土地一級開發(fā)實施計劃方案終版

./石景山區(qū)第二水泥管廠項目一級開發(fā)工作方案2009.6目錄第一部分項目基本情況6第一章區(qū)域位置及自然環(huán)境6第二章土地利用現(xiàn)狀情況8第三章地上物現(xiàn)狀情況8第四章項目規(guī)劃指標說明11第五章項目背景12第六章道路及市政工程現(xiàn)狀調(diào)查分析14第七章一級開發(fā)內(nèi)容及驗收要求15第八章工作依據(jù)18第二部分總體方案20第一章拆遷工作方案20一、拆遷情況概要20二、適用政策、補償依據(jù)21三、拆遷工作內(nèi)容及流程21四、拆遷工作組織機構(gòu)23五、拆遷補償方式26六、拆遷費用構(gòu)成及成本核算26第二章、市政建設(shè)方案33一、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實施原則33二、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作依據(jù)34三、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作流程35四、市政工程施工順序36五、市政管線施工時應(yīng)重點控制的環(huán)節(jié)37六、市政咨詢成果37七、項目綜合設(shè)計成果40八、市政建設(shè)費用42第三章項目可行性分析44一、項目總投資估算44二、一級開發(fā)成本單價46三、土地入市交易分析46第三部分定向安置房建設(shè)方案51第一章、項目涉及拆遷安置情況51第二章、定向安置房原則——"三定三限三結(jié)合"52一、"三定"原則52二、"三限"原則53三、"三結(jié)合"原則54第三章、定向安置用房建設(shè)方案55一、安置房選址原則55二、安置房建設(shè)選址55三、安置樓建設(shè)規(guī)模56四、安置房建設(shè)標準56五、開發(fā)進度57六、安置房設(shè)計方案59七、定向安置房成本測算61八、安置房建設(shè)主體及資金籌措62第四部分、開發(fā)進度控制方案64第一章、土地供應(yīng)方案64一、土地及定向安置房供應(yīng)時間64二、一級開發(fā)驗收標準64第二章、開發(fā)進度計劃65第三章、開發(fā)進度的控制措施68一、拆遷工作的控制68二、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進度控制70三、定向安置房建設(shè)進度控制72第五部分成本控制方案75第一章、質(zhì)量控制方案75一、項目開發(fā)質(zhì)量控制目標：75二、項目開發(fā)質(zhì)量保證措施：75第二章、成本控制方案79一、項目成本控制原則79二、項目成本控制依據(jù)：79三、項目成本控制措施：80第六部分風險控制方案83第一章、風險分析83一、投資環(huán)境風險83二、工程質(zhì)量風險83三、政策風險83四、管理風險83第二章、風險控制措施83一、投資環(huán)境風險防范措施83二、工程質(zhì)量風險防范措施84三、政策風險防范措施84四、組織架構(gòu)保證防范措施84第一部分項目基本情況第一章區(qū)域位置及自然環(huán)境一、項目區(qū)域位置位于石景山區(qū)八角地區(qū),東至八角東路,南至八角南區(qū)一號路,西至石景山體育場西路,北至石景山體育場南路。本項目本項目圖1-1本項目用地區(qū)域位置圖二、自然環(huán)境分析1、區(qū)域位置及交通石景山區(qū)位于首都北京的西部,屬于北京市的新市區(qū),距天安門僅16公里,與海淀區(qū)、豐臺區(qū)、門頭溝區(qū)相毗鄰。區(qū)域總面積84.32平方公里。該區(qū)交通暢捷,可進入性強。一線地鐵,橫貫全區(qū)；運營在長安街、阜石路、京門路等北京主要公交線路及在區(qū)內(nèi)運行的公交線路交叉成網(wǎng),并有五處鐵路專用線,大宗鐵路貨運可直接進區(qū)。2、自然環(huán)境石景山區(qū)屬暖溫帶半濕潤季風性大陸氣候,四季分明,全年平均氣溫13.4度,年平均降水量在680毫米左右,山地占全區(qū)總面積23%,植被茂密,平原地區(qū)綠化率覆蓋達到40%,地下水質(zhì)優(yōu)良,生態(tài)環(huán)境良好。石景山區(qū)位于北京市西山風景區(qū)南麓和永定河沖積扇上,地勢北高南低,略有起伏。西臨永定河與門頭溝相鄰,北倚海淀區(qū)的克勤峪、香山、盧師山,東抵八角東路、玉泉路與海淀區(qū)相連,南至吳家村、張儀村一線與豐臺搭界。地勢北高南低,略有起伏。本地域因俗稱京都"第一仙山"的石景山而得名。對該地區(qū)的地理位置和地域特點歷史上描述為："東臨帝闕,西瀕渾河"。石景山區(qū)西北部山地是太行山余脈,約占全區(qū)面積的三分之一。比肩而立的40余座山峰,雖不太高,但面對東南部一望無垠的華北大平原卻也氣勢不凡。其間巖壁崢嶸、峰巒疊翠、鳥語花香、泉水涓涓、云霧渺渺、蒼秀清雅,系北京十大風景區(qū)之一西山及永定河風景游覽區(qū)最佳麗之處。區(qū)境南部橫亙著古老的永定河,蜿蜒曲折、波光粼粼、青山與綠水之間的中部和東南部,是永定河沖積扇形成的夾帶殘丘的平原,為全區(qū)人民生產(chǎn)生活的主要地區(qū),有現(xiàn)代化游樂園景和旅游服務(wù)設(shè)施優(yōu)美。3、旅游資源石景山區(qū)得益于大自然賜予的地理環(huán)境和豐厚的歷史積淀,蘊藏著眾多人文名勝：聳立在永定河畔的石景山上寺廟林立,碑碣壘壘,晾經(jīng)臺、藏經(jīng)洞、大戲臺別具一格。一代名園八大處,宛如七星北斗綴在盧師、平坡、翠微山三山之間大放異彩。世界稀有的釋迦牟尼炅牙舍利珍藏于此處靈光寺。國家重點保護文物,擁有明代壁畫糟品的法海寺,似一顆璀璨的明珠與幽雅碧秀的蟠龍山交相輝映。此外,先軀者之魂-八寶山革命公墓、沒落王朝的歷史見證--明代宦官田義墓和寶勝仙橋、萬善橋、慈善寺、雙泉寺、承恩寺等物華天寶均薈萃于石景山這塊美麗的土地上。區(qū)域里秀麗的自然風光、珍貴的人文名勝、歡快的娛樂場所,構(gòu)成了各具特色、鼎足而立的三大憩嬉環(huán)境,自古以來,就是人們四季旅游的風水寶地。第二章土地利用現(xiàn)狀情況石景山第二水泥管廠項目總占地面積約為21.3955公頃,全部為劃撥方式取得的國有土地,不涉及征地。其中第二水泥管廠17.3346公頃,北京市第六建筑工程公司1.3621公頃,北京宏潤投資經(jīng)營公司0.0765公頃,北京市政工程總公司0.0068公頃。序號土地使用權(quán)人土地面積〔公頃備注1第二水泥管廠17.33462北京市第六建筑工程公司1.36213北京宏潤投資經(jīng)營公司0.07654北京市政工程總公司0.0068合計=SUM<ABOVE>=SUM<ABOVE>18.78表1-1第二水泥管廠土地利用現(xiàn)狀表第三章地上物現(xiàn)狀情況項目用地范圍內(nèi)全部為建設(shè)用地,其中工業(yè)廠房等非住宅面積約為4.32萬平方米,分別屬于第二水泥管廠、北京宏潤投資經(jīng)營公司和北京市政工程總公司,這些非住宅建筑可以分為兩類,工業(yè)生產(chǎn)廠房和辦公用建筑,其中辦公用非住宅面積有23732.2平方米,工業(yè)廠房類非住宅面積有19445.4平方米；住宅面積為46295平方米,分別為北京第二水泥管廠職工宿舍住宅樓6棟,面積為36143平方米,北京六建集團公司職工平房宿舍約10152平方米。地上廠房、住宅房屋均為6-7成新。土地狀況及地上物狀況通過現(xiàn)場踏勘和石景山區(qū)2006年集調(diào)的成果資料,整理出本項目的土地利用現(xiàn)狀情況。表1-2第二水泥管廠地上物狀況明細表序號項目名稱面積〔㎡1住宅462951.1家屬樓1#-6#361431.2六建平房居住區(qū)101522非住宅43177.62.1第二水泥管廠39012.62.2北京宏潤投資經(jīng)營公司38252.3北京市政工程總公司340合計89472.6其航拍現(xiàn)狀圖、用地現(xiàn)狀照片如下：照片1工業(yè)廠房本項目本項目圖1-2本項目用地航拍圖照片2辦公建筑照片3居民住宅樓照片4六建平房第四章項目規(guī)劃指標說明依據(jù)《石景山區(qū)2005—2020年控制性詳細規(guī)劃》,本項目用地規(guī)劃以居住用地為主,另有配套商業(yè)金融和幼托用地以及代征用地,主要進行住宅和商業(yè)金融項目建設(shè),以滿足石景山區(qū)中部地區(qū)環(huán)境改善及居民生產(chǎn)生活質(zhì)量提高的需求。其控制性詳細規(guī)劃圖見下圖：圖1-3石景山區(qū)控制性詳細規(guī)劃圖本項目全部為國有土地,具體規(guī)劃指標如下：土地面積：21.3955公頃,其中建設(shè)用地面積：14.8316公頃,代征道路用地面積5.7375公頃,代征綠化用地面積0.8264公頃〔最終以勘測定界報告為準。規(guī)劃建筑規(guī)模約38.331萬平方米。其中：商業(yè)金融約8.715萬平方米,居住約24.416萬平方米,其他約5.2萬平方米〔最終以規(guī)劃意見書為準。表1-3第二水泥管廠規(guī)劃情況表分區(qū)用地性質(zhì)規(guī)劃用地面積〔公頃建筑高度〔米容積率規(guī)劃總建筑面積〔萬㎡A體育用地3.29451.54.935B商業(yè)金融2.496038.715C居住用地8.25602.823.1D托幼用地0.3390.80.264E居住用地0.47602.81.316合計14.8338.33圖1-4第二水泥管廠規(guī)劃意見書附圖第五章項目背景1、項目來由石景山區(qū)是北京傳統(tǒng)的重工業(yè)基地,以首鋼等第二產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)工人、工業(yè)技術(shù)人員在石景山區(qū)人口中占比較重要的部分,在"十一五"規(guī)劃中,石景山區(qū)未來的功能定位和發(fā)展方向是首都休閑娛樂中心區(qū),產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向呈現(xiàn)由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變的趨勢,十一五期間,隨著首鋼涉鋼產(chǎn)業(yè)搬遷和區(qū)政府大力發(fā)展數(shù)碼娛樂、旅游休閑等產(chǎn)業(yè),石景山區(qū)所承擔的CRD〔休閑娛樂中心區(qū)服務(wù)職能將得到進一步強化。