財(cái)會(huì)經(jīng)濟(jì)-高級(jí)經(jīng)濟(jì)師-建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)-章節(jié)練習(xí)-建筑與房地產(chǎn)市場(chǎng)

財(cái)會(huì)經(jīng)濟(jì)-高級(jí)經(jīng)濟(jì)師-建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)-章節(jié)練習(xí)-建筑與房地產(chǎn)市場(chǎng)[問(wèn)答題]1.簡(jiǎn)述建筑業(yè)的生產(chǎn)特征和經(jīng)營(yíng)特征正確答案：詳見(jiàn)解析參考解析：<1>.生產(chǎn)特征(1)生產(chǎn)具有流動(dòng)性。制造業(yè)生產(chǎn)（江南博哥）過(guò)程的特點(diǎn)是工位（生產(chǎn)人員和生產(chǎn)機(jī)具）固定，加工對(duì)象和產(chǎn)品在生產(chǎn)線上流動(dòng)。而建筑產(chǎn)品與土地相連，地理位置固定，這就決定了建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)具有流動(dòng)性的特征。生產(chǎn)具有流動(dòng)性表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是施工人員和施工機(jī)具，甚至整個(gè)施工機(jī)構(gòu)，都要隨施工對(duì)象坐落位置的變化而流動(dòng)，轉(zhuǎn)移區(qū)域或地點(diǎn)；二是在一個(gè)建筑產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中，施工人員和施工機(jī)具要隨同一施工對(duì)象的施工部位不同而上、下、左、右移動(dòng)，不斷地變換操作場(chǎng)所。為了適應(yīng)施工條件和施工對(duì)象的變化，施工機(jī)具應(yīng)是便于靈活移動(dòng)或者小型的，同時(shí)手工操作比重較大，這一特征在一定程度上影響了建筑業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，相對(duì)于制造業(yè)而言，建筑業(yè)是勞動(dòng)密集型行業(yè)。(2)生產(chǎn)具有單件性。由于各個(gè)建筑產(chǎn)品的功能要求不同，每個(gè)產(chǎn)品都要單獨(dú)進(jìn)行設(shè)計(jì)，產(chǎn)品具有多樣性，即使采用標(biāo)準(zhǔn)圖紙或通用圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的建筑產(chǎn)品，也會(huì)由于每個(gè)產(chǎn)品所處的位置不同，施工生產(chǎn)的自然條件和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件各異，使得建筑生產(chǎn)具有單件性的特征。每個(gè)建筑產(chǎn)品都應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)要求和具體的環(huán)境條件進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)，因此，生產(chǎn)效率受環(huán)境影響較大。(3)生產(chǎn)具有長(zhǎng)周期性。建筑產(chǎn)品投資數(shù)額大，消耗資源多，加之建筑業(yè)中手工作業(yè)比重較大，一項(xiàng)完整的建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，一般工程的工期常以年計(jì)。因此，在生產(chǎn)中往往需要長(zhǎng)期占用大量的人力、物力和財(cái)力，不能在短期內(nèi)提供具有最終用途的產(chǎn)品，這就要求建筑企業(yè)具有較強(qiáng)的資金墊付能力。(4)生產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)性。建筑產(chǎn)品形體龐大，地理位置固定，加之建筑生產(chǎn)的流動(dòng)性大，導(dǎo)致建筑生產(chǎn)露天和高空作業(yè)多，施工生產(chǎn)過(guò)程中受自然氣候條件的影響大，質(zhì)量和安全風(fēng)險(xiǎn)因素多，需要根據(jù)每個(gè)建筑產(chǎn)品的特點(diǎn)進(jìn)行質(zhì)量、安全管理和風(fēng)險(xiǎn)控制。<2>.經(jīng)營(yíng)特征(1)受宏觀經(jīng)濟(jì)影響大。建筑產(chǎn)品的需求來(lái)自投資需求，建筑業(yè)是典型的投資拉動(dòng)型行業(yè)，其需求受基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)、相關(guān)制造業(yè)等固定資產(chǎn)投資波動(dòng)的影響。由于工程建設(shè)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策密切相關(guān)，因此，建筑業(yè)及其經(jīng)營(yíng)環(huán)境受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大，且行業(yè)的波動(dòng)呈現(xiàn)出與宏觀經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的一致性。(2)先訂貨后生產(chǎn)。一般工業(yè)產(chǎn)品是先生產(chǎn)后銷售（定制除外），即在市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，先通過(guò)分析目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者的一般需求，在研發(fā)和生產(chǎn)出產(chǎn)品后，再通過(guò)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)向非特定顧客進(jìn)行銷售，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。