XXXX年凌源市盛世華城市場分析及產(chǎn)品定

盛世華城市場分析及產(chǎn)品定位

朝陽宏達(dá)集團(tuán)市場分析及產(chǎn)品定位宏觀環(huán)境房地產(chǎn)市場分析項目調(diào)研競爭個案分析政策環(huán)境研究宏觀環(huán)境影響市場環(huán)境研究園區(qū)整體規(guī)劃建議總體環(huán)境級設(shè)計目標(biāo)客戶定位產(chǎn)品戶型建議景觀設(shè)計建議項目推廣建議項目產(chǎn)品定位第一部分宏觀環(huán)境分析

（一）城市總體概況凌源市隸屬遼寧省朝陽市，因大凌河發(fā)源地而得名，位于遼寧、河北、內(nèi)蒙古三?。▍^(qū)）交匯處，是連接京沈兩大都市群、溝通內(nèi)蒙古腹地與沿海港的重要交通接點城市。北與建平縣、內(nèi)蒙古寧城縣毗連，東北及東與喀左縣接界，西及西北與河北省平泉縣相鄰，西南與河北省寬城縣、平泉縣接壤，南與建昌縣、河北省青龍縣相連，東南與建昌、喀左兩縣搭界。地理坐標(biāo)為北緯40°35′50"～41°26′6"，東經(jīng)118°50′20"～119°37′40"。南北斜長93.3公里，東西寬66.1公里，總面積3278平方公里，約占全省總面積的2.2%。距

沈陽435公里，距北京371公里。全市現(xiàn)有8個街道辦事處，11個鎮(zhèn)、11個鄉(xiāng)、239個行政村。

全市現(xiàn)有佛教、伊斯蘭教、天主教、基督教四大宗教，宗教信徒4萬多人，約占全市總?cè)丝诘?%。

凌源是遼寧的工業(yè)重鎮(zhèn)，且發(fā)展迅速，其中凌鋼集團(tuán)公司是全國56家地方大型鋼鐵骨干企業(yè)之一，年生產(chǎn)能力達(dá)100萬豆子。凌河的汽車與長汽嫁接，以物美價廉的風(fēng)格停受歡迎輪跡遍及祖國大江南北。向東化工廠的優(yōu)質(zhì)浮法玻璃，雖已年產(chǎn)150萬標(biāo)箱，但仍供不應(yīng)求。柏杖子金礦年產(chǎn)黃金1.5萬兩，跨入全國50強(qiáng)之列。來自大凌河源頭的水有益微量原素頗豐，以其加工生產(chǎn)的獨特天然優(yōu)質(zhì)乳汁——木蘭山礦凌源，更倍受人們的青睞。凌源市衛(wèi)生事業(yè)發(fā)達(dá)。是全國文化教育先進(jìn)縣和基礎(chǔ)教育先進(jìn)縣。被文化部命名為“中國民間藝術(shù)之鄉(xiāng)”。

凌源市衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展迅速。市內(nèi)有5所二級甲等醫(yī)院，現(xiàn)已形成集醫(yī)療預(yù)隊、保健三級網(wǎng)建制，是遼寧省農(nóng)村衛(wèi)生達(dá)標(biāo)先進(jìn)縣。120急救中心、燒燙傷治療中心、斷肢再植中心，更是名傳遐邇。

凌源有較大賓館、酒樓10處、旅店24處，環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)備先進(jìn)、服務(wù)功能齊全。凌源自縣改市之后，城市建設(shè)更是日新月異優(yōu)越的地理位置，使之成為以商貿(mào)為主，。旅游為輔的現(xiàn)代中等城市。凌源的小吃融匯了滿、蒙、漢、回四個民族文化,風(fēng)味獨特，譽享海內(nèi)外。凌源域內(nèi)資源豐富，探明礦種已有50多。旅游景點20多處，尤以女神廟和女神頭像為代表的牛河梁紅山文化遺址，將中華民族的文明史提前了1000多年，被譽為“東方文明的新曙光”。坐落在萬元店鎮(zhèn)內(nèi)的熱水湯是全國八大名泉之一，是療養(yǎng)、休閑、洗浴的理想選地。（二）凌源房地產(chǎn)發(fā)展背景

凌源房地產(chǎn)市場發(fā)展的三個階段第一階段:2002年之前，被動銷售的定向階段：客源特征：以效益少到企業(yè)、政府部門、事業(yè)單位為主，以集體補貼“棟”為單位購買

開發(fā)特征：定向代建為主，政府對開發(fā)公司要求不高，僅關(guān)注產(chǎn)品建筑質(zhì)量，開發(fā)商實力良莠不齊；開發(fā)觀念受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，主觀開發(fā)、追求低利潤、無風(fēng)險、無品牌，對專業(yè)機(jī)構(gòu)無需求。項目特征：產(chǎn)品形式單一（多層為主），缺乏特色，不注重整體搞規(guī)劃，沒有景觀設(shè)計欲望，區(qū)域特征明顯（集中在新區(qū)，市中心區(qū)）

第二階段：2002-2006年，外地資金沖擊下走向規(guī)范的過渡階段客戶特征：客戶層次廣泛，需求多元化，樓盤選擇及消費心理區(qū)域理性，散戶消費成為市場主流；

開發(fā)商特征：新的實力開發(fā)商進(jìn)入市場，資金注入量大開發(fā)理念新，對本地市場造成極大沖擊。注重客戶需求，品牌意識強(qiáng)。

項目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步被市場認(rèn)可。專業(yè)營銷機(jī)構(gòu)逐步被市場接受，媒體市場充分挖掘，宣傳手段不斷翻新。第三階段：06年后，政策大捧下的飛速增長

客戶特征：經(jīng)過多年的市場引導(dǎo)，客戶購房熱情迅速拉動，隨著城市規(guī)劃的強(qiáng)制實施，投資購買行為呈幾何級增長，二三次置業(yè)成為消費主流

開發(fā)商特征：外地開發(fā)商紛紛涌入，帶來大量資金和先進(jìn)理念，本地開發(fā)商逐漸形成幾大品牌市場競爭激烈，開發(fā)形式多元化，注重項目前期定位。項目特色：多元化、綜合性發(fā)展。舊城改造、城中村改造建設(shè)力度加大，規(guī)模開發(fā)，環(huán)境價值、規(guī)劃價值被較大利用。上述市場背景下，客戶、市場及開發(fā)商的較大變化：1.客戶需求變化：

1500元/㎡以下單純居住需求

住宅升級

1800元/㎡以上住宅升級的基礎(chǔ)上

品牌、品質(zhì)

市場環(huán)境變化：地理環(huán)境：打破地域限制，從地段創(chuàng)品牌品牌創(chuàng)地段產(chǎn)品環(huán)境：小高產(chǎn)品成主流，產(chǎn)品單一產(chǎn)品多元開發(fā)商變化趨勢：

開發(fā)模式：建立品牌意識，開發(fā)模式單一多元化、規(guī)?；?、人性化、理念化、特色化營銷方面：炒概念創(chuàng)品牌二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境（一）國民生產(chǎn)總值

凌源近年國民生產(chǎn)總值406632.6961.811501569.74.10%0.15%0.10%6.20%5.20%0501005001000150020002003年2004年2005年2006年2007年年份GDP值2.50%3.00%3.50%4.00%4.50%5.00%5.50%6.00%6.50%7.00%同比增長率GDP值（億元）同比增長率（%）凌源縣國民生產(chǎn)總值每年均以二位數(shù)的速度增長。（二）固定資產(chǎn)投資