2006年初,石景山區(qū)科技園并入中關(guān)村科技園,石景山區(qū)未來的經(jīng)濟將持續(xù)增長,它將在北京市今后的城市發(fā)展過程中承擔市內(nèi)的人口轉(zhuǎn)移功能和新產(chǎn)業(yè)吸納集聚功能,從而帶動區(qū)域商品住宅市場發(fā)展,其房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展態(tài)勢良好。目前,區(qū)委、區(qū)政府正本著將石景山區(qū)建設(shè)成為"體現(xiàn)首都經(jīng)濟特征的現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、富有傳統(tǒng)特色又鮮明時代氣息的都市休閑旅游區(qū)、人居環(huán)境一流的文明區(qū)",即將石景山區(qū)建設(shè)成為"現(xiàn)代、綠色、文明"的新市區(qū)而努力。在以上背景,以及市委、市政府"加快推進國有企業(yè)重組改制的指導意見"等文件精神指引下,依據(jù)"北京市推進污染擾民企業(yè)搬遷加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整實施辦法"中的有關(guān)要求,配合環(huán)保部門做好大氣環(huán)境整治、減少污染源等專項工作,決定對第二水泥管廠進行搬遷,同時調(diào)整用地性質(zhì),實施土地一級開發(fā)。2、規(guī)劃落實實施過程中,先行對用地范圍內(nèi)的企業(yè)進行拆除,然后對用地范圍內(nèi)的居民住宅進行拆遷,接著進行市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等土地一級開發(fā)工作,嚴格落實規(guī)劃指標。3、特殊政策根據(jù)《北京市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)時發(fā)展改革委市監(jiān)察局加強擴大內(nèi)需重大項目綠色審批通道管理和檢查有關(guān)文件的通知》〔京政辦函{2009}14號和《關(guān)于綠色審批通道推進小組成員單位落實市政府"加快、簡化、下放、取消、協(xié)調(diào)"要求的具體工作措施匯總》文件的精神,本項目已納入綠色審批通道,在手續(xù)申報批準中將按照簡化流程辦理,大大縮短了手續(xù)辦理的時間。第六章道路及市政工程現(xiàn)狀調(diào)查分析1、道路交通現(xiàn)狀規(guī)劃用地范圍內(nèi)南北方向為八角西街和八角東路,東西方向為體育場南路和南邊規(guī)劃路,中間有魯谷路沿東西方向貫穿項目用地。以上五條道路中現(xiàn)在已有體育場南路修建完成,其他道路還需要按照規(guī)劃進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。表1-4項目周邊道路現(xiàn)狀情況編號道路名稱規(guī)劃等級道路長度〔米紅線寬度〔米備注1八角西街南延城市次干路540402八角東路南延城市支路560253南部規(guī)劃路城市支路320304魯谷路西延城市次干路320455體育場南路城市次干路31020已完成2、市政配套條件：本項目區(qū)域目前市政配套狀況如下：①供電：目前該地區(qū)供電由北京供電局城子110千伏變電站以單路10千伏架空線路〔三家店線路供電。②供水：目前該區(qū)域供水由石景山區(qū)自來水公司供水,沿石門路出廠輸水干管供水。規(guī)劃后將充分利用現(xiàn)有管網(wǎng),串通成環(huán),保障供水。現(xiàn)狀供水水質(zhì)滿足飲用水質(zhì)標準。③雨水：目前該地區(qū)無雨水管道,雨水排除為坡面流方式,就近排入附近的山洪溝。④污水：目前該區(qū)域污水主要沿五里坨西路的污水支干管接入京門公路污水主干線。⑤燃氣：該地區(qū)采用低壓供氣。在此基礎(chǔ)上,根據(jù)需要鋪設(shè)區(qū)供氣管網(wǎng),應(yīng)建立相應(yīng)調(diào)壓站。⑥熱力：目前無市政供熱。⑦電信：目前該地區(qū)沿黑石頭村路鋪設(shè)12孔電信管道。第七章一級開發(fā)內(nèi)容及驗收要求一、一級開發(fā)內(nèi)容本項目土地一級開發(fā)內(nèi)容包括本項目涉及的相關(guān)手續(xù)的辦理、地塊內(nèi)住戶和國有企業(yè)的拆遷、地上物等的拆除、渣土清運、圍墻施工、場地平整、市政配套工程〔包括道路、上下水、電信、電力、燃氣、熱力、有線電視網(wǎng)絡(luò)等建設(shè)、定線安置房建設(shè)等,使項目用地達到"七通一平"。具體包括：1、辦理用地預(yù)審、規(guī)劃意見書等手續(xù)〔辦理規(guī)劃意見時,勘測定界范圍需征得石景山區(qū)分中心同意；2、辦理立項手續(xù)；3、完成環(huán)境影響評價、交通影響評價、考古勘探意見等各項前期手續(xù)；4、按有關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定,辦理國有土地收購補償?shù)扔嘘P(guān)手續(xù)；5、投標人作為拆遷人完成項目范圍內(nèi)的全部拆遷工作；6、完成項目范圍內(nèi)地上物拆除、渣土清運、圍墻施工、場地平整；7、完成項目市政工程規(guī)劃方案綜合,辦理市政規(guī)劃手續(xù)。包括道路規(guī)劃方案、雨排規(guī)劃方案、污排規(guī)劃方案、供水規(guī)劃方案、燃氣規(guī)劃方案、供熱規(guī)劃方案、供電規(guī)劃方案、信息管道規(guī)劃方案及有線電視規(guī)劃網(wǎng)等方案,由市政規(guī)劃部門進行方案綜合；8、完成宗地紅線外燃氣、供電、電信、供熱、供水、道路、雨污水等市政管網(wǎng)建設(shè)工作,使宗地達到"七通一平"條件,并按照招標人和規(guī)劃要求,將市政接口接至指定位置。1、通上水：根據(jù)招標人提供的前期咨詢方案,聘請有資質(zhì)的設(shè)計單位開展給水工程設(shè)計工作,報經(jīng)政府主管部門批準,完成建設(shè)用地紅線外上水工程；2、通下水〔雨、污水：根據(jù)招標人提供的前期咨詢方案,聘請有資質(zhì)的設(shè)計單位開展排水工程設(shè)計工作,報經(jīng)政府主管部門批準,完成建設(shè)用地紅線外雨、污水排水工程；3、通電：根據(jù)招標人提供的前期咨詢方案,聘請有資質(zhì)的設(shè)計單位開展電力工程設(shè)計工作,報經(jīng)政府主管部門批準,完成建設(shè)用地紅線外供電工程中管道工程；4、通熱：根據(jù)招標人提供的前期咨詢方案,聘請有資質(zhì)的設(shè)計單位開展熱力工程設(shè)計工作,報經(jīng)政府主管部門批準,完成建設(shè)用地紅線外熱力工程中管道工程；5、通氣：根據(jù)招標人提供的前期咨詢方案,聘請有資質(zhì)的設(shè)計單位開展燃氣工程設(shè)計工作,報經(jīng)政府主管部門批準,完成建設(shè)用地紅線外燃氣工程中管道工程；6、通電信：根據(jù)招標人提供的前期咨詢方案,協(xié)調(diào)并督促相關(guān)單位完成電信工程；7、通路：根據(jù)招標人提供的前期咨詢方案,聘請有資質(zhì)的市政設(shè)計單位開展道路工程設(shè)計工作,報經(jīng)政府主管部門批準,完成建設(shè)用地紅線外市政道路工程。9、使項目達到上市交易條件的其它一級開發(fā)工作。10、投標人需要承擔定向安置房建設(shè)的全部工作,包括安置房建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計、手續(xù)辦理、工程施工、小市政配套及其他公共配套、竣工驗收等。二、一級開發(fā)驗收要求土地一級開發(fā)驗收標準：分為土地上市前驗收和市政管網(wǎng)交付使用前驗收兩個階段,隨同開發(fā)周期驗收?！惨?、土地上市前驗收1、場地要求：〔1宗地達到"場光地凈"——場地中無建筑物、構(gòu)筑物、電線桿等附著物〔樹木除外,渣土清運完畢,場地達到環(huán)保、城市管理等規(guī)定要求；〔2地面平整——場地隨自然地平；〔3在宗地四周設(shè)置圍檔<圍墻高2.5～5米,鋼結(jié)構(gòu),墻體外圍張貼公益廣告,廣告內(nèi)容須經(jīng)招標人同意>。2、市政要求：中標人取得項目市政工程規(guī)劃方案綜合,并使宗地現(xiàn)狀在土地上市前驗收時達到"三通一平",即具備施工車輛主要進出道路路由、施工臨時用水源頭、施工臨時用電源頭接通條件及用地場地平整。3、手續(xù)要求：取得規(guī)劃、立項、征地等各環(huán)節(jié)相關(guān)批準文件,具備項目公開上市各項條件。4、定向安置房建設(shè)要求：要求符合規(guī)劃要求,實現(xiàn)拆遷區(qū)域內(nèi)就地安置。完成定向安置房建設(shè)的全部工作,包括安置房建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計、手續(xù)辦理、工程施工、市政配套及其他公共配套,通過竣工驗收等。〔二、市政管網(wǎng)交付使用驗收驗收標準：在國有土地使用權(quán)受讓方完成項目全部開發(fā)建設(shè)并在建設(shè)管理部門的竣工驗收前,且受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補償費后,向受讓方提供項目用地紅線外市政管線"七通"〔燃氣、供電、電信、供熱、供水、道路、雨污水條件。并按照招標人和規(guī)劃要求,將市政接口接至指定位置。市政驗收時間：為國有土地使用權(quán)受讓方需要市政接用前,一級開發(fā)實施單位完成所有的市政建設(shè),由一級開發(fā)實施單位提出驗收申請,招標人組織對項目用地一級開發(fā)建設(shè)各項內(nèi)容進行驗收。