而每個(gè)建筑產(chǎn)品由于顧客需求不同，需要先由顧客根據(jù)產(chǎn)品需求選定產(chǎn)品的生產(chǎn)者，先訂貨并提出生產(chǎn)要求后由建筑生產(chǎn)者進(jìn)行生產(chǎn)，同時(shí)顧客有權(quán)對(duì)生產(chǎn)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督管理。(3)分期交易結(jié)算。由于建筑生產(chǎn)投入資金多、生產(chǎn)周期長(zhǎng)，為保證生產(chǎn)的順利進(jìn)行和按預(yù)期目標(biāo)完成產(chǎn)品，需要將建筑產(chǎn)品分解為中間產(chǎn)品進(jìn)行中間結(jié)算。(4)保證金制度的普遍性。在將建筑產(chǎn)品分解為中間產(chǎn)品進(jìn)行中間結(jié)算的同時(shí)，還要實(shí)行多種保證金制度，以保證按預(yù)期目標(biāo)完成產(chǎn)品。[問(wèn)答題]2.簡(jiǎn)述建筑市場(chǎng)的八個(gè)影響因素。正確答案：詳見(jiàn)解析參考解析：（1）固定資產(chǎn)投資額度。固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大，建筑商品需求量就增大，建筑生產(chǎn)也隨之?dāng)U大；反之，就下降。（2）原有建筑產(chǎn)品的利用狀況。國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大，除增加對(duì)建筑產(chǎn)品需求外，還取決于對(duì)原有的建筑產(chǎn)品的利用程度。即原有的廠房設(shè)備等利用率提高越快，對(duì)建筑產(chǎn)品需求量就越??；反之，就越大。（3）擴(kuò)大再生產(chǎn)方式的變化。一定時(shí)期內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)所需增加的生產(chǎn)能力，既可采取外延方式實(shí)現(xiàn)，也可采取內(nèi)涵方式實(shí)現(xiàn)，既可以通過(guò)技術(shù)改造的方式，也可以通過(guò)新建、擴(kuò)建、改造的方式。擴(kuò)大再生產(chǎn)方式以哪種方式為主，將對(duì)建筑市場(chǎng)供求量產(chǎn)生直接影響。（4）人口及其結(jié)構(gòu)的變化。人口數(shù)量和構(gòu)成上的變化，對(duì)建筑商品，尤其是建筑住宅商品造成重大影響。它制約著建筑商品的供求關(guān)系和服務(wù)類型。（5）城鄉(xiāng)人民的消費(fèi)構(gòu)成的變化。建筑商品一般均屬耐用商品（例如住宅），人民消費(fèi)構(gòu)成比例及其變化，必然引起建筑市場(chǎng)的供求變化。（6）同建筑有關(guān)的產(chǎn)品產(chǎn)量的增減。例如建筑材料生產(chǎn)的數(shù)量和規(guī)格品種的多少，就直接制約建筑生產(chǎn)的規(guī)模和速度，進(jìn)而影響建筑市場(chǎng)的需求。（7）科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步?？茖W(xué)上的發(fā)明和技術(shù)上的突破及其在生產(chǎn)上的推廣應(yīng)用，會(huì)激起用戶新的需求。如建筑新技術(shù)、新工藝、新材料的興起，必然使建筑生產(chǎn)的數(shù)量、質(zhì)量、工期、造價(jià)發(fā)生變化，進(jìn)而極大地影響市場(chǎng)的供求。（8）流通渠道的狀況。建筑產(chǎn)品及其產(chǎn)前產(chǎn)后產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品，流通渠道暢通還是阻滯，也影響建筑市場(chǎng)發(fā)生變化。[問(wèn)答題]3.簡(jiǎn)述建筑市場(chǎng)的六個(gè)運(yùn)行特點(diǎn)。正確答案：詳見(jiàn)解析參考解析：（1）建筑產(chǎn)品采用訂單式交易方式。由于建筑產(chǎn)品具備固定性和單件性的特點(diǎn)，這就決定了建筑產(chǎn)品不可能由生產(chǎn)者批量生產(chǎn)后通過(guò)市場(chǎng)交易來(lái)實(shí)現(xiàn)，而是需要由需求者預(yù)先向供給者進(jìn)行訂貨，然后生產(chǎn)者根據(jù)需求者的設(shè)計(jì)方案組織生產(chǎn)。（2）建筑產(chǎn)品交易持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。建筑產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)、價(jià)值巨大，需要中間交易結(jié)算，直至工程缺陷責(zé)任期屆滿才能完成交易，建筑產(chǎn)品整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程實(shí)質(zhì)上也是建筑產(chǎn)品的交易過(guò)程。（3）建筑市場(chǎng)存在顯著地域性。建筑產(chǎn)品的地域性決定了交易過(guò)程的重要因素，如交易規(guī)則、交易價(jià)格、合同條款、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等。（4）建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。由于建筑產(chǎn)品供給者，尤其是建筑業(yè)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，技術(shù)和資本構(gòu)成較低，而建筑產(chǎn)品需求又是由一個(gè)個(gè)單一項(xiàng)目形成的，因此，建筑市場(chǎng)呈現(xiàn)出比較明顯的買(mǎi)方市場(chǎng)特點(diǎn)，且賣(mài)方競(jìng)爭(zhēng)激烈。