項目可行性研究報告-商業(yè)策劃書-閱讀-

項目可行性研究報告1.1項目背景1.1.1項目名稱xx縣城東市場建設(shè)項目。1.1.2承辦單位概況

本項目由城東市場開發(fā)有限公司承辦。公司成立于2007年5月，注冊資金2000萬，公司性質(zhì)為國有獨資企業(yè)，主要負責(zé)城東市場的建設(shè)管理運行。經(jīng)營范圍為城東市場的開發(fā)建設(shè)、房屋租賃、攤位租賃。1.1.3報告編制依據(jù)（1）《投資項目可行性研究指南》（試用版）；（2）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；（3）《XX縣城市總體規(guī)劃（2001～2020年）》（4）《M市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃》（5）《XX縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃》（6）《關(guān)于印發(fā)M市菜市場建設(shè)管理實施辦法的通知》（7）相關(guān)設(shè)計規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等1.1.4項目提出的理由與過程

公益設(shè)施是城市功能的重要體現(xiàn)。一個城市公益設(shè)施的數(shù)量和水平反映了這個城市經(jīng)濟文化水平，也體現(xiàn)了城市居

民的生活質(zhì)量。民以食為天，中國人口密度大，菜市場作

為一種公益設(shè)施，在廣大人民的生活中扮演著重要的角色。菜市場的建設(shè)水平直接關(guān)系到廣大人民的日常生活質(zhì)量。

2007年M市菜籃子工作目標(biāo)要求《M市商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)

“十一五”發(fā)展規(guī)劃》和《M市菜籃子工程“十一五”發(fā)展規(guī)劃》為指導(dǎo)，以菜籃子“數(shù)量安全、質(zhì)量安全、可持續(xù)發(fā)展”為主線，以保障“兩葷兩素”供應(yīng)安全為主體，以“菜籃子放心工程”為核心，通過全面構(gòu)建七大體系，實現(xiàn)七大提升，形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、公眾監(jiān)督“三

位一體”的管理框架，努力實現(xiàn)全市菜籃子商品供應(yīng)率達到100％,質(zhì)量安全達到95％以上，打造走在全國全省前列，充分體現(xiàn)M現(xiàn)代化港口城市菜籃子工程的特色和發(fā)展水平。特別提出加強社區(qū)菜籃子便民店建設(shè)的規(guī)范性指導(dǎo)，改善居民新區(qū)的購物環(huán)境。

縣政府對菜市場的建設(shè)給予了高度重視，在《關(guān)于表彰

2005年度M市商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)先進集體的通報》中M市人

民政府授予XX縣人民政府菜市場改造特別獎。XX縣貿(mào)糧

局積極爭取縣政府支持，落實了90余萬元菜籃子工程建設(shè)資金，用于菜籃子基地、屠宰場、菜市場等業(yè)態(tài)的建設(shè)。

XX縣城區(qū)總?cè)丝?2萬，面積10平方公里，現(xiàn)主要有汪家河、蓬萊兩個菜市場，主要覆蓋區(qū)域為城北和城南。市場大都存在空間狹小、檔次低、設(shè)施老化、道路窄、交通擁擠等問題。面對城市步伐的加快，消費市場進一步加大，按照《關(guān)于印發(fā)M市菜市場建設(shè)管理實施辦法的通知》中菜市場以居住區(qū)、居住小區(qū)為基本單元，一般以1-3萬人口，每千人250平方米建筑面積配置，菜市場服務(wù)半徑

500-1000米的標(biāo)準(zhǔn)，XX縣縣城現(xiàn)有的菜市場規(guī)模不能滿

足居民生活的需求。尤其是城東區(qū)域的菜市場配套問題尤為突出。為了提高菜市場建設(shè)水平，加快傳統(tǒng)菜市場向現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)升級，提升城市形象，促進長效管理，營造安全放心的消費環(huán)境，滿足人民群眾日益增長的生活需要，城東市場的建設(shè)顯得尤為迫切。城東市場將作為服務(wù)人民群眾、讓市民百姓方便購買、放心消費的主要載體。1.2項目概況1.2.1擬建地點

本項目位于XX丹城丹峰路、興盛路交叉路口。東臨東大河，北臨丹峰路，西臨興盛路，南為河道。1.2.2建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容

