宏觀專題：如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)資產(chǎn)價格

宏觀研究/宏觀專題/證券研究報告宏觀研究/宏觀專題/證券研究報告【策略觀點】供需關(guān)系發(fā)生重大變化，疊加通脹上行預(yù)期減弱，商品住宅資產(chǎn)價格面臨重估。從市場交易層面看，供求關(guān)系是商品價格的決定性因素，當(dāng)前我國商品住宅市場供需格局已發(fā)生扭轉(zhuǎn)，需求端增長慢于供給端或成為常態(tài)。從資產(chǎn)的視角看，房價對應(yīng)商品住宅資產(chǎn)未來收入（主要為租金）貼現(xiàn)情況，國內(nèi)低通脹、高利率環(huán)境拉低商品修復(fù)房地產(chǎn)資產(chǎn)價格，交易端的主要抓手在于調(diào)整供需關(guān)系，估值端的政策思路包括調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)當(dāng)前收益和改善未來收益增長預(yù)期。供需方面，我國房地產(chǎn)已進入存量時代，調(diào)控增量供給對市場影響有限；且房地產(chǎn)業(yè)下行預(yù)期短期難扭轉(zhuǎn)，提振需求難度偏大。估值方面，前期我國房地產(chǎn)業(yè)高增長，市場對房租上漲預(yù)期較強，導(dǎo)致我國主要城市租售比遠高于其他經(jīng)濟體重點城市，整體偏離國際良好運行區(qū)間，面臨一定下調(diào)壓力。資產(chǎn)收益方面，用補助、稅收減免等手段增厚房地產(chǎn)資產(chǎn)當(dāng)前租金收益，或為穩(wěn)定資產(chǎn)價格主要抓手，且發(fā)展住房租賃市場符合現(xiàn)階段我國政策目標(biāo)和房地產(chǎn)業(yè)理性看待商品住宅資產(chǎn)價格中樞下行，短期回調(diào)空間有限。商品住以托底為主，重點在于防止地產(chǎn)失速和防范化解重大金融風(fēng)險，采用強刺激手段重新提振樓市的必要性不大，商品住宅資產(chǎn)價格大幅關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)加速調(diào)整帶來的租賃住房領(lǐng)域投資機會。金融層面，租賃住宅相關(guān)金融衍生品已實現(xiàn)從“0”到“1”，后續(xù)發(fā)展空間廣闊。實體層面，政策護航下住房租賃行業(yè)經(jīng)營狀況確定性增強，疊加金融支持發(fā)力，中國住房租賃市場有望加速進入機構(gòu)化時代，建議關(guān)注長租公寓、社區(qū)服務(wù)等相關(guān)賽道?！撅L(fēng)險提示】房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式過渡進程不及預(yù)期挖掘價值投資成長東方財富證券研究所相關(guān)研究相關(guān)研究價數(shù)據(jù)點評》《利率或?qū)⒊掷m(xù)高位——美聯(lián)儲長數(shù)據(jù)點評》《政府債券支撐社融回暖——8敬請閱讀本報告正文后各項聲明2 4 4 5 5 7 7 8 10 10 11 14 14 15 17 17 18敬請閱讀本報告正文后各項聲明3 4 4 4 4 5 6 6 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19敬請閱讀本報告正文后各項聲明4經(jīng)濟增長進入高質(zhì)量發(fā)展階段、人口對我國房地產(chǎn)下降等大趨勢下，商品住宅市場供需格局已發(fā)生扭端或成為常態(tài)。長期看，人口數(shù)量見頂、人口結(jié)構(gòu)老齡化等趨勢奠定房地產(chǎn)需求下行基1950196019701980199020002010202020302040205020602070208020902100864195019601970198019902000201020202030204020502060207020802090210086420中等預(yù)期中等預(yù)期高預(yù)期 出生人口（萬人）1949195319571961196519691973出生人口（萬人）19491953195719611965196919731977198119851989199319972001200520092013201720212500200015001000第一波人口高峰“60后”即將進入老齡化5000置業(yè)主力“90置業(yè)主力“90人口數(shù)量劇減19901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820202022人口結(jié)構(gòu):總占人口比例:65歲及以上19901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820202022人口結(jié)構(gòu):總占人口比例:15-64歲人口結(jié)構(gòu):總占人口比例:0-