企業(yè)參與區(qū)域社會(huì)保障建設(shè)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)分析

企業(yè)參與區(qū)域社會(huì)保障建設(shè)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)分析

研究問(wèn)題的提出除了充分發(fā)揮政府主導(dǎo)作用外，還應(yīng)積極調(diào)動(dòng)社會(huì)資源參與投資和建設(shè)。相對(duì)于政府部門(mén),企業(yè)具有融資渠道寬、管理效率高等優(yōu)勢(shì)。因此,積極探索企業(yè)參與保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的有效模式,引入企業(yè)參與住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng),可以有效解決短時(shí)期內(nèi)政府資金不足、融資渠道有限和保障性住房需求巨大等方面的矛盾。本文以保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)中的企業(yè)參與為研究對(duì)象,分析國(guó)家范圍內(nèi)具有代表性的企業(yè)參與模式以及在參建過(guò)程中企業(yè)面臨的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)。選取了較具代表性的北京、上海、重慶、青島4個(gè)城市,共27家企業(yè)(北京16家,上海5家,重慶2家,青島4家)、45個(gè)項(xiàng)目(北京16個(gè),上海6個(gè),重慶21個(gè),青島2個(gè))(表1),從土地、資金、產(chǎn)權(quán)處理方式、規(guī)劃控制、參建目的等多個(gè)方面對(duì)企業(yè)參建方式進(jìn)行深層次剖析。在對(duì)企業(yè)參與建設(shè)運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步研究企業(yè)參建面臨的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)。文章的基本思路、研究方法以及研究?jī)?nèi)容關(guān)系見(jiàn)圖1所示。這方面的研究包含了保障性住房的建造、土地供給和運(yùn)營(yíng)管理模式等內(nèi)容。有一些研究指出了企業(yè)參與保障性住房建設(shè)的必要性[2~4]。近年來(lái)關(guān)于企業(yè)參與模式的研究逐漸增多,不同的學(xué)者區(qū)分不同的城市對(duì)企業(yè)參與的模式進(jìn)行了定性分析,并從土地、資金、運(yùn)營(yíng)管理等各方面進(jìn)行比較[1、5~7]。也有一些研究分析了企業(yè)參建保障性住房存在的問(wèn)題[8、9]。關(guān)于如何更好的讓企業(yè)參與保障性住房的建設(shè),亦有不同的學(xué)者從規(guī)劃、參與風(fēng)險(xiǎn)、土地供給、信貸等方面進(jìn)行了研究[10~15]。從研究?jī)?nèi)容上來(lái)看,目前學(xué)術(shù)界對(duì)于保障性住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的企業(yè)參與問(wèn)題已經(jīng)有了一定的探討,但還存在以下不足:在針對(duì)各地實(shí)踐進(jìn)行分析時(shí),力求面面俱到卻缺乏深入的專題研究;現(xiàn)有的針對(duì)企業(yè)參與保障房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的研究,是從政府的角度出發(fā)來(lái)分析企業(yè)的參與問(wèn)題,具有片面性,對(duì)企業(yè)缺乏參考意義;現(xiàn)有研究偏重于定性分析,缺少定量分析。1.典型城市建設(shè)中公司參與保障運(yùn)營(yíng)的研究分析1.1北京1.1.1安全防范意識(shí)研究北京市2012年開(kāi)工的保障性住房項(xiàng)目主要分布在朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)三區(qū)。經(jīng)過(guò)整理,各區(qū)企業(yè)參建情況如表2、表3所示。海淀區(qū)2012年已開(kāi)工建設(shè)的保障性住房項(xiàng)目全部是定向安置房。