嘉興市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策

嘉興市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策

嘉興房地產(chǎn)管理經(jīng)歷了十多年的發(fā)展，初步形成了以專業(yè)化、社會(huì)化為重點(diǎn)的現(xiàn)代房地產(chǎn)管理。具有明顯的營(yíng)銷和運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)。房地產(chǎn)管理領(lǐng)域滲透到社會(huì)生活的各個(gè)方面。但物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè),在發(fā)展中的一些深層次問(wèn)題也初露端倪,表現(xiàn)在居民與物業(yè)公司之間的糾紛增加,物業(yè)管理方面的投訴呈逐年上升趨勢(shì),物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善。顯然,這些問(wèn)題如得不到有效解決,將成為提升嘉興物業(yè)管理水平的制約瓶頸,直接影響到“平安嘉興”“和諧嘉興”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為此,筆者基于大量調(diào)查數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上,從嘉興經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展所面臨問(wèn)題的角度出發(fā),探討規(guī)范和發(fā)展嘉興物業(yè)管理的思路和對(duì)策。一、嘉興市住宅社區(qū)房地產(chǎn)管理發(fā)展嘉興市區(qū)物業(yè)管理從1996年開(kāi)始實(shí)施住宅小區(qū)物業(yè)管理試點(diǎn),經(jīng)過(guò)近10年穩(wěn)步發(fā)展,市區(qū)物業(yè)管理水平有了很大發(fā)展。1.物業(yè)管理類型截止到2005年,實(shí)施物業(yè)管理的房屋建筑面積達(dá)1074萬(wàn)平方米,其中住宅面積約為858萬(wàn)平方米,物業(yè)管理覆蓋率達(dá)73.8%,超過(guò)了全國(guó)660個(gè)城市平均覆蓋率38%的水平,現(xiàn)有實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū),大多是最近五年內(nèi)入住的,其比例約為84%。管理類型也由單一住宅小區(qū)向綜合樓宇、工業(yè)廠房和商業(yè)物業(yè)延伸,服務(wù)內(nèi)容從單一的房屋維修擴(kuò)展到市政設(shè)施、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、車輛管理和社區(qū)生活管理服務(wù)。目前本市有國(guó)家物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)3個(gè),市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)9個(gè),物業(yè)管理的推廣,大大改善了居民的居住環(huán)境,提升了嘉興城市品位。2.物業(yè)企業(yè)運(yùn)作日益規(guī)范,物業(yè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大。在整個(gè)小目前市區(qū)登記注冊(cè)物業(yè)管理企業(yè)72家,其中南湖區(qū)51家,秀洲區(qū)21家,物業(yè)管理從業(yè)人員近3000余人,三級(jí)資質(zhì)物業(yè)企業(yè)有56家,同時(shí)市區(qū)物業(yè)管理企業(yè)不斷加強(qiáng)內(nèi)部建設(shè),大多數(shù)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)作日益規(guī)范,物業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍、規(guī)模擴(kuò)大,品質(zhì)提升,如大樹(shù)物業(yè)受托物業(yè)管理房屋建筑面積60多萬(wàn)平方米,范圍集商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、多層住宅及別墅區(qū)等10多個(gè)樓盤(pán);部分物業(yè)管理企業(yè)已開(kāi)始向外地拓展,或是承擔(dān)外地小區(qū)的物業(yè)管理,或簽約成為外地物業(yè)公司的顧問(wèn)公司,顯示市區(qū)物業(yè)管理水平整體上有了較大提高,并開(kāi)始建立物業(yè)管理企業(yè)的品牌。3.強(qiáng)化了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的自治意識(shí)。