14歲1008060402001949195319571949195319571961196519691973197719811985198919931997200120052009201320172021后城鎮(zhèn)化減速，年平均個百分點以7060504070605040302001速發(fā)展期，年平均1978-1995城鎮(zhèn)化初期，年平均增長0.65個百敬請閱讀本報告正文后各項聲明5圖表5：城鎮(zhèn)住宅需求預(yù)測時間年中人口（億人）城鎮(zhèn)化率（%）城鎮(zhèn)人均住宅面積（平方米）城鎮(zhèn)住宅需求（億平方米）需求增量（億平方米）時間年中人口（億人）城鎮(zhèn)化率（%）城鎮(zhèn)人均住宅面積（平方米）城鎮(zhèn)住宅需求（億平方米）需求增量（億平方米）201013.4849.9531.63213.0010.38202114.2664.7241.00378.3626.95201113.5751.2732.65227.1714.17202214.2665.2241.33384.396.02201213.6752.5732.91236.439.252023E14.2665.7241.67390.406.01201313.7653.7333.87250.4314.002024E14.2566.2242.00396.385.98201413.8554.7734.84264.3213.892025E14.2466.7242.33402.315.94201513.9456.1035.81279.9915.672026E14.2367.2242.67408.205.88201614.0257.3536.60294.2614.272027E14.2267.7243.00414.035.83201714.1058.5236.90304.5310.282028E14.2068.2243.33419.795.77201814.1759.5839.00329.2724.742029E14.1868.7243.67425.505.71201914.2260.6039.80342.9413.662030E14.1669.2244.00431.155.65202014.2563.8938.60351.418.47敬請閱讀本報告正文后各項聲明62011-122012-082013-042013-122014-082015-042015-122016-082017-042017-122018-082019-042019-122020-082021-042021-122022-082023-042005-092006-082007-072008-062009-052010-042011-032012-022013-012013-122014-112015-102016-092017-082018-072019-062020-052021-042022-032023-022011-122012-082013-042013-122014-082015-042015-122016-082017-042017-122018-082019-042019-122020-082021-042021-122022-082023-042005-092006-082007-072008-062009-052010-042011-032012-022013-012013-122014-112015-102016-092017-082018-072019-062020-052021-042022-032023-02商品房銷售面積：住宅：期房：當(dāng)月值商品房銷售面積：住宅：現(xiàn)房：當(dāng)月值100%90%商品房銷售面積：住宅：期房：當(dāng)月值商品房銷售面積：住宅：現(xiàn)房：當(dāng)月值100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%50000450004000035000300002500020000150001000050000租賃住房等非商品房越來越成為住宅市場存量的重要組成部分，能夠影響到房和現(xiàn)房的比例，可以認為是我國新房總庫存。敬請閱讀本報告正文后各項聲明735302520501998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022國內(nèi)一手商品房存量（億平方米）1998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022房屋新開工面積:住宅商品房銷售面積:住宅一手房市場存量二手房方面，以掛牌量衡量的二手房存量受市場情緒影響較大土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應(yīng)從嚴壓縮計劃規(guī)模直至?xí)和９┑亍Ｔ谕恋毓?yīng)政策調(diào)整和房地產(chǎn)市場預(yù)期敬請閱讀本報告正文后各項聲明86000500040003000200010000100大中城市:供應(yīng)土地占地面積(4周MA,萬平方米）10090807060504030200100大中城市:土地溢價率(右軸,%)2014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-09對商品住宅市場供給端存量的調(diào)控，此前主要集中于對交易環(huán)節(jié)的限制，如限售、高額稅費等。