西峽房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

西峽縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告西峽縣房地產(chǎn)項目概況：尾盤項目：至尚洋房、世紀公寓、紫金名吃城、汽配城等在售項目：鳳凰城。金龍苑、世紀公寓二期、紫金華府、西峽印象等、蓮盛公寓、幸福港灣，幸福里預計2011年下半年投放項目：帝景天城據(jù)2010年河南省統(tǒng)計年鑒統(tǒng)計，西峽縣人口43萬，縣城僅人口13萬，但目前的房地產(chǎn)項目數(shù)量卻在整個南陽市13個縣區(qū)內(nèi)名列前茅，并且投資性小戶型，產(chǎn)權(quán)式酒店，多層住宅，小高層，高層住宅，別墅，商業(yè)綜合體等各種產(chǎn)品類型層出不窮，市場正在逐步走向細分，高中低檔樓盤全面開花，價位也從2000元/平米—4000元/平米不等，在這個最近幾年新崛起的縣城中，各種產(chǎn)品之間的競爭正在愈演愈烈，回顧2011年上半年的西峽縣市場，特針對目前比較有代表性項目做出調(diào)研，結(jié)果如下：一、在售項目：一、鳳凰城1.項目經(jīng)濟技術(shù)指標項目名稱：西峽鳳凰城項目地址：建設(shè)路與灌河大道交匯處開發(fā)商：南陽市偉城置業(yè)有限公司承建商：西峽縣鴻興建設(shè)工程有限責任公司代理商：鄭州達成行占地面積：21076平米建筑面積：64952平米容積率：2.4綠化率：35%產(chǎn)品形態(tài)：商住一體。價格：均價在3800元一平米工程進度：商業(yè)框架已蓋好，1——8號樓均已蓋到10層左右戶型：兩房，三房，四房、少量復式及商業(yè)銷售情況：共分兩期投放市場，一期1#、2#、5#、7#于2011-8-28日開盤推出.二期3#、4#、6#、8#具體投放市場時間暫時未定開盤分析：2.推售房源1#、7#為22層，兩梯兩戶，共88套，2#、5#，為17層，兩梯三戶共102套除去底商兩層共20套，合計推出約170套。3.價格采樣：（優(yōu)惠后）價格試算期間：8月26日5#樓8層面積：134.65戶型：三房兩廳按揭優(yōu)惠后報價：508612單價：37778月26日5#樓6層面積：134.65戶型：三房兩廳按揭優(yōu)惠后報價：499163.單價：3707開盤后成交價：8月27、28日2樓11層面積：151.86戶型：三房兩廳一次付優(yōu)惠后總價：611430單價：4026.278月27、28日5#樓13層面積：134.65戶型：三房兩廳兩衛(wèi)按揭優(yōu)惠后總價：565104單價：4052.668月27、28日2#樓6層面積：151.86戶型：三房兩廳按揭優(yōu)惠后總價：554647單價：3652.8月27、28日2#樓9層面積121.37戶型：兩房按揭優(yōu)惠后總價：493085單價：40624.、開盤優(yōu)惠方式開盤期間只要手持會員卡，邀請函客戶均可以享受30000元的房款優(yōu)惠，在此基礎(chǔ)上，一次性付款額外優(yōu)惠6000元，按揭額外優(yōu)惠2000元。5.、開盤流程：開盤前一天關(guān)系戶已內(nèi)定約15套，上午開盤持邀請函進去選房客戶65組，選房47組，成交率72%，上午在選房過程中封一部分房源，下午通知未選房客戶通過再一次的放房源擠壓持會員卡客戶，下午又定10套，整體開盤共定房72套，整體成交率42%。