我國(guó)于改圍繞貫徹實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》等物業(yè)管理政策法規(guī),近幾年政府針對(duì)嘉興實(shí)際,配套制定了多部物業(yè)管理規(guī)范性文件和實(shí)施細(xì)則,如《嘉興市住宅小區(qū)物業(yè)管理試行辦法》和《嘉興市物業(yè)管理收費(fèi)管理實(shí)施辦法》等文件,使物業(yè)管理日益走上了法制化的軌道,并完善了管理制度,規(guī)范了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主行為。業(yè)主自治意識(shí)也逐漸增強(qiáng),業(yè)主委員會(huì)的普及率達(dá)76%以上。同時(shí),隨著物業(yè)招投標(biāo)制度的建立,物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)初步形成,推動(dòng)了物業(yè)管理服務(wù)水平的提高。4.物業(yè)管理協(xié)會(huì)的作用為了加強(qiáng)行業(yè)自律,建立自我約束機(jī)制,促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展,市區(qū)于2005年4月成立了物業(yè)管理協(xié)會(huì),成立以來(lái),充分發(fā)揮了橋梁和紐帶作用,積極開(kāi)展各項(xiàng)活動(dòng),傳遞物業(yè)信息,宣傳國(guó)家的方針政策和法律法規(guī),反映工作動(dòng)態(tài),展示行業(yè)風(fēng)貌,組織行業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高物業(yè)管理從業(yè)人員和業(yè)委會(huì)成員的業(yè)務(wù)素質(zhì),促進(jìn)了物業(yè)管理的發(fā)展。二、“三難二缺”物業(yè)管理難總體上看,嘉興居住小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展是健康有序的,但隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展、居民生活水平的不斷提高,對(duì)物業(yè)管理提出了一系列新要求,實(shí)踐中也產(chǎn)生了不少新的矛盾和問(wèn)題,突出表現(xiàn)在“三難二缺”,即物業(yè)管理收費(fèi)難、小區(qū)停車難、老住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施難、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施和危舊房維修改造經(jīng)費(fèi)缺額大、品牌物業(yè)管理企業(yè)缺乏。1.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量低,資金來(lái)源不實(shí),是一個(gè)消收費(fèi)難在一些拆遷小區(qū)和老舊小區(qū)尤其突出。據(jù)調(diào)查,普通居住小區(qū)中,多數(shù)物業(yè)企業(yè)物業(yè)費(fèi)收繳率平均只有50%~70%左右,低的甚至只有30%。造成物業(yè)管理收費(fèi)難的原因多種多樣:一是受傳統(tǒng)福利住房制度的影響,一些居民物業(yè)管理消費(fèi)觀念還未形成,認(rèn)為享受物業(yè)服務(wù)是應(yīng)該的、無(wú)償?shù)?不愿交納物業(yè)管理費(fèi),甚至出現(xiàn)你不交我也不交,以不交費(fèi)為榮的局面;二是部分住戶,受單位改制、重組、破產(chǎn)等影響而下崗失業(yè),生活比較困難無(wú)法負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi);三是因與物業(yè)公司或開(kāi)發(fā)商之間的糾紛而拒交,如由于開(kāi)發(fā)商施工質(zhì)量缺陷、虛假承諾或拆遷遺留問(wèn)題,使得業(yè)主入住后強(qiáng)烈不滿而拒付物業(yè)管理費(fèi);四是收費(fèi)與服務(wù)脫節(jié),收了費(fèi)服務(wù)跟不上,或所收費(fèi)用與提供的服務(wù)不匹配,或企業(yè)巧立名目,擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)而使業(yè)主拒交。此外,法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)不健全、業(yè)主欠費(fèi)難以處理、收費(fèi)不透明、投資性房主過(guò)多等也是造成收費(fèi)難的原因。2.小區(qū)停車庫(kù)配置不合理隨著城市建設(shè)的發(fā)展和居民生活水平的不斷提高,各種類型的車輛越來(lái)越多,特別是私人轎車數(shù)量飛速增長(zhǎng),停車位數(shù)量無(wú)法適應(yīng)汽車增長(zhǎng)的需求。調(diào)查發(fā)現(xiàn),20世紀(jì)90年代及以前建成的住宅區(qū)基本沒(méi)有配置專門(mén)停車位,近幾年新建小區(qū)因?qū)囄慌渲靡?guī)定的執(zhí)行監(jiān)管不嚴(yán),加上建造地下停車庫(kù)的成本較高,2003年前建造的小區(qū),停車庫(kù)基本上還是以地面停車為主且配置不足。