仲量聯(lián)行-2021年下半年亞太區(qū)酒店投資亮點(diǎn)-13正式版

2021年下半年酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部酒店投資亮點(diǎn)亞太區(qū)前十大單一資產(chǎn)交易當(dāng)?shù)刎泿琶涝?交易價格7,000億韓元6.3億美元336間客房首爾艾美酒店韓國，首爾平均每間客房21億韓元190萬美元交易價格

當(dāng)?shù)刎泿琶涝?交易價格11億元1.68億美元上海徐匯盛捷服務(wù)公寓 167間客房中國，上海平均每間客房630萬元100萬美元交易價格2北京輝盛閣國際公寓 357間客房中國，北京

交易價格20億元3.278億美元平均每間客房570萬元91.8萬美元交易價格

7交易價格9.55億元1.433億美元廣州天河雅樂軒酒店 496間客房中國，廣州平均每間客房190萬元28.9萬美元交易價格3美居大使首爾弘大酒店及零售 270間客房韓國，首爾4上海新天地輝盛坊國際公寓 106間客房中國，上海5北京通州北投 313間客房希爾頓酒店中國，北京

交易價格2,430億韓元2.187億美元平均每間客房9億韓元81萬美元交易價格交易價格14億元2.025億美元平均每間客房1,270萬元190萬美元交易價格交易價格13億元1.95億美元平均每間客房420萬元62.3萬美元交易價格

8晉逸精品酒店 158間客房中國，香港9廣州雅詩閣服務(wù)公寓 208間客房中國，廣州10悉尼中央公園福朋喜來登酒店 297間客房澳大利亞，悉尼

交易價格 9.8億港幣 1.274億美元平均每間客房620萬港幣80.6萬美元交易價格交易價格7.8億元1.17億美元平均每間客房380萬元56.3萬美元交易價格交易價格1.46億澳元1.05億美元平均每間客房49.2萬澳元35.4萬美元交易價格01| 亞太區(qū)酒店投資亮點(diǎn)|2021年下半年

由仲量聯(lián)行提供顧問服務(wù) 亞太區(qū)酒店投資亮點(diǎn)|2021年下半年 |022021年亞太區(qū)酒店投資交易總額有望達(dá)到70億美元，較去年增長15%。

2021年年初至今2021年年初至今2021年年初至今12個國家127筆酒店交易20,900余間客房2020年同期2020年同期2020年同期9個國家110筆酒店交易14,700余間客房酒店投資總額亞太區(qū)亞洲2021年年初至今澳大拉西亞50.7億美元63.4億美12.7億美元2021年年初至今元2021年年初至今2020年同期2020年同期52.8億美元1.7億美元2020年同期54.5億美元這一增長勢頭將持續(xù)至2022年，我們預(yù)計交易總額將達(dá)到90億美元。平均每間客房交易價格亞太區(qū)亞洲2021年年初至今澳大拉西亞35.4萬美元63.4億美19.3萬美元2021年年初至今元2021年年初至今2020年同期2020年同期37.4萬美元25.7萬美元2020年同期5436.95萬億美元03| 亞太區(qū)酒店投資亮點(diǎn)|2021年下半年 亞太區(qū)酒店投資亮點(diǎn)|2021年下半年 |04揚(yáng)帆起航：迎來新高度2021年7月23日，絢麗的煙花在東京國立競技場上空升起，點(diǎn)亮了夜空，標(biāo)志著受新冠疫情影響延期一年的東京奧運(yùn)會的盛大開幕。這場體育盛會呈現(xiàn)了令人激情澎湃、熱血沸騰的賽事，其展現(xiàn)出的奧林匹克精神也為飽受疫情困擾的世界注入了前進(jìn)的新動力。同樣，在過去一年疫情導(dǎo)致酒店投資放緩之后，亞太區(qū)已做好迎接復(fù)蘇的準(zhǔn)備。截至2021年9月，亞太區(qū)12個國家錄得127筆酒店交易，總額達(dá)63億美元，已超過2020年全年62億美元交易額。正如仲量聯(lián)行年初預(yù)測，在幾大活躍市場的帶動下，該區(qū)域2021年全年交易額有望達(dá)到70億美元。

