2019年溫州正國(guó)“百城溫商名店街”城市商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式框架構(gòu)思及整合服務(wù)合作提案

正國(guó)“百城溫商名店街”城市商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

框架構(gòu)思及整合服務(wù)合作提案2009~2010年中國(guó)發(fā)生了什么?三角界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)調(diào)控不斷地產(chǎn)大佬潘石屹百億抄底京滬商業(yè)龍頭老大萬(wàn)科，啟動(dòng)二八新開(kāi)發(fā)策略2010房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)調(diào)控升溫!商業(yè)地產(chǎn)大額——萬(wàn)達(dá)集團(tuán)王健林，榮登新財(cái)富榜中國(guó)首富!三角界地廠專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*21世紀(jì)的前十年是住宅投資的黃金時(shí)期，第二個(gè)十年是投資商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)期。

——業(yè)界預(yù)言，也是業(yè)界共識(shí)三角界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*PART1.政策契機(jī)PART2自身機(jī)遇P

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RT3.案例借鑒P

ART

4模式探索P

ART5運(yùn)作規(guī)劃PART6戰(zhàn)術(shù)構(gòu)思報(bào)告框架三肅界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)*-*P

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1地產(chǎn)新政下的商業(yè)地產(chǎn)契機(jī)三角界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*(一)近年來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述最近幾年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一直受政策影響很少，既沒(méi)有得到政府的鼓勵(lì)和支持，也沒(méi)有受到政策的限制和打壓。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)近幾

年基本與中國(guó)的經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展。通過(guò)資金成本和租金回報(bào)率來(lái)衡量，商業(yè)地產(chǎn)并未出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫程度，相比住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，較為健康和穩(wěn)定。近年來(lái)，隨著住宅市場(chǎng)投資熱度的增強(qiáng)乃至投機(jī)氛圍的加劇，當(dāng)前

不少城市已出現(xiàn)了“商住價(jià)格倒掛”的現(xiàn)狀，使得商業(yè)地產(chǎn)的“價(jià)格洼地”效

應(yīng)和抗政策風(fēng)險(xiǎn)功能正在空前凸顯。三角界地廠專業(yè)機(jī)構(gòu)-(二)新政下的商業(yè)地產(chǎn)利好口

近年來(lái)的樓市調(diào)控政策主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，并沒(méi)有將商業(yè)地產(chǎn)納入其中，在當(dāng)前整個(gè)樓市遇寒的大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)幾乎沒(méi)有受到?jīng)_擊，新政甚至有可能會(huì)刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?？?/p>

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一直執(zhí)行比較獨(dú)立的老政策，投資者依然可以通過(guò)銀行辦理異地貸款或者一次性購(gòu)買(mǎi)多套商業(yè)地產(chǎn)，貸款仍不受限制，并沒(méi)有受到住宅放貸市場(chǎng)收緊的影響。口商業(yè)地產(chǎn)可以自用、投資和出租，外地客戶也不受限制?？?/p>

當(dāng)前新政下，由于投資、投機(jī)性需求在住宅市場(chǎng)中受抑制，從住宅市場(chǎng)撤離的資金，選擇商業(yè)地產(chǎn)作為資金避風(fēng)港的可能性很

大，必然成就商業(yè)地產(chǎn)下一波的機(jī)會(huì)。三角界地廠專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*(三)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)遇√

1.宏觀經(jīng)濟(jì)向好，商業(yè)地產(chǎn)需求、租金水平有望迎來(lái)新一輪增長(zhǎng)?！?

.住宅受調(diào)控政影響，商業(yè)地產(chǎn)成為資金投資轉(zhuǎn)移陣地√3

.受調(diào)控影響，大佬紛紛看好商業(yè)地產(chǎn)后市。(比如：首創(chuàng)置業(yè)提出，在未的三四年要

拿出300億的資金，除了發(fā)展自己的主營(yíng)業(yè)務(wù)以外，發(fā)展綜合體的項(xiàng)目，在未來(lái)的五到十年，把旗下的

奧特萊斯增設(shè)30家：保利地產(chǎn)表示在未來(lái)的三到五年時(shí)間內(nèi)，將所持有的商業(yè)物業(yè)投資比例增加到30%;金地集團(tuán)表示今年將會(huì)有20%的資金流向商業(yè)地產(chǎn)投資商業(yè)的項(xiàng)目。)√4.溫州人歷來(lái)有投資商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)。當(dāng)前，不少嗅覺(jué)敏銳的溫州投資者又開(kāi)

始將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，

一些外地的開(kāi)發(fā)商也瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)這塊“蛋糕”并頻頻向溫州人招手。三角界地廠專業(yè)機(jī)構(gòu)-P

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2——正國(guó)房產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)資源及開(kāi)發(fā)重心調(diào)整戰(zhàn)略思考三肅界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)*-*(一)正國(guó)——塘下商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍者以塘下大道為核心的三大項(xiàng)目底商及未來(lái)沿線地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)的投標(biāo)獲

