物業(yè)管理實(shí)務(wù)6擬寫物業(yè)常用文書與管理

學(xué)習(xí)情境六

物業(yè)常用文書擬寫與檔案管理

【開篇案例】某大廈業(yè)主把其物業(yè)委托房產(chǎn)代理商租賃。代理商與租戶簽訂了租賃合同。租戶到大廈物業(yè)管理公司辦理入住手續(xù)時(shí)，因未攜帶業(yè)主委托代理商簽訂租賃合約的授權(quán)書，物業(yè)管理公司不同意租戶入住。但代理商聲稱業(yè)主一定會(huì)認(rèn)可的。于是物業(yè)管理公司為租戶辦理了入住手續(xù)。事后，業(yè)主不成認(rèn)代理商所簽訂的合同，要求物業(yè)管理公司采取措施收回其物業(yè)。物業(yè)管理公司發(fā)出限期搬出的通知后，租戶卻不同意搬出，并向物業(yè)管理公司投訴，要求公司賠償其裝修損失10萬元?！操Y料來源：中國物業(yè)管理網(wǎng)〕思考:〔1〕該租戶辦理入住時(shí)應(yīng)提交哪些資料？〔2〕建立業(yè)主檔案對(duì)處理本案的意義是什么？〔3〕本糾紛案的主要責(zé)任人是誰？〔4〕本糾紛案應(yīng)如何處理為好？【學(xué)習(xí)目標(biāo)】了解物業(yè)常用文書的根本概念、種類及擬寫物業(yè)文書應(yīng)注意的事項(xiàng)掌握物業(yè)常用文書的編寫要領(lǐng)與技巧掌握物業(yè)管理檔案資料的來源及分類，檔案管理的程序及要求能夠擬寫格式標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)常用文書能夠科學(xué)合理地進(jìn)行物業(yè)檔案管理整理與歸類【技能目標(biāo)】【技能目標(biāo)】能夠擬寫格式標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)常用文書能夠科學(xué)合理地進(jìn)行物業(yè)檔案管理整理與歸類學(xué)習(xí)任務(wù)任務(wù)一：擬寫常用文書

任務(wù)二：對(duì)各類物業(yè)檔案的整理與歸類

2021年7月2日上午，世紀(jì)花園小區(qū)的新住戶胡先生將家具卸下車后發(fā)現(xiàn)，包括電梯在內(nèi)的公共設(shè)施斷電了，電梯沒電無法運(yùn)行。一家人不得不爬樓梯將家具扛上11樓。停電影響的不止胡先生一家。據(jù)了解，世紀(jì)花園小區(qū)有900余住戶。由于斷電，上水加壓泵無法運(yùn)行造成6層以上住戶全部停水，寬帶網(wǎng)絡(luò)、公共照明等設(shè)施也停止了運(yùn)行。究其斷電原因，該小區(qū)業(yè)主已拖欠電費(fèi)88萬余元，小區(qū)物業(yè)管理公司屢次向欠費(fèi)客戶發(fā)出電費(fèi)催繳書、停電通知書?！操Y料來源：自中國物業(yè)管理網(wǎng)改編〕任務(wù)1：擬寫一份電費(fèi)催繳書。任務(wù)2：擬寫一份停電通知書?！救蝿?wù)引入】【任務(wù)分析】物業(yè)管理公司接管某住宅小區(qū)后，向業(yè)主發(fā)出了?住戶手冊?。業(yè)主沒有認(rèn)真閱讀?住戶手冊?，不了解其中物業(yè)管理規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容，比方電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等多久未交那么會(huì)采取相應(yīng)措施，但是，重要的還是相關(guān)文書的正確擬寫與及時(shí)告知物業(yè)文書是物業(yè)效勞企業(yè)辦理公務(wù)、處理業(yè)務(wù)、交流信息和協(xié)調(diào)關(guān)系必不可少的專用工具。物業(yè)管理的職責(zé)之一就是讓用戶或業(yè)主及時(shí)了解物業(yè)的各種情況和企業(yè)開展的各項(xiàng)管理活動(dòng)。比方物業(yè)某些重要工程〔水箱清洗、電梯維修、電線線路改造等〕影響用戶或業(yè)主生活時(shí)應(yīng)及時(shí)通知；某住戶已超期未交管理費(fèi)，要提醒其何時(shí)交錢以防止罰款等。這些溝通工作有的是公告性質(zhì)的，要張貼在物業(yè)的公告欄上；有些是針對(duì)個(gè)別住戶的，那么要通過信函告知。此外物業(yè)企業(yè)還需要對(duì)一些人進(jìn)行的查詢或投訴做出解釋性質(zhì)的回復(fù)。這些都需要從事物業(yè)管理工作的人具有良好的書寫信函的能力。寫一份格式標(biāo)準(zhǔn)、表意準(zhǔn)確的文書是物業(yè)管理人員的必備素質(zhì)之一?，F(xiàn)在不少物業(yè)效勞企業(yè)在實(shí)踐中不斷摸索，已總結(jié)出符合實(shí)際需要的標(biāo)準(zhǔn)信件樣本，并形成信函系統(tǒng)，作為日常管理的重要工具?！局R(shí)鏈接】一、物業(yè)管理有關(guān)通知的擬寫二、物業(yè)效勞企業(yè)崗位工作方案的擬寫三、物業(yè)效勞企業(yè)工作總結(jié)的擬寫四、物業(yè)效勞企業(yè)規(guī)章制度的擬寫五、物業(yè)管理中有關(guān)合同的擬寫返回目錄

通知是用于批轉(zhuǎn)下級(jí)單位的公文，轉(zhuǎn)發(fā)上級(jí)、同級(jí)或不相隸屬單位的公文，發(fā)布行政法規(guī)和規(guī)章，傳達(dá)要求下級(jí)單位辦理或有關(guān)單位需要周知及共同執(zhí)行事項(xiàng)的一種公文。它是一種應(yīng)用較為廣泛的知照性文書。

通知具有引導(dǎo)指示、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)憑證、聯(lián)系溝通等作用。〔一〕通知的概念

通知一般分為指示性通知、批轉(zhuǎn)性通知、事務(wù)性通知、任免性通知、轉(zhuǎn)發(fā)性通知、發(fā)布性通知等。1.指示性通知具有命令、強(qiáng)制執(zhí)行的涵義。一般用于上級(jí)對(duì)所屬下級(jí)指示、部署工作，說明工作活動(dòng)的指導(dǎo)原那么和方法，傳達(dá)上級(jí)決定和指示，布置需要執(zhí)行或辦理的工作事項(xiàng)等。正文內(nèi)容：通知依據(jù)——原因、目的和意義；通知的主體局部——具要精練。2．批轉(zhuǎn)性通知用于上級(jí)機(jī)關(guān)批轉(zhuǎn)下級(jí)機(jī)關(guān)的公文，給所屬人員，讓他們周知或執(zhí)行。3．事務(wù)性通知又稱一般性通知。用于處理日常工作中帶事務(wù)性的事情，常把有關(guān)信息或要求用通知的形式傳達(dá)給有關(guān)機(jī)構(gòu)或群眾。4．任免性通知用于任免和聘用干部。5．轉(zhuǎn)發(fā)性通知用于轉(zhuǎn)發(fā)上級(jí)機(jī)關(guān)和不相隸屬的機(jī)關(guān)的公文給所屬人員，讓他們周知或執(zhí)行。6．發(fā)布性通知又稱告知性通知。包括事務(wù)性的、會(huì)議及任免通知。在傳達(dá)和告知需要下級(jí)單位、平行單位、不相隸屬單位知道或辦理的事項(xiàng)時(shí)使用，用法上較簡單。常用于發(fā)布有關(guān)規(guī)定、規(guī)那么、條例、方法等規(guī)章制度。用于發(fā)布行政規(guī)章制度及黨內(nèi)規(guī)章制度。〔二〕通知的分類

通知一般由標(biāo)題、正文、落款和日期構(gòu)成。

1.標(biāo)題通知的標(biāo)題一般由發(fā)文部門、事由和文種組成，也可以省略發(fā)文機(jī)關(guān)，由主要內(nèi)容＋文種組成標(biāo)題，有時(shí)還要根據(jù)具體情況特別標(biāo)明“緊急通知〞、“重要通知〞等。發(fā)布規(guī)章的通知，所發(fā)布的規(guī)章名稱要出現(xiàn)在標(biāo)題的主要內(nèi)容局部，并使用書名號(hào)。批轉(zhuǎn)和轉(zhuǎn)發(fā)文件的公文，所轉(zhuǎn)發(fā)的文件內(nèi)容要出現(xiàn)在標(biāo)題中，但不一定使用書名號(hào)。如?國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)教育部等部門關(guān)于進(jìn)一步加快高等學(xué)校后勤社會(huì)化改革意見的通知?。(三)通知的結(jié)構(gòu)和根本內(nèi)容2.正文通知的正文由通知緣由、通知事項(xiàng)、通知要求三局部構(gòu)成?！?〕通知緣由發(fā)布指示、安排工作的通知，這局部的寫法跟決定、指示很接近，主要用來表述有關(guān)背景、根據(jù)、目的、意義等。批轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)發(fā)文件的通知，根據(jù)情況，可以在開頭表述通知緣由，但多數(shù)以直接表達(dá)轉(zhuǎn)發(fā)對(duì)象和轉(zhuǎn)發(fā)決定為開頭，無需說明緣由。發(fā)布規(guī)章的通知，多數(shù)情況下篇段合一，無明顯的開頭局部，一般也不交代緣由?！?〕通知事項(xiàng)這是通知的主體局部，所發(fā)布的指示、安排的工作、提出的方法、措施和步驟等，都在這一局部中有條理地組織表達(dá)。內(nèi)容復(fù)雜的需要分條列款?！?〕通知要求發(fā)布指示、安排工作的通知，可以在結(jié)尾處提出貫徹執(zhí)行的有關(guān)要求。如無必要，可以沒有這一局部。其它篇幅短小的通知，一般不需有專門的結(jié)尾局部.

