2019年云南大理古城和居別墅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路報(bào)告

云南-大理-古城和居別墅項(xiàng)目

營(yíng)銷(xiāo)思路報(bào)告觀瀾越占地產(chǎn)機(jī)構(gòu)

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ttt-1eet第一部分項(xiàng)目及現(xiàn)有產(chǎn)品分析woR

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Wrekno*|觀瀾-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居一、地理位置項(xiàng)目位于云南大理旅游度假區(qū)，大豐路與學(xué)府路交叉路口(學(xué)府路北側(cè)，亞星酒店西側(cè)),位于下關(guān)到大理古城的必經(jīng)之路上；地塊緊鄰三

月街，與大理古城僅隔一條公路?！豕?/p>

大教懷和

一大理上定句O二增法區(qū)第出所”南天律口山本間

·文解Fem玉府樹(shù)

iong2化是nmedn嘎基州題蘭之時(shí)1F本主座Rs文WoR

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越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居B文

相R100ntR二、基地情況——蒼山腳下，依山勢(shì)而建基地地形不規(guī)則，東西走向約205米，南北走向約267米，以蒼山山勢(shì)為

依托，西高東低，東西向最大高差約16米，南北最大高差約9米。woRDW*rcare*|

觀瀾-越古2010DO

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BEST大理古城和居三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：規(guī)劃總用地：33.78畝約22522.62m地上總建筑面積：17082.12m2地下儲(chǔ)物間/功能間：6175.22m停車(chē)庫(kù)：4782.76m2建筑總占地面積：7704.63m總戶(hù)數(shù)：66戶(hù)綠化率：36%容積率：1.03(包括地下部分)建筑密度：34.2%停車(chē)位：140個(gè)WoRD

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BEST大理古城和居我們有什么?首先，也是最重要的，我們有大理。四、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)梳理：woR

D**FcAre*|觀瀾-越古2010DO

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BEST大理古城和居大理古城和居自然資源

——風(fēng)景如畫(huà)人間仙境大理蒼山、洱海風(fēng)光秀麗，天高云低，豐富的

自然生態(tài)資源，為游客提供給了一個(gè)空氣清新、沒(méi)有喧器、氣候宜人的度假圣勝地。洱海浩渺蒼山疊翠2010DO

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越古原生態(tài)天然氧吧旅游資源

——魅力古城大有可觀上關(guān)花、下關(guān)風(fēng)、蒼山雪、洱海月，魅力古城、崇圣三塔、蝴蝶泉等自然、人文、歷史景觀圍繞，出門(mén)即可感受大理非同一般的美。D

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BEST大理古城和居WoR古城洋人街生活配套：古城洋人街、三月街、度假配套：洱源溫泉、白族民居大院、特色美食、感通索道、洱海游輪教育配套：大理一中、大理學(xué)院、大理民族中學(xué)、下關(guān)一中配套資源

——生活、度假兩相宜aeekimrE特色餐飲美食WoR

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越古洱源溫泉大理古城和居2010

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BEST觀瀾視點(diǎn)——“大理”屬于共享資源，不是本案獨(dú)有本案擁有大理最全的自然、人文、景觀優(yōu)勢(shì)，包括大理的眾

多旅游資源、靠近古城、緊鄰交通主干道、出行方便等；但是以上資源屬于共享類(lèi)資源，并非本案獨(dú)有的稀缺資源，

大理城市面積相對(duì)較小，任何一個(gè)項(xiàng)目都可以將上述資源作

為賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行推廣：要想讓本案從眾多項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中掙脫出來(lái)，必須從項(xiàng)目自身出

發(fā)，尋找屬于項(xiàng)目自己的獨(dú)特價(jià)值。woRDM

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觀瀾-越古2010DO

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BEST大理古城和居從外在條件、自身優(yōu)勢(shì)兩點(diǎn)出發(fā)，尋找本案自身獨(dú)特價(jià)值：【外在條件】1.

雖然蒼山洱海景觀屬于項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)之一，但是比起其他靠山、

臨海的項(xiàng)目而言，本案既沒(méi)有在海岸一線，也沒(méi)有近距離觀

賞蒼山景觀的條件，因此景觀資源不占優(yōu)勢(shì)；2.

過(guò)多宣傳蒼山，會(huì)和影響感通別墅的銷(xiāo)售；3.

受用地限制，也不具備打造高爾夫球場(chǎng)的條件；4.

雖然靠近古城，屬于古城附近最后一塊可開(kāi)發(fā)的土地，但是古城只是大理旅游資源之一，并不足以作為項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)。2010DOBEST

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BESTwoRDWrcAre*|

觀瀾-越古大理古城和居【自身特色】1.

三房一照壁的白族典型建

筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，充分融入本地特色；雖然能吸引關(guān)注，但不能成為客群購(gòu)買(mǎi)

的原因；2.

具備景觀設(shè)計(jì)，但與其他

別墅社區(qū)相比略顯簡(jiǎn)單；WORD

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觀瀾·越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居【項(xiàng)目定位】基于第一輪溝通對(duì)項(xiàng)目的了解，目前項(xiàng)目定位為大理古城片區(qū)唯一的白族特色別墅woRD**FcAre*|觀瀾-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居然而，縱觀眾多高端別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，無(wú)非憑借兩大決勝條件：1、稀缺景觀資源例如：大理洱海國(guó)際生態(tài)城、洱海天域“面朝大海、春暖花開(kāi)”——海景資源世界的大理、不可復(fù)制的洱海天域其海天城一考書(shū)海等矩定的的海景別整全球火爆熱銷(xiāo)中!YACHTWoR

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觀澗-越古大理古城和居評(píng)海天城GmsAGA例如：大理蒼海高爾夫度假別墅“每7000平米才能有一幢高爾夫別墅”——高爾夫景觀配套2、超強(qiáng)自身配套WoR

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1觀瀾-越古2010DO

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BEST大理古城和居1、本案缺乏最能打動(dòng)客群購(gòu)買(mǎi)的鮮明特色；2、

項(xiàng)目?jī)?nèi)外條件皆不能支撐本案成為高端別

墅項(xiàng)目。WoR

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越古小

結(jié)2010

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BEST大理古城和居戶(hù)

型套

數(shù)面積(m2)套數(shù)占比A戶(hù)型8251.512%B戶(hù)型10251.515%C-1戶(hù)型719311%C-2戶(hù)型21933%D

戶(hù)

型1419321%E

戶(hù)

型7257.311%F

戶(hù)

型15257.323%G戶(hù)型(標(biāo)準(zhǔn)三合院)2593.83%H戶(hù)型(標(biāo)準(zhǔn)四合院)1960.732%woRDW*rcAre*|

