西峽房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

西峽縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告西峽縣房地產(chǎn)項(xiàng)目概況：尾盤(pán)項(xiàng)目：至尚洋房、世紀(jì)公寓、紫金名吃城、汽配城等在售項(xiàng)目：鳳凰城。金龍?jiān)?、世紀(jì)公寓二期、紫金華府、西峽印象等、蓮盛公寓、幸福港灣，幸福里預(yù)計(jì)2011年下半年投放項(xiàng)目：帝景天城據(jù)2010年河南省統(tǒng)計(jì)年鑒統(tǒng)計(jì)，西峽縣人口43萬(wàn)，縣城僅人口13萬(wàn)，但目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量卻在整個(gè)南陽(yáng)市13個(gè)縣區(qū)內(nèi)名列前茅，并且投資性小戶型，產(chǎn)權(quán)式酒店，多層住宅，小高層，高層住宅，別墅，商業(yè)綜合體等各種產(chǎn)品類型層出不窮，市場(chǎng)正在逐步走向細(xì)分，高中低檔樓盤(pán)全面開(kāi)花，價(jià)位也從2000元/平米—4000元/平米不等，在這個(gè)最近幾年新崛起的縣城中，各種產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)正在愈演愈烈，回顧2011年上半年的西峽縣市場(chǎng)，特針對(duì)目前比較有代表性項(xiàng)目做出調(diào)研，結(jié)果如下：一、在售項(xiàng)目：一、鳳凰城1.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱：西峽鳳凰城項(xiàng)目地址：建設(shè)路與灌河大道交匯處開(kāi)發(fā)商：南陽(yáng)市偉城置業(yè)有限公司承建商：西峽縣鴻興建設(shè)工程有限責(zé)任公司代理商：鄭州達(dá)成行占地面積：21076平米建筑面積：64952平米容積率：2.4綠化率：35%產(chǎn)品形態(tài)：商住一體。價(jià)格：均價(jià)在3800元一平米工程進(jìn)度：商業(yè)框架已蓋好，1——8號(hào)樓均已蓋到10層左右戶型：兩房，三房，四房、少量復(fù)式及商業(yè)銷售情況：共分兩期投放市場(chǎng)，一期1#、2#、5#、7#于2011-8-28日開(kāi)盤(pán)推出.二期3#、4#、6#、8#具體投放市場(chǎng)時(shí)間暫時(shí)未定開(kāi)盤(pán)分析：2.推售房源1#、7#為22層，兩梯兩戶，共88套，2#、5#，為17層，兩梯三戶共102套除去底商兩層共20套，合計(jì)推出約170套。3.價(jià)格采樣：（優(yōu)惠后）價(jià)格試算期間：8月26日5#樓8層面積：134.65戶型：三房?jī)蓮d按揭優(yōu)惠后報(bào)價(jià)：508612單價(jià)：37778月26日5#樓6層面積：134.65戶型：三房?jī)蓮d按揭優(yōu)惠后報(bào)價(jià)：499163.單價(jià)：3707開(kāi)盤(pán)后成交價(jià)：8月27、28日2樓11層面積：151.86戶型：三房?jī)蓮d一次付優(yōu)惠后總價(jià)：611430單價(jià)：4026.278月27、28日5#樓13層面積：134.65戶型：三房?jī)蓮d兩衛(wèi)按揭優(yōu)惠后總價(jià)：565104單價(jià)：4052.668月27、28日2#樓6層面積：151.86戶型：三房?jī)蓮d按揭優(yōu)惠后總價(jià)：554647單價(jià)：3652.8月27、28日2#樓9層面積121.37戶型：兩房按揭優(yōu)惠后總價(jià)：493085單價(jià)：40624.、開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠方式開(kāi)盤(pán)期間只要手持會(huì)員卡，邀請(qǐng)函客戶均可以享受30000元的房款優(yōu)惠，在此基礎(chǔ)上，一次性付款額外優(yōu)惠6000元，按揭額外優(yōu)惠2000元。5.、開(kāi)盤(pán)流程：開(kāi)盤(pán)前一天關(guān)系戶已內(nèi)定約15套，上午開(kāi)盤(pán)持邀請(qǐng)函進(jìn)去選房客戶65組，選房47組，成交率72%，上午在選房過(guò)程中封一部分房源，下午通知未選房客戶通過(guò)再一次的放房源擠壓持會(huì)員卡客戶，下午又定10套，整體開(kāi)盤(pán)共定房72套，整體成交率42%。