凌源近年固定資產(chǎn)投資額67.9106.9216.2310.5495.520.60%37.80%41.30%53.70%32.30%01003005007002003年2004年2005年2006年2007年年份固定資產(chǎn)投資額0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%同比增長率固定資產(chǎn)投資（億元）同比增長率（%）凌源縣近年來固定資產(chǎn)投資以年均30％以上的速度增長，投資環(huán)境良好。（三）居民年均可支配收入凌源近年人均可支配收入80090010001500180011.30%15.60%14%11%9.34%0100100020002003年2004年2005年2006年2007年年份人均可支配收入0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%增長率人均可支配收入（元）增長（%）凌源縣近年來人均可支配收入以年均兩位數(shù)的速度增長，居民購買力很強(qiáng)。

（四）

凌源兩年來社會商品零售額情況凌源經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動城市居民消費需求快速增長，零售行業(yè)發(fā)展迅速各種消費品結(jié)構(gòu)的變化將促使凌源整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。

（五）

凌源近年來三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況2004-2007-9凌源三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況表凌源三大產(chǎn)業(yè)增長率表凌源近幾年經(jīng)濟(jì)第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展最為迅速，第三產(chǎn)業(yè)一直平穩(wěn)地緩步增長；第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的零售行業(yè)是近幾年朝陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要帶動力量。

（六）住房支出比重凌源歷年住房支出比重11.27%11.32%10.38%11.24%12.71%-10.94%-17.14%9.17%12.78%9.75%0.00%7.00%8.00%9.00%10.00%11.00%12.00%13.00%2003年2004年2005年2006年2007年時間住房支出比重-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%同比增長率住房支出比重（%）同比增長率(%)凌源縣近年來居民住房支出比重比較穩(wěn)定，隨著居民收入總額的增加，住房支出額也在穩(wěn)定增長。（七）人均住房面積凌源歷年城市人均住房面積10.911.411.812.411.120.90%2.90%2.20%1.70%1.30%051111.51212.5132003年2004年2005年2006年2007年時間城市人均住房面積0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%同比增長城市居民人均住房面積（㎡/人)同比增長率（%)隨著人民生活水平的提高，對居住環(huán)境舒適度的要求越來越高，人均住房面積穩(wěn)定增長。（八）凌源發(fā)展規(guī)劃綱要指標(biāo)名稱2005年“發(fā)展規(guī)劃”指標(biāo)屬性2010年預(yù)計年均增長%生產(chǎn)總值450億元300億元13%預(yù)期性人均生產(chǎn)總值2500元3000元12%預(yù)期性固定資產(chǎn)投資310.57億元450億元16%預(yù)期性社會零售品消費總額32億50億13%預(yù)期性常住人口64.3萬人71萬人0.97%預(yù)期性城鎮(zhèn)人均住宅面積10.96㎡16㎡……預(yù)期性小結(jié)：從“發(fā)展規(guī)劃綱要”可以看出，政府對凌源未來五年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期看好，GDP年均增長率13%，預(yù)計到2010年將達(dá)到500億元，經(jīng)濟(jì)增長勢頭十分強(qiáng)勁。而未來五年城鎮(zhèn)居民人均住宅面積的增長，也將為房地產(chǎn)市場提供廣闊的發(fā)展空間。三、城市規(guī)劃1、市區(qū)結(jié)構(gòu)凌源總面積3278平方公里范圍內(nèi)形成都市圈，城市建設(shè)用地控制在150平方里，城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在80平方公里左右。在一定時期內(nèi)，城市結(jié)構(gòu)為以主城市區(qū)為中心，郊區(qū)為副中心，地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)為副城的組團(tuán)式發(fā)展模式。各組團(tuán)間由101國道相連接，境內(nèi)101、306線國道和錦承、魏塔鐵路縱橫東西、貫穿南北。東距錦港180、北離朝陽機(jī)場110公里。便捷的立體交通，再加上現(xiàn)代化的通信體系，為凌源的改革開放、經(jīng)濟(jì)騰飛插上了強(qiáng)勁的翅膀。

2、凌源城市歷史特征以及發(fā)展方向

縣城建于清代。乾隆三年設(shè)塔子溝廳后，“建衙役，設(shè)街道，四方商賈云集而成巨鎮(zhèn)。廳署駐扎處所方圓十里，街區(qū)六道，其東西長二里，闊五丈，東通奉省，西通熱訶；其南北長三里，闊五丈，南通遷邑，北通翁牛特旗，“塔子溝廳署設(shè)于西街。大什字與南，北小什字街為商業(yè)中心，居民住宅多處于四周。城區(qū)現(xiàn)不規(guī)則長芳形，共建有城門六座，乾隆四十三年改建昌縣后，建山東，山西，直隸，浙江四會館，商戶增多，工商業(yè)興盛。民國初期，遭遇兩次直隸戰(zhàn)爭，商業(yè)蕭條。淪陷時期實行”經(jīng)濟(jì)統(tǒng)制“，商戶進(jìn)一步減少，煙館，妓院增加。建國后，對舊城進(jìn)行維修和改造。50年代后期，勞改企業(yè)的遷入，60年代中期，鋼鐵企業(yè)的興建，給縣城的建設(shè)增添了生機(jī)和活力。進(jìn)入70年代，縣第二中學(xué).人民醫(yī)院.百貨門市.五金廠.土產(chǎn)公司.商業(yè)招待所等樓房相續(xù)建成。80年代，城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快。1980-1985年縣屬新建樓房74棟，占建國以來樓房建筑總面積的45%。近年來，在上級黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和大力扶持下，緊緊抓住國家振興東北老工業(yè)基地、省支持遼西北加快發(fā)展和作為全省發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)重點縣的歷史機(jī)遇，立足發(fā)揮優(yōu)勢、整合資源、打造特色，以加快推進(jìn)“一主四化”進(jìn)程為主攻方向，大力實施“工業(yè)強(qiáng)市”、“產(chǎn)業(yè)富民”、“城市牽動”、發(fā)展戰(zhàn)略，不斷加大項目建設(shè)、改革開放、結(jié)構(gòu)調(diào)整和環(huán)境優(yōu)化力度，工業(yè)化發(fā)展大幅度提速，支撐縣域經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱加快形成，城市化水平逐年攀升，實現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)快速發(fā)展和人民生活的明顯改善。第二部分凌源房地產(chǎn)市場分析