〔1〕發(fā)布性通知的正文一般很簡短，寫明發(fā)布的意義和目的，提出執(zhí)行的要求。如果在題目和正文中已指明所發(fā)布的文件名稱，可直接將所發(fā)布的文件附在通知后面?！?〕指示性通知的正文通知的正文包括兩局部。開頭局部寫明通知的緣由，可以寫當(dāng)前存在的問題，發(fā)布通知的意義，也可以寫“特發(fā)本通知〞或“特通知如下〞轉(zhuǎn)入通知的內(nèi)容。通知的內(nèi)容大多采用分條發(fā)，具體地提出要求、措施和方法。指示性通知一般不單獨(dú)結(jié)尾，以正文的完結(jié)而結(jié)束?！?〕會(huì)議通知的正文要具體全面。一般包括：召開會(huì)議的部門、會(huì)議名稱、會(huì)議開始時(shí)間、地點(diǎn)、會(huì)議內(nèi)容和任務(wù)、參加會(huì)議的人員范圍和人數(shù)、入場憑證、報(bào)道事件及地點(diǎn)、參會(huì)人員需要帶的其他材料?！?〕一般性通知所涉及的事項(xiàng)比較具體，正文主要交待要辦什么事，什么時(shí)間完成和要求等。

不同種類通知的正文寫作上有所不同。3.落款和日期在正文右下方簽署發(fā)文單位和發(fā)文日期。

〔四〕物業(yè)管理通知例文入住通知書〔范本〕尊敬的××先生〔女士〕：您好！歡送您入住本小區(qū)，為了您能順利地辦理入住手續(xù)，現(xiàn)將辦理入住手續(xù)的有關(guān)事項(xiàng)說明如下：1.收樓時(shí)間：年月日至年月日。2.收樓地點(diǎn)：。3.辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)攜帶的資料：〔1〕入住通知書；〔2〕業(yè)主身份證及復(fù)印件；〔3〕業(yè)主一寸免冠彩色照片兩張；〔4〕業(yè)主委托書、被委托人的身份證原件和復(fù)印件〔委托他人辦理時(shí)〕；〔5〕營業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件〔公司購房時(shí)攜帶〕；〔6〕地產(chǎn)公司開具的業(yè)主收樓證明；〔7〕未滿16周歲的業(yè)主應(yīng)加帶戶口本原件和復(fù)印件。4.請(qǐng)您于接到入住通知的一個(gè)月內(nèi)，到管理處辦理入住手續(xù)。逾期不辦理的，視為入住5.辦理入住手續(xù)流程圖〔略〕。6.入住時(shí)應(yīng)交納的費(fèi)用〔略〕。7.如有疑問，請(qǐng)致電：我們真誠期待您的光臨！××物業(yè)效勞公司××物業(yè)管理處年月日

催繳管理費(fèi)通知書(第三次催繳)(范本)尊敬的

先生/女士：

有關(guān)

事宜

本公司于

年

月

日致住戶信件提及

月份的

費(fèi)共人民幣

元，迄今您這戶仍未付清。直至目前為止包括本月的費(fèi)用總和應(yīng)總付款額為人民幣

元。

假設(shè)本公司于

〔日期〕前仍未收到您這戶金額〔人民幣〕

元的付款，本公司將在無法選擇的情況下將此案轉(zhuǎn)交律師訴訟法院，并采取一切適當(dāng)?shù)男袆?dòng)追討上述欠款而毋須作另行通知。

為防止對(duì)住戶造成，本公司希望在迫不得已進(jìn)行下—步行動(dòng)之前，住戶能盡力繳清上述欠款。

此致

公司

年月日通知住戶暫停公共效勞的信函〔范本〕尊敬的住戶：暫停電力及飲用水供給的通知現(xiàn)接到供電部門的通知，由于需要對(duì)

地點(diǎn)的主要電力系統(tǒng)進(jìn)行檢修，小區(qū)內(nèi)電力供給將于

至

暫停。而小區(qū)內(nèi)的供水系統(tǒng)在上述期間也因此暫停供給。本公司對(duì)上述過程可能導(dǎo)致的不便，深表歉意。此致_______公司

年

月

日返回目錄物業(yè)效勞過程中的方案主要是指，為完成某項(xiàng)任務(wù)或采取某種行動(dòng)之前，根據(jù)實(shí)情而事先擬訂目標(biāo)、要求及其相應(yīng)的措施、方法、步驟、時(shí)限等所形成的文字資料。方案有利于明確企業(yè)奮斗目標(biāo)，有利于合理配置企業(yè)資源，可以催促人們的行為，并成為檢查、評(píng)價(jià)、考核的依據(jù)。

〔一〕方案的概念方案是統(tǒng)稱，如“規(guī)劃〞、“安排〞、“打算〞、“要求〞、“方案〞等都?xì)w于方案的范疇。按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，方案可以分為不同的種類。

1.按性質(zhì)劃分，有生產(chǎn)經(jīng)營方案、學(xué)習(xí)方案、工作方案、銷售方案、效勞方案等；

2.按范圍劃分，有國家方案、部門方案、單位方案、個(gè)人方案等；

3.按時(shí)間劃分，有長期方案、中期方案、短期方案如年度方案、季度方案、月度方案等；

4.按內(nèi)容劃分，有綜合性方案、專題方案、工程方案等；

5.按形式劃分，有條文式方案、表格式方案、混合式方案等。上述分類一般是重合的。如?××物業(yè)管理公司××管理處2021年第一季度工作方案?就分屬工作方案、單位方案、季度方案的混合式方案?！捕撤桨傅姆诸?.崗位工作方案的結(jié)構(gòu)和根本內(nèi)容

崗位工作方案屬于普通方案，在寫法上比較靈活、自由，一般由標(biāo)題、正文、結(jié)尾三局部組成。

〔1〕標(biāo)題

方案的標(biāo)題通常由單位名稱、隸屬時(shí)間、事由和文種組成。

〔2〕正文

正文是方案的主體。正文的開頭需簡明扼要地說明方案的目的和依據(jù)；主體局部分條說明方案的內(nèi)容、措施、方法、步驟、時(shí)限等。內(nèi)容要具體、明確、周密，主要包含指導(dǎo)思想、任務(wù)要求、具體指標(biāo)、實(shí)施方法、本卷須知等。

〔3〕結(jié)尾

結(jié)尾一般用來說明態(tài)度和決心，或說明本卷須知和檢查執(zhí)行方案的方法等。〔三〕崗位工作方案的擬寫2.擬寫工作方案的要求〔1〕服從大局，有準(zhǔn)確的預(yù)見性。崗位工作方案應(yīng)納入物業(yè)管理企業(yè)的工作方案之中，應(yīng)正確處理好整體與局部、當(dāng)前與長遠(yuǎn)、個(gè)人與集體的關(guān)系。而且方案針對(duì)的是尚未進(jìn)行的工作，方案只要符合物業(yè)管理企業(yè)正確的開展方向，就能充分發(fā)揮積極作用，并對(duì)行動(dòng)具有較強(qiáng)的指導(dǎo)性和約束力。〔2〕實(shí)事求是，有明確的目的性。制定崗位工作方案，一定從本崗位的實(shí)際出發(fā)，既要與上級(jí)的方案保持一致，又要忌照抄照搬上級(jí)主管部門的方案。在一定的時(shí)間內(nèi)完成什么任務(wù)、實(shí)現(xiàn)什么目標(biāo)、到達(dá)何種預(yù)期的效果，都應(yīng)在方案中說明。這是方案類文書的核心內(nèi)容。沒有目標(biāo)、任務(wù)和要求，方案類文書也就失去了價(jià)值?！?〕清晰具體，有可行的操作性。

方案是要執(zhí)行的，寫的越具體清晰，就越具有操作性。無論是任務(wù)、要求、指標(biāo)，還是措施、方法、步驟，都應(yīng)當(dāng)寫得清清楚楚、切實(shí)可行。一旦目標(biāo)定得過高、跨度過大，方案無法執(zhí)行，就會(huì)變成空想，不利于目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，制定方案時(shí)指標(biāo)盡量量化，以便于執(zhí)行和檢查，提高工作效率。(四〕崗位工作方案例文××物業(yè)公司公共秩序維護(hù)部×年第一季度工作方案〔例文一〕根據(jù)公司的要求，為了進(jìn)一步改善物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的條件，為使用者提供平安、優(yōu)美、舒適的環(huán)境，特制定如下工作方案：

一、任務(wù)與要求〔一〕搞好調(diào)研工作。具體要求：

1.調(diào)查群眾對(duì)物業(yè)管理公共秩序維護(hù)部的意見、建議和要求；

2.分析找到本部門目前存在的主要問題。

〔二〕加強(qiáng)保安工作隊(duì)伍建設(shè)，提高保安人員的責(zé)任心。

〔三〕把失竊案件，降低70%。

二、具體措施

〔一〕解聘經(jīng)過培訓(xùn)仍不稱職的公共秩序維護(hù)員，通過公安部門招聘新的；

〔二〕加強(qiáng)員工上下班時(shí)間的巡邏工作；

〔三〕封閉小區(qū)以下幾個(gè)行人較少的小門。

××物業(yè)公司年月日××商場2021年物業(yè)管理方案〔例文二〕2021年是××商場調(diào)整、改造的一年，也是商場實(shí)現(xiàn)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的一年。為此，我們要以招商調(diào)整、抓經(jīng)濟(jì)效益為中心；以人為本，創(chuàng)好兩個(gè)隊(duì)伍建設(shè)為核心；以商場為重點(diǎn)、以商戶為主體，走出一條適合我商場新型業(yè)態(tài)的管理模式，以大廈物業(yè)管理為根底，全面做好物業(yè)管理工作，以消防平安為大事，杜絕大小事故發(fā)生。以“觀念創(chuàng)新、強(qiáng)化效勞、愛崗敬業(yè)、真抓實(shí)干〞為宗旨，全面完成2021年公司制定的各項(xiàng)任務(wù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。〔一〕方案內(nèi)容1、按?客戶入住手續(xù)辦理要求?作好新入住客戶的入駐手續(xù)辦理及平安宣傳工作。2、做好商場大樓的平安放到防火工作，按商場效勞手冊的內(nèi)容要求進(jìn)行日常巡邏，平安隱患排除等，并填好?商場日常巡邏記錄?。3、做好大樓的統(tǒng)一對(duì)外宣傳工作，使商鋪出租率均到達(dá)98%以上。4、做好日常管理工作，提高商戶滿意率，爭取滿意率比去年同期提高5%以上，到達(dá)95%以上?！捕尘唧w措施1、每天保證對(duì)整個(gè)商場巡邏到達(dá)10次以上，每周對(duì)消防設(shè)施檢查一次，作好記錄。2、在地方有影響力的電視臺(tái)做3次統(tǒng)一宣傳。3、加強(qiáng)公共部位管理，創(chuàng)作一個(gè)良好的購物環(huán)境?！痢辽虉瞿暝氯辗祷啬夸浛偨Y(jié)是立足現(xiàn)實(shí)、回憶過去、展望未來，是對(duì)過去一定時(shí)期內(nèi)的時(shí)間活動(dòng)或某一方面工作進(jìn)行回憶、分析、評(píng)價(jià)后所寫的一種事務(wù)文書。能否正確撰寫總結(jié)也是衡量、評(píng)價(jià)物業(yè)管理人員根本素質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)之一?？偨Y(jié)作為人們認(rèn)識(shí)客觀事務(wù)、掌握客觀事務(wù)規(guī)律的一種手段，是尋找工作規(guī)律、提高工作成績的有效方法?！惨弧晨偨Y(jié)的概念

