2019年如皋汽配城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃提案

南京海策房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司·

HIGHER

*-匯報(bào)框架如皋房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析大中城市汽車城項(xiàng)目成功的條件項(xiàng)目營(yíng)銷運(yùn)作方案建議項(xiàng)目形象展示本報(bào)告是為該汽車城所作的項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案，由于項(xiàng)目在定位、規(guī)劃等方面

已形成了初步的方案，因此，我們所做的一切策略分析，均是以此為基礎(chǔ)并結(jié)

合我們對(duì)市場(chǎng)及項(xiàng)目的初步認(rèn)知下做出的?！?/p>

本報(bào)告僅僅是體現(xiàn)了我司對(duì)于責(zé)項(xiàng)目在運(yùn)作過(guò)程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進(jìn)行深入且具有針對(duì)性的討論，難免有不足和偏差之處，因此

具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商另行制定。大中城市汽車城項(xiàng)目成功的條件項(xiàng)目營(yíng)銷運(yùn)作方案建議項(xiàng)目形象展示如皋房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析匯報(bào)框架如皋東距上海150公里，西距南京200

公里。面積1477平方公里，人口145萬(wàn)

。江蘇大力實(shí)施沿江大開發(fā)戰(zhàn)略以來(lái)，800里沿江被專家視為全球未來(lái)最大的制造業(yè)基地。如皋作為江蘇沿江開發(fā)的15個(gè)重點(diǎn)縣(市)之一，在江蘇沿江乃至長(zhǎng)三角地區(qū)，以其得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)占得重要地位。>目前，位于如皋港下游的滬通公路大

橋的立項(xiàng)和設(shè)計(jì)接近尾聲，即將開工。

總長(zhǎng)11公里的滬通長(zhǎng)江大橋上距江陰長(zhǎng)

江大橋約45

公里，下距蘇通長(zhǎng)江公路大

橋約40公里。項(xiàng)目建成后，如皋到上海

、嘉興等地的城際列車時(shí)間縮短至40

分鐘，南通經(jīng)錫通高速公路到蘇州、無(wú)錫也將縮短至40

分鐘。如皋，隸屬南通市，江蘇歷史文化名城，位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲上海都市圈內(nèi)，南臨長(zhǎng)江，與蘇州張

家港隔江相望。全國(guó)中小城市綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣(市),全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力50強(qiáng)縣(市),中國(guó)長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)。如皋區(qū)位圖泉2南通黃

海南京上海近年來(lái)，如皋市出臺(tái)了一系列的惠民、富民政策，提高職工工資水平，鼓勵(lì)自主創(chuàng)業(yè)，加強(qiáng)社會(huì)保障

機(jī)制，提高離退休金標(biāo)準(zhǔn)，“十一五”期間，全市城鎮(zhèn)居民可支配收入快速增長(zhǎng)，生活質(zhì)量迅速提高，反映城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量的六大小康指標(biāo)均快速增長(zhǎng)，迅速接近并超過(guò)小康標(biāo)準(zhǔn)。戴市

總格爾汞數(shù)如察南近全國(guó)平均低于30%最富裕城

市

經(jīng)

濟(jì)2010年如皋全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值突破430億元，財(cái)政總收入突破78億元，位于全省第十位，城鎮(zhèn)居

民人均可支配收入19852元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破170億元，全部工業(yè)應(yīng)稅銷售突破570億元，經(jīng)濟(jì)總

量躍居南通第一，蘇中第二(僅次于靖江市),“三外工作”近幾年一直位于全省前列。2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資18.29億元。增長(zhǎng)28.98%:房屋施工面積335.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)31.1%,其中，施工住宅266.28萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)28.03%;商品房屋銷售面積65.83萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.31%,商品房屋銷售額24.29億元，增長(zhǎng)20.43%。2010年交通設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步加快，全年完成交通建設(shè)投入16.8億元，比去年增長(zhǎng)6.3%,建成農(nóng)村集體居住點(diǎn)道路112公里，完成農(nóng)村等級(jí)公里提升30公里，改造危橋114座，市政基礎(chǔ)設(shè)施投入19億元，新增道路面積36萬(wàn)平方米。聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織恩格爾

系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)59%以上貧困40%-50%小康50%-59%溫飽.36..3%.36.7%.37.9%如率為36.3%30%-40%富?！鼋?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度持續(xù)高于全省

和南通，總體保持“十一五”水

平，全市地區(qū)生產(chǎn)總值年遞增

20%以上，到“十二五”期末達(dá)1200億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值

超過(guò)8萬(wàn)元：■財(cái)政收入年遞增35%左右，到

“十二五”期末財(cái)政總收入突破

300億元，一般預(yù)算收入突破130億元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，

到“十二五”期末服務(wù)業(yè)增加值

占GDP比重達(dá)40%以上，二三產(chǎn)

業(yè)占GDP比重達(dá)95%以上；■全部工業(yè)應(yīng)稅銷售突破3000億元，年遞增40%以上。城市化水平達(dá)到70%。如皋市2011-2015年(“十二五”)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃JIANGSURUGAC空間架構(gòu)：

一城一區(qū)四板塊的經(jīng)濟(jì)發(fā)

展空間格局■

一城：如皋市城區(qū)，是市域政治

經(jīng)濟(jì)文化中心，應(yīng)集中優(yōu)勢(shì)力量，進(jìn)

一步強(qiáng)化如城在市域范圍的集聚和服

務(wù)功能，強(qiáng)化其作為市域發(fā)展極核的

地位，同時(shí)打造其生產(chǎn)功能和綜合服

務(wù)功能■

一區(qū)：如皋港區(qū)，是市域產(chǎn)業(yè)中

心，承擔(dān)市域相當(dāng)部分的產(chǎn)業(yè)功能，其定位為以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主的城鎮(zhèn)地區(qū)，以發(fā)展港口相關(guān)產(chǎn)業(yè)為主，以產(chǎn)

業(yè)發(fā)展帶動(dòng)城市建設(shè)■

四板塊：

中北部經(jīng)濟(jì)板塊、南部

經(jīng)濟(jì)板塊、東部經(jīng)濟(jì)板塊、西部經(jīng)濟(jì)板塊中北部經(jīng)濟(jì)板塊十東部經(jīng)濟(jì)板塊西部經(jīng)濟(jì)板塊南部經(jīng)濟(jì)板塊*市

Ⅱ南如某市先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展規(guī)劃：

城

市

規(guī)

劃柴灣鎮(zhèn)《

整飛江鎮(zhèn)是

格

化u-A

.最學(xué)照溫裝蘇城

鎮(zhèn)●

化行北經(jīng)精細(xì)化工行業(yè)林

梓

鎮(zhèn)

●特鋼治金時(shí)地器電萬(wàn)九

華

鎮(zhèn)麻

頭

鎮(zhèn)發(fā)展失別產(chǎn)業(yè)名稱2

0

07

年

銷

售收

入2010年

發(fā)展

日

標(biāo)實(shí)

情出

上

年

輔

長(zhǎng)占

規(guī)

模

工

業(yè)

比

案絕

對(duì)年均遞增占

規(guī)

模

工

北

比

重主

導(dǎo)

產(chǎn)

業(yè)約地

制

速

及

察

考

位

業(yè)汽車及

配

件

行

業(yè)花行工及

材

細(xì)

化

工33.06578.596.524001902068.8664.5313.572004310￥7.1032.4317.182203611高

新

產(chǎn)

業(yè)斷

堵

料

行

業(yè)2.0.8987.294.12100685新

電

源

行

業(yè)1.5075.600.30201361電

子

電

器

電

力

行

業(yè)44.0661.80年

.