市政接用時間：為在受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補償費的前提條件下,在項目全部完成開發(fā)建設(shè)并通過建設(shè)管理部門的竣工驗收后達到客戶入住條件的時間。第八章工作依據(jù)〔一、《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》〔京國土市[2005]540號；〔二、《北京市土地一級開發(fā)項目招標投標暫行辦法》〔京國土市[2006]290號；〔三、北京市相關(guān)工程計價表：2001《北京市建設(shè)工程預(yù)算定額》；〔四、《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》〔GB50500-2003；〔五、《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》〔京價〔房[1997]第398號；〔六、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》〔2001年12月1日〔七、《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補助費有關(guān)規(guī)定的批復》；〔京政函[2001]109號；〔八、《關(guān)于修改并重新印發(fā)〈北京市城市房屋拆遷管理辦法實施意見〉的通知》；〔京國土房管拆[2003]777號〔九、《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準》的通知〔京房管拆字[2003]808號；〔十、北京市國土房管局《關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評估規(guī)則〔暫行〉的通知》〔京國土房管拆字[2001]1234號；〔十一、《北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標準》〔京房地字[1999]656號。第二部分總體方案本實施方案編制的土地一級開發(fā)總體方案分為拆遷工作方案、市政建設(shè)工作方案以及總體投資分析。第一章拆遷工作方案一、拆遷情況概要本項目拆遷總面積為89472.6平方米,包括住宅和非住宅拆遷,其中：住宅拆遷總建筑面積為46295平方米；非住宅拆遷總建筑面積為43177.6平方米。表2-1地上物狀況明細表序號項目名稱面積〔㎡1住宅462951.1家屬樓1#-6#361431.2六建平房居住區(qū)101522非住宅43177.62.1第二水泥管廠39012.62.2北京宏潤投資經(jīng)營公司38252.3北京市政工程總公司340合計89472.6工業(yè)廠房等非住宅面積約為4.32萬平方米,分別屬于第二水泥管廠、北京宏潤投資經(jīng)營公司和北京市政工程總公司,這些非住宅建筑可以分為兩類,工業(yè)生產(chǎn)廠房和辦公用建筑,其中辦公用非住宅面積有23732.2平方米,工業(yè)廠房類非住宅面積有19445.4平方米；住宅拆遷面積為46295平方米,分別為北京第二水泥管廠職工宿舍住宅樓6棟,面積為36143平方米,北京六建集團公司職工平房宿舍約10152平方米。地上廠房、住宅房屋均為6-7成新。土地狀況及地上物狀況通過現(xiàn)場踏勘和石景山區(qū)2006年集調(diào)的成果資料,整理出本項目的土地利用現(xiàn)狀情況。二、適用政策、補償依據(jù)1《北京市城市房屋拆遷管理辦法》〔北京市人民政府第87號令。2《城市房屋拆遷管理條例》〔國務(wù)院令第305號3《關(guān)于發(fā)布<北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準>的通知》〔京國土房管拆[2003]808號；4《關(guān)于印發(fā)<北京市城市房屋拆遷管理辦法>實施意見的通知》〔京國土房管拆字[2001]1188號；5《關(guān)于印發(fā)〈北京市城市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定〉的通知》〔京國土房管拆字[2001]1147號；6《北京市房屋拆遷評估規(guī)則》〔暫行；7《關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評估規(guī)則〔暫行》的通知》〔京國土房管拆字[2001]1234號8非住宅房屋拆遷評估,按照《北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標準》京房地評字[1999]656號進行。三、拆遷工作內(nèi)容及流程〔一、拆遷工作內(nèi)容1、成立本項目拆遷領(lǐng)導機構(gòu),全面負責拆遷工作,充分依靠當?shù)卣跋嚓P(guān)職能部門,調(diào)動一切積極因素,做好拆遷工作。2、申請停辦審批新建、改建、擴建房屋：停辦入戶、分戶、領(lǐng)取工商執(zhí)照、土地房屋租賃、改變房屋用途等相關(guān)事項。3、按照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》的有關(guān)規(guī)定,備齊相關(guān)文件材料,辦理《房屋拆遷許可證》。4、拆遷公司、拆遷評估公司、拆除公司的招投標工作。5、拆遷的申報手續(xù)、資金、組織人員要充分準備,被拆遷住宅和國有企業(yè)的各方面詳細情況要摸底調(diào)查清楚,拆遷實施方案要完善周密,并對可能出現(xiàn)的各種問題做出預(yù)案,做提前準備。6、宣傳動員部署拆遷工作,并解答被拆遷人的疑問。7、拆遷公司與拆遷評估公司入戶調(diào)查、房屋測量,做好記錄。8、編制拆遷評估報告及拆遷補償協(xié)議。9、審核拆遷評估報告及拆遷補償協(xié)議。10、與被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議。11、落實被拆遷人搬家情況,并支付拆遷補償費用。12、組織拆遷及居民搬家騰退工作13、拆除房屋及平整土地。14、解決拆遷疑難問題,完成拆遷全部工作。15、辦理拆遷結(jié)案表必要時完成以下工作：申請、協(xié)調(diào)和配合相關(guān)部門進行裁決申請前聽證、房屋規(guī)劃鑒定、評估技術(shù)專家鑒定、拆遷裁決、證據(jù)保全及提存公證、行政強制拆遷聽證及強制拆遷?！捕?、工作流程制定拆遷實施方案辦理拆遷批準手續(xù)取得《房屋拆遷許可證》委托拆遷、拆遷評估公司與拆除公司發(fā)布拆遷公告入戶調(diào)查與評估簽訂拆遷補償協(xié)議支付拆遷補償費用拆除建筑物及平整場地驗收并辦理拆遷結(jié)案表。四、拆遷工作組織機構(gòu)拆遷工作涉及被拆遷人的切身利益,在實施過程中需要得到國土局方面和二管廠方面的大力支持。我公司在這方面有豐富的經(jīng)驗和暢通的溝通渠道。本項目的拆遷工作機構(gòu)與職責如下：〔一、拆遷工作機構(gòu)1、總指揮：2、副總指揮：3、指揮部成員：4、指揮部綜合協(xié)調(diào)辦公室：5、指揮部工作人員：〔二、拆遷各機構(gòu)工作職責拆遷工作指揮部職責：具體負責組織實施拆遷工作,制定落實拆遷實施方案,采取切實有效措施完成拆遷工作。指揮部下設(shè)宣傳組、咨詢答疑組、審核組、財務(wù)結(jié)算組、后勤保障組、檔案管理組1、宣傳組：負責拆遷政策的宣傳,法律政策宣傳材料的組織和發(fā)放,標語、展板、彩繪制作及廣播宣傳。組長：王珂軼〔京漢置業(yè)集團行政部經(jīng)理副組長：張曉慧〔京漢置業(yè)集團規(guī)劃設(shè)計部主管成員：徐繼薇〔京漢置業(yè)集團戰(zhàn)略發(fā)展部文員2、咨詢答疑組負責拆遷戶的接待,拆遷政策答疑、糾紛的調(diào)節(jié)、法律咨詢等工作。組長：王衛(wèi)京〔京漢置業(yè)集團前期開發(fā)部經(jīng)理成員：董麗紅、闞海超3、審核組負責對拆遷補償協(xié)議中的各項款額和相關(guān)證明材料進行審定、核對。組長：趙振生〔京漢置業(yè)集團戰(zhàn)略發(fā)展部經(jīng)理成員：郭振碩、樓麗萍、桂軍4、財務(wù)結(jié)算組負責拆遷補償款的核對、發(fā)放。組長：梁炎成員：楊海峰及土地儲備中心財務(wù)1人5、后勤保障組負責安排辦公用房、飲食及辦公設(shè)備,做好拆遷中的后勤保證工作。組長：王曙艷〔京漢置業(yè)集團行政部業(yè)務(wù)經(jīng)理成員：牟昱強〔京漢置業(yè)集團前期開發(fā)部主管6、檔案管理組：負責拆遷檔案的交接管理工作。組長：石鳳俠〔京漢置業(yè)集團行政部資料員成員：周琳〔京漢置業(yè)集團行政部主管五、拆遷補償方式國有企業(yè)拆遷實行貨幣補償方式。居民拆遷實行定向安置和貨幣補償相結(jié)合的方式。六、拆遷費用構(gòu)成及成本核算〔一、拆遷費用構(gòu)成1、拆遷補償及獎勵費：根據(jù)市政府87號令、京政函[2001]109號、以及石景山相關(guān)拆遷獎勵政策實際情況確定。石景山拆遷獎勵政策：〔1提前搬家獎：在拆遷獎勵期內(nèi)簽訂拆遷補償協(xié)議并按協(xié)議規(guī)定日期搬家交房的每戶獎勵提前搬家獎5萬元,獎勵期內(nèi)未搬家的不予獎勵?！?電話、空調(diào)、有線電視拆移費按1000元/戶?！?搬家補助費：住宅拆遷的搬遷補助費按照20元/平方米計,非住宅拆遷的搬遷補助費按照25元/平方米計。2、拆遷評估費:根據(jù)北京市物價局、北京市房屋土地管理局《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》<京價〔房[1997]第398號>,并考慮市場價格,按照房屋拆遷補償安置費用的1.0％計取。3、拆遷服務(wù)費：根據(jù)北京市物價局、財政局《關(guān)于房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費收費標準的復函》〔京價<收>字<1993>第238號、京財綜<1993>1465號〕,并考慮市場價格,按照房屋拆遷補償安置費用的1.0％計取。