目前市區(qū)小區(qū)停車位滿足程度約為56%,有一半的小區(qū)現(xiàn)有停車位不足實(shí)際所需一半,根據(jù)規(guī)劃對(duì)車位配置要求測(cè)算,市區(qū)車位缺額約在6千個(gè)左右,導(dǎo)致很多小區(qū)大量存在占行車道、人行道、小區(qū)走道、綠地停車和違章停車等行為,造成了“無(wú)車人”與“有車人”的利益沖突和糾紛投訴,影響了社會(huì)公平和居住環(huán)境,加劇了交通擁擠、惡化了生活居住環(huán)境,給防災(zāi)、安全帶來(lái)一定的隱患。3.老居住區(qū)管理中的問(wèn)題盡管近幾年政府加大對(duì)老住宅區(qū)綜合整治和推進(jìn)老住宅區(qū)物業(yè)管理的力度,但效果不理想,難度較大,如南湖區(qū)仍有749幢樓宇,近2萬(wàn)戶未能實(shí)施物業(yè)管理,即使已實(shí)施物業(yè)管理的老住宅區(qū)也是困難重重,物業(yè)公司難以為繼,其主要原因有多種。一是老住宅區(qū)硬件設(shè)施嚴(yán)重不足,配套不到位,已經(jīng)形成“歷史欠賬”,加上過(guò)去住宅建設(shè)一直是重建設(shè)輕管理,長(zhǎng)期失管失修,造成目前道路破損、下水道堵塞、化糞池滿溢問(wèn)題嚴(yán)重。在轉(zhuǎn)入社區(qū)管理和物業(yè)公司管理時(shí),由于與原建原管單位交接不規(guī)范,導(dǎo)致房屋維修基金難落實(shí)使房屋維修難,也使小區(qū)管理成為群眾投訴的熱點(diǎn)問(wèn)題。二是老住宅區(qū)居住的很多是下崗人員和老人、病人等社會(huì)弱勢(shì)群體。他們的收入低,家庭負(fù)擔(dān)重,經(jīng)濟(jì)承受能力差,收費(fèi)難度大。三是維修沒(méi)保障,所需投入經(jīng)費(fèi)缺額較大。老住宅建成的時(shí)間較長(zhǎng),現(xiàn)在房屋、道路等公共部位和公用設(shè)施的破損嚴(yán)重,要徹底改觀政府需投入大量的資金,且維修費(fèi)用會(huì)逐年增加,現(xiàn)有維修基金遠(yuǎn)不能滿足需要,嚴(yán)重影響居民的日常生活,造成物業(yè)管理接手難,尋求長(zhǎng)期管理主體更難。4.小區(qū)物管費(fèi)收費(fèi)現(xiàn)況對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查顯示,市區(qū)物業(yè)管理企業(yè)中,略有盈利和盈利較好的僅占16%,收支大體平衡的占28%,而出現(xiàn)虧損的占56%,其中出現(xiàn)嚴(yán)重虧損的占24%。另?yè)?jù)2004年經(jīng)濟(jì)普查顯示,全市物業(yè)管理企業(yè)虧損面達(dá)52.1%。究其原因有三個(gè)。一是物業(yè)管理企業(yè)管理規(guī)模較小。據(jù)統(tǒng)計(jì),現(xiàn)有市區(qū)物業(yè)管理企業(yè)中,在管面積10萬(wàn)平方米以上的僅占40%,不足5萬(wàn)平方米的則達(dá)35%,由于管理規(guī)模小,單位成本上升,因此,必然導(dǎo)致企業(yè)虧損。多數(shù)住宅小區(qū)仍延續(xù)過(guò)去的誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理的模式,同一地段多個(gè)小區(qū)多家管理,難以實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理整合和規(guī)模化管理。二是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,收繳率不高?，F(xiàn)住宅小區(qū)物管費(fèi)收費(fèi)方式有兩種,近5年新建的、配套設(shè)施較為完善的小區(qū)一般按每平方米建筑面積收費(fèi)0.1~1.2元/月;原有的老住宅區(qū)(約占30%)基本都按戶收取4~12元/月的物管費(fèi)。由于各種原因,住戶拖欠或拒交物業(yè)管理費(fèi)仍十分嚴(yán)重。據(jù)調(diào)查,有11%的小區(qū)物管費(fèi)收繳率在50%以下,25%的小區(qū)收繳率在50%~70%,64%的小區(qū)收繳率高于70%。三是物業(yè)管理服務(wù)延伸、拓展、創(chuàng)新不足。調(diào)查顯示,近56%的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)與服務(wù)仍停留在小區(qū)衛(wèi)生、綠化、治安、維修四大項(xiàng)上,沒(méi)有結(jié)合社區(qū)特點(diǎn)開(kāi)展全方位、多層次、社會(huì)化服務(wù),30%的物業(yè)企業(yè)僅提供一些簡(jiǎn)單的社會(huì)服務(wù),經(jīng)營(yíng)收入單一,影響企業(yè)盈利水平。5.物業(yè)管理能力有提高物業(yè)管理與城市發(fā)展、居民生活水平提升之間還存在不小差距。