取，形成了以塘下核心商業(yè)街為主軸的商業(yè)地產(chǎn)布局，已經(jīng)具備規(guī)模效應(yīng)、

集聚效應(yīng)和整合拔高基礎(chǔ)。三角界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*正國(guó)商業(yè)鐵三角溫莎國(guó)際：商業(yè)面積9000平方。初步定位——中高端主題商場(chǎng)。億嘉時(shí)代廣場(chǎng)：商業(yè)面積21000平方。初步定位——大型一站式商業(yè)綜合體。總府壹號(hào)：商業(yè)面積12600平方。初步定位——中高端綜合百貨。(二)正國(guó)系商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)思考作為實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)，擁有大量商業(yè)地產(chǎn)資源，如何在政策影響下的住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，利用手頭商業(yè)地產(chǎn)資源進(jìn)行試水，并借此整合多方商業(yè)資源，打造適合自己可復(fù)制的商業(yè)地產(chǎn)模式，是正國(guó)房產(chǎn)未來(lái)的重大挑戰(zhàn)。三角界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*正國(guó)商業(yè)地產(chǎn)五大疑問(wèn)>1、單個(gè)啟動(dòng)還是整體聯(lián)動(dòng)?>2、一盤(pán)棋戰(zhàn)略還是縱向深耕?>3、如何拔高到建立地產(chǎn)模式的高度運(yùn)營(yíng)?>4、如何提煉和整合附加值，打造獲取政府支持的利益點(diǎn)?>5、區(qū)域價(jià)值挖掘與商業(yè)主軸整體價(jià)值包裝誰(shuí)更打動(dòng)投資者?(包括營(yíng)銷(xiāo)訴求側(cè)重點(diǎn)的確立)(三)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)資源與模式思考三大商業(yè)體隔街相對(duì)，近在咫尺，同屬于正國(guó)系，但又分屬于三個(gè)獨(dú)立的商住綜合項(xiàng)目，在經(jīng)營(yíng)定位上需要根據(jù)各自的具體條件進(jìn)行錯(cuò)位，但在新興的塘下商業(yè)

大道乃至溫州南翼商業(yè)次中心又需要呼應(yīng)、協(xié)作，發(fā)揮正國(guó)系商業(yè)資源的規(guī)模集群

優(yōu)勢(shì)，既應(yīng)對(duì)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，又可以打響正國(guó)系商業(yè)品牌和創(chuàng)建正國(guó)系商業(yè)發(fā)展模式。三角界地廠專業(yè)機(jī)構(gòu)-正國(guó)系商業(yè)地產(chǎn)的六點(diǎn)思考口1、塘下第一商業(yè)大道的價(jià)值體系及話語(yǔ)權(quán)的整合?口2、商業(yè)體量和錯(cuò)位定位對(duì)商業(yè)街的品質(zhì)提升?口3、強(qiáng)鎮(zhèn)擴(kuò)權(quán)熱潮下的商業(yè)主軸樹(shù)標(biāo)桿效應(yīng)迎合政府需求?口4、商業(yè)地產(chǎn)投資逐利的非地緣性效應(yīng)如何與宣傳調(diào)性的“大溫州思維”結(jié)合?

口5、“一街三點(diǎn)多主題”商業(yè)地產(chǎn)資源如何找到主線進(jìn)行有效整合并形成模式復(fù)制?口6、打造成熟商業(yè)地產(chǎn)模式并挾溫商資源低價(jià)獲取外區(qū)域政府土地資源進(jìn)行開(kāi)發(fā)整合?P

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3——國(guó)內(nèi)及溫州模式化商業(yè)地產(chǎn)借鑒三角界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*>從2001年，第一家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在長(zhǎng)春破土動(dòng)工，今萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)近40個(gè)城市投資項(xiàng)目，已在全國(guó)開(kāi)業(yè)19個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，6家五星級(jí)酒店，持有的收租物業(yè)面積達(dá)到300萬(wàn)平方米。>2010年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)計(jì)劃開(kāi)業(yè)40個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、16家五星級(jí)酒店、70家影城600塊電影銀幕、25家連鎖百貨，持有的收租物業(yè)面積超過(guò)600萬(wàn)平方米，>資產(chǎn)超過(guò)600億元，年銷(xiāo)售收入超過(guò)400億元，成為中國(guó)一流的企業(yè)集團(tuán)。借鑒一：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的國(guó)際品牌聯(lián)合布局戰(zhàn)略萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的“訂單模式”解密√首創(chuàng)了商業(yè)地產(chǎn)“訂單模式”,與幾十個(gè)國(guó)際知名品牌主力店形成戰(zhàn)略同盟，在

全國(guó)的項(xiàng)目布局上連鎖經(jīng)營(yíng)，形成了萬(wàn)達(dá)獨(dú)一無(wú)二的“商業(yè)資源”?！獭跋茸夂蠼ā比f(wàn)達(dá)項(xiàng)目在開(kāi)工之前，主力店的招商就已基本解決，整個(gè)項(xiàng)目70%~80%的租賃面積已經(jīng)有主?！?/p>

因?yàn)槿f(wàn)達(dá)項(xiàng)目都是先租后建，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上進(jìn)行“量身定做”的合理規(guī)劃，避免后期浪費(fèi)，也保證了每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在建設(shè)的過(guò)程中就已基本“滿鋪”?！倘f(wàn)達(dá)的訂單地產(chǎn)還有一個(gè)重要的優(yōu)勢(shì)就是“滿鋪開(kāi)業(yè)”,不管哪一個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)業(yè)當(dāng)天必是所有大小商家同一時(shí)間開(kāi)業(yè)。三角界地廠專業(yè)機(jī)構(gòu)-與眾多國(guó)際知名品牌主力店結(jié)成戰(zhàn)略同盟，共同攻城略地借鑒二：瑞安地產(chǎn)的休閑娛樂(lè)布局及先商后住戰(zhàn)略廣為人知的“上海新天地”只是瑞安上海太平橋舊區(qū)改造項(xiàng)目的一部分。規(guī)劃后的整個(gè)太平橋項(xiàng)目由幾大元素組成：·

以上海新天地為特色的老建筑商街保護(hù)區(qū)；·

以瑞安打造的大型人工湖和其周邊綠化為分界，以北的“企業(yè)天地”甲級(jí)辦公區(qū)和五星級(jí)酒店；以南的“翠湖天地”高尚住宅區(qū)，·

另外還有規(guī)劃建設(shè)的地標(biāo)性建筑白玉蘭大廈和全國(guó)首家大型百老匯劇場(chǎng)。三角界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*翠湖天地——瑞安“先商后住”運(yùn)營(yíng)模式下的典型代表。在新天地國(guó)際化潮流街區(qū)的支撐下，太平橋區(qū)域奠定上海核心地位。瑞安隨后開(kāi)發(fā)的“翠湖天地”,價(jià)格從一