總結(jié)是一個(gè)通稱。在日常工作、學(xué)習(xí)中還有“小結(jié)〞和“經(jīng)驗(yàn)體會(huì)〞等。總結(jié)根據(jù)不同劃分標(biāo)準(zhǔn)，可以有不同的種類。常見的分類方法如下。1.按總結(jié)的性質(zhì)分類，有學(xué)習(xí)總結(jié)、思想總結(jié)、工作總結(jié)等。2.按總結(jié)的時(shí)間跨度分類，有年度總結(jié)，季度總結(jié)、學(xué)期總結(jié)、階段總結(jié)等。3.按總結(jié)的實(shí)際要求分類，有綜合性總結(jié)和專題性總結(jié)等。

〔二〕總結(jié)的分類

總結(jié)一般有標(biāo)題、正文和落款三局部組成。

1.標(biāo)題

標(biāo)題一般由單位或部門名稱、時(shí)限、文種組成。

2.正文

〔1〕正文開頭可以簡述總結(jié)的背景，包括時(shí)間、地點(diǎn)、根本情況等，既可概述所取得的工作成績及其原因，也可概述總結(jié)的要點(diǎn)，以利于拋磚引玉，展開表達(dá)。

〔2〕正文的主體局部，一般可采取兩種結(jié)構(gòu)方式：一為縱式結(jié)構(gòu)，即介紹根本情況、說明指導(dǎo)思想、表達(dá)具體成績、概括成功經(jīng)驗(yàn)、指出存在問題和今后努力的方向等，這是常見的總結(jié)方式。二為橫式結(jié)構(gòu)，即把成績、經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、問題、措施等因素綜合起來，按照內(nèi)容的不同性質(zhì)分成幾個(gè)模塊來寫，結(jié)尾時(shí)作歸納總結(jié)?！踩硩徫还ぷ骺偨Y(jié)的結(jié)構(gòu)和根本內(nèi)容××花園2021年工作總結(jié)在過去的一年里，我管理處本著“維護(hù)業(yè)主利益，維持物業(yè)完好〞的經(jīng)營宗旨，開展日常物業(yè)管理效勞工作。無論是在治安防范，環(huán)境衛(wèi)生，配套設(shè)施的完善，小區(qū)綠化的培植養(yǎng)護(hù)，還是在社區(qū)文化的開展等方面都得到廣闊業(yè)主、住戶及業(yè)主委員會(huì)的大力支持與配合，使我們的工作都已有條不紊地開展，在此表示衷心的感謝，現(xiàn)對(duì)一年的工作總結(jié)如下：

一、治安防范方面

為使業(yè)主能有一個(gè)平安的居住環(huán)境，針對(duì)本區(qū)實(shí)際情況，我管理處公共秩序維護(hù)部對(duì)小區(qū)治安加強(qiáng)管理力度，實(shí)行來訪登記制度，盡量把平安隱患減小。

二、環(huán)境衛(wèi)生、綠化方面

為給業(yè)主提供一個(gè)優(yōu)美、整潔、舒適、雅致的生活環(huán)境，我管理處投入了大量人力、物力、財(cái)力，安排專人對(duì)衛(wèi)生狀況進(jìn)行監(jiān)督落實(shí)，并積極聽取業(yè)主〔住戶〕的意見及建議，對(duì)工作中出現(xiàn)的問題積極整改，做到生活垃圾日產(chǎn)日清；對(duì)小區(qū)樹木花草進(jìn)行修整成型、培植補(bǔ)種，為業(yè)主提供生態(tài)居住小區(qū)。三、物業(yè)效勞方面

本小區(qū)產(chǎn)權(quán)呈多元化格局，各種關(guān)系紛繁復(fù)雜，業(yè)主素質(zhì)、家庭經(jīng)濟(jì)狀況參差不齊，給物業(yè)效勞帶來很多不便。對(duì)此，我們提出了“真誠解民憂，效勞暖人心〞的口號(hào)，接待投訴率、處理投訴率均到達(dá)100%，業(yè)主的滿意率直線上升。

四、配套設(shè)施方面〔略〕

五、社區(qū)文化方面〔略〕

一年來的工作經(jīng)驗(yàn)告訴我們：要管好一個(gè)小區(qū)，關(guān)鍵是堅(jiān)持“業(yè)主至上〞的原那么，為業(yè)主服好務(wù)，千方百計(jì)為其排憂解難，以贏得業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的真心支持與積極配合，樹立企業(yè)良好的公眾形象，為今后進(jìn)一步拓展市場打下堅(jiān)實(shí)根底；同時(shí)加強(qiáng)集體的凝聚力，發(fā)揮員工團(tuán)隊(duì)合作精神也是實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的必要保證。

××花園2021年月日〔四〕工作總結(jié)例文規(guī)章制度企業(yè)為建立正常的工作、勞動(dòng)、管理秩序，依照政策、法律、法規(guī)制定的具有指導(dǎo)性和約束力的文書。是企業(yè)章程、制度、守那么、公約的總稱。規(guī)章制度是物業(yè)管理的準(zhǔn)繩、依據(jù)、調(diào)節(jié)器，是企業(yè)與員工權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定，是促使物業(yè)管理健康開展的可靠保證。

規(guī)章制度是一個(gè)統(tǒng)稱。物業(yè)效勞企業(yè)的規(guī)章制度常見的種類有公約、章程、制度、規(guī)定〔規(guī)那么〕、守那么、方法、細(xì)那么等。〔一〕規(guī)章制度的概念〔二〕規(guī)章制度的分類1.業(yè)主共同遵守的規(guī)定、權(quán)利義務(wù)——住戶手冊2.開發(fā)商、管理者、業(yè)主共同遵守的規(guī)定3.規(guī)定實(shí)施管理的原那么及應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任4.住宅區(qū)管理規(guī)定5.業(yè)主委員會(huì)章程6.物業(yè)管理企業(yè)規(guī)章制度〔效勞使用維修、設(shè)備運(yùn)行、治安消防、綠化、清潔衛(wèi)生管理制度等〕7.各崗位責(zé)任制〔分部門及崗位〕8.工作秩序9.考核條例10.員工守那么〔三〕規(guī)章制度的內(nèi)容1.公司內(nèi)部行政管理方面的管理制度(1)勞動(dòng)人事管理制度〔2〕設(shè)備的物質(zhì)管理制度〔3〕組織管理制度〔4〕決策與領(lǐng)導(dǎo)制度〔5〕財(cái)務(wù)管理制度〔6〕后勤效勞制度及其它。綜上所述，物業(yè)公司的管理制度的內(nèi)容是十分廣泛的，但概括起來，主要有四個(gè)方面：2.物業(yè)管理方面的管理制度〔1〕物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、檔案制度〔2〕物業(yè)交接驗(yàn)收制度〔3〕物業(yè)維修、保養(yǎng)制度〔4〕裝修須知〔5〕管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)與管理方法〔6〕環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例與綠化〔7〕保安管理〔8〕小區(qū)車輛管理〔9〕從業(yè)人員崗位標(biāo)準(zhǔn)與操作標(biāo)準(zhǔn)〔10〕其它有關(guān)規(guī)定。3.為住戶效勞的管理制度〔1〕效勞費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)與管理方法〔2〕效勞人員從業(yè)準(zhǔn)那么〔3〕信訪、走訪制度〔4〕按效勞工程制定的有關(guān)部門管理方法〔5〕住戶須知〔6〕其它，如合同管理等。4.物業(yè)公司內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制物業(yè)公司內(nèi)部責(zé)任制：按責(zé)、權(quán)、效、利相結(jié)合的原那么，把完成公司目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任層層分解到各職能部門、班組和個(gè)人的一種綜合性企業(yè)管理制度。〔1〕物業(yè)公司內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的根本原那么責(zé)、權(quán)、利、效相結(jié)合的原那么；兼顧國家、公司〔集體〕和個(gè)人三者利益的原那么?！?〕物業(yè)管理公司內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的內(nèi)容由“標(biāo)準(zhǔn)、考核、獎(jiǎng)懲〞組成三位一體的內(nèi)容體系。由領(lǐng)導(dǎo)層、職能層、作業(yè)層和崗位個(gè)人經(jīng)濟(jì)責(zé)任制等構(gòu)成內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制層次體系?！?〕物業(yè)管理公司內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的形式逐級(jí)承包；專項(xiàng)承包；單指標(biāo)承包；后勤效勞承包；整幢大樓管理承包；計(jì)時(shí)承包。規(guī)章制度一般由標(biāo)題、正文、署名和日期組成?！参濉骋?guī)章制度的擬寫1、制度、公約的寫法〔1〕標(biāo)題