觀瀾-越古產(chǎn)品分析：·

本案別墅均為獨(dú)棟設(shè)計(jì)，面積區(qū)間為193-960m2,

以1.5萬(wàn)元/m2均價(jià)計(jì)算，總價(jià)區(qū)間為290-1100萬(wàn)：·

平均單體面積為254m2,面積偏大；以1.5萬(wàn)元/m2均價(jià)計(jì)算，平均每

套別墅售價(jià)為381萬(wàn)元；·66套別墅中，面積為193m的獨(dú)棟共有23棟占比35%,為主力貨品，其次面積為257.3m的獨(dú)棟共有22棟，為次主力貨品。D

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BEST大理古城和居WoR1、本案66棟別墅中，最小面積193平米，總體面積較大；

2、其次，近95%的產(chǎn)品總價(jià)在300-400萬(wàn)之間，總價(jià)較高；

3、三大主力貨品差異較小，面積相近，類(lèi)別較為單一。D

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BEST小結(jié)大理古城和居WoR省外古2、

客群面太窄能購(gòu)買(mǎi)400萬(wàn)別墅的人群，數(shù)量少，通常都是各個(gè)領(lǐng)域的精英領(lǐng)

袖，是最難進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)的客群；WoR

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BEST大理古城和居3、

目標(biāo)客群重疊多，難吸引分析現(xiàn)有市場(chǎng)，大多數(shù)別墅項(xiàng)目都將這部分人群定位為目標(biāo)客

戶(hù)，競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，面對(duì)眾多選擇，他們通常比較相信自己的

眼光，很難被廣告打動(dòng)；woRD**FcAre*|觀瀾-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居4、被限購(gòu)別墅客戶(hù)至少已經(jīng)有1套或2套住房，屬于政策調(diào)控的限購(gòu)、限

貸人群，銷(xiāo)售存在阻礙。woR

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BEST大理古城和居第二部分

市場(chǎng)分析woR

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BEST大理古城和居一、全國(guó)地產(chǎn)大勢(shì)分析woR

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BEST大理古城和居4.4%寫(xiě)字樓口2010年■2011年1~4月29.9%21.9%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%各物業(yè)類(lèi)型去年與今年的銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)率對(duì)比WoR

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BEST大理古城和居住宅商業(yè)7.7%—8.0%5.8%小

結(jié)·

2011年，地產(chǎn)新政陸續(xù)出臺(tái)，住宅項(xiàng)目成交面積同比大幅下

滑

；·在限購(gòu)、限貸等政策嚴(yán)控下，大量資金被擠出住宅投資，轉(zhuǎn)

向商業(yè)物業(yè)投資；·商業(yè)的熱銷(xiāo)，印證了市場(chǎng)客戶(hù)投資需求持續(xù)擴(kuò)大，熱錢(qián)沒(méi)有

消失：·

伴隨市場(chǎng)調(diào)控加碼的可能，越來(lái)越多投資購(gòu)房者對(duì)整個(gè)房地

產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)持審慎態(tài)度。WoR

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BEST大理古城和居二、全省旅游地產(chǎn)分布及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)woRD**FcAre*|觀瀾-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居全省市場(chǎng)分析1、CPI持續(xù)上漲，居民急于尋求資金增值的方法，投資需求日

益擴(kuò)大；2、政策限制，住宅限購(gòu)、限貸越發(fā)嚴(yán)厲，投資渠道越發(fā)狹窄；3、

限購(gòu)的最終結(jié)果是開(kāi)發(fā)商和投資客都在積極探索新的地產(chǎn)投

資模式；地州市場(chǎng)開(kāi)始走俏；4、繼商業(yè)地產(chǎn)熱銷(xiāo)后，將迎來(lái)旅游地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)機(jī)。WoR

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BEST大理古城和居旅游地產(chǎn)大勢(shì)發(fā)展·直擊2011春季房交會(huì)發(fā)現(xiàn)，地州近半數(shù)的參展項(xiàng)目都是旅游

地產(chǎn)項(xiàng)目；·在限購(gòu)限貸的雙重打壓下，富有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)率先發(fā)現(xiàn)了旅游地產(chǎn)的投資價(jià)值；·從售價(jià)上看，旅游地產(chǎn)比非旅游地產(chǎn)均價(jià)基本高出一倍，甚

至個(gè)別項(xiàng)目超出了城市中心區(qū)的售價(jià)；·目前市場(chǎng)上正在推廣的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，大多占地廣、資源優(yōu)

勢(shì)強(qiáng)。2010DOBEST

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BESTWoRDMNFO*ATC*」觀瀾-越古大理古城和居云南華僑城項(xiàng)目位于昆明陽(yáng)宋海旅游度假區(qū)，占地1萬(wàn)余畝，是華僑城集團(tuán)進(jìn)軍云南生態(tài)旅游領(lǐng)域的開(kāi)篇力作。云南華僑城項(xiàng)日規(guī)劃康體運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)，

濱水休閑度假區(qū)、鍵陀羅山谷生態(tài)旅游區(qū)、主題文化與藝術(shù)旅游區(qū)，

山水生態(tài)人居社區(qū)等五大功能區(qū)城，

將秉承生態(tài)知可持續(xù)發(fā)展的理念，引進(jìn)國(guó)際最新的環(huán)保技術(shù)，將項(xiàng)目建設(shè)成一個(gè)“全新的生態(tài)旅游示范區(qū)”,一個(gè)集旅游觀光，休閑運(yùn)動(dòng)、

會(huì)議度假于一體的國(guó)際級(jí)的休閑度假勝地。武定研山大遭霸山大道位于武定的中心區(qū)域，東起中新街。

西接物子山腳，項(xiàng)目總用地的228749m,

綠

地面積約97495m,

容積率約1.34,建筑密度

約31%,“繼地率約38.名；它是武定縣有史以來(lái)器大的舊域改造項(xiàng)自，是就定具重點(diǎn)文化

旅游項(xiàng)目之一，楚維州十大重點(diǎn)文化旋游項(xiàng).

目之一，云南省重點(diǎn)監(jiān)爸文化旅游項(xiàng)目之一2011春季房交會(huì)參展旅游地產(chǎn)項(xiàng)目WoR

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1觀澗-越古項(xiàng)目名稱(chēng)

項(xiàng)目簡(jiǎn)介2010DOBEST

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BEST項(xiàng)目名稱(chēng)

項(xiàng)目簡(jiǎn)介大理古城和居大理古城和居WOR

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觀瀾-越古云南旅游產(chǎn)業(yè)城項(xiàng)目位于安楚高速公路旁，規(guī)劃面積53平方公里，項(xiàng)目估算總投資300億元人民幣，將分多期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其中一期占地約2500余畝，規(guī)劃主要包括類(lèi)似華僑城模式的水上公園、西南最大的溫泉SPA中心、五星級(jí)養(yǎng)生度假酒店、國(guó)際民俗風(fēng)情商業(yè)小鎮(zhèn)四大業(yè)態(tài)。高黎貢國(guó)際旅游城項(xiàng)目地處騰沖的東北面東山，整體規(guī)劃20000畝，總建筑面積達(dá)87.78萬(wàn)平方米，集旅游、娛樂(lè)、度假、購(gòu)物、商務(wù)、居住為一體的超大規(guī)模生態(tài)旅

