房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化

房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化與跨專業(yè)協(xié)同成本控制

2017.3.25-26第一部分

結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化對成本控制的重要性第二部分

結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化的關(guān)鍵控制要點(diǎn)第三部分

房地產(chǎn)企業(yè)對結(jié)構(gòu)設(shè)計有效的管

控方法第四部分

跨專業(yè)協(xié)同成本控制第一部分

結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化對成本控制的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本分布結(jié)構(gòu)成本在建筑安裝費(fèi)中所占比重結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的原則結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的誤區(qū)更正結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的特性第一部分

結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化對成本控制的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本分布結(jié)構(gòu)成本在建筑安裝費(fèi)中所占比重結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的原則結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的誤區(qū)更正結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的特性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本主要由以下幾項(xiàng)構(gòu)成：建筑安裝費(fèi)土地費(fèi)用其它費(fèi)用（配套設(shè)施、勘察設(shè)計監(jiān)理、營銷、財務(wù)費(fèi)用、企業(yè)管理費(fèi)用、行政事業(yè)收費(fèi)、營業(yè)稅）。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本分布第一部分

結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化對成本控制的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本分布結(jié)構(gòu)成本在建筑安裝費(fèi)中所占比重結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的原則結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的誤區(qū)更正結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的特性結(jié)構(gòu)成本在建筑安裝費(fèi)中所占的比重

統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：高層住宅：約55%多層住宅：約65%公建，寫字樓：結(jié)構(gòu)占比略低橋梁，煙囪，構(gòu)筑物：結(jié)構(gòu)占比很高地上部分：結(jié)構(gòu)成本占比約40-50%地下室：結(jié)構(gòu)成本占比約60-70%結(jié)構(gòu)在項(xiàng)目總成本中所占的比重高層住宅：55%X40%=22%多層住宅：65%X40%=26%約為四分之一，僅次于土地成本（30%）。結(jié)構(gòu)成本占比如此之大，可見結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要。

第一部分

結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化對成本控制的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本分布結(jié)構(gòu)成本在建筑安裝費(fèi)中所占比重結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的原則結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的誤區(qū)更正結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的特性實(shí)例結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的原則結(jié)構(gòu)作為各種建筑設(shè)施的載體,其安全性能對使用者的生命財產(chǎn)有著舉足輕重的影響,所以結(jié)構(gòu)優(yōu)化最重要的原則就是：決不能以犧牲安全性為代價。結(jié)構(gòu)優(yōu)化并非簡單地?zé)o原則地做減法，而是科學(xué)地最大限度地優(yōu)化材料資源配置。如何才能做到呢？（1）規(guī)范要求。安全度，荷載取值，各種系數(shù)取值（2）精確計算。計算公式，程序類型，適用范圍（3）科學(xué)原理。“不盲從規(guī)范尋求自然規(guī)律”----結(jié)構(gòu)大師林同炎名言（1）規(guī)范要求安全度荷載取值各種系數(shù)取值安全度結(jié)構(gòu)的安全不是絕對的。安全度設(shè)置水平與國家經(jīng)濟(jì)實(shí)力相適應(yīng)。設(shè)計人員無權(quán)隨意高安全度。結(jié)構(gòu)的安全度是通過結(jié)構(gòu)的可靠指標(biāo)及其相應(yīng)的失效概率來表述的。與安全度相關(guān)的兩項(xiàng)重要內(nèi)容：荷載取值和各種系數(shù)取值荷載取值《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2012規(guī)定樓面活荷載的取值：住宅、辦公—超高層寫字樓汽車通道及停車庫隔墻自重問題住宅、辦公—超高層寫字樓實(shí)例：北京CBD核心區(qū)某超高層寫字樓樓面活荷載取值問題這是一家知名機(jī)構(gòu)的建議。400-500公斤約為4.0-5.0KN,是規(guī)范取值的2-2.5倍！1.對豎向荷載的影響：總計60層的累加結(jié)果是驚人的。2.對地震荷載的影響：《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB50011-2010規(guī)定：在地震區(qū)，結(jié)構(gòu)構(gòu)件內(nèi)力是豎向荷載和地震荷載兩部分疊加的結(jié)果，而結(jié)構(gòu)成本則與內(nèi)力成正比。經(jīng)測算這樣取值的結(jié)果是：樓面梁板增加了約30%的成本，柱墻的成本則將近80%！這還沒有計入間接的成本增加。汽車通道及停車庫要按樓板不同情況取值地下室頂板要考慮覆土擴(kuò)散作用隔墻自重問題固定隔墻應(yīng)按固定線荷載計算。非固定隔墻不應(yīng)按自重直接作為樓面荷載附加值。各種系數(shù)取值樓面活荷載折減系數(shù)—《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2012第5.1.2條荷載組合分項(xiàng)系數(shù)—《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2012第3.2.4條可變荷載設(shè)計使用年限調(diào)整系數(shù)—《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2012第3.2.5條樓面活荷載折減系數(shù)—按面積樓面活荷載折減系數(shù)—按面積樓面活荷載折減系數(shù)—按樓層荷載組合分項(xiàng)系數(shù)可變荷載設(shè)計使用年限調(diào)整系數(shù)（2）精確計算計算公式：正確，適用程序類型，軟件模型，適用范圍認(rèn)真計算，合理簡化，適度歸并計算公式：正確，適用程序類型，軟件模型，適用范圍計算機(jī)和軟件程序是結(jié)構(gòu)計算的重要工具軟件程序有不同的類型和計算模型，有各自的適用范圍PK-PM,SATWE,TBSA,TAT桿系模型，板元模型—有限元計算結(jié)果分析判斷認(rèn)真計算，合理簡化，適度歸并例1—板傳梁荷載簡化例2—T型截面受彎構(gòu)件例3—構(gòu)件歸并例4—標(biāo)準(zhǔn)層歸并（3）科學(xué)原理“不盲從規(guī)范尋求自然規(guī)律”