期的1.6萬(wàn)，上升到現(xiàn)在的12萬(wàn)，升值速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出同區(qū)域同類(lèi)型產(chǎn)品40%以上。新天地開(kāi)發(fā)模式啟示口在上海新天地既古樸又時(shí)尚的休閑步行街中，中西方文化互補(bǔ)和交融，成功展現(xiàn)了

國(guó)際化視野與本土文化的完美結(jié)合。在太平橋整體規(guī)劃布局中，可以感受到瑞安充滿實(shí)力的國(guó)際化高端運(yùn)作實(shí)力?？?/p>

上海新天地經(jīng)驗(yàn)以及太平橋區(qū)域的開(kāi)發(fā)模式是瑞安運(yùn)營(yíng)大型項(xiàng)目的成功符號(hào)，在這一基礎(chǔ)上，從樹(shù)立“新天地”成功模式到全國(guó)范圍內(nèi)的“天地”系列戰(zhàn)略布局，瑞安正成功地在杭州、重慶、武漢等城市復(fù)制“天地”項(xiàng)目，均在當(dāng)?shù)氐於顺撚诖蟊婍?xiàng)目的特殊地位?？谌鸢苍诿恳粋€(gè)”天地”項(xiàng)目中的商業(yè)體都會(huì)融入一些“上海新天地”的開(kāi)發(fā)理念，保留一部分當(dāng)?shù)氐睦辖ㄖM(jìn)特色“88新天地”精品酒店，都會(huì)在住宅項(xiàng)目中為業(yè)主配備大型會(huì)所，都會(huì)尤為重視營(yíng)造景觀和社區(qū)環(huán)境等等，這些瑞安標(biāo)簽式的國(guó)際化打造手法，為每個(gè)項(xiàng)目奠定了超前地位。三角界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)8

-0瑞安是一個(gè)極其強(qiáng)調(diào)和重視建筑文化的企業(yè)，又時(shí)刻在項(xiàng)目打造中運(yùn)用

國(guó)際化視野引領(lǐng)未來(lái)發(fā)展方向，把一種前瞻性的思維方式融入到人居生

活、消費(fèi)方式當(dāng)中，引領(lǐng)時(shí)尚樂(lè)活的生活方式，這就是瑞安打造“天地”項(xiàng)目的內(nèi)在精髓。三肅界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)*-*借鑒三：奧康百城百街策略?shī)W康百城百街計(jì)劃：在國(guó)內(nèi)100個(gè)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)100條商業(yè)步行街。目前，該計(jì)劃的第一條商業(yè)步行街已在湖北省黃岡市正式開(kāi)街，該計(jì)劃的第二

條商業(yè)街位于安徽全椒縣，目前已進(jìn)入招商階段，華潤(rùn)蘇果超市、香港大地影院、蘇寧電器等主力商家均已簽約入駐。此外，奧康還在籌劃在山東、河南和云南等地建商業(yè)步行街。三角界地廠專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*奧康“百城造街計(jì)劃”的發(fā)展模式：>1、聯(lián)手國(guó)內(nèi)外100家知名品牌，奧康的商業(yè)步行街無(wú)論到哪里，都會(huì)有100個(gè)左右的品牌跟隨，保證了商業(yè)步行街的品質(zhì)和品位；2、

奧康所有的步行街都是舊城改造項(xiàng)目，以地級(jí)市為主，選址保證了能聚集商業(yè)步行街所需的商氣和人氣。三角界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*借鑒四：溫州名購(gòu)“溫州名購(gòu)”是溫州市委、市政府“拓市場(chǎng)、保增長(zhǎng)”重要舉措之一，源于服裝協(xié)會(huì)和商會(huì)旗下商業(yè)物業(yè)處理的定位創(chuàng)意。按照市政府的溫州名購(gòu)項(xiàng)目實(shí)施方案，2009年—2010年，我市將在全國(guó)大中城市建立100家溫州名品購(gòu)物中心，主要采取以下三種創(chuàng)建方式：三角界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*(

一)溫州名購(gòu)旗艦店。鼓勵(lì)同行業(yè)企業(yè)、跨行業(yè)企業(yè)之間進(jìn)行聯(lián)合重組，組成營(yíng)銷(xiāo)專業(yè)團(tuán)隊(duì)，在溫州本地以及全國(guó)各大城市商業(yè)街、步行街、在外溫州人開(kāi)辦的商場(chǎng)等開(kāi)設(shè)溫州名購(gòu)

旗艦店。鼓勵(lì)在外溫州人創(chuàng)辦的商城創(chuàng)造條件聯(lián)手溫州名品開(kāi)設(shè)溫州名購(gòu)旗艦店。加大政企商聯(lián)動(dòng)推進(jìn)力度，促進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)專業(yè)團(tuán)隊(duì)加快創(chuàng)建一批各具行業(yè)特色的

溫州名購(gòu)旗艦店。三角界地廠專業(yè)機(jī)構(gòu)(二)溫州名品集成店。由行業(yè)龍頭企業(yè)發(fā)揮自身營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，在已有的或延伸拓展的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)中，吸納中小企業(yè)進(jìn)入其營(yíng)銷(xiāo)鏈，體現(xiàn)以大帶小、帶動(dòng)中小企業(yè)發(fā)展而形成的集成店。通過(guò)政府強(qiáng)力引導(dǎo)、行業(yè)集力推進(jìn)、龍頭企業(yè)積極帶動(dòng)，

推進(jìn)一批成長(zhǎng)型企業(yè)和品牌進(jìn)入行業(yè)龍頭企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)資

源共享和共同發(fā)展。三角界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*(三)名品進(jìn)名店。名品定義為獲得國(guó)家級(jí)名牌產(chǎn)品、知名商標(biāo)稱號(hào)的企業(yè)產(chǎn)品；名店定義為地級(jí)市以上所在地具有一定影響的百貨商場(chǎng)、百貨商店、百貨公司等。加快推進(jìn)名品進(jìn)名店，通過(guò)“溫州名購(gòu)”落地推廣對(duì)接活動(dòng)，推動(dòng)一批行業(yè)龍頭企業(yè)品牌進(jìn)入一流營(yíng)銷(xiāo)渠道。三角界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*2009年8月，《溫州名購(gòu)項(xiàng)目實(shí)施方案》正式出臺(tái)，在各方面對(duì)加盟發(fā)展的商家予以大力支持：1.“溫州名購(gòu)”項(xiàng)目投資主體在項(xiàng)目入駐所在地開(kāi)展名購(gòu)宣傳的，按實(shí)際宣傳費(fèi)用的20%給予補(bǔ)助，補(bǔ)助金額最高不超過(guò)15萬(wàn)元。2.

