàng)目檔次定位5星級(jí)的酒店,5星級(jí)的家。5星級(jí)酒店旁,新貴生活館。5星級(jí)的公寓,5星級(jí)的服務(wù)。3.3.2項(xiàng)目主題定位在城市中心居家:體驗(yàn)城市日新月異的變化和美好的發(fā)展前景在金水路上居家:體驗(yàn)現(xiàn)代社區(qū)的居住文明和高尚生活感受;在新貴生活館:體驗(yàn)5星級(jí)酒店的配套服務(wù)5星級(jí)酒店的物業(yè)服務(wù)。3.3.3項(xiàng)目產(chǎn)品定位由于本項(xiàng)目產(chǎn)品的要求,如帶獨(dú)立衛(wèi)生間的單位在30m2以上的居多,因此在戶型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意視覺(jué)效果的反映,在空間的搭配和層次上下工夫在戶型方面應(yīng)注重以下幾個(gè)方面(0)、主力戶型設(shè)計(jì)為40m2左右(帶衛(wèi)間)、簡(jiǎn)易廚房、小型會(huì)客廳、臥室(1)、功能劃分明確,臥室、衛(wèi)生間、簡(jiǎn)易廚房等區(qū)域與會(huì)客廳等公共區(qū)域相對(duì)分隔(2)、衛(wèi)生間建議設(shè)置在進(jìn)門(mén)處,增加出入的方便性(3)、室內(nèi)要避免長(zhǎng)走廊,最大限度的提高實(shí)用率;(4)、臥室設(shè)計(jì)大飄窗、衛(wèi)生間設(shè)置中央空調(diào)排風(fēng)口,增加居室的光線和避免污濁的空氣排到室內(nèi)(5)、由于居室整體空間較小,所以不考慮設(shè)置廚房;(6)、衛(wèi)生間盡可能做到干濕分離(8)、盡量做到戶型方正,隱梁隱角(9)、樓體統(tǒng)一設(shè)置中央空調(diào)