成都市2010年房地產(chǎn)新政解讀

成都市2010年房地產(chǎn)新政解讀預(yù)售方案不嚴(yán)格執(zhí)行，以“自留房屋”形式囤積房源，同套房源價(jià)格天天都在變，買賣雙方信息不對稱，一套房源長期處于“訂購”狀態(tài)，開發(fā)商拒售“可售”房源……這些在我們?nèi)粘Ｙ彿恐性?jīng)遇到的情況，今后將得到有效規(guī)避。為了穩(wěn)定成都房地產(chǎn)市場，規(guī)范商品房銷售行為，加強(qiáng)市場監(jiān)管，打擊銷售違規(guī)行為，提高商品房銷售透明度，引導(dǎo)社會監(jiān)督，日前，成都市正式出臺了《成都市商品房預(yù)售方案管理暫行規(guī)定》、《成都市商品房預(yù)售網(wǎng)上簽約暫行規(guī)定》，“劍指”房地產(chǎn)銷售市場的六大“癥結(jié)”，對癥下藥地對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為進(jìn)行規(guī)范，房管部門也將通過曝光、記入信用檔案、關(guān)閉網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停銷售等“處罰措施”，對開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為進(jìn)行打擊。而為了規(guī)范成都市房地產(chǎn)市場秩序，成都市還將建立“透明售房網(wǎng)”，讓購房者和開發(fā)商的信息對等；同時(shí)搭建“投訴平臺”，對于購房者的投訴，開發(fā)商必須5日內(nèi)予以回復(fù)，否則其銷售行為將被“緊急叫?！?。據(jù)悉，兩個(gè)文件將從2010年2月1日起正式實(shí)施?！冻啥际猩唐贩款A(yù)售方案管理暫行規(guī)定》解讀癥結(jié)1：不嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售方案現(xiàn)實(shí)寫照：商品房預(yù)售方案是商品房預(yù)售許可的要件之一，但由于沒有具體的規(guī)定，對商品房預(yù)售方案的監(jiān)管著力不大。因此，往往在具體的執(zhí)行過程中，開發(fā)商不是對預(yù)售方案擬定的“草草了之”，就是執(zhí)行方案“前后不一”。此外，對于項(xiàng)目的開盤時(shí)間，以前都是要求開發(fā)商拿到預(yù)售許可證后10個(gè)工作日內(nèi)開盤，但往往也給一些開發(fā)商提供了“延遲開盤”的借口。對癥下藥：預(yù)售方案經(jīng)審核開發(fā)企業(yè)要現(xiàn)場公示“商品房預(yù)售，其預(yù)售方案須經(jīng)審核，方案應(yīng)予以公示，開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照方案執(zhí)行?！贝舜纬雠_的《暫行規(guī)定》明確，開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)將商品房預(yù)售方案提交房產(chǎn)管理部門審核，而開發(fā)企業(yè)提交的預(yù)售方案，必須按照《暫行規(guī)定》要求明確項(xiàng)目基本情況、建設(shè)情況、房源、價(jià)格等在內(nèi)的9大方面內(nèi)容，而對于開盤時(shí)間，也是要求開發(fā)企業(yè)必須在預(yù)售方案中明確標(biāo)示。為了確保開發(fā)企業(yè)對預(yù)售方案的執(zhí)行，《暫行規(guī)定》還明確，審核后的商品房預(yù)售方案列入銷售現(xiàn)場信息披露“文件（文本）公示欄（臺）”，內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場公示，同時(shí)其主要內(nèi)容在網(wǎng)簽系統(tǒng)也要進(jìn)行公示。“在預(yù)售方案中，每個(gè)項(xiàng)目的具體情況都將細(xì)化到每一套房源的單元、房號，面積、價(jià)格等，而通過現(xiàn)場公示，能讓老百姓在購房前全面了解項(xiàng)目的情況明白購房，同時(shí)對打擊捂盤銷售有著重要的作用?！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人解釋說道?！稌盒幸?guī)定》還規(guī)定，對于已審核的商品房預(yù)售方案一般不得變更，確需變更的，應(yīng)重新申報(bào)。