（一）凌源房地產(chǎn)市場發(fā)展分析、歷程國家振興老工業(yè)基地的號召，和當(dāng)?shù)卣罅Πl(fā)展當(dāng)?shù)氐穆糜魏偷V產(chǎn)資源開發(fā)，大凌河改造等。這將有效拉動凌源縣潛在房地產(chǎn)需求。疏散老城，建設(shè)新區(qū)，城市建設(shè)和人口布局逐步向縣城外圍地區(qū)疏散，加速城市化進(jìn)程，構(gòu)筑“大凌源”發(fā)展戰(zhàn)略。凌源縣行政區(qū)域擴(kuò)大，為凌源縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來機(jī)遇，給房地產(chǎn)市場提供更多發(fā)展空間。根據(jù)聯(lián)合國相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計資料表明，人均GDP在800-8000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時，房地產(chǎn)業(yè)才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而凌源縣人均GDP已超過1250美元。另外在90年代，發(fā)達(dá)國家人均住房建筑面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經(jīng)驗表明，在人均住房建筑面積達(dá)到30平方米之前，房地產(chǎn)市場會保持旺盛住房需求。凌源縣作為朝陽市較具集聚效應(yīng)的大縣，具有較大發(fā)展?jié)摿Α?、發(fā)展特征2003年開始，國家宏觀調(diào)控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，凌源縣商業(yè)、市場、旅游等用地供應(yīng)不多，這與凌源縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)及速度有關(guān)。近6年來，凌源縣用于住宅用地供應(yīng)量為7.35448公頃，而用于商業(yè)土地供應(yīng)總量僅為1.3289公頃，市場、旅游等其它經(jīng)營性用地供應(yīng)量僅為5821公頃，可見在經(jīng)營性用地供應(yīng)中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)情況。從凌源縣統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，1998—2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資額波動較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積53.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積13.3萬平方米，減少5.3%；商品房銷售面積9.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積2.9萬平方米，增長102.9%。房地產(chǎn)市場購銷兩旺，房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上升。1998年以來，房地產(chǎn)銷售總量年均保持在8萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在7萬平方米以上。據(jù)凌源縣相關(guān)統(tǒng)計資料顯示，凌源縣商品住房均價從1998年的500元/平方米，增長到2003年的1100元/平方米，6年漲幅達(dá)83%。房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展良好，為房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展提供強(qiáng)大支持。從1998年末至2003年末，凌源縣各項房地產(chǎn)貸款金額從7.51億元增加到16.10億元，6年間增長了2.12倍。2003年末，房地產(chǎn)貸款比去年同期增長1.38％。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)是近幾年來發(fā)展最快的信貸品種，個人住房貸款發(fā)展迅速。據(jù)人民銀行凌源縣支行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，凌源縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有423萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有6554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調(diào)控干預(yù)，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有6904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，凌源縣房地產(chǎn)信貸給房地產(chǎn)市場提供了一個良好的信貸環(huán)境，也給凌源縣房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展提供了一個強(qiáng)有力的保障。自1997年房改房上市政策出臺后，存量房產(chǎn)交易活躍。2003年存量房成交量達(dá)27.49萬平方米，比上年增長22.70%。同時，啟動經(jīng)濟(jì)適用房，健全住房供應(yīng)體系。不同層次住房供應(yīng)方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉(xiāng)居民住房條件，凌源縣城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到9平米，農(nóng)民人均建筑面積達(dá)到15.1平方米。2005年以后居民的消費結(jié)構(gòu)升級和消費品位大大提高。凌源縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優(yōu)美的居住環(huán)境成為大眾追求的目標(biāo)，這給凌源縣房地產(chǎn)市場注入了強(qiáng)大的活力。未來3年凌源縣房地產(chǎn)市場的初步判斷、預(yù)測及發(fā)展趨勢分析綜合凌源縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，當(dāng)前凌源縣房地產(chǎn)業(yè)形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，凌源縣房地產(chǎn)價格上漲具有客觀必然性，是凌源縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程的必然結(jié)果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機(jī)驅(qū)動下“虛漲”。這是“凌源現(xiàn)象”區(qū)別于“海南現(xiàn)象”的本質(zhì)之處，也是凌源縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因?；谝陨媳尘胺治?，凌源縣房地產(chǎn)市場還是有較大發(fā)展空間。（三）房地產(chǎn)投資額、銷售面積1、房地產(chǎn)投資額凌源近年房地產(chǎn)投資額比較108195.5177.2165.385.155.23.95%27.10%23.30%38.10%8.40%20.70%0501001502002002200320042005200620070.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%房地產(chǎn)投資增長率凌源縣房地產(chǎn)投資額逐年穩(wěn)步增長，特別是自2005年以來，投資額大幅增長，房地產(chǎn)市場形勢大好。2、銷售面積

凌源近年商品房銷售面積比較219.9298286.2294.6328.8341.93.67%24.60%3.80%-2.40%7%18.60%050100150200250300350200220032004200520062007-5%0%5%10%15%20%25%30%商品房銷售面積增長率凌源商品房銷售量自06年迎來了大幅增長，人民對改善居住條件的要求日益強(qiáng)烈，房地產(chǎn)市場供銷兩旺。（四）凌源房價及增長凌源近年商品房銷售均價比較1020110012001367156719004.27%5.26%7.53%12.81%18.32%37.74%06008001000120014001600180020002002200320042005200620070.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%商品房銷售均價（元/㎡）增長率凌源縣商品房銷售價格自03年起逐年穩(wěn)步增長，06、07年漲幅大增，07年底同比06年底增長接近40％。（五）二手房住宅價格水平

凌源近年二手房市場銷售情況比較498125714411500155017009.621648522429222.275.7612.1910.4610.7921.9417.820100500100015002000200220032004200520062007050100150200250二手房銷售均價銷售面積（萬㎡）銷售額（億元）隨著新房價格的逐年增長，二手房的銷售價格也隨之增長。（六）小結(jié)

近幾年凌源房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)中的投資穩(wěn)步提高，商品房銷售面積不斷增加，凌源政府大力發(fā)展工業(yè).礦業(yè)。帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。凌源市區(qū)房地產(chǎn)市場各板塊目前在售樓盤銷售率高，商品房銷售價格漲幅較大，市場前景看好，同期二手房價格至逼新開發(fā)的商品房，整體房地產(chǎn)市場潛力巨大。第三部分項目調(diào)研及分析

一、地塊現(xiàn)狀本項地塊位于凌源縣101國道旁，西側(cè)緊靠第二高中，北部及東部為舊的住宅區(qū)，主要為平房，也有部分2005年以前建成的多層居民樓。

周邊有防疫站和教師家屬樓.住宅小區(qū)等。地塊形狀基本為直角梯形，地塊內(nèi)現(xiàn)狀（南北向）二、項目立地研究1）區(qū)域環(huán)境該區(qū)域距其它居住社區(qū)比較遠(yuǎn)，規(guī)模較小的新開發(fā)小區(qū)有幾個。周邊平房也較多。區(qū)域周邊現(xiàn)凌鋼.醫(yī)院.學(xué)校.飯店.服飾.鞋業(yè).

2）凌源交通狀況本項目靠近101國道，由于地方比較小沒有什么公交車線路，不過打車很便宜，到火車站也就5分鐘的距離。出租車比較多出行也很方便。我就主要介紹下市內(nèi)交通狀況就可以?？h區(qū)內(nèi)縣級以上公路12條，總長417.413公里，其中國省干線4條1993.534公里；縣級公路8條，217.879公里?，F(xiàn)有鄉(xiāng)級公路50條，總長608公里，貫穿凌源22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)238個行政村；村級公路235條，總長935公里，貫穿凌源所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政村、自然村。多年來，在上級交通部門大力支持下，全市公路建設(shè)和養(yǎng)護(hù)力度進(jìn)一步加大，公路網(wǎng)絡(luò)不斷完善，“大交通”格局基本形成。在2006年公路工程建設(shè)中，共完成工程總投資4754萬元，新建黑色路面13.85公里，完成路基改造20公里，新建橋梁159.34米/17座，涵洞31道，加寬改造大橋243.9米/1座。2007年在建工程項目：凌熱線路基路面工程，全長19.35公里；公鐵交叉道口平改立工程；“京四”高速公路凌源出口連線4.03公里路面公程；306線東大橋至花卉市場3公里路面工程?！羯虡I(yè)、醫(yī)療配套由于本案是緊鄰101國線所以周邊空車配貨.汽車配件只類的比較多.比較大的求實超市等也很方便。距離北轉(zhuǎn)盤（凌源的一個商業(yè)中心）也是20多米的距離。本案所處位置就是市中心位置，旁邊就是縣醫(yī)院，中醫(yī)院?！粑慕膛涮?/p>