592006610傳

統(tǒng)

產(chǎn)

業(yè)特

色

機(jī)

械

行

業(yè)58.4167.6511.5621.06310.6特

銷

冷

去

行

業(yè)22.9993.665.5230011.015特

色

食

品

行

業(yè)38.0836.757.51100405幼

加

服

能

行

業(yè)16.3621.2472.992503012.5合

計(jì)307.0066.58100.302000581.00■

雖然汽車及配件行業(yè)被列入如皋市的主導(dǎo)制造產(chǎn)業(yè)，

但行業(yè)產(chǎn)值規(guī)模并不突出，僅占規(guī)模工業(yè)比重的10%。如

皋

市

先

進(jìn)

制

造

業(yè)

發(fā)

展

目

標(biāo)RUGAOSHIXIANJIN

ZHIZAOYE

FAZHANMUBIAO如帛總面積(干米)數(shù)量金

額(

萬(wàn)

元

)總3496482106452,889.13居住(含拆遷安

置

)

用

地2739371051908.31商

業(yè)(

含

金

融

、服務(wù))用地2839372802*2高辦住用地250589557870873工業(yè)用地6882573218299.2010年如皋總出讓土地406.8

萬(wàn)方，09年全年出讓土地面積383.02

萬(wàn)方，

10年環(huán)比09年上漲6.2%;比08年上漲了197%。2010年土地市場(chǎng)整體成交均價(jià)

為1369元/平，環(huán)比09年1884元/平下

降了37.6%。2011年上半年城

市

土

地

市

場(chǎng)市場(chǎng)簡(jiǎn)析：>如皋近幾年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，城

市化建設(shè)高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也步入高速發(fā)展階段；>市場(chǎng)在住宅市場(chǎng)顯現(xiàn)低迷時(shí)，開發(fā)商更青睞商辦用地的開發(fā)；>土地成交面積近年逐步增長(zhǎng)，但土地成交均價(jià)卻逐年下滑，主要原因?yàn)橥恋?/p>

成交區(qū)域向近郊擴(kuò)散；>城市規(guī)模基數(shù)有限，發(fā)展空間的后勁不足，且市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。>商品房市場(chǎng)在09年經(jīng)過(guò)“井噴式”

發(fā)展后，2010年、2011年趨于平緩

；>2009年商品房銷售面積60.78萬(wàn)

方，環(huán)比上漲120.3%,2010年商品房銷售面積65.8

3萬(wàn)方，環(huán)比增

長(zhǎng)8.31%;>2009年商品房銷售均價(jià)3362元/m2,

環(huán)比增長(zhǎng)12.81%,2010年商

品房銷售均價(jià)3689元/m2,環(huán)比增

長(zhǎng)，9.72%。城

市

商

品

房

市

場(chǎng)05-09年如家市商品房成交分析(單位：萬(wàn)方)

兩基房樹售部(億元》實(shí)正房樹售面積(萬(wàn)g)高品序輛售均價(jià)(元/m)05—09如察房地產(chǎn)量?jī)r(jià)走勢(shì)市場(chǎng)簡(jiǎn)析：>2009年以來(lái)，如皋土地供應(yīng)量加大

,后續(xù)存量土地可觀?！绺薹慨a(chǎn)老城區(qū)項(xiàng)目較少，發(fā)展趨

勢(shì)由中心向東南西北四個(gè)方向擴(kuò)展,城西板塊成為2010年房產(chǎn)發(fā)展最快的區(qū)域之一，成交量與成交價(jià)格在如城中占有重要位置。>鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶入城購(gòu)房比例較大，客戶

需求以120-150平米三房產(chǎn)品為主。金威汽車城匯報(bào)框架如皋房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析大中城市汽車城項(xiàng)目成功的條件項(xiàng)目營(yíng)銷運(yùn)作方案建議項(xiàng)目形象展示白2001年以來(lái)中國(guó)汽車工業(yè)總體上保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭，連續(xù)九年增幅保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，中國(guó)汽車行業(yè)前景廣闊。如皋市政府將汽車及其配套產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，說(shuō)明其具有一定的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，并具備較好的

如一

產(chǎn)業(yè)園，引進(jìn)了生產(chǎn)輕型卡車的江蘇英田集團(tuán)、生產(chǎn)輪胎據(jù)悉，2009年如皋市的汽車保有量為45146輛，2010年為60300輛，增長(zhǎng)率為33.6%。今年1至9月份

全市的汽車保有量為72592輛，比去年一年的總量增長(zhǎng)12292輛，有望突破9萬(wàn)量。2年1倍的增長(zhǎng)速度說(shuō)明如皋汽車保有量發(fā)展迅猛，未來(lái)汽車相關(guān)的消費(fèi)需求空間較大。目配業(yè)汽影響市已具目等。雙發(fā)汽車用量數(shù)(萬(wàn))25汽車月量數(shù)(萬(wàn))727.98200

400

60080010002007年2006年借鑒大中城市汽配市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)坐落于大明路、寧溧路交界處。總占地63畝，實(shí)際使用面積40畝。建成后占地面積12298平方米，建筑總面積19281平方米，中心綠化廣場(chǎng)面積2000平方米。項(xiàng)目為7棟框架結(jié)構(gòu)單體組成，其中沿主干道為兩層，其余一層。該項(xiàng)目依托大明路汽車一條街的成熟氛圍，地勢(shì)條件無(wú)可比擬。吸引了一批在

南京市頗為影響的汽配企業(yè)入駐，有年發(fā)汽車實(shí)業(yè)有限公司、上海美車飾汽車

百貨、南京博隆科技有限公司、榮華汽車配件公司、九華山汽配公司等。目前

運(yùn)營(yíng)狀況良好，租賃率過(guò)80%。大明路汽配城規(guī)模小，略顯雜亂無(wú)序，但是其中汽車配件、美容、二

手車等服務(wù)鏈完善。大明路汽配城項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析

項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目概況由南京林大汽配市場(chǎng)和常熟國(guó)際汽配城合作興建，城南商貿(mào)集聚區(qū)子項(xiàng)目之一，也是雨花臺(tái)區(qū)、寧南街道兩

級(jí)政府重點(diǎn)扶持企業(yè)。項(xiàng)目總占地約260畝，坐落在南京寧南汽車貿(mào)易園中心位置，設(shè)進(jìn)口配件、國(guó)產(chǎn)配件、汽車用品、輪胎輪轂、汽車快修、工程機(jī)械、養(yǎng)護(hù)美容七大交易服務(wù)區(qū)，還有2萬(wàn)平方米的知名品牌整車展示大廳和12000平方米超大型的地下停車場(chǎng)。與大明路、寧南大道、寧溧路汽車“后市場(chǎng)”一條街，外延至江寧汽車整車生產(chǎn)基地，形成了全國(guó)第一條完整的最大的汽車生產(chǎn)、銷售與汽車后市場(chǎng)貿(mào)易服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)