(資料來(lái)源:海淀區(qū)建委網(wǎng)站)1.1.2保障住房的企業(yè)參對(duì)朝陽(yáng)、豐臺(tái)兩區(qū)企業(yè)參建情況進(jìn)行總結(jié),發(fā)現(xiàn)參與保障性住房建設(shè)的都是以房地產(chǎn)為主業(yè)的大企業(yè),企業(yè)參建保障性住房的模式及企業(yè)類型如表4所示。表4直接反映出的信息是,企業(yè)參與保障性住房項(xiàng)目的數(shù)量和方式與保障性住房的產(chǎn)權(quán)處理方式、項(xiàng)目類型有關(guān)。建成后能直接銷售的項(xiàng)目,民企參與數(shù)量與國(guó)企參與數(shù)量大致相當(dāng);不能夠直接銷售的項(xiàng)目,民企參與的意愿則大大降低。下面我們將從更深的層次,從對(duì)企業(yè)參建保障性住房最關(guān)鍵的土地、產(chǎn)權(quán)處理方式、資金三個(gè)方面來(lái)對(duì)北京情況進(jìn)行分析。(1)土地收益分析通過(guò)表2及表3,可以看出目前北京市企業(yè)參與保障性住房的建設(shè),其土地基本上是通過(guò)競(jìng)拍而得。競(jìng)拍方式對(duì)政府而言能讓土地收益盡可能的最大化,但對(duì)企業(yè)而言而可能進(jìn)一步加重其參與保障房建設(shè)的負(fù)擔(dān)。以劃撥的方式拿地能最大限度的降低企業(yè)開(kāi)發(fā)成本,除此之外,北京市還有土地“年租制”、“限地價(jià)、競(jìng)租賃房面積”、協(xié)議出讓等方式同時(shí)存在[16、17]。(2)長(zhǎng)期持有的企業(yè)以政府購(gòu)買(mǎi)住房經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、定向安置房,屬于建成后即可銷售的項(xiàng)目且銷售有保障,對(duì)參建企業(yè)而言,利潤(rùn)不高但資金回籠較快,無(wú)后顧之憂。但廉租房和公租房則不然。這兩類保障性住房建成后要么由企業(yè)長(zhǎng)期持有,要么由政府負(fù)責(zé)回購(gòu)。企業(yè)長(zhǎng)期持有意味著較長(zhǎng)的投資回收期,對(duì)企業(yè)的盈利能力、資金營(yíng)運(yùn)能力都將產(chǎn)生影響,目前來(lái)看只有國(guó)企適合(工業(yè)園區(qū)企業(yè)在工業(yè)用地上建造公租房情況則屬例外)。政府回購(gòu)方式能較快收回投資,但企業(yè)必須面對(duì)政府違約風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵谪S臺(tái)區(qū)土地掛牌出讓文件中,關(guān)于政府回購(gòu)違約的處理明確:如果政府放棄回購(gòu)公租房,則由開(kāi)發(fā)企業(yè)持有,按照政府公租房指導(dǎo)價(jià)格出租。(3)發(fā)行私募債,發(fā)行綠色債券,但專利價(jià)值較高,但按“兩所有制約企業(yè)參與保障性住房建設(shè)的原因最終都能歸結(jié)為資金因素。2011年,北京創(chuàng)新了企業(yè)參建保障性住房的直接融資方式,由北京市政府與人民銀行初步確定在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行500億元非公開(kāi)定向債務(wù)融資工具,專項(xiàng)用于本市50個(gè)重點(diǎn)村及保障房建設(shè)方案。私募債的發(fā)行對(duì)發(fā)債企業(yè)的信用級(jí)別要求高,只有大企業(yè)才有資格發(fā)行。目前發(fā)行的債券基本上是3年期和5年期兩種,適合針對(duì)建成后立即銷售的保障房項(xiàng)目。而對(duì)于出租運(yùn)營(yíng)的公租房、廉租房項(xiàng)目而言,這類債券并不適合。1.2上海1.2.1新城社區(qū)體系建設(shè)2009年上海開(kāi)始規(guī)劃大型居住社區(qū)。所謂的大型居住社區(qū)是指以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷安置房等保障性住房和面向中低收入階層的中小套型普通商品房為主,重點(diǎn)依托新城和軌道交通建設(shè),有一定建設(shè)規(guī)模、交通方便、配套良好、多類型住宅混合的居住社區(qū)。