今年以來，交易環(huán)節(jié)的限制性政策逐步松動，多地放流動性目的明確，商品住宅存量有望得到進一步激不會出現(xiàn)大幅減少。疊加需求端長期走弱，商品住宅市場供需失衡或為常態(tài)，從供需關(guān)系角度出發(fā)，商品住宅資產(chǎn)價格大概率在充分調(diào)整后穩(wěn)定在合理均衡水平。從資產(chǎn)的視角看，商品住宅也可視作具有穩(wěn)定收益的資產(chǎn)，可以套用資療、教育等資源。前者可用房屋在租賃市場上未來的預(yù)期租金的折現(xiàn)進行估t?1)敬請閱讀本報告正文后各項聲明9者直接的利差決定了商品住宅的出售價格和出租房租具有較強剛性，短期漲跌幅不明顯，對商品住宅資產(chǎn)價格影響有限。商品住宅租售比對于利率水平和通脹水平的預(yù)期高度敏感，小幅波動可未明顯回落，造成房租價格漲幅持續(xù)低于無風(fēng)險利率，房地產(chǎn)估值趨降。圖表11：歷史上每輪低利率、高通脹，對應(yīng)房2006-012006-072007-012007-072008-012008-072009-012009-072010-012010-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-07租房CPI-10年國債收益率中債國債到期收益率:10年[新頻率:月,方式:平均值]CPI:居住:租賃房房租:當(dāng)月同比2006-012006-072007-012007-072008-012008-072009-012009-072010-012010-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-0786420-2-4-6403530252050-5-102006-012006-072007-012007-072008-012008-072009-012009-072010-012010-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-0770個大中城市:二手住宅價格指數(shù):2006-012006-072007-012007-072008-012008-072009-012009-072010-012010-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-0770個大中城市:二手住宅價格指數(shù):二線城市:當(dāng)月同比70個大中城市:二手住宅價格指數(shù):三線城市:當(dāng)月同比70個大中城市:二手住宅價格指數(shù):當(dāng)月同比70個大中城市:二手住宅價格指數(shù):一線城市:當(dāng)月同比敬請閱讀本報告正文后各項聲明102.房地產(chǎn)資產(chǎn)價格修復(fù)的三條可能路徑端的政策思路包括調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)當(dāng)前收益和改善未來收益增長預(yù)房地產(chǎn)業(yè)下行預(yù)期短期難扭轉(zhuǎn)，平衡供需關(guān)系和改善未來收益增長預(yù)期難度偏大，用補助、稅收減免等手段增厚房地產(chǎn)資產(chǎn)當(dāng)前租金收益，或為穩(wěn)定資產(chǎn)價格主要抓手，且發(fā)展住房租賃市場符合現(xiàn)階段我國政策目標(biāo)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，政策可行性較強。前文已論述減少商品住宅供給可行性不強，且不利于房地康發(fā)展，扭轉(zhuǎn)目前供需偏失衡的重點在于提振需求，緩解居民購房需求下行壓力。號，具體從降利率、降首付比例、落實“認房不認貸”三大方向全面發(fā)力。部門發(fā)布首套房貸利率動態(tài)調(diào)節(jié)機制，截至三季度，全國至少87個時間部委文件或會議主要內(nèi)容2023年1月中國人民銀行銀保監(jiān)會《建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制》對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。2023年8月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部中國人民銀行金融監(jiān)管總局《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標(biāo)準的通知》居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。