項(xiàng)目分東區(qū)與西區(qū)，西區(qū)商鋪

已經(jīng)全部投入使用，東區(qū)圖4、

6部分整體打包出租/售。西區(qū)剩余存量商鋪出租價(jià)格：8-1

2萬(wàn)元/年，面積8米*8米，雙層建筑為三層，

一層門面，二、三層辦公、居住或者

作為倉(cāng)庫(kù)棲霞大道的高力汽配城以大車的修理、交易、裝飾

為主，運(yùn)作成熟，是大型車輛客戶的集中地隸屬集團(tuán)，為江蘇省汽配行業(yè)批發(fā)中心和南京市汽配交易龍頭市場(chǎng).營(yíng)業(yè)面積20萬(wàn)平方米，超過(guò)南

京原有汽配市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積的總和，汽車配件專業(yè)市場(chǎng).語(yǔ)期的知司方打中南京高力沖配城。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)◎血該汽配城于2005年8月開業(yè)，主要經(jīng)營(yíng)戶都是由原新莊汽配城的商戶拆遷而來(lái)經(jīng)營(yíng)方針仍是一條龍的汽車配件銷售，力爭(zhēng)打動(dòng)成南京以至江蘇省地區(qū)的一個(gè)汽

車零部件銷售業(yè)的新品牌!√城北最大的汽配城，口碑好，經(jīng)營(yíng)效益佳√商鋪出租率達(dá)99%,西區(qū)新建4棟3層商鋪，租一層用三層，面積128m2左右，租金7萬(wàn)多/年新伊汽配城項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)中南汽車港位于南京江寧祿口，是一座兼具龐大規(guī)模效

應(yīng)和優(yōu)越行業(yè)知名度的航母級(jí)汽配市場(chǎng)。中南汽車港占地881畝，建筑面積超過(guò)65萬(wàn)平米，擁有

汽配用品、汽車倉(cāng)儲(chǔ)物流、舊機(jī)動(dòng)車交易、汽車品牌推

廣及汽車文化、汽車人才培訓(xùn)5大基地。建成后的汽車港將成為承接區(qū)域整車廠及汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)、同時(shí)服務(wù)于汽配用品生產(chǎn)廠、經(jīng)銷商、國(guó)際采購(gòu)機(jī)構(gòu)及汽車

后市場(chǎng)的重要環(huán)節(jié)。在中南汽車港之前，福特就落戶江寧祿口，此后祿口巨

大的發(fā)展?jié)摿ν宫F(xiàn)無(wú)疑，世界500強(qiáng)企業(yè)已有20余家陸續(xù)在這里建立了研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)基地。中南汽車港的進(jìn)

入，將使祿口成為中國(guó)第四大汽車產(chǎn)業(yè)綜合生產(chǎn)基地。市場(chǎng)采取連續(xù)5年年租金8%的回報(bào)方式，聘請(qǐng)專業(yè)擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保，最大化地降低了投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，確

保了投資者的經(jīng)濟(jì)利益，回報(bào)高安全可靠，即投入即收

40%回報(bào)吸引了眾多眼球。銷售均價(jià)：8500元/平米中南汽車港①開LDB-定二層平面4夾層健物室三基平商一

整平面甲①P④②壓

√規(guī)模要大，有合理完善的規(guī)劃，汽車城的功能劃分必須全面科學(xué)，符合實(shí)際

情況，道路寬闊，樓層的設(shè)計(jì)符合汽車商戶的需求?！唐涑堑那熬芭c城市規(guī)劃發(fā)展方向一致，吸引投資客?！瘫仨氂型晟频耐顿Y計(jì)劃及投資保障，

充分挖掘汽車行業(yè)客戶，有較強(qiáng)的招商

與經(jīng)營(yíng)管理能力。√一座成功的汽配城應(yīng)完善的汽車服務(wù)鏈，二手車、汽車配件、汽車修理、汽

車裝飾，汽車服務(wù)等，區(qū)域內(nèi)的汽車航母，

一站式專業(yè)市場(chǎng)。結(jié)論：匯報(bào)框架如皋房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析大中城市汽車城項(xiàng)目成功的條件項(xiàng)目營(yíng)銷運(yùn)作方案建議項(xiàng)目形象展示項(xiàng)目位于如皋市西面，市區(qū)主干道解放路與惠政路之間，隔花市路與長(zhǎng)途汽車站面對(duì)面。規(guī)劃占地面積130余畝，是江蘇省政府批準(zhǔn)實(shí)施的省級(jí)“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需”重點(diǎn)項(xiàng)目之一。工程預(yù)計(jì)將于2012年開工建設(shè)，建成后將形成如皋地區(qū)最大的汽車、汽配交易市場(chǎng)，會(huì)有力提升城市經(jīng)濟(jì)整體實(shí)力。項(xiàng)目SWOT分析>本案為如皋城區(qū)高起點(diǎn)、新形態(tài)的汽配主

題商業(yè)城>項(xiàng)目位于如皋汽車站對(duì)面，交通便利，未

來(lái)商業(yè)前景可觀>總規(guī)劃800畝大規(guī)模汽車綜合城，容納4S品牌店、汽配、美容、快修、辦證、銀行、

倉(cāng)儲(chǔ)物流等內(nèi)容，滿足人們一站式消費(fèi)的便利性

S>四級(jí)城市的汽車行業(yè)發(fā)展迅速，與之相

對(duì)應(yīng)的消費(fèi)需求量大，汽配城是市場(chǎng)需要的專業(yè)市場(chǎng)，未來(lái)潛力較大>具有一定的汽車產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，政府政策支持>新型業(yè)態(tài)的汽配主題定位在如皋尚屬新

鮮，多元化的消費(fèi)體驗(yàn)使項(xiàng)目具備竟?fàn)帣C(jī)>項(xiàng)目體量大，城市居民的汽車消費(fèi)總

規(guī)模量有限，且已有金威汽車城進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)>區(qū)域商業(yè)人氣不足，周邊互補(bǔ)型商業(yè)

配套缺失，生活不便>城市號(hào)召力較小、市場(chǎng)輻射力有限YA受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，全球的經(jīng)濟(jì)不景氣這一輪房產(chǎn)寒冬襲來(lái)，市民觀望氣氛濃厚>金威汽配城與本案形成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，城

區(qū)新增其他類型的專業(yè)市場(chǎng)對(duì)本案帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)W

T>項(xiàng)目體量大，投資與銷售風(fēng)險(xiǎn)

高，資金壓力大O會(huì)整體市場(chǎng)定位首先，汽配城近年的興起適應(yīng)了大量增加的汽配經(jīng)營(yíng)者對(duì)低價(jià)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的需求。同時(shí)，城市的動(dòng)遷改造和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所租金的飛漲，經(jīng)營(yíng)者的“扎堆效應(yīng)”,地方政府把汽配城作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和安排就業(yè)的載體，都是汽配城得以繁榮的因素。而另一方面，汽配城經(jīng)營(yíng)主要是通過(guò)批發(fā)業(yè)務(wù)為主發(fā)展起來(lái)，