企業(yè)參與6大保障性住房基地建設(shè)的具體情況詳見(jiàn)表5所示。2010年2月,上海市政府正式批準(zhǔn)了《上海市大型居住社區(qū)第二批選址規(guī)劃》,這是繼上海2009年啟動(dòng)第一批大型居住社區(qū)建設(shè)后,推出的第二批市級(jí)大型居住社區(qū)。目前正逐步公布各大基地的控制性詳細(xì)規(guī)劃并投入建設(shè),其中有集中建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目,但更多的是多類型住宅混建項(xiàng)目,均由國(guó)企或附屬專門(mén)企業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)運(yùn)營(yíng)。不再贅述。1.2.2提高了企業(yè)周轉(zhuǎn)率,加速了資金來(lái)源上海市企業(yè)參建保障性住房模式單一且個(gè)性鮮明,均為國(guó)企負(fù)責(zé)建設(shè)及運(yùn)營(yíng),土地以競(jìng)投方式獲得,但往往由于沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)者出現(xiàn)而以底價(jià)成交。沒(méi)有民企參與。上海各大保障房基地的建設(shè),其最大的特點(diǎn)是規(guī)劃先進(jìn)、配套設(shè)施齊全、規(guī)模巨大。而對(duì)參建的國(guó)企而言,基地內(nèi)規(guī)劃有包括區(qū)級(jí)的商業(yè)購(gòu)物中心等商業(yè)設(shè)施在內(nèi),建設(shè)后可用于銷售,加速企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。同時(shí)多類型住宅混建,其中經(jīng)適房、配套商品房、定向安置房等都能夠用于銷售,從而進(jìn)一步加速了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)。同時(shí)混建模式也有利于避免“城市病”的生成。在資金籌集方面,參建企業(yè)不斷嘗試金融創(chuàng)新[21~23]。1.3重慶1.3.1參建保護(hù)性住房模式目前重慶市在內(nèi)環(huán)(一環(huán)路)與外環(huán)(二環(huán)路)之間的上好地段,集中規(guī)劃了可容納500萬(wàn)人口的21個(gè)大型聚居區(qū),公租房項(xiàng)目均勻分布在這21個(gè)聚居區(qū)中,與商品房形成“混搭”。重慶市企業(yè)參建保障性住房模式也比較單一,以公租房為例。公租房建設(shè)所需土地全部由政府劃撥,由具有政府背景的國(guó)有企業(yè)承建并持有產(chǎn)權(quán)。1.3.2公司建設(shè)分析依然從對(duì)企業(yè)參建保障性住房最關(guān)鍵的土地、產(chǎn)權(quán)處理方式、資金三個(gè)方面來(lái)對(duì)重慶情況進(jìn)行分析。(1)地方政府管理2002年,重慶市政府將整個(gè)城區(qū)200多平方公里土地進(jìn)行了地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃,所有土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、整治都收歸地方政府作為國(guó)有用地儲(chǔ)備。重慶市地產(chǎn)集團(tuán)和重慶市城投公司,便是兩個(gè)市級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。因此,對(duì)參建企業(yè)而言,不存在籌地難的問(wèn)題。土地完全劃撥而得,并且基本是熟地供應(yīng),可以確保工程進(jìn)度。(2)住房的所有權(quán)兩大國(guó)企負(fù)責(zé)重慶市全部的公租房建設(shè)任務(wù),并作為重慶市公租房的業(yè)主代表政府享有住房的所有權(quán),負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理。允許承租人住滿5年后可以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)自住的規(guī)定,能夠在一定程度上幫助企業(yè)回收資本。