公約的標(biāo)題有三種寫法：一是適用人加文種，如?管理規(guī)約?；二是適用范圍加文種，如?××花園小區(qū)公約?；三是涉及事項(xiàng)加文種，如?環(huán)境衛(wèi)生管理公約??！?〕正文

公約的正文由引言、主體和結(jié)尾組成。

①引言：主要用來寫明制定公約的目的、意義，常套用“為了……特制定本公約〞的固定格式。

②主體：條文式寫法，將具體內(nèi)容一一列出。這局部最重要，一定要做到系統(tǒng)完整，層次清楚，言簡意明，樸實(shí)通暢。

③結(jié)尾：用來寫執(zhí)行要求、生效日期等。如無必要，可免除這一局部?！?〕署名與日期

對(duì)于有些公約而言，署名是很重要的一項(xiàng)，因?yàn)槭鹈鸵馕吨兄Z，說明遵守公約的意向，說明愿意為違背公約承擔(dān)責(zé)任。特別是行業(yè)公約，這一點(diǎn)顯得更為突出。

〔1〕標(biāo)題

制度的標(biāo)題主要有兩種構(gòu)成形式，一種是以適用對(duì)象和文種構(gòu)成，如?交接班制度?、?用戶檔案管理制度?；另一種是以單位名稱、適用對(duì)象、文種構(gòu)成，如?××管理處便民效勞制度?、?××社區(qū)文化活開工作制度?。

〔2〕正文

制度的正文有多種寫法，主要可以概括為三種情況：

①引言、條文、結(jié)語式：先寫一段引言，主要用來闡述制定制度的根據(jù)、目的、意義、適用范圍等，然后將有關(guān)規(guī)定一一分條列出，最后再寫一段結(jié)語，強(qiáng)調(diào)執(zhí)行中的本卷須知。

②通篇條文式：將全部內(nèi)容都列入條文，包括開頭局部的根據(jù)、目的、意義，主體局部的種種規(guī)定，結(jié)尾局部的執(zhí)行要求等，逐條表達(dá)，形式整齊。

③多層條文式：這種寫法適用于內(nèi)容復(fù)雜、篇幅較長的制度，特點(diǎn)是將全文分為多層序碼，篇下分項(xiàng)、項(xiàng)下分條、條下分款。

〔3〕制發(fā)單位和日期

如有必要，可在標(biāo)題下方正中加括號(hào)注明制發(fā)單位名稱和日期，其位置也可以在正文之下，相當(dāng)于公文落款的地方。制度的寫法：2.規(guī)章制度的擬寫要求

〔1〕維護(hù)建章立制的權(quán)威性

〔2〕考慮條文內(nèi)容的可行性

〔3〕講求體式結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)性

〔4〕重視定稿過程的完整性

××市?管理公約?〔范本〕為加強(qiáng)“××物業(yè)〞的物業(yè)管理，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的平安與合理使用，維護(hù)公共秩序，創(chuàng)造優(yōu)良的環(huán)境，簽約各方同意簽訂本公約，并共同遵守。

〔一〕業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)

1.業(yè)主的權(quán)利〔略〕

2.業(yè)主的義務(wù)〔略〕

〔二〕業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)〔略〕

〔三〕違約責(zé)任〔略〕

〔四〕其他事項(xiàng)〔略〕

住宅：棟號(hào)

商業(yè)用房：棟號(hào)〔店、鋪〕

所在單位：

：〔宅〕〔辦公室〕

業(yè)主〔簽章〕：年月日3.規(guī)章制度例文：返回目錄合同是指當(dāng)事人〔平等的自然人、法人、其他組織〕之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，也稱契約。物業(yè)管理過程中經(jīng)常用到的合同有兩類，一類是物業(yè)效勞合同，另一類是租賃合同。〔一〕物業(yè)效勞合同1．含義物業(yè)管理公司接受開發(fā)商〔或業(yè)主大會(huì)〕的委托從事物業(yè)效勞，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂物業(yè)效勞合同，物業(yè)效勞合同屬于我國合同分類中提供勞務(wù)類合同中的委托合同。物業(yè)效勞合同是指物業(yè)管理中的當(dāng)事人〔開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司、專業(yè)公司〕之間為到達(dá)權(quán)利與義務(wù)的統(tǒng)一而訂立的合同。它明確了物業(yè)管理中的當(dāng)事人各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，是建立物業(yè)管理中的當(dāng)事人關(guān)系的法律文件，提供了當(dāng)事人雙方活動(dòng)的范圍和準(zhǔn)那么，是當(dāng)事人的權(quán)利保障書，在整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中處于核心地位。2．物業(yè)效勞合同的分類物業(yè)效勞合同有兩種：一是新建物業(yè)的出售單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理前期物業(yè)效勞合同；一是業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)效勞合同。3．物業(yè)效勞合同的特征：

〔1〕物業(yè)效勞合同是典型的民事合同，是市場經(jīng)濟(jì)開展過程中產(chǎn)生〔2〕物業(yè)效勞合同是有償?shù)??！?〕物業(yè)效勞合同是要式合同。〔4〕物業(yè)效勞合同的訂立時(shí)以當(dāng)事人相互信任為前提的?！?〕物業(yè)效勞合同的內(nèi)容必須是合法的，應(yīng)表達(dá)當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)的平等與一致，并不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸。否那么，合同將不受法律保護(hù)?！?〕物業(yè)效勞合同既是諾成合同又是雙務(wù)合同?！?〕物業(yè)效勞合同實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的別離?！?〕須在房地產(chǎn)行政管理部門備案。4．合同格式合同一般根據(jù)示范樣本結(jié)合物業(yè)區(qū)域的具體情況商定。合同文本有表格式和條款式兩種。其包括標(biāo)題；當(dāng)事人；正文〔序言，主要內(nèi)容——協(xié)議內(nèi)容+經(jīng)濟(jì)責(zé)任、法律責(zé)任+合同有效期限+合同份數(shù)與保存〕；落款〔簽約——署名+日期+簽章+電傳+等〕。合同要做到三個(gè)明確：合同標(biāo)的、雙方權(quán)利義務(wù)、不履行責(zé)任明確。5．物業(yè)效勞合同的主要內(nèi)容〔1〕合同當(dāng)事人〔委托方、受托方〕的名稱和住所，物業(yè)效勞的范圍，包括物業(yè)類型、坐落、建筑面積、占地面積及委托管理物業(yè)的細(xì)目等?！?〕委托管理事項(xiàng)。包括房屋建筑共同部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，共用設(shè)備實(shí)施的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，配套設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，綠化、環(huán)衛(wèi)、交通管理、物業(yè)效勞費(fèi)等。〔3〕委托管理期限?！?〕雙方的權(quán)利和義務(wù)?！?〕物業(yè)效勞質(zhì)量。主要說明物業(yè)管理公司應(yīng)在委托管理工程上所到達(dá)的效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。〔6〕物業(yè)效勞費(fèi)用。物業(yè)工程的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收取方法，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施和效勞性設(shè)施的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等?！?〕專項(xiàng)維修資金的管理與使用?！?〕違約責(zé)任。〔9〕合同終止和解除的約定?！?0〕當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。在簽訂效勞委托合同時(shí)，應(yīng)參照政府行政主管部門制定的?前期物業(yè)效勞合同?示范文本或?物業(yè)效勞合同?示范文本。6.物業(yè)效勞合同例文前期物業(yè)管理效勞合同〔范本〕

第一章總那么第一條本合同當(dāng)事人委托方〔以下簡稱甲方〕組織名稱：法定代表人：注冊地址：聯(lián)系：受委托方〔以下簡稱乙方〕企業(yè)名稱：物業(yè)管理公司法定代表人：注冊地址：聯(lián)系：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的根底上，甲方將〔物業(yè)〕委托乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。6.物業(yè)效勞合同例文第二條物業(yè)根本情況物業(yè)類型：坐落位置：市區(qū)路〔街道〕號(hào)；占地面積：ｍ２；建筑面積：ｍ２。第三條乙方提供效勞的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用者，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用者均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第二章委托管理事項(xiàng)第四條甲方就住宅區(qū)域內(nèi)的以下物業(yè)管理事項(xiàng)委托乙方管理：1.房屋共用部位、共用設(shè)備的修繕和管理。2.公共設(shè)施的修繕和管理。3.社區(qū)效勞配套設(shè)施的經(jīng)營和管理。4.房屋修繕基金、高層住宅電梯水泵大修更新基金和街坊公共設(shè)施修繕基金的賬務(wù)管理。5.物業(yè)檔案資料管理。6.建筑管理。7.公共環(huán)境衛(wèi)生。8.保安。9.高層住宅電梯、水泵運(yùn)行效勞管理。第三章委托管理期限