學(xué)生入學(xué)也很方便周邊的糧食小學(xué).第八中學(xué).第二高中，這些都是一些在當(dāng)?shù)貛熧Y水平比較高的學(xué)校。市內(nèi)現(xiàn)有公辦學(xué)校226所，其中電大工作站1所，教師進(jìn)修學(xué)校1所，普通高中5所，職教中心1所，初中27所，中心校25所，小學(xué)166所。各類幼兒園（所）147個，學(xué)前班238個。民辦教育機(jī)構(gòu)17所。教職工總計6417人，其中專職教師5839人。在校學(xué)生10萬余人。師資隊伍建設(shè)不斷加強(qiáng)。全市具有高級職稱教師1273人，中級職稱3467人，初級職稱773人。2005年一次性引進(jìn)200名師范本科畢業(yè)生到高中任教，開本市規(guī)模引進(jìn)人才的先河，兩次公開招聘82名青年教師，師資結(jié)構(gòu)逐步調(diào)優(yōu)?，F(xiàn)代教育技術(shù)、課改、班主任及。新任領(lǐng)導(dǎo)干部培訓(xùn)率均達(dá)到100%。近年來，共承擔(dān)國家、省、市科研課題111項，參加國家、省、市骨干教師培訓(xùn)5000余人次。全市教師從教的綜合素質(zhì)與能力顯著提高。各類教育成果顯著。目前，全市小學(xué)適齡兒童入學(xué)率達(dá)到100%，中小學(xué)輟學(xué)率控制在1.63%；2007年順利通過“普九”“兩類新三片”鞏固水平省政府驗收；高考考生錄取率、名牌率居于朝陽市前列；職業(yè)教育專業(yè)設(shè)置更加符合市場需要，招生就業(yè)形勢明顯改觀，為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展培養(yǎng)了大批專業(yè)人才。按省級標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的新職教中心籌建順利。3）區(qū)域環(huán)境總結(jié)優(yōu)劣勢：凌源經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜述大力發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)，綜合實力不斷壯大。

調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)支撐能力提高

招商引資成效顯著，項目建設(shè)勢頭強(qiáng)勁各項改革不斷深化，發(fā)展活力進(jìn)一步增強(qiáng)切實加強(qiáng)城鎮(zhèn)建設(shè)，城市化水平有了新提高努力構(gòu)建和諧凌源，社會事業(yè)全面發(fā)展

圍繞加強(qiáng)決策力、執(zhí)行力、控制力，增強(qiáng)了落實科學(xué)發(fā)展觀的自覺性發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化度低，部分企業(yè)競爭力弱，應(yīng)對市場風(fēng)險能力差農(nóng)民增收難度加大，增收形勢不容樂觀；受區(qū)域周邊廠礦的影響，人文環(huán)境不理想；城市化水平較低；社會事業(yè)投入不足，發(fā)展環(huán)境有待進(jìn)一步優(yōu)化舊住宅尤其是平房較多靠近國道快速路，往來大型車輛較多，噪音大發(fā)展劣勢◆目前該區(qū)域有好多在建在售樓盤；不過規(guī)模都比較小，價格也比咱們低600左右，二手房房源極少，國有產(chǎn)權(quán)二手房樓房的售價在1500元左右。與此區(qū)域較近的在售項目相對較多，今年竣工成現(xiàn)房的能有75%新房銷售均價在1200-2300元左右。4）區(qū)域市場5）項目SWOT分析：優(yōu)勢：◆隨著凌源的建設(shè)，城市凌源的工業(yè)礦業(yè)不斷的開發(fā)，有利天然資源的利用城市發(fā)展會很快，項目所在區(qū)域市場未來發(fā)展及升值空間較大◆小區(qū)內(nèi)有戰(zhàn)地8000平方米的一個休閑廣場，綠化率比較高，容積率小。◆戶型比較齊全，進(jìn)深比較小。居住舒適度高?！粑飿I(yè)管理比較先進(jìn)（智能監(jiān)控系統(tǒng).紅外防越系統(tǒng).）?！繇椖康貕K處于城市中心，從人口規(guī)模不大的整個凌源社區(qū)來看居住氛圍相對較好，另外本項目附近將來有一個商業(yè)步行街，大小配套也很全。附近就學(xué).醫(yī)院.購物等都很方便。劣勢：◆與周邊競爭區(qū)域相比，地理位置不理想.總體的來講本項目不是很適合居住?！粲胁糠秩枒粜?，在銷售過程中一般客戶不是很認(rèn)這個戶型。◆本項目地塊雖然臨街，被老式住宅和學(xué)校所圍合，對樹立形象有一定難度?！?0平左右大部分都是暗廳，現(xiàn)在購買人群都喜歡明廳。◆在臨街部分房屋拐角處戶型設(shè)計不規(guī)整。機(jī)會：◆

大凌河改造工程的施工和政府加大種植養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展和各種有利的天然條件，就這些來講凌源會發(fā)展的很快。只要城市發(fā)展快就會帶動我們房地產(chǎn)以及一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)。◆政府加大城市擴(kuò)建改造，動遷人數(shù)增加。◆

居民生活改善住房要求條件的提高，很多居民要對居住條件改善，咱們項目是當(dāng)?shù)刈畛梢?guī)模的?！?/p>

步行街的發(fā)展會給本項目帶來一定的風(fēng)險：◆隨著所在區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，該區(qū)域周邊地塊如開發(fā)新項目將對本人氣。第四部分競爭區(qū)域、競爭個案分析項目銷售起到一定影響，特別是周遍部分小樓盤沒什么賣點，以底價格進(jìn)行銷售?！舯卷椖磕壳翱涉i定的目標(biāo)客戶比較有限，被更多的客戶接受有一定難度◆目前凌源縣乃至全國房地產(chǎn)市場正進(jìn)入一種“放緩、觀望”的局面，對項目此時的定位會有一定影響?！?/p>

做好應(yīng)對國家在推出金融政策后的連鎖反映，以及后續(xù)的政策出臺?！糇畲蟮囊粋€企業(yè)凌鋼集團(tuán)目前面臨一次重大的轉(zhuǎn)折，要是倒閉凌源部分人失業(yè)總體收入水平降低消費能力也就自然降低。◆大部分樓盤的急銷采取一些非正常的競爭手段。