對(duì)單店面積達(dá)1000平方米以上的，每開(kāi)設(shè)一家給予30萬(wàn)元的補(bǔ)助。3.

市有關(guān)部門(mén)將選定幾家協(xié)作銀行，安排專項(xiàng)貸款資金，專門(mén)用于“溫州名購(gòu)”建設(shè)項(xiàng)目貸款。4.

統(tǒng)一使用“溫州名購(gòu)”標(biāo)識(shí)和名稱。三角界地廠專業(yè)機(jī)構(gòu)-案例商業(yè)發(fā)展模式萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)首創(chuàng)商業(yè)地產(chǎn)“訂單模式”,與幾十個(gè)國(guó)際知名品牌主力店合作，

在全國(guó)的項(xiàng)目布局上連鎖經(jīng)營(yíng)。瑞安“天地”系列1、以國(guó)際化視野與本土文化的完美結(jié)合來(lái)打造商業(yè)街區(qū)；2、以產(chǎn)品資源整合實(shí)力來(lái)促進(jìn)住宅、酒店等物業(yè)升值。奧康“百城百街1、類(lèi)似萬(wàn)達(dá)模式，聯(lián)手國(guó)內(nèi)外多家知名品牌共

同拓展；2、項(xiàng)目選址一般為舊城改造項(xiàng)目，容易吸引人氣。溫州名購(gòu)1、有效整合遍布全國(guó)的溫州品牌、溫商資源；2、溫州市政府高度支持，容易以較低成本布局、擴(kuò)張。-PA

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T.4——正國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式探索三角界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*(一)正國(guó)商業(yè)地產(chǎn)全國(guó)拓展的目標(biāo)>正國(guó)商業(yè)地產(chǎn)全國(guó)拓展的形象定位

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正國(guó)直城溫商名店街(暫名)。>正國(guó)商業(yè)地產(chǎn)拓展運(yùn)營(yíng)模式——參考萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、瑞安天地系列的成功范例，融合奧康百城百街與溫州名購(gòu)的本土嘗試經(jīng)驗(yàn)，從塘下商業(yè)大道系列項(xiàng)目起步，探索異地?cái)U(kuò)張的老城商業(yè)地產(chǎn)改造模式，建設(shè)正國(guó)特色的“百城溫商名店街”。>正國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃——“百城溫商名店街”如同奧康百城百街，利用正國(guó)所整合的資源體系(借力),獲取目標(biāo)區(qū)域的政府支持(借勢(shì)),其核心內(nèi)

容是在全國(guó)三四線城市改造和提升一百個(gè)城市的一百個(gè)主要商業(yè)街區(qū)，其主要王

段是獲取街區(qū)主力店，通過(guò)整合主力店資源再造商業(yè)街，在不斷整合合作資源、累積品牌效應(yīng)、創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式的基礎(chǔ)上，在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行推廣、復(fù)制。三角界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)8

-0為什么是三四線城市?(二)正國(guó)商業(yè)地產(chǎn)拓展的區(qū)域目標(biāo)>國(guó)內(nèi)的一、二線城市，城市建設(shè)和商業(yè)開(kāi)發(fā)也出現(xiàn)了激烈和飽和的趨勢(shì)。>

布局一二線城市在拿地門(mén)檻、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成本、招商優(yōu)惠政策、大型商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)

競(jìng)爭(zhēng)等方面均會(huì)面臨一系列實(shí)際問(wèn)題，周旋余地和發(fā)展空間相對(duì)有限。>從全國(guó)各地區(qū)的發(fā)展次序看，東部沿海省份和城市最先發(fā)展，并形成了珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀等經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展熱點(diǎn)是“中部崛起”、“振興東北”、“西部大開(kāi)發(fā)”。>從全國(guó)城市發(fā)展的最新趨勢(shì)看，三四線城市的發(fā)展正在提速，城市化、商業(yè)開(kāi)發(fā)的前景與機(jī)遇十分廣闊。>三四線城市主要位于內(nèi)地，以地級(jí)市和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣等為主，具備后發(fā)優(yōu)勢(shì)，并以腹地優(yōu)勢(shì)正在吸納著較發(fā)達(dá)地區(qū)的梯度投資等資源。三角界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)8

-0三四線城市的商業(yè)開(kāi)發(fā)環(huán)境分析>缺陷一：從廣大三四線城市發(fā)展現(xiàn)狀看，改革開(kāi)發(fā)前30多年普遍優(yōu)先發(fā)展的是“市”,即市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)，而“城”的建設(shè)相對(duì)滯后。>缺陷二：三四線城市處于高端消費(fèi)外流(流向區(qū)域內(nèi)的一二線大城市)和低端消費(fèi)市場(chǎng)(本地還是以批發(fā)市場(chǎng)占主導(dǎo))的雙重夾擊。三角界地廠專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*√機(jī)遇一：在三四線城市，城市化的高速發(fā)展，老城區(qū)的核心商業(yè)街最具價(jià)值，但需要現(xiàn)代大型商業(yè)設(shè)施的配套，才能整體提升城市的形象。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、投資的拉動(dòng)、勞動(dòng)力外地創(chuàng)業(yè)購(gòu)買(mǎi)力的回流，也都在社會(huì)消費(fèi)上助推本土商業(yè)的升級(jí)換代。√機(jī)遇二：在全國(guó)未來(lái)的貿(mào)易格局看，輕工產(chǎn)品的外貿(mào)出口在國(guó)際市場(chǎng)上有下滑趨勢(shì)，廣大三四線城市在內(nèi)需消費(fèi)市場(chǎng)格局中舉足輕重。√機(jī)遇三：隨著“新農(nóng)村”建設(shè)的日益加快，廣大農(nóng)村迎來(lái)新一輪的發(fā)展機(jī)遇，成