----結(jié)構(gòu)大師林同炎名言遵守規(guī)范但不盲從規(guī)范是科學(xué)原理和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的統(tǒng)一要遵守規(guī)范要明確規(guī)范條款的適用條件規(guī)范不是萬能的:有些情況無規(guī)定或不適用規(guī)范用詞：必須，應(yīng)，宜，可----實(shí)例允許突破規(guī)范，但要符合程序，要經(jīng)過科學(xué)論證，要有相應(yīng)措施規(guī)范要求不是拒絕優(yōu)化的借口實(shí)例—上部結(jié)構(gòu)嵌固端問題《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3-2010：板厚180的規(guī)定是個爭議很大的條款，在力學(xué)原理上略有問題。故多次爭議后已改用“宜”字。并補(bǔ)充了力學(xué)原理正確的下述條款：第一部分

結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化對成本控制的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本分布結(jié)構(gòu)成本在建筑安裝費(fèi)中所占比重結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的原則結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的誤區(qū)更正結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的特性結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的誤區(qū)更正（1）常見誤區(qū)：多留些余地能提高結(jié)構(gòu)安全度（2）不能提高結(jié)構(gòu)安全度--案例（3）強(qiáng)柱弱梁原則--例證（4）系統(tǒng)工程原理（5）提高安全度實(shí)例：修訂《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB50010-2002（1）常見誤區(qū)不顧規(guī)范要求和審查程序，片面強(qiáng)調(diào)節(jié)省材料降低成本，自行修改設(shè)計文件，強(qiáng)令據(jù)此施工。后果嚴(yán)重?，F(xiàn)較少見。不屑于做結(jié)構(gòu)優(yōu)化，認(rèn)為費(fèi)時費(fèi)力，省不了多少錢。超牛房企，亦較少見。最常見的是，認(rèn)為多用點(diǎn)材料雖然多花點(diǎn)錢，但增加了安全儲備，提高了結(jié)構(gòu)安全度。（2）不能提高結(jié)構(gòu)安全度--案例上海閔行區(qū)蓮花河畔景苑樓盤在建13層住宅樓倒塌實(shí)例事故原因分析倒塌方式罕見，原因眾說紛紜官方權(quán)威結(jié)論遭質(zhì)疑從結(jié)構(gòu)優(yōu)化角度進(jìn)行分析結(jié)論：不能提高結(jié)構(gòu)安全度，所多用的材料資源是100%的浪費(fèi)。（3）強(qiáng)柱弱梁原則--例證強(qiáng)柱弱梁和強(qiáng)剪弱彎原則結(jié)構(gòu)抗震要求要有足夠的延性—塑性鉸結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性要求塑性鉸位置通過嚴(yán)格的配筋數(shù)量和構(gòu)造來實(shí)現(xiàn)結(jié)論：多配鋼筋非但不能提高結(jié)構(gòu)安全度，有時甚至適得其反?。?）系統(tǒng)工程原理結(jié)構(gòu)是系統(tǒng)工程，提高個別構(gòu)件的安全儲備沒有任何意義。提高結(jié)構(gòu)安全度設(shè)置水平需要采取復(fù)雜的系列措施—科學(xué)，政策，具體計算和構(gòu)造措施設(shè)計單位和設(shè)計人員均沒有能力也沒有權(quán)力提高結(jié)構(gòu)安全度。（5）提高安全度實(shí)例提議：提高安全度設(shè)置水平—陳肇元，1999觀點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)實(shí)力與可持續(xù)發(fā)展的平衡過程：建設(shè)部組織專家進(jìn)行了四次大規(guī)模的研討決定：“適度調(diào)整,提高一點(diǎn)”原則措施：修訂規(guī)范《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB50010-2002代價：用鋼量約增加10%-15%具內(nèi)體容住宅、辦公室使用荷載由1.5kPa提高為2.0kPa,廚房廁所由2.0kPa提高為2.5kPa;風(fēng)雪荷載由30年一遇提高為50年一遇,荷載標(biāo)準(zhǔn)值增加約10%;增加以恒載為主的荷載組合計算值,荷載分項(xiàng)系數(shù)由1.20提高為1.35;混凝土的材料分項(xiàng)系數(shù)由1.35提高為1.40,具內(nèi)體容設(shè)計強(qiáng)度普遍降低3.7%;HRB335(Ⅱ級)鋼筋材料分項(xiàng)系數(shù)由1.08提高為1.10,設(shè)計強(qiáng)度由310N/mm2降為300N/mm2;C40級以上的混凝土考慮脆性折減系數(shù);正截面受壓承載力計算乘系數(shù)折減;考慮柱的層間位移和撓曲變形導(dǎo)致二階效應(yīng)引起的附加彎矩進(jìn)行內(nèi)力計算;具內(nèi)體容抗剪承載力計算公式修改,箍筋抗力項(xiàng)系數(shù)降低以提高安全儲備;沖切承載力計算公式修改,混凝土抗力項(xiàng)系數(shù)提高,降低安全儲備;適當(dāng)增加混凝土保護(hù)層厚度,增強(qiáng)耐久性;加長鋼筋搭接長度以適應(yīng)不同接頭面積百分率的情況,保證傳力性能可靠;適當(dāng)提高縱向受力鋼筋的最小配筋率,并與配筋特征值ftΠfy有關(guān),以保證結(jié)構(gòu)安全;具內(nèi)體容補(bǔ)充完善節(jié)點(diǎn)設(shè)計方法,確保關(guān)鍵部位可靠性;考慮結(jié)構(gòu)抗震性能,通過調(diào)整墻柱的配筋率及剪力墻邊緣構(gòu)件的構(gòu)造措施,保證安全;在施工中通過強(qiáng)化質(zhì)量驗(yàn)收,在市場經(jīng)濟(jì)條件下保證實(shí)際工程質(zhì)量的可靠和安全;增加見證檢測、混凝土結(jié)構(gòu)實(shí)體強(qiáng)度檢驗(yàn)以及受力鋼筋移位檢測,確保施工質(zhì)量和安全等等。第一部分