第五條本合同自

年

月

日至

年

月

日止。第四章雙方權(quán)利義務(wù)第六條甲方權(quán)利義務(wù)1.負(fù)責(zé)制定?住宅使用公約?和?住宅使用說明書?并將其作為房屋租賃合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用者遵守。2.審定乙方制定的物業(yè)管理方案。3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況。4.審議乙方在小區(qū)的年度管理方案、資金使用方案及決算報(bào)告。5.保修責(zé)任范圍內(nèi)的房屋、設(shè)施和設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，按以下第種方式處理：〔1〕甲方負(fù)責(zé)返修?！?〕委托乙方返修，支付全部費(fèi)用?！?〕其他。6.在合同生效之日起日內(nèi)向乙方提供平方米建筑面積管理用房〔產(chǎn)權(quán)建筑面積管理用房，產(chǎn)權(quán)仍屬甲方〕，由乙方按以下第項(xiàng)執(zhí)行：〔1〕無償使用?！?〕按建筑面積每月每平方米元租用，其租金收入用于物業(yè)管理和效勞。7.負(fù)責(zé)歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起日內(nèi)向乙方提供。8.當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用者不按規(guī)定繳納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以方式償付。9.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。10.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)。11.其他。第七條乙方權(quán)利義務(wù)1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案。2.對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用者違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理。3.按本合同相關(guān)的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用者違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。4.選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。5.負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護(hù)方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。6.向業(yè)主和物業(yè)使用者書面告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用者裝修物業(yè)時(shí)，書面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。7.每個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用者公布一次維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用收支使用情況。8.對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴(kuò)建或完善配套工程，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施。9.其他。第五章物業(yè)管理效勞要求標(biāo)準(zhǔn)第八條乙方須按以下約定，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，即業(yè)主和物業(yè)使用者對(duì)乙方的管理滿意率到達(dá)%。1.房屋外觀：2.設(shè)備運(yùn)行：3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：4.公共環(huán)境：5.綠化：6.交通秩序：7.保安：8.急修：小修：第六章物業(yè)管理效勞費(fèi)用第九條物業(yè)管理效勞費(fèi)〔略〕。第十條住宅區(qū)域的非居住用房管理效勞費(fèi)按居住收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的倍收取。第十一條車位和使用管理費(fèi)用由乙方按以下標(biāo)準(zhǔn)向車位使用者收?。?.露天車位：2.車庫車位：3.其他：第十二條乙方對(duì)業(yè)戶或物業(yè)使用者的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約效勞，由業(yè)主或物業(yè)使用者按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用方案。第十三條乙方向業(yè)主和物業(yè)使用者提供的其他效勞工程的收取標(biāo)準(zhǔn)約定如下：〔自定〕。第十四條房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用按以下方式承擔(dān)：1.保修期內(nèi)屬保修范圍內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、保養(yǎng)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。2.不屬保修范圍內(nèi)的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由業(yè)戶按建筑面積承擔(dān)。第七章違約責(zé)任

甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格履行本合同，一方違約，另一方有權(quán)解除本合同，違約方同時(shí)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。違約金按工程總額的20%由違約方承擔(dān)。造成一方損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。第八章附件第十五條雙方約定自本合同成效之日起天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。第十六條雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與合同具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。第十七條本合同的附件均為合同有效組成局部。本合同及其附件內(nèi)，空格局部填寫的文字與印刷文字具有同等效力。第十八條本合同正本連同附件共頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門〔備案〕各執(zhí)一份，具有同等法律效力。第十九條因房屋建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。第二十條本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。第二十一條本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)仲裁委員會(huì)裁決〔當(dāng)事人雙方?jīng)]達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴〕。第二十二條合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖?。第二十三條本合同自簽訂之日起生效。甲方簽章：乙方簽章：代表人：代表人：日期：日期：1．物業(yè)租賃的含義物業(yè)租賃是指物業(yè)所有者或經(jīng)營者作為出租方通過合同、契約方式，將物業(yè)的使用權(quán)交付給作為物業(yè)消費(fèi)者的承租方使用受益，并向承租方定期收取租金，租賃期限屆滿時(shí)收回物業(yè)使用權(quán)的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。物業(yè)租賃包括國有土地使用權(quán)租賃和房屋租賃兩大類。2.物業(yè)租賃的特征〔1〕物業(yè)租賃的標(biāo)的物是作為特定物的房屋。出租人在供給房屋時(shí)，只能按合同規(guī)定的物業(yè)來兌現(xiàn)，而不可以用別的房屋來代替。在租賃合同到期時(shí)，承租人也必須將房屋歸還業(yè)主，而不能用別的物業(yè)來代替?！?〕房屋的租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)的契約關(guān)系。租賃關(guān)系的建立，必須以租賃雙方的協(xié)議或合同為依據(jù)，在協(xié)議中主要要說明租賃期限、用途、價(jià)格、修繕責(zé)任、雙方的權(quán)利和義務(wù)。在房屋租賃期間，即使房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，原租賃的合同關(guān)系依然有效。〔3〕租賃雙方必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。出租人必須是房屋所有權(quán)人或在產(chǎn)權(quán)人的明確授權(quán)下的代理人，而作為承租人應(yīng)當(dāng)是具有民事行為能力的人?！捕澄飿I(yè)租賃合同3.物業(yè)租賃合同的含義物業(yè)租賃合同是物業(yè)出租人和承租人經(jīng)協(xié)商對(duì)雙方的權(quán)利和義務(wù)確定的文字協(xié)議。4.物業(yè)租賃合同內(nèi)容〔1〕合同當(dāng)事人的根本情況。如，當(dāng)事人姓名或公司名稱及住所。(2)標(biāo)的物的根本情況。如，租賃物業(yè)的描述，包括附屬設(shè)備、設(shè)施。(3)租賃物業(yè)的用途。(4)房屋的修繕責(zé)任。(5)租金及支付方式。(6)有關(guān)稅費(fèi)的承擔(dān)。(7)租賃期限。(8)出租人與承擔(dān)人的義務(wù)。(9)轉(zhuǎn)租的規(guī)定?！?0〕變更和解除合同的條件?！?1〕違約責(zé)任。(12)免責(zé)條件。(13)解決方法。(14)當(dāng)事人約定的其他條款。〔15〕合同生效條件。5.物業(yè)租賃合同例文××大廈租賃合同〔范本〕出租方〔以下簡稱甲方〕中文：英文：地址：市區(qū)街號(hào)營業(yè)執(zhí)照/注冊號(hào)碼：：：承租方〔以下簡稱乙方〕中文：英文：營業(yè)執(zhí)照/注冊號(hào)碼：地址：市區(qū)街號(hào)：：甲乙雙方根據(jù)中華人民共和國法律、法規(guī)及市政府有關(guān)規(guī)定訂立本合同。第一條名稱、地址、面積大廈是由甲方興建坐落市區(qū)街號(hào)的結(jié)構(gòu)大廈。乙方承租該大廈第層型單位(以下簡稱該物業(yè))。該物業(yè)建筑面積為平方米，詳見平面圖。第二條同意根據(jù)以下條款將該物業(yè)出租給乙方使用。乙方愿意承租。第三條物業(yè)內(nèi)部之所有物物業(yè)內(nèi)部之所有物于租賃期開始之日起，一并交付乙方使用，租金已包括內(nèi)部所有租賃費(fèi)用，該物業(yè)內(nèi)部所有物包括全部固定裝置、地板、墻壁、天花板、契柱、窗戶及設(shè)備〔清單見本合同附件〕。第四條租金及租賃期限1.甲乙雙方議定該物業(yè)每月租金為人民幣元；租賃期自甲方向乙方發(fā)出該物業(yè)的交付使用通知書之日起第十四天開始，共計(jì)年。甲方須于年月日或之前向乙方發(fā)出該物業(yè)的交付使用通知書，如甲方遇以下特殊原因，可延期交付該物業(yè)，而不用承擔(dān)任何違約責(zé)任。但甲方應(yīng)將延期原因書面通知乙方?！?〕人力不可抗拒的自然災(zāi)害或其他事故；〔2〕施工過程中遇到不能及時(shí)解決的異常困難及重大技術(shù)問題；〔3〕其他非甲方所能控制的因素；〔4〕承建商的延誤；〔5〕市政工程配套設(shè)施批準(zhǔn)及安裝延誤；〔6〕政府部門延遲批準(zhǔn)有關(guān)文件；〔7〕圖紙更改；〔8〕為執(zhí)法當(dāng)?shù)卣姆ㄒ?guī)而導(dǎo)致的延誤；〔9〕來自水、電力、煤氣、熱點(diǎn)部門未能按時(shí)接通。2.租金不包括管理費(fèi)、市政設(shè)施使用費(fèi)、費(fèi)及其他費(fèi)用。3.租金每月繳付一次。首月租金于甲方向乙方發(fā)出交付使用通知書之日起十四天內(nèi)繳付；以后于每月的第一日繳付。逾期繳付租金，每逾期一日，乙方應(yīng)按月租金的3%向甲方繳付違約金。第五條管理費(fèi)1.租金不包括有關(guān)該物業(yè)的管理費(fèi)。管理費(fèi)由乙方按該物業(yè)管理公約的規(guī)定，向甲方或甲方聘任的管理公司繳付。2.甲方及/或其聘任的管理公司有權(quán)根據(jù)該物業(yè)管理公約在租賃期間內(nèi)調(diào)整管理費(fèi)，乙方應(yīng)按時(shí)繳付新調(diào)整的管理費(fèi)，不得異議。3.假設(shè)因不可抗力、罷工、政府行為或其他非甲方所能控制的原因?qū)е鹿芾硇诮K止或受影響，乙方不得拒繳管理費(fèi)用。第六條市政設(shè)施使用費(fèi)、水、電、煤氣費(fèi)、費(fèi)由乙方承擔(dān)。因乙方逾期繳付而造成被有關(guān)部門停水、電、煤氣、停止，后果由乙方自負(fù)。第七條保證金1.乙方應(yīng)于簽署本合同時(shí)向甲方支付人民幣元的定金。乙方還應(yīng)在甲方向乙方發(fā)出交付使用通知書之日起十四天內(nèi)向甲方交付以下保證金：〔1〕三個(gè)月租金保證金；〔2〕三個(gè)月管理費(fèi)保證金；〔3〕水費(fèi)保證金；〔4〕電費(fèi)保證金；〔5〕費(fèi)保證金。甲方有權(quán)決定以上〔2〕至〔5〕項(xiàng)保證金的金額及增收其他甲方認(rèn)為需要的保證金工程。在乙方交付上述保證金時(shí)，定金將自動(dòng)轉(zhuǎn)為乙方應(yīng)繳保證金的一局部。2.定金及以上保證金用作保證乙方履行本合同的所有條款。乙方違反其中任何條款、甲方可于定金及/或保證金中扣除其因此而遭受的一切損失及所支付的開支。3.在乙方全面履行本合同全部條款的條件下，甲方應(yīng)當(dāng)于租賃期滿或于本合同提前解除及乙方將該物業(yè)以空置狀態(tài)交換甲方或于甲方計(jì)清及扣除乙方拖欠甲方款項(xiàng)之日三十天內(nèi)，將保證金或其余款無息返還給乙方。第八條該物業(yè)用途乙方不得將該物業(yè)用于本合同規(guī)定以外的任何用途。第九條不得分組等未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得將該物業(yè)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、分組、轉(zhuǎn)借給任何第三者或與其相互換房屋使用。第十條裝修及改建1.未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得對(duì)該物業(yè)進(jìn)行任何擴(kuò)建或改建、裝修及/或改變該物業(yè)的外觀及結(jié)構(gòu)，或改變及/或增加固定設(shè)備。乙方獲準(zhǔn)進(jìn)行裝修及改建時(shí)，應(yīng)事先將設(shè)計(jì)圖紙交甲方審批同意，遵照大廈裝修指南的規(guī)定施工。租賃期滿后，乙方須將裝修及改建后的設(shè)施無償歸甲方所有或按甲方的要求恢復(fù)該物業(yè)的原狀。2.假設(shè)乙方對(duì)該物業(yè)作出的改動(dòng)、擴(kuò)建或撤除，因違反政府法規(guī)，被政府有關(guān)部門要求恢復(fù)原狀或作出行政處分時(shí)，不管事先是否已獲得甲方同意，均有乙方承擔(dān)責(zé)任。甲方因此所受到任何損失由乙方全額賠償。第十一條保險(xiǎn)乙方必須于收到甲方交付使用通知書之日起十四日內(nèi)自費(fèi)向甲方認(rèn)可的保險(xiǎn)公司為該物業(yè)購置有關(guān)的保險(xiǎn)，險(xiǎn)種及保額由甲方確定。第十二條正常使用及維修該物業(yè)1.乙方應(yīng)保護(hù)和正常使用該物業(yè)及其設(shè)備，如發(fā)現(xiàn)該物業(yè)及其設(shè)備自然損壞，應(yīng)及時(shí)通知甲方，否那么甲方無需上門維修。乙方應(yīng)積極配合甲方檢查、維修該物業(yè)，因延誤該物業(yè)維修而造成甲方或第三者的人身、財(cái)產(chǎn)遭受損害的，乙方負(fù)責(zé)賠償。2.因使用不當(dāng)或人為造成該物業(yè)或設(shè)備損壞的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償或修復(fù)，并負(fù)責(zé)以下涉及該物業(yè)維修工程的費(fèi)用：〔1〕排水管、廁所、化糞池的清理疏通；〔2〕飲用水池清洗及垃圾池清理；〔3〕門窗玻璃及小五金的更換，分電表或無分電表內(nèi)電線、電閘、燈頭、插座等更換和分水表以內(nèi)水管、龍頭更換；〔4〕室內(nèi)墻面的粉刷和天花板等粉飾；〔5〕因使用安裝超水、電表容量需增容的增容表。3.除以上規(guī)定外，乙方亦須自費(fèi)負(fù)責(zé)保護(hù)及維修該物業(yè)內(nèi)部之所有物〔包括但不限于本合同附件列出之所有物〕。乙方如違反本條或因使用不當(dāng)或人為造成損壞，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并賠償甲方的一切損失。4.甲方有權(quán)根據(jù)需要于發(fā)給乙方事先通知后，于任何時(shí)候進(jìn)入及視察該物業(yè)，記錄該物業(yè)內(nèi)所有物品及進(jìn)行任何檢查、測量、維修及施工。假設(shè)乙方不按照甲方的通知立即對(duì)該物業(yè)進(jìn)行本合同約定應(yīng)由乙方負(fù)責(zé)的維修，甲方可單方面強(qiáng)制維修或進(jìn)行施工，乙方必須充分合作，有關(guān)施工費(fèi)用由乙方承擔(dān)。第十三條保護(hù)該物業(yè)1.乙方應(yīng)在租賃期內(nèi)自費(fèi)負(fù)責(zé)將該物業(yè)及其內(nèi)部之所有物保持完好狀態(tài)，要保護(hù)和正常使用該物業(yè)及其內(nèi)部之所有物，并于租賃期滿或本合同提前解除時(shí)將該物業(yè)及其內(nèi)部之所有物以完好狀態(tài)交還甲方。2.乙方不得損害該物業(yè)的任何局部。如該物業(yè)因乙方或乙方的訪客、雇員、代理人、借用者的行為收到任何損壞，乙方應(yīng)全額賠償。3.因乙方的行為或過失引起物業(yè)爆炸或溢出水、煙、或或氣體而導(dǎo)致大廈任何局部損毀，應(yīng)由乙方負(fù)責(zé)修理及恢復(fù)原狀，有關(guān)賠償、費(fèi)用及開支應(yīng)由乙方負(fù)責(zé)。4.乙方應(yīng)采取一切防范措施，是該物業(yè)免于受火災(zāi)、水侵、風(fēng)暴等或其他類似的破壞。第十四條甲方緊急進(jìn)入該物業(yè)如遇火警或其他緊急情況，甲方及其代表有權(quán)未經(jīng)乙方批準(zhǔn)進(jìn)入該物業(yè)處理緊急情況。第十五條服從法規(guī)及管理公約1.甲乙雙方應(yīng)共同遵守國家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)及房地產(chǎn)管理的各項(xiàng)規(guī)定，接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機(jī)關(guān)的監(jiān)督、管理。2.乙方須遵守及服從該物業(yè)管理公約或根據(jù)管理公約制定的管理規(guī)那么〔以下簡稱“管理公約〞〕。乙方應(yīng)全額賠償甲方因乙方違反以上規(guī)定而遭受的任何損失。第十六條乙方賠償損失1.如因乙方違反本合同任何條款造成或引起甲方或第三者的任何損失〔不管是財(cái)物或人身，成心或過失〕，均由乙方賠償。2.所有乙方的房客、雇員、借用人、代理人的過錯(cuò)及行為，均視為乙方的過錯(cuò)及行為，乙方應(yīng)負(fù)全責(zé)。第十七條甲方有權(quán)招租在租賃期滿前三個(gè)月內(nèi)，甲方有權(quán)在該物業(yè)的外墻張掛把該物業(yè)招租或出售的告示及其他甲方認(rèn)為學(xué)要張掛的資料，乙方不得提出異議或干預(yù)。第十八條合同解除1.如發(fā)生以下任何情況，可以解除合同：〔1〕乙方逾期14天仍未繳付〔不管甲方增否催交〕租金及/或管理費(fèi)及/或其他本合同項(xiàng)下乙方應(yīng)繳費(fèi)用；〔2〕乙方違反本合同的任何條款，經(jīng)甲方指出后20天未改正的；〔3〕乙方破產(chǎn)或清盤或無力歸還其債務(wù)；甲方有權(quán)單方面以書面形式解除本合同，本合同解除將不影響甲方所有在本合同項(xiàng)下向乙方請(qǐng)求賠償?shù)臋?quán)利。甲方并可從乙方按本合同支付的保證金內(nèi)扣除甲方因上述情況所受的所有損失及開支。2.如發(fā)生上述情況的〔1〕或〔2〕，甲方有權(quán)終止向乙方提供管理效勞及市政設(shè)施如水、電、煤氣等，直至上述情況完全糾正為止。3.租賃期內(nèi)，如乙方未征得甲方同意而單方面解除本合同，乙方除賠償甲方的損失外，還影響甲方支付相當(dāng)于兩個(gè)月租金的違約金。第十九條交還該物業(yè)1.如甲方根據(jù)本合同條款解除本合同，乙方應(yīng)于收到甲方解除通知時(shí)搬出該物業(yè)并將其恢復(fù)至原有的空置狀態(tài)交還甲方，一切有關(guān)費(fèi)用有乙方負(fù)擔(dān)。2.如甲方因任何理由無法將解除本合同的通知送達(dá)乙方，或乙方接到通知后拒絕遷出該物業(yè)及/或未能將該物業(yè)恢復(fù)至原有空置狀態(tài)交還甲方，或不按本合同向甲方作出補(bǔ)償及付清欠款，甲方有權(quán)以法律規(guī)定的程序重新占有該物業(yè)并清理家具及其他所有物品并將該物業(yè)恢復(fù)原狀，甲方無須對(duì)此作出任何賠償。乙方應(yīng)向甲方支付清理和將該物業(yè)恢復(fù)原狀及有關(guān)的所有費(fèi)用。3.甲方可全權(quán)處理按上述規(guī)定清理的物品。如甲方將其依法變賣，所得收益在扣除乙方拖欠甲方的所有欠款后，將余額退還乙方，乙方不得對(duì)甲方變賣物品所得款項(xiàng)提出異議。4.租賃期滿后，乙方應(yīng)自費(fèi)搬出該物業(yè)并將起恢復(fù)至原有狀態(tài)交還甲方。5.租賃期屆滿或本合同解除之日，雙方應(yīng)共同檢查交接該物業(yè)及所有物和設(shè)備，如發(fā)現(xiàn)有損壞的，應(yīng)在乙方保證金中扣除，缺乏局部，由乙方負(fù)責(zé)賠償。6.甲乙雙方在此同意和申明，在租賃期滿或本合同解除時(shí)，甲方無任何義務(wù)向乙方提供任何另覓居處的援助。第二十條支付違約金本合同項(xiàng)下的違約金及其他賠償金額應(yīng)在確定責(zé)任后三日內(nèi)付清，否那么按逾期付租金的條款處理。第二十一條不可抗力如因不可抗力的原因，造本錢合同無法履行時(shí)，甲、乙雙方互免承擔(dān)責(zé)任。第二十二條稅費(fèi)甲、乙雙方應(yīng)按政府規(guī)定支付各自所應(yīng)承擔(dān)的登記費(fèi)、印花稅及/或其他費(fèi)用及稅項(xiàng)。第二十三條通知甲方發(fā)出任何通知給乙方，應(yīng)以甲方有記錄的乙方最后的通訊地址為乙方地址，經(jīng)郵局將通知書寄出48小時(shí)后，視為送達(dá)。如乙方更改通訊地址，必須書面通知甲方。第二十四條適用法律及爭議解決1.本合同的訂立、變更、解除、終止、爭議解決均依照中華人民共和國法律、法規(guī)和地方政府有關(guān)規(guī)定，并受其制約。2.甲、乙雙方如在履行本合同中發(fā)生爭議，應(yīng)及時(shí)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，雙方可按以下第〔〕項(xiàng)方式解決：〔1〕申請(qǐng)仲裁委員會(huì)仲裁；〔2〕依法向人民法院起訴。第二十五條其他1.甲、乙雙方在簽訂本合同時(shí)，雙方均具有完全行為能力，對(duì)各自的權(quán)利、義務(wù)清楚、明白，并愿意按本合同規(guī)定處分違反本合同的一方，違約的一方愿意接受。2.本合同的附件為本合同的組成局部，本合同以中文為法定文字，本合同書寫與印刷文字均具有同等效力。3.本合同于雙方簽字之日起生效。4.本合同一式五份，甲乙雙方各執(zhí)兩分，送一份往房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記。甲方：乙方：法定代表人：法定代表人：委托代理人：委托代理人：1．簡述物業(yè)管理規(guī)章制度的根本內(nèi)容。2．簡述物業(yè)效勞合同的特征。3．聯(lián)系實(shí)際說明物業(yè)租賃的含義，并闡釋物業(yè)出租和物業(yè)出售的區(qū)別。思考與討論1．實(shí)地調(diào)查一物業(yè)管理公司，結(jié)合該公司的實(shí)際，擬寫一份××物業(yè)管理公司客戶效勞部×年的工作方案。2．實(shí)地調(diào)查一物業(yè)管理公司，結(jié)合該公司的實(shí)際，擬寫一份××物業(yè)管理公司×年的工作總結(jié)。實(shí)訓(xùn)題新興物業(yè)管理公司接管某住宅小區(qū)后，向業(yè)主和使用者發(fā)出了?住戶手冊?。業(yè)主劉某沒有認(rèn)真閱讀?住戶手冊?，不了解其中物業(yè)管理規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容，安裝空調(diào)室外機(jī)時(shí)沒有按要求裝在指定的位置，物業(yè)管理公司工作人員前來糾正。請(qǐng)分析在上述過程中：

