關于本市物業(yè)行業(yè)風險及商業(yè)保險情況調(diào)查

關于本市物業(yè)行業(yè)風險及商業(yè)保險情況調(diào)查研討會主要議題1物業(yè)服務行業(yè)的風險主要表現(xiàn)在哪些方面？23保險行業(yè)應該為物業(yè)行業(yè)提供哪些合適的產(chǎn)品？4除了度身定制的保險產(chǎn)品之外，保險公司在服務和手段上應該具備哪些必備的核心要素？5物業(yè)公司在引進保險機制的同時，在具體運作上會面臨哪些問題？還需做哪些準備？6物業(yè)服務行業(yè)與保險服務行業(yè)怎樣聯(lián)手，同創(chuàng)共贏商機？

關于本市物業(yè)行業(yè)

風險及商業(yè)保險情況調(diào)查上海申誠保險代理一、活動背景

為落實《上海市加強住宅小區(qū)綜合管理行動計劃（2007－2009年）》（以下簡稱《三年行動計劃》）中有關“物業(yè)管理行業(yè)引入綜合保險制度，提高業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的風險防范能力”的工作目標，根據(jù)市房地資源局的要求，受市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會委托我司在2007年8、9月期間，對本市物業(yè)行業(yè)風險及商業(yè)保險作了專項調(diào)查。二、調(diào)查方式一、寄發(fā)調(diào)查表1942份，其中會員數(shù)942家，非會員數(shù)1000家。調(diào)研與回復居住小區(qū)數(shù)1970個，非居住項目743個。二、派人上門調(diào)查中心城區(qū)物業(yè)公司，走訪近120家的物業(yè)企業(yè)，聽取企業(yè)與群眾意見。三、以調(diào)查的方式，對周邊區(qū)、縣近100家物業(yè)企業(yè)進行訪問。四、填寫調(diào)查表，獲得相關企業(yè)的真實信息。三、調(diào)查結果物業(yè)項目參與調(diào)查情況：調(diào)查表明物業(yè)企業(yè)引入保險還屬起步階段。少數(shù)企業(yè)綜合管理能力較強，對市局、物協(xié)配合度較高，對保險的認知程度位于社會平均水平，并正逐步加深對保險的認知程度。但從調(diào)查反饋來看，物業(yè)企業(yè)參保數(shù)不足24%，主要集中在非居住項目及中高檔商品房項目。與我國經(jīng)濟體制的發(fā)展不相適應，有必要從行業(yè)角度引入健全保險機制，加強行業(yè)保險政策引導，提升企業(yè)抗風險能力。參與調(diào)查物業(yè)企業(yè)情況資質等級（1級）數(shù)21家資質等級（2級）數(shù)70家資質等級（3級）數(shù)159家居住物業(yè)項目參與調(diào)查情況一

其中商品房的投保項目數(shù)約十分之一，現(xiàn)狀不容樂觀；售后公房的投保項目數(shù)僅為零，形勢十分嚴峻。混合小區(qū)的投保項目數(shù)約占5％，現(xiàn)狀不容樂觀。

參與調(diào)查及回復的物業(yè)公司中少部分企業(yè)投保險種很全面，多數(shù)只保一種且因發(fā)生損失后才投保。保險意識不強，普遍缺乏保險知識。居住物業(yè)項目參與調(diào)查情況二06年度居住物業(yè)項目風險情況分析

總體來看小區(qū)風險集中在幾個方面：財產(chǎn)損失，意外，責任，自然災害，人員傷亡等。其中：a.管道爆裂及水漬造成財產(chǎn)損失風險居于首位；b.暴雨導致財產(chǎn)損失風險列居第二；c.停車場內(nèi)汽車遭受損失、業(yè)主財產(chǎn)遭受盜竊、住宅小區(qū)人員意外位居第三大風險；d.電梯內(nèi)意外事故、自然災害造成的財產(chǎn)損失、物業(yè)工作人員傷亡，高空墜物、火災、工作人員疏忽過失等風險居第四位；e.最后，景觀與泳池的人生傷亡及社區(qū)健身器材區(qū)域發(fā)生的意外各有發(fā)生。非居住物業(yè)參與調(diào)查情況圖表