2023年8月中國人民銀行金融監(jiān)管總局《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加20個基點。2023年8月中國人民銀行金融監(jiān)管總局《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。敬請閱讀本報告正文后各項聲明11住宅價格指數(shù)同比下降3.25%，商品住宅市場量價齊跌民收入不確定性加大，對自身收入預(yù)期偏悲觀，而購買商品住宅依賴長期穩(wěn)位，商品住宅后續(xù)收益增長預(yù)期減弱，其長期估值中樞區(qū)間趨降。受限于我進而修復(fù)房地產(chǎn)資產(chǎn)價格的有效渠道。論，房租具有較強剛性，短期漲跌幅不明顯，對商品住宅資產(chǎn)價格影響有限；商品住宅估值的有效手段。但由于前期我國房地產(chǎn)業(yè)高增長，市場對房租上漲預(yù)期較強，導(dǎo)致由利率水平和通脹水平的預(yù)期決定的房屋租售比偏高，在比維持高位難度較大。我國房屋租售比偏離良好運行期間，下修壓力較大。房屋租售比是指每敬請閱讀本報告正文后各項聲明12平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值，結(jié)構(gòu)性失業(yè)問題突出，導(dǎo)致租金上漲動力不足，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心測算，城市租售比城市租售比城市租售比城市租售比城市租售比Guangzhou,China1161.6Verona,ItalyMalmo,SwedenStavanger,NorwayJacksonville,FL,UnitedStatesShenzhen,China1078.8Moscow,Russia361.2Halifax,CanadaNanaimo,BC,CanadaTaipei,China1059.6Dresden,GermanyBristol,UnitedKingdomUlaanbaatar,MongoliaSeoul,SouthKorea1054.8Skopje,NorthMacedoniaSeville(Sevilla),SpainGent,BelgiumShanghai,China831.6JohorBahru,MalaysiaCascais,PortugalTampa,FL,UnitedStatesBeijing,China822Chittagong,BangladeshBelgrade,SerbiaCasablanca,MoroccoYerevan,ArmeniaHangzhou,China750Rome,Italy351.6Vladivostok,RussiaAhmedabad,IndiaGuayaquil,EcuadorQingdao,China741.6Bucharest,RomaniaCapeTown,SouthAfricaKaohsiung,China709.2Berlin,Germany351.6Poznan,PolandHongKong,China693.6SaintPetersburg,RusNanjing,China693.6Alexandria,EgyptDallas,TX,UnitedStatesWuhan,China688.8Tokyo,Japan350.4Phuket,ThailandGuatemalaCity,GuatemalaTaichung,China603.6KualaLumpur,MalaysiaNewYork,NY,UnitedSta224.4QuebecCity,CanadaSingapore,SingaporeSibiu,RomaniaBoston,MA,UnitedStatesAlFujayrah,UnitedArabEmiratChengdu,China590.4Bolzano-Bozen,ItalyPodgorica,MontenegroValencia,SpainJaipur,IndiaLinz,AustriaRaleigh,NC,UnitedStatesInnsbruck,AustriaBudapest,HungaryOttawa,CanadaMadison,WI,UnitedStatesReno,NV,UnitedStatesSuzhou,China546Istanbul,TurkeyOrlando,FL,UnitedStatesTelAviv-Yafo,IsraelGlasgow,UnitedKingdomCoimbra,PortugalAddisAbaba,EthiopiaJerusalem,IsraelLjubljana,SloveniaSantiago,ChileAachen,GermanyManchester,UnitedKingdoOklahomaCity,OK,UnitedStatZurich,SwitzerlandLondon,UnitedKingdo342Uppsala,SwedenHonolulu,HI,UnitedStatesChicago,IL,UnitedStatesThane,IndiaDelft,NetherlandsEdmonton,CanadaKathmandu,NepalTallinn,EstoniaFlorianopolis,BrazilAustin,TX,UnitedStatesSaltLakeCity,UT,UnitedStatesSarajevo,BosniaAndHMadrid,SpainRiodeJaneiro,BrazRostov-na-donu,RussiaAntalya,TurkeyMunich,GermanyTartu,EstoniaAdelaide,AustraliaSliema,MaltaNewOrleans,LA,UnitedStatesVienna,AustriaFortaleza,BrazilDoha,QatarMaastricht,NetherlandsMuscat,OmanAlgiers,AlgeriaKosice,SlovakiaYekaterinburg,RussiaPhnomPenh,CambodiaAlmaty,KazakhstanHanoi,VietnamBitola,NorthMacedoniaPanamaCity,PanamaParis,France470.4Toulouse,FranceCatania,ItalyRamallah,PalestineGraz,AustriaAarhus,DenmarkJakarta,IndonesiaMiami,FL,UnitedStatesTampere,FinlandGuwahati,IndiaRotterdam,NetherlandsAstana(Nur-Sultan),KazakhstaAmman,JordanCharlotte,NC,UnitedStatesChennai,IndiaCluj-Napoca,RomaniaBelfast,UnitedKingdFortLauderdale,FL,UnitedStNuremberg,GermanyBuenosAires,ArgentinaGroningen,NetherlandsTbilisi,GeorgiaHamburg,GermanyOdessa(Odesa),UkraineMarrakech,MoroccoMonterrey,MexicoHoChiMinhCity,VietnGothenburg,SwedenPalmadeMallorca,SpainPhoenix,AZ,UnitedStatesGeneva,SwitzerlandSaintHelier,JerseyBaku,AzerbaijanAtlanta,GA,UnitedStatesNantes,FranceThessaloniki,GreeceCopenhagen,DenmarkCoventry,UnitedKingdomDouala,CameroonTrondheim,NorwayVilnius,LithuaniaBatumi,Ajara,GeorgiaDubrovnik,CroatiaOlomouc,CzechRepublicWroclaw,PolandSanFrancisco,CA,UnitedSDenver,CO,UnitedStatesMontevideo,UruguayEindhoven,NetherlandsTashkent,UzbekistanBrisbane,AustraliaVarna,BulgariaMedellin,ColombiaStockholm,SwedenTehran,IranManama,BahrainVictoria,CanadaWashington,DC,UnitedS200.4Johannesburg,SouthAfricaPristina,Kosovo(DisputAmsterdam,NetherlandsCalgary,CanadaStuttgart,GermanySofia,BulgariaTirana,AlbaniaChisinau,MoldovaQueretaro(SantiagodeQuerétZagreb,CroatiaKlaipeda,LithuaniaBarcelona,SpainDubai,UnitedArabEmiratesKuwaitCity,KuwaitOradea,RomaniaAntwerp,BelgiumKelowna,CanadaRiyadh,SaudiArabiaVancouver,CanadaPortland,OR,UnitedStatesSanSalvador,ElSalvadorHeidelberg,GermanyGuadalajara,MexicoDurban,SouthAfricaGranada,SpainAlbuquerque,NM,UnitedSLasVegas,NV,UnitedStatesHelsinki,FinlandToronto,CanadaSanAntonio,TX,UnitedStaCaracas,VenezuelaBratislava,SlovakiaSeattle,WA,UnitedStatesNashville,TN,UnitedStatesCuritiba,BrazilOstrava,CzechRepublicSaoJosedosCampos,BSanJuan,PuertoRicoChangsha,China392.4Timisoara,RomaniaChristchurch,NewZealandCancun,MexicoFrankfurt,GermanyPetalingJaya,MalaysiaPortElizabeth,SouthAfricaOslo,NorwayVoronezh,RussiaAnkara,TurkeyPretoria,SouthAfricaMarseille,FranceKaunas,LithuaniaLosAngeles,CA,UnitSplit,CroatiaVillach,AustriaPenang,MalaysiaSacramento,CA,UnitedStaLuxembourg,LuxemboWinnipeg,CanadaAuckland,NewZealandOsijek,CroatiaLeiden,NetherlandsTilburg,NetherlandsBangkok,ThailandAberdeen,UnitedKingdoMexicoCity,MexicoSalzburg,AustriaBogota,ColombiaAthens,GreeceMississauga,CanadaHouston,TX,UnitedStatesHaarlem,NetherlandsAdDammam,SaudiArabiaKaliningrad,RussiaMaribor,SloveniaPerth,AustraliaSantaCruzdeTenerife,SpaDusseldorf,GermanyUtrecht,NetherlandsQuito,EcuadorKarachi,PakistanBandung,IndonesiaSantaCruz,BoliviaMelbourne,AustraliaConstanta,RomaniaKatowice,PolandTijuana,MexicoSydney,AustraliaAalborg,DenmarkSharjah,UnitedArabEmiratWellington,NewZealandAlicante,SpainMontreal,CanadaCanberra,AustraliaSamara,RussiaWarsaw,PolandGoiania,BrazilGdynia,PolandKrakow(Cracow),PolandCampinas,BrazilBordeaux,FranceTurin,ItalyMalaga,SpainManila,PhilippinesGrenoble,FranceTunis,TunisiaJeddah(Jiddah),SaudiArab敬請閱讀本報告正文后各項聲明13與全球主要城市相比，我國城市中心房屋租售比靠前，對標(biāo)全球核心城市，我國一線城市估值下行壓力在40%以上。202前三，其他主要城市房屋租售比也處在全球領(lǐng)先水平，遠高于素，如我國商品住宅與醫(yī)療、教育等資源高度綁定，存在高額社會資源溢價；預(yù)計隨著價格水平回暖，我國商品住宅估值中樞有望修復(fù)，但維持在此供求關(guān)系持續(xù)改善，物價總水平趨于回升，租賃房房租有望恢復(fù)正增長，但敬請閱讀本報告正文后各項聲明142.3.路徑三：增厚房地產(chǎn)租賃收益，加速向“租售并舉”新發(fā)展模住宅產(chǎn)出價值的主要是房租，參考美國、日本類型政策租房補貼低收入住房稅收減免（LowIncomeHousingTaxCredits）、租房選擇券計劃（HousingChoiceVoucherprogram），2015年美國對710萬套住宅單位進行了租賃補貼，占整個住房租賃市場的16.2%。金融支持美國住房租賃市場中30%的房源由私人專業(yè)機構(gòu)提供，美國擁有全球最大規(guī)模的REITs市場，截至2018年4月總規(guī)模達到1萬億美元，其中住宅類REITs占比13.9%，位于行業(yè)第二。金融支持日本住房租賃市場中80%的房源由私人專業(yè)機構(gòu)提供，私人專業(yè)機構(gòu)的發(fā)展主要來源于金融支持，最主要的金融工具是REITs。日本擁有亞洲最大規(guī)模的REITs市場，截至2019年6月總規(guī)模達到14.6萬億日元，其中住宅類REITs占比14.6%。德國租房補貼1965年頒布《住房補貼法》，向低收入家庭直接發(fā)放貨幣補貼，2008年德國在對《住房補貼法》多次修訂后頒布《租金補助法》，該法對租金補助的標(biāo)準參考三個方面的因素：地區(qū)租金水平、家庭總收入和家庭人數(shù)。2005-2017年，德國政府年均補貼11.4億歐元，平均每年有1.8%的家庭獲得補貼。地價優(yōu)惠德國市政在戰(zhàn)后大量購買土地，目前多數(shù)城市1/4土地歸市政所有，這為社會房源的提供奠定了基礎(chǔ)。1951年《住宅所有權(quán)和長期居住權(quán)法》頒布，該法律將土地使用權(quán)和土地所有權(quán)分離，土地使用權(quán)的賣出對象只限于社會租賃住房，并且使用權(quán)價值可以分期支付，這就保證了租賃房源的低租金，目前柏林住房合作社的租金是市場租金的50%-60%。