結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化對成本控制的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本分布結(jié)構(gòu)成本在建筑安裝費(fèi)中所占比重結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的原則結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的誤區(qū)更正結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的特性結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的特性結(jié)構(gòu)優(yōu)化與其它專業(yè)優(yōu)化不同，有其特殊性。（1）材料（2）客戶的關(guān)注點(diǎn)（3）實(shí)例（1）材料裝修材料：通過降低標(biāo)準(zhǔn)省錢，降低品質(zhì)水電設(shè)備：同上，降低品質(zhì)結(jié)構(gòu)材料：在滿足規(guī)范的前提下，通過減小構(gòu)件尺寸，降低材料強(qiáng)度等級，減少配筋量等措施來省錢，既保證了結(jié)構(gòu)安全，又不會降低品質(zhì)（2）客戶的關(guān)注點(diǎn)以商品住宅為例，客戶關(guān)注的是戶型，景觀，配套和裝修標(biāo)準(zhǔn)等一般不會關(guān)注基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)，更不會過問鋼筋等細(xì)節(jié)（3）實(shí)例內(nèi)蒙古某住宅項(xiàng)目結(jié)構(gòu)優(yōu)化----基礎(chǔ)埋深及構(gòu)造結(jié)論上述項(xiàng)目優(yōu)化結(jié)果，報審圖機(jī)構(gòu)審核通過，符合規(guī)范要求，安全可靠。結(jié)構(gòu)優(yōu)化不會降低產(chǎn)品質(zhì)量和品質(zhì)，所省下的錢是純利潤！經(jīng)驗(yàn)設(shè)計優(yōu)化如沒有合同條款支持，難度會很大。要盡可能避免這種被動情況。設(shè)計人員不愿作優(yōu)化時，最常見的借口就是“規(guī)范要求”，不要被其嚇倒，要求提出規(guī)范條款，審核內(nèi)容是否適用。設(shè)計人員的個人意見和所謂“常規(guī)做法”，如無規(guī)范依據(jù)都是不成立的，更不能以犧牲業(yè)主投資為代價。第二部分

結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化的關(guān)鍵控制要點(diǎn)

基礎(chǔ)成本優(yōu)化地下室結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化上部結(jié)構(gòu)優(yōu)化合理利用規(guī)范第二部分

結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化的關(guān)鍵控制要點(diǎn)