(3)金融機(jī)構(gòu)參與企業(yè)運(yùn)營(yíng)重慶市參建企業(yè)資金壓力的解決主要依靠?jī)蓚€(gè)方面:(a)融資渠道多元化,比如:利用政府注入的土地資產(chǎn)存量和國(guó)有企業(yè)自身的信用融資;利用社保基金發(fā)放大規(guī)模信托貸款;發(fā)行大規(guī)模企業(yè)債;公積金貸款;銀行信貸等。金融機(jī)構(gòu)在企業(yè)參建公租房的過(guò)程中發(fā)揮了充分的能動(dòng)性,積極進(jìn)行金融創(chuàng)新[25、4]。(b)拓展資金回流途徑。比如依靠配建的10%左右的商業(yè)設(shè)施出租或銷售回收資金;承租5年后出售部分公租房。除此之外,21個(gè)大型聚居區(qū)的興建,除了能消除“社會(huì)割裂”、杜絕“貧民窟”出現(xiàn)外,人口的大量聚集、市政配套的大幅投入,會(huì)提升整個(gè)片區(qū)的土地價(jià)值,這也是可視作是對(duì)參建企業(yè)的一種間接補(bǔ)償。1.4青島1.4.1青島保障住房系統(tǒng)2012年6月,青島市10個(gè)保障性安居工程項(xiàng)目集中開(kāi)工。此次集中開(kāi)工建設(shè)2.2萬(wàn)套保障性安居工程住房,預(yù)計(jì)總投資89.8億元。采取的是政府和企業(yè)共同投資的方式,其中財(cái)政投資約占39%,社會(huì)資金約占61%。同時(shí),青島市保障性住房結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整,公共租賃住房的比例占到70%以上。以青島市集中建設(shè)的兩大公租房項(xiàng)目為例進(jìn)行調(diào)研,結(jié)果如表6所示。1.4.2和政策優(yōu)惠的關(guān)系在河馬石項(xiàng)目中,鑫基集團(tuán)作為代建方,僅可在總投資中拿到千分之八的管理費(fèi),企業(yè)主要考慮的是一種業(yè)績(jī)的累加,可以取得社會(huì)效益,樹(shù)立公司品牌形象。在辛安項(xiàng)目中,根據(jù)計(jì)算瑞源集團(tuán)1.5億投資在15至20年內(nèi)收回。公司以自有資金投入。萬(wàn)華集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況也比較好,只需要貸款1/4。兩家公司考慮的是投資結(jié)構(gòu)的改善和職工住房問(wèn)題的解決。辛安公租房項(xiàng)目中兩家民企能成功參與,和政策優(yōu)惠密不可分。按規(guī)定辛安公租房項(xiàng)目中最多可配建15%的公共服務(wù)設(shè)施,由此對(duì)企業(yè)產(chǎn)生了一定的吸引力。此外,該項(xiàng)目所占用的155畝土地性質(zhì)為工業(yè)用地,符合國(guó)家鼓勵(lì)在閑置工業(yè)用地上建設(shè)保障性住房的政策。其中興華集團(tuán)的項(xiàng)目用地是出讓獲得的工業(yè)用地,瑞源公司的項(xiàng)目用地是企業(yè)自有的工業(yè)用地。兩家企業(yè)僅土地成本就可節(jié)省千萬(wàn)。還有一項(xiàng)對(duì)企業(yè)頗有吸引力的政策是政府減免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。這些減免的費(fèi)用中,每平方米180元的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、每平方米95元的熱力初裝費(fèi)是主要構(gòu)成。在這兩項(xiàng)費(fèi)用上,兩家民營(yíng)企業(yè)的18萬(wàn)平方米公租房就可免去4950萬(wàn)元。2.企業(yè)參建積極性不高雖然政府對(duì)企業(yè)參與保障性住房的建設(shè)運(yùn)營(yíng)持支持態(tài)度,并相繼出臺(tái)多項(xiàng)政策對(duì)其進(jìn)行鼓勵(lì),目前也有部分企業(yè)(包括國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)))在積極探索參建模式,但總體來(lái)講,企業(yè)參建的積極性并不高。本部分將對(duì)企業(yè)參與保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。2.1風(fēng)險(xiǎn)分析2.1.1提高企業(yè)資金的利用效率首先肯定的是,參與保障性住房的建設(shè)運(yùn)營(yíng),特別是限價(jià)房、經(jīng)適房,只要企業(yè)經(jīng)營(yíng)得當(dāng),是可以獲取一定的利潤(rùn)的。