6、營(yíng)銷流程分析：此項(xiàng)目在前期進(jìn)行大量的宣傳投放、各種SP活動(dòng)營(yíng)銷、售房部軟裝等各種手段不斷給客戶樹(shù)立項(xiàng)目高端形象，如“綻放世界之美”環(huán)球旅游小姐巡展活動(dòng)，同時(shí)通過(guò)售房部開(kāi)放活動(dòng)，周六及節(jié)假日各種營(yíng)銷SP活動(dòng)，小型抽獎(jiǎng)活動(dòng)等手段不斷制造西峽客戶輿論關(guān)注點(diǎn)，在形象樹(shù)立上持續(xù)投入，將項(xiàng)目形象不斷拔高，擴(kuò)大項(xiàng)目產(chǎn)品附加值，讓客戶目光始終吊在項(xiàng)目?jī)r(jià)值及各種產(chǎn)品附加值上面，保持客戶持續(xù)進(jìn)行關(guān)注，強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)r(jià)格與價(jià)值對(duì)稱性，消除客戶價(jià)格抗性，同時(shí)通過(guò)前期進(jìn)行項(xiàng)目模糊報(bào)價(jià)，不斷拔高客戶對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期，在項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)即進(jìn)行項(xiàng)目客戶價(jià)格疑慮消除工作，逐步提高客戶心理價(jià)格承受能力，在項(xiàng)目實(shí)質(zhì)開(kāi)盤(pán)前，通過(guò)價(jià)格試算，以低于前期模糊報(bào)價(jià)的方式展開(kāi)對(duì)客戶的銷售攻勢(shì)，讓客戶在短期內(nèi)產(chǎn)生價(jià)格心理落差，對(duì)項(xiàng)目實(shí)際價(jià)格抗性進(jìn)一步弱化，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，并且以低于價(jià)格試算的價(jià)位進(jìn)行銷售，加以現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造，以“高報(bào)低開(kāi)”的模式在短期內(nèi)促成客戶做出非理性決定，進(jìn)而促進(jìn)項(xiàng)目銷售。2.紫金華府項(xiàng)目地址：西峽縣濱河路與伏牛路交匯處開(kāi)發(fā)商：南陽(yáng)市華府置業(yè)有限公司占地面積：10660平米建筑面積：約32237平米容積率：3產(chǎn)品形態(tài)：2梯三戶3棟19—20層高帶電梯高層組成價(jià)格：對(duì)外報(bào)價(jià)一房一價(jià)，價(jià)格從3000—3800元不等。工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)房，戶型：124—126平米兩室兩廳兩衛(wèi)，152—154平米三室兩廳三衛(wèi)，共計(jì)200套銷售情況：項(xiàng)目于2010年5月29日進(jìn)行公開(kāi)認(rèn)籌排號(hào)，認(rèn)籌金金卡10萬(wàn)元，銀卡3萬(wàn)元，享受日增百金優(yōu)惠活動(dòng)，于11月28日進(jìn)行盛大開(kāi)盤(pán)，目前已銷售50%廣告推廣：戶外廣告，派單，短信群發(fā)，DM報(bào)廣，電視字幕等綜合評(píng)估：項(xiàng)目在產(chǎn)品打造上面獨(dú)樹(shù)一幟，小區(qū)內(nèi)亭臺(tái)、瀑布、假山、噴泉、健身設(shè)施等一應(yīng)俱全，通過(guò)各種細(xì)節(jié)提高產(chǎn)品附加值，如IC卡刷卡停車系統(tǒng)、社區(qū)智能化系統(tǒng)、社區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)、小區(qū)幼兒園等設(shè)施的建設(shè)無(wú)不在西峽高端住宅項(xiàng)目上走在了前列，通過(guò)用多數(shù)人望而生畏的價(jià)格讓客戶產(chǎn)生距離感，項(xiàng)目注定只讓一部分人買得起，只有這樣，才會(huì)產(chǎn)生“多數(shù)人奢望，少數(shù)人擁有”的距離感，拉大其所有者與普通消費(fèi)者之間的距離，搶占西峽高端消費(fèi)群體。