其中一大亮點(diǎn)就是中國——2021年亞太區(qū)最活躍的投資市場。今年截至目前，中國酒店投資交易額達(dá)15億美元（約合人民幣97億元），一舉超越傳統(tǒng)交易大國日本，引領(lǐng)亞太區(qū)市場的復(fù)蘇。年初至今，日本的酒店交易額為14.8億美元，與往年相比略有降幅，但市場規(guī)模仍不容小覷。澳大利亞12.6億美元的交易額位列區(qū)域第三。三國的交易額在強(qiáng)勁的國內(nèi)投資者需求推動下，占亞太區(qū)總交易額的67%。盡管各經(jīng)濟(jì)體繼續(xù)受到疫情限制和邊境管控的影響，但疫苗在整個區(qū)域的普及有望加速經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，促進(jìn)旅游業(yè)回暖，從而推動商業(yè)周期出現(xiàn)更有力的反彈。正如奧運(yùn)會傳遞的理念，“逆境造就力量”，酒店投資市場反彈也釋放了一個明確信號：市場將走出低谷，日益好轉(zhuǎn)。2016-2022年亞太區(qū)歷史酒店投資增長????????

外資全力以赴（十億）??美元?????????????????????????????????????????來源：仲量聯(lián)行

新冠疫情給全球經(jīng)濟(jì)帶來了前所未有的影響。與此同時，投資者也將此視為交易良機(jī)。繼全球金融危機(jī)后，經(jīng)濟(jì)增長已持續(xù)十余年，買家將此次疫情視為全新投資周期的開端。新的資金池不斷涌現(xiàn)，舉例而言，家族財富管理機(jī)構(gòu)林立，中東和歐洲買家對此前鮮少涉足的亞太區(qū)市場表現(xiàn)出濃厚興趣。

這些新的市場進(jìn)入者正在積極尋求機(jī)會。用于房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的資金規(guī)模已達(dá)到歷史新高，其中澳大利亞、泰國和日本備受海外資本追捧。然而，業(yè)主因相對較低的杠桿率和牢固的借貸關(guān)系獲得支持，該區(qū)域目前仍呈現(xiàn)出買賣價差懸殊的特點(diǎn)。因此，賣方在等待市場狀況改善的同時，仍然保持較高的定價。嚴(yán)格的邊境封閉政策依舊是交易的障礙，但投資者已做好跨越障礙的準(zhǔn)備。|亞太區(qū)酒店投資亮點(diǎn)|2021年下半年

亞太區(qū)酒店投資亮點(diǎn)|2021年下半年 |06中國潛力巨大作為亞太區(qū)最新的領(lǐng)軍市場，中國的酒店投資市場前景廣闊。今年迄今，中國的酒店和服務(wù)式公寓交易額已達(dá)到15億美元（約合人民幣97億元）。仲量聯(lián)行預(yù)測2021年全年中國大陸的交易額將達(dá)到20億美(約合人民幣129億元），將恢復(fù)至疫情前的水平。由于住房需求持續(xù)強(qiáng)勁，具有散賣資質(zhì)的服務(wù)式公寓引領(lǐng)了今年上半年的大量交易活動。這些項(xiàng)目大多位于主要一線城市，包括北京輝盛閣國際公寓、上海新天地輝盛坊國際公寓（錦麟天地）和上海徐匯盛捷服務(wù)公寓。具有改造潛力的老舊酒店繼續(xù)受到國內(nèi)外投資者的追捧。酒店尤其受到長租公寓投資者的青睞，因?yàn)榇祟惍a(chǎn)品便于改造為公寓，能大大降低改造成本。在強(qiáng)勁的市場基本面以及政府“房住不炒”的長期導(dǎo)向和其出臺的一系列支持性政策下，越來越多的投資者將目光轉(zhuǎn)向了中國的長租公寓市場。