基礎(chǔ)成本優(yōu)化地下室結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化上部結(jié)構(gòu)優(yōu)化合理利用規(guī)范基礎(chǔ)成本優(yōu)化（1）基礎(chǔ)成本在結(jié)構(gòu)中所占比重（2）地勘報告的優(yōu)化：地層承載力水位（最高水位，抗浮水位）實(shí)例：燕郊某工程地勘報告不合理的抗浮水位指標(biāo)（3）基礎(chǔ)方案比選：淺基礎(chǔ)，深基礎(chǔ)，特殊基礎(chǔ)基礎(chǔ)成本優(yōu)化（4）淺基礎(chǔ)選型及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（5）深基礎(chǔ)選型和布置的經(jīng)濟(jì)性原則（6）深基礎(chǔ)成本的量化指標(biāo)：單位承載力成本和基礎(chǔ)利用率（7）特殊情況下的基礎(chǔ)選型及實(shí)例：不同基礎(chǔ)可以混用。（8）特殊基礎(chǔ)：復(fù)合地基問題（1）基礎(chǔ)成本在結(jié)構(gòu)中所占比重一般情況約10%--20%，僅基礎(chǔ)部分，未計入地下室底板或抗浮構(gòu)件。占比相對較大，重要性也很大，基礎(chǔ)優(yōu)化值得重視。（2）地勘報告的優(yōu)化地勘報告是基礎(chǔ)設(shè)計的依據(jù)，對基礎(chǔ)成本影響巨大。地勘報告的兩個關(guān)鍵數(shù)據(jù)：

持力層承載力

水位（最高水位，抗浮設(shè)防水位）持力層承載力鉆孔取樣—土工試驗(yàn)—數(shù)據(jù)分析：土層強(qiáng)度和壓縮性能—承載力值土工試驗(yàn)數(shù)據(jù)離散性大，不排除個別作假規(guī)范規(guī)定確定承載力值的數(shù)據(jù)依據(jù)寬泛勘察單位取值過于保守--承載力值不合理解決辦法：嚴(yán)格檢查，載荷試驗(yàn)載荷試驗(yàn)有規(guī)范依據(jù)，是優(yōu)化勘察報告，提高承載力的有效措施?！督ㄖ鼗A(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GB50007-2011第3.0.4條規(guī)定：載荷試驗(yàn)分類：淺層平板載荷試驗(yàn)：淺基礎(chǔ)，復(fù)合地基；提高約40%深層平板載荷試驗(yàn)：超高層；提高約50%壓樁試驗(yàn)：各類樁基；提高約30%最高水位結(jié)合歷史水文觀測數(shù)據(jù)和實(shí)測數(shù)據(jù)確定實(shí)測水位—施工期間降水設(shè)計近3-5年最高水位—地下室防水設(shè)計，地下室外墻水壓計算歷史最高水位—抗浮設(shè)防水位？？？抗浮設(shè)防水位抗浮設(shè)計的重要性抗浮設(shè)計的原理：阿基米德定律抗浮設(shè)計簡介抗浮措施的巨大經(jīng)濟(jì)成本抗浮設(shè)計的難點(diǎn)：安全性與經(jīng)濟(jì)性的矛盾劇烈爆發(fā)實(shí)例：某工程勘察報告節(jié)錄抗浮設(shè)防水位的規(guī)范要求中兵勘察院張思遠(yuǎn)觀點(diǎn)深圳設(shè)計院李旭平2006年闡述張在明院士觀點(diǎn)優(yōu)化結(jié)果經(jīng)多次與勘察單位協(xié)商未果組織專家論證徹底推翻了原勘察建議結(jié)構(gòu)設(shè)計取消抗浮設(shè)置，節(jié)約巨額資金。經(jīng)驗(yàn)：選擇優(yōu)秀的高水平勘察單位至關(guān)重要，尤其是抗浮水位問題。（3）基礎(chǔ)方案比選淺基礎(chǔ)：獨(dú)立柱基，條形基礎(chǔ)，筏板基礎(chǔ)深基礎(chǔ)：預(yù)制管樁，鉆孔灌注樁，挖孔樁特殊基礎(chǔ)：復(fù)合地基（4）淺基礎(chǔ)選型及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)優(yōu)先選用淺基礎(chǔ)—經(jīng)濟(jì)按外形分類（本質(zhì)上是按承載力分類）獨(dú)立基礎(chǔ)：30-80元/建筑平米條形基礎(chǔ)：50-100元/建筑平米筏板基礎(chǔ)：120-300元/建筑平米按受力性能分類剛性基礎(chǔ)：用鋼量小，砌體量大

柔性基礎(chǔ)：用鋼量大，混凝土量大

（5）深基礎(chǔ)選型和布置的經(jīng)濟(jì)性原則淺層土質(zhì)不好時采用預(yù)應(yīng)力管樁：砂性土，施工速度快鉆孔灌注樁：粘性土挖孔灌注樁（墩基礎(chǔ)）：樁徑大（800mm以上），可擴(kuò)底，單樁承載力高，特殊情況下采用（6）深基礎(chǔ)成本的量化指標(biāo)判斷基礎(chǔ)選型經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)：單位承載力成本=單樁成本/單樁承載力判斷基礎(chǔ)布置經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)：基礎(chǔ)利用率=建筑物總重/基礎(chǔ)總承載力（7）特殊情況下的基礎(chǔ)選型一般情況下同一結(jié)構(gòu)單元不宜采用不同類型基礎(chǔ)，避免出現(xiàn)沉降差。特殊情況下為了特定目的可以混用，但要測算并實(shí)測沉降，控制沉降差在規(guī)范允許范圍內(nèi)。實(shí)例—調(diào)整沉降差：筏基礎(chǔ)和獨(dú)立基礎(chǔ)實(shí)例—跨越市政管線：筏基礎(chǔ)和墩基礎(chǔ)（8）特殊基礎(chǔ)：復(fù)合地基問題淺層土質(zhì)不好，好土層太深時采用需比較方案經(jīng)濟(jì)性：對比天然地基和樁基CFG樁較常見第二部分