3、西峽印象項(xiàng)目地址：西峽縣龍鄉(xiāng)路與紫金路交匯處開(kāi)發(fā)商：西峽縣龍港商貿(mào)城承建商：欣德源建設(shè)公司代理商：達(dá)成行地產(chǎn)項(xiàng)目定位：西峽首家投資型商業(yè)綜合體項(xiàng)目占地面積：約15000平方米建筑面積：約6萬(wàn)平米容積率：5.3產(chǎn)品形態(tài)：西峽首家投資型小戶型及ShopingMall綜合體價(jià)格：目前對(duì)外模糊報(bào)價(jià)3000—3600元戶型：一室一廳50平米左右，兩室兩廳70平米—130平米，共計(jì)280套銷售情況：目前進(jìn)行排號(hào)認(rèn)籌，認(rèn)籌金1000元，目前定金認(rèn)籌過(guò)客戶收取1萬(wàn)元，正常成交客戶收取2萬(wàn)元。廣告推廣：戶外，派單，銷售中心SP活動(dòng)，短信群發(fā)，電視字幕，DM直投等綜合評(píng)估：項(xiàng)目從10月份公開(kāi)亮相后通過(guò)各種小型現(xiàn)場(chǎng)SP活動(dòng)持續(xù)保持客戶關(guān)注度，在12月24日進(jìn)行項(xiàng)目認(rèn)籌排號(hào)，通過(guò)模糊報(bào)價(jià)不斷提高客戶心理價(jià)格承受能力，一度曾將模糊報(bào)價(jià)提到2800—3000元/平米，在1月6日開(kāi)始內(nèi)部銷售，對(duì)外報(bào)價(jià)2300元左右，用短期內(nèi)較低的價(jià)位開(kāi)始銷售引起客戶心理價(jià)格落差，采用小步快跑的方式每天提價(jià)，給客戶不斷造成心理暗示：“如果不賣隨時(shí)提價(jià)”同時(shí)也給前期已購(gòu)買客戶制造房產(chǎn)升值的假象，迅速消化客戶，目前住宅還有40%未售，商業(yè)暫時(shí)未動(dòng)。4、金龍?jiān)罚喉?xiàng)目地址：紫金路與世紀(jì)大道交匯處開(kāi)發(fā)商：河南省錦寓置業(yè)代理商：榮聚地產(chǎn)顧問(wèn)占地面積：4037平米建筑面積：24389平米容積率：5.9綠化率：33%建筑密度：56%產(chǎn)品形態(tài)：2棟高層帶電梯，一期兩梯六戶，二期兩梯四戶價(jià)格：前期一期開(kāi)盤(pán)成交價(jià)在1800元—2000元左右，目前住宅17層報(bào)價(jià)2800，一次性付款優(yōu)惠后為2548元，按揭付款優(yōu)惠后2688元，5層報(bào)價(jià)2625元/平米,19層對(duì)外報(bào)價(jià)2853元/平米。工程進(jìn)度：一期已封頂，二期正在做基礎(chǔ)戶型：100平米兩室兩廳，133—150平米三室兩廳兩衛(wèi)，總計(jì)200套左右銷售情況：對(duì)外宣稱一期已全部售完，二期已售30%左右綜合評(píng)估：項(xiàng)目共分兩期開(kāi)發(fā)，低開(kāi)高走，高報(bào)高優(yōu)惠的策略在未開(kāi)始建設(shè)無(wú)銷售證件時(shí)，用較差房源以低價(jià)位和大優(yōu)惠將客戶向一次性付款上面趕，完成項(xiàng)目初始啟動(dòng)資金積累，用客戶的錢(qián)來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，使用較差房源完成項(xiàng)目啟動(dòng)資金積累后就對(duì)外統(tǒng)一講全部售完暫停銷售，隨著工程進(jìn)度的進(jìn)一步完善逐步調(diào)高項(xiàng)目售價(jià)，給客戶造成項(xiàng)目不斷升值的假象，并且逐步推出較好樓層及房源，完成項(xiàng)目利潤(rùn)取得，保證項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)及項(xiàng)目利益最大化。5、世紀(jì)公寓項(xiàng)目地址：紫金路與世紀(jì)大道交匯處協(xié)和醫(yī)院對(duì)面開(kāi)發(fā)商：南陽(yáng)市中石房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：2000平米產(chǎn)品形態(tài)：兩棟26層高層帶電梯，總計(jì)400套左右價(jià)格：一期報(bào)價(jià)2100元/平米，二期5—12層房源1600元/平米工程進(jìn)度：目前一期工程已建至3層戶型：兩室兩廳82平米，三室兩廳117—118平米，共計(jì)400余套銷售情況：目前一期對(duì)外宣稱已銷售完畢，二期5—12層房源12月中旬開(kāi)始銷售，目前只接受一次性付款客戶訂房。