競爭區(qū)域:針對本項目所在的位置及市場特征，在充分的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，確定凌源板塊、秀園為本項目的競爭區(qū)域。這些板塊無論在建筑形態(tài)、地位位置、價格、房型上都與本項目有著相同或相似之處。競爭對手：在確定競爭區(qū)域的范圍內(nèi)，我們將毓秀園、福臨家苑.河畔花園確定為本項目的競爭個案，它們從規(guī)劃、戶型、價格、客戶、園林景觀、配套、開發(fā)模式、定位推廣等方面都對本項目有借鑒之處。項目名稱建筑面積(㎡)主力戶型開盤時間銷售率物業(yè)形態(tài)毓秀園20000046㎡-120㎡65%多層.小高層福臨佳苑18000043㎡-140㎡48%多層河畔花園18000045㎡-110㎡78%多層◆價格分析項目名稱銷售均價（元/㎡）最高價（元/㎡）最低價（元/㎡）毓秀園2050.002350.002500.00福臨佳苑1650.001750.001850.00河畔花園1650.001750.001850.00分析：凌源樓盤價格差異較大，這與項目位置、開盤時間、本身產(chǎn)品特點、社區(qū)配套及品牌效應(yīng)有關(guān)。其中最主要因素為建筑結(jié)構(gòu)和建筑規(guī)模上的差異。◆產(chǎn)品分析：凌源板塊目前市場供應(yīng)量以二室戶型為主；大面積戶型市場供給量少，這也能夠從客觀方面反映本區(qū)域購房者的需求?！艨驮捶治觯?）區(qū)域客源分布范圍廣,有本區(qū)域周邊客戶和動遷客戶、凌源區(qū)域以及市內(nèi)購房者和外地投資購房者.還有一些農(nóng)村人口簽入；2）客源職業(yè)多樣化，包括：年輕白領(lǐng)、國企私企職工、私營業(yè)主以及外來打工者等；3）大部分客源多為區(qū)域周邊升級客戶，還有部分市區(qū)購房者，這部分購房群體有一定經(jīng)濟(jì)實力，對項目位置、周邊配套以及戶型設(shè)計較為關(guān)注；4）客源購房多以銀行貸款為主。凌源板塊戶型配比分布19%66%15%一室二室三室第五部分.政策環(huán)境研究分析１、國家金融政策的影響◆2005年3月，央行取消放貸優(yōu)惠政策，提高5年以上的房地利率；2005年3月26日國務(wù)院發(fā)布“穩(wěn)定放假的通知”一系列政策的出臺和舉措具有很強(qiáng)的針對性極指導(dǎo)性，全國房地產(chǎn)市場在宏觀調(diào)控影響下趨于理性和冷靜。◆2006年1月1日“放貸”利率上調(diào)，央行出臺政策“現(xiàn)行個人住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限”管理——實為提高住房貸款利率，并建議“提高最低首付比例”◆2006年8月16日銀監(jiān)會出臺《嚴(yán)格限制新增房地產(chǎn)貸款》。，8月19日央行正式上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)率?！?007年央行年內(nèi)5次加息7次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，基準(zhǔn)利率已至3.60%。對于普通消費者來說，累計增加成本開始明顯?！?007年8月21日《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率的通知》，從信貸調(diào)控房地產(chǎn)市場。◆2007年9月27日中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。規(guī)定第二套房貸40%首付+1.1倍利率，嚴(yán)控投資客戶，房地產(chǎn)交易量明顯下降，購買力將隨著二套房貸款首付和利率提高而削弱。2.土地政策的影響◆嚴(yán)禁土地以協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓，必須實行“招、拍、掛”，導(dǎo)致土地價格上漲◆嚴(yán)格限制耕地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，致使建設(shè)用地不足；◆自2005年5月17日“國六條”公布后，5月29日國家九部委出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》到建設(shè)部發(fā)布“90平米以下面積所占比重，必須達(dá)到產(chǎn)市年度開發(fā)總量的70%以上，之后”外資設(shè)限“條款，土地轉(zhuǎn)讓限制房價、二手房交易強(qiáng)征個稅等相應(yīng)政策出臺；◆2007年10月國土資源部正式發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號令)，該《規(guī)定》強(qiáng)調(diào)，受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。3.稅收政策：

1月16日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅。清算管理有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)?！锻ㄖ芬蟾鞯貜慕衲?月1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅4.政策影響從2005年6月開始，有關(guān)高檔房、普通房被三個標(biāo)準(zhǔn)劃分開來，也即是從那時起高檔房的稅收開始不斷加重。從最初的營業(yè)稅到個稅，再到現(xiàn)在的土地增值稅以及還在醞釀當(dāng)中的大戶型保有稅，幾乎每次控高檔房都首當(dāng)其沖。稅收不斷在加重，買房門檻也在不斷抬高。5.其他法規(guī)◆《中華人民共和國物權(quán)法》要點：自10月1日起施行的物權(quán)法明確規(guī)定了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的自動續(xù)期；保護(hù)陽光權(quán)；小區(qū)車庫車位首先要滿足業(yè)主需要；不動產(chǎn)將施行統(tǒng)一登記制度，辦理房產(chǎn)證將進(jìn)入快車道；土地承包期限屆滿可按國家規(guī)定繼續(xù)承包等。

◆《保障性住房新管理辦法》自10月1日起施行的本市新保障性住房管理辦法規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房購買滿5年后可有條件上市交易，騙購經(jīng)適房將5年內(nèi)不得再購，今后市民申請保障性住房資格到當(dāng)?shù)亟值馈⑧l(xiāng)鎮(zhèn)辦理，申請廉租房取消居住年限的限制。◆《建筑節(jié)能工程質(zhì)量驗收規(guī)范》要點：自10月1日起在全國范圍內(nèi)強(qiáng)制實施的《建筑節(jié)能工程質(zhì)量驗收規(guī)范》首次把建筑節(jié)能工程明確規(guī)定為一項分部工程，規(guī)定建筑工程節(jié)能不符合規(guī)范不能通過驗收政策對凌源市、區(qū)縣市的影響◆2006年國家嚴(yán)格限制耕地轉(zhuǎn)換為加設(shè)用地，在一定程度上加快了凌源各區(qū)縣市的舊城、城中村的改造進(jìn)度，促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展；◆90/70政策，將極大約束開發(fā)企業(yè)。凌源目前整體消費者所需面積大多在80-100平米之間，90平米以下戶型并不能滿足市場需求。這一整個的出臺，將促使開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品研究、推廣研究、營銷研究等方面追求差異性，加劇產(chǎn)品競爭，同時90平米以上供應(yīng)量小，將成為緊俏戶型?！袅柙凑w消費者目前支付購房款大部分采用一次性付款或分期付款，由于凌源市場房價處于中低水平、房屋總價較低，銀行加息及二次房貸的規(guī)定對凌源市場影響不大；

分析：自2005年國家一系列“房地產(chǎn)調(diào)控新政”相繼出臺，至2006年上半年，大部分購房者對為持幣觀望心理，房地產(chǎn)市場受到一定的影響，發(fā)展較為緩慢。進(jìn)入2006年下半年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生明顯變化，經(jīng)過近一年的觀望，市場整體售價有所提高。07年價格增長幅度較大，是近年來的兩倍，意味著凌源房地產(chǎn)市場進(jìn)入穩(wěn)定、健康、持續(xù)的發(fā)展階段。第六部分整體市場環(huán)境及各案分析1.市場優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1）區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，生活配套齊全；居住氛圍濃厚，具有一定的規(guī)模效應(yīng)；；2）隨著城市的發(fā)展規(guī)劃，本區(qū)域升值潛力較大，能夠吸引大量的本區(qū)域以外的投資者；3)本區(qū)域目前開發(fā)項目建筑規(guī)模較大，開發(fā)周期長，帶動了整個區(qū)域市場的關(guān)注度，這將為后續(xù)項目開發(fā)降低一定的市場風(fēng)險；劣勢：1）本區(qū)域樓盤戶型設(shè)計都存在一定高價性，以緊湊型住宅戶型為主，會有一定的市場風(fēng)險；2）目標(biāo)客戶群基本為有限經(jīng)濟(jì)實力者，項目的銷售存在一定難度；3）區(qū)域人文環(huán)境較差，不利于整體樓盤形象的提升。2.房地產(chǎn)市場增長環(huán)境1.經(jīng)濟(jì)增長決定房地產(chǎn)投資增長2.城市規(guī)劃改造決定投資擴(kuò)張3.城中村改造帶來剛性的被動需求4.城鄉(xiāng)居民普遍對未來樓市的良好預(yù)期是推動房價上漲的關(guān)鍵因素5.建設(shè)用地共給量趨緊是房地產(chǎn)價格走高的重要因素6.建筑材料費用成本增加促使房地產(chǎn)價格上升的間接因素整體市場發(fā)展總結(jié)：綜合以上幾方面因素，可以看出，凌源整體房地產(chǎn)市場，受國家宏觀調(diào)控的影響較小，且在土地緊缺、城市增容的刺激下，大量城鎮(zhèn)居民對市場前景看好。故無論從宏觀經(jīng)濟(jì)層面，還是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，無論從市場客觀方面還是消費者主觀方面，凌源的房地產(chǎn)市場都具備了高速增長的條件。