游居住大城。

一期，總用地面積2500

畝，總建組面積48.84萬(wàn)平米，建筑密度僅7.2%,綠地率高達(dá)69.8%。項(xiàng)目一

期規(guī)劃有花園洋房、小高層住宅、別

量。其中花園洋房戶(hù)型面積82-150m,

小高層戶(hù)型面積為88-137m,

別墅戶(hù)

型面積為248-590

m。項(xiàng)目名稱(chēng)

項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱(chēng)

項(xiàng)目簡(jiǎn)介2010DOBEST

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BEST【曼儂-雨林假日】4月24日，曼依·雨林假日正式開(kāi)售

!首付3.5萬(wàn)即可擁有。卓越的品質(zhì)

、享譽(yù)全球的酒店管理公司、絕佳

的地段，曼儂·雨林假日，版納首席產(chǎn)權(quán)式雨林度假酒店，21-92平米

完全小戶(hù)型，

首付3萬(wàn)起即可購(gòu)買(mǎi)。

超低總價(jià)，超低首付，超低置業(yè)投

資門(mén)檻，極大降低入市風(fēng)險(xiǎn)。版納、騰沖、大理、麗江等地旅游地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售火爆WoR

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1觀澗-越古2010DO

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BEST大理古城和居【雨林·圣堤亞納】雨林圣堤亞納位于西雙版納旅游度假區(qū)曼

弄楓片區(qū)，項(xiàng)目總占地468000平方米，總

投資1.6億，整個(gè)項(xiàng)目圍繞五星級(jí)大酒店

建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施、旅游度假公寓及休閑

配套。5月21日開(kāi)盤(pán)，推出400多套公寓，面積為

40-80平米左右，價(jià)格在6980元/平米左右

,一次性付款可優(yōu)惠4%,按揭可優(yōu)惠3%。

除此優(yōu)惠以外，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日還可享受5000

元的優(yōu)惠，樣板間同時(shí)對(duì)外開(kāi)放，預(yù)計(jì)明

年可以交房。2010DO

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BEST雨

禁至屋亞鋼版納價(jià)值高

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投資大盤(pán)5月21日!假品簽度卷迎席極庭首精裝地，WoR

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1觀澗-越古

RW:0091-22222923126960高端休閑度假中心·財(cái)富性地商惠票及情育些些行出大理古城和居【告莊西雙景】告莊西雙景樓盤(pán)位于景洪滄江新區(qū)核心，占地1200畝，總投資20億元，分三期開(kāi)發(fā)

,其中一期全面發(fā)售“一區(qū)六寨”,樓盤(pán)

一區(qū)包括：公建配套區(qū)，定位為國(guó)際旅游

運(yùn)營(yíng)中心鹿鼎記，將是西雙版納唯一的國(guó)

際旅游運(yùn)營(yíng)中心；六寨：景保寨——東南

亞主題體驗(yàn)區(qū)；景德寨——西雙版納傣族

風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)；景罕寨——東南亞手工藝邊

貿(mào)區(qū)；景勐寨——東南亞多主題美食區(qū)；景蘭寨——熱帶景觀娛樂(lè)區(qū)；景亮寨——

濱江時(shí)尚休閑區(qū)。告莊西雙景一期火規(guī)售整，二批次撼世加推a.

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5S@01mtmaEt3臨街金鈦度恨性宅減裝佳宅5A寫(xiě)字格……全新上市圖尊禁卡火熱

圖際財(cái)雪不容錯(cuò)過(guò)1②06918981111-8932222-8983333!

2告莊西雙景2010看“三亞”,2011看“西雙版納”!

投資度假，遠(yuǎn)見(jiàn)未來(lái)WoR

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BEST大理古城和居woR

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觀瀾-越古告莊西雙景12月26日將開(kāi)盤(pán)，傣式風(fēng)情客

棧、精裝小戶(hù)型公寓、休閑度假式住宅、

主題酒吧、特色餐飲、精品購(gòu)物店等均已

全面公開(kāi)發(fā)售!住宅和公寓認(rèn)籌卡5000元每張；樓盤(pán)商鋪認(rèn)籌卡2萬(wàn)元每張，開(kāi)盤(pán)

時(shí)持卡客戶(hù)均可享5%的優(yōu)惠。當(dāng)天近兩小

時(shí)勁銷(xiāo)87%,很多客戶(hù)都是特意從省外趕到景洪市參與開(kāi)盤(pán)。2

011

給力

投資臨街旺鋪·精裝公寓·傣式客棧-度假住宅

火爆搶購(gòu)中一

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海人氣最旺的財(cái)窩勝地!不容錯(cuò)過(guò)的投資良機(jī)620R=—MR*tC=-

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的*=的備8分，其集來(lái)在為常第回基學(xué)保與制面為高誠(chéng)案團(tuán)·告注而雙母貌全國(guó)人民免年古樣!大理古城和居告止西雙景經(jīng)青價(jià)位的工布十大建游地子之8982222-89833332010DOBEST

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BEST20691-89811芯基盆學(xué)*a【溫泉山谷】5月8日盛大開(kāi)盤(pán)，作為安寧版塊不限購(gòu)的

高爾夫別墅項(xiàng)目，受到市場(chǎng)的熱烈追捧。開(kāi)

盤(pán)當(dāng)天共計(jì)房源90套，其中聯(lián)排別墅70套面積為90平米，6套獨(dú)棟別墅面積為120—

130平米，開(kāi)盤(pán)全部售罄，還特別有5套圍院當(dāng)天也銷(xiāo)售4套，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天優(yōu)惠2%,最低

27萬(wàn)即可購(gòu)買(mǎi)一套別墅，均價(jià)9000—10000元/平米，

5月8日共計(jì)完成銷(xiāo)售額8500萬(wàn)元。系

山答聽(tīng)山、問(wèn)泉、品墅、卓高爾夫人生山

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】騰沖世紀(jì)金源

項(xiàng)目，洋房均價(jià)4200元/平

米，認(rèn)籌客戶(hù)

可享5%優(yōu)惠，

開(kāi)盤(pán)當(dāng)日再享

受2%優(yōu)惠，共…東

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中、能康之十。并內(nèi)中要1面避暑騰沖·避寒版納哈里谷-酒吧街全現(xiàn)房實(shí)景呈現(xiàn)著名酒吧品牌“一米陽(yáng)光”等已入駐#*4m

-5158200:/UNMN

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71僅剩6高珍預(yù)版對(duì)外公開(kāi)發(fā)售0886-51747005136513票江束河螂村網(wǎng)摩消吧屬

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里大理古城和居觀瀾·越古woRLDNNFOATONP*r**s*m=****-=**-sr%小結(jié)——2011旅游地產(chǎn)爆發(fā)年1、旅游度假投資性產(chǎn)品眾多，未來(lái)將會(huì)有更多項(xiàng)目陸續(xù)推出；2、許