信貸優(yōu)惠政府向私人企業(yè)和社會租賃機構(gòu)提供建房預(yù)算50%的無息貸款，償還期限20-40年，作為條件，政府擁有合同期限內(nèi)房屋的使用權(quán)，從而可以低廉的租金轉(zhuǎn)租給需要的居民。稅收優(yōu)惠針對私人租賃，德國的政策包括：第一，10年內(nèi)免繳租金所得稅、地產(chǎn)稅；第二，房產(chǎn)價值在最初8年內(nèi)折舊40%，通過加速折舊抵扣更多稅費；第三，為個人購買或建設(shè)提供貸款，貸款利息可抵扣所得稅。針對需求端，美國和德國采用財政補貼政策，對租房發(fā)放直接現(xiàn)金補助。對承租人發(fā)放，但客觀上刺激了房屋租賃市場的需求，有利于租金水平提升。敬請閱讀本報告正文后各項聲明15要的居民。第三，提供稅收優(yōu)惠，主要是土地稅房租價格的做法為發(fā)放租房現(xiàn)金補貼。我國租房現(xiàn)金補貼制度存遠低于同期一線城市家庭戶人均居住面積水平。后續(xù)有望調(diào)整為按租賃中標(biāo)結(jié)果，十余個省市的保障房項目正在籌備，后續(xù)項目推動落地的節(jié)奏有敬請閱讀本報告正文后各項聲明16廈門安居京保REIT紅土深圳安居REIT華夏基金華潤有巢REIT2022-082022-092022-092022-102022-102022-112022-112022-122022-122023-012023-012023-022023-022023-032023-032023-032023-042023-042023-052023-052023-062023-062023-072023-072023-082023-082023-082023-092023-092023-103.6廈門安居京保REIT紅土深圳安居REIT華夏基金華潤有巢REIT2022-082022-092022-092022-102022-102022-112022-112022-122022-122023-012023-012023-022023-022023-032023-032023-032023-042023-042023-052023-052023-062023-062023-072023-072023-082023-082023-082023-092023-092023-103.43.232.82.62.42.22REITs簡稱底層資產(chǎn)可出租房間數(shù)總建面(萬m2)項目所在位置總資產(chǎn)（億元）安居百泉閣深圳市福田區(qū)安居錦園深圳市羅湖區(qū)保罌利香檳苑深圳市大鵬新區(qū)鳳凰公館深圳市坪山區(qū)廈門安居REIT2614廈門市集美區(qū)琦公寓20518.6廈門市集美區(qū)文龍家園北京市海淀區(qū)熙悅尚郡7723.6北京市朝陽區(qū)有巢酒涇項目5.5上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)有巢東部經(jīng)開區(qū)項目6.6上海市松江區(qū)工業(yè)區(qū)四支保障性租賃住房REITs收入情況（萬元）1,9461,92620001,8951,8831,9191,9461,92620001,8951,8831,7811,8041,828180016001,3851,3781,376140012001000廈門安居REIT京保REIT華潤有巢REIT廈門安居REIT京保REIT華潤有巢REIT2022Q42023Q12023Q22022Q42023Q1敬請閱讀本報告正文后各項聲明17備擴圍條件。預(yù)計隨著不動產(chǎn)金融的持續(xù)發(fā)展，租賃住房的商業(yè)模式有望重3.理性看待商品住宅資產(chǎn)價格中樞下行，關(guān)注租賃房領(lǐng)域投資機會3.1.商品住宅資產(chǎn)價格超調(diào)回升空間有限二手房價格與最高點相比回調(diào)幅度有限，屬于市場正常調(diào)整。我國二手均水平降低80%左右，表明二手房價格回落并非由供給大方已明確定調(diào)“房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展我們認為后續(xù)政策面將以托底為主，重點在于防止地產(chǎn)失速和防范化解重大金融風(fēng)險，采用強刺激手段重新提振樓市的必要性不大，商品住宅資產(chǎn)價格300250200150100500全國城市二手房出售掛牌量指數(shù):全國全國城市二手房出售掛牌價指數(shù):全國2014-122015-042015-082015-122016-042016-082016-122017-042017-082017-122018-042018-082018-122019-042019-082019-122020-042020-082020-122021-042021-082021-122022-042022-082022-122023-042023-08敬請閱讀本報告正文后各項聲明1