雖然和商品房項(xiàng)目相比,參建保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)給企業(yè)帶來(lái)的利潤(rùn)是比較微薄的,但是考慮到其供應(yīng)群體明確、需求量大、受市場(chǎng)波動(dòng)影響小,再考慮到目前政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)厲調(diào)控,參與保障性住房建設(shè)能夠促進(jìn)企業(yè)資金盡快回籠,而且可以較好的利用杠桿效益(保障性住房開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金占總投資額的20%即可),從而提高企業(yè)資金的利用效率。2.1.2享受相關(guān)優(yōu)惠政策不同的城市、不同的企業(yè)能夠享受到的優(yōu)惠側(cè)重點(diǎn)有所不同,但總體來(lái)講,企業(yè)參建保障性住房,可以獲得以下四方面政策優(yōu)惠:(1)建設(shè)用地面積首先,參建企業(yè)可以低成本拿地。不同的城市有不同的作法。(1)土地年租制。參建企業(yè)不再需要一次性交納70年的土地出讓金,而是每年支付一定的土地租金,土地成本由此得以降低。(2)“限地價(jià),競(jìng)公租房面積”。青島企業(yè)在拿地時(shí),按規(guī)定凡規(guī)劃為住宅的建設(shè)用地應(yīng)優(yōu)先配建公租房,配建比例不低于20%,具體面積通過(guò)“限地價(jià),競(jìng)公共租賃住房配建面積”的出讓方式確定。其次,企業(yè)可以利用自有的工業(yè)用地進(jìn)行保障性住房的建設(shè),其好處在于:(1)工業(yè)用地和普通商品住房用地相比,價(jià)格相差巨大,參建企業(yè)可以節(jié)省巨額土地成本。(2)有些城市,如上海市規(guī)定可捆綁建設(shè)部分經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目(含普通商品住宅、商辦等六類經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目等),且經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目比例最高可達(dá)50%。這對(duì)企業(yè)而言無(wú)疑是一種置換,將閑置的工業(yè)用地置換成了可供銷售的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目,其好處不言自喻。(2)參建生活住房,容易獲得多種資金支持在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的背景下,開(kāi)發(fā)商不僅很難從銀行獲得貸款,而且信托、股市再融資等渠道亦被堵塞。企業(yè)參建保障性住房則不然,容易獲得多渠道資金支持。除此之外,企業(yè)參建保障性住房還可能會(huì)獲得地方政府給予的直接建設(shè)補(bǔ)貼。(3)減免稅收優(yōu)惠政策企業(yè)參建保障性住房,在城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方面均有減免優(yōu)惠。此外地方政府還在城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金方面進(jìn)行減免,進(jìn)一步減少了參建企業(yè)稅費(fèi)方面的壓力。(4)加快審批進(jìn)程,提高土地審批效率在加大住房保障力度的當(dāng)前,保障房項(xiàng)目在審批過(guò)程中往往處于優(yōu)先地位,地方政府會(huì)加快這些項(xiàng)目的審批,有利于企業(yè)加快投資開(kāi)發(fā)建設(shè),配建的商品房部分也會(huì)因此而得利。2.1.3小區(qū)內(nèi)小、大、特色產(chǎn)品住宅的混合結(jié)構(gòu)上海目前所謂的大型居住社區(qū)的建設(shè)就是混建的典型,即以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷安置房等保障性住房和面向中低收入階層的中小套型普通商品房為主,重點(diǎn)依托新城和軌道交通建設(shè),有一定建設(shè)規(guī)模、交通方便、配套良好、多類型住宅混合。