為刺激內(nèi)需的主戰(zhàn)場(chǎng)。而從城鄉(xiāng)互動(dòng)的實(shí)際情況看，廣大農(nóng)村地區(qū)主要是三四線城市商業(yè)輻射的堅(jiān)實(shí)腹地。溫州有哪些資源能夠整合?“無(wú)溫不成商”,溫州商人、溫州商品、溫商項(xiàng)目、溫州商會(huì)已遍布全

國(guó)乃至海外，使得“正國(guó)百城溫商名店街”在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中整合、利用溫州

資源并進(jìn)而利用目標(biāo)區(qū)域的綜合資源有著許多人脈基礎(chǔ)和天然優(yōu)勢(shì)。(三)正國(guó)商業(yè)地產(chǎn)拓展的資源整合目標(biāo)三肅界地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)*7*-8*項(xiàng)目

商會(huì)參考溫州名購(gòu)的拓展模式。以正國(guó)為龍頭進(jìn)行資源整合，在某些三、四線城市核心商業(yè)老街獲取1-2快土地，再以點(diǎn)帶面整合其他溫商資源雄厚的資金，投資需求，在“正國(guó)百城溫商名

店街”的全國(guó)拓展中，溫

州商人顯然是各個(gè)商業(yè)

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)者、投資者的

重要來(lái)源。溫州商會(huì)是整合溫州商人、

溫州資金、溫州品牌的重要力量，“正國(guó)百城溫商名店街可以利用溫州商會(huì)在外地已拓展的人脈資源。商品溫商對(duì)溫州資源整合的思考在異地拓展中，"正國(guó)百城

溫商名店街”可以與“溫州名購(gòu)”進(jìn)行資源互補(bǔ)?三角兩地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)86-008異地資源的整合“正國(guó)百城溫商名店街”戰(zhàn)略的主戰(zhàn)場(chǎng)鎖定在全國(guó)各地，根據(jù)戰(zhàn)略需要，對(duì)全國(guó)各地特別是項(xiàng)目所在區(qū)域的各種資源，也可以取我所需，為我所用，在“正國(guó)百城溫商名店街”全國(guó)一盤(pán)棋的格局下靈活組合。三肅界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)*-*堅(jiān)gD6RdNTRIXINA0昌家適>異地資源之一：名特優(yōu)品牌庫(kù)KANG

Al壤親N圖三肅界地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)*7*-8*醫(yī)藝>異地資源二：合作的中小開(kāi)發(fā)商在宏觀調(diào)控大環(huán)境下，各地的中小開(kāi)發(fā)商為生存發(fā)展而紛紛尋求聯(lián)合發(fā)展之

路，“正國(guó)百城溫商名店街”可以憑借正國(guó)的品牌實(shí)力、戰(zhàn)略項(xiàng)目的聚集效應(yīng)等優(yōu)

勢(shì)與他們?cè)谕恋亍①Y金、團(tuán)隊(duì)、信息等多方面進(jìn)行合作、整合，對(duì)其中的部分適

合的開(kāi)發(fā)商品牌還可以收購(gòu)、并購(gòu)，將“正國(guó)百城溫商名店街”的開(kāi)發(fā)主體進(jìn)一步做大做強(qiáng)。三角界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*>異地資源三：產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)作團(tuán)隊(duì)及其他軟性資源除了異地的中小開(kāi)發(fā)商團(tuán)隊(duì)以外，各地的專業(yè)投資機(jī)構(gòu)、個(gè)體投資者、經(jīng)營(yíng)

者、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游團(tuán)隊(duì)、專業(yè)人才及政企人脈、傳統(tǒng)風(fēng)俗文化、生態(tài)

旅游資源、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)等軟性資源也是“正國(guó)百城溫商名店街”的整合對(duì)象，既有利于各個(gè)具體項(xiàng)目的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的整個(gè)流程充分發(fā)揮資源價(jià)值，在滿足商業(yè)步行街對(duì)消費(fèi)者的實(shí)用功能價(jià)值外，還可為消費(fèi)者(包括

外來(lái)旅游者)創(chuàng)造出充滿具體體驗(yàn)的生活感受和文化價(jià)值。三角界地廠專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*產(chǎn)業(yè)鏈資源的整合百個(gè)知名品牌百個(gè)合作團(tuán)隊(duì)百個(gè)投資組合正國(guó)正業(yè)體系三肅界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*百個(gè)知名品牌：在源地上包括國(guó)內(nèi)外時(shí)尚品牌及溫州知名品牌、各地名特優(yōu)品牌等，在業(yè)

態(tài)上涵蓋主力百貨、精品店、餐飲、娛樂(lè)、休閑、健身美體等，在經(jīng)營(yíng)主體上涵蓋代理商、加盟店、連鎖店、旗艦店、個(gè)體自營(yíng)店等。同時(shí)，可以涵蓋“溫州名購(gòu)”,將“溫州名購(gòu)”作為溫商品牌、主力店品牌，雙方合作進(jìn)行商業(yè)拓展。百個(gè)合作團(tuán)隊(duì)：既包括同屬于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、建筑公司、監(jiān)理

公司、裝潢公司、景觀園林制作機(jī)構(gòu)、投資咨詢機(jī)構(gòu)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)、物業(yè)管理、區(qū)域性代理中介及媒介等合作團(tuán)隊(duì)，也包括各地參與“正國(guó)百城溫商名店街”開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的中小開(kāi)發(fā)商合作

團(tuán)隊(duì)、各地多元化發(fā)展的集團(tuán)公司下屬的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)等。百個(gè)投資組合：以正國(guó)為投資主體，利用融資、上市、合作股權(quán)開(kāi)發(fā)、資金與土地聯(lián)姻(業(yè)界稱“雞蛋換糧票”)等多種合作方式，以資金為紐帶，吸引機(jī)構(gòu)投資者、各種開(kāi)發(fā)投資基