結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化的關(guān)鍵控制要點(diǎn)

基礎(chǔ)成本優(yōu)化地下室結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化上部結(jié)構(gòu)優(yōu)化合理利用規(guī)范地下室結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化成本概念：在地下室建安費(fèi)中占比60%-70%一般地下室2000元/平米人防地下室2500-3000元/平米（1）結(jié)構(gòu)方案：分建合建問題，層高埋深問題（2）抗浮設(shè)計：抗浮水位，荷載組合，抗浮方案（3）底板，頂板，側(cè)墻，配筋構(gòu)造（1）結(jié)構(gòu)方案分建合建問題：分建：停車效率低，地下室外墻面積增加，出入口和坡道數(shù)量增加盡量合建，避免雙墻（1）結(jié)構(gòu)方案層高埋深問題：應(yīng)盡可能淺埋土方，側(cè)墻，防水，降水，護(hù)坡每增加100mm,綜合成本增加約20元/平米，地下室層高=地板建筑面----頂版結(jié)構(gòu)面地下室埋深=地板板底----室外地坪，即：底板厚度（基礎(chǔ)高度）+底板建筑做法+層高（建筑凈高要求2.2米+設(shè)備管道高度+頂板結(jié)構(gòu)高度）+頂板建筑做法+覆土厚度底板厚度（基礎(chǔ)高度）純地下室無上部結(jié)構(gòu)時，采用獨(dú)立基礎(chǔ)加防水板（250厚），或樁基礎(chǔ)加防水板。不要采用筏板。高層建筑地下室，可采用筏板（板厚=層數(shù)X50mm,規(guī)范規(guī)定最小500mm）頂板結(jié)構(gòu)高度方案經(jīng)濟(jì)比較：覆土厚度1.5米以下：

主次梁單向板，梁高800覆土厚度1.5米以上或有人防：

井字梁，梁高900或無梁板，板厚400覆土厚度與管網(wǎng)布局，種植要求，綠地率要求有關(guān)覆土種植：大樹處局部1500，普通喬木處1000，草坪300-400樹池，堆土形式：平均1000-1200（2）抗浮設(shè)計抗浮水位：科學(xué)合理荷載組合：按不同工況，不計活荷載抗浮方案：壓重抗浮和抗拔樁（3）配筋構(gòu)造底板：按最小配筋率配通長筋，柱下單配支座鋼筋，不應(yīng)支座鋼筋全部通長。頂板：室內(nèi)部分不控制裂縫側(cè)墻：按受力方向配受力鋼筋，非受力方向只配分布筋第二部分

結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化的關(guān)鍵控制要點(diǎn)

基礎(chǔ)成本優(yōu)化地下室結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化上部結(jié)構(gòu)優(yōu)化合理利用規(guī)范上部結(jié)構(gòu)優(yōu)化（1）結(jié)構(gòu)規(guī)則性，高寬比（2）總高臨界點(diǎn)，層高問題（3）結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層（4）結(jié)構(gòu)超限問題（5）隔震與消能減震（6）結(jié)構(gòu)形式的多方案比選（7）荷載取值，計算參數(shù)，材料強(qiáng)度（8）構(gòu)造設(shè)計優(yōu)化----結(jié)構(gòu)總說明，標(biāo)準(zhǔn)層及構(gòu)件合理歸并（1）結(jié)構(gòu)規(guī)則性，高寬比平面規(guī)則避免偏心、凸凹和樓板錯層或開洞過大。豎向規(guī)則避免豎向剛度突變。高寬比《高層建筑混凝土技術(shù)規(guī)程》JGJ3-2010（2）總高臨界點(diǎn)，層高問題不同的建筑高度，對應(yīng)不同的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)—如結(jié)構(gòu)抗震等級。高度越高，標(biāo)準(zhǔn)越嚴(yán)格，成本就越高。60米以內(nèi)變成60米以上時，鋼筋增加3%；80米以內(nèi)變成80米以上時，鋼筋增加10%；100米以內(nèi)變成100米以上，增加15%以上。住宅層高宜控制在3m以內(nèi)（60米一般18層，80米25層，100米32層），萬科研究數(shù)據(jù)表明，層高每+100mm，含鋼量+1kg/平，總體建安成本+20元/平。而降低層高最有效的手段是結(jié)構(gòu)協(xié)同設(shè)備管線優(yōu)化。（3）結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層轉(zhuǎn)換層通常是豎向構(gòu)件（柱和墻）不能貫通造成的。一個轉(zhuǎn)換層相當(dāng)于3-5層的用鋼量，會增加10-20%整體用鋼量。需要權(quán)衡使用功能和成本代價（4）結(jié)構(gòu)超限問題結(jié)構(gòu)超限將導(dǎo)致用鋼量增加約20%，設(shè)計周期延長至少2個月。結(jié)構(gòu)超限的4種情況：總高度超限三項(xiàng)一般不規(guī)則一項(xiàng)特別不規(guī)則特殊和特大跨度總高度超限三項(xiàng)一般不規(guī)則一項(xiàng)特別不規(guī)則特殊和特大跨度（5）隔震與消能減震隔震:橡膠支座（水平位移）消能減震：阻尼器。能降低約20-40%的地震作用。應(yīng)進(jìn)行成本分析后決策優(yōu)化方案。（6）結(jié)構(gòu)形式的多方案比選（6）結(jié)構(gòu)形式的多方案比選結(jié)構(gòu)形式的選擇對項(xiàng)目的成本起著決定性作用。規(guī)范對結(jié)構(gòu)形式只做了原則性規(guī)定，具體項(xiàng)目情況千差萬別，必須做多方案的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)性比選。（7）荷載取值，計算參數(shù)，材料強(qiáng)度荷載取值和計算應(yīng)細(xì)化，不得隨意加大計算參數(shù)取值要符合實(shí)際情況材料強(qiáng)度：按規(guī)范取值。其中，