與此同時，投資者同樣看好國內(nèi)休閑旅游需求的持續(xù)增長，對長三角和大灣區(qū)等主要大都市周邊的豪華度假型酒店投資機(jī)會表現(xiàn)出日益濃厚的興趣。出于資產(chǎn)配置多樣化的需求以及境外資本管制的限制，國內(nèi)高凈值人士成為最活躍的酒店買家群體之一。此外，隨著現(xiàn)金短缺的開發(fā)商陸續(xù)開始通過剝離非核心資產(chǎn)以改善資產(chǎn)負(fù)債水平，中國的“三條紅線”去杠桿化進(jìn)程預(yù)計將推動一波酒店銷售浪潮。近期，中國房地產(chǎn)巨頭恒大的相關(guān)消息將進(jìn)一步對地產(chǎn)公司施壓，加快其盤活現(xiàn)有資產(chǎn)的計劃。這些活躍的市場狀況預(yù)計持續(xù)到2022年，中國可能迎來另一個交易額高達(dá)億美元（約合人民幣129億元）的豐收年。日本快速復(fù)蘇日本女子籃球隊(duì)是本屆夏季奧運(yùn)會上的一匹黑馬，展現(xiàn)出了令人刮目相看的頑強(qiáng)意志，最終闖入決賽并出人意料斬獲一枚銀牌。希望這樣的頑強(qiáng)意志也能在日本的酒店投資領(lǐng)域得以體現(xiàn)，一改亞太區(qū)傳統(tǒng)市場領(lǐng)軍者近年來的低迷狀態(tài)。由于可供出售的合適資產(chǎn)數(shù)量有限這一主要原因，截至今年9月，日本的酒店交易量較去年同期下33%，較2019年同期下降61%。盡管日本仍是亞太區(qū)最為活躍的交易市場之一，但總體而言，我們預(yù)計日本全年交易量仍將低于2020年的水平。但是，根據(jù)預(yù)期，80%的人口將在年底前接種疫苗，而日本當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)也將在明年上半年恢復(fù)，屆時交易情況將出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。其主要原因之一在于日本境內(nèi)外買家的需求依然強(qiáng)勁，只是目前受到優(yōu)質(zhì)存量供應(yīng)有限的限制。

目前日本市場也呈現(xiàn)出買賣價差的特點(diǎn)，這是由于日本本土銀行停止以降低的貸款比率限額和/或更高的利潤率向現(xiàn)有客戶發(fā)放新貸款，導(dǎo)致債務(wù)可用性受限。在大阪、東京等疫情之前經(jīng)歷過供需失衡的城市，這種價差更加懸殊。相反，東京雖目前無優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)公開銷售，但考慮到有眾多資本在該市長積極尋求優(yōu)質(zhì)機(jī)會，我們預(yù)計當(dāng)?shù)刭I賣價差相較新冠疫情爆發(fā)前的水平收縮有限。隨著日本鐵路公司和日本企業(yè)開始計劃出售其酒店資產(chǎn)，2022年的投資額可能快速恢復(fù)到25億至30億美元。07| 亞太區(qū)酒店投資亮點(diǎn)|2021年下半年 亞太區(qū)酒店投資亮點(diǎn)|2021年下半年 |08悉尼鉑瑞酒店澳大利亞，悉尼澳大利亞穩(wěn)步增長