因此城內(nèi)經(jīng)營(yíng)主體層次不一，難于統(tǒng)一管理，在環(huán)境、位置、便捷性、價(jià)格透明度方面存在無(wú)法避免的不足，是直接影響消費(fèi)的原因。以如皋目前汽車保有量，及我司市場(chǎng)調(diào)查來(lái)看，多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶仍以零售為主(批發(fā)僅為少量大型貨車配件，且備貨量不足),因此經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所多為街鋪，若本項(xiàng)目仍沿用普通汽配城經(jīng)營(yíng)模式，

同時(shí)在租金上不占優(yōu)勢(shì)，將使招商工作帶來(lái)極大考驗(yàn)。其次，現(xiàn)代商鋪營(yíng)銷鏈應(yīng)該是：發(fā)展商一一投資者一一經(jīng)營(yíng)商家一一消費(fèi)市場(chǎng)，這樣一個(gè)完整的綜合體系。商鋪營(yíng)銷首先必須考慮消費(fèi)市場(chǎng)，只有準(zhǔn)確、恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營(yíng)定位，商鋪才能生存與發(fā)展，經(jīng)營(yíng)商家才能賺到錢，投資者才有回報(bào)，發(fā)展商手中的商鋪才能真正賣個(gè)好價(jià)錢。不充分考慮商鋪的經(jīng)營(yíng)性，商鋪的價(jià)值就不可能最大化。項(xiàng)目總建筑面積近10萬(wàn)m2,完全依靠汽車產(chǎn)業(yè)的配套肯定無(wú)法支撐整個(gè)市場(chǎng)，因此建議項(xiàng)目依托汽配城的龍頭業(yè)態(tài).

將三期開發(fā)定位為其他業(yè)態(tài)的專業(yè)市場(chǎng)。根據(jù)如皋的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)特征，三期定位為農(nóng)副食品專業(yè)市場(chǎng)較為適宜。遵循上述營(yíng)銷鏈規(guī)則，本項(xiàng)目作為政府指定的未來(lái)大型汽配專業(yè)市場(chǎng)，同樣從消費(fèi)市場(chǎng)——汽車配件考慮，汽車配件零售市場(chǎng)與建材、百貨等傳統(tǒng)零售市場(chǎng)面對(duì)個(gè)人消費(fèi)者不同，汽配市場(chǎng)主要面對(duì)的是上游售后服務(wù)型企業(yè)，如維修中心，品牌特約服務(wù)中心等。因此汽車服務(wù)行業(yè)形成如下消費(fèi)鏈：為保證將來(lái)汽配城可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，從本行業(yè)及本地經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)考慮，本汽配城如果只是單一經(jīng)營(yíng)汽配零售，將如同無(wú)水之源，失去經(jīng)營(yíng)的根本；同時(shí)針對(duì)目前如皋汽車服務(wù)行業(yè)缺乏核心市場(chǎng)、綜合競(jìng)爭(zhēng)能力弱的現(xiàn)狀，

因次本項(xiàng)目必須利用自身交通便捷的優(yōu)勢(shì)，整合如皋現(xiàn)有汽車行業(yè)服務(wù)資源，使本項(xiàng)目集多元化服務(wù)功能于一體，提供一站式優(yōu)化服務(wù)，最大程度滿足客戶的消費(fèi)需求，且規(guī)?；⒁?guī)范化經(jīng)營(yíng)的專業(yè)市場(chǎng)，才能保證市場(chǎng)將來(lái)的

健康發(fā)展。本項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位：如皋首席一站式汽車服務(wù)物流基地整車專賣、售后服務(wù)

(維修中心、美容)汽車配件、裝飾用品汽車使用者業(yè)超態(tài)大，規(guī)集模群復(fù)地合體

量需求一站式區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)亟待升級(jí)，休閑娛樂(lè)市場(chǎng)空白整盤概念有利

于銷售、招商

及整個(gè)營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)區(qū)位條件符合城市圈專業(yè)市場(chǎng)集群地需求汽配市場(chǎng)基

礎(chǔ)有力支撐整體規(guī)劃、主題鮮明本汽配城包括整車銷售、維修、美容、裝飾、汽配等多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，這些相關(guān)業(yè)態(tài)高度集中將形成一個(gè)

突出的主題，不僅能夠建立項(xiàng)目的個(gè)性與特色，而且能夠較大范圍地主導(dǎo)本地行業(yè)市場(chǎng)，占據(jù)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，形成規(guī)模效應(yīng)。只有主題清晰，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象才能落到實(shí)處，整體效應(yīng)才有更好的體現(xiàn)。因此進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)配置是聚集商業(yè)人氣的必要條件，引進(jìn)實(shí)力商家和品牌連鎖店才能夠提升物業(yè)

形象。目前國(guó)內(nèi)一般的商業(yè)物業(yè)普遍存在一種現(xiàn)象：一樓生意火爆，二樓生意一般，三樓不上顧客。比較成功的大型購(gòu)物廣場(chǎng)基本上不設(shè)臨街鋪位，幾層商場(chǎng)經(jīng)過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理分割功能分區(qū)，有意識(shí)地引導(dǎo)消費(fèi)者由“低”往“高”走，由“外”往“里”走。本項(xiàng)目商業(yè)部分含獨(dú)立街鋪、內(nèi)街鋪、內(nèi)鋪，要使各類型物業(yè)形態(tài)的物業(yè)價(jià)值最大化，必須對(duì)汽配城進(jìn)

行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，從經(jīng)營(yíng)的角度對(duì)各經(jīng)營(yíng)形態(tài)規(guī)劃分區(qū)，從而帶動(dòng)項(xiàng)目的整體銷售與經(jīng)營(yíng)。建議設(shè)立主

題鮮明的規(guī)劃分區(qū)，如“汽車精品裝飾一條街”、“汽車維修服務(wù)一條街”等。創(chuàng)造專業(yè)市場(chǎng)新型體驗(yàn)空間打造街區(qū)立體景觀節(jié)點(diǎn)

建筑風(fēng)格突破創(chuàng)新主入口建議設(shè)計(jì)綜合性的建筑，其用途不在于汽配市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，更多的功能應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目高

端的專業(yè)形象，有很強(qiáng)的汽配城昭示和煽動(dòng)性效果，增強(qiáng)項(xiàng)目對(duì)客戶的震懾力和感召力。中心圓弧的雙子樓很好地體現(xiàn)了項(xiàng)目的昭示性創(chuàng)造專業(yè)市場(chǎng)新型體驗(yàn)空間打造街區(qū)立體景觀節(jié)點(diǎn)

建筑風(fēng)格突破創(chuàng)新由于項(xiàng)目整體

綠化面積小，

在街鋪的中心廣場(chǎng)增加項(xiàng)目

綠化景觀，提

高組團(tuán)小品，

如圓弧內(nèi)街的墻面做浮雕藝

術(shù)處理，起到

景觀視覺(jué)延伸

的效果。結(jié)合浮雕描繪

的內(nèi)容，中心

小廣場(chǎng)設(shè)計(jì)汽

車文化的組團(tuán)

小品，使整個(gè)