金(包括公募和私募)、廣大的個(gè)體投資者、溫州民間資金、企業(yè)富余資金等參與“正國(guó)百城溫商名店街”的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，并分享投資收益。三角界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)8

-0三角洲建議：在商業(yè)地產(chǎn)前景可期的市場(chǎng)背景下，“正國(guó)百城溫商名店街”的異地拓展、全國(guó)布局可著重于三四線城市的老城改造商業(yè)街區(qū)。目前各城市均

有著價(jià)值空間巨大的老城商業(yè)中心，在獲取老城整體商業(yè)街改造牽涉面

及難度大的環(huán)境下，“正國(guó)百城溫商名店街”可通過(guò)多種途徑及合作方式

獲取或整合城市商業(yè)主軸兩側(cè)的多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，以點(diǎn)帶面，提升整體商

業(yè)主軸價(jià)值，并在整合政府、商家、品牌和市場(chǎng)支持等資源的過(guò)程中，

既獲取單點(diǎn)項(xiàng)目的利益最大化，又打造區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿，進(jìn)而再整合溫州商會(huì)、異地同行機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)作單位等其他資源、土地及品牌，不斷復(fù)制模式，獲取巨大成功。三角兩地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)-P

A

R

T.

5——正國(guó)系商業(yè)地產(chǎn)的品牌運(yùn)作規(guī)劃三角界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*(一)正國(guó)“百城溫商名店街”上升為品牌主體將“百城溫商名店街”作為一個(gè)獨(dú)立的品牌來(lái)運(yùn)作，上升為眾多溫州品牌乃至全國(guó)各地協(xié)作品牌共同的創(chuàng)富平臺(tái)，由正國(guó)組建的商業(yè)管理公司“億嘉”統(tǒng)一負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，既有利于融資，也有利于吸引其他合作團(tuán)隊(duì)、合作品牌加盟協(xié)作，也有利于提升“百城溫商名店街”整體項(xiàng)目的品牌形象。三角界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*√

1、在“正國(guó)百城溫商名店街”的各地子項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)中，建議考慮在項(xiàng)目命名中統(tǒng)一以"億嘉"冠名，但個(gè)別的合作型項(xiàng)目也可以考慮聯(lián)合冠名，或者根據(jù)各項(xiàng)目的具體情況另行冠名；√2、正國(guó)作為開(kāi)發(fā)主體，在融資、上市、品牌管理、加盟合作、運(yùn)營(yíng)模式等宏觀戰(zhàn)略層面上將“百城溫商名店街”作為一個(gè)獨(dú)立品牌來(lái)運(yùn)作，在該品牌下，具體子項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作則根據(jù)合作團(tuán)隊(duì)和品牌企業(yè)的參與情況，在合作團(tuán)隊(duì)分工、股權(quán)控制、利潤(rùn)分配等方面靈活把握。三角界地廠專業(yè)機(jī)構(gòu)-(二)“正國(guó)百城溫商名店街”品牌的宣傳推廣“正國(guó)百城溫商名店街”是一個(gè)龐大的系統(tǒng)性工程，除了單個(gè)項(xiàng)目在目標(biāo)區(qū)域內(nèi)常規(guī)的啟動(dòng)、招商、合作、宣傳、推廣等以外，在整體的形象宣傳推

廣上也應(yīng)該做戰(zhàn)略性的、全盤(pán)性的考慮，便于各個(gè)后續(xù)項(xiàng)目按次序啟動(dòng)，在相互承接的基礎(chǔ)上互相呼應(yīng)，強(qiáng)化“正國(guó)百城溫商名店街”這一品牌的張力，也更有利于借助現(xiàn)代媒介平臺(tái)在廣泛的時(shí)空范圍內(nèi)多方整合投資者、經(jīng)營(yíng)者、商家品牌、政府招商、產(chǎn)業(yè)鏈合作機(jī)構(gòu)等各種資源，加快整個(gè)“正國(guó)百城溫商名店街”戰(zhàn)略運(yùn)作目標(biāo)的良性滾動(dòng)發(fā)展。三角兩地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)-1、開(kāi)通“正國(guó)百城溫商名店街”網(wǎng)站：與一些門(mén)戶型的政府網(wǎng)站、各地溫州商會(huì)網(wǎng)站、商業(yè)網(wǎng)站、招商網(wǎng)站、時(shí)尚品牌網(wǎng)站(包括國(guó)際性品牌)以及合作品牌及企業(yè)網(wǎng)站、“正國(guó)百城溫商名店街”各子項(xiàng)目網(wǎng)站、地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)網(wǎng)站等實(shí)行互相鏈接。2、

發(fā)行《正國(guó)百城溫商名店街》交流刊物：在目標(biāo)拓展城市的招商洽談、業(yè)界協(xié)作、行業(yè)研討、政企商業(yè)論壇、商會(huì)交流等場(chǎng)合及部分機(jī)場(chǎng)休息室、星級(jí)賓館、高檔寫(xiě)字樓、合作機(jī)構(gòu)、招商機(jī)構(gòu)辦公地等場(chǎng)地贈(zèng)送、發(fā)行。3、

多渠道組織“正國(guó)百城溫商名店街”SP推廣活動(dòng)：結(jié)合一些具體的商業(yè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，

在全國(guó)范圍內(nèi)、目標(biāo)拓展區(qū)域范圍內(nèi)組織以“正國(guó)百城溫商名店街”為主題內(nèi)容的新聞發(fā)布

會(huì)、高峰論壇、系列項(xiàng)目聯(lián)合巡展會(huì)、招商懇談會(huì)、合作團(tuán)隊(duì)年會(huì)等高檔次的大型活動(dòng)，這些活動(dòng)也可與業(yè)界相關(guān)的一些商業(yè)論壇、商會(huì)交流活動(dòng)、行業(yè)研討活動(dòng)等合作、互動(dòng)舉辦，既可以借助公眾媒體擴(kuò)大品牌影響，邀請(qǐng)業(yè)界專家獻(xiàn)言獻(xiàn)策，也可以吸引更多的品牌與團(tuán)隊(duì)加盟、協(xié)作。(三)“正國(guó)百城溫商名店街”運(yùn)作模式提煉“正國(guó)百城溫商名店街”的快速拓展需要成百個(gè)知名品牌、合作團(tuán)隊(duì)及投資組