仲量聯(lián)行2021年下半年亞太區(qū)《酒店投資者觀點(diǎn)調(diào)查》—主要調(diào)查結(jié)果我們很高興與大家分享仲量聯(lián)行對亞太區(qū)175名酒店業(yè)主和投資者的調(diào)查結(jié)果，參與者于2021年8月/9月就其未來12個月的投資策略進(jìn)行了反饋。62%的投資者對購買酒店非常感興趣(26%的受訪者)或感買家最感興趣的跨境投資目的國為日本(21%)、興趣(36%的受訪者)。泰國(13%)和澳大利亞(12%)。77%的投資者預(yù)計回報率提高(25%的受訪者預(yù)計為50個基 繼2021年初的趨勢，融資環(huán)境惡化，27%的點(diǎn))或保持不變。 受訪者表示借貸成本上升了50個基點(diǎn)。46%的業(yè)主在價格預(yù)期方面，買賣雙方之間仍然存在定價 不考慮出售所持有酒店物業(yè)。差距：平均而言，對比疫情前，買方預(yù)期的價格折扣為18%，賣方提出的折扣為3%。澳大利亞市場完成了多筆重量級交易，例如交易對價高達(dá)6.2億澳元（4.55億美元）的Travelodge資產(chǎn)包（含11家酒店），1.46億澳元（1.05億美元）的悉尼中央公園福朋喜來登酒店以及1.32億澳元（9,600萬美元）的悉尼鉑瑞酒店。這些大宗交易無一不吸引著海外機(jī)構(gòu)的興趣，而這些機(jī)構(gòu)往往以境內(nèi)基金管理公司為首。澳大利亞各地也完成了一系列規(guī)模較小的交易。盡管如此，兩級市場已經(jīng)出現(xiàn)。在二級資產(chǎn)市場，投資者總體上采取機(jī)會型的定價方式。

私募股權(quán)、基金和高凈值人士是2021年最活躍的資本來源。與此同時，尋求改造或重建機(jī)會的開發(fā)商以及希望收購含大型博彩業(yè)務(wù)酒店的傳統(tǒng)酒吧投資者也占據(jù)了突出的位置。澳大利亞今年的投資活動規(guī)模預(yù)計達(dá)到15億美元，且2022年有望保持相當(dāng)水平。

24%的受訪者危機(jī)時期促使投資者進(jìn)行投資組合多化，42%在洽談新的管理協(xié)議時，將管理費(fèi)用列為優(yōu)先的受訪者對城市酒店和度假村均表示出興趣。事項(xiàng)。56%的受訪者66%的受訪者強(qiáng)調(diào)希望通過酒店翻新和升級實(shí)現(xiàn)增長/復(fù)蘇。將ESG（環(huán)境、社會和治理）因素列為重要因素。09| 亞太區(qū)酒店投資亮點(diǎn)|2021年下半年 亞太區(qū)酒店投資亮點(diǎn)|2021年下半年 |10中國香港和新加坡踏上復(fù)蘇之路對于高度依賴開放邊境和國際資金流入的中國香港和新加坡來說，過去一年非常平靜。香港的酒店交易額1.9億美元，較去年同期下降40%，而新加坡受市場流動性緊張的影響，沒有發(fā)生重大交易。今年在香港完成的交易主要是位于九龍半島的小型獨(dú)立酒店。這些酒店單價較低，因此更適合翻新改造。共享公寓運(yùn)營商是該領(lǐng)域最活躍的買家之一。

盡管面臨重重阻力，但兩個經(jīng)濟(jì)體的酒店業(yè)正在逐漸復(fù)蘇，隨著邊境關(guān)閉時間的延長，酒店紛紛轉(zhuǎn)向當(dāng)?shù)厥袌?。一旦旅游業(yè)恢復(fù)，兩大市場也將迎來復(fù)蘇。在香港和新加坡，業(yè)主資本充足意味著賣家不必被迫調(diào)整價格，而國際旅行仍充滿不確定性，導(dǎo)致投資者謹(jǐn)慎行事。韓國表現(xiàn)平穩(wěn)在韓國，由于境內(nèi)投資者在商用和住宅房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ふ覚C(jī)會，境內(nèi)資本在維持韓國市場流動性方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用。當(dāng)前背景下，投資者注重的是酒店物業(yè)的翻新潛力或穩(wěn)定的主租約。除首爾外，國內(nèi)客源是韓國其它酒店市場的一大推動力，隨著疫情形勢的好轉(zhuǎn)，這意味著這些市場的業(yè)績將加速復(fù)蘇。然而更依賴于國際需求的首爾酒店市場表現(xiàn)則相對低迷。今年年初至今的大部分交易都集中在小型酒店和汽車旅館，與歷史趨勢保持一致。江南區(qū)的首爾艾美酒店屬于例外，交易金額高達(dá)7,000億韓元（6.3億美元）。據(jù)悉，這家酒店很可能將被改為他用途。