廣告推廣：派單，電視字幕，DM報(bào)廣等綜合評(píng)估：項(xiàng)目共分兩期開(kāi)發(fā)，主要走低端銷售，在形象包裝及營(yíng)銷手段上面未作全面統(tǒng)籌，賣一套是一套，并且在未開(kāi)始建設(shè)無(wú)銷售證件時(shí)以低價(jià)位吸引客戶一次性付款，完成項(xiàng)目初始啟動(dòng)資金積累，用客戶的錢(qián)來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在完成項(xiàng)目啟動(dòng)資金積累后就暫停銷售，隨著工程進(jìn)度的進(jìn)一步完善逐步調(diào)高項(xiàng)目售價(jià)，完成項(xiàng)目利潤(rùn)取得；此種方式雖說(shuō)在前期可以解決部分開(kāi)發(fā)資金，但是不可避免的要損失項(xiàng)目利益，未能達(dá)到利潤(rùn)最大化。二、2011年預(yù)計(jì)投放項(xiàng)目：1、帝景天城：地塊基本情況:地塊編號(hào)地塊位置西峽縣廣場(chǎng)南路南側(cè)、二道河?xùn)|側(cè)、緯一路北側(cè)土地用途其他普通商品住房用地土地面積(35562出讓年限70成交價(jià)(萬(wàn)元)10810.848受讓單位南陽(yáng)海昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司土地使用條件：建設(shè)規(guī)劃條件詳見(jiàn)西峽縣規(guī)劃局西規(guī)條字[2010]35號(hào)文件（用地使用強(qiáng)度：1、容積率：不大于3.0；2、建筑密度：不大于20%；3、綠化率：不小于40%）。地塊編號(hào)地塊位置西峽縣廣場(chǎng)南路南側(cè)、頭道河西側(cè)、緯一路北側(cè)土地用途其他普通商品住房用地土地面積23591出讓年限70成交價(jià)(萬(wàn)元)7171.664受讓單位南陽(yáng)海昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司土地使用條件：建設(shè)規(guī)劃條件詳見(jiàn)西峽縣規(guī)劃局西規(guī)條字[2010]35號(hào)文件（用地使用強(qiáng)度：1、容積率：不大于3.0；2、建筑密度：不大于20%；3、綠化率：不小于40%）。項(xiàng)目進(jìn)度：預(yù)計(jì)2011年下半年將會(huì)開(kāi)售，按照建設(shè)用地規(guī)劃強(qiáng)度，最多可建將近18萬(wàn)平米建面，按戶均面積130平米為標(biāo)準(zhǔn)，保守估計(jì)15萬(wàn)的住宅建面來(lái)計(jì)算，此項(xiàng)目保守估計(jì)投放房源1200余套，并且開(kāi)發(fā)企業(yè)在南陽(yáng)也有相應(yīng)多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，此次挾現(xiàn)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)模式及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)理念強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入西峽市場(chǎng)，勢(shì)必會(huì)對(duì)本土項(xiàng)目造成不可忽視的影響。三、目前西峽市場(chǎng)狀況總結(jié)項(xiàng)目名稱主力戶型項(xiàng)目定位總建面套數(shù)世紀(jì)公寓兩房，三房低端小戶型40000400套金龍?jiān)穬墒覂蓮d，三房?jī)蓮d中高端住宅24389200套紫金華府兩室兩廳，三房?jī)蓮d高端住宅32237200套西峽印象一室一廳，兩室兩廳投資性綜合體60000200套鳳凰城兩室、三室、少量復(fù)式高端住宅64952850套帝景天城高端住宅1800001200套幸福港灣三室中端住宅4600100套左右蓮盛公寓其他各種項(xiàng)目總計(jì)45萬(wàn)平米左右3150套左右1、西峽縣目前已知的在售商品房