合的參與。正國(guó)作為開(kāi)發(fā)主體主要控制各地的資本投入、項(xiàng)目規(guī)劃和品牌管理，在此基礎(chǔ)上，將各個(gè)合作團(tuán)隊(duì)(重點(diǎn)是強(qiáng)勢(shì)品牌)的運(yùn)營(yíng)體系進(jìn)行提煉、

整合，在“正國(guó)百城溫商名店街”品牌主體下制定一系列標(biāo)準(zhǔn)化的、自成一體的

專業(yè)規(guī)范和運(yùn)作流程，提高“正國(guó)百城溫商名店街”戰(zhàn)略運(yùn)作的質(zhì)量和效率。三角兩地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)-1、“正國(guó)百城溫商名店街”運(yùn)作模式的實(shí)效意義：√

在整個(gè)“正國(guó)百城溫商名店街”運(yùn)作體系中將商業(yè)地產(chǎn)和其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、軟性資源

有機(jī)整合；√

集

各個(gè)協(xié)作團(tuán)隊(duì)之專業(yè)所長(zhǎng)，

提高各協(xié)作團(tuán)隊(duì)的參與程度；√

使“正國(guó)百城溫商名店街”系列項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)和成功運(yùn)營(yíng)有規(guī)可循、快速?gòu)?fù)制；√

有利于各個(gè)協(xié)作團(tuán)隊(duì)之間的管理和協(xié)調(diào)；√

有利于高效解決異地拓展中實(shí)際衍生的系列問(wèn)題。三角界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*2、“正國(guó)百城溫商名店街”運(yùn)作模式標(biāo)準(zhǔn)化、流程化的重點(diǎn)：>規(guī)劃設(shè)計(jì)：主要涉及物業(yè)布局、景觀環(huán)境、交通規(guī)劃、鋪型設(shè)計(jì)、功能規(guī)劃、建

筑工程、裝潢用料等方面.>租售運(yùn)營(yíng)：主要涉及品牌招商、業(yè)態(tài)配比、物業(yè)銷(xiāo)售、租售配比、運(yùn)營(yíng)模式、收

益回報(bào)等方面。>文化塑造：主要涉及區(qū)域文化融合、城市形象塑造、項(xiàng)目特色打造等方面。>營(yíng)銷(xiāo)推廣：主要涉及項(xiàng)目市場(chǎng)定位、包裝推廣、租售代理、媒體代理等方面。>經(jīng)營(yíng)管理：主要涉及團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)、開(kāi)業(yè)策劃、日常運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等方面。三角兩地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)-1、

初期：跳出塘下做商業(yè)，跳出單店做商圈，跳出細(xì)節(jié)做大勢(shì)。>跳出塘下做商業(yè)——塘下是瑞安城市的北組團(tuán)，也是“大溫州都市”南翼的區(qū)域中心城鎮(zhèn)，因此，正國(guó)在塘下現(xiàn)有開(kāi)發(fā)的億嘉時(shí)代廣場(chǎng)等三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目定位不能局限于做塘下的商業(yè)配套，而要在“大溫州都市區(qū)”全新視野下進(jìn)行定位。>跳出單店做商圈——打造單店和打造商業(yè)模式是兩個(gè)不同的戰(zhàn)略定位，在營(yíng)銷(xiāo)與品牌投入方面也是兩個(gè)不同的層次。億嘉時(shí)代廣場(chǎng)等三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目既出自同源，又在區(qū)域地段上互相呼應(yīng)，總體商業(yè)體量已足以領(lǐng)袖塘下區(qū)域的商業(yè)格局，在“大溫州都市區(qū)”的現(xiàn)有商圈布局中也舉足輕重，因此，三個(gè)項(xiàng)目盡管在建設(shè)周期、開(kāi)業(yè)時(shí)機(jī)等方面有先后之分，但在形象整合、運(yùn)營(yíng)推廣上必須整體聯(lián)動(dòng)，實(shí)行一盤(pán)棋戰(zhàn)略，并借塘下列為“鎮(zhèn)級(jí)市”強(qiáng)鎮(zhèn)擴(kuò)權(quán)熱潮，在城市形象升級(jí)、城市商圈規(guī)劃、項(xiàng)目形象推廣等方面取得政府的強(qiáng)力支持和配合。(四)“正國(guó)百城溫商名店街”戰(zhàn)略發(fā)展步驟的思考三角界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)8

-0>跳出細(xì)節(jié)做大勢(shì)——億嘉時(shí)代廣場(chǎng)等三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目從個(gè)體而言，需要從各自的經(jīng)營(yíng)定位出發(fā)而對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)縱向深耕；但從區(qū)域布局看，正好位于

塘下大道兩側(cè)，在經(jīng)營(yíng)定位方面可以根據(jù)各自具體條件進(jìn)行“一街三點(diǎn)多主

題”的整體規(guī)劃，在總體體量和經(jīng)營(yíng)檔次上以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)取得“塘下第一商業(yè)

大道”的話語(yǔ)權(quán)，憑依著城市快速路可以南北貫通瑞安和溫州市主城區(qū)，從

而拓展廣闊的商業(yè)腹地，在區(qū)域價(jià)值挖掘與商業(yè)主軸整體價(jià)值包裝上也更能打動(dòng)目標(biāo)投資者。三角界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*同一個(gè)目標(biāo)區(qū)域內(nèi)，目標(biāo)開(kāi)發(fā)地塊位置相近但不相連屬、新老商業(yè)項(xiàng)目定位混亂而互相沖