此外，市場仍有幾宗同類型大額交易即將進(jìn)入市場，重建趨勢將得以持續(xù)。住宅和商用市場價格不斷上漲，吸引投資者考慮收購地理位置優(yōu)越的大型酒店，并將其改造或重建為住宅或商用項(xiàng)目。2020東京奧運(yùn)會上，韓國射箭運(yùn)動員安山斬獲三枚金牌。當(dāng)前，韓國市場表現(xiàn)平穩(wěn)，就銷售活動規(guī)模而言，2021年預(yù)計達(dá)到12億美元，2022年預(yù)計達(dá)到10億美元左右。11| 亞太區(qū)酒店投資亮點(diǎn)|2021年下半年 亞太區(qū)酒店投資亮點(diǎn)|2021年下半年 |12泰國和馬爾代夫乘風(fēng)破浪

更快、更高、更強(qiáng)休閑旅游勝地泰國和馬爾代夫準(zhǔn)備迎接投資者重新燃起的興趣。由于主要門戶度假市場的休閑旅游需求受到抑制，受此激勵的全球旅游業(yè)正緩慢復(fù)蘇。一旦邊境限制放寬，境內(nèi)買家以及來自新加坡、中國香港和中國大陸的海外買家將共同推高這一需求。越來越多的全球私募股權(quán)投資者以及來自中東的企業(yè)和高凈值投資者參與到這些市場中。作為疫情爆發(fā)前全球到訪游客最多的城市，曼谷投資市場表現(xiàn)依然亮眼，預(yù)計成為2021年東南亞最活躍的酒店投資目的地。泰國年初至今的交易總額為8,280萬美元，較去年同期增長61%。大多數(shù)交易的投資規(guī)模較小，金額不到3,000萬美元。

不過一些金額更大的交易預(yù)計將在未來一年完成。今年的預(yù)測交易額為3億美元，同比增長超過400%。2022年，普吉島和蘇梅島等熱門海灘度假酒店投資將繼續(xù)受到強(qiáng)烈關(guān)注。同樣，在經(jīng)歷了平靜的2020年之后，馬爾代夫的投資者需求正在復(fù)蘇。鑒于2021年上半年交易表現(xiàn)強(qiáng)勢反彈，投資者的興趣有所增加，特別是對高端和豪華酒店細(xì)分市場興趣濃厚，預(yù)計今年的總交易額將達(dá)到2億美元。隨著馬爾代夫酒店投資市場日益活躍，預(yù)計市場交易總額將在2022年達(dá)到3億至4億美元。