6、營銷流程分析：此項目在前期進行大量的宣傳投放、各種SP活動營銷、售房部軟裝等各種手段不斷給客戶樹立項目高端形象，如“綻放世界之美”環(huán)球旅游小姐巡展活動，同時通過售房部開放活動，周六及節(jié)假日各種營銷SP活動，小型抽獎活動等手段不斷制造西峽客戶輿論關(guān)注點，在形象樹立上持續(xù)投入，將項目形象不斷拔高，擴大項目產(chǎn)品附加值，讓客戶目光始終吊在項目價值及各種產(chǎn)品附加值上面，保持客戶持續(xù)進行關(guān)注，強化項目價格與價值對稱性，消除客戶價格抗性，同時通過前期進行項目模糊報價，不斷拔高客戶對項目價格預期，在項目開始進場即進行項目客戶價格疑慮消除工作，逐步提高客戶心理價格承受能力，在項目實質(zhì)開盤前，通過價格試算，以低于前期模糊報價的方式展開對客戶的銷售攻勢，讓客戶在短期內(nèi)產(chǎn)生價格心理落差，對項目實際價格抗性進一步弱化，在開盤當天，并且以低于價格試算的價位進行銷售，加以現(xiàn)場氛圍營造，以“高報低開”的模式在短期內(nèi)促成客戶做出非理性決定，進而促進項目銷售。2.紫金華府項目地址：西峽縣濱河路與伏牛路交匯處開發(fā)商：南陽市華府置業(yè)有限公司占地面積：10660平米建筑面積：約32237平米容積率：3產(chǎn)品形態(tài)：2梯三戶3棟19—20層高帶電梯高層組成價格：對外報價一房一價，價格從3000—3800元不等。工程進度：準現(xiàn)房，戶型：124—126平米兩室兩廳兩衛(wèi)，152—154平米三室兩廳三衛(wèi)，共計200套銷售情況：項目于2010年5月29日進行公開認籌排號，認籌金金卡10萬元，銀卡3萬元，享受日增百金優(yōu)惠活動，于11月28日進行盛大開盤，目前已銷售50%廣告推廣：戶外廣告，派單，短信群發(fā)，DM報廣，電視字幕等綜合評估：項目在產(chǎn)品打造上面獨樹一幟，小區(qū)內(nèi)亭臺、瀑布、假山、噴泉、健身設(shè)施等一應(yīng)俱全，通過各種細節(jié)提高產(chǎn)品附加值，如IC卡刷卡停車系統(tǒng)、社區(qū)智能化系統(tǒng)、社區(qū)背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)幼兒園等設(shè)施的建設(shè)無不在西峽高端住宅項目上走在了前列，通過用多數(shù)人望而生畏的價格讓客戶產(chǎn)生距離感，項目注定只讓一部分人買得起，只有這樣，才會產(chǎn)生“多數(shù)人奢望，少數(shù)人擁有”的距離感，拉大其所有者與普通消費者之間的距離，搶占西峽高端消費群體。3、西峽印象項目地址：西峽縣龍鄉(xiāng)路與紫金路交匯處開發(fā)商：西峽縣龍港商貿(mào)城承建商：欣德源建設(shè)公司代理商：達成行地產(chǎn)項目定位：西峽首家投資型商業(yè)綜合體項目占地面積：約15000平方米建筑面積：約6萬平米容積率：5.3產(chǎn)品形態(tài)：西峽首家投資型小戶型及ShopingMall綜合體價格：目前對外模糊報價3000—3600元戶型：一室一廳50平米左右，兩室兩廳70平米—130平米，共計280套銷售情況：目前進行排號認籌，認籌金1000元，目前定金認籌過客戶收取1萬元，正常成交客戶收取2萬元。廣告推廣：戶外，派單，銷售中心SP活動，短信群發(fā)，電視字幕，DM直投等綜合評估：項目從10月份公開亮相后通過各種小型現(xiàn)場SP活動持續(xù)保持客戶關(guān)注度，在12月24日進行項目認籌排號，通過模糊報價不斷提高客戶心理價格承受能力，一度曾將模糊報價提到2800—3000元/平米，在1月6日開始內(nèi)部銷售，對外報價2300元左右，用短期內(nèi)較低的價位開始銷售引起客戶心理價格落差，采用小步快跑的方式每天提價，給客戶不斷造成心理暗示：“如果不賣隨時提價”同時也給前期已購買客戶制造房產(chǎn)升值的假象，迅速消化客戶，目前住宅還有40%未售，商業(yè)暫時未動。