多

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寓返租回報(bào)為常見(jiàn)手法；3、地州項(xiàng)目均價(jià)、總價(jià)均低于昆明市場(chǎng)，吸引大量昆明客戶(hù)到地

州投資公寓、別墅；4、版納、騰沖、麗江與大理共同構(gòu)成四大旅游地產(chǎn)投資旺地；石

林、楚雄、武定等地也憑借民族特色成為旅游地產(chǎn)的后起之秀。1觀澗-越古2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居WoRLD

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NFOATON觀瀾視點(diǎn)大理得天獨(dú)厚的旅游價(jià)值，決定本案勢(shì)必要

參與到旅游地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)大流中。除了其它地州項(xiàng)目外，我們還將面臨更加嚴(yán)

峻的本地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。woRD**FcAre*|觀瀾-越古2010DO

BEST

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BEST大理古城和居三、

大理地產(chǎn)形勢(shì)分析weRDw*rekre*|觀澗-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居開(kāi)發(fā)商：金石地產(chǎn)位

置：海東新區(qū)滿江片區(qū)售樓電話2311266占地面積：198畝開(kāi)盤(pán)日期：2011、6、12容

積

率

：0.35總棟數(shù)：

159用地性質(zhì)：

住宅獨(dú)棟：104套

均價(jià)1.4萬(wàn)元/m2雙拼：84套

7000-10000元/m2010

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BEST1、大理公館——半山/海景/溫泉/森林位于經(jīng)開(kāi)區(qū)滿江紅片區(qū)黃龍山半中，西南2側(cè)臨海，占地198畝，

主打公館生活概念?！巴跽吖^

領(lǐng)袖別墅”6月12日開(kāi)盤(pán)，提前交納20萬(wàn)元以上定金，可享受開(kāi)盤(pán)當(dāng)天10%優(yōu)惠。大理市場(chǎng)分析——大理從來(lái)就不缺少別墅WoRDMNFO*ATC*」觀瀾-越古大理古城和居當(dāng)別人以夏制異國(guó)風(fēng)情為勤做時(shí)。日別人還在至持本土建吹的國(guó)有思絕時(shí)，大理公館的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)以國(guó)際的眼光深入研究大理的直居天性，并類(lèi)和白

建地的精箭，以此打生最富居住意義的世界級(jí)冊(cè)所。大理公館的建線風(fēng)格不是她中海風(fēng)格，不是故美風(fēng)格，也不是抱白族風(fēng)格，它集合了各個(gè)濺不的精

華，我們將其定設(shè)為“白派”·項(xiàng)目從外觀上看是白族的乙術(shù)，但從里面看就變成次式、北類(lèi)及地中海等風(fēng)格的結(jié)合化，達(dá)是一個(gè)既開(kāi)放而又傳燒的人

居典范。有些這位生來(lái)優(yōu)題大理公館.在孕育萬(wàn)靈并士導(dǎo)了地城文明的河每東岸，千未來(lái)市歡

校心區(qū)城，草控城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、兩業(yè)等中相脈牌。須日高大

理火率站、大理東部客運(yùn)始、大澄機(jī)場(chǎng)僅十分鐘年程，并與預(yù)建的大

理市行政中心相連，與蒼山、大理古城、下關(guān)新或隔海律望。它將是

未束薄東升區(qū)高端的溫泉海景別型。大理古城和居大理公館大理新國(guó)范

白承2010DOEESTOBEST1觀澗-越古區(qū)位篇WoRDNNFOATON2、

大理銀海山水間——大理首席景觀大盤(pán)溪岸交融山水山水改變生活著力打造溪谷景觀，溪流蜿蜒多姿、繁花似錦，岸邊親水平臺(tái)讓建筑融

入自然，6.45米的超高中空客廳，前后雙庭院設(shè)計(jì)，重新定義大理聯(lián)排別墅標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商：銀海地產(chǎn)位

置：大理古城文獻(xiàn)樓對(duì)面

占地面積：230畝開(kāi)盤(pán)日期：2010、11、16容

積

率

：0.6用地性質(zhì)：

住宅獨(dú)棟：15000元/m2聯(lián)排：均價(jià)7500元/m2010

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BESTWoRDMNFO*ATC*」觀瀾-越古大理古城和居WoR

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越古山水間H1戶(hù)型1室2廳1衛(wèi)1廚54.38m2客廳斷房餐開(kāi)大理古城和居2010

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BEST

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BEST衛(wèi)生間酚鑫陽(yáng)臺(tái)記錄時(shí)間均價(jià)價(jià)格描述2011-02-247000元/平方米53-103m2的洋房30萬(wàn)/套起，均價(jià)7000元/m2左右，169-277m2的別墅，100萬(wàn)/套起，2011-01-067000元/平方米洋房30萬(wàn)/度起，均價(jià)7000元/m左右，別墅，100萬(wàn)

/套起2010-12-227000元/平方米山水間二期2010-11-179000元/平方米2009-05-275500元/平方米2009-04-265500元/平方米2009-03-265500元/2方米2008-06-234000元/平方米洋房90-

170平米，均價(jià)4000;聯(lián)排別墅202-276平

米，均價(jià)5000,雙拼別墅最小306平米，均價(jià)6000,獨(dú)棟最小345平米，均價(jià)7000大理古城和居WORLDNNFONATON觀瀾-越古山水間銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)2010DOBEST

TO

BEST3、

洱海國(guó)際生態(tài)城：三期第壹灣在房交會(huì)開(kāi)幕當(dāng)天(4月14日)開(kāi)始認(rèn)籌，認(rèn)籌卡1000元/張，開(kāi)盤(pán)時(shí)可享2%優(yōu)惠。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)將推出35—50多

平米的公寓和15-200多平米的商鋪。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)將從房交會(huì)期間認(rèn)籌的客戶(hù)中抽出2個(gè)“一房一車(chē)12萬(wàn)”的大獎(jiǎng)。項(xiàng)目現(xiàn)有戶(hù)型面積在30-166平米的房源在售，價(jià)格在7000元—1.3萬(wàn)woR

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NFoAnoN1觀瀾

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越古元/平米。2010DO

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BEST大理古城和居4、洱海龍灣：項(xiàng)目位于濱海大道龍山旁?？偨ㄖ娣e為193735m。

商業(yè)總建筑面積為22000m2,車(chē)位為1952個(gè)。一期為海景度假公寓、雙拼別墅,住宅總建筑面積43465m2;

二期為海景公寓、空中別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅，住宅總建筑面積88010m2;

三期為獨(dú)棟別墅、雙拼住宅、聯(lián)排別墅、疊加聯(lián)排別墅，住宅總建筑面積44260m

。項(xiàng)目規(guī)避了傳統(tǒng)產(chǎn)品的濱海不看海，做到了真正意義上的戶(hù)戶(hù)看海。WoR

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觀瀾·越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居5、洱海傳奇洱海傳奇位于大理洱海畔，占地300畝，建筑面積13萬(wàn)平方。產(chǎn)品有獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼

等別墅，還有酒店式公寓。中式窗花圖案、壁照雕刻，將民族風(fēng)情融入建筑語(yǔ)匯中。半山之上，層層退臺(tái)，利用坡地自然的高差，形成無(wú)阻礙的視野，讓景觀與陽(yáng)光層層滲入，做到戶(hù)戶(hù)瞰海，

一墅一蒼洱。層層露臺(tái)，讓蒼洱盡可能多的進(jìn)入每層的景觀視野中。頂層超大露臺(tái)贈(zèng)送可高達(dá)45m

,逾70m2的全功能地下室，再加上前庭、后院、還有中庭，贈(zèng)送比例最高可達(dá)1:2。挑高4.5米，45m

超大觀景客廳，盡顯豪華觀景別墅的氣派；豪華主人套，面積接近46

平方，獨(dú)立衛(wèi)浴、觀景陽(yáng)臺(tái)，大尺度空間，享受舒適。每一個(gè)功能區(qū)的設(shè)計(jì)，都充分考量主人的生活趣旨。6、

洱海莊園7、

洱海一號(hào)woRLDNNFOATON

」觀瀾-越古大理古城和居小結(jié)1、本土競(jìng)爭(zhēng)激烈——憑借地理及資源優(yōu)勢(shì)，大理向來(lái)是旅

游地產(chǎn)的必爭(zhēng)之地，近年來(lái)別墅更是盤(pán)多量大，量?jī)r(jià)齊升；

2、眾多本土項(xiàng)目中，不乏資源、配套、區(qū)位、品質(zhì)都比本

案強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目；D

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越古2010

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BEST大理古城和居WoR四、

同價(jià)位別墅競(jìng)爭(zhēng)分析woR

DWrekno*|觀瀾-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居麗江古城湖畔國(guó)際高爾夫度假別墅，項(xiàng)目為渡假投資別墅酒店，面積區(qū)間

80-192平米，均價(jià)28000元/平米。業(yè)

主年回報(bào)率為酒店收益的6%,每年可

享受28天的免費(fèi)入住。購(gòu)房成功即送

高爾夫終身會(huì)籍卡.WoRLD

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1觀澗-越古滇池香緹位于滇池路北，緊鄰船

房河，是目前昆明唯一同時(shí)擁有

山、湖、河、濕地四大珍稀生態(tài)

資源的純別墅。聯(lián)排均價(jià)26000元/平米，面積為200-270m2不

等

。能買(mǎi)400萬(wàn)別墅的客戶(hù)，他們面臨的選擇有很多：2010

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BEST大理古城和居騰沖瑪御谷溫泉度假旅游小鎮(zhèn)woR

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觀瀾-越古騰沖水墨中國(guó)項(xiàng)目2010DOBEST

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BEST大理古城和居觀瀾視點(diǎn)·投資需求擴(kuò)大化；·旅游地產(chǎn)成交異?；鸨?，面臨在售以及即將推售的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，我們的優(yōu)勢(shì)在哪里?·在被眾多項(xiàng)目包圍的情況下，我們的產(chǎn)品能否吸引更多目標(biāo)客群，從而完成蓄客?·無(wú)論是外在條件還是內(nèi)在優(yōu)勢(shì)，我們憑借什么可以將別墅賣(mài)到

15000元/平米的高價(jià)?WoR

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越古2010DO

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BEST大理古城和居第三部

分

項(xiàng)

目前景預(yù)判woR

DWrekno*|觀瀾-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居觀瀾認(rèn)為——市場(chǎng)是檢驗(yàn)產(chǎn)品的試金石。(成功案例借鑒)woR

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BEST大理古城和居【省外案例】北京——世外桃苑weR

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*rckr*|觀瀾·越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居·世外桃苑別墅位于北京市平谷區(qū)地質(zhì)公園內(nèi)小峨眉山腳下，萬(wàn)畝桃園環(huán)繞周

圍，社區(qū)毗鄰著名旅游景區(qū)，金海湖、大溶洞、大峽谷、黃松峪水庫(kù)等，是

名符其實(shí)的旅游療養(yǎng)區(qū)，青山綠水環(huán)繞，空氣清新，是一處具有時(shí)代氣息的

自然氧吧，是少數(shù)新貴階層專(zhuān)屬?！ろ?xiàng)目占地面積120000平方米，建筑占地面積43000平米。綠化率達(dá)到40%,容

積率0.36,小區(qū)共有344棟別墅，分四期開(kāi)發(fā)。

一期107套，二期80套。三期

67套。全部為地上兩層，地下一層，獨(dú)棟別墅?！ろ?xiàng)目特點(diǎn)北歐風(fēng)格壹百平米獨(dú)棟花園別墅。售價(jià)格走勢(shì)圖4

e#p2010DOBEST

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BESTWoRDMFO*ATC*」觀澗-越古10cc09.0ce#cce7.0006cc05.0004000l大理古城和居世外桃苑推出的第一期小別墅借鑒了北歐別墅的開(kāi)發(fā)模式，主要特點(diǎn)是精

小、實(shí)用、平民化，滿足了年輕中產(chǎn)階層的需求，每棟別墅面積為50平方

米左右，有獨(dú)立的150平方米的院子，整個(gè)項(xiàng)目還有15000平方米的院落，

單套總價(jià)約為25萬(wàn)元，因此深受年輕白領(lǐng)的偏愛(ài)。WoRDMNFO*ATC*」觀澗-越古2010

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BEST大理古城和居E戶(hù)型方正的空間布局，善于吸取著陽(yáng)

光的每一寸愛(ài)撫，使您可充分利用

沒(méi)一寸空間，對(duì)房屋的布置僅僅有

條。獨(dú)棟的格局，更使您倍添無(wú)限

的溫馨。大理古城和居戶(hù)型品鑒世外桃苑E戶(hù)型2室2廳2衛(wèi)1廚WoRD

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觀澗-越古2010DOBEST

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BEST樓EAF

戶(hù)

型不求奢

華，但

求

合

適。上下

兩

層

空間布局動(dòng)靜

分明，結(jié)構(gòu)緊湊的獨(dú)

棟設(shè)計(jì)，獨(dú)特的L

型雙層觀景露臺(tái)，

讓您擁

有

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古大理古城和居一

樓二

樓銷(xiāo)售記錄均價(jià)價(jià)格描述2008-03-2811000元/平方米一次性付款

、

銀行按揭2007-11-069700元/平方米只接受一次性付款2007-07-126800元/平方米一次性付款

、

銀行按揭2007-02-146400元/平方米一

期價(jià)格5700元/平方米，

一

次性付款、銀行按揭2006-09-2270萬(wàn)元/套一

期雙拼均價(jià)：30萬(wàn)元/套：獨(dú)棟均價(jià)：65萬(wàn)/套，

一

次性付款、銀行按揭2006-09-0835萬(wàn)元/套獨(dú)棟二居均價(jià)：60萬(wàn)/套，獨(dú)棟三居均價(jià)：70萬(wàn)/套，

