房地產(chǎn)投資分析技術練習題

房地產(chǎn)投資分析技術練習題一、單項選擇題：1、某投資者向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期限間按季度單利付息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息的總額是（D）萬元。A、160B、240C、320D、4802、上題中如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實際支付的利息是（C）萬元。A、356.23B、486.57C、536.48D、684.753、償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于（B）。A、12B、1.2C、2D、0.24、從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的（B）。A、稅前現(xiàn)金流B、有效毛收入C、凈運營收益D、名義收益5、收益性物業(yè)的運營費用是除（A）外物業(yè)發(fā)生的所有費用。A、抵押貸款還本付息B、稅金C、保險D、人員工資6、從（A）中扣除（A）后就可得到物業(yè)凈運營收益，簡稱凈收益。A、有效毛收入運營費用B、潛在毛租金收入運營費用C、有效毛收入空置和收租損失D、潛在毛租金收入空置和收租損失7、（C）是業(yè)主十分關心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。A、潛在毛租金收入的最大化B、稅前現(xiàn)金流的最大化C、凈運營收益的最大化D、稅后現(xiàn)金流的最大化8、關于物業(yè)經(jīng)營過程中的準備金下列表述，不正確的是（B）。A、準備金又稱大修理基金B(yǎng)、用于物業(yè)日常維修和更新改造C、如果這部分資金來自物業(yè)的收益，應從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除D、小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的準備金在《物業(yè)管理條例》中稱作專項維修資金9、目前我國營業(yè)稅的稅率為（D），城市維護建設稅和教育費附加在市區(qū)分別為營業(yè)稅稅額的（D）和（D）。A、12%4%3%B、12%5%3%C、5%10%3%D、5%7%3%10、現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)（D）的簡化圖式。A、資金流入B、資金流出C、資金形態(tài)D、資金運動狀態(tài)11、有關繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則的表述，不正確的是（C）。A、橫軸為時間軸，橫坐標輛上“0”點通常表示當前時點B、時點“1”表示第1個計息周期的期末，同時又是第2個計息周期的開始C、如果現(xiàn)金流發(fā)生在計息周期的期中而不是期初或期末，計算時通常采用期初慣例法D、某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和12、關于資金的時間價值下列論述，不正確的是（D）。A、同樣數(shù)額的資金在不同時點上的價值差別稱為資金的時間價值B、從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值C、從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的員失所應得到的補償D、資金時間價值的大小，取決于通貨膨脹率的大小13、關于名義利率與實際利率關系的下列表述，不正確的是（C）。A、實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值B、名義利率與實際利率的考慮只在按復利計息時才有意義C、名義利率越小、計算周期越長，實際利率與名義利率的差異就越大D、當計息周期數(shù)為1時，名義利率與實際利率相等14、某筆貸款按月還本付息，“年利率12%，每月計息一次”。則名義利率和實際利率分別是（D）。A、12%，1%B、1%，12%C、12.68%，12%D、12%，12.68%15、等額序列支付的現(xiàn)值計算公式是（B），式中A為年值，n為計息周期數(shù)，I為每個計息周期的利率。A、P=A/（1+i）nB、P=（A/I）[1-1/（1+i）n]C、P=A/i（1+i）nD、P=A/[1-1/（1+i）n]16、下列關于設備磨損的表述，不正確的是（B）。A、設備有形磨損是設備在使用或閑置過程中發(fā)生的實體性磨損B、由于社會經(jīng)濟技術環(huán)境變化造成的設備貶值是設備有形磨損C、設備有形磨損使用設備精度降低，設備最終喪失使用價值D、無形磨損不表現(xiàn)為設備原始價值的貶值17、關于設備磨損的補償，表述不正確的是（C）。A、有形磨損的局部補償是修理B、無形磨損的局部補償是現(xiàn)代化技術改造C、有形磨損的完全補償是現(xiàn)代化技術改造D、無形磨損的完全補償是更換18、設備更新的核心工作，是確定設備的（D）。A、價值B、自然壽命C、技術壽命D、經(jīng)濟壽命19、設備經(jīng)濟分析中的沉沒成本等于舊設備（B）減去其當前市場價值后的差值。A、原值B、賬面價值C、歷史價值D、入賬價值20、關于設備更新分析的表述，不正確的是（B）。