4、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費：依據(jù)《北京市城市房屋拆遷補助費有關(guān)規(guī)定》,因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟損失的,對被拆遷人根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì),按照每平方米建筑面積500至1500元給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費,所以依據(jù)本項目所在區(qū)域的具體情況和當?shù)卣呓o予企業(yè)每平方米建筑面積1200元的停產(chǎn)停業(yè)補助費。5、拆除清運費：根據(jù)市場平均,取20元/平方米。6、不可預(yù)見費：根據(jù)北京市國土資源局《土地一級開發(fā)實施方案的編制辦法》,按10%的標準進行匡算。〔二、成本核算1、城鎮(zhèn)房屋拆遷補償及獎勵費〔1、拆遷補償及獎勵費標準A.拆遷基準補償價：項目用地范圍內(nèi)拆遷居民數(shù)量較多,且被拆遷居民住宅中有6棟上世紀90年代建造是住宅樓,拆遷量比較大。居民拆遷補償時按照現(xiàn)行拆遷政策并結(jié)合該地區(qū)采取貨幣補償政策,暫定基準補償價為樓房11000元/平方米、平房9000元/平方米。B.房屋重置成新價：房屋重置成新價暫定樓房1200元/平方米,平房800元/平方米?！哺鶕?jù)北京市國土資源和房屋管理局、北京市物價局關(guān)于發(fā)布《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準》的通知、京房管拆字〔2003〕808號進行測算確定C.地上附屬物補償費：按照房屋重置總價的10%計算D.搬家補助費：20元/平米。E.提前搬家獎：5萬元/戶。F.家電改移補助費：1000元/戶〔2、拆遷補償及獎勵費：A.拆遷基準補償價：樓房：11000元×36143㎡=39757萬元平房：9000元×10152㎡=9137萬元小計：48894萬元B.房屋重置成新價：樓房：1200元/㎡×36143㎡=4337萬元平房：800元×10152㎡=812萬元小計：5149萬元C.地上附屬物補償費：5149萬元×10%=515萬元D.搬家補助費：20元/平米×46295㎡=93萬元E.提前搬家獎：5萬元/戶×932戶=4660萬元F.家電改移補助費：1000/戶×932戶=93萬元小計：59404萬元?！?4萬元/戶根據(jù)項目拆遷實際情況,結(jié)合北京市及石景山區(qū)相關(guān)政策,為加快居民的拆遷速度,擬實行定向安置拆遷辦法。定向安置房建設(shè)成本詳見定向安置房建設(shè)方案。2、國有企業(yè)拆遷補償〔1、拆遷補償及獎勵費標準A.區(qū)位補償價：非住宅房屋拆遷補償價格包含兩部分內(nèi)容,即房屋區(qū)位補償價和地上物補償價。非住宅房屋拆遷補償價計算公式為：非住宅房屋拆遷價格=區(qū)位價格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物補償價其中：K1為容積率調(diào)整系數(shù)；K2為房屋原用途調(diào)整系數(shù)；K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)。本地區(qū)土地級別為六級,非住宅拆遷作價區(qū)類為五類地區(qū),區(qū)位價格為4000-5500元/建筑平方米。本項目國有土地非住宅拆遷作價區(qū)位價格取3800元/建筑平方米,結(jié)合項目的現(xiàn)狀容積率、房屋原用途及規(guī)劃用途,分別確定K1=2.48〔廠房部分,2.76〔辦公部分,K2=0.8,K3取1,地上物補償按照地上物現(xiàn)狀估計,確定國有土地非住宅房屋拆遷平均價格約為7539元/平方米〔廠房部分,8390元/平方米〔辦公部分。表2-2非住宅房屋區(qū)位補償價格計算非住宅房屋拆遷價格=區(qū)位價格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物補償價名稱取值范圍取值區(qū)位價格4000-5500元/建筑㎡3800元/建筑㎡容積率調(diào)整系數(shù)<K1>廠房2.482.48辦公2.762.76房屋原用途調(diào)整系數(shù)<K2>0.80.8規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)<K3>11區(qū)位補償價格廠房7539元/建筑㎡辦公8390元/建筑㎡B.房屋重置成新價：1400元/㎡〔根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局、北京市物價局關(guān)于發(fā)布《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準》的通知京房管拆字〔2003〕808號進行測算確定C.停產(chǎn)停業(yè)補助費：1200元/平米〔依據(jù)《北京市城市房屋拆遷補助費有關(guān)規(guī)定》,因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟損失的,對被拆遷人根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì),按照每平方米建筑面積500至1500元給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費,所以依據(jù)本項目所在區(qū)域的具體情況和當?shù)卣呓o予企業(yè)每平方米建筑面積1200元的停產(chǎn)停業(yè)補助費。D．拆遷補助費：25元/平米〔2、拆遷補償及獎勵費：A.區(qū)位補償價：廠房：7539元/平米×23732.2㎡=17892萬元辦公：8390元/平米×19455.4㎡=16315萬元小計：34207萬元B.房屋重置成新價：1400元/㎡×43177.6㎡=6045萬元C.停產(chǎn)停業(yè)補助費：1200元/㎡×43177.6㎡=5181萬元D．拆遷補助費：25元/平米×43177.6㎡=108萬元小計：45780萬元<合10603元/㎡>。3、以上合計：105184萬元4、拆遷評估費:105184萬元×1％=1052萬元5、拆遷服務(wù)費：105184萬元×1％=1052萬元6、拆遷清運費：89472.6㎡×20元/㎡=179萬元7、不可預(yù)見費：按上述各項費用之和的10%計?？傆嫞?18215萬元。表2-3拆遷補償費用計算表項目數(shù)量計費標準金額〔萬元居民拆遷拆遷補償費樓房36143㎡11000元/㎡39757平房10152㎡9000元/㎡9137小計46295㎡-48894樓房36143㎡1200元/㎡4337平房10152㎡800元/㎡812小計46295㎡-5149地上附屬物補償費5149萬元10%515搬家補助費46295㎡20元/㎡93家電改移補助費932戶1000元/戶93提前搬家獎932戶5萬元/戶4660小計59404萬元<合64萬元/戶>國有非住宅拆遷區(qū)位補償價廠房23732.2㎡7539元/㎡17892辦公19455.4㎡8390元/㎡16315小計43177.6㎡-34206房屋重置成新價43177.6㎡1400元/㎡6045搬遷補助費43177.6㎡25元/㎡348停產(chǎn)停業(yè)補助費43177.6㎡1200元/㎡5181小計45780萬元<合10603元/㎡>其他費用拆遷服務(wù)費1%1052拆遷評估費1%1052拆除清運費89472.6㎡20元/㎡179小計107468萬元不可預(yù)見費10%10747合計118215萬元第二章、市政建設(shè)方案根據(jù)招標文件要求：中標人取得項目市政工程規(guī)劃方案綜合,并使宗地現(xiàn)狀在土地上市前驗收時達到"三通一平",即具備施工車輛主要進出道路路由、施工臨時用水源頭、施工臨時用電源頭接通條件及用地場地平整。市政管網(wǎng)交付使用驗收標準：在國有土地使用權(quán)受讓方完成項目全部開發(fā)建設(shè)并在建設(shè)管理部門的竣工驗收前,且受讓方付清全部土地開發(fā)建設(shè)補償費后,向受讓方提供項目用地紅線外市政管線"七通"〔燃氣、供電、電信、供熱、供水、道路、雨污水條件。并按照招標人和規(guī)劃要求,將市政接口接至指定位置。本市政建設(shè)方案按照市政管網(wǎng)交付使用驗收標準進行編制,用地范圍內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施實現(xiàn)"七通一平"〔供水、雨,污,中水、供熱、供氣、供電、通信、通路；"一平"指場地自然平。一、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實施原則〔一堅持工程先報批后實施的原則；1、堅持先設(shè)計后施工的原則；2、堅持質(zhì)量與安全第一的原則；3、堅持以預(yù)防為主、過程與結(jié)果并重原則；4、堅持標準嚴守合同原則；5、堅持以人為本的原則；6、堅持遵守職業(yè)道德規(guī)范的原則；二、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作依據(jù)〔一、本項目《招標文件》；〔二、《北京市石景山區(qū)控制性詳細規(guī)劃》；〔三、《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》[京國土[2005]540號]；〔四、《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》[GB50289-98]；〔五、北京市相關(guān)工程計價表：2001《北京市建設(shè)工程預(yù)算定額》；〔六、《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》〔GB50500-2003；〔七、《城市排水工程規(guī)劃規(guī)范》[GB50318-2000]；〔八、《給水排水管道工程施工及驗收規(guī)范》[GB50268-97]；〔九、《城鎮(zhèn)直埋供熱管道工程技術(shù)規(guī)程》[CJJ/T81-98]；〔十、《城鎮(zhèn)供熱管網(wǎng)工程施工及驗收