主題景觀情調(diào)

各異。產(chǎn)

品

規(guī)

劃

建

議創(chuàng)造專業(yè)市場(chǎng)新型體驗(yàn)空間打造街區(qū)立體景觀節(jié)點(diǎn)

建筑風(fēng)格突破創(chuàng)新9-11

9-10

9-09

9-08

9-07

9-06

9-05

9-04

9-03

9-02

9-01

11

10

09

08

07

06

05

0403

02

0128.28

28.23

28.2828.28

28.28

28.2828.2828.28

28.2828.2828.281

1

A

1

1m

1119-129-139-14

9-159-16

9-179-189-199-20

9-21

9-22=

工

8-11

11:

8

10

8-

8

8

07

8

06

8

8

03

8

02

8

=:

28.28

28.23

28.2828.28

28.28

28.2828.28

28.2828.2828.2828.2801-0102-038-40455o-007-oL-080909 12

13

14

28.2828.2328.28工

工

15

:

16

17

18

19

20

21

2228.28

28.2828.2828.28

28.28

28.28:28.28

28.28

1

111

1

1從項(xiàng)目的目標(biāo)

銷售客群考慮，內(nèi)外街建

議設(shè)計(jì)成回廊

式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商

鋪，單位產(chǎn)權(quán)

面積控制在30-50平米，這一總價(jià)面對(duì)

的銷售人群基數(shù)最大。:2

8-1312

1328.28

28.231m

18-14

8-15

8-1614

15

1628.2828.28

28.281

188-178-188-1917

18

1928.28

28.28

28.281

1

1屬8-20

8-218-2220

21

2228.2828.2828.281

1

141

:產(chǎn)

品

規(guī)

劃

建

議1

1

1

11

111想4111=經(jīng)營(yíng)面積大，可視性要求高，是汽車城整體形象的外圍展示。因此應(yīng)布局在汽車城的外圍。汽車城的主要功能區(qū)，對(duì)其本身還要進(jìn)行區(qū)分，因大車臟亂，小車環(huán)境要求高，因此須將大小車

的汽修和美容進(jìn)行區(qū)域劃分。商鋪要求挑高在3.5米以上，滿足汽修升降的要求。單層面積在50平

米左右，2、3層作為倉(cāng)儲(chǔ)配套。作為汽車城的主要構(gòu)成板塊，由于汽配的批發(fā)與零售之分，應(yīng)根據(jù)兩種不同經(jīng)營(yíng)方式的要求對(duì)其

經(jīng)營(yíng)區(qū)域進(jìn)行嚴(yán)格劃分。汽配批發(fā)、經(jīng)銷商有固定的客源，對(duì)區(qū)域可視性要求不是很高，而汽配

零售商客源相對(duì)分散，因此汽配零售商應(yīng)設(shè)置在臨街主干道上，批發(fā)、經(jīng)銷商可設(shè)置在內(nèi)部。二手車是汽車城中相對(duì)容易經(jīng)營(yíng)的板塊，建議將其作為一期招商經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)。為搭建汽車城一站式的功能體系，建議將與汽車行業(yè)相關(guān)的政府單位在此設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，如處理

交通事故，車輛曝光繳款等統(tǒng)一至本案辦公地點(diǎn)辦理。備注：因項(xiàng)目分期開發(fā)，為一期盡快經(jīng)營(yíng)，形成較濃的商業(yè)氛圍，建議一期中設(shè)置較容易經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，如二手車

交易。同時(shí)，為支撐一期的經(jīng)營(yíng)，

一期應(yīng)有齊全的功能板塊組合，為避免汽車城整體功能定位的混亂，兩期中的相同功能板塊盡量銜接起來(lái)。汽配

二手車

服務(wù)機(jī)構(gòu)4S店汽配汽修、美容二手車服務(wù)機(jī)構(gòu)汽修、美容4S

店商

務(wù)

集

成

平

臺(tái)整車銷售零部件銷售服務(wù)信息提供按揭窗口保險(xiǎn)理賠窗口牌照窗口稅務(wù)窗口車管所窗口公安檢測(cè)窗口新車發(fā)布車友沙龍(4S)汽車專賣中心輕/重型汽配中心主題展覽區(qū)/車飾博覽區(qū)汽車維修服務(wù)中心汽車美容養(yǎng)護(hù)中心服務(wù)中心辦公商務(wù)中心舊車拍賣中心物業(yè)管理中心物業(yè)租賃中心新車加油站汽車俱樂(lè)部灑店、餐飲汽配城商務(wù)集成平臺(tái)功

能

分

區(qū)

優(yōu)

化有關(guān)一般銷售區(qū)域的位置規(guī)劃，可分為兩個(gè)步驟來(lái)進(jìn)行：首先是依經(jīng)營(yíng)理念劃分不同的銷售區(qū)域范圍。a、

首先一般性汽車經(jīng)銷商要緊靠4S品牌汽車專營(yíng)區(qū)域，汽車銷售形成統(tǒng)一的布局；

同時(shí)汽車展示中心應(yīng)位于汽車銷售區(qū)域的中心位置，以有利于新車發(fā)布和廣告推廣；4S

汽車專賣中心商業(yè)價(jià)值較高，要求盡

可能采取按品牌特色建成后整體出讓或土地租賃并有品牌經(jīng)銷商自行建設(shè)；c、

維修區(qū)應(yīng)緊靠汽配專區(qū)，甚至可以將輕型汽車維修區(qū)和重型汽車維修區(qū)獨(dú)立分開，各自緊鄰相關(guān)的汽配區(qū)，這樣更為便利；d

、服務(wù)中心、商務(wù)辦公中心應(yīng)集中在一起，這樣有利于各個(gè)功能區(qū)間

之間的有機(jī)協(xié)調(diào)和配套；e、餐飲、汽車俱樂(lè)部等配套功能的設(shè)置應(yīng)預(yù)留足夠的停車空間，同時(shí)

考慮到各個(gè)專業(yè)區(qū)間的消費(fèi)的便利性；f、設(shè)置地面停車場(chǎng)臨街沿線廣場(chǎng)內(nèi)。b

、在汽配專區(qū)的布局上，盡可能有效的將重型汽配和輕型汽配區(qū)進(jìn)行

分區(qū)，同時(shí)重型汽配區(qū)的交通道路要更為寬敞，單鋪經(jīng)營(yíng)面積也應(yīng)稍大，以滿足產(chǎn)品類型的需要；口市場(chǎng)內(nèi)商鋪智能化綜合布線、數(shù)字有線電視信號(hào)、寬帶全部入戶；

口24小時(shí)保安巡邏，確保安全有序的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；口每個(gè)商鋪中都配備了足夠的電力配套設(shè)施；口設(shè)計(jì)便利快捷的物流服務(wù)體系；口精心打造一流的網(wǎng)絡(luò)商務(wù)平臺(tái)，建立“汽配在線”商務(wù)網(wǎng)站，為商戶提供電子商