相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，在此基礎(chǔ)上，房管部門也將加大監(jiān)管力度，對開發(fā)企業(yè)備案和銷售現(xiàn)場公示的銷售方案是否一致，執(zhí)行是否到位將進(jìn)行嚴(yán)格檢查。癥結(jié)2：以“自留房屋”的形式囤積房源現(xiàn)實(shí)寫照：有過購房經(jīng)歷的老百姓，對于一些開發(fā)企業(yè)通過“自留房屋”的方式變相囤積房源的情形，也許并不陌生。往往在售樓現(xiàn)場，看中一套房源想下手，售樓小姐總是會說：“這個(gè)是自留房源，不賣的?！倍_發(fā)商用這樣的手段捂盤，達(dá)到囤積房源的目的。對癥下藥：自留房源需明確初始登記前不得上市交易對于這種“不規(guī)范”行為，也成為了《暫行規(guī)定》中重拳打擊的行為。相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，當(dāng)前商品房銷售中，一些開發(fā)企業(yè)為了捂盤，對于購房者看中的房源，就以“自留房源”為借口，而這樣的行為嚴(yán)重?cái)_亂了正常的房地產(chǎn)市場銷售秩序。為此，在此次出臺的《暫行規(guī)定》中明確，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售方案內(nèi)列明自留房屋的情況，并符合“少量、合理”原則。對于商品房預(yù)售方案確定的保留自有房產(chǎn)，原則上在辦理房屋所有權(quán)初始登記前不得銷售。簡單來說，就是對于開發(fā)企業(yè)的自留房屋在沒有拿到大產(chǎn)權(quán)以前，不能上市交易。而針對當(dāng)前商品房銷售中“少量多次”申請預(yù)售、“捂盤惜售”有所抬頭的情況，《暫行規(guī)定》明確，開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合實(shí)際，合理確定申請商品房預(yù)售許可的規(guī)模，商品住宅項(xiàng)目一般不得分層、分單元和以套為單位申辦預(yù)售許可。對已經(jīng)辦理預(yù)售許可的房源，開發(fā)企業(yè)須一次性將全部房源按預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格公開對外銷售，不得分批、分次銷售。癥結(jié)3：同套房源價(jià)格天天都在變現(xiàn)實(shí)寫照:在購房時(shí)，我們往往也會經(jīng)歷這樣的情況：今天去看的房子是一個(gè)價(jià)格，過了兩天去看，同樣的房子，每平方米就漲了幾十元，問到售樓小姐，她們的回答也很一致：“我們調(diào)價(jià)了?！睒潜P價(jià)格經(jīng)常在變化，開發(fā)商的隨意調(diào)整，人為制造緊張空氣，哄抬房價(jià)，也給老百姓購房制造了緊張氛圍。對癥下藥：樓盤調(diào)價(jià)先申報(bào)新價(jià)公示前必須按原價(jià)銷售“樓盤調(diào)價(jià)要先申報(bào)！”《暫行規(guī)定》中對開發(fā)商隨意提價(jià)售房的行為進(jìn)行了制約，以防止其哄抬房價(jià)，擾亂市場秩序。《暫行規(guī)定》明確要求，開發(fā)企業(yè)不僅要嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售方案中明確的銷售價(jià)格，同時(shí)還要保證在售樓現(xiàn)場公示的房屋價(jià)格要與商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)價(jià)格一致。而如果開發(fā)企業(yè)確需要調(diào)整售房價(jià)格的，必須按程序重新進(jìn)行申報(bào)?！耙郧岸际情_發(fā)商自己隨意調(diào)價(jià)，雖然價(jià)格是由開發(fā)商自己確定，但是作為預(yù)售許可的銷售價(jià)格必備條件有了變動，須重新走程序，此舉措，在一定程度上能夠打擊開發(fā)商的隨意提價(jià)，哄抬房價(jià)。”同時(shí)，《暫行規(guī)定》中還明確，在開發(fā)商價(jià)格調(diào)整期間，其項(xiàng)目的可售房源仍按原價(jià)格銷售，購房人要求購買的，開發(fā)企業(yè)不得拒售。