規(guī)范[J372-2004]；〔十一、《公路工程質(zhì)量檢驗評定標準》[JTGF80/1-2004]；〔十二、《排水管〔渠工程施工質(zhì)量檢驗標準》[DBJ01-13-2004]；〔十三、《城鎮(zhèn)道路工程施工質(zhì)量檢驗標準》[DBJ01-11-2004]；〔十四、《建筑工程施工現(xiàn)場安全、防護、場容衛(wèi)生、環(huán)境保護及保衛(wèi)消防標準》[DBJ01-83-2004]；〔十五、《燃氣工程》[91SB8]；〔十六、《熱力站工程》[91SB9]；〔十七、《10干伏變配電裝置》[92DQ2]；〔十八、《外線工程》[92DQ4]；〔十九、《電力控制》[92DQ7]；〔二十、《有線電視工程》[92DQ11]；三、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作流程向各市政單位咨詢接口意見向各市政單位咨詢接口意見委托市政綜合方案設(shè)計及路面設(shè)計管線項目綜合方案審查意見相關(guān)道路設(shè)計方案審查意見市區(qū)發(fā)改委立項管線設(shè)計方案審查意見規(guī)劃意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理開工證施工驗收四、市政工程施工順序工程報批通過招投標優(yōu)選施工隊伍和監(jiān)理單位工程報批通過招投標優(yōu)選施工隊伍和監(jiān)理單位辦理開工證按照設(shè)計合理安排施工順序,精心施工,每道工序嚴格驗收先施工埋深大的管線,如雨、污水管線并及時驗收然后施工埋深淺的管線并及時驗收,如上水、燃氣、電訊、熱力等回填土市政道路道路設(shè)施說明：在施工時為了避免管線交叉矛盾,須按規(guī)定路由；按先深后淺、先主后支的順序進行,如果出現(xiàn)意外,有壓管避讓無壓管線、管線型避讓管道勾槽型、支管避讓主管。五、市政管線施工時應(yīng)重點控制的環(huán)節(jié)項目符合標準管線放線偏差設(shè)計圖紙及DBJ01-47-2000,GB50026-93規(guī)定；管線開挖設(shè)計圖紙及DBJ-84-2004等規(guī)定；管線基底設(shè)計圖紙及GB50007-2002；基坑支護DBJ01-84-2004；各種管線質(zhì)量設(shè)計圖紙及各專業(yè)規(guī)范；各種管線坡度設(shè)計圖紙及GB50268-97,DBJ01-47-2000,T372-2004；管線接口質(zhì)量設(shè)計圖紙及GB50268-97,DBJ01-47-2000,階段性驗收、試驗T372-2004；回填土質(zhì)量設(shè)計圖紙及GB50268-97,DBJ01-47-2000,路基密實度T372-2004；路面瀝青密實度設(shè)計圖紙DBJ01-47-2000,DBJ01-45-2000；設(shè)計圖紙DBJ01-47-2000,DBJ01-11-2004設(shè)計圖紙DBJ01-45-2000,DBJ01-11-2004；管線間的相關(guān)距離設(shè)計圖紙及GB50289-98六、市政咨詢成果1、道路交通現(xiàn)狀規(guī)劃用地范圍內(nèi)南北方向為八角西街和八角東路,東西方向為體育場南路和南邊規(guī)劃路,中間有魯谷路沿東西方向貫穿項目用地。以上五條道路中現(xiàn)在已有體育場南路修建完成,其他道路還需要按照規(guī)劃進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。表1-4項目周邊道路現(xiàn)狀情況編號道路名稱規(guī)劃等級道路長度〔米紅線寬度〔米備注1八角西街南延城市次干路540402八角東路南延城市支路560253南部規(guī)劃路城市支路320304魯谷路西延城市次干路320455體育場南路城市次干路31020已完成2、供水目前,石景山區(qū)楊轉(zhuǎn)水廠已建成并投入使用,供水能力5萬立方米/日,其供水范圍已包括了八角南里居住區(qū)。規(guī)劃沿八角東路、八角西街、居住區(qū)南路布置DN400供水管道,與體育場南路現(xiàn)狀DN800供水管道溝通,長度約1400米。3．雨、污水八角南里居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地內(nèi)現(xiàn)狀沒有雨水管道系統(tǒng),雨水通過地面徑流向南排入人民渠。規(guī)劃沿八角東路新建1條雨水管道,向南接入規(guī)劃人民渠,規(guī)劃管徑為Φ800～Φ1600,規(guī)劃管道長約850米。規(guī)劃沿體育場西路－居住區(qū)南路新建1條雨水管道,向南向西接入八角東路規(guī)劃雨水管道,規(guī)劃管徑為Φ800～1400,規(guī)劃管長約830米。規(guī)劃雨水管道總長約1680米。在古城大街－人民渠北側(cè)有1條現(xiàn)狀污水干線,管徑為Φ1500；在體育場南路－八角東路東側(cè)現(xiàn)狀路上有1條現(xiàn)狀石景山第二污水干線,管徑為Φ1500；兩條現(xiàn)狀污水管匯合后,向東沿人民渠北側(cè)的□1600×1600現(xiàn)狀污水干線最終接入規(guī)劃盧溝橋污水處理廠。規(guī)劃沿八角東路新建1條污水管道,向南接入現(xiàn)狀死勁山第一污水干線,規(guī)劃管徑為Φ400～500,規(guī)劃管長約850米。規(guī)劃沿八角西街－居住區(qū)規(guī)劃南路新建1條污水管道,向南向東接入八角東路規(guī)劃污水管道,規(guī)劃管徑為Φ400,規(guī)劃管長約830米。規(guī)劃污水管道總長度約1680米。4．中水 目前該用地南部首鋼污水處理廠已建成并投入使用,設(shè)計污水處理能力為10.8萬立方米/日,處理后的70%污水回用,其余排入人民渠。規(guī)劃將首鋼污水處理廠的出水作為石景山區(qū)的中水水源,為石景山區(qū)的建筑沖廁、綠地澆灑和道路澆灑提供中水。規(guī)劃沿八角東路布置1條DN600中水管道,長度1100米,投資約234萬元。沿體育場南路、八角西街、居住區(qū)南部規(guī)劃路布置DN150中水管道,長度1250米。規(guī)劃中水管道總長度2350米。5．供熱八角南里居住區(qū)不在城市熱網(wǎng)供熱范圍內(nèi),附近也沒有可利用的現(xiàn)狀熱源,供熱問題需單獨解決。6．供氣八角南里居住區(qū)屬于天然氣供氣區(qū),在體育場南路有現(xiàn)狀天然氣高壓管線和中壓管線各一條,管徑分別為DN600和DN400；在居住區(qū)東側(cè)、體育場南路南側(cè)是現(xiàn)狀八角天然氣高中壓調(diào)壓站。因此,該地區(qū)天然氣供氣壓力、流量都能夠得到保障。規(guī)劃自體育場南路的天然氣中壓管線開口,沿體育場西路向南修建DN300毫米的中壓管線至居住區(qū)南路,長度約550米；沿居住區(qū)南路修建DN300中壓管線,長度約300米。區(qū)內(nèi)采用中低壓調(diào)壓箱或調(diào)壓站為用戶供氣。中壓管線總長度為850米。7．供電現(xiàn)狀水泥管廠居住區(qū)以西,魯谷小區(qū)內(nèi)有魯谷110千伏變電站,石景山路北側(cè)有古城110千伏變電站。盡管古城變電站離居住區(qū)更近,但由于石景山路下有地鐵,電纜很難穿越,因此,規(guī)劃八角居住區(qū)只能由魯古變電站供電。為解決本項目及周邊地區(qū)的用電問題,我公司承諾在土地一級開發(fā)中按供電部門規(guī)劃要求,在本項目地塊內(nèi)建設(shè)地區(qū)級開閉站及相關(guān)設(shè)施。具體建設(shè)方案由我公司與石景山區(qū)政府、供電部門共同確定。8．電信在石景山路南北兩側(cè)各有現(xiàn)況36孔電信管道,沿八角西街和體育場南路有現(xiàn)況12孔電信管道。根據(jù)八角南里居住區(qū)道路規(guī)劃建設(shè)情況,結(jié)合布放通信電纜的要求,做如下安排：沿八角西街、八角東路、居住區(qū)南路新建12孔電信管道,總長約1700米。9．有線電視根據(jù)《北京市有線廣播電視總體規(guī)劃》,規(guī)劃八角南里居住區(qū)的有線信號由石景山基站提供。根據(jù)信號分配需要,規(guī)劃光纜、電纜管道主要安排：沿八角西街、體育場南路、八角東路、居住區(qū)南路鋪設(shè)6孔有線管道,區(qū)內(nèi)管線合計長度約2.53公里。七、項目綜合設(shè)計成果1、管網(wǎng)綜合布置原則該項目規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各管線平面排列時,應(yīng)按照從建筑物到道路和由淺至深的順序排列。該項目的管道鋪設(shè)順序及管徑如下：☆電力電纜：魯谷路100KV☆通訊電纜：規(guī)劃道路下布置12孔的通訊電纜☆煤氣管道：φ300mm☆污水管道：φ400mm-φ500mm☆供水管道：φ400mm☆熱力管道：φ300mm-φ500mm☆雨水管道：φ800mm-φ1600mm☆中水管道：φ150mm-φ600mm各種埋地管道的平面位置,不得上下重疊,并應(yīng)盡量減少和避免互相之間的交叉。管道之間的平面凈距離應(yīng)符合下列要求：〔1滿足管道敷設(shè)、砌筑閥門井、檢查井等所需的距離☆滿足使用后的維護管理及更換管道時,不損失相鄰的地下管道、建筑物和構(gòu)筑物的基礎(chǔ)〔2管道損壞時,不會沖刷、侵蝕建筑物及構(gòu)筑物基礎(chǔ)或造成生活用水管道被污染,不會造成其他不良后果2、管線敷設(shè)〔1室外給水管道與污水管道①平行敷設(shè)☆給水管在污水管的側(cè)上面0.5m以內(nèi),當給水管徑小于200mm時,管外壁的水平凈距不得小于1.0m；大于200mm時,管外壁的水平凈距不得小于1.5m?！罱o水管在污水管的側(cè)上面0.5m以內(nèi),管外壁的水平凈距離應(yīng)根據(jù)土壤的滲水性確定,一般不小于3.0m,在狹窄地方可減少至1.5m。②交叉敷設(shè)☆給水管應(yīng)盡量敷設(shè)在污水管上面且不允許有接口重疊；☆給水管敷設(shè)在污水管下面時,給水管應(yīng)加套管或涵溝,其長度為交叉點沒邊不得小于3.0m?！?