中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與發(fā)展前景

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與發(fā)展前景

現(xiàn)在，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的討論從未停止過(guò)。無(wú)論是祝福還是詛咒，房地產(chǎn)行業(yè)都可以說(shuō)是當(dāng)前受到關(guān)注最多的行業(yè)之一。即使是嚴(yán)厲的批評(píng)，實(shí)際上也體現(xiàn)了評(píng)論者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)的用鋼問(wèn)題爭(zhēng)論的雙方都不否定房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)發(fā)揮、以及即將發(fā)揮的重要作用。沒(méi)有人會(huì)否認(rèn)這些數(shù)字：從中國(guó)建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)看，一是城鎮(zhèn)人均住房由2000年的19平方米增加到2020年的30平方米，二是城鎮(zhèn)化率由2000年的36.2%增加到2020年的50%。實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)目標(biāo)，如果按每平方米投資2000元計(jì)算，到2020年現(xiàn)有的城鎮(zhèn)居民將增加住宅面積50億平方米，增加住房投資10萬(wàn)億元；城鎮(zhèn)化新增城鎮(zhèn)居民1.74億人，按人均住宅面積30平米，將增加住房面積52億平方米，增加住房投資10.4萬(wàn)億元。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，及其帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中最為活躍的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)群。僅僅以鋼鐵行業(yè)為例，目前房地產(chǎn)行業(yè)的用鋼已經(jīng)占到整個(gè)鋼鐵產(chǎn)量的60%，二者之間的緊密相連關(guān)系由此可見(jiàn)一斑。爭(zhēng)論的雙方當(dāng)然不會(huì)忽視土地轉(zhuǎn)讓中的國(guó)有資產(chǎn)流失、政府干預(yù)和腐敗問(wèn)題。據(jù)報(bào)道，目前全國(guó)以開(kāi)發(fā)區(qū)圈占的土地面積達(dá)3.6萬(wàn)平方公里，超過(guò)了全國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量。據(jù)專(zhuān)家估計(jì)，從20世紀(jì)80年代以來(lái)，違規(guī)土地出讓、轉(zhuǎn)讓所造成的國(guó)有資產(chǎn)流失最保守的估計(jì)每年達(dá)百億元以上，而且這種情況近幾年越來(lái)越惡化。房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的爭(zhēng)論必然會(huì)涉及到金融行業(yè)。贊成者以為，從世界金融業(yè)的發(fā)展潮流來(lái)看，日本個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)在商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)比重已經(jīng)超過(guò)20%，美國(guó)更是超過(guò)40%。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展?jié)摿σ彩欠浅＞薮蟮?。批評(píng)者則以為，近年來(lái)房地產(chǎn)信貸的增長(zhǎng)過(guò)于迅猛，威脅到銀行的資產(chǎn)安全。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，全國(guó)有11個(gè)省份房地產(chǎn)投資增速超過(guò)50%，35個(gè)大中城市有10個(gè)房地產(chǎn)投資增速超過(guò)70%，有些城市連續(xù)兩年房?jī)r(jià)每年上漲20%。但是，往往容易被忽視的是，正是當(dāng)前的宏觀(guān)金融環(huán)境、當(dāng)前的金融決策，決定了房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)成為一個(gè)引人注目的行業(yè)，成為吸收社會(huì)資金的“銷(xiāo)金窟”。無(wú)須考慮任何其他因素，僅僅從貨幣政策發(fā)展趨勢(shì)看，房地產(chǎn)行業(yè)在所有的行業(yè)中具有最大的可能來(lái)成為高增長(zhǎng)的導(dǎo)向性行業(yè)之一。在一次會(huì)議上，來(lái)自浙江義烏的一位政府官員告訴筆者，義烏剛剛進(jìn)行的土地拍賣(mài)，已經(jīng)創(chuàng)出了每平方米20多萬(wàn)元的天價(jià)；僅僅只有數(shù)十萬(wàn)人口的義烏，金融機(jī)構(gòu)的存款卻有300多億元，他們不知道除了房地產(chǎn)之外，該投資什么。實(shí)際上，義烏的房地產(chǎn)熱潮是當(dāng)前金融決策下總體房地產(chǎn)熱潮的一次可能性的、值得引起警惕和關(guān)注的預(yù)演，從中能夠觀(guān)察出當(dāng)前中國(guó)宏觀(guān)政策下一步走向的蛛絲馬跡。今年以來(lái)，中國(guó)的貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)勢(shì)頭之迅猛，可以說(shuō)是疊出新高。從9月份的數(shù)據(jù)看，盡管人行調(diào)高了存款準(zhǔn)備金率，但依然沒(méi)有遏制住貸款增長(zhǎng)的勢(shì)頭。據(jù)央行最新的數(shù)據(jù)，截止9月末，我國(guó)全部金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款余額為16.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)23.7%。1～9月各項(xiàng)貸款累計(jì)增加2.7萬(wàn)億元，同比多增加1.3萬(wàn)億元。人民幣各項(xiàng)貸款余額為15.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)23.5%，增幅比上年同期提高8.9個(gè)百分點(diǎn)。第三，中國(guó)的市場(chǎng)價(jià)與快速的貨幣供應(yīng)量密切相連的，就是對(duì)通貨膨脹的憂(yōu)慮。一個(gè)著名的判斷和說(shuō)法是，伴隨著高速的貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)，中國(guó)的快速通漲近在眼前，因此，除了債券和垃圾，什么都可以買(mǎi)。