企業(yè)參與這類項(xiàng)目的建設(shè),通過(guò)市政等基礎(chǔ)設(shè)施投資和拆遷安置、公共建筑的建設(shè)和保障性住房的建設(shè)、人口的大量聚集,帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的繁榮,最終使得整個(gè)片區(qū)的土地和房產(chǎn)獲得升值。2.1.4解決員工住宿問(wèn)題，增加公司對(duì)人才的吸引力這是工業(yè)企業(yè)參與保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的動(dòng)力之一,無(wú)須多言。2.1.5社會(huì)責(zé)任的承擔(dān)對(duì)企業(yè)而言,參與保障性住房的建設(shè)運(yùn)營(yíng)不僅是經(jīng)營(yíng)層面的問(wèn)題,更是一種社會(huì)責(zé)任的承擔(dān)。這些項(xiàng)目雖然不能得到更大的經(jīng)濟(jì)效益,但也是一種業(yè)績(jī)的累加,可以取得社會(huì)效益,對(duì)提升公司的美譽(yù)度很有幫助。2.1.6有利于改善政府關(guān)系參建保障性住房既履行了企業(yè)社會(huì)責(zé)任,同時(shí)又幫助政府解決了部分住房問(wèn)題,無(wú)疑有助于企業(yè)和政府關(guān)系的融洽。和政府搞好關(guān)系給企業(yè)帶來(lái)的好處是不言自明的。2.2風(fēng)險(xiǎn)分析2.2.1參建保障房項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)參建保障性住房的資金風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面:(1)資金充足性風(fēng)險(xiǎn)。任何投資項(xiàng)目都必須有資金做支撐,但對(duì)于保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)而言,資金的充足性風(fēng)險(xiǎn)不僅存在于項(xiàng)目建設(shè)期,還存在于后續(xù)的運(yùn)營(yíng)期。比如企業(yè)參建廉租房、公租房項(xiàng)目需要持有并負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)的話,在運(yùn)營(yíng)期的支出也是一筆不小的開(kāi)支,將給企業(yè)帶來(lái)較大的壓力。(2)資金回報(bào)率風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè),特別是民營(yíng)企業(yè)的性質(zhì)決定了其追求利潤(rùn)的迫切性。參建保障性住房,獲利水平不高,如果企業(yè)成本控制能力不強(qiáng)的話,很有可能不盈利甚至虧損,這樣的例子不在少數(shù),特別是企業(yè)參建持有型保障房項(xiàng)目。(3)資金三角債風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)資金壓力大,還有可能導(dǎo)致三角債,使企業(yè)陷入債務(wù)漩渦難以脫身。2.2.2政府回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)此處主要指來(lái)自政府的回購(gòu)違約風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)以代建的方式參與保障性住房的建設(shè),對(duì)企業(yè)而言資金壓力是比較小的,但是卻面臨政府回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。如果政府到期不能按合同約定支付回購(gòu)款,則企業(yè)必須面對(duì)政府違約造成的后果。目前這一風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的后果對(duì)企業(yè)而言相對(duì)是不公平的,如北京市在土地出讓時(shí)就明文規(guī)定:“如果政府放棄回購(gòu),則由開(kāi)發(fā)企業(yè)持有,按照政府公租房指導(dǎo)價(jià)格出租?！逼髽I(yè)進(jìn)而將面對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)。