毓秀園項目在本項目所在區(qū)域內(nèi)，距離本項目較近，在2008年將會有新的組團(tuán)推出，將會是本項目最直接的競爭對手。在此，我們對該項目在規(guī)劃、戶型、價格、客戶、園林景觀、配套、開發(fā)模式、推廣等方面的加以總結(jié)，做為對本項目借鑒之處。1、規(guī)劃：該項目建筑面積18萬平，主要建筑形態(tài)為多層和小高層，外產(chǎn)面采用簡約形式，說明在本區(qū)域這兩種建筑形態(tài)及比較簡約的建筑形式接受度較高，未來生活成本低，可做為本項目借鑒。2、戶型：該項目戶型從40平一室到140平的三室，其中兩室占比較大，其次為三室，一室比例最小。說明本區(qū)域兩室需求量較大，為主力戶型，可做為本項目借鑒。3、價格：該項目起價約1930元/㎡，最高價2400元/㎡，均價2350元/㎡，說明本區(qū)域購房者對房價的承受能力可以達(dá)到2000元以上，可做為本項目借鑒。3.各案分析5、景觀：該項目并無大型人造景觀設(shè)計，主要以草坪、樹木等綠色植物綠化為主，強(qiáng)調(diào)自然，并不以景觀做為主要賣點，說明景觀并非本區(qū)域購房者觀注要點，做為本項目也可以考慮到這一點，在景觀規(guī)劃上做適當(dāng)?shù)囊?guī)劃。6、配套：該項目內(nèi)并未建生活配套，主要借助市區(qū)域內(nèi)各種配套設(shè)施。但做為一個生活小區(qū)，要考慮到居民生活的便利性，適當(dāng)規(guī)劃建設(shè)生活必須的小型配套。7、開發(fā)模式：該項目體量較大，采取分期開發(fā)形式，可以根據(jù)市場變化及時做出相應(yīng)調(diào)整，分組團(tuán)推廣形式，以順應(yīng)市場變化，及時應(yīng)對。8、推廣：該項目主要推廣方式為報紙及網(wǎng)絡(luò)媒體，配以DM單宣傳，售樓處選在人流較大的路邊。本項目的推廣除采用上述媒體外，還應(yīng)選擇一些更有針對性的媒介。4、客源：該項目客源主要來自項目周邊客戶，另有部分市內(nèi)其他區(qū)域的購房者及投資者及住房改善，說明本區(qū)域客源主要來自于區(qū)域內(nèi)，主要以自住為目的，可做為本項目借鑒?！舯苊舛鄺l動力管道入戶。◆推行節(jié)水型器具?！糇≌^(qū)要設(shè)立將雜排水、雨水等處理后重復(fù)利用的中水系統(tǒng)、雨水收集利用系統(tǒng)?！艟邮覂?nèi)達(dá)到自然通風(fēng)；◆衛(wèi)生間具備通風(fēng)換氣設(shè)施；◆廚房設(shè)有煙氣集中排放系統(tǒng)，達(dá)到居室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?！羰彝饴暛h(huán)境系統(tǒng)應(yīng)滿足日間噪聲小于50分貝，夜間小于40分貝?！糇≌^(qū)光環(huán)境一般著重強(qiáng)調(diào)滿足日照要求，室內(nèi)要盡量采用自然光?！羰彝夤矆龅夭捎霉?jié)能燈具，提倡有新能源提供的綠色照明?！糇≌^(qū)生活垃圾包括收集與處置兩部分，即生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放?！衾鴳?yīng)實行分類收集。第七部分園區(qū)總體規(guī)劃建議

主題概念的設(shè)計、建造細(xì)節(jié)以下市場及產(chǎn)品建議部分，是基于2008年凌源房地產(chǎn)市場保持正常走勢，房地產(chǎn)市場整體不出朝陽幅度變化的基礎(chǔ)上，借鑒周邊項目成功之處，結(jié)合項目本身的特點，所做出的預(yù)判及建議。項目定位主旨品質(zhì)文化生態(tài)項目定位城市中心上層生活精品社區(qū)一.總體環(huán)境及設(shè)計建議

1）項目交通、道路規(guī)劃設(shè)計建議以下由于暫時沒有自己項目的照片，就用一些我認(rèn)為經(jīng)典項目做為借鑒◆本項目的交通入口，不僅是本項目地塊的一個構(gòu)成部分，更是項目的形象、品質(zhì)所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認(rèn)真的處理，體現(xiàn)社區(qū)品位及功能?！粼谌肟谛蜗蟮脑O(shè)置上，建議打造出項目獨一無二的、體現(xiàn)小區(qū)形象的標(biāo)志性形象景觀?！扒榫敖蝗凇?，將景觀與意境相統(tǒng)一，景觀與建筑相融合。

建議以主題景觀代替普通園林，本項目應(yīng)設(shè)置能夠體現(xiàn)項目特征的具有一定主題的標(biāo)志性形象建筑，可以雕塑、建筑、符號等加以表現(xiàn)。從整體上規(guī)劃建立生態(tài)系統(tǒng)，制造自然起伏的坡地效果建議本項目的從設(shè)計順序上先設(shè)計環(huán)境后設(shè)計建筑，做到建筑、景觀、環(huán)境三者和諧統(tǒng)一。各組團(tuán)景觀規(guī)劃，應(yīng)考慮各種建筑形式的視線范圍。各組團(tuán)景觀的設(shè)置，應(yīng)能夠最大限度地讓不同建筑高度的樓層均能夠享受得到。2）項目環(huán)境、景觀的設(shè)計建議：主題景觀、組團(tuán)景觀

項目環(huán)境、景觀的設(shè)計建議：硬質(zhì)景觀項目景觀規(guī)劃優(yōu)化建議：集中化：集中化景觀規(guī)劃不明顯，應(yīng)設(shè)置集中化景觀規(guī)劃，以鮮明的主題描述項目特征，集中化、標(biāo)志化、主題鮮明的集中化景觀，便于后期推廣和樹立項目品質(zhì)形象（咱們有個8000平廣場很輕松實現(xiàn)）；組團(tuán)化：組團(tuán)化景觀規(guī)劃，應(yīng)便于各樓座對良好景觀的要求，組團(tuán)化景觀規(guī)劃設(shè)計側(cè)重于各組團(tuán)社區(qū)居民的后期使用和維護(hù)。在園林景觀的構(gòu)成要素中，硬質(zhì)景觀占有相當(dāng)大的比重，包括地面鋪裝、照明、建筑小品、休閑設(shè)施、標(biāo)識等。硬質(zhì)景觀作為戶外空間設(shè)施，以應(yīng)用功能和藝術(shù)效果給人們帶來舒適的環(huán)境和美的享受。為了在施工過程中最大限度地體現(xiàn)圖紙的設(shè)計思想，并滿足其使用功能，對硬質(zhì)景觀圖進(jìn)行深化設(shè)計是一個不容忽視的重要環(huán)節(jié)。景觀特點：整體景觀規(guī)劃風(fēng)格建議：整體園林景觀建議以北歐風(fēng)格作為設(shè)計思路，北歐風(fēng)格符合現(xiàn)代建筑的時尚元素，以雕塑、植物、景墻等元素為主的設(shè)計，在北方既容易實現(xiàn)，且成本又不高。由于考慮居住人群年齡，建議在景觀設(shè)計上考慮全部生命周期。疊水、旱噴起到畫龍點睛之筆。景觀中水系的采用提升項目的舒適度，利用適用于北方氣候特征的水系設(shè)計，旱噴夏季既是噴泉，冬季也是兒童活動空間；疊水既可運用在社區(qū)入口，由可運用在商業(yè)街內(nèi)，形成親自然的親切消遣環(huán)境，也有利于商業(yè)中咖啡館、酒吧、西餐吧等環(huán)境的營造。室外兒童游樂區(qū)——要是帶著孩子，就把寶貝放在這里吧！（我們雖然也有自己的幼兒園但是這個游樂廠也建議有）3）項目建筑風(fēng)格定位及形象處理建議：建筑立面（本項目外立面已經(jīng)確立我是想象性意見）本項目的建筑風(fēng)格應(yīng)該有所明確，應(yīng)該與其他項目有較大區(qū)別，沉穩(wěn)時尚、尊貴霸氣與建筑融合為一體。本項目的建筑風(fēng)格應(yīng)該成為繼市級行政中心之外的第二道建筑風(fēng)景（加之又靠近101國道）---------城市名片的代言建筑質(zhì)感即所說的建筑質(zhì)感，包含建筑細(xì)節(jié)------可是飄窗，磚瓦，亦可是觀景陽臺，入室花園。也包含公共空間布局——走廊，大堂，電梯等等。與其說建筑品質(zhì)，不如說建筑品位，我們有理由相信，開發(fā)商的精雕細(xì)作，對居者而言是一種尊敬與關(guān)懷，從細(xì)節(jié)關(guān)注居住體驗，完美的建筑，處處綻放給客戶安全感與信任感。給客戶留下深刻印象（這點咱們能達(dá)到）。入戶花園提供了一個可以過渡的空間，具備會客、小憩、綠化等多種功能的使用，豐富了業(yè)主的生活內(nèi)容。戶型局部創(chuàng)新，展示不同的價值點，增加產(chǎn)品的附加值產(chǎn)品主義者的尊貴主張:入戶花園的創(chuàng)新體驗