務(wù)、物流配送、流進(jìn)分銷等全方位的信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；口舉辦各項(xiàng)產(chǎn)品的主題促銷活動(dòng)，推出相關(guān)品類展銷會(huì)，形成永不落幕的交易會(huì)；口不定期組織商戶走訪汽配集市原產(chǎn)地，同時(shí)通過(guò)各種途徑與加盟企業(yè)和消費(fèi)者建立橋梁，為商戶拓展上下渠道；口金融、商業(yè)、娛樂(lè)等配套服務(wù)全面入場(chǎng)，營(yíng)造高效、舒適的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；專享汽配城全方位特別服務(wù)招商客群定位對(duì)招商客群進(jìn)行細(xì)分，以便對(duì)后期的招商政策及招商步驟提供指導(dǎo)和依據(jù)，我們對(duì)本項(xiàng)目

所有的招商潛在客群進(jìn)行了初次等級(jí)劃分，其中級(jí)別越高，說(shuō)明越是本項(xiàng)目的主力客群，

一系列的招商優(yōu)惠措施和招商步驟也基本按照級(jí)別由高到底的原則來(lái)執(zhí)行。實(shí)力汽車服務(wù)品牌

經(jīng)銷商、代理商項(xiàng)目周邊及客車站一帶汽車服務(wù)經(jīng)營(yíng)戶三手車服務(wù)經(jīng)營(yíng)戶區(qū)域內(nèi)正在運(yùn)營(yíng)的汽車修理、裝修、配件銷售等商戶★備注：在招商過(guò)程中根據(jù)實(shí)際情

況，做適當(dāng)調(diào)整銷售客群定位針對(duì)本案的專業(yè)性市場(chǎng)特征，可將本案的銷售客群分為：口產(chǎn)業(yè)內(nèi)自營(yíng)客戶：汽車、汽配行業(yè)內(nèi)的相關(guān)經(jīng)營(yíng)者?！醍a(chǎn)業(yè)外投資者：有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和敏銳投資意識(shí)的投資客。營(yíng)

銷

運(yùn)

作

思

路招商、銷售并舉1、進(jìn)一步提升集團(tuán)的品牌影響力；2、逐步樹立集團(tuán)國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)

開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商的品牌形象：3、打造南通第一、全國(guó)一流的一站式

汽車服務(wù)平臺(tái)；4、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的較高價(jià)格快速銷售；5、保障后期經(jīng)營(yíng)順暢。

專業(yè)市場(chǎng)

批發(fā)導(dǎo)向?qū)I(yè)市場(chǎng)

窗口型批發(fā)專業(yè)市場(chǎng)

南通汽配第一形象

政府交通部門辦公地期望目標(biāo)項(xiàng)目自身經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的城市1、如皋2010年GDP430億元，以高于全省平均水平快速增長(zhǎng)。2、如皋每百戶居民擁

有私車數(shù)量超過(guò)全國(guó)平均數(shù)。如皋每百戶居民擁

有6輛私車。適合創(chuàng)業(yè)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)1、汽車行業(yè)的發(fā)展空

間巨大。2

年內(nèi)如皋汽車

保有量翻一番；2、汽車服務(wù)獲利是汽

車獲利的主要部分。在

整個(gè)汽車獲利過(guò)程中，整

車銷售、配件、維修三者

的比例構(gòu)成為2:1:

4。具有良好前景的項(xiàng)目1、

如皋汽配專業(yè)市場(chǎng)第

一品牌。2、

項(xiàng)目打造成熟的汽車服務(wù)片區(qū)。項(xiàng)目為規(guī)劃中的如皋汽車產(chǎn)業(yè)集中片區(qū)。城市營(yíng)銷產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷項(xiàng)

目

營(yíng)

銷口產(chǎn)業(yè)路線促進(jìn)投資路線

30%經(jīng)營(yíng)戶：大部分為自營(yíng)，經(jīng)營(yíng)有保證口投資路線促進(jìn)產(chǎn)業(yè)路線

70%投資客：

高價(jià)值產(chǎn)業(yè)鋪，

大批投資客看中，

有升值空間，

租不如買產(chǎn)業(yè)路線——直接銷售目標(biāo)專業(yè)市場(chǎng)商戶投資路線——主力目標(biāo)：如皋及其周邊的投資兩條(營(yíng)銷)路線相互促進(jìn)戶直接切

銷

售1、免費(fèi)加入“中國(guó)汽配網(wǎng)——汽配業(yè)的阿里巴巴”;2、優(yōu)先國(guó)內(nèi)外展會(huì)重點(diǎn)推廣；3、引入如皋市汽車行業(yè)協(xié)會(huì)；4、建立市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中心。銷售1、設(shè)立1年左右的免

租期；2、免收一年的市場(chǎng)管

理費(fèi)；3、對(duì)簽定長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)協(xié)

議的商戶給予更多的

優(yōu)惠措施。給予市場(chǎng)充分信

心：提供綜合價(jià)

值、綜合服務(wù)以服務(wù)切入銷售先服務(wù)，后銷售產(chǎn)業(yè)服務(wù)優(yōu)惠招商客戶類別銷售方式且的自營(yíng)客1、優(yōu)先登記——白營(yíng)客的認(rèn)籌時(shí)間早于投資客；給投資客以壓力和市場(chǎng)預(yù)期2、優(yōu)惠購(gòu)買——自營(yíng)客購(gòu)買給予5%左右的折扣點(diǎn)；鼓勵(lì)自營(yíng)客購(gòu)買3、又賣又租——市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的前三年，如果自營(yíng)客持續(xù)自營(yíng)則分別給予自營(yíng)客5%、6%、7%的租金返還；鼓勵(lì)持續(xù)經(jīng)營(yíng)4、限時(shí)開業(yè)——自營(yíng)客需簽定協(xié)議，保證在市場(chǎng)開業(yè)時(shí)入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，否則取消租金返還。開業(yè)率保障投資客5年包租，分別為8%,8%,8%,9%,9%,前三年

一

次性返還，后2年固定返還。增加安全感3年后120%增值回購(gòu)提高贏利預(yù)期，便利其投資獲利根據(jù)目前如皋市商鋪價(jià)格水平，建議本項(xiàng)目的整體銷售均價(jià)為9000元/

m2,

其中一期價(jià)格7000元/m2,

二期為9000元/m2,三期為1.2萬(wàn)元/m2。我司建議，在現(xiàn)在的市場(chǎng)情況下采用“小幅快漲”價(jià)格策略：“小幅快漲”的目的是為前期投資者提供信心。3利用新推盤源時(shí)或每隔3個(gè)月價(jià)格即小幅上漲，并適當(dāng)通過(guò)媒體、已購(gòu)房客戶口碑傳播進(jìn)行宣傳。4每次漲價(jià)根據(jù)6-7%左右的年利率作為參考例如3個(gè)月后由開盤時(shí)6000元/平方米調(diào)價(jià)為6500元/平方米左右。

由此可以暗示投資者即便未交房，也能有每年6%~7%的回報(bào)考慮項(xiàng)目的3年租金返還(24%)和分銷傭金扣點(diǎn)(16%),項(xiàng)目一

期對(duì)外公開的銷售均價(jià)為11000元/m2。5項(xiàng)

目正

式

推廣

：形象推廣項(xiàng)

目第

二

階段

：

蓄客認(rèn)籌目盛大開:中解籌項(xiàng)

目進(jìn)入持續(xù)強(qiáng)銷期持續(xù)期案場(chǎng)活動(dòng)開盤3個(gè)月內(nèi)銷售1

.