小區(qū)僅有不到10個(gè)，不含其它無(wú)名小區(qū)和小產(chǎn)權(quán)房，各種在銷項(xiàng)目套數(shù)總計(jì)不到2000套，目前以這個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，下半年2、主力戶型基本都是以120到150平米的兩房三房為主，尤其以三房的戶型更為集中，同質(zhì)化非常嚴(yán)重，整體檔次參差不齊，多數(shù)項(xiàng)目為見(jiàn)樣學(xué)樣，未形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。3、2010年—2011年隨著西峽的發(fā)展越來(lái)越多的外地開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)各種方式進(jìn)軍西峽市場(chǎng)，在帶來(lái)新的項(xiàng)目的同時(shí)也帶來(lái)新的競(jìng)爭(zhēng)，尤其在鳳凰城和廣場(chǎng)南兩個(gè)項(xiàng)目的相繼動(dòng)工，并且都定位為高端商住綜合體項(xiàng)目，隨著許多企業(yè)在不斷的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中完善自己的產(chǎn)品，在未來(lái)的市場(chǎng)產(chǎn)品中，項(xiàng)目會(huì)呈現(xiàn)兩極分化趨勢(shì)，高端產(chǎn)品通過(guò)增加各種產(chǎn)品附加值提高產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，低端產(chǎn)品通過(guò)價(jià)格策略走量的市場(chǎng)也可以占據(jù)部分江山，大量的中檔同質(zhì)化項(xiàng)目在未來(lái)的市場(chǎng)中將會(huì)面臨新一輪洗牌的危險(xiǎn)。4、盤(pán)點(diǎn)2010年的西峽銷售數(shù)據(jù)，總計(jì)投放市場(chǎng)6個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)將近1000套左右房源，到目前仍有大量房源未能售出，并且2008—2009年投放市場(chǎng)的項(xiàng)目截止目前尚未售完的也占據(jù)將近10個(gè)，加上明年即將投放市場(chǎng)的兩個(gè)綜合體項(xiàng)目和其他項(xiàng)目將近2000多套房源，外加私建房及小開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增多，西峽市場(chǎng)的房產(chǎn)存貨量勢(shì)必激增，造成供大于求的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，引起的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)進(jìn)入白熱化。5、受大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，由于房產(chǎn)為大宗商品，按目前月通脹4.5%計(jì)算，去年房?jī)r(jià)按1800元計(jì)，月增長(zhǎng)將近100元/平米，到目前均價(jià)應(yīng)在3000元左右方能跟上整體經(jīng)濟(jì)通脹水平，但在西峽真的按照3000元價(jià)格銷售，就算產(chǎn)品具有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，大多數(shù)客戶一時(shí)半會(huì)也很難接受；造成項(xiàng)目如果大幅提高售價(jià)，客戶勢(shì)必難以接受，形成項(xiàng)目滯銷，如果不提售價(jià)，勢(shì)必造成開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)率下降，無(wú)形中的資產(chǎn)縮水，并且由于銷售周期過(guò)長(zhǎng)造成整體營(yíng)銷費(fèi)用增加和項(xiàng)目品牌價(jià)值損失，給客戶造成房子不好賣的假象，是進(jìn)亦難，退亦難，逐步的陷入一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈中。四、2011后市展望隨著銀行利率的上漲，資金緊張、土地成本上升、固定資產(chǎn)