突等現(xiàn)狀，而“塘下第一商業(yè)大道”成功、成熟的運(yùn)作模式對(duì)類(lèi)似項(xiàng)目的改造、升級(jí)、調(diào)整、外，該目標(biāo)區(qū)域有一定的城市知名度和交通通達(dá)性，以便于在未來(lái)的招商、經(jīng)營(yíng)、推廣中8

-03、后期：全國(guó)拓展，打包上市。>全國(guó)拓展——在“百城溫商名店街”成熟的商業(yè)地產(chǎn)模式下，以各地的樣板項(xiàng)目為品牌示范，在相鄰區(qū)域的目標(biāo)城市拓展新的項(xiàng)目，同時(shí)挾溫商資源在目標(biāo)拓展區(qū)域低價(jià)獲取

當(dāng)?shù)赝恋刭Y源進(jìn)行開(kāi)發(fā)整合，在一定程度上還可以共享一些地源性的投資客戶、品牌資

源和產(chǎn)業(yè)協(xié)作資源。此外，通過(guò)“百城溫商名店街”統(tǒng)一品牌和管理下的模式輸出，通過(guò)

股權(quán)合作、商業(yè)加盟等方式，與其他投資機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)合作在目標(biāo)區(qū)域進(jìn)行拓展，實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。>打包上市——對(duì)“百城溫商名店街”系列中的各個(gè)子項(xiàng)目，根據(jù)實(shí)際情況確定合適的租售組合比例，保留一部分優(yōu)勢(shì)物業(yè)以自己運(yùn)營(yíng)為主，以利于在項(xiàng)目的具體運(yùn)作中不斷產(chǎn)生穩(wěn)定的利潤(rùn)流。如此，才能將“百城溫商名店街”的核心資產(chǎn)擁有在核心品牌內(nèi)，不斷積累、沉淀的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在時(shí)機(jī)成熟后尋求IPO/REITs

等模式擴(kuò)張。P

A

R

T.6—

-—“百城溫商名店街”三大啟動(dòng)項(xiàng)目的戰(zhàn)術(shù)構(gòu)思三肅界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)*-*√

形象標(biāo)桿定位：“塘下第

一

商業(yè)大道”三肅界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*(一)“塘下第一商業(yè)大道”坐標(biāo)體系下的啟動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)

營(yíng)

定

位,

街點(diǎn)多責(zé)多一=借塘下鎮(zhèn)成為“鎮(zhèn)級(jí)市"的契機(jī)，呼應(yīng)“大溫州都市區(qū)”建設(shè)，爭(zhēng)取

將項(xiàng)目掛牌為“溫州(瑞安)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)樣板工程”并獲得相

關(guān)優(yōu)惠政策，以龍頭效應(yīng)強(qiáng)力打造“塘下第一商業(yè)大道”,并納入修編中的《溫州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》。三肅界地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)*7*-8*啟動(dòng)項(xiàng)目的整體規(guī)劃：考慮統(tǒng)一以“億嘉”冠名(作為案名前綴);>在億嘉的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理下，發(fā)放"億嘉VIP卡",拓展、鎖定目標(biāo)消費(fèi)客群；>在政府相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)和支持下，以時(shí)代廣場(chǎng)為龍頭和平臺(tái)，聯(lián)合另兩個(gè)項(xiàng)目，整合

塘下大道的其他商業(yè)項(xiàng)目，聯(lián)合組建“第一商業(yè)大道商家聯(lián)盟”,同宣傳、造聲勢(shì)、鎖圈層、強(qiáng)影響、旺人氣：>時(shí)代廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)已提上日程，作為“塘下第一商業(yè)大道”和“百城溫商名店街”的雙龍頭示范項(xiàng)且，在資源、資金等方面應(yīng)強(qiáng)化傾斜力度，同時(shí)在招商與經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整上也同步提高宣傳調(diào)性與推廣力度，吸引更多的商家品牌和投資者的關(guān)注和參與。(二)“百城溫商名店街”坐標(biāo)體系下的啟動(dòng)項(xiàng)目1、啟動(dòng)項(xiàng)目的整體形象定位：√

“百城溫商名店街”龍頭示范項(xiàng)目；√

“百城溫商名店街”拓展與管理運(yùn)營(yíng)基地；

√

“百城溫商名店街”商家品牌儲(chǔ)備基地；√

“百城溫商名店街”商家品牌加盟中心。三角界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*2、啟動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式的提煉：√

舊城改造區(qū)域內(nèi)多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)模式：√

溫州資源跨地域合作并整合當(dāng)?shù)刭Y源、產(chǎn)業(yè)鏈資源及其他相關(guān)資源(商

業(yè)、品牌、經(jīng)營(yíng)戶、投資者)的互動(dòng)多贏模式；√

“百城溫商名店街”品牌異地復(fù)制與輸出模式；√

城市運(yùn)營(yíng)層面的政、企合作模式(企業(yè)在商圈規(guī)劃、土地政策、啟動(dòng)宜

傳等方面獲取政府支持，政府在城市形象、就業(yè)、稅收、政績(jī)等方面獲得實(shí)際利益)。三角界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)**-

*√

強(qiáng)力推出“塘下第一商業(yè)大道”概念，√時(shí)代廣場(chǎng)的推廣形象策略調(diào)整和二次招商，同時(shí)相應(yīng)的在資金、資源等投入方面有所傾斜；√對(duì)塘下大道另外兩個(gè)正國(guó)系商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位和形象包裝：√

以“百城溫商名店街”的規(guī)劃前景，

吸

引、國(guó)內(nèi)外主

力店和品牌商家加盟合作。億嘉時(shí)代廣場(chǎng)按預(yù)定計(jì)劃開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)(試運(yùn)營(yíng)),高調(diào)推廣；√億嘉時(shí)代廣場(chǎng)掛牌“正國(guó)百城溫商名店街001”;在本土區(qū)域通過(guò)發(fā)放“億嘉VIP卡”廣泛鎖定目標(biāo)消費(fèi)群體；肅界地廣專業(yè)機(jī)構(gòu)