2.2.3障房供給與消費(fèi)者需求不匹配市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)指的是企業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)的保障性住房在市場(chǎng)上無(wú)法實(shí)現(xiàn),即保障房供給與消費(fèi)者需求不匹配,遭到棄購(gòu)或棄租,從而導(dǎo)致企業(yè)資金無(wú)法正常回流。造成這一現(xiàn)象的原因很多,既有選址不當(dāng)、定價(jià)過(guò)高等因素,又有設(shè)計(jì)不合理因素;既有企業(yè)不可控因素,又有企業(yè)可控因素。2.2.4保障住房項(xiàng)目參與的政策依據(jù)不統(tǒng)一政策風(fēng)險(xiǎn)指的是政策不明朗以及執(zhí)行不力風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)參建保障性住房本身盈利性不高,甚至虧損,全靠政府政策支持才有動(dòng)力參與其中。保障性住房項(xiàng)目的參與涉及到土地、資金、稅收、建設(shè)模式、運(yùn)營(yíng)管理、退出等諸多方面,各地的規(guī)定不盡統(tǒng)一也無(wú)法統(tǒng)一,有些深層次方面還沒(méi)有涉及或無(wú)法實(shí)現(xiàn);已經(jīng)出臺(tái)的政策在執(zhí)行中又流于形式,審批手續(xù)辦得很快,但真正落到實(shí)處的支持政策卻不多。3.公司制定的措施和保障運(yùn)行的運(yùn)營(yíng)3.1關(guān)于公司的建議3.1.1企業(yè)參與保障住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式的模式保障性住房目前在中國(guó)有好幾種形式,既有建成后可以立即出售的經(jīng)適房、限價(jià)房,又有建成后需要長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)的廉租房、公租房。企業(yè)參與保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的模式也是多樣化的,如前文所述,既可以選擇建成后持有方式,又可以選擇待建方式;既可以參與集中建設(shè)項(xiàng)目,又可以參與配建項(xiàng)目。企業(yè)的實(shí)力不同、性質(zhì)不同、參建的目的不同,決定了企業(yè)必須根據(jù)自身情況,選擇合適的項(xiàng)目進(jìn)行參建,只有這樣,才能為企業(yè)及社會(huì)帶來(lái)價(jià)值的最大化。3.1.2創(chuàng)造適合企業(yè)實(shí)際的管理模式參與保障性住房的建設(shè)運(yùn)營(yíng),如何在保證房屋按合同約定順利建成的同時(shí)盡量節(jié)省費(fèi)用支出,對(duì)企業(yè)而言是非常關(guān)鍵的因素,必須加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理,探索適合企業(yè)實(shí)際的管理模式。有條件的大企業(yè)應(yīng)盡量考慮創(chuàng)造全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)行模式,從每一個(gè)環(huán)節(jié)著手,起到積少成多的作用。當(dāng)然,在降低成本的同時(shí),必須確保保障性住房的質(zhì)量。對(duì)于一般性的企業(yè),必須加強(qiáng)自身的管理力度和控制成本的能力,在企業(yè)能掌控的每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制。3.2政府應(yīng)該進(jìn)一步完善政策建議除了目前已經(jīng)發(fā)布的相關(guān)政策支持以外,建議政府在以下方面加強(qiáng)努力。3.2.1企業(yè)土地的劃界劃撥、協(xié)議或是競(jìng)拍,對(duì)企業(yè)拿地成本影響巨大。財(cái)政能力允許的地方,應(yīng)盡量采用劃撥方式供地,以最大限度的降低企業(yè)土地成本。無(wú)法劃撥的地方,可采用協(xié)議或有限度的競(jìng)拍方式,如“限地價(jià),競(jìng)租賃房面積”方式。也可進(jìn)一步推廣“年租制”,通過(guò)每年交付地租的方式減輕參建企業(yè)前期財(cái)務(wù)壓力。3.2.2房開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)流程大規(guī)模的保障性住房建設(shè)必須要有強(qiáng)大的金融支持。