（5）建筑市場(chǎng)交易活動(dòng)的不可逆轉(zhuǎn)性。建筑市場(chǎng)產(chǎn)品體量大，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，除極特殊原因外，建筑產(chǎn)品不會(huì)因外部環(huán)境變化而停止生產(chǎn)，且建筑產(chǎn)品基礎(chǔ)深埋于地下，若恢復(fù)到生產(chǎn)前的狀態(tài)極為困難。（6）建筑市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大。從建筑產(chǎn)品供給者角度來(lái)看，建筑市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在：定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。從建筑產(chǎn)品需求者角度來(lái)看，建筑市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在：價(jià)格與質(zhì)量的矛盾、價(jià)格與交貨時(shí)間的矛盾、預(yù)付款風(fēng)險(xiǎn)。[問(wèn)答題]4.簡(jiǎn)述建筑市場(chǎng)供給的含義與分類。正確答案：詳見(jiàn)解析參考解析：含義：供給是指生產(chǎn)者在一定時(shí)期內(nèi)在各種可能的價(jià)格下愿意而且能夠提供出售的某種商品數(shù)量。建筑市場(chǎng)供給是指根據(jù)客戶的需求，由建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)者提供建筑產(chǎn)品某一階段或全過(guò)程的生產(chǎn)服務(wù)，主要包括工程勘察、工程設(shè)計(jì)和工程施工等。分類：（1）有效供給，是指能夠真正滿足買(mǎi)主需求的建筑產(chǎn)品和服務(wù)的數(shù)量。（2）潛在供給，是指按照從事建筑業(yè)的人數(shù)、建筑企業(yè)數(shù)量、一定時(shí)期內(nèi)能夠完成的建筑面積計(jì)算出的供給能力。[問(wèn)答題]5.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)按照開(kāi)發(fā)程度劃分為哪五類正確答案：詳見(jiàn)解析參考解析：（1）生地。生地是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。（2）毛地。毛地是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷房屋的土地。（3）熟地。熟地是指具有完善的城市蕋礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。（4）在建工程。在建工程是指地上建筑物已開(kāi)始建設(shè)但尚未建成，不具備使用條件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工了多年。（5）現(xiàn)房（含土地)。現(xiàn)房（含土地）是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產(chǎn)。它可能是新的，也可能是舊的。[問(wèn)答題]6.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的六個(gè)特性正確答案：詳見(jiàn)解析參考解析：（1）.不可移動(dòng)性（又稱位置固定性）房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，而且要受制于它所在的空間環(huán)境（鄰里及當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)），所以房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在全國(guó)性市場(chǎng)，更不存在全球性市場(chǎng)，而是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)（一般是以一個(gè)城市為一個(gè)市場(chǎng)），其供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等都是當(dāng)?shù)氐?，在不同地區(qū)之間各不相同。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性是房地產(chǎn)最根本的特性，其余很多特性都受不可移動(dòng)性的影響。（2）.獨(dú)一無(wú)二性房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，派生出了它的獨(dú)一無(wú)二性，可以說(shuō)沒(méi)有兩處房地產(chǎn)是完全相同的。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的位置不同，周圍環(huán)境、景觀不同，這兩處房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不相同的。（3）.壽命長(zhǎng)久性可以說(shuō)土地具有不可毀滅性，建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但是一經(jīng)建造完成，壽命通?？砷L(zhǎng)達(dá)數(shù)十年，甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生倒塌，只是為了土地的更好利用或更高價(jià)值才會(huì)被拆除。（4）.供給有限性由于土地?cái)?shù)量有限，在土地上，特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。房地產(chǎn)的供給有限性，使得房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。