智能化系統(tǒng)：包括社區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安防系統(tǒng)（如24小時電視安防監(jiān)控、電子門禁系統(tǒng)、存車智能卡系統(tǒng)、消防系統(tǒng)（如煙感系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)）、物業(yè)管理系統(tǒng)（如煤氣、水費、電費、物業(yè)費的繳費智能化系統(tǒng)）、金融自助系統(tǒng)（如自動柜員機(jī)ATM、繳費機(jī)等）是否運用、以及如何配備的問題。

布線系統(tǒng)，應(yīng)綜合考慮通訊、智能化的布線要求，與建筑內(nèi)部的管線、管道布置系統(tǒng)進(jìn)行有效分離，整個建筑內(nèi)部應(yīng)保證布線系統(tǒng)的隱蔽性、維修的方便性，盡量避免管線、管道暴露在公共區(qū)域。硬件設(shè)備及設(shè)施建議：智能化系統(tǒng)、布線系統(tǒng)地下停車位的規(guī)劃設(shè)計建議；建議小區(qū)取消地上停車位，保證充足的車位，與其他項目產(chǎn)生差異化的同時，提高產(chǎn)品品質(zhì)。優(yōu)勢：各行其道，減少交通隱患利于項目整體歸規(guī)劃，布局規(guī)整減少噪音污染項目高科技運用建議環(huán)保、節(jié)能、體現(xiàn)人性化關(guān)懷(例如）垃圾處理無機(jī)垃圾壓縮這些東西成本都不是很高，小投大用，能體現(xiàn)出高檔小區(qū)的特點

4）項目視覺導(dǎo)視建議工程樣板間：（我是從比較高檔的樓盤設(shè)計上區(qū)的，僅供我們參考）鑒于項目屬于期房銷售，客戶對項目信任度較差，銷售存在較大的抗性。工程樣板的開放有效緩解客戶顧慮，增加客戶購買信心。工程樣板房展示（1）導(dǎo)示：戶型面積圖、裝修材料及隨樓附送說明；提醒注意，方便客戶，展示細(xì)心與誠意。工程樣板房（2）展板及掛牌說明結(jié)構(gòu)剖示實物展示實驗體驗實景展示展現(xiàn)產(chǎn)品工序、材料等，突出開發(fā)地產(chǎn)的工程質(zhì)量，讓客戶切身體驗。工程樣板房（3）掛牌結(jié)構(gòu)剖示窗框及玻璃構(gòu)造窗框墻體砌塊結(jié)構(gòu)剖示，實物展示配合掛牌說明看房通道：形象墻展示標(biāo)簽期房看房設(shè)置墻上設(shè)置項目榮譽證書，五證等，體現(xiàn)開發(fā)商雄厚實力也讓客戶放心看樓通道—燈光、通道臨時包裝、地毯的裝飾效果體現(xiàn)知性、文化感裝飾地毯墻過道通道臨時包裝通道臨時包裝地毯項目視覺導(dǎo)視建議情景樣板間一個給客戶洗腦的地方………………我的建議用經(jīng)典.豪華的裝修體現(xiàn)出我們項目最高的價值觀，因為我們項目名稱盛世華城也是豪華大氣的喻征，也能讓他本身優(yōu)勢價值發(fā)揮到最高點。帶給客戶一種追求的感覺。樣板房裝修風(fēng)格議——歐式樣板房裝修風(fēng)格議——歐式樣板房裝修風(fēng)格議——歐式樣板房裝修風(fēng)格議——歐式休閑娛樂、運動健康兩個主題功能會所會所規(guī)劃（圖片緊供參考）運動健康：利用古建筑深厚的歷史文化底蘊，打造獨具特色的休閑娛樂會所，提供餐飲、咖啡、茶藝、書報閱覽、棋牌等各種休閑功能的服務(wù)，讓業(yè)主在古香古色的建筑文物中體會歷史與現(xiàn)代，休閑與文化的完美融合。休閑娛樂：提供健身、攀巖、游泳、桑拿、spa水療.兒童娛樂、咖啡廳、紅酒坊等服務(wù)，充分利用會所對面大面積綠化及古建筑群的景觀優(yōu)勢，打造以運動健康為主題的會所，配合文化休閑會所，為業(yè)主提供完整的配套服務(wù)功能。5）會所及物業(yè)建議（經(jīng)營性會所）主題會所不僅是一個配套服務(wù)的地方，更是一個交流溝通的場所，在該區(qū)域內(nèi)提供簡單的咖啡、茶水、啤酒、果汁、牛奶等軟性飲料和電子擦鞋機(jī)、飲料自動售貨機(jī)、手機(jī)充電站、書報架等功能的配套服務(wù)。在主題會所的配套服務(wù)項目應(yīng)體現(xiàn)智能化和方便的特點，如：電子接鈴呼喚服務(wù)，在閱覽室可以買到雜志、音樂CD，讓客戶切身感受星級酒店服務(wù)般的周到和便捷。會所氛圍營造健身房茶藝室臺球室Spa水療咖啡廳兒童娛樂本項目定位于高品質(zhì)居住社區(qū)，需要以軟性服務(wù)來體現(xiàn)物業(yè)的品質(zhì)，盡可能地提高銷售的價格，故我司提出以下幾點建議供貴方參考：A、建議聘請比較知名的專業(yè)物業(yè)管理公司來管理，為本項目在市場中樹立良好的品牌形象鋪平道路。B、建議本項目除了提供最基本的物業(yè)管理服務(wù)外，還應(yīng)提供各種專項服務(wù)、代辦及代理服務(wù)等其他更為豐富的內(nèi)容（針對不同服務(wù)項目可適當(dāng)收費）。C、建議物管公司在先期就介入本項目，參與設(shè)施設(shè)備的選定及招投標(biāo)工作。物業(yè)建議二.項目產(chǎn)品定位高層產(chǎn)品不做（市場接受度較弱，抗性大，與本項目的整體定位不符）120平方米以上的產(chǎn)品應(yīng)盡量少做（以下躍式戶型設(shè)計為宜）；70-90平方米之間的小戶型產(chǎn)品市場供應(yīng)較少，消化速度快，本項可適當(dāng)增加但小戶型產(chǎn)品但不宜太多。50－80平方米之間的產(chǎn)品市場供應(yīng)大，銷售速度較快，但同質(zhì)現(xiàn)像嚴(yán)重，作為本項目的主力產(chǎn)品，戶型設(shè)計必須新穎，面積配比更加細(xì)化）