(1)業(yè)主劉某的做法是否正確，為什么？

(2)物業(yè)管理公司的做法是否正確，為什么？

(3)?住戶手冊?中主要應(yīng)寫明哪些有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定的內(nèi)容？

案例分析返回對(duì)各類物業(yè)檔案的整理與歸類【任務(wù)引入】【任務(wù)分析】【知識(shí)鏈接】【思考與討論】【實(shí)訓(xùn)題】【案例分析】上海浦東某住宅小區(qū)，是浦東開發(fā)初期建造的安置房，前期物業(yè)管理由開發(fā)商自行管理。2000年末，該新村成立業(yè)主委員會(huì)，通過招投標(biāo)方式，從社會(huì)上重新選聘了一家物業(yè)管理公司。新來的物業(yè)管理公司接手物業(yè)管理后，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，將對(duì)該地區(qū)進(jìn)行天然氣通氣。此時(shí)，有業(yè)主反映說，該地區(qū)的煤氣管道有滲漏現(xiàn)象。物業(yè)公司立即進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)煤氣管道都存在不同程度的銹蝕，情況嚴(yán)重的管道外表全部銹跡斑斑，并且有煤氣滲漏現(xiàn)象。物業(yè)管理公司立即聯(lián)系天然氣公司，對(duì)該地區(qū)煤氣管道再次進(jìn)行檢查，天然氣公司專業(yè)人員認(rèn)為，天然氣的壓力比煤氣高，鑒于煤氣管道嚴(yán)重銹蝕，建議盡快調(diào)換煤氣管道。經(jīng)測算，調(diào)換新村煤氣管道，所需費(fèi)用約為122萬元。面對(duì)嚴(yán)重銹蝕的煤氣管道和122萬元的巨款，物業(yè)管理公司經(jīng)理心急如焚。情急中他想到了接手該新村時(shí)的檔案，檔案中的資料應(yīng)該是最完整的，“能不能研究資料檔案從中獲得什么好方法？〞于是經(jīng)理立即查閱資料。經(jīng)查當(dāng)時(shí)歸檔的案卷，該新村共六個(gè)街坊，建造時(shí)涉及15家施工單位，其中自來水、煤氣管所用管材根本上由施工方供給，六個(gè)街坊所用鍍鋅管的供貨商系上海的兩家建材公司，它們都是非正規(guī)的建材供貨單位，所用的管材是國家建設(shè)部已明令禁止使用的冷鍍鋅管。鑒于以上情況，該物業(yè)管理公司立即起草了一份?關(guān)于某新村某街坊室內(nèi)煤氣管道嚴(yán)重銹蝕的情況?的報(bào)告，并附上調(diào)查材料，送到了開發(fā)商手中，希望他們能予以配合，共同將這一問題解決。開發(fā)商有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)看了調(diào)查情況后，認(rèn)為該物業(yè)管理公司的請(qǐng)求完全是合理的，于是請(qǐng)物業(yè)管理公司委托天然氣公司實(shí)地查勘，并報(bào)預(yù)算，工程費(fèi)用由開發(fā)商列支。物業(yè)管理公司隨即與天然氣公司聯(lián)系，簽訂了工程合同，并以最快的速度對(duì)所有煤氣管道進(jìn)行了調(diào)換，及時(shí)消除了事故隱患。〔資料來源：成都航空職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理教學(xué)資料庫〕利用檔案資料，物業(yè)公司為業(yè)主省了近百萬任務(wù)1：假設(shè)你是該物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人，在查閱檔案時(shí)找不到文中所提及的管材相關(guān)資料時(shí)，你會(huì)怎樣做？任務(wù)2：卷內(nèi)文件材料編號(hào)出現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí)，應(yīng)怎樣處理？物業(yè)檔案管理程序中各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵問題是什么？返回檔案資料管理對(duì)于一個(gè)物業(yè)管理公司來說，是一筆十分珍貴的財(cái)富。物業(yè)管理公司在提供管理與效勞的過程中，會(huì)產(chǎn)生各種各樣的文件、資料，這些原始資料是物業(yè)管理的根底資料，將它們整理、匯總起來，可以為許多日常管理和效勞工作提供資料參考。具體地說設(shè)備、設(shè)施的臺(tái)賬可以為設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)提供依據(jù)，讓維修人員清楚什么時(shí)候需要更換零件、什么時(shí)候需要維護(hù)保養(yǎng)；業(yè)主的根本信息，可以使物業(yè)公司更好地為他們提供個(gè)性化效勞。而且在關(guān)鍵時(shí)候，這些無聲的資料會(huì)像證人一樣“站〞出來“說話〞。案例中的物業(yè)公司正是利用了“當(dāng)初提供煤氣管道的供貨商〞這一資料，及時(shí)地發(fā)現(xiàn)了問題的癥結(jié)所在，找到了解決問題的途徑和方法。返回檔案與物業(yè)管理檔案物業(yè)管理檔案資料物業(yè)管理檔案的建立與管理電子檔案的管理任務(wù)分析返回〔一〕檔案的涵義、構(gòu)成要素及其分類〔二〕物業(yè)管理檔案的概念、特征及作用

主要內(nèi)容返回1檔案概念2.檔案構(gòu)成要素3.分類檔案的涵義、構(gòu)成要素及其分類返回檔案的概念根據(jù)1988年1月1日起施行的?中華人民共和國檔案法?，檔案是指過去和現(xiàn)在的國家機(jī)構(gòu)、社會(huì)組織以及個(gè)人從事政治、軍事、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、技術(shù)、文化、宗教等活動(dòng)直接形成的對(duì)國家和社會(huì)有保存價(jià)值的各種文字、圖標(biāo)、聲音等不同形式的歷史記錄。

返回2.檔案的構(gòu)成要素有：

〔1〕檔案的形成者——國家機(jī)構(gòu)、社會(huì)組織和個(gè)人。

〔2〕檔案的內(nèi)容——所記載的各項(xiàng)工作信息。〔3〕檔案的形式——是指文體形式、載體形式、信息記錄和表達(dá)形式。不管是哪一類檔案，其文件形式都可以是公文、合同、證書、書稿等。其載體形式可以是紙張、磁帶、膠片等，其信息記錄形式可以是手寫、印刷、攝影、錄音等。其信息表達(dá)形式可以是文字、圖形、聲像等?！?〕檔案的本質(zhì)——直接的、原始的歷史記錄。返回3．分類〔1〕按檔案載體的不同，可以分為紙張、磁帶、磁盤及膠片等?！?〕按檔案記錄方式的不同，可以分為手寫、印刷、復(fù)印、曬制、攝影、錄音及錄像等。〔3〕按檔案表達(dá)方式的不同，可以分為文字、圖像、聲音等。〔4〕按檔案形式與內(nèi)容的結(jié)合不同，可以分為圖、檔、卡、冊、表、證、計(jì)算機(jī)軟件、聲像材料等。〔5〕按檔案來源的不同，可以分為物業(yè)公司、專業(yè)效勞公司、業(yè)主委員會(huì)等。返回1.物業(yè)管理檔案的概念

物業(yè)管理檔案是指國家機(jī)構(gòu)、社會(huì)組織和個(gè)人從事物業(yè)管理活動(dòng)中所形成的對(duì)國家和社會(huì)及物業(yè)管理具有參考價(jià)值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。物業(yè)形成過程中各種有關(guān)立項(xiàng)、登記、審批和購置、建設(shè)、維修等圖紙文卷以及產(chǎn)權(quán)變遷等的原始記錄，都是物業(yè)檔案管理的對(duì)象。一般來講，物業(yè)檔案是圖紙文卷等有條件地轉(zhuǎn)化而成的，具有保存查考的價(jià)值，其載體多種多樣。從物業(yè)檔案的記錄方式來看，就有文字、圖形、表冊、符號(hào)、聲頻、視頻等。2.物業(yè)管理檔案的特征〔1〕檔案的形成領(lǐng)域較為局限。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)直接形成了物業(yè)管理的檔案資料?！?〕檔案的動(dòng)態(tài)性較強(qiáng)。由于物業(yè)檔案資料管理具有動(dòng)態(tài)性，因此必須建立動(dòng)態(tài)管理機(jī)制。但凡管理程序的各個(gè)環(huán)節(jié)，都要進(jìn)行及時(shí)性、經(jīng)常性、完備性的動(dòng)態(tài)記錄。例如，無論數(shù)量的變化、結(jié)構(gòu)和用途的改動(dòng)、設(shè)備實(shí)施的增減、產(chǎn)權(quán)人的更替、使用者的變動(dòng)等，都需要及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地反映物業(yè)管理對(duì)象和效勞對(duì)象的變動(dòng)狀況?！?〕檔案具有根底性。物業(yè)檔案資料管理是物業(yè)管理的根底工作，是物業(yè)管理水平的標(biāo)志。〔4〕物業(yè)管理檔案還具有其他特性。①組成檔案的文件材料較為穩(wěn)定；②檔案的完整性；③與人們的日常生活息息相關(guān)；④公開性和隱密性并存；⑤內(nèi)容上記錄著物業(yè)、業(yè)主真實(shí)面貌及管理過程的實(shí)際反映。