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圖表

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非居住物業(yè)投保普及率較高，但保險種類比較單一，其中大部分投保責任險，部分投保設備設施保險。非居住物業(yè)風險情況調(diào)查分析

總體來看非居住物業(yè)風險集中在幾個方面：玻璃破碎、盜竊、自然災害、設施設備意外損壞等。其中：

a.玻璃意外破碎居于首位，原因主要是因為臺風和自爆等原因造成；

b．盜竊、設施設備意外損壞列居第二；

c．自然災害、人員意外傷亡、停電、水、氣等損失、消防設施意外故障、高空墜物列居第三；

e．最后，裝修中意外事故、火災、物業(yè)工作人員疏忽過失造成事故列居第四。

06年度物業(yè)公司風險事故情況06年度物業(yè)公司

每次事故經(jīng)濟賠償情況

物業(yè)公司投保險種總體分布

如圖所示，物業(yè)公司投保最多的三個險種依次是團體人員保險、財產(chǎn)保險和責任保險，這三個險種可以滿足部分物業(yè)管理企業(yè)的風險管理需求，只是在具體的保障細節(jié)上需要根據(jù)每個企業(yè)的實際情況而做個性化的安排。物業(yè)公司投保公共部位財產(chǎn)及設施情況

該險種類型投保普及率極低。主要原因在政策導向上，物業(yè)公司對此風險意識淡薄。設備如有損壞則動用維修基金，建議修訂使用維修基金標準，使意外等損失由商業(yè)保險補償。物業(yè)公司投保責任險情況

如圖所示，目前購買責任險的物業(yè)公司多數(shù)投保的是公眾責任險，只有不到30%的公司投保物業(yè)責任保險，原因為物業(yè)責任保險保障較少，保費較高，保險公司的推廣力度不大等，導致大多數(shù)企業(yè)對物業(yè)責任險不了解，而以公眾責任險代之，而這兩類產(chǎn)品不能全面保障物業(yè)經(jīng)營責任風險。在今后工作中，細化市場需求和對應保險產(chǎn)品設計，拿出最適合目前物業(yè)行業(yè)的保險產(chǎn)品和服務方式，為廣大物業(yè)企業(yè)充分轉移客觀存在的責任風險。主要與物業(yè)公司有業(yè)務合作的保險機構

（參與調(diào)查回復的企業(yè)）

投保商業(yè)險企業(yè)對保險的意見

物業(yè)管理企業(yè)不參保商業(yè)險的情況分析

其中最主要的原因在于保險產(chǎn)品的保障、服務及價格和物業(yè)企業(yè)的收益上。企業(yè)對保險費用的列支也沒有政策可依,導致該費用很難進入公司成本?！皹I(yè)主/業(yè)委會不同意”也是很重要的原因之一，說明目前社會大眾的保險意識也有待加強。物業(yè)企業(yè)對引入保險機制

的相關建議

引入保險機制前相關部門要從物業(yè)企業(yè)角度考慮保費來源問題。對售后公房的物業(yè)管理企業(yè)投保有一些優(yōu)惠政策補貼。保險設計時應考慮綜合保險，應對企業(yè)有利，對廣大業(yè)主有利，為民辦實事。應設計專門適用于住宅小區(qū)的保險產(chǎn)品如綜合性強的責任險。政策明確投保險種及保額可設立人身保險項目承擔社會最低收入人群，即物業(yè)作業(yè)層員工的保障，將是一個具有極高社會價值的公德好事。政府應該通過媒體等渠道，把保險的意義向社會和各方面進行廣泛宣傳，以使全物管行業(yè)的保險意識得到提高。建議政府政策引導業(yè)委會對保險的認識，做好物業(yè)代扣代繳住宅小區(qū)綜合責任保險工作。建議政府出臺政策將相關保險產(chǎn)品的費用列入成本方式及協(xié)調(diào)財稅部門予以稅收上的優(yōu)惠。建議政府將保險機制工作明確到物業(yè)服務合同和分等定級收費標準中，使物管企業(yè)和業(yè)委會有法可依，有章可循。國家發(fā)展改革委、建設部關于印發(fā)《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的通知發(fā)改價格[2007]2285號該辦法自2007年10月1日起施行物管行業(yè)引入保險機制的最新政策依據(jù)物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）第十二條秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中包括的監(jiān)控設備。第十三條物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務企業(yè)與保險公司簽訂