2萬(wàn)m—

一預(yù)熱期開工奠基完成項(xiàng)目形象包裝等前期工作蓄

客

認(rèn)

籌

期品

牌

商

家

簽

約

會(huì)1個(gè)月內(nèi)認(rèn)籌

200組開盤強(qiáng)銷開盤盛典開盤一周換籌

150組啟動(dòng)異地分銷商考察洽談工作媒體報(bào)道、活動(dòng)

分銷商帶客媒體報(bào)道、活

動(dòng)、客戶積累、分銷商熒客戶外、老帶新、目標(biāo)客戶拓展?fàn)I

銷

節(jié)

奏

控

制3.1

5.15

6.18

7月

8月營(yíng)銷

節(jié)奏營(yíng)銷

事件

銷售目標(biāo)客戶

渠道時(shí)間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)盤集

根據(jù)項(xiàng)目自身特性及目標(biāo)客戶群的特征，在通路方面建議：一、大眾媒體推廣樹立項(xiàng)目形象大眾媒體：揚(yáng)子晚報(bào)、南通日?qǐng)?bào)；二、專業(yè)媒體、

網(wǎng)站發(fā)布銷售信息，多渠道積累客戶資源；專業(yè)媒體：中國(guó)汽配商報(bào)、中國(guó)汽配網(wǎng)；三、需要充分整合包括政府在內(nèi)的各種社會(huì)資源為項(xiàng)目所用，發(fā)揮名人效應(yīng)；舉辦開工奠基、新聞發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)、開盤盛典、主題活動(dòng)等，借助政府、專家、名人效應(yīng)進(jìn)行炒作。四、在傳播通路中以主題活動(dòng)，軟性炒作為主，以硬性廣告?zhèn)鞑檩o，實(shí)施低成本、精準(zhǔn)營(yíng)銷。●廣告折頁(yè)設(shè)計(jì)精美簡(jiǎn)練的宣傳折頁(yè)，在目標(biāo)客戶集中的各專業(yè)市場(chǎng)派發(fā)宣傳單張(報(bào)紙廣告),進(jìn)行

低成本廣告覆蓋?！駪敉鈴V告牌建議204國(guó)道、寧通高速、蘇通高速設(shè)立戶外廣告牌，樹立項(xiàng)目形象。●項(xiàng)目圍檔項(xiàng)目圍檔展示性很好，進(jìn)行重新包裝。●短信針對(duì)目標(biāo)客戶群，發(fā)送項(xiàng)目銷售信息，低成本廣告覆蓋?！耠娕_(tái)建議：

FM101.1江

蘇

交

通

廣

播

網(wǎng)FM92.9

南通交通廣播頻道本地市場(chǎng)立體化營(yíng)銷渠道直效營(yíng)銷相渠道●大型戶外廣告牌(主體形象)●報(bào)紙廣告(鋒利的銷售武器)●路期、燈箱(印象和口碑)

●DM

單張派發(fā)蘇中、蘇南市場(chǎng)異地分銷渠道●產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)●網(wǎng)絡(luò)●

DM直郵●專業(yè)報(bào)紙立足南通市場(chǎng)，兼顧蘇中、蘇南市場(chǎng)，多點(diǎn)開花推

廣

策

略傳媒推廣方式戶外廣告口碑傳播等報(bào)紙、雜志電視、網(wǎng)絡(luò)、廣播等點(diǎn)對(duì)點(diǎn)客戶推廣方式電話介紹銷售手冊(cè)發(fā)放面談(上門拜訪、現(xiàn)場(chǎng)講解)其他(DM

、短信等)項(xiàng)目的整體推廣工作必須與階段所面向目標(biāo)客戶的總體特點(diǎn)相符合，因此，項(xiàng)目推廣

的主線主要分為三個(gè)方向：主題活動(dòng)推廣方式新聞發(fā)布會(huì)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)開業(yè)慶典活動(dòng)告訴目標(biāo)群，上成國(guó)際汽配城在規(guī)劃、發(fā)展、行業(yè)聚集方面

的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，同時(shí)并將制作項(xiàng)目整體沙盤，將項(xiàng)目一期、二

期及后期規(guī)劃及區(qū)位規(guī)劃沿一起展示出來(lái)，強(qiáng)化商業(yè)氛圍，

提升項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值。難點(diǎn)一：如何增強(qiáng)項(xiàng)目展示性，提升商業(yè)價(jià)值?核心賣點(diǎn)全部呈現(xiàn)要對(duì)他們進(jìn)行“洗腦教育”難點(diǎn)二：客戶認(rèn)為項(xiàng)目位置較偏，如何打消客戶疑慮改變目標(biāo)群現(xiàn)有的想法告訴目標(biāo)客戶，他們現(xiàn)在所經(jīng)營(yíng)的這種商業(yè)結(jié)構(gòu)形式是落后

且不經(jīng)濟(jì)的，并且不具有行業(yè)的聚集力，在不久的將來(lái)，將

被取代或是自然的消失。他們需要的是一個(gè)有前景的地方。要對(duì)他們進(jìn)行“洗腦教育”難點(diǎn)三：產(chǎn)品設(shè)計(jì)為三層獨(dú)立商鋪，而客戶大多喜歡二層商鋪?三層商鋪

兩層價(jià)格對(duì)于這樣的客戶，我們可以采用“買兩層送一層”的銷售策

略，提升單價(jià)，保證利潤(rùn)。同時(shí)告訴客戶，三層設(shè)計(jì)基于商

戶的產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)延伸(或商住辦公一體化)考慮。要對(duì)他們進(jìn)行“洗腦教育”難點(diǎn)四：城市規(guī)模較小，消費(fèi)需求有限，經(jīng)營(yíng)收益如何保證?核心優(yōu)勢(shì)

聚集行業(yè)領(lǐng)創(chuàng)者利用城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的優(yōu)化提升，以及區(qū)域

價(jià)值的不斷攀升，橫向比較其他城市的項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)歷，塑造項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的行業(yè)領(lǐng)創(chuàng)者形象。要對(duì)他們進(jìn)行“洗腦教育”產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)優(yōu)越的地理位置和完善的交通網(wǎng)絡(luò)◆

朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)政府重點(diǎn)扶持

三位一體首創(chuàng)行業(yè)先河◆

頂級(jí)規(guī)劃五A

級(jí)國(guó)際配套◆

行業(yè)協(xié)會(huì)大力扶持商戶品牌持續(xù)提升◆

行業(yè)精英齊聚上成◆

金牌策劃打造百年旺銷賣場(chǎng)◆

品牌開發(fā)專業(yè)運(yùn)營(yíng)◆

頂級(jí)物業(yè)全方位服務(wù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)超前

競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯城市運(yùn)營(yíng)能力巨大無(wú)限升值潛力1)依托周邊相對(duì)成熟的配套環(huán)境，現(xiàn)行啟動(dòng)汽車配件區(qū)和二手車交易區(qū),引爆市場(chǎng)，同時(shí)進(jìn)行其余部分汽配市場(chǎng)的客戶蓄水；2)再行啟動(dòng)SOHO公寓、4S店、機(jī)械配件區(qū)，形成投資、辦公市場(chǎng)價(jià)值提升，并實(shí)現(xiàn)部分資金迅速回籠；3)實(shí)現(xiàn)第二波汽配商業(yè)銷售的高潮；