4、金龍苑：項目地址：紫金路與世紀大道交匯處開發(fā)商：河南省錦寓置業(yè)代理商：榮聚地產(chǎn)顧問占地面積：4037平米建筑面積：24389平米容積率：5.9綠化率：33%建筑密度：56%產(chǎn)品形態(tài)：2棟高層帶電梯，一期兩梯六戶，二期兩梯四戶價格：前期一期開盤成交價在1800元—2000元左右，目前住宅17層報價2800，一次性付款優(yōu)惠后為2548元，按揭付款優(yōu)惠后2688元，5層報價2625元/平米,19層對外報價2853元/平米。工程進度：一期已封頂，二期正在做基礎(chǔ)戶型：100平米兩室兩廳，133—150平米三室兩廳兩衛(wèi)，總計200套左右銷售情況：對外宣稱一期已全部售完，二期已售30%左右綜合評估：項目共分兩期開發(fā)，低開高走，高報高優(yōu)惠的策略在未開始建設(shè)無銷售證件時，用較差房源以低價位和大優(yōu)惠將客戶向一次性付款上面趕，完成項目初始啟動資金積累，用客戶的錢來開發(fā)項目，使用較差房源完成項目啟動資金積累后就對外統(tǒng)一講全部售完暫停銷售，隨著工程進度的進一步完善逐步調(diào)高項目售價，給客戶造成項目不斷升值的假象，并且逐步推出較好樓層及房源，完成項目利潤取得，保證項目資金周轉(zhuǎn)及項目利益最大化。5、世紀公寓項目地址：紫金路與世紀大道交匯處協(xié)和醫(yī)院對面開發(fā)商：南陽市中石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：2000平米產(chǎn)品形態(tài)：兩棟26層高層帶電梯，總計400套左右價格：一期報價2100元/平米，二期5—12層房源1600元/平米工程進度：目前一期工程已建至3層戶型：兩室兩廳82平米，三室兩廳117—118平米，共計400余套銷售情況：目前一期對外宣稱已銷售完畢，二期5—12層房源12月中旬開始銷售，目前只接受一次性付款客戶訂房。廣告推廣：派單，電視字幕，DM報廣等綜合評估：項目共分兩期開發(fā)，主要走低端銷售，在形象包裝及營銷手段上面未作全面統(tǒng)籌，賣一套是一套，并且在未開始建設(shè)無銷售證件時以低價位吸引客戶一次性付款，完成項目初始啟動資金積累，用客戶的錢來開發(fā)項目，在完成項目啟動資金積累后就暫停銷售，隨著工程進度的進一步完善逐步調(diào)高項目售價，完成項目利潤取得；此種方式雖說在前期可以解決部分開發(fā)資金，但是不可避免的要損失項目利益，未能達到利潤最大化。二、2011年預計投放項目：1、帝景天城：地塊基本情況:地塊編號地塊位置西峽縣廣場南路南側(cè)、二道河東側(cè)、緯一路北側(cè)土地用途其他普通商品住房用地土地面積(35562出讓年限70成交價(萬元)10810.848受讓單位南陽海昌房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司土地使用條件：建設(shè)規(guī)劃條件詳見西峽縣規(guī)劃局西規(guī)條字[2010]35號文件（用地使用強度：1、容積率：不大于3.0；2、建筑密度：不大于20%；3、綠化率：不小于40%）。地塊編號地塊位置西峽縣廣場南路南側(cè)、頭道河西側(cè)、緯一路北側(cè)土地用途其他普通商品住房用地土地面積23591出讓年限70成交價(萬元)7171.664受讓單位南陽海昌房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司土地使用條件：建設(shè)規(guī)劃條件詳見西峽縣規(guī)劃局西規(guī)條字[2010]35號文件（用地使用強度：1、容積率：不大于3.0；2、建筑密度：不大于20%；3、綠化率：不小于40%）。