東京奧運(yùn)會為世界重燃希望，在運(yùn)動員為榮譽(yù)而奮斗的過程中，人類的精神和意志得到了升華。亞太區(qū)酒店投資行業(yè)也有著同樣的雄心壯志。該區(qū)域?qū)τ谶m應(yīng)新常態(tài)表現(xiàn)出了前所未有的決心，經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和旅游需求的增長也將隨之而來。隨著行業(yè)的全速發(fā)展，我們預(yù)計亞太區(qū)酒店投資市場今年將會強(qiáng)勁收官。這一勢頭將持續(xù)至2022年，我們預(yù)計明年市場交易總額將達(dá)到90億美元，較2021年70億美元的交易總額預(yù)期同比增長29%。正如奧林匹克格言“更快、更高、更強(qiáng)”象征著全球運(yùn)動健兒們不斷進(jìn)取的寶貴運(yùn)動精神，亞太區(qū)投資市場也將無畏挑戰(zhàn)，迎來一個又一個新高度。2022年亞太區(qū)酒店投資總額額預(yù)計達(dá)到90億美元仲量聯(lián)行2022年酒店投資額預(yù)測來源：仲量聯(lián)行13| 亞太區(qū)酒店投資亮點(diǎn)|2021年下半年 亞太區(qū)酒店投資亮點(diǎn)|2021年下半年 |14仲量聯(lián)行已售資產(chǎn)九龍賓館上海新天地輝盛坊國際公寓蘇州吳宮泛太平洋酒店AccorInvest資產(chǎn)組合中國，上海中國，上海中國，蘇州澳大利亞布里斯班諾富特酒店達(dá)令港Vibe酒店悉尼中央公園福朋喜來登酒店悉尼鉑瑞酒店澳大利亞，布里斯班澳大利亞，悉尼澳大利亞，悉尼澳大利亞，悉尼東京盛捷麻布東服務(wù)公寓京都精品酒店項(xiàng)目大阪RedRoofPlus酒店沖繩港景ANA皇冠假日酒店日本，東京日本，京都日本，大阪日本，那霸15|亞太區(qū)酒店投資亮點(diǎn)|2021年下半年亞太區(qū)酒店投資亮點(diǎn)|2021年下半年|16東京威斯汀酒店馬爾代夫倫格里島康萊德酒店馬爾代夫肯尼呼拉島度假村馬爾代夫法魯富士島度假村（交換）日本，東京馬爾代夫，亞里環(huán)礁馬爾代夫，拉黑比亞尼環(huán)礁馬爾代夫，拉環(huán)礁馬爾代夫安納塔拉資產(chǎn)組合首爾君悅酒店新加坡安達(dá)仕酒店新加坡克萊蒙特酒店馬爾代夫，南馬累環(huán)礁韓國，首爾新加坡新加坡矚目的業(yè)績代表過去，我們始終面向未來，精益求精。我們時刻準(zhǔn)備，為您提供大宗酒店及旅游新加坡市區(qū)奧克伍德酒店公寓曼谷福朋喜來登酒店攀牙府納泰海灘水療度假村（一期）地產(chǎn)資產(chǎn)交易服務(wù)。新加坡泰國，曼谷泰國，攀牙府17|亞太區(qū)酒店投資亮點(diǎn)|2021年下半年亞太區(qū)酒店投資亮點(diǎn)|2021年下半年|18待售資產(chǎn)桂林喜來登飯店陳玲瑋LingWeiTan中央商務(wù)區(qū)4星級酒店P(guān)eterHarper全新高端酒店P(guān)eterHarper卡斯特維斯水療度假村AdamBury中國，桂林lingwei.tan@澳大利亞，墨爾本Peter.Harper@澳大利亞，墨爾本Peter.Harper@澳大利亞，米申海灘adam.bury@+8618221676792+61412560246+61412560246+6583134600中央商務(wù)區(qū)豪華酒店MarkDurran悉尼雷吉斯機(jī)場酒店MarkDurran水明漾雙六豪華酒店JulienNaouri精選服務(wù)式公寓CharlieMacildowie澳大利亞，悉尼mark.durran@澳大利亞，悉尼mark.durran@印度尼西亞，巴厘島julien.naouri@資產(chǎn)組合charlie.macildowie@+61412248243+61412248243+6591773765日本+6586464188馬爾代夫Crossroads島嶼NihatErcan豪華高端酒店資產(chǎn)組合NihatErcan全服務(wù)酒店NihatErcan奢華度假酒店資產(chǎn)組合CoreyHamabata投資組合nihat.ercan@馬爾代夫nihat.ercan@新加坡nihat.ercan@泰國、柬埔寨和corey.hamabata@馬爾代夫，恩布杜潟湖+6583228348+6583228348+6583228348印度尼西亞+85252362033泰國資產(chǎn)組合PaulChakrabandhu高端海濱度假村PaulChakrabandhu高端度假村OrnYomchinda邁考海灘躍浪度假村PaulChakrabandhu泰國chakkrit.chakra@泰國，蘇梅島chakkrit.chakra@泰國，芭堤雅pimpanga.yomchinda@泰國，普吉島chakkrit.