商業(yè)配套，完善區(qū)域生活環(huán)境；4)最后啟動(dòng)農(nóng)副食品批發(fā)市場(chǎng)的銷售、招商，

達(dá)到利潤(rùn)最大化。根據(jù)目前區(qū)域市場(chǎng)需求本資金流轉(zhuǎn)計(jì)劃以項(xiàng)目土地款5000萬(wàn)，2012年3月完成項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整，并即時(shí)啟動(dòng)開發(fā)準(zhǔn)備為節(jié)點(diǎn)，模擬出項(xiàng)目2012年資金流轉(zhuǎn)情況：·預(yù)計(jì)2012年3月前須投入資金2700萬(wàn)元，其中土地款2500萬(wàn)，工程準(zhǔn)備款100萬(wàn)，財(cái)務(wù)稅費(fèi)50萬(wàn)，營(yíng)銷推廣費(fèi)20萬(wàn)，項(xiàng)目管理費(fèi)30萬(wàn)。·項(xiàng)目2012年6月開盤銷售，至9月實(shí)現(xiàn)資金回籠1億，全年實(shí)現(xiàn)資金回籠1.6億元。·按照全年1.6億銷售額計(jì)算，項(xiàng)目需要營(yíng)銷推廣費(fèi)用3000萬(wàn)，其中銷售傭金2400萬(wàn)。·工程付款方面：2012年6月、9月、12月分別需要付款約600萬(wàn)、800萬(wàn)、900萬(wàn)，其中6月份的款項(xiàng)需要新增加投資?！?012年9月，補(bǔ)齊土地款2500萬(wàn)，此款項(xiàng)基本可以由銷售額抵充。·2012年11月項(xiàng)目工程主體結(jié)構(gòu)封頂，2013年6月交付使用?！こ醪綔y(cè)算2012年項(xiàng)目盈利4000萬(wàn)，實(shí)際現(xiàn)金流量表須待項(xiàng)目土地、規(guī)劃及工程進(jìn)度確定后制定執(zhí)行。招商的成功與否，是關(guān)乎后期經(jīng)營(yíng)問(wèn)題與影響前期營(yíng)銷中投資者信心的決定性因素之一，也即是說(shuō)，它不僅關(guān)系到發(fā)展商的資金能否順利回籠，也是影響后期經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。先，步闡述。本項(xiàng)且招商定位：立足南通、輻射周邊初。廣一招銷商業(yè)體服針對(duì)怎么目營(yíng)性招不高于本項(xiàng)目細(xì)節(jié)為立于企業(yè)的1、

總體策略前期招商手冊(cè)等資料的派發(fā)僅針對(duì)主力目標(biāo)商戶展開，不得對(duì)其它商戶派發(fā)招商手冊(cè)：

前期充分利用銷售推廣和宣傳，來(lái)提高招商的影響力；配合銷售狀況在第二輪的強(qiáng)銷期后，采用招商手冊(cè)、宣傳頁(yè)派發(fā)和人員推廣的方法擴(kuò)大宣傳面；2、

爭(zhēng)取當(dāng)?shù)卣畲笾С症俦臼袌?chǎng)建成規(guī)范化的樣板市場(chǎng)，有機(jī)會(huì)成為政府公務(wù)車及出租車、二手車行業(yè)定點(diǎn)售后服務(wù)區(qū)，可將處

理交通事故、車輛曝光繳款、車輛年檢、車輛上牌、車輛評(píng)估等單位在本案設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。

由開發(fā)商(管理公司)與政府相關(guān)職能部門組成汽車產(chǎn)業(yè)園管委會(huì)，聯(lián)合對(duì)今后市場(chǎng)的日常運(yùn)營(yíng)進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)。這樣既能有利市場(chǎng)將來(lái)的良性發(fā)展，增強(qiáng)招商客群對(duì)將來(lái)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的信心，同時(shí)也可借管委會(huì)

成立(如進(jìn)駐揭牌儀式)制造輿論關(guān)注。3、與當(dāng)?shù)赜绊懥Υ蟮拿襟w充分支持對(duì)于舉辦的公關(guān)活動(dòng)，媒體的跟蹤報(bào)道要跟上步伐。在活動(dòng)前大造聲勢(shì)，形成一種轟動(dòng)效應(yīng)；在活動(dòng)中現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道，讓論壇或是座談的動(dòng)態(tài)盡展社會(huì)；在活動(dòng)后跟蹤報(bào)道，擴(kuò)大影響4、完善的商業(yè)手冊(cè)B、散戶招商采用常規(guī)推廣模式：派發(fā)招商折頁(yè)和DM直郵進(jìn)行商戶資格審查招商顧問(wèn)拜訪項(xiàng)目推介(遞交招商手冊(cè))簽訂合作合同書采取自主招商為主A、主力商戶(品牌連鎖店、經(jīng)銷商，本地售后服務(wù)大戶)

主要采用直接招商的形式：達(dá)成合作意向達(dá)成合作意向簽訂租賃合同目標(biāo)客戶確定目標(biāo)客戶收集準(zhǔn)客戶確定準(zhǔn)客戶回訪確定準(zhǔn)客戶合作洽談A:品牌售后服務(wù)連鎖店、知名汽配經(jīng)銷商、代理商主要是指在汽車服務(wù)行業(yè)內(nèi)享有一定聲譽(yù)及影響力，帶動(dòng)市場(chǎng)人流作用顯著,且對(duì)散戶進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的知名品牌連鎖店、經(jīng)銷商、代理商等。對(duì)于此類客群可根據(jù)具體情況給予一定免租期使用，或一定期限內(nèi)酌情減收租金，同時(shí)享有租賃商鋪的優(yōu)先選擇權(quán)。B:當(dāng)?shù)鼐哂小邦I(lǐng)頭羊”作用售后服務(wù)大戶C:前50戶進(jìn)駐的客戶。在所有優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，再享受招商租金的9.5折優(yōu)惠D:

前51-100戶進(jìn)駐的客戶。在所有優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，再享受招商租金的9.8折優(yōu)惠E:銀行為租、售客戶提供融資支持

:

優(yōu)、

同，

。年租約第二年將在原有租金基礎(chǔ)上遞增10%,兩年

租約的租戶第三年租金將遞增10%,以此類推。G:

市場(chǎng)推廣支持在正式開業(yè)的前期，由起汽配城統(tǒng)一在有關(guān)媒體進(jìn)行廣告宣傳，且不收取經(jīng)營(yíng)者的廣告費(fèi)；正式開業(yè)后，統(tǒng)一組

織汽配城市場(chǎng)推廣活動(dòng)，為商戶提供售后服務(wù)。①租戶必須按汽配城規(guī)定時(shí)間進(jìn)店經(jīng)營(yíng)服裝，并必須符合汽配城的整體經(jīng)營(yíng)規(guī)劃(業(yè)態(tài)分區(qū))要求。②租戶必