項目進度：預計2011年下半年將會開售，按照建設(shè)用地規(guī)劃強度，最多可建將近18萬平米建面，按戶均面積130平米為標準，保守估計15萬的住宅建面來計算，此項目保守估計投放房源1200余套，并且開發(fā)企業(yè)在南陽也有相應(yīng)多年的開發(fā)經(jīng)驗，此次挾現(xiàn)先進的開發(fā)模式及項目運營理念強勢進入西峽市場，勢必會對本土項目造成不可忽視的影響。三、目前西峽市場狀況總結(jié)項目名稱主力戶型項目定位總建面套數(shù)世紀公寓兩房，三房低端小戶型40000400套金龍苑兩室兩廳，三房兩廳中高端住宅24389200套紫金華府兩室兩廳，三房兩廳高端住宅32237200套西峽印象一室一廳，兩室兩廳投資性綜合體60000200套鳳凰城兩室、三室、少量復式高端住宅64952850套帝景天城高端住宅1800001200套幸福港灣三室中端住宅4600100套左右蓮盛公寓其他各種項目總計45萬平米左右3150套左右1、西峽縣目前已知的在售商品房小區(qū)僅有不到10個，不含其它無名小區(qū)和小產(chǎn)權(quán)房，各種在銷項目套數(shù)總計不到2000套，目前以這個市場來看，下半年2、主力戶型基本都是以120到150平米的兩房三房為主，尤其以三房的戶型更為集中，同質(zhì)化非常嚴重，整體檔次參差不齊，多數(shù)項目為見樣學樣，未形成項目核心競爭力。3、2010年—2011年隨著西峽的發(fā)展越來越多的外地開發(fā)企業(yè)通過各種方式進軍西峽市場，在帶來新的項目的同時也帶來新的競爭，尤其在鳳凰城和廣場南兩個項目的相繼動工，并且都定位為高端商住綜合體項目，隨著許多企業(yè)在不斷的開發(fā)項目中完善自己的產(chǎn)品，在未來的市場產(chǎn)品中，項目會呈現(xiàn)兩極分化趨勢，高端產(chǎn)品通過增加各種產(chǎn)品附加值提高產(chǎn)品核心競爭力，低端產(chǎn)品通過價格策略走量的市場也可以占據(jù)部分江山，大量的中檔同質(zhì)化項目在未來的市場中將會面臨新一輪洗牌的危險。4、盤點2010年的西峽銷售數(shù)據(jù)，總計投放市場6個項目，總計將近1000套左右房源，到目前仍有大量房源未能售出，并且2008—2009年投放市場的項目截止目前尚未售完的也占據(jù)將近10個，加上明年即將投放市場的兩個綜合體項目和其他項目將近2000多套房源，外加私建房及小開發(fā)項目的增多，西峽市場的房產(chǎn)存貨量勢必激增，造成供大于求的市場態(tài)勢，引起的競爭將會進入白熱化。5、受大的經(jīng)濟環(huán)境影響，由于房產(chǎn)為大宗商品，按目前月通脹4.5%計算，去年房價按1800元計，月增長將近100元/平米，到目前均價應(yīng)在3000元左右方能跟上整體經(jīng)濟通脹水平，但在西峽真的按照3000元價格銷售，就算產(chǎn)品具有無可比擬的優(yōu)勢，大多數(shù)客戶一時半會也很難接受；造成項目如果大幅提高售價，客戶勢必難以接受，形成項目滯銷，如果不提售價，勢必造成開發(fā)企業(yè)利潤率下降，無形中的資產(chǎn)縮水，并且由于銷售周期過長造成整體營銷費用增加和項目品牌價值損失，給客戶造成房子不好賣的假象，是進亦難，退亦難，逐步的陷入一個惡性循環(huán)的怪圈中。四、2011后市展望隨著銀行利率的上漲，資金緊張、土地成本上升、固定資產(chǎn)