一是多數(shù)企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)模化、社會(huì)化、專業(yè)化,總體上仍處于“小、窄、粗、少”的粗放型經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。二是小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平難以滿足不同層次居民服務(wù)要求。如對(duì)業(yè)主日常報(bào)修能當(dāng)日解決的為69%,而2天、3~5天甚至更長(zhǎng)時(shí)間的高達(dá)41%。業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)管理總體上很滿意或較滿意的僅為31%,不滿意及很不滿意的為17%。三是物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)有待提高,部分企業(yè)缺乏必要的設(shè)備和一支懂經(jīng)營(yíng)、通技術(shù)、業(yè)務(wù)精的物業(yè)管理專業(yè)化隊(duì)伍。目前在本市物業(yè)管理從業(yè)人員中,持有管理資格證的人員僅占17.4%;有專業(yè)技術(shù)職稱的占18.5%;大專及以上學(xué)歷的占14.6%,而初中及以下的占61.0%。很顯然,從業(yè)人員現(xiàn)狀與行業(yè)發(fā)展的要求相比還不適應(yīng),因而導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)不到位,以致近幾年對(duì)物業(yè)管理的投訴率居高不下。三、日常生活和一國(guó)管理難度物業(yè)管理是一項(xiàng)涉及部門(mén)眾多、專業(yè)技術(shù)要求高的綜合性工作,關(guān)系到老百姓的日常生活和切身利益,管理難度相當(dāng)大。尤其是現(xiàn)階段,城市改造尚未完成,物業(yè)產(chǎn)權(quán)形式多樣,新老住宅并存,居民素質(zhì)參差不齊,物業(yè)管理矛盾百出、糾紛不斷的現(xiàn)實(shí)狀況下,迫切需要?jiǎng)?chuàng)新思維,拓展思路,加大力度,推進(jìn)改革。1.參與前期物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)管理行業(yè)根本出路在于其社會(huì)化、市場(chǎng)化和專業(yè)化,為此,一是要繼續(xù)推行和完善招投標(biāo)制度。盡管新建小區(qū)已全面推行早期物業(yè)管理招投標(biāo)制度,但因種種原因,多數(shù)小區(qū)仍停留在“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”的局面,沒(méi)有形成物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,不打破目前一家企業(yè)管理一個(gè)小區(qū)和自建自管的分散與壟斷狀態(tài),就無(wú)法實(shí)現(xiàn)優(yōu)化資源配置與創(chuàng)造規(guī)模管理效益。因此必須完善目前的招投標(biāo)制度,通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),優(yōu)勝劣汰,來(lái)促使物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展。對(duì)前期物業(yè)管理應(yīng)切實(shí)履行相關(guān)法規(guī)的規(guī)定,公平、公開(kāi)、公正地開(kāi)展前期物業(yè)管理招投標(biāo),促使物業(yè)管理公司真正脫離開(kāi)發(fā)商母體,面向社會(huì)參與競(jìng)爭(zhēng)。日常物業(yè)管理也要依據(jù)有關(guān)法規(guī),由業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),有關(guān)主管機(jī)構(gòu)應(yīng)積極予以配合和履行行業(yè)監(jiān)督職能。二是鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資產(chǎn)重組,促使其向集團(tuán)化、規(guī)?；l(fā)展,政府應(yīng)出臺(tái)助優(yōu)扶強(qiáng)、培育龍頭企業(yè)的相關(guān)政策,促使規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)兼并、收購(gòu)、聯(lián)合等方式進(jìn)行重組,優(yōu)化資源,形成集團(tuán)公司,提升自身的經(jīng)營(yíng)實(shí)力,擴(kuò)大管理規(guī)模,從而降低單位經(jīng)營(yíng)成本,提高經(jīng)營(yíng)效率,打造嘉興本地的物業(yè)管理品牌。三是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的專業(yè)化,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)打破統(tǒng)包統(tǒng)攬的經(jīng)營(yíng)模式,可將保安、清潔、綠化等專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給專業(yè)的公司。