A、只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量B、也要考慮以前發(fā)生的現(xiàn)金流量及沉沒成本C、一般只比較設備的費用D、設備更新分析以費用年值法為主21、物業(yè)內(nèi)某新購設備原值為201萬元，預計使用壽命為10年，殘值為1萬元；第一年的運營費用為20萬元，預計以后每年等額增加運營費用1萬元，不考慮資金時間價值的影響，其年等額總成本為（D）。A、45萬元B、20萬元C、24.5萬元D、44.5萬元22、物業(yè)內(nèi)部分建筑設備能正常運行，但運行費用過高，而市場上有功能類似但運行費用低的替代設備可供選擇，但該更新不提升物業(yè)運行服務質(zhì)量。此時進行更新決策的邏輯是：在現(xiàn)有設備的年運行費用與更新設備的（A）之間，選擇數(shù)值較低的方案。A、初始購買成本支出的分攤加年運營費用B、年運行費用C、初始購買成本支出的分攤D、運行費用的分攤23、某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設備為舊式空調(diào)機組，剩余使用壽命5年，年電費支出40萬元。市場上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機組，使用壽命10年，初使購置費用支出120萬元，年電費支出20萬元。采用設備經(jīng)濟壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結(jié)論是：采用新設備每年節(jié)約費用支出（A）。A、8萬元B、20萬元C、4萬元D、10萬元24、物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積是（D）。A、稅前現(xiàn)金流B、有效毛租金收入C、凈利運營收益D、潛在毛租金收入25、投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬，稱為（B）。A、投資回收B、投資回報C、投資收益D、現(xiàn)金回報26、在等額序列支付的年值A與現(xiàn)值P之間的關系式A=Pi+Pi/[（1+i）n-1]（i為投資回報率）中，（C）是投資者的投資回收。A、PB、PiC、Pi/[（1+i）n-1]D、Pi+Pi/[（1+i）n-1]27、“等額還本利息照付”是指（B）。A、借款期間每期權支付當期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當期利息B、定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應的利息C、借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清D、在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息28、根據(jù)是否考慮（D）因素的影響，盈利能力指標分為靜態(tài)指標和動態(tài)指標。A、利潤率B、通貨膨脹率C、利率D、資金時間價值29、關于房地產(chǎn)投資分析評價指標的表述，不正確的是（D）。A、靜態(tài)盈利指標通常在概略評價時采用B、為項目提供融資的金融機構，更加重視項目償債能力的評價結(jié)果C、動態(tài)盈利指標適用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目D、清償能力指標能比較全面地反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟效果30、（D）是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率。A、現(xiàn)金回報率B、資本化率C、內(nèi)部收益率D基準收益率31、（C）是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。A、現(xiàn)金回報率B、資本化率C、內(nèi)部收益率D、基準收益率32、下列關于內(nèi)部收益率的表述，正確的是（C）。A、內(nèi)部收益率在數(shù)值上等于基準收益率B、內(nèi)部收益率是到項目壽命期終了時所有投資可以被收回的比率C、如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資應會面臨虧損D、內(nèi)部收益率小于基準收益率時，項目在財務上是可接受的33、（C）是指當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。A、全部投資回收期B、動態(tài)投資回收期C、靜態(tài)投資回收期D、投資回收終止期34、（D）反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關系。A、基準收益率B、財務內(nèi)部收益率C、投資回報率D、現(xiàn)金回報率35、某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（B）。A、12%B、14%C、7%D、2.8%36、不用計算借款償還期的項目是（D）。A、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目B、房地產(chǎn)開發(fā)之后進行出租經(jīng)營項目C、房地產(chǎn)開發(fā)之后進行自營的項目D、房地產(chǎn)開發(fā)用于銷售的項目37、某寫字樓投資項目在10年的持有期內(nèi)各年凈運營收益均為50萬元，第10年末凈轉(zhuǎn)售收入為600萬元，如折現(xiàn)率為10%，該寫字樓投資項目的收益現(xiàn)值為（B）萬元。