建設(shè)規(guī)模：項目總占地面積21470平方米，建筑面積43447平方米，其中地上建筑面積29112平方米，地下建筑面積

14335平方米。

建設(shè)內(nèi)容：建筑物地上主體三層，局部四層，地下一層。一至二層布置為菜場；三層布置為超市；四層為綜合管理用房；地下一層為6級人防兼機動車庫，地下夾層為6級人防兼非機動車庫。地面臨路建“L”型廣場，廣場上布置機動車、非機動車車位。1.2.3主要建設(shè)條件

本項目為XX縣城東市場建設(shè)工程，地處XX縣城區(qū)，周邊供水、供電、通訊、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施配套條件較好。1.2.4項目建設(shè)進度

本項目計劃于2007年10月開始，2008年12月完成，預(yù)計建設(shè)工期15個月。1.2.5項目投資和籌資方案本項目總投資為15656萬元，其中建設(shè)投資14980萬元，籌資方案為銀行貸款。1.2.6主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表1-1

項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號項目名稱單位數(shù)量1項目占地面積㎡214702建筑面積㎡434473建筑密度%43.44容積率1.365綠地率%16.76總機動車位輛2417地面自行車位輛8508投資估算萬元156569年均營業(yè)收入萬元310010年均利潤總額萬元147011年均凈利潤萬元110212投資凈利潤率萬元7.4%13財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）％10.3114投資回收期（稅后）％9.5515借款償還期年13（含兩年建設(shè)期）1.3結(jié)論與建議

本項目的實施是滿足人民群眾生活需求，提高人民群眾生活品質(zhì)的需要，符合XX社會事業(yè)發(fā)展的總體戰(zhàn)略部署，有助于促進和諧社會的發(fā)展。2.1項目的規(guī)劃相關(guān)性2.1.1《M市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》

《M市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中把

加快服務(wù)業(yè)發(fā)展作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式、完善提升城市功

能的重要途徑。圍繞方便群眾生活和提高生活質(zhì)量，大力

發(fā)展生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)，充實提升生活性服務(wù)業(yè)，更好地滿足

人民群眾日益增長的消費需求。按照便民利民原則，進一

步完善落實商貿(mào)網(wǎng)點規(guī)劃布局。加快社區(qū)、集鎮(zhèn)商貿(mào)中心

和專業(yè)特色街建設(shè)，發(fā)展人性化消費服務(wù)。培育提升各類

市場，形成比較完備的市場體系。加快社區(qū)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)化、社會化進程，構(gòu)建與現(xiàn)代城市發(fā)展相適應(yīng)的社區(qū)服務(wù)業(yè)。

拓展社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域，創(chuàng)新社區(qū)服務(wù)形式，加強社區(qū)服務(wù)中

心建設(shè)，整合社區(qū)服務(wù)資源，積極構(gòu)建覆蓋全市、反應(yīng)快

速的社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò).XX縣城東市場的建設(shè)將提升社區(qū)服務(wù)

功能，完善市場體系，滿足人民需要。2.1.2《XX縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃》

《XX縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃》指出我縣社會事業(yè)發(fā)展相對滯后，“十一五”期間經(jīng)濟社會發(fā)展中也面臨重大挑戰(zhàn)，未來的建設(shè)突出以人為本，實施和諧惠民戰(zhàn)略。以民主法制健全、社會文明進步、人民安居樂業(yè)為基本目標(biāo)，努力構(gòu)建和諧社會，讓改革開放成果惠及廣大人民群眾。加快城鎮(zhèn)化步伐，推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)。大力宏揚XX精神，繁榮發(fā)展海洋文化，不斷增強經(jīng)

濟社會發(fā)展原動力。加快發(fā)展公共事業(yè)，滿足人民群眾日益增長的公共服務(wù)需求；加大城市綠化、亮化建設(shè)，提升城市形象；完善城市基礎(chǔ)設(shè)施等專項規(guī)劃，凸現(xiàn)城市發(fā)展特色，提高城市發(fā)展品位。隨著人口的增加和人民生活水平的提高，人們對生活環(huán)境和生活品質(zhì)的要求提高，迫切需要加強公益設(shè)施建設(shè),改善公共服務(wù)水平。