各管線之間最小凈距應(yīng)符合下表表2-4地下管線間最小凈距〔M項目給水管污水管雨水管水平垂直水平垂直水平垂直給水管0.8-1.5污水管雨水管低壓煤氣管1.01.0直埋式熱水管1.01.01.0熱力管溝1.01.0電力電纜1.0直埋0.5穿管0.251.0直埋0.5穿管0.251.0直埋0.5穿管0.25通訊電纜1.0直埋0.5穿管0.151.0直埋0.5穿管0.151.0直埋0.5穿管0.15通訊及照明電纜0.51.01.0喬木中心1.01.51.5注：1、凈距離管外壁距離,管道交叉設(shè)套管時指套管外壁距離,直埋式熱力管道指保溫管殼外壁距離。2、電力電纜在道路東側(cè)〔南北方向道路或南側(cè)〔東西方向道路；通訊電纜在道路的西側(cè)或北側(cè)。一般均在人行道下?！?各管線間的交叉各種管道的平面排列及標高設(shè)計相互發(fā)生沖突時,應(yīng)按下列方法處理：☆小管徑管道讓大管徑管道☆可彎管道讓不可彎管道☆新設(shè)管道讓已建管道☆壓力管道讓自流管道☆臨時管道讓永久管道八、市政建設(shè)費用本項目規(guī)劃總建筑規(guī)模為38.33萬平方米,根據(jù)市政咨詢結(jié)果,預(yù)計市政總費用為7060萬元,折合每建筑平方米為184元。市政基礎(chǔ)設(shè)施需要建設(shè)項目、各項工程量及工程費用測算見下表：表2-5市政建設(shè)費用計算表序號項目工程內(nèi)容長度〔m金額〔萬元1道路工程城市次干路及城市支路4650016742雨水工程φ800mm-φ1600mm16802323污水工程φ400mm-φ500mm16802424中水工程φ150mm-φ600mm23502825供水工程φ400mm14002526供電工程〔雙回10千伏電纜、電纜溝道、電纜管井270014907熱力工程φ300mm-φ500mm270012968供氣工程φ300mm8503579電信工程12孔170061210有線電視工程6孔253028811其它場地平整1879003761210KV開閉站1座2013小區(qū)配電室24臺箱變1座20合計7060〔萬元折合〔單價184〔元/建筑㎡第三章項目可行性分析一、項目總投資估算表2-6石景山第二水泥管廠項目土地一級開發(fā)投資表序號項目金額〔萬元所占比例一直接費用1252750.931拆遷費用1182150.881.1拆遷補償費10518412評估服務(wù)費10521.3拆遷服務(wù)費10521.4拆除清運費1791.5不可預(yù)見費107472市政費用70600.052.1道路工程15932.2雨水工程2322.3污水工程2422.4中水工程2822.5供水工程2522.6供電工程14902.7熱力工程12962.8供氣工程3572.9電信工程6122.10有線電視工程2882.11其它3762.1210KV開閉站202.13小區(qū)配電室20二其它費用2030.001環(huán)評費用102交評費用103前期咨詢費264招投標代理費505可行性研究報告編制費156掛牌底價評估費507考古勘探費用42三間接費用94210.071財務(wù)費用67760.052一級開發(fā)管理費26450.02四總成本1348991.00說明事項：1.拆遷、市政建設(shè)費用為前文所測算的一級開發(fā)成本。2．其他費用主要包括：〔1環(huán)評費用：根據(jù)《建設(shè)項目環(huán)境影響咨詢收費標準》計取。〔2交評費用：根據(jù)《建設(shè)項目交通影響咨詢收費標準》計取?！?考古勘探費用：根據(jù)考古調(diào)查、勘探、發(fā)掘經(jīng)費預(yù)算定額管理辦法〔國家文物局〔90文物字第248號,考古勘探費用包括考古調(diào)查和考古勘探費用兩部分,根據(jù)向文物部門的咨詢,單位考古勘探費用約為2元/平方米,這里按照本項目用地面積進行了考古勘探費用的測算〔4前期咨詢費：依據(jù)《國家計委<關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定>的通知》〔計價格［1999］1283號,按照編制可行性研究報告的收費標準,采用插值的方式確定本項目的咨詢費用?！?招投標代理費：依據(jù)國家計委《招標代理服務(wù)收費管理暫行辦法》〔計價格[2002]1980號,計取基數(shù)為表2-6中直接費用?！?可行性研究報告編制費：依據(jù)《國家計委<關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定>的通知》〔計價格［1999］1283號,按照編制可行性研究報告的收費標準,采用插值的方式確定本項目的咨詢費用?！?入市底價評估費：依據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》<京價〔房[1997]第398號>的收費標準,按照預(yù)計一級開發(fā)成本和將來繳納的政府收益之和為基礎(chǔ)計取。3.財務(wù)費用的計算按照貸款利率5.4%,以開發(fā)周期16個月計算,考慮到投資在開發(fā)期內(nèi)均勻投入,按單利計算,計算基數(shù)為直接費用和其他費用之和。4.一級開發(fā)管理費：本項目利潤率取2%。二、一級開發(fā)成本單價本項目全部為國有土地,具體規(guī)劃指標如下：土地面積：21.3955公頃,其中建設(shè)用地面積：14.8316公頃,代征道路用地面積5.7375公頃,代征綠化用地面積0.8264公頃〔最終以勘測定界報告為準。規(guī)劃建筑規(guī)模約38.331萬平方米。其中：商業(yè)金融約8.715萬平方米,居住約24.416萬平方米,其他約5.2萬平方米〔最終以規(guī)劃意見書為準。按第二水泥管廠建設(shè)用地地面一級開發(fā)本為6305元/平方米；按第二水泥管廠用地規(guī)劃建筑面積樓面一級開發(fā)成本為3520元/平方米。三、土地入市交易分析〔一、本項目預(yù)期熟地單價估算土地銷售收入預(yù)測的方法有多種,包括收益還原法、市場比較法、剩余法等,但是每種方法都有其特點及適用范圍,根據(jù)估價作業(yè)規(guī)范和該項目的實際情況,本項目規(guī)劃為居住和商業(yè)綜合用地,容積率分別控制在2.8〔居住和3.5〔商業(yè)以內(nèi),根據(jù)估價作業(yè)規(guī)范和項目周圍區(qū)域的市場情況,可采用剩余法進行住宅用地的銷售收入預(yù)測。剩余法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上,扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后,以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。剩余法適用于待開發(fā)的土地的估價,待拆遷改造的土地估價,或進行土地整理的地價評估和舊建筑占用土地的土地估價。剩余法的基本思想是從房地產(chǎn)價格中扣除房屋現(xiàn)值,剩余之數(shù)即為地價。其公式為：宗地價格＝開發(fā)價值－成本費用－銷售費用－開發(fā)商利潤1、開發(fā)價值預(yù)測為了確定本項目用地開發(fā)完成后在二級市場中能實現(xiàn)的熟地價價格,我們對項目所在區(qū)域周邊房地產(chǎn)市場狀況進行了分析,利用剩余法對本項目開發(fā)完畢后價格進行測算和評估。石景山區(qū)住宅項目的售價一般在9000-11000元/平方米,較好的項目可達12000元/平方米以上。根據(jù)我們對項目周邊的住宅項目的售價調(diào)查以及對石景山區(qū)商品房銷售價格變化趨勢分析,綜合確定項目建成后的市場售價為10000元/平方米,根據(jù)對類似項目商業(yè)配套用房部分的市場租金及售價的調(diào)查,我們確定商業(yè)部分的市場售價為15000元/平方米。2、成本費用A.建造成本根據(jù)我們掌握的房地產(chǎn)市場資料和委估宗地建筑物的實際狀況,確定住宅樓建筑安裝費取3240元/平方米,商業(yè)部分建筑安裝費取3370元/平方米,開發(fā)期為兩年。B.專業(yè)人士費取建造成本的8%C.不可預(yù)見費取建造成本和專業(yè)人士費的8%D.投資利息取以上三項合計款為基數(shù),貸款利率取的一至三年期貸款利率5.4％,資金考慮在開發(fā)期內(nèi)均勻投入,假設(shè)開發(fā)期為二年,以復利計算。3、銷售費用根據(jù)北京市房地產(chǎn)管理局《出讓地價評估技術(shù)標準〔試行》的有關(guān)規(guī)定,及該住宅樓的實際情況,確定各項費用取值標準如下：A.營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加取開發(fā)價值的5.5％B.買賣手續(xù)費、代理及廣告宣傳費取開發(fā)價值2％。4、利潤根據(jù)北京市房地產(chǎn)管理局《出讓地價評估技術(shù)標準〔試行》的有關(guān)規(guī)定,及我們掌握的目前房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料,我們選定開發(fā)周期二年的住宅項目投資回報率15％,商業(yè)配套的投資回報率為20%,取費基數(shù)為建造成本、專業(yè)人士費和不可預(yù)見費三項成本費用合計；5、求取熟地價宗地價格＝開發(fā)價值－成本費用－銷售費用－開發(fā)商利潤表2-7居住用地剩余法計算過程項目金額計費標準銷售單價10000元/㎡按照周邊同類型市場銷售價預(yù)測建造成本3240元/㎡按照北京市建安費標準計專業(yè)人士費259.2元/㎡取建造成本的8%不可預(yù)見費279.9元/㎡取建造成本和專業(yè)人士費的8%投資利息204.1元/㎡+0.054V在整個開發(fā)期均勻投入,開發(fā)周期2年,計息周期為1年,年利率5.4%投資利潤566.9元/㎡+0.15V按全部投入的15%銷售稅費750元/㎡取售價的7.5%宗地價格3903元/㎡/表2-8商業(yè)用地剩余法計算過程項目金額計費標準銷售單價15000元/㎡按照周邊同類型市場銷售價預(yù)測建造成本3370元/㎡按照北京市建安費標準計專業(yè)人士費269.6元/㎡取建造成本的8%不可預(yù)見費291.2元/㎡取建造成本和專業(yè)人士費的8%投資利息212.3元/㎡+0.054V建造成本在整個開發(fā)期均勻投入,開發(fā)周期2年,計息周期為1年投資利潤786.2元/㎡+0.20V按全部投入的20%銷售稅費1125元/㎡取售價的7.5%宗地價格7134元/㎡/6、綜合確定項目開發(fā)完畢后的可實現(xiàn)的熟地價格經(jīng)過上述測算,我們評估出該項目開發(fā)完畢后居住用途部分可實現(xiàn)的樓面熟地單價為3903元/平方米；商業(yè)配套部分可實現(xiàn)的樓面熟地單價為7134元/平方米。