值得注意的是，樓盤的價(jià)格調(diào)整“口說無憑”，開發(fā)企業(yè)必須按照新調(diào)整的價(jià)格對商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)和銷售現(xiàn)場“可售房源信息公示欄”的內(nèi)容進(jìn)行變更。同時(shí)，對多次調(diào)整價(jià)格的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將每次調(diào)整的每套商品房價(jià)格列入銷售現(xiàn)場信息披露“信息查訪處”內(nèi)容，方便購房人查詢。《成都市商品房預(yù)售網(wǎng)上簽約暫行規(guī)定》解讀癥結(jié)4：買賣雙方信息不對稱現(xiàn)實(shí)寫照：在現(xiàn)實(shí)中，買賣雙方的信息不對稱，讓老百姓購房“霧里看花”。這些信息不對稱，給了一些開發(fā)商以惜售、控銷的機(jī)會，用貌似真實(shí)的銷售數(shù)據(jù)和看似火熱的銷售場面，促使購房者加緊下單，人為制造緊張空氣。而現(xiàn)在，有了這個(gè)“透明售房網(wǎng)”，這樣的“尷尬”將不復(fù)存在。對癥下藥：成都市將建立透明售房網(wǎng)“為規(guī)范商品房預(yù)售網(wǎng)上簽約，成都市將建立‘透明售房網(wǎng)’?！兑?guī)定》中明確，開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證后，網(wǎng)簽系統(tǒng)要公示包括商品房項(xiàng)目的基本情況，商品房項(xiàng)目的建設(shè)情況等諸多相關(guān)信息，透明售房平臺的搭建，使購房者與開發(fā)商站到了同一個(gè)信息平臺上，那些原本處于‘信息不對稱’弱勢地位的購房者能夠通過我們的透明售房網(wǎng)了解到開發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目的具體情況?！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人如是說。相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，網(wǎng)上簽約系統(tǒng)其實(shí)成都市在幾年前就已經(jīng)全面開通，但這個(gè)系統(tǒng)更多的只是針對開發(fā)企業(yè)和房管部門，而現(xiàn)在，成都市將把這個(gè)網(wǎng)上簽約系統(tǒng)變成一個(gè)“透明售房平臺”，商品房項(xiàng)目的基本情況、可售房源銷售、銷售簽約情況、房屋訂購情況等內(nèi)容在網(wǎng)上一目了然，購房者能夠通過這個(gè)網(wǎng)簽系統(tǒng)，及時(shí)了解相關(guān)信息，“比如購房者可以即時(shí)了解到備案樓盤的全部銷售信息，包括某樓盤當(dāng)天的已售和未售房的數(shù)量、具體房號、已售房的具體價(jià)格等詳細(xì)信息?！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，通過提高透明度，來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的銷售行為，勢必為房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展系上一根“保險(xiǎn)繩”。癥結(jié)5：一套房源長期處于“訂購”狀態(tài)現(xiàn)實(shí)寫照：現(xiàn)在，老百姓在買房時(shí)，與開發(fā)商基本上是通過手簽合同來完成，即是開發(fā)商先將空白合同拿給購房者，雙方填寫完成后，再由開發(fā)商在網(wǎng)上進(jìn)行填寫備案。而先“手簽合同”再“聯(lián)機(jī)備案”的方式，往往會出現(xiàn)延遲備案的情況。同時(shí)，在網(wǎng)簽系統(tǒng)上，我們也會發(fā)現(xiàn)某套房屋，長期處于“訂購”狀態(tài)，這讓開發(fā)企業(yè)“捂盤”有機(jī)可乘。對癥下藥：購房合同必須聯(lián)機(jī)打印購房合同即時(shí)備案，訂購房源超過15天自動轉(zhuǎn)為“可售”房源?！兑?guī)定》中明確要求，商品房買賣雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)網(wǎng)上公布的商品房買賣合同示范文本、商品房訂購合同示范文本，協(xié)商擬定合同條款。