A、846.23萬元B、538.55萬元C、726.14萬元D、485.64萬元38、某出租公寓的年有產(chǎn)毛租金收入為100萬元，年運營費用為30萬元，如果租金收入和運營費用在未來30年的經(jīng)營期內(nèi)分別以每年3%和2%的速度增長，折現(xiàn)率為8%，該出租公寓的凈運營收益現(xiàn)值為（A）萬元。A、1107.57B、1224.35C、1253.65D、1304.5839、某投資者以400萬元購進一寫字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價值比率為60%。該貸款的年利率為9%，按月等額還本付息。假設該寫字樓物業(yè)每年升值2%，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權益價值依次是（D）萬元。A、182.46259.47B、150.53249.47C、182.16217.84D、192.16249.4740、某寫字樓單元的購買價格為50萬元，其中投資者投入的權益資本為20萬元，另外30萬元為年利率的7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價值為40萬元，按有關規(guī)定可以25年內(nèi)直線折舊。預計該寫字樓的年毛租金收入為10萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運營費用為毛租金收入的30%，不考慮物業(yè)增值收益時，該寫字樓投資項目的投資回報率和償債備付率依次為（B）。A、13.2%1.36%B、15.2%2.36%C、18.2%2.56%D、22.2%2.56%二、多項選擇題：1、在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實際發(fā)生的（AB）叫作現(xiàn)金流量。A、資金流入B、資金流出C、資金的投入D、資金現(xiàn)值E、資金將來值2、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流出主要包括（ABCE）等。A、土地費用、建造費用B、還本付息C、稅金D、比較成本E、運營費用3、空置和收租損失是指（AB）。A、空置的面積不能產(chǎn)生租金收入B、租出的面積沒有收到租金C、出租面積的變化導致租金減少D、租金水平的變化導致租金減少E、可出租面積的減少而少收的租金4、收益性物業(yè)的運營費用包括（DE）等。A、空置和收租損失B、抵押貸款還本付息C、房產(chǎn)稅和所得稅D、為租客提供服務的費用E、物業(yè)管理費用5、財務凈現(xiàn)值是指按（AB），將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。當NPV≥0時，該項目在財務上是可以接受的。A、基準收益率B、目標收益率C、投資回報率D、現(xiàn)金回報率E、內(nèi)部收益率6、“兩稅一費”是指（CDE）。A、房產(chǎn)稅B、城鎮(zhèn)土地使用稅C、教育學附加D、營業(yè)稅E、城市維護建設稅7、下列關于物業(yè)的稅前現(xiàn)金流的表述，不正確的有（ABCE）。A、是業(yè)主的稅前收入或投資回報B、從凈運營收益中扣除抵押貸款還本付息，就得到物業(yè)的稅前現(xiàn)金流C、當凈運營收益不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流是負值D、從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中扣除所得稅，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流E、如果物業(yè)沒有抵押貸款安排，稅前現(xiàn)金流京戲等于物業(yè)的凈運營收益8、關于單利計息和復利計息的表述，正確的有（ABC）。A、單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息B、復利計息是按本金加上先前計息周期所累計的利息進行計息C、我國個人儲蓄存款和國庫券的利息以單利計算D、在投資分析中，一般采用單利計息E、復利計息時，n個計息周期后的本利和計算公式為Fn=P（1+i·n）9、下列屬于設備有形磨損的是（AD）。A、封存地設備因自然力產(chǎn)生的磨損B、設備生產(chǎn)成本降低導致設備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設備貶值C、技術進步因素的影響，社會上出現(xiàn)了新型設備，從而使原有設備在技術上顯得陳舊、落后。D、設備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞E、政府通過稅收政策限制污染環(huán)境的設備使用10、下列關于房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中現(xiàn)金回報率的表述，正確的有（ABC）。A、是指每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率B、該指標反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關系C、稅前現(xiàn)金回報率計算中，年現(xiàn)金收入等于凈運營收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量D、現(xiàn)金回報率屬于動態(tài)盈利能力指標E、現(xiàn)金回報率即資本化率11、關于設備壽命的表述，正確的有（AD）。A、自然壽命主要取決于有形磨損的速度B、技術壽命主要取決于有形磨損