對于上述測算結(jié)果,我們征詢了對石景山土地及房地產(chǎn)市場情況較為熟悉的專家的意見,認為上述價格基本符合該項目的市場價格。經(jīng)過討論和分析,我們綜合確定項目開發(fā)完后可實現(xiàn)的熟地價格為：居住用途樓面熟地單價：3903元/平方米商業(yè)配套用途樓面熟地單價：7134元/平方米〔二、本項目政府土地收益預(yù)測表2-9項目用地上市收益預(yù)測分區(qū)用地性質(zhì)規(guī)劃總建筑面積〔萬㎡熟地單價〔元/平米預(yù)計上市價格〔萬元土地儲備成本政府土地收益〔萬元A居住用地24.416390395296B商業(yè)金融8.715710461911總價15720713489922308通過測算,項目用地的預(yù)計上市價格為157207萬元。土地儲備成本為134899萬元。本次交易政府土地收益為22308萬元。通過本項目土地一級開發(fā)完成后入市交易的收益測算,其政府的土地收益是有保證的,該項目可行。.第三部分定向安置房建設(shè)方案《北京市國土資源局關(guān)于建設(shè)項目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見》〔京國土市[2007]774號中說明定向安置房供地方式及建房模式適用于農(nóng)村地區(qū)征地拆遷難度大、成本高、進度遲緩等問題,現(xiàn)在城市房屋拆遷也面臨如是問題,尤其是一些老企業(yè)居民拆遷和棚戶區(qū)拆遷改造,由于被拆遷居民現(xiàn)狀居住條件較差,人均居住面積較小,拆遷補償款無法實現(xiàn)其改善居住條件的意愿,同時拆遷補償標準必須保證區(qū)域內(nèi)整體平衡,所以整體搬遷進展緩慢,與城市化進程步調(diào)極不協(xié)調(diào),同時影響城市形象,與區(qū)域整體發(fā)展無法實現(xiàn)和諧統(tǒng)一,因此,北京市政府現(xiàn)將774號文的有關(guān)精神擴展到城市土地儲備工作中,定向安置房的范圍不局限于被征地的農(nóng)村居民,城市居民中需要通過定向安置方式解決時亦可靈活使用。石景山區(qū)第二水泥管廠的現(xiàn)狀正好符合城市土地儲備的此種情況,故按照774號文件精神建設(shè)定向安置房進行解決。第一章、項目涉及拆遷安置情況本項目拆遷總面積為89472.6平方米,包括住宅和非住宅拆遷,其中：住宅拆遷總建筑面積為46295平方米；非住宅拆遷總建筑面積為43177.6平方米。其中住宅拆遷包括第二水泥管廠的六棟住宅樓,建筑面積合計36143平方米,以及北京市第六建筑工程公司的棚戶區(qū)住宅,建筑面積合計10152平方米。本項目用于安置第二水泥管廠居民住宅樓產(chǎn)權(quán)人及北京市第六建筑工程公司棚戶區(qū)居民共計約932戶。本項目涉及到老企業(yè)居民拆遷和棚戶區(qū)改造,拆遷量較大、任務(wù)艱巨,同時考慮目前的拆遷實際情況,必須通過實物補償加貨幣補償?shù)姆绞?配建定向安置用房,才能盡快推動拆遷進程,確保項目的土地一級開發(fā)順利實施。本項目在制定拆遷居民安置標準時符合《關(guān)于建設(shè)項目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見》<京國土[2007]774號>中有關(guān)規(guī)定：定向安置住房人均不大于50㎡,并充分結(jié)合在本地區(qū)調(diào)查的居民住宅現(xiàn)狀條件。第二水泥管廠定向安置房項目共需安置居民932戶,共需安置住宅面積8.854萬平方米,戶均安置住宅面積95平方米。本項目中考慮到有些房屋產(chǎn)權(quán)人的戶口并不在當?shù)?本次安置補償時以戶均補償面積為主。第二章、定向安置房原則——"三定三限三結(jié)合"根據(jù)北京市國土資源局《關(guān)于建設(shè)項目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見》的文件精神,第二水泥管廠項目一級開發(fā)過程中需同步啟動安置房建設(shè)工作?，F(xiàn)將第二水泥管廠項目定向安置房"三定三限三結(jié)合"方案具體情況說明如下：一、"三定"原則1、定性為了維護被拆遷居民的切身利益,并且實現(xiàn)和諧社會,保持地區(qū)穩(wěn)定,石景山區(qū)將為居民提供自有、可自主支配產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn),因此定向安置房定性為普通商品房,土地供應(yīng)采取定向出讓的有償供地原則。2、定向定向安置房將全部用于石景山區(qū)第二水泥管廠項目中被拆遷居民的回遷安置,共計約932戶,被安置居民具體情況依據(jù)石景山區(qū)八角派出所出具的證明為準。在安置房后期分配過程中相關(guān)部門將加強管理,對回遷安置對象的認定進行嚴格把關(guān),切實保障居民的利益。拆遷安置的對象將以被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人為準,只對被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)所有者進行安置補償。3、定量第二水泥管廠項目土地一級開發(fā)需拆遷安置約932戶；按照北京市國土資源局《關(guān)于建設(shè)項目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見》<京國土[2007]774號>的要求,并征得石景山區(qū)政府同意,確定居民安置房標準為建筑面積不超過50平方米／人,并結(jié)合地塊規(guī)劃指標,擬定安置標準為95平方米/戶,居民安置用房共需約8.854萬平方米,其中居民安置用房約8.8225萬平方米,配套公建約0.1775萬平方米。定向安置房嚴格按照人均不大于50平方米的標準執(zhí)行,安置房余房由政府按成本價統(tǒng)一回購,用于其他項目的居民安置或保障性住房。二、"三限"原則1、限戶型為保證回遷居民利益,我區(qū)對第二水泥管廠項目用地范圍內(nèi)須安置人口進行了入戶調(diào)查,根據(jù)調(diào)查結(jié)果,考慮戶型組合與安置指標的匹配,確定戶型面積為一居約50平方米、二居約75平方米、三居約95平方米共三種戶型。同時按照國辦發(fā)〔2006〕37號文件有關(guān)規(guī)定,嚴格執(zhí)行"90/70”的相關(guān)標準,安置房套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重為77.6為保證居民搬遷安置的利益,保證回遷安置工作的公平合理,促進區(qū)域的和諧穩(wěn)定,除在總量上加以控制外,針對每戶可購買的安置房面積和戶型,本項目做出如下詳細安排：<1>安置房設(shè)計三種面積戶型,保證回遷戶的居住舒適度。<2>嚴格控制戶型面積,根據(jù)初步設(shè)計,90平方米以下戶型建筑面積占總建筑面積的75.23%,符合國家規(guī)定。<3>充分考慮人均不超過50平方米的面積限制,巧妙設(shè)計各戶型戶均面積,以利于不同戶型的組合,便于安置房的分配。<4>根據(jù)基本戶型設(shè)計,安置房既要嚴格按照人均安置面積進行定量分配,也要充分考慮各家各戶的實際情況,給居民一定的自主選擇空間,但要在明確的原則指導和嚴格的流程控制下進行。此外,多子女贍養(yǎng)父母且父母無獨立產(chǎn)權(quán)房的,只限其中一個子女可多購一套一居室；一戶居民有兩處<含>以上產(chǎn)權(quán)房的,只享受一次回遷安置；一處產(chǎn)權(quán)房有兩戶<含>以上住戶的,只能按照該產(chǎn)權(quán)房的人口數(shù)量確定購房的面積及房屋套數(shù)。2、限價為推進石景山區(qū)第二水泥管廠項目土地一級開發(fā)建設(shè),保證被拆遷居民及時住上低價、實用的搬遷安置用房,本項目安置用房價格按照"一級開發(fā)成本+建安成本+相關(guān)稅費+出讓金〔毛地價+類似經(jīng)濟適用房建議的合理利潤率〔3%"核定。3、限交易該項目將嚴格掌握定向、定量的原則,二次銷售參照"兩限"普通商品房的相關(guān)規(guī)定辦理。三、"三結(jié)合"原則1、結(jié)合北京市國土資源局《關(guān)于建設(shè)項目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見》和石景山區(qū)現(xiàn)行拆遷政策,確定對于石景山區(qū)第二水泥管廠項目土地一級開發(fā)涉及拆遷居民采取在貨幣補償基礎(chǔ)上提供定向安置用房的方式。2、結(jié)合《北京市遠郊區(qū)舊村改造試點指導意見》<京政農(nóng)發(fā)[2005]19號>中的相關(guān)農(nóng)村地區(qū)拆遷安置用房政策,確定本項目拆遷范圍內(nèi)居民可以取得第一產(chǎn)權(quán)房屋,從而切實保證拆遷居民的自身利益。3、結(jié)合《北京市房屋拆遷評估規(guī)則〔暫行》<京國土房管拆字[2001]1234號>和《北京市非住宅房屋拆遷技術(shù)標準》〔京房地評字[1999]656號和區(qū)域房地產(chǎn)市場水平,合理確定補償價格,對被拆遷居民進行妥善安置,既讓居民從拆遷中得到實惠并改善生活條件,又有效控制安置房項目的總體開發(fā)成本。第三章、定向安置用房建設(shè)方案一、安置房選址原則符合規(guī)劃要求。拆遷區(qū)域內(nèi)就地安置,具有較好的區(qū)位優(yōu)勢。地塊內(nèi)拆遷考慮實際拆遷量和可操作性,將拆遷量相對較少的部分先期啟動。