XX城東市場的建設(shè)充分考慮居民需求，講究建筑美觀，體現(xiàn)了縣政府和諧惠民的發(fā)展戰(zhàn)略，改善了菜市場服務(wù)水平，提升人們的生活品質(zhì)。2.2項目的建設(shè)必要性2.2.1提升居民生活質(zhì)量的需要。XX縣城東菜市場的建設(shè)規(guī)模、方案與居住人口、地域范圍相適應(yīng)，做到了合理布局。城東市場的建立將覆蓋文峰、塔山、東河等小區(qū)和周邊村莊，解決周邊小區(qū)居民的菜市場配套問題。市場建立后在交通通達度，市場衛(wèi)生，購物種類等方面得到提升，將全面改善覆蓋區(qū)域菜市場購物環(huán)境和食品安全狀況，使菜市場建設(shè)和管理工作適應(yīng)市民生活水平提高的需要，達到“設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、制度落實、食品安全、環(huán)境整潔、群眾滿意、政府放心”的效果。2.2.2完善城市功能

“安居樂業(yè)，衣食住行”是居民生活的基本要求，一個城市應(yīng)該為市民提供優(yōu)良的生活空間，所以一個城市必不可少良好的商貿(mào)、供給服務(wù)功能。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，城市地位和功能也發(fā)生顯著變化，由單一功能向復(fù)合功能轉(zhuǎn)變，從低層次服務(wù)向高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)轉(zhuǎn)換。城市的發(fā)展,城市職責(zé)的增加,人口的增長,使這些基本功能的適應(yīng)力也要增長。

城東市場的建立將加速XX縣城的整體建設(shè)，極大提升城區(qū)城市功能，提優(yōu)居住居民生活質(zhì)量，提高街道現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平。2.2.3與經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)

城市建設(shè)是城市經(jīng)濟和社會發(fā)展的主要載體。一個城市必須適應(yīng)和遵循時代潮流和城市發(fā)展內(nèi)在規(guī)律，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，城市的品位和檔次提高，城市建設(shè)也發(fā)生顯著變化。公益設(shè)施的建設(shè)更是直接關(guān)系到社會公共利益，關(guān)系到人民群眾生活質(zhì)量。菜市場的建設(shè)也需要緊跟城市建設(shè)的步伐，不斷提升檔次，發(fā)展規(guī)模適宜、設(shè)施完整、環(huán)境良好的室內(nèi)菜市場，逐步向凈菜化、超市化、連鎖化發(fā)展，消滅馬路市場。城東市場的建設(shè)也將作為提升主副食品零售終端服務(wù)功能的重要途徑2.2.4改善市容環(huán)境面貌

城市形象是人們對一個城市的一種共同心理感受，是公眾對一個城市的內(nèi)在實力、整體活力、精神

面貌和發(fā)展前景等綜合評價的總體印象，一個城

市的形象，如同一個國家、一個地區(qū)、一個企業(yè)

的文化形象一樣，都有其深刻的內(nèi)涵。一個城市

的文化形象至少應(yīng)具備以下特征：城市建筑、布

局融科技含量與文化內(nèi)涵為一體的設(shè)計，展示現(xiàn)

代化城市的風(fēng)貌，城市公益設(shè)施上規(guī)模，滿足廣

大人民需要。

菜市場是人們生活水平和道德文明的窗口，干凈、整潔、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的菜市場不但能滿足人們的購

物需求，更將成為城市建設(shè)的亮點，與周圍的城

市建筑相配套，達到提升城市面貌的功能。新的

菜市場建設(shè)后，設(shè)計良好的市場將避免出現(xiàn)對周

邊區(qū)域的環(huán)境負面影響，減清城市環(huán)境負擔(dān)，改

善市容面貌。3.1場址現(xiàn)狀3.1.1地點與地理位置

XX縣地處121°34""-122°20""、北緯28°45""-29°49""之間，居浙江省中東部沿海，位于XX港與三門灣之間，兩港相擁。其地理位置北臨XX港，與鄞州區(qū)、

奉化市隔港相望；東北遙對舟山市普陀區(qū)的六橫島和M市北侖區(qū)的梅山島；東瀕大目洋；南接貓頭洋，隔三門灣與臺州市的三門縣相峙；西連寧?？h，XX半島自寧?？h紫溪、梅林至一市東延入海。XX縣三面環(huán)海，一面接陸，南北長90

km，東西寬70km，由本土XX半島及沿海608個島礁組成，總面積

6510k㎡，其中陸地面積1175k㎡、海域面積5335k㎡。丹城為XX縣縣城，東臨東海，北靠M北侖港，南面是中國著名的漁港——石浦港，西接沿海國道線。

XX