專業(yè)化分工使各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容趨于極致,并使成本費(fèi)用降至最低,從而讓消費(fèi)者、物業(yè)公司、專業(yè)公司都成為贏家。四是物業(yè)管理企業(yè)要積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng),努力擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容與項(xiàng)目,開(kāi)展各種便民利民、救助與福利、就業(yè)與保障等特色服務(wù)和各種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目,如信息咨詢、家政服務(wù)、商業(yè)貿(mào)易、中介代理等全方位、多層次、社會(huì)化服務(wù),爭(zhēng)取獲得更多的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),緩解在物業(yè)管理中的資金壓力。2.探索建立老住宅物業(yè)管理補(bǔ)貼政策體系由于老住宅小區(qū)是當(dāng)前物業(yè)管理的難點(diǎn)和重點(diǎn),也是過(guò)去在城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中欠賬較多的區(qū)域,對(duì)物業(yè)管理或社區(qū)來(lái)說(shuō),難以依賴自身努力承擔(dān)起老區(qū)物業(yè)管理真正改觀的重任,為此,必須出臺(tái)對(duì)老住宅區(qū)物業(yè)管理扶持政策。其一,面對(duì)市區(qū)近200萬(wàn)平方米建筑面積的危舊房大量存在的老住宅區(qū),政府應(yīng)投入更多的資金支持,改善老城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施狀況,一方面可依靠有計(jì)劃的舊城改造逐步淘汰一批居住條件差的老房子,改善居民居住環(huán)境。另一方面,對(duì)目前還不能拆遷的老住宅,只能依靠大量財(cái)政資金投入加以改造。目前迫切要解決的是小區(qū)化糞池滿溢、屋頂滲漏和老住宅區(qū)道路整治等問(wèn)題,為老住宅區(qū)推行物業(yè)管理提供“硬件”環(huán)境與條件。二是對(duì)老住宅區(qū)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)助。管轄小區(qū)經(jīng)測(cè)算所需管理費(fèi),用在合理收費(fèi)基礎(chǔ)上,不足部分由政府財(cái)政給予補(bǔ)貼?？刹捎脤?duì)參與老住宅區(qū)管理的物業(yè)管理企業(yè)每年劃撥一定的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)助的方式,用于彌補(bǔ)各企業(yè)的經(jīng)營(yíng)虧損。為確保補(bǔ)助資金的來(lái)源,可在房屋維修基金或者在新建小區(qū)的配套費(fèi)中劃撥,還可以通過(guò)財(cái)政撥款,建立老住宅區(qū)物業(yè)管理補(bǔ)助專項(xiàng)基金等多種渠道來(lái)加以落實(shí)。三是加快出臺(tái)老區(qū)物業(yè)管理稅收減免等優(yōu)惠政策,切實(shí)減輕物業(yè)管理單位負(fù)擔(dān)。物業(yè)管理屬微利性性質(zhì),同時(shí)也承擔(dān)了一定的社會(huì)職能,為下崗工人和生活困難人員提供了就業(yè)機(jī)會(huì)。目前因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低和收繳率低等原因,經(jīng)營(yíng)狀況不佳,但各種稅費(fèi)都按普通的企業(yè)一樣收取,嚴(yán)重影響了物業(yè)管理企業(yè)管理老區(qū)的信心,建議出臺(tái)對(duì)老區(qū)物業(yè)管理企業(yè)稅收減免的優(yōu)惠政策。四是對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)在有困難的低保戶,實(shí)行費(fèi)用補(bǔ)貼。在低保戶人群比較集中的老住宅區(qū)應(yīng)由街道出面,在條件允許下盡可能地開(kāi)展一些最基本的物業(yè)管理服務(wù),如清潔衛(wèi)生、房屋維修、保安巡邏。對(duì)于生活確有困難的低保戶,可在其低保工資中增加物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)貼,以減輕生活負(fù)擔(dān)。同時(shí),建議民政部門(mén),將低保職工的房屋維修納入慈善基金開(kāi)支范圍,切實(shí)解決其房屋維修難的問(wèn)題。五是繼續(xù)多方籌措資金,做好老區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的整治工作,每年重點(diǎn)改造2~5個(gè)小區(qū),逐年分批進(jìn)行,改善舊住宅的面貌。