鋼筋：優(yōu)先選用HRB400，因其強(qiáng)度是360MPa，HRB335強(qiáng)度是300MPa，而市場價格相差無幾。（8）構(gòu)造設(shè)計優(yōu)化結(jié)構(gòu)總說明涉及材料和構(gòu)造的統(tǒng)一作法，非常重要。是結(jié)構(gòu)審核和優(yōu)化的重點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)層及構(gòu)件合理歸并：

結(jié)構(gòu)計算歸并

施工圖歸并第二部分

結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化的關(guān)鍵控制要點(diǎn)

基礎(chǔ)成本優(yōu)化地下室結(jié)構(gòu)成本優(yōu)化上部結(jié)構(gòu)優(yōu)化合理利用規(guī)范合理利用規(guī)范（1）規(guī)范邊界與突破規(guī)范問題

詳?shù)谝徊糠郑涸瓌t三及實(shí)例。在此略（2）國家規(guī)范與地方規(guī)范效力問題

原則相同，細(xì)節(jié)有差異

采用更有利的，提前與審圖單位溝通第三部分房地產(chǎn)企業(yè)對結(jié)構(gòu)設(shè)計有效的管控方法

常見的幾種設(shè)計管理方式的利弊設(shè)計資源的選擇和管理過程控制各階段的內(nèi)容提示技術(shù)管理第三部分房地產(chǎn)企業(yè)對結(jié)構(gòu)設(shè)計有效的管控方法

常見的幾種設(shè)計管理方式的利弊設(shè)計資源的選擇和管理過程控制各階段的內(nèi)容提示技術(shù)管理常見的幾種設(shè)計管理方式的利弊（1）地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理只負(fù)責(zé)把控設(shè)計進(jìn)度和溝通聯(lián)系（2）企業(yè)設(shè)計管理自行承擔(dān)圖紙技術(shù)審核（3）委托其他設(shè)計單位或咨詢單位進(jìn)行技術(shù)把控（1）地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理只負(fù)責(zé)把控設(shè)計進(jìn)度和溝通聯(lián)系只是催促出圖，組織交底，溝通聯(lián)系。設(shè)計優(yōu)化完全缺失。原因：企業(yè)技術(shù)力量薄弱：沒有能力在專業(yè)技術(shù)上監(jiān)督和管控設(shè)計企業(yè)管理和成本意識薄弱：認(rèn)為在技術(shù)問題上設(shè)計是權(quán)威，全面依賴（2）企業(yè)設(shè)計管理自行承擔(dān)圖紙技術(shù)審核企業(yè)設(shè)計管理團(tuán)隊技術(shù)力量強(qiáng)大，專業(yè)齊全。技術(shù)上成本上嚴(yán)格把關(guān)。配合有效的管理手段（如：合同條款，溝通技巧等）。優(yōu)勢：能夠有效地進(jìn)行技術(shù)和成本管控弊端：企業(yè)人力成本較高（3）委托其他設(shè)計單位或咨詢單位進(jìn)行技術(shù)把控企業(yè)在專業(yè)技術(shù)上不自行做技術(shù)把控，但有強(qiáng)烈的成本意識，故委托第三方（設(shè)計單位，咨詢單位，審圖單位）進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)把控。優(yōu)勢：企業(yè)人力成本較低弊端：優(yōu)化結(jié)果兌現(xiàn)難度較大，涉及到原設(shè)計單位和優(yōu)化機(jī)構(gòu)的責(zé)任權(quán)力等復(fù)雜的合同關(guān)系。且存在優(yōu)化機(jī)構(gòu)的水平問題，可信度不高。個別優(yōu)化機(jī)構(gòu)收費(fèi)過高。幾個值得反思的問題為什么我們在與設(shè)計單位交涉優(yōu)化設(shè)計時屢屢碰壁？我們不是設(shè)計人員，為什么要研究學(xué)習(xí)很多設(shè)計知識，有些是很深入的專業(yè)知識，然后再去審核設(shè)計、優(yōu)化設(shè)計？我們已經(jīng)委托了一家設(shè)計單位做設(shè)計，為什么還要再委托一家去審核、去優(yōu)化？為什么我們在正常設(shè)計周期之外，還要再按排優(yōu)化設(shè)計的時間？如何管理最有效？結(jié)構(gòu)優(yōu)化的責(zé)任主體是原設(shè)計單位！結(jié)構(gòu)優(yōu)化的時間節(jié)點(diǎn)是設(shè)計過程中！我們所要做的只是如何要求設(shè)計單位做好優(yōu)化：設(shè)計資源的選擇和管理合同條款措施保證過程控制結(jié)構(gòu)專業(yè)要點(diǎn)監(jiān)控技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定第三部分房地產(chǎn)企業(yè)對結(jié)構(gòu)設(shè)計有效的管控方法