商品房買賣合同、商品房訂購合同經(jīng)買賣雙方確認(rèn)后，由開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)簽系統(tǒng)聯(lián)機(jī)打印，買賣雙方共同在書面合同上簽字（蓋章）。商品房訂購合同聯(lián)機(jī)打印后，由網(wǎng)簽系統(tǒng)生成訂購合同編號，同時(shí)在商品房樓盤表內(nèi)顯示該單元（套）商品房已訂購。如超過15日未簽訂商品房買賣合同的，網(wǎng)簽系統(tǒng)商品房樓盤表內(nèi)自動恢復(fù)顯示該單元（套）商品房為“可售”房源。相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，在現(xiàn)實(shí)的銷售過程中，不少開發(fā)企業(yè)往往會利用“訂購”的方式來捂盤，而現(xiàn)在通過聯(lián)機(jī)打印，那么在15天之內(nèi)還沒有簽訂正式的商品房買賣合同，網(wǎng)簽系統(tǒng)就會自動將“定購”狀態(tài)恢復(fù)為“可售”狀態(tài)?！胺吭床荒荛L期預(yù)訂，我們通過這樣的舉措，來嚴(yán)厲打擊開發(fā)企業(yè)的違規(guī)銷售行為，讓開發(fā)企業(yè)與‘控銷’說再見?！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人如是說。同時(shí)，也提醒廣大購房者，今后，在購房簽訂合同時(shí)，一定要求開發(fā)企業(yè)聯(lián)機(jī)打印商品房合同，保障自己的合法權(quán)益。癥結(jié)6：開發(fā)商拒售“可售”房源現(xiàn)實(shí)寫照：在購房時(shí)，往往會出現(xiàn)，對于網(wǎng)簽系統(tǒng)上公示的“可售”狀態(tài)的房源，到了售樓現(xiàn)場，卻成為了售樓小姐口中的“不能購買”。開發(fā)商總是對于購房者看中的房源，以各種理由拒絕銷售。對癥下藥：開通網(wǎng)上投訴平臺“凡是可售房源，開發(fā)商一律不得拒絕銷售?！薄兑?guī)定》中明確規(guī)定：凡是在網(wǎng)簽系統(tǒng)中顯示為“可售”的房源，購房人要求購買的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕。通過網(wǎng)簽系統(tǒng)，相關(guān)信息得以公開，開發(fā)企業(yè)的這些借口將不能成立。這樣一來，不僅讓開發(fā)商不敢再虛張聲勢，讓市場變得有序、理智，同時(shí)也杜絕了一房兩賣的情況。怎樣才能使這樣的“透明銷售”落到實(shí)處？成都市將通過建立網(wǎng)簽系統(tǒng)監(jiān)督管理制度，在系統(tǒng)中開辟全新模塊——“商品房項(xiàng)目網(wǎng)上投訴平臺”來實(shí)現(xiàn)。相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說，這個(gè)網(wǎng)上投訴平臺，就是給了購房者監(jiān)督開發(fā)企業(yè)行為的平臺，凡是發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)有違規(guī)行為和認(rèn)為開發(fā)企業(yè)有問題的，都可以在這個(gè)投訴平臺上進(jìn)行投訴。而開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)在網(wǎng)上投訴平臺上進(jìn)行答復(fù)，接受社會監(jiān)督。如開發(fā)企業(yè)未在5個(gè)工作日進(jìn)行答復(fù)的，網(wǎng)簽系統(tǒng)將自動關(guān)閉。相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“通過這樣的方式，讓開發(fā)企業(yè)的銷售行為接受社會的監(jiān)督，同時(shí)搭建消費(fèi)者和開發(fā)企業(yè)的直接溝通平臺，便于有關(guān)問題協(xié)調(diào)解決和矛盾糾紛的化解，有利于創(chuàng)建和諧社會?！