一

次性付款、銀行按揭2006-08-285700元/平方米雙拼均價(jià)：35萬(wàn)/套，獨(dú)棟二居均價(jià)：60萬(wàn)/套，獨(dú)棟三居均價(jià)：70

萬(wàn)

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揭2006-07-275800元/平方米以上價(jià)格為獨(dú)棟價(jià)格

。雙拼起價(jià)36萬(wàn)/套，均價(jià)5400元/平方米，最高價(jià)5500元/平方米2005-09-235100元/平方米平均總價(jià)：46萬(wàn)元/套最高總價(jià)：60萬(wàn)元/套，

一次性付款、分期付款、銀行按揭2005-08-184800元/平方米一次性付款

、

分期付款

、

銀行按揭2005-04-214300元/平方米一次性付款

、

分期付款

、

銀行按揭2005-03-0225萬(wàn)元/套一次性付款

、

分期付款

、

銀行按揭2004-11-1119萬(wàn)元/套一次性付款

、

分期付款

、

銀行按揭BEST大理古城和居觀瀾-越古WORLDNNFONATON該項(xiàng)目自2005年10月份公開(kāi)亮相后，首次推出的63套50平方米的三聯(lián)排

、雙拼、獨(dú)棟別墅年底就已售罄。熱賣(mài)理由——1、社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善，如物業(yè)公司商務(wù)中心，超市，酒店健

身俱樂(lè)部，社區(qū)醫(yī)療，娛樂(lè)設(shè)施齊全，可滿足不同方面需求。2、

小戶(hù)型、門(mén)檻低3、

獨(dú)有的自然資源，賦予項(xiàng)目更多生活體驗(yàn)WoR

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BEST大理古城和居陽(yáng)宗海-春城海岸

高爾夫度假別墅【本省案例】woR

D**FcAre*|觀瀾-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居·春城海岸位于離昆明主城區(qū)僅45分鐘車(chē)程的陽(yáng)宗海旅游度假區(qū)，與石林

、玉溪、澄江、九鄉(xiāng)等風(fēng)景區(qū)翹首相望；·總占地2400畝，400畝土地用作景觀營(yíng)造，擁有60%以上的綠地率，建筑密度僅為12%,*SouFn春離肉原in堅(jiān)流

KM☆

通經(jīng)結(jié)區(qū)昆明上城試WoR

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BEST大理古城和居●昆明主城區(qū)春城海理K系機(jī)述家責(zé)斷城區(qū)石⑤套是春城海岸春

城

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提界在此第一桿………*A依托陽(yáng)宗海依山傍水的自然資源，營(yíng)造普羅旺斯異域風(fēng)情，打造擁有

世界級(jí)品質(zhì)的大型度假生活別墅社區(qū)。特別榮獲2009別墅節(jié)最高獎(jiǎng)項(xiàng)——金鼎獎(jiǎng)殊榮。*-4****=*-尊音預(yù)約已正式啟動(dòng)WoR

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界的岸JBLWi達(dá)

產(chǎn)

88-87i-5181999大理古城和居2010

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sa=項(xiàng)目規(guī)劃有超五星酒店、高爾夫會(huì)所和溫泉度假酒店，各式奢華精致

的獨(dú)棟和雙拼別墅，湖景一線簡(jiǎn)約靈動(dòng)的度假公寓，以及一個(gè)國(guó)際標(biāo)

準(zhǔn)級(jí)18洞山海高爾夫球場(chǎng)：WoR

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FO*ATC*1觀澗-越古2010DO

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BEST大理古城和居春城海岸一期占地約309畝，約405套住宅。主要由獨(dú)立、雙拼別墅和高

爾夫精裝修公寓組成。每家每戶(hù)面朝大海，時(shí)刻盡享海面風(fēng)光。鄰海臺(tái)

地還規(guī)劃設(shè)計(jì)景觀長(zhǎng)廊，獨(dú)特挑出、凌駕海面之上、徹底滿足消費(fèi)者迫

切親近大自然的情懷。公寓，精裝戶(hù)型30m-100m2;別墅，毛坯150m2-800m2。停車(chē)位：1:1建筑面積：200000平方米

大獨(dú)棟小獨(dú)棟2010

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BEST占地面積：1600008平方米WoR

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越古大理古城和居創(chuàng)新公寓型別墅——春城海岸海景公寓持續(xù)熱銷(xiāo)戶(hù)型面積在40-100m之間，

一梯7戶(hù)，朝

向均為朝海方向。價(jià)格在8000-14000元/m2不等。優(yōu)惠：一次性付款可享受2%優(yōu)惠，兩套房以上(包含兩套)可累加優(yōu)惠2%,

最高團(tuán)購(gòu)可享受9%優(yōu)惠。(累加全額付款最高11%優(yōu)惠)。均為精裝修房源。購(gòu)房均有高爾夫球卡，公寓贈(zèng)送一張，別墅贈(zèng)送兩張。春城海岸B1戶(hù)型1室1廳1衛(wèi)1廚51.34m客廳餐廳woR

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觀瀾-越古行李架或經(jīng)柜電視柜電飯煲微波爐大理古城和居炭入式電磁爐書(shū)桌兼桃?jiàn)y臺(tái)1.5米床拖把池洗衣機(jī)TO

BEST-冰箱春城海岸B2戶(hù)型1室1廳1衛(wèi)1廚50.00mwoRLDNNFOATON1觀澗-越古2010

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BEST大理古城和居woR

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NFo*AnoN1觀瀾

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越古春城海岸A2戶(hù)型1室2廳1衛(wèi)1廚56.83m2大理古城和居C5a戶(hù)型C5a戶(hù)型1室1廳1衛(wèi)1廚33.34mD?Eas1TO

BEST大獨(dú)棟業(yè)主贈(zèng)送約800平米花園面積，建筑獨(dú)特的多露臺(tái)設(shè)計(jì)贈(zèng)送面積更

多。

一線海景公離直接觀覽陽(yáng)宗海美景，視線開(kāi)闊無(wú)遮攔，退臺(tái)設(shè)計(jì)讓

空間生動(dòng)靈活，設(shè)置泡池，享受溫暖SPA,高檔精裝配置，輕松入住。WoR

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觀

瀾

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越古春城海岸A1戶(hù)型2室1廳1衛(wèi)1廚80.00m22010

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BESTTO

BEST大理古城和居記錄時(shí)間最高價(jià)均價(jià)最低價(jià)價(jià)格描述2011-04-178

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米雙拼別墅均價(jià)12000/m2;30-100m精裝公高8000元/m2蕪2011-03-3014000元/平方米9000元/平方米公寓、別墅2011-01-108

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米公寶價(jià)格8000-14000元/平米。戶(hù)型面積有50-