常見的幾種設(shè)計管理方式的利弊設(shè)計資源的選擇和管理過程控制各階段的內(nèi)容提示技術(shù)管理設(shè)計資源的選擇和管理（1）對設(shè)計單位的考察內(nèi)容（2）對設(shè)計單位的考察重點(diǎn)（3）對勘察單位的考察內(nèi)容和重點(diǎn)（4）對審圖單位的考察內(nèi)容和重點(diǎn)（5）對咨詢單位的考察內(nèi)容和重點(diǎn)（6）設(shè)計單位的招標(biāo)評標(biāo)指標(biāo)及實(shí)例（7）設(shè)計合同條款的重要內(nèi)容（8）實(shí)例----設(shè)計合同條款（1）對設(shè)計單位的考察內(nèi)容資質(zhì)等級：通用資質(zhì)和專業(yè)資質(zhì)（鋼結(jié)構(gòu)，預(yù)應(yīng)力，結(jié)構(gòu)加固等）風(fēng)格和傳統(tǒng)：激進(jìn)或保守，計劃經(jīng)濟(jì)作風(fēng)的遺存業(yè)績和口碑：設(shè)計作品的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)人員構(gòu)成，注冊情況（2）對設(shè)計單位的考察重點(diǎn)成本意識：注重方案對比和技術(shù)優(yōu)化，技術(shù)水平應(yīng)直接反映在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上服務(wù)意識：市場經(jīng)濟(jì)理念，把客戶的利益放在第一位。項(xiàng)目匹配度：類似工程業(yè)績，包括技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)典型經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：用鋼量。（3）對勘察單位的考察內(nèi)容和重點(diǎn)內(nèi)容：資質(zhì)等級，風(fēng)格和傳統(tǒng)，業(yè)績和口碑，鉆孔機(jī)具，試驗(yàn)設(shè)備和方法，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，人員構(gòu)成……重點(diǎn)：成本意識：取樣標(biāo)準(zhǔn)，試驗(yàn)嚴(yán)格，取值合理。關(guān)鍵數(shù)據(jù)（如承載力，抗浮水位）的確定科學(xué)準(zhǔn)確。典型經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：淺層承壓板檢測承載力數(shù)據(jù)的符合度（4）對審圖單位的考察內(nèi)容和重點(diǎn)審圖單位一般是水平較高的設(shè)計單位，具有審圖資質(zhì)同時也是市場化經(jīng)營的企業(yè)，可選擇其中服務(wù)好易溝通的。經(jīng)營范圍有兩種：常規(guī)審圖多只審技術(shù)問題，且只審強(qiáng)條。也有同時兼營設(shè)計成本優(yōu)化的企業(yè)。有些地方審圖單位則是政府的分支機(jī)構(gòu)，大多專權(quán)，技術(shù)問題可據(jù)理力爭，溝通方式則要靈活多樣。（5）對咨詢單位的考察內(nèi)容和重點(diǎn)咨詢單位水平良莠不齊，國際頂級的專業(yè)咨詢顧問具有很高水平。但其他大多水平一般且專業(yè)不全。經(jīng)常見到一些咨詢機(jī)構(gòu)的咨詢意見技術(shù)上不具有專業(yè)性，經(jīng)濟(jì)上亦不從業(yè)主利益出發(fā)，如曾有咨詢機(jī)構(gòu)提出超高層樓面活荷載取值為4-5KN/平米！并把這作為其高水平的資本進(jìn)行炫耀……（6）設(shè)計單位的招標(biāo)評標(biāo)指標(biāo)及實(shí)例設(shè)計費(fèi)報價與承諾經(jīng)濟(jì)指標(biāo)孰輕孰重模擬投標(biāo)情況假設(shè)其它指標(biāo)相同均為滿分，僅比較技術(shù)標(biāo)含鋼量和商務(wù)標(biāo)設(shè)計費(fèi)情況：A投標(biāo)人含鋼量指標(biāo)最低40kg/平米，則技術(shù)標(biāo)得分A2=100；設(shè)計費(fèi)50元/平米，則商務(wù)標(biāo)得分A3=80；總分（10+10+64）=84B投標(biāo)人設(shè)計費(fèi)報價最低40元/平米，則商務(wù)標(biāo)得分A3=100；含鋼量50