奔磿r(shí)訪談：成都市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人嚴(yán)打“捂盤銷售”違規(guī)者將被關(guān)閉“網(wǎng)簽系統(tǒng)”為了確保這些舉措落到實(shí)處，凡是發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)有違規(guī)行為的，將責(zé)成開發(fā)企業(yè)作出書面說明，并限期整改。必要時(shí)房產(chǎn)管理部門可暫時(shí)關(guān)閉該項(xiàng)目商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)。情況嚴(yán)重的，通過媒體予以曝光，并通報(bào)相關(guān)部門，由相關(guān)部門按照有關(guān)法律法規(guī)給予處理。同時(shí)，房管部門還將通過信用記分的方式，通過“誠信”的方式“制約”房地產(chǎn)企業(yè)的違規(guī)行為。如果開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)網(wǎng)簽系統(tǒng)房源及價(jià)格信息與銷售現(xiàn)場信息公示內(nèi)容不一致，開發(fā)企業(yè)不整改的；不按照審查通過的商品房預(yù)售方案執(zhí)行，情況嚴(yán)重的；通過擬定或撤銷商品房訂購合同、商品房買賣合同等行為擾亂商品房交易秩序的；有房不售、拒售或公示房價(jià)與樓盤實(shí)際成交價(jià)格嚴(yán)重不符的；未按網(wǎng)上公布的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行商品房預(yù)售，搶注預(yù)售房源，欺騙消費(fèi)者的；對同一套房屋多次訂購或多套房屋累計(jì)訂購率明顯偏高的；在網(wǎng)簽系統(tǒng)中被多次投訴拒不整改的等七種情形中任何一種，房產(chǎn)管理部門可關(guān)閉商品房項(xiàng)目網(wǎng)簽系統(tǒng)。新聞背景加大監(jiān)管力度成都市陸續(xù)出臺文件抑制房價(jià)增長近幾個(gè)月來，成都樓市的“火爆”再一次成為了全國關(guān)注的焦點(diǎn)，從2009年初的恢復(fù)性上漲到如今的快速上漲，商品房成交量和銷售均價(jià)持續(xù)“高燒”，“無證預(yù)售”、“排號認(rèn)購”、“捂盤惜售”、“信息虛假”、“哄抬房價(jià)”諸多違規(guī)現(xiàn)象有所抬頭，開發(fā)企業(yè)采取多次少量預(yù)售等形式多樣的“躲貓貓”情況屢見不鮮，對成都市房地產(chǎn)市場造成不利影響。為了穩(wěn)定成都房地產(chǎn)市場，規(guī)范商品房銷售行為，加強(qiáng)市場監(jiān)管，打擊銷售違規(guī)行為，提高商品房銷售透明度，引導(dǎo)社會監(jiān)督，我市繼2009年7月出臺《成都市商品房銷售現(xiàn)場信息披露管理辦法》后，又出臺了《成都市商品房預(yù)售方案管理暫行規(guī)定》、《成都市商品房預(yù)售網(wǎng)上簽約暫行規(guī)定》2個(gè)文件，從開發(fā)企業(yè)預(yù)售方案的規(guī)范到網(wǎng)上簽約系統(tǒng)的監(jiān)管，雙管齊下對我市的房地產(chǎn)市場銷售行為進(jìn)行規(guī)范和監(jiān)管。據(jù)了解，今年，房管部門在進(jìn)一步加強(qiáng)商品房市場的監(jiān)督管理方面，將繼續(xù)開展新建商品房定人定項(xiàng)目跟蹤監(jiān)管，落實(shí)頒布實(shí)行的相關(guān)文件，同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)銷售服務(wù)人員管理，加強(qiáng)市場異動情況監(jiān)測，規(guī)范開發(fā)企業(yè)的銷售行為。對違規(guī)行為堅(jiān)決予以打擊，對違反《房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的行為進(jìn)行嚴(yán)肅查處，決不手軟，決不姑息遷就。5771001803090012095579036822859633082577100180309001238657613739973576069657710018030900135945780775799025155125771001803090012387577164982601818051577100180309001213