一方面應(yīng)要求金融機(jī)構(gòu)切實(shí)配合參建企業(yè),就保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)流程仔細(xì)研究,從土地儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)有針對(duì)性地提供金融服務(wù);另一方面必須拓展企業(yè)融資渠道,除了傳統(tǒng)的銀行貸款渠道以外,發(fā)行企業(yè)債、吸收保險(xiǎn)資金注入、社保資金注入、發(fā)行房地產(chǎn)信托、吸引房地產(chǎn)投資基金等渠道必須加強(qiáng)探索,盡快掃清融資渠道上的障礙,提升企業(yè)融資能力。3.2.3混建+社區(qū)從目前的情況來(lái)看,混建形式對(duì)企業(yè)的吸引力較大,主要原因有二:混建中配套商業(yè)設(shè)施的出租或出售能夠增強(qiáng)企業(yè)資金回流速度;混建帶來(lái)人口的大量聚集、整個(gè)片區(qū)的繁榮,使參建企業(yè)手中持有的其他物業(yè)資產(chǎn)獲得價(jià)值升值。事實(shí)上混合建設(shè)本身具有很多優(yōu)點(diǎn),如配套設(shè)施完善帶來(lái)的生活品質(zhì)有保證、多類型住宅混建帶來(lái)的社會(huì)融合以及“社會(huì)病”的消除。為此政府應(yīng)更多的考慮保障性住房項(xiàng)目的規(guī)劃,使其呈“多贏”格局。3.2.4城市社區(qū)治理的實(shí)踐研究參建企業(yè),無(wú)論是國(guó)企還是民企,都追求企業(yè)資金的正常流轉(zhuǎn),不能因?yàn)槟骋粋€(gè)項(xiàng)目而長(zhǎng)期套牢,陷入停滯狀態(tài)。為此,必須考慮健全參建企業(yè)的退出機(jī)制(主要指參建公租房、廉租房項(xiàng)目的企業(yè))。前文述及,目前有地方政府準(zhǔn)許公租房在運(yùn)營(yíng)一定年份后由承租人購(gòu)買(mǎi)或作為限價(jià)房出售,從而實(shí)現(xiàn)參建企業(yè)的退出。除此以外,還必須建立市場(chǎng)化的退出機(jī)制,比如房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)等。王思斌.當(dāng)前我國(guó)社會(huì)保障制度的斷裂與彌合[J].江蘇社會(huì)科學(xué),2004(03):206-210.何廉.“強(qiáng)單位”社區(qū):依賴癥與市場(chǎng)化——轉(zhuǎn)型期地方政府、壟斷企業(yè)與社區(qū)的關(guān)系[D].武漢:華中師范大學(xué),2007.路風(fēng).單位:一種特殊的社會(huì)組織形式[J].中國(guó)社會(huì)科學(xué),1989(1):71-88.華偉.單位制向社區(qū)制的回歸——中國(guó)城市基層管理體制50年變遷[J].戰(zhàn)略與管理,2000(1):86-99.劉天寶,柴彥威.結(jié)構(gòu)主義視角下中國(guó)單位制的形成邏輯[J].人文地理,2012,27(1):34-38.雷潔瓊.轉(zhuǎn)型中的城市基層社區(qū)組織——北京市基層社區(qū)組織與社區(qū)發(fā)展研究[M].北京:北京大學(xué)出版社,2001.彭穗寧.市民的再社會(huì)化:由“單位人”、“新單位人”到“社區(qū)人”[J].天府新論,1997(6):49-53.盧漢龍.單位與社區(qū):中國(guó)城市社會(huì)生活的組織重建[J].社會(huì)科學(xué),1999(2):52-57.郭風(fēng)英,陳偉東.單位社區(qū)改制進(jìn)程中社區(qū)治理結(jié)構(gòu)的變遷[J].河南師范大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2011,38(01):44-48.張麗梅.社會(huì)調(diào)控體系下單位社區(qū)發(fā)展研究[J].規(guī)劃師,2005,21(10):88-91.李漢林.轉(zhuǎn)型社會(huì)中的整合與控制——關(guān)于中國(guó)單位制度變遷的思考[J].吉林大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào),2007,47(04):46