80平米左右2010-11-2914000元/平方米8000元/平方米公寓8000-14000元/平米，獨(dú)棟別墅310萬(wàn)元/套。2010-11-2314000元/平方米8000元/平方米公寓8000-14000元/平米，獨(dú)棟別墅310萬(wàn)元/套。2010-11-0985萬(wàn)元/常45萬(wàn)元/套每景公富50-80平米2010-09-0114000元/平方米8000元/平方米每景公需40-100m2(全款9.8折，團(tuán)購(gòu)憂惡2%-9第)2010-07-211

2

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米精裝高爾夫籍公寓，送終身球卡2010-05-171

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米精裝公寓均價(jià)春城海岸銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)2010DOBESTTO

BEST大理古城和居觀瀾-越古WORLDNNFONATON熱銷(xiāo)情況——·春城海岸，2010年春季房交會(huì)期間發(fā)售尊客預(yù)約卡，10000元/張，2010年5月29日，備受矚目的佳達(dá)利地產(chǎn)春城海岸項(xiàng)目終于啟動(dòng)首輪銷(xiāo)

售，低調(diào)公開(kāi)舉行VIP客戶(hù)認(rèn)購(gòu)活動(dòng)。據(jù)悉，當(dāng)日到場(chǎng)客戶(hù)近100組，成

功簽約近60套，銷(xiāo)售總額一舉突破1億元大關(guān)，創(chuàng)下本土高端物業(yè)市場(chǎng)又

一佳績(jī)!·值得特別關(guān)注的是當(dāng)日一批來(lái)自深圳、香港的大客戶(hù)也專(zhuān)程飛抵昆明參

加搶購(gòu)，一位香港富豪甚至當(dāng)場(chǎng)簽下5套大雙拼別墅，引得一片驚嘆?！I(yè)界人士分析，“國(guó)十條”新政下，春城海岸這樣占據(jù)自然山水、高爾

夫球場(chǎng)等稀缺資源的別墅項(xiàng)目，將成為樓市投資新熱點(diǎn)。WoRD

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FO*ATC*」觀瀾-越古2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居春城海岸熱賣(mài)理由

—

—1、離昆明較近，具備成為第一居所的條件；2、陽(yáng)宗海大開(kāi)發(fā)，使房產(chǎn)具備了保值性和升值預(yù)期；3、面積小、功能性強(qiáng)的戶(hù)型設(shè)計(jì)，即可滿足投資者需求同時(shí)兼顧自

住客需求；4、高爾夫別墅超高景觀配套，加上大面積花園露臺(tái)贈(zèng)送，附加價(jià)值

吸引力大。woR

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Fc*kro*|觀瀾

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越古2010DO

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BEST大理古城和居同樣身為昆明高爾夫高端別墅，培星·東岸項(xiàng)目卻沒(méi)有那么幸運(yùn)，weR

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*rekre*|

觀澗-越古2010DO

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BEST大理古城和居大理古城和居滇池東岸第一排2220故Links照格高雨夫小鎮(zhèn)woRD*Fe*kre*|

觀瀾-越古PESTwoR

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越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居由于面積過(guò)大，總價(jià)過(guò)高，雖然有大師設(shè)計(jì)的高級(jí)球道、以及滇池這

樣的稀缺美景，培星·東岸自今年1月開(kāi)始發(fā)售，截止現(xiàn)在銷(xiāo)售依然

為零。⑨培星東掉一期總平圖WoR

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FO*ATC*」觀澗-越古1

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21M算模測(cè)馨1404

4=F!RkA大理古城和居2010

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BEST181108【熱賣(mài)樓盤(pán)共性分析】1、面積小、總價(jià)低、投資門(mén)檻低woR

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*rckre*|觀瀾·越古2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居2、

占據(jù)獨(dú)特的景觀資源優(yōu)勢(shì)2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居觀瀾-越古WORDNNFONATON3、

引入酒店式公寓返租的銷(xiāo)售模式2010DOBEST

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BEST大理古城和居觀瀾-越古WORDNNFONATON4、產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，社區(qū)配套豐富2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居觀瀾-越古WORDNNFONATON【感通別墅銷(xiāo)售歷程回顧】大理感通別墅位于大理古城與下關(guān)新城之間的七里橋感通寺旅游專(zhuān)線,背靠蒼山，面向洱海。總占地約500畝，東西長(zhǎng)約1200米，南北寬

約300米。大理感通別墅為蒼山坡地別墅，坡度約12度，沿感通寺旅游

專(zhuān)線平行莫?dú)埾獌蓚?cè)順勢(shì)而建?！靖型▌e墅整體鳥(niǎo)瞰圖】E感

蓮工

建￥

液n通網(wǎng)建低本部子E盛通小第1期。2剛子PESTWoR

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FO*ATC*1觀澗-越古大理古城和居規(guī)劃建造368棟(套)別墅，包括單體別墅及聯(lián)排別墅，整個(gè)別墅項(xiàng)目

分為：

愛(ài)心苑、漾苑、陽(yáng)光15度、云苑、永苑、劍苑、洱苑、祥苑、

賓苑、鶴苑、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、酒店會(huì)都等區(qū)域。項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，現(xiàn)一

期、二期六個(gè)苑區(qū)215棟別墅已交付使用。WoR

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NFO*ATC*

1觀澗-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居記錄時(shí)間最高價(jià)均價(jià)最低價(jià)價(jià)格描述2011-05-1913500元/平方米別墅均價(jià)2011-04-1913500元/平方米戶(hù)型

面

積1

5

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2

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平

米

左

右，

別

墅

均

價(jià)

1

3

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元

/m。2009-06-0810000元/平方米6500元/平方米感通小

鎮(zhèn)

均

價(jià)

6

5

0

0

元

/

平

米；感

通

別院

均

價(jià)

10000元/m*2009-04-0710000元/平方米獨(dú)棟別

墅

價(jià)

格1

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元，

預(yù)

計(jì)

聯(lián)

排

別

墅

價(jià)

格

4

月

2

4

日公

布

。2009-03-036300元/平方米2008-07-286200元/平方米獨(dú)棟均

價(jià)1

萬(wàn)

左

右，3

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平

米以上：聯(lián)

排

均

價(jià)

6

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左

右，

3

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間2008-06-306200元/平方米獨(dú)

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起，

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米，

均

價(jià)

6

2

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02008-06-06400萬(wàn)元/套270萬(wàn)元/套賣(mài)到

第

三期

洱

苑，

溪

水

邊

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每

套

:

中心

區(qū)2

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起2007-06-28130萬(wàn)元/套獨(dú)

棟

別墅1

3

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元

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套

起，

最

高

5

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元

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套2006-12-21200萬(wàn)元/套60萬(wàn)元/套獨(dú)立別墅2006-12-2150萬(wàn)元/套20萬(wàn)元/套聯(lián)排別墅2006-01-13200萬(wàn)元/套20萬(wàn)元/套大理古城和居WORLDNNFONATON觀瀾-越古大