一些特定位置，特別是好位置的房地產(chǎn)一旦被占用，占用者便可以獲得生活或工作場(chǎng)所，并享受特定的光、熱、空氣、雨水和風(fēng)景，還可以支配相關(guān)的天然資源和生產(chǎn)力。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，這項(xiàng)權(quán)利除了占用者之外，他人除非支付相當(dāng)?shù)拇鷥r(jià)，否則無(wú)法享有。（5）.易受限制性房地產(chǎn)的使用易受到城市政府規(guī)劃部門(mén)或其他部門(mén)的限制，只有按照城市規(guī)劃要求的用途去使用，才是合法的使用。（6）.保值增值性房地產(chǎn)是特殊商品，它具有兩種功能，一是居住功能，二是投資功能。這兩種功能是統(tǒng)一的，但居住功能永遠(yuǎn)是第一位的。房子能夠用來(lái)投資的前提是房子可以用來(lái)居住，如果失去了居住功能，投資功能也就沒(méi)有意義了。房地產(chǎn)作為耐用消費(fèi)品可以長(zhǎng)期使用，可以出租。由于土地的稀缺性和不可再生性使得房子具有保值增值的功能。[問(wèn)答題]7.簡(jiǎn)述建筑市場(chǎng)需求的三個(gè)特征。正確答案：詳見(jiàn)解析參考解析：（1）建筑市場(chǎng)需求的個(gè)別性。建筑市場(chǎng)需求的個(gè)別性是由對(duì)建筑產(chǎn)品需求的不同愿望和支付能力兩方面的因素決定的。當(dāng)建筑產(chǎn)品作為生活資料時(shí)，由于不同需求者獲得建筑產(chǎn)品的愿望與相應(yīng)支付能力的不同，因此建筑產(chǎn)品的使用功能、造型、空間和平面組合、使用的材料等都不會(huì)一樣；同樣，當(dāng)建筑產(chǎn)品作為生產(chǎn)資料時(shí)，作為需求者的不同企業(yè)在生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)工藝、產(chǎn)品特征、生產(chǎn)組織等方面均有顯著的差異，加之各企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、盈利水平、發(fā)展戰(zhàn)略、擴(kuò)大再生產(chǎn)的能力等方面也互不相同，因而對(duì)建筑產(chǎn)品的需求也表現(xiàn)出明顯的個(gè)別性。（2）建筑市場(chǎng)需求的一次性。由于建筑產(chǎn)品的使用壽命一般長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年，有的甚至達(dá)上百年，而且投資數(shù)額巨大，因而對(duì)特定建筑產(chǎn)品的需求者來(lái)說(shuō)，某一建筑需求得以實(shí)現(xiàn)之后，對(duì)該建筑的重置需求會(huì)較長(zhǎng)時(shí)期中斷，直至該建筑的使用壽命終止；而新的建筑需求，往往又不是原有建筑的重復(fù)。所以，從這個(gè)意義上看，特定的建筑需求，具有一次性的特征。但是對(duì)需求者來(lái)說(shuō)，特定的建筑需求是因時(shí)制宜而出現(xiàn)的，這又使得建筑市場(chǎng)的需求具有連續(xù)性。由于建筑需求要受多種因素制約以及建筑需求的重置周期較長(zhǎng)，因而導(dǎo)致建筑需求不穩(wěn)定，其波動(dòng)幅度比一般市場(chǎng)大，這就使得建筑市場(chǎng)的供給呈現(xiàn)出更強(qiáng)的不穩(wěn)定性。（3）建筑市場(chǎng)需求的計(jì)劃性。建筑市場(chǎng)需求在很大程度上要受國(guó)家固定資產(chǎn)投資規(guī)模和結(jié)構(gòu)的影響。而固定資產(chǎn)的投資具有很強(qiáng)的計(jì)劃性。[問(wèn)答題]8.土地使用權(quán)出讓，在什么情況下可以采用雙方協(xié)議的方式？采取雙方協(xié)議的方式出讓土地使用金的出讓金有什么規(guī)定？正確答案：詳見(jiàn)解析參考解析：（1）.商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。（2）.采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。[問(wèn)答題]9.簡(jiǎn)述：設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件?正確答案：詳見(jiàn)解析參考解析：（1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（2）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；（3）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。[問(wèn)答題]10.建筑市場(chǎng)運(yùn)行要素及其含義？正確答案：詳見(jiàn)解析參考解析：[問(wèn)答題]11.房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的成因有哪些？直接誘因是什么？正確答案：詳見(jiàn)解析參考解析：房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的成因有：資源稀缺性、投機(jī)需求膨脹、過(guò)于寬松的貨幣政策。投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫形成的直接誘因。與房地產(chǎn)的投機(jī)需求及資源的稀缺性有關(guān)，還有一定的客觀條件和環(huán)境因素影響。在這些因素作用下，房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始大幅上升，一些人在較短時(shí)間內(nèi)發(fā)財(cái)致富，使人們認(rèn)為在房地產(chǎn)市場(chǎng)容易獲利，加上“從眾心理”和“羊群效應(yīng)”，紛紛融入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以致發(fā)展到瘋狂搶購(gòu)、追漲，形成“越買(mǎi)越漲、越