3.物業(yè)管理檔案的作用

物業(yè)管理檔案是一種及時(shí)性、完備性及經(jīng)常性的動(dòng)態(tài)記錄，因而具有憑證作用、參考作用、指導(dǎo)作用。〔1〕憑證作用物業(yè)管理過程中形成的檔案是物業(yè)管理活動(dòng)的真實(shí)的原始記錄，是真憑實(shí)據(jù)，具有法律意義上的憑證作用。例如，物業(yè)管理客戶入住的原始記錄，可以成為日后維修、索賠的憑據(jù)；樓宇入駐中的原始記錄，可以成為入駐后管理與效勞的依據(jù)；物業(yè)裝修管理中檔案資料可以成為追究法律責(zé)任的憑證；平安監(jiān)控的錄像檔案，可以作為查詢出入物業(yè)管理區(qū)域情況的有力憑證。〔2〕參考作用物業(yè)檔案記錄了從物業(yè)生成到目前的全部過程。例如，根據(jù)用戶的根本情況的動(dòng)態(tài)記錄，物業(yè)管理企業(yè)可以了解效勞對(duì)象的層次和差異，不斷增加新的效勞工程，有針對(duì)性的滿足用戶的需求。通過全面分析某個(gè)物業(yè)工程的租賃檔案，可以了解該物業(yè)工程有關(guān)租賃情況，包括租金價(jià)位、走勢、租賃人群特征及對(duì)租賃房屋朝向樓層、面積大小的要求等，從而制定出拓展該物業(yè)工程租賃的策略。〔3〕指導(dǎo)作用物業(yè)檔案不僅記錄了物業(yè)效勞的整個(gè)過程的狀況，而且記錄了物業(yè)效勞活動(dòng)的開展以及探索物業(yè)效勞開展的成果。對(duì)人們查考以往情況、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、建立管理程序、制定管理目標(biāo)、確定管理理念，起到指導(dǎo)作用。返回物業(yè)管理檔案資料〔一〕按時(shí)間順序劃分〔二〕按資料來源劃分〔三〕按組織機(jī)構(gòu)歸類〔四〕按管理內(nèi)容歸類返回在資料收集時(shí)應(yīng)保證內(nèi)容的豐富及渠道的廣泛，其來源按不同的標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類。1．設(shè)計(jì)規(guī)劃階段信息〔1〕土地購置合同、土地使用證等權(quán)屬證書；〔2〕規(guī)劃許可證、建筑許可證。預(yù)售許可證等各類工程批準(zhǔn)證書；〔3〕建筑圖、施工圖、施工組織設(shè)計(jì)等圖紙文件。2．施工及驗(yàn)收階段信息〔1〕竣工圖；〔2〕竣工工程工程一覽表；〔3〕設(shè)備技術(shù)清單；〔4〕設(shè)備技術(shù)手冊、使用說明及質(zhì)量保證證明；〔5〕設(shè)備安裝調(diào)試記錄；〔6〕土建施工記錄；〔7〕建〔構(gòu)〕筑物檢測記錄；〔8〕隱蔽工程的驗(yàn)收記錄；〔9〕工程事故發(fā)生及處理記錄；〔10〕圖紙會(huì)審記錄、設(shè)計(jì)變更通知；〔11〕工程的重要技術(shù)決定和文件；〔12〕驗(yàn)收方案和驗(yàn)收會(huì)議紀(jì)要；〔13〕驗(yàn)收記錄；〔14〕返修記錄；〔15〕驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。3.委托管理階段信息〔1〕委托管理招標(biāo)文件；〔2〕物業(yè)管理投標(biāo)文件；〔3〕物業(yè)效勞合同。4.招商階段信息〔1〕招租物業(yè)的平面圖紙；〔2〕招租許可證及委托書；〔3〕租金及物業(yè)效勞費(fèi)測算書；〔4〕租賃合同；〔5〕廣告籌劃資料。5.用戶入駐信息〔1〕入駐通知書、商戶須知；〔2〕商戶公約；〔3〕商戶〔租戶〕資料；〔4〕簽訂的有關(guān)協(xié)議；〔5〕用戶手冊；〔6〕用戶進(jìn)戶驗(yàn)收表；〔7〕用戶進(jìn)戶交費(fèi)單；〔8〕用戶進(jìn)戶的水、電、燃?xì)獗沓跏甲x數(shù)登記單。6．日常管理信息〔1〕用戶、租戶變動(dòng)、更換情況；〔2〕各部門操作標(biāo)準(zhǔn)，管理制度；〔3〕各部門工作記錄；〔4〕大、中、小修記錄；〔5〕維修承包合同及預(yù)決算；〔6〕保安、清潔、綠化等工程的承包合同資料；〔7〕用戶來往信件、投訴及處理資料；〔8〕年度方案、總結(jié)、報(bào)告；〔9〕人事檔案；〔10〕保險(xiǎn)資料；〔11〕法律法規(guī)及政府有關(guān)文件；〔12〕財(cái)務(wù)報(bào)表、管理費(fèi)、租金收繳憑證等資料。返回〔二〕按資料來源劃分1．設(shè)計(jì)單位、施工單位的資料。2．在用戶入駐以后進(jìn)行二次裝修階段業(yè)主、客戶的相關(guān)資料。3．在日常管理中建立的房屋維修檔案、設(shè)備運(yùn)行檔案、投訴與回訪記錄等資料。返回1．辦公室資料

2.工程部資料3.經(jīng)營效勞部資料4.財(cái)務(wù)部資料5.管理部資料

返回〔四〕按管理內(nèi)容歸類根底管理、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)、設(shè)備管理、平安管理、環(huán)境衛(wèi)生管理等。返回物業(yè)檔案管理是對(duì)物業(yè)資料的綜合管理，是指對(duì)在物業(yè)的購置、維修變遷和管理過程中所形成的各種圖、檔、卡、冊、表等物業(yè)資料經(jīng)過收集和加工整理分類，運(yùn)用科學(xué)方法進(jìn)行綜合管理的過程。做好物業(yè)檔案管理是物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)，也是物業(yè)管理企業(yè)為用戶或業(yè)主所提供的效勞內(nèi)容之一。在物業(yè)管理實(shí)踐中，物業(yè)檔案分為客戶檔案和物業(yè)工程檔案兩大局部，涉及業(yè)主、使用者、業(yè)主委員會(huì)、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、房屋、設(shè)備設(shè)施、企業(yè)管理等許多方面，其管理工作主要是抓好收集、整理、歸檔、利用等四個(gè)環(huán)節(jié)。物業(yè)管理檔案的建立與管理〔一〕客戶檔案的建立〔二〕物業(yè)檔案的建立〔三〕物業(yè)管理檔案的管理

物業(yè)的管理效勞工程和對(duì)象含有兩個(gè)性質(zhì)不同的子系統(tǒng)。其一是物業(yè)的客體要素——房屋建筑物、附屬設(shè)備設(shè)施、相關(guān)場地構(gòu)成的硬件系統(tǒng)；其二是物業(yè)使用的主體要素，如業(yè)主、使用者、來訪者、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)等構(gòu)成的軟件系統(tǒng)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)形成的檔案屬于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人及使用者共同所有，但在一般情況下，由于業(yè)主委員會(huì)不具備檔案管理的根本條件，往往由物業(yè)效勞企業(yè)代為保管。如何建立客戶檔案？返回物業(yè)檔案建立1.收集物業(yè)資料

物業(yè)檔案的收集，就是按照物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，依據(jù)物業(yè)管理檔案歸檔范圍，通過一定的方法將物業(yè)管理機(jī)構(gòu)各部門和個(gè)人手中有保存價(jià)值的檔案(包括文字、圖表、錄音、錄像、磁盤等)集中到物業(yè)檔案管理機(jī)構(gòu)的過程?！?〕設(shè)立檔案室時(shí)，應(yīng)采取系統(tǒng)化、科學(xué)化的先進(jìn)手段，設(shè)立專職檔案員負(fù)責(zé)檔案管理，建立規(guī)章制度，對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理。〔2〕資料收集的關(guān)鍵是盡可能地完整、準(zhǔn)確、詳實(shí)，形式要標(biāo)準(zhǔn)，載體要豐富。從時(shí)間上講是指從規(guī)劃到工程竣工的全部工程技術(shù)資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的各個(gè)方面，大到房屋本體、公用設(shè)備，小到一草一木都應(yīng)有詳細(xì)的資料收集。表6-1和表6-2分別是小區(qū)入住登記表和小區(qū)入住交接書〔范本〕。表6-1小區(qū)入住登記表〔范本〕房號(hào)：年月日業(yè)主姓名性別出生年月戶籍身份證號(hào)碼聯(lián)系電話（業(yè)主照片）業(yè)主照片）入住人員情況序號(hào)姓名性別出生年月與業(yè)主關(guān)系常住或者暫住戶籍身份證號(hào)碼123照片粘貼欄(1)(2)(3)(4)(5)(6)(7)表6-2小區(qū)入住交接書〔范本〕房號(hào)：年月日業(yè)主名稱購房合同號(hào)序號(hào)驗(yàn)收項(xiàng)目處理結(jié)果確認(rèn)人1地面2墻面3頂棚4門窗5照明燈6各類開關(guān)7各類插座8衛(wèi)生潔具9水龍頭10地漏11給排水管道12排氣扇水表底數(shù)煤氣