理

感

通

別

墅

銷(xiāo)

售

價(jià)

格

走

勢(shì)BEST·2010年6月24日至27日，北京第二屆“休閑度假地產(chǎn)展覽會(huì)”即夏季房展會(huì)，在北京國(guó)貿(mào)一樓展廳舉行。云南大理感通別墅是云南省唯一的參展商。

來(lái)自云南大理的“感通別墅”項(xiàng)目，以云南大理獨(dú)特的人文歷史與優(yōu)美的蒼

山、洱海自然景觀特色，以及“創(chuàng)新迷你小別墅”戶(hù)型吸引了北京眾多中老年客戶(hù)的眼光。-展會(huì)期間，重點(diǎn)推介38席經(jīng)典別墅，41-67平米的精裝迷你別墅及超大花園

獨(dú)棟別墅。WoR

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越古2010DO

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BEST大理古城和居·為回報(bào)京城客戶(hù)厚愛(ài)，展會(huì)期間認(rèn)購(gòu)迷你小別墅的，認(rèn)購(gòu)金1萬(wàn)抵2萬(wàn)購(gòu)

房款；認(rèn)購(gòu)大別墅的，認(rèn)購(gòu)金10萬(wàn)抵20萬(wàn)購(gòu)房款，并送30萬(wàn)家私電器?！榻鉀Q北京意向客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)看房、選房需要，特于2010年7月10日至11日

召集北京客戶(hù)看房團(tuán)，看房團(tuán)收?。?,000元/人看房團(tuán)費(fèi)，若成功購(gòu)

房的，該費(fèi)用由發(fā)展商報(bào)銷(xiāo)；未購(gòu)房者扣除看房團(tuán)費(fèi)￥2,000元。woR

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越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居感通別墅銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)總結(jié)——·地州小戶(hù)型別墅項(xiàng)目首創(chuàng)者，已經(jīng)在大理市場(chǎng)形成口碑；·小面積別墅比大面積走貨快；·針對(duì)省外市場(chǎng)的宣傳，往往投入過(guò)大，效果欠佳；·地州別墅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，持續(xù)銷(xiāo)售三年?！せ顒?dòng)營(yíng)銷(xiāo)、實(shí)景體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)是別墅推廣的最佳渠道。weR

Dw

*rekre*|

觀澗-越古2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居結(jié)合以上分析，基于對(duì)項(xiàng)目及市場(chǎng)的

深入了解下，可以對(duì)本案末來(lái)銷(xiāo)售前

景作出預(yù)判。woR

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越古2010DO

BEST

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BEST大理古城和居【項(xiàng)目前景預(yù)判】1、人群太窄——大面積、高總價(jià)別墅限制購(gòu)買(mǎi)人群，只有少

部分能滿足本案對(duì)客戶(hù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求；weRDw*rekre*|觀澗-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居2、市場(chǎng)太廣泛、太遠(yuǎn)——以省外為主的銷(xiāo)售市場(chǎng)，覆蓋面過(guò)

于廣泛，且離目標(biāo)人群太遠(yuǎn)，很難準(zhǔn)確抓住客群心理；戰(zhàn)

線太長(zhǎng)，不易于銷(xiāo)售推廣；weRDw*rekre*|觀澗·越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居3、賣(mài)點(diǎn)不充分——地理位置及用地面積限制，本案缺乏足夠

的景觀及配套優(yōu)勢(shì)；woR

D**FcAre*|觀瀾-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居|5、周期太長(zhǎng)——貨包單體價(jià)格太高，導(dǎo)致銷(xiāo)售周期過(guò)長(zhǎng)，期

間將會(huì)有大量的人力、物力投入，成本難以控制。woRD**FcAre*|觀瀾-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居第四部分

解決之道woR

DWrekno*|觀瀾-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居|woR

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NFoAnoN1觀瀾

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越古根據(jù)面積重新將項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃，共由酒店式別墅公寓、聯(lián)排

獨(dú)棟、公建區(qū)三部分組成。小面積公寓別墅度假別墅公建部分2010

DO

BESTTO

BEST大理古城和居二

、產(chǎn)品重新設(shè)計(jì)200平米的大面積，多房間別墅設(shè)計(jì)已經(jīng)過(guò)時(shí)；既然是投資型度假別墅，那么我們更看重投資客和使用者的

實(shí)際利益：投資客——買(mǎi)便宜、投資收益高使用者——住得舒服、在大理和居享受不一樣的假期WoRD

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FO*ATC*」觀瀾-越古2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居A、產(chǎn)品劃分——將原有的大面積設(shè)計(jì)，劃分為小面積，目的：控制總價(jià)，易投資例如：將193平米的次主力貨品劃分為地上3-4層的3套面積為

60平米左右的小戶(hù)型，形成創(chuàng)新型別墅式公寓產(chǎn)品。并且產(chǎn)期

二woRDWrcAre*|

觀瀾-越古2010DO

BEST

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BEST大理古城和居戶(hù)型劃分示意圖1戶(hù)1戶(hù)WoRDMFO*ATC*」觀瀾-越古2010DO

BEST

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BEST大理古城和居3戶(hù)2戶(hù)2戶(hù)3

戶(hù)【理由和好處】1、擴(kuò)大客群面劃分的小面積戶(hù)型可以作為投資型度假公寓，滿足更多客群的

需求，將本案的購(gòu)買(mǎi)人群從別墅客擴(kuò)大到數(shù)量更為廣泛的度假

客和投資客；別墅購(gòu)買(mǎi)者客群

度假客投資客WoR

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越古2010DO

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BEST大理古城和居2、充分利用容積率通過(guò)面積劃分，可以在12米限高的范圍內(nèi)，將原有的2層樓改

建為3或4層樓；從而獲得更多銷(xiāo)售面積，實(shí)現(xiàn)容積率的合理

利用；WoR

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越古2010DO

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BEST大理古城和居3、提高總銷(xiāo)售額小面積別墅，總價(jià)得到合理控制，可以適當(dāng)提高單價(jià)，加之

總銷(xiāo)售面積的增加，可以大大提升項(xiàng)目銷(xiāo)售總額，帶來(lái)更多

利潤(rùn)。WoR

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越古2010DO

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BEST大理古城和居4、縮短銷(xiāo)售周期，降低投入成本從以往經(jīng)驗(yàn)看，400萬(wàn)的別墅項(xiàng)目至少需要2年的銷(xiāo)售周期才能

清盤(pán)，而90平米的別墅銷(xiāo)售則是最快的；面積劃小以后，70%的

貨品都為小戶(hù)型，至少可以縮短一半的銷(xiāo)售周期，減少項(xiàng)目長(zhǎng)

期的廣告投放、營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)人力物力的投入。WoR

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越古2010DO

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BEST大理古城和居5、節(jié)省更多面積用于景觀打造由于公寓式別墅戶(hù)型面積較小，可以有效減

少每棟別墅的占地面積，從而有更多空間可

以用