同時(shí)整管結(jié)合,在整治中同步建立業(yè)主委員會(huì),擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面,特別對(duì)目前的“三無(wú)小區(qū)”可由附近的社區(qū)或物業(yè)公司實(shí)施管理,政府給予管理的社區(qū)或物業(yè)公司補(bǔ)貼,擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面。3.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提高服務(wù)意識(shí)面對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)難,應(yīng)采取多種措施提高物管費(fèi)的收繳率。筆者認(rèn)為,一是要規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),增加收費(fèi)透明度。調(diào)查顯示,規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是廣大居民希望政府盡快解決的主要問(wèn)題之一,在所有政府應(yīng)解決小區(qū)管理問(wèn)題的選項(xiàng)中,該選項(xiàng)比例居第二位(17%)。因此,政府在制定不同檔次類別物業(yè)的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)時(shí),應(yīng)以不同檔次物業(yè)的平均成本支出為基準(zhǔn),適當(dāng)考慮物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn),以政府指導(dǎo)價(jià)的形式予以公布并允許有一定的浮動(dòng)。同時(shí),實(shí)施物業(yè)管理賬目公開(kāi)制度,包括日常管理費(fèi)和維修基金的賬目都要公開(kāi),提高資金使用的透明度。這既可加強(qiáng)監(jiān)督,促使物業(yè)管理企業(yè)節(jié)約成本,提高資金使用效益;也可讓業(yè)主了解物業(yè)管理的難處,理解和支持物業(yè)管理工作,提高繳費(fèi)的自覺(jué)性。二是廣泛宣傳物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)、法規(guī),促使廣大居民轉(zhuǎn)變思想觀念,正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的有償服務(wù)性,使居民接受并且積極配合,提高物業(yè)費(fèi)收繳率。同時(shí)改進(jìn)物管費(fèi)收費(fèi)方式,如建立物業(yè)管理費(fèi)工資卡扣收制度,將原來(lái)半年一收的物管費(fèi)改為按月扣,減輕居民的一次性負(fù)擔(dān)等。三是提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,提高收費(fèi)和服務(wù)的對(duì)等性,在解決收費(fèi)難中,物業(yè)管理企業(yè)也要從自身的服務(wù)進(jìn)行審視。調(diào)查中有26.3%的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)和收費(fèi)不夠?qū)Φ?還有10.5%的業(yè)主認(rèn)為很不對(duì)等。因此,物業(yè)管理企業(yè)要提高服務(wù)意識(shí),根據(jù)所管物業(yè)的實(shí)際情況合理制定管理服務(wù)方案,并在此基礎(chǔ)上編制資金預(yù)算和合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),使業(yè)主覺(jué)得物有所值,進(jìn)而自覺(jué)地繳納費(fèi)用。四是對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)在有困難的低保戶,實(shí)行費(fèi)用減免、補(bǔ)貼或建立物管扶弱濟(jì)困基金等方式解決。4.改善居住區(qū)停車環(huán)境隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人民生活水平的提高,停車難的矛盾將日益突出。要解決這一問(wèn)題,一是對(duì)已建有停車場(chǎng)(庫(kù))的小區(qū)應(yīng)充分利用,小區(qū)地面或附近的道路上取消劃定的停車線,“趕鳥(niǎo)入籠”,既發(fā)揮建設(shè)效益,又可保證路面暢通;二是在現(xiàn)有的城市規(guī)劃中做些調(diào)整,在每隔一定距離的區(qū)域內(nèi),或是在居住區(qū)集中的地方附近,建造社會(huì)停車場(chǎng),通過(guò)這一城市基礎(chǔ)設(shè)施來(lái)緩解小區(qū)內(nèi)停車難的問(wèn)題;三是要清理已建小區(qū)和高樓配建的車場(chǎng)(庫(kù)),對(duì)移作他用的,要制定法規(guī)限期退出,恢復(fù)停車功能,同時(shí)在不干擾正常道路交通運(yùn)行的前提下,設(shè)置一