二、安置房建設(shè)選址本項目共需拆遷居民932戶,分別為居住在石景山區(qū)第二水泥管廠六棟住宅中的居民及北京市第六建筑工程公司棚戶區(qū)居民,該地塊位于石景山區(qū)中部,北側(cè)距石景山路不超過350米,東邊與西五環(huán)相距不到700米。第二水泥管廠項目用地航拍圖從前面規(guī)劃意見書附圖及遙感影像圖可以看出,定向安置房選址位置為現(xiàn)狀第二水泥管廠工業(yè)廠房區(qū),其優(yōu)勢體現(xiàn)在：第一,第二水泥管廠通過國有土地收購及地上物拆除即可達到建設(shè)施工條件,可以保證定向安置房項目盡快啟動。第二,定向安置房位于地塊南側(cè),不會影響第二水泥管廠項目中其他部分土地上市收益。第二水泥管廠項目用地航拍圖定向安置房用地定向安置房用地三、安置樓建設(shè)規(guī)模本項目約涉及民宅拆遷932戶,按照《關(guān)于建設(shè)項目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見》<京國土[2007]774號>中規(guī)定的安置標準,并結(jié)合第二水泥管廠項目拆遷的實際情況,制定戶均補償標準95㎡,故需要安置面積共約88540㎡。根據(jù)地塊規(guī)劃指標,規(guī)劃建設(shè)用地面積為32143㎡,規(guī)劃容積率為2.8,建筑控制規(guī)模約為90000㎡,可以滿足被拆遷居民的住房安置需求。四、安置房建設(shè)標準本項目安置房盡可能便利居民生活,確保通過搬遷使得居民的生活水平明顯提高。具體做好以下幾方面工作：1、安置房的建設(shè)嚴格按照普通商品房建設(shè)要求進行。依法組織安置房的設(shè)計、施工、監(jiān)理招標,確保工程工期和質(zhì)量標準。2、安置房樓型以高層住宅為主,樓房質(zhì)量不低于同檔商品房的質(zhì)量；提倡推廣新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新工藝,建設(shè)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地和環(huán)保型住宅。3、提供完備的生活設(shè)施。五、開發(fā)進度定向安置用房按照統(tǒng)一規(guī)劃、整體實施的原則、一二級聯(lián)動的方式進行建設(shè)。本項目作為市區(qū)兩級土地儲備中心重點儲備項目,已經(jīng)納入綠色審批通道,在手續(xù)辦理中可以簡化、并聯(lián)一些流程,縮短審批時限。本項目已經(jīng)于2009年3月下旬取得授權(quán)批復,2009年4月底取得規(guī)劃意見書,2009年5月取得用地預(yù)審批復和立項批復,預(yù)計到8月中旬可以完成國有土地收購工作,預(yù)計2009年10月完成拆遷工作,及時申請綠色通道審批,預(yù)計于2010年2月完成規(guī)劃開工手續(xù),2010年7月完成主體施工,8、9月份室外市政、裝修,預(yù)計到2010年10月份定向安置房實現(xiàn)竣工驗收并交付使用。本項目定向安置房用地范圍分布在工業(yè)廠房區(qū),國有土地收購后只需對地上物進行拆除即可開工建設(shè),在具體實施過程中,可以將定向安置房用地根據(jù)地塊的實際成熟度分成幾部分,分別立項辦理出讓手續(xù),這樣可以保證拆遷量少、施工建設(shè)條件成熟的地塊盡早開工建設(shè),對于整個定向安置房項目的聯(lián)動實施、滾動開發(fā)提供便利,為第二水泥管廠項目土地一級開發(fā)中居民的拆遷周轉(zhuǎn)減少成本支出。.表3-1定向安置房開發(fā)進度表項目時間2009年度2010年度7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月一、辦理規(guī)劃意見書已完二、辦理項目土地預(yù)審已完三、辦理立項手續(xù)、取得立項批復已完四、根據(jù)項目要求做地下文物勘探五、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證已完六、國有企業(yè)拆遷及地上物補償七、國有企業(yè)拆遷八、規(guī)劃、開工手續(xù)〔綠色通道九、主體封頂十、裝修、市政十一、竣工交房.六、安置房設(shè)計方案安置房規(guī)劃用地3.2143公頃,根據(jù)規(guī)劃容積率2.8,設(shè)計總建筑面積10.95萬平方米,其中地上住宅建筑面積約9萬平方米,配套公共建筑面積約0.1775萬平方米。表3-2安置房地塊主要技術(shù)經(jīng)濟指標項目計量單位數(shù)值1居住用地面積㎡321432總建筑面積㎡109545.64其中地上建筑面積㎡90147.22其中定向安置住宅面積㎡88642.22公建配套面積㎡1775地下建筑面積㎡19128.42其中地下車庫面積㎡14611.9設(shè)備及服務(wù)用房面積㎡4516.523建筑密度%184容積率2.85綠化率%386戶數(shù)定向安置戶數(shù)戶9327停車位地上輛300地下輛144注：最終以詳細設(shè)計規(guī)劃為主.規(guī)劃建設(shè)方案如下圖：注：最終以詳細設(shè)計規(guī)劃為主.項目戶型設(shè)計基本情況如下表：表3-3回遷房分棟戶型面積統(tǒng)計表樓號戶型戶型名稱套型面積戶數(shù)戶數(shù)比套型總面積1#,6#樓一室戶B一室兩廳一衛(wèi)50.46272.35%1362.42一室戶C一室兩廳一衛(wèi)51.02272.35%1377.54二室戶A<A反兩室兩廳一衛(wèi)74.5816814.60%12529.442#樓二室戶E兩室兩廳一衛(wèi)75.231109.56%8275.3三室戶D三室兩廳一衛(wèi)95.261109.56%10478.6三室戶E三室兩廳一衛(wèi)95.46726.26%6873.123、5#樓二室戶G<G反>兩室兩廳一衛(wèi)74.6812610.95%9409.68二室戶H<H反>兩室兩廳一衛(wèi)74.3512610.95%9368.1二室戶I<I反>兩室兩廳一衛(wèi)74.661059.12%7839.34#樓一室戶B一室兩廳一衛(wèi)50.46272.35%1362.42一室戶C一室兩廳一衛(wèi)51.02272.35%1377.54二室戶A<A反兩室兩廳一衛(wèi)74.5815013.03%111877#樓三室戶J<J反>三室兩廳一衛(wèi)94.76766.60%7201.76合計1151100%88642.2290平米以內(nèi)戶型占比例77.6%注：最終以詳細設(shè)計規(guī)劃為主七、定向安置房成本測算定向安置房建設(shè)成本參照《北京市國土資源局關(guān)于建設(shè)項目征收集體土地涉及農(nóng)村居民點搬遷需要建設(shè)定向安置房供地辦法的初步意見》<京國土市[2007]774號>中相關(guān)規(guī)定進行開發(fā)建設(shè)。根據(jù)安置房價格核定辦法,安置房成本構(gòu)成明細如下：表3-5安置房成本構(gòu)成表序號項目費用〔元/建筑㎡費用說明1一級開發(fā)費用875由本項目用地范圍內(nèi)的土地一級開發(fā)成本決定。2土地出讓金380本項目位于北京市基準地價六級區(qū)域,土地出讓金取380元/㎡3建設(shè)成本2608由前期費、建安工程費、專業(yè)費、管理費等組成。3.1前期費用75包括規(guī)劃設(shè)計費、招標費用等3.2建安工程費2415包括建筑安裝工程費、園林綠化費、小市政費等。3.3專業(yè)人士費118取3.1與3.2之和的5%-8%,本項目取5%。4管理費116取1-3的3%-5%,本項目取3%。5不可預(yù)見費116取1-3的3%-5%,本項目取3%。6投資利潤123以1-5項為基數(shù),利潤率按相關(guān)規(guī)定取3%。7銷售稅費248兩稅一費合計5.5%8安置房成本價格44651-7項之和本項目定向安置房的單方建造成本經(jīng)過測算初步定為4465元/平方米,最終的成本價格由審計等相關(guān)部門審核并經(jīng)招標人確認。按照8.854萬平方米計算,定向安置房總建設(shè)成本為：4465元/平方米×8.854萬平方米=39533萬元八、安置房建設(shè)主體及資金籌措根據(jù)投標文件規(guī)定：石景山區(qū)第二水泥管廠安置房項目土地受讓方為京漢置業(yè)集團,我公司負責完成定向安置房建設(shè)的全部工作,包括安置房建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計、手續(xù)辦理、工程施工、市政配套及其他公共配套,通過竣工驗收等。該項目銷售對象定向為拆遷戶,銷售價格由石景山土地儲備中心協(xié)同相關(guān)部門最終確定。該項目利潤率暫定為3%。定向安置房項目作為石景山區(qū)第二水泥管廠項目的組成部分之一,其實施進度的快慢直接影響到整個一級開發(fā)工作的進程,定向安置房項目的建設(shè)資金籌措分為兩部分,第一部分：被拆遷戶與我公司簽訂購房合同,并支付購房款,這部分資金可用于定向安置房的建設(shè)；第二部分：定向安置房建設(shè)成本與售房差價部分已納入石景山區(qū)第二水泥管廠項目一級開發(fā)成本,從項目一級開發(fā)資金中列支。第四部分、開發(fā)進度控制方案第一章、土地供應(yīng)方案一、土地及定向安置房供應(yīng)時間第二水泥管廠一級開發(fā)項目預(yù)計總體需要時間為16個月,供地時間為2010年10月。另外定向安置房建設(shè)與一級開發(fā)同步進行,竣工交付時間也為2010年10月。二、一級開發(fā)驗收標準土地一級開發(fā)驗收標準：分為土地上市前驗收和市政管網(wǎng)交付使用前驗收兩個階段,隨同開發(fā)周期驗收?！惨?、土地上市前驗收1、場地要求：〔1宗地達到"場光地凈"——場地中無建筑物、構(gòu)筑物、電線桿等附著物〔樹木除外,渣土清運完畢,場地達到環(huán)保、城市管理等規(guī)定要求；〔2地面平整——場地隨自然地平；〔3在宗地四周設(shè)置圍檔<圍墻高2.5～5米,鋼結(jié)構(gòu),墻體外圍張貼公益廣告,廣告內(nèi)容須經(jīng)招標人同意>。2、市政要求：中標人取得項目市政工程規(guī)劃方案綜合,并使宗地現(xiàn)狀在土地上市前驗收時達到"三通一平",即具備施工車輛主要進出道路路由、施