三.目標(biāo)客戶定位1、鎖定目標(biāo)人群根據(jù)項目本身的市場定位、產(chǎn)品本身的質(zhì)素，結(jié)合凌源、區(qū)域在售樓盤已購客戶的調(diào)查分析，以及區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位較多的這一特征，把本案的目標(biāo)客戶歸為以下幾大類別：1）周邊企事業(yè)單位中層及有一定積蓄的員工；2）部分私企業(yè)主；3）第二高級中學(xué)及區(qū)域?qū)W校及單位的部分教職員工；4）看好區(qū)域升值潛力的部分專業(yè)投資者；5）部分當(dāng)?shù)匦韪纳凭幼…h(huán)境的居民；2、需求特征和需求心理分析1）首先是本區(qū)域相對價位較低，對周邊工作的人很有吸引力。1）認(rèn)同本區(qū)域的未來的升值潛力和附加值；2）認(rèn)同本案延伸的身份地位感，物業(yè)檔次以及形成文化氛圍；項目目標(biāo)客群定位據(jù)調(diào)查，凌源市購房客群多為本市自有客戶，客群單一。外部客群極少且難以挖掘（不過有挖掘潛力）。3）尋找景觀文化，體現(xiàn)自然居家人文；4）為工作、生活便利，尋找工作成本最低化、生活舒適最大化；5）體現(xiàn)居住環(huán)境特色價值的最大化；6）對本區(qū)域的發(fā)展前景看好，以求居住的最大收益

項目目標(biāo)客群定位顯性客群隱性客群顯性客戶群：

為子女教育而準(zhǔn)備在凌源投資置業(yè)的購房人群（大多是農(nóng)戶）；項目目標(biāo)客群定位

準(zhǔn)備在凌源投資、或已經(jīng)在凌源廠區(qū)工作的.采礦、種植.養(yǎng)殖等活動的私營企業(yè)主。顯性客戶群，大多為地緣性優(yōu)勢客群（距離上班近、在凌源有投資、或者擁有私家車）的關(guān)系，這類客戶將成為本項目挖掘的第一批客戶。舊城改造的拆遷戶隱性客戶群：政府行政事業(yè)機(jī)關(guān)、行政管理機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位中高層管理人員；可以發(fā)展客戶好有當(dāng)?shù)乇O(jiān)獄工作人員(通過本人調(diào)查得知，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管人員2萬多人，有一部分現(xiàn)在住在宿舍，還有一部分住在老家屬樓里，都有改觀居住條件的想法，并且這些人工資收入夠相當(dāng)高，有完全的支付能力）。在市區(qū)有居住想改善居住條件需求的原住居民；項目目標(biāo)客群定位通過對顯性客戶的挖掘，實現(xiàn)短期內(nèi)熱銷，形成一定項目品牌及銷售人氣，加上項目本身的高品質(zhì)建設(shè)，給予這隱性類客戶群充分的信心，從而吸引其到本項目置業(yè)，實現(xiàn)目標(biāo)市場的有效放大。客戶消費特征第一圈層顯性客戶群追求高品質(zhì)；追求高品牌價值；講究身份體驗第二圈層隱性客戶群求交通便利——公共交通的配套、私家車；求環(huán)境——自然與人工；求舒適——社區(qū)已經(jīng)營造的舒適感覺；求品位——社區(qū)文化營造項目與目標(biāo)客戶群的對接通過以上分析，在凌源購房的客戶有著明顯的需求特征，本項目應(yīng)該突出“出行便利、建筑品質(zhì)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適、有身份感”才能有效地與目標(biāo)客戶群進(jìn)行對接。一個房地產(chǎn)項目的核心是產(chǎn)品設(shè)計。尤其現(xiàn)在，在房地產(chǎn)市場競爭異常激烈的情況下，我們更應(yīng)該從產(chǎn)品設(shè)計入手，提高項目的內(nèi)在品質(zhì)，這已經(jīng)成為競爭中關(guān)鍵的一環(huán)。本產(chǎn)品策劃報告從社區(qū)規(guī)劃、建筑外觀、戶型、園林景觀、智能化、物業(yè)管理等幾方面對本項目產(chǎn)品設(shè)計的具體實施給與建議（雖然有些東西已經(jīng)定格了）當(dāng)參考意見保留吧。四.產(chǎn)品、戶型建議（我所找的戶型和咱們項目自己本身戶型有一定差異也不是很經(jīng)典，由于咱們自己的戶型已經(jīng)定位就是做個參考）1、產(chǎn)品建議：

根據(jù)目前周邊區(qū)域已售、在售樓盤以及本項目地塊實際情況，建議以多層、小高層為本項目主要產(chǎn)品形態(tài)。這兩種產(chǎn)品形態(tài)既可以與周邊現(xiàn)有建筑相協(xié)調(diào)，不會造成太大的落差，又可以在未來物業(yè)管理方面相對降低費用，同時可以比較容易解決日照采光問題。2、戶型建議：

根據(jù)目前周邊區(qū)域已售、在售樓盤以及本項目客層定位實際情況，建議以緊湊型戶型為主，配以少量舒適型戶型。主要戶型及面積：40-45平米一室一廳一衛(wèi)、70-80平米二室二廳一衛(wèi)、90-100平米三室二廳一衛(wèi)。小高層為一室、兩室，多層為兩室、三室。3、戶型配比建議根據(jù)目前周邊區(qū)域已售、在售樓盤以及本項目客層定位實際情況，戶型配比方面建議以兩室為主，三室次之，配以少量的一室。兩室、三室主要解決自住需求，一室、兩室可面向投資者。初步建議配比為一室15％、兩室70％、三室15％。4、建議戶型圖：五.園林景觀規(guī)劃建議（這個由于設(shè)計還沒正式施工，就多提了幾套建議，以供采納）1、規(guī)劃思路：確立以人為本精神，融入現(xiàn)代景觀設(shè)計思想，非中心部分強(qiáng)調(diào)簡約，盡量去除人工雕琢，以質(zhì)樸的草坪、灌木、喬木有機(jī)組合，使環(huán)境景觀設(shè)計從單純的物質(zhì)空間形態(tài)設(shè)計轉(zhuǎn)向居住區(qū)整體生態(tài)環(huán)境的整合，使居住區(qū)從人工環(huán)境走向綠色的純自然生態(tài)環(huán)境2、規(guī)劃特點：強(qiáng)調(diào)自然的回歸，返樸歸真的感覺，盡量采用各種簡潔的造景方式，不是僅僅為形式而形式，而是追求自然的精神流露。3、小區(qū)園林規(guī)劃要則和操作建議1）規(guī)劃要則現(xiàn)在居住小區(qū)都很注重環(huán)境綠化，但細(xì)心觀察卻不難發(fā)現(xiàn)，不少開發(fā)商在環(huán)境營造方面走進(jìn)了一個誤區(qū)，把一個本應(yīng)“以人為本”的人性化居住空間，簡單概念化為公園景區(qū)。小區(qū)雖有公共花、草坪、景觀漂亮，管理有條不紊，但業(yè)主卻只能遠(yuǎn)觀，不能充分融入到其中。本項目的園林規(guī)劃要擯棄這種集中營造大公園的作法，將人性化的理念貫徹落實到每一個角落、每一個細(xì)節(jié)，為居住者營造成一個真正屬于他們的綠色自然生態(tài)園，讓都市人家也可以詩意地棲居。◆在構(gòu)景、選擇樹種等方面突出簡約、自然的景觀風(fēng)格?！糇⒅噩F(xiàn)代生活和綠色自然的和諧交融?！糇非笾黝}，