不過(guò)，這個(gè)判斷可能忽視了中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)格局的一個(gè)重大變化，就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)以很深的程度參與到全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，中國(guó)的物價(jià)波動(dòng)已經(jīng)在很大程度上受到國(guó)際市場(chǎng)的價(jià)格水平的影響。從對(duì)外經(jīng)貿(mào)往來(lái)的角度，我們可以粗略地將中國(guó)現(xiàn)有的商品劃分為可貿(mào)易品和非貿(mào)易品，可貿(mào)易商品受到國(guó)際市場(chǎng)的影響當(dāng)然更為直接。為什么當(dāng)前的信貸增長(zhǎng)還不會(huì)迅速導(dǎo)致上個(gè)世紀(jì)80年代中期、90年代初期的嚴(yán)重通貨膨脹？關(guān)鍵的原因之一，就是中國(guó)的對(duì)外依存度在提高，可貿(mào)易商品的比重在提高，這些可貿(mào)易商品的價(jià)格受到全球同類(lèi)商品價(jià)格的直接制約。據(jù)粗略測(cè)算，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)的對(duì)外依存度高達(dá)50%，絕大多數(shù)貿(mào)易品的價(jià)格一定程度上也受制于國(guó)際市場(chǎng)。當(dāng)前的國(guó)際市場(chǎng)環(huán)境，總體上還是一個(gè)產(chǎn)能過(guò)剩的環(huán)境，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度減緩，貿(mào)易商品的價(jià)格呈現(xiàn)出下滑的勢(shì)頭，在這樣的趨勢(shì)下，中國(guó)的物價(jià)普遍上揚(yáng)、或者說(shuō)可貿(mào)易商品脫離國(guó)際市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)單獨(dú)上揚(yáng)的可能性并不大。一旦出現(xiàn)短期性的國(guó)內(nèi)可貿(mào)易商品物價(jià)大幅上揚(yáng)，相關(guān)商品的進(jìn)口就會(huì)相應(yīng)提高；在相當(dāng)比率的商品不會(huì)出現(xiàn)上揚(yáng)的格局下，物價(jià)迅速出現(xiàn)全面上揚(yáng)的可能性并不大?；蛘哒f(shuō)，只要以美國(guó)為代表的主要發(fā)達(dá)國(guó)家不出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨膨脹，中國(guó)出現(xiàn)全面通漲的壓力就不會(huì)太大。但是，通貨膨脹畢竟是一種貨幣現(xiàn)象，高速增長(zhǎng)的貨幣供應(yīng)量必然會(huì)累積通漲的壓力，這些累積的通漲壓力必然會(huì)開(kāi)辟自己的道路。從目前的情形看，以房地產(chǎn)投資為代表的非貿(mào)易品將在一定程度上承擔(dān)這一壓力。從中國(guó)經(jīng)濟(jì)的構(gòu)成看，對(duì)于經(jīng)濟(jì)中的非貿(mào)易部門(mén)來(lái)說(shuō)，除了電力等，大體說(shuō)主要是建筑業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)的價(jià)格上揚(yáng)，實(shí)際上已經(jīng)成為推動(dòng)中國(guó)物價(jià)上揚(yáng)的主要力量之一，例如醫(yī)療保健服務(wù)、娛樂(lè)教育文化服務(wù)以及居住類(lèi)服務(wù)等等。除此之外，資產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)就面臨很大的壓力。資產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)，首先令人想到的是股票市場(chǎng)。當(dāng)前中國(guó)股市因?yàn)楣蓹?quán)的分裂、因?yàn)閷?duì)流通股股東的制度性歧視，打擊了投資者的信心，資產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)壓力的存在，印證了市場(chǎng)投資者的通常判斷：“中國(guó)股市的問(wèn)題并不是缺少資金，而是缺少信心”，在一系列制度性的缺陷沒(méi)有矯正之前，中國(guó)的股市即使在強(qiáng)大的資產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)的壓力下，也難以呈現(xiàn)波瀾壯闊的行情。這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)就成為釋放高速貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)帶來(lái)的通漲壓力的最有可能的渠道。如果從這個(gè)角度來(lái)考察當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力支持將是房地產(chǎn)市場(chǎng)在受到一系列規(guī)范措施之后依然保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)支持。高速的貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)，在當(dāng)前中國(guó)的二元金融結(jié)構(gòu)下，將主要集中在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的城市和地區(qū)，根據(jù)上述的邏輯推論，這些城市和地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格將呈現(xiàn)穩(wěn)定的上揚(yáng)趨勢(shì)，以承擔(dān)化解通漲壓力的重任。競(jìng)購(gòu)住房的市場(chǎng)將更加豐富這種格局可能使得局部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)成為吸收資金的黑洞，房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)會(huì)使得其越來(lái)越脫離城市普通消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力。這一點(diǎn)在局部地區(qū)已經(jīng)有所顯現(xiàn)。據(jù)調(diào)查，近一段時(shí)期，各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍出現(xiàn)爭(zhēng)上大戶(hù)型，建高檔商品房的現(xiàn)象，一些地區(qū)甚至在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地上建高檔商品房。這種現(xiàn)象，一方面造成當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的上漲；另一方面造成適合廣大中低收入家庭住房的供應(yīng)不足。以杭州為例，由于商品房?jī)r(jià)格不斷上漲，經(jīng)濟(jì)適用住房十分緊缺，出現(xiàn)6000戶(hù)資格審查合格者以搖號(hào)