kg/平米，則技術(shù)標(biāo)得分A2=80；總分（10+6.4+80）=96.4B投標(biāo)人最終中標(biāo)。B投標(biāo)人比A投標(biāo)人設(shè)計費(fèi)可少付10X30.9=309萬元，而鋼材費(fèi)用將多付10X4X30.9=1236萬元?。ㄤ摬陌?元/kg計）實(shí)際招標(biāo)情況是設(shè)計費(fèi)報價差值在5元以內(nèi)，而含鋼量指標(biāo)最大則相差50kg，按極端情況測算，僅4,5,8組團(tuán)30.9萬平米將多付出50X4X30.9-5X30.9=6025萬元，整個項(xiàng)目130萬平米將多付50X4X130-5X130=2.535億元！結(jié)論設(shè)計招標(biāo)務(wù)必要包含經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（尤其是含鋼量），避免隱性的成本失控。含鋼量指標(biāo)要有足夠的權(quán)重（技術(shù)標(biāo)內(nèi)權(quán)重和總分權(quán)重），避免上例中的極端不合理情況。本質(zhì)原因：設(shè)計是特殊的商品和服務(wù)，具有極高的技術(shù)含量。優(yōu)秀的設(shè)計將為業(yè)主節(jié)省并創(chuàng)造巨大財富，這正是設(shè)計管理和設(shè)計優(yōu)化的意義！（7）設(shè)計合同條款的重要內(nèi)容原則：限額合理，措施得當(dāng)，獎罰分明。指導(dǎo)性條款：設(shè)計總則和服務(wù)性條款具體指標(biāo)類條款（8）實(shí)例—設(shè)計合同條款對優(yōu)化的重要影響項(xiàng)目概況原設(shè)計合同條款點(diǎn)評：沒有任何優(yōu)化條款，僅要求達(dá)到設(shè)計深度，無法根據(jù)合同要求設(shè)計優(yōu)化點(diǎn)評：設(shè)計錯誤且要造成質(zhì)量事故才賠償，且只賠20%，另外80%由業(yè)主自負(fù)？不符合法理點(diǎn)評：未經(jīng)圖審的圖紙對業(yè)主沒有意義，設(shè)計應(yīng)無條件地負(fù)責(zé)通過圖審。點(diǎn)評：通過圖審前此前不宜支付高比例設(shè)計費(fèi)。設(shè)計人相對保守，已出圖約9萬平米并通過圖審，經(jīng)測算用鋼量45kg/平米，混凝土用量0.4立米/平米，綜合成本約1600元/平米，高于當(dāng)?shù)仄骄?00-300元/平米。為降低成本，與設(shè)計人協(xié)商優(yōu)化遇到重重阻力，除其他因素外，與上述合同條款限制亦有很大關(guān)系。為成功優(yōu)化，首先利用付款機(jī)會簽訂了設(shè)計合同補(bǔ)充條款：在補(bǔ)充條款的有力支持下，經(jīng)多次優(yōu)化（以結(jié)構(gòu)為主，包括各專業(yè)在內(nèi)）分別將成本降到每平米1509元、1438元，其中用鋼量為32kg，混凝土用量0.36立米。同時為進(jìn)一步進(jìn)行優(yōu)化，選擇包括原設(shè)計院在內(nèi)的3家設(shè)計院進(jìn)行方案和指標(biāo)對比：新設(shè)計合同新合同順利實(shí)施，出圖并通過圖審，指標(biāo)與限額大致持平，未涉及獎勵和懲罰。綜合成本再降低80.2元，總計降低242元，達(dá)到1358元。按22.86萬平米計，共節(jié)約5500萬元！項(xiàng)目實(shí)施后，因具有成本競爭優(yōu)勢，獲得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。第三部分房地產(chǎn)企業(yè)對結(jié)構(gòu)設(shè)計有效的管控方法

常見的幾種設(shè)計管理方式的利弊設(shè)計資源的選擇和管理過程控制各階段的內(nèi)容提示技術(shù)管理過程控制各階段的內(nèi)容提示（1）拿地、可研階段（2）詳規(guī)和建筑方案階段（3）初步設(shè)計階段（4）施工圖設(shè)計階段（5）施工階段（1）拿地、可研階段場地地質(zhì)條件（勘探前，收集資料）：

場地土質(zhì)：持力層深度，承載力，壓縮性地下水：水質(zhì)，水位（最高，抗?。?/p>

場地抗震性能：

設(shè)防烈度或加速度

地震烈度：

場地類別：I類—IV類。烈度，烈度，類別不同，成本差距很大。（2）詳規(guī)和建筑方案階段上部結(jié)構(gòu)：

主體體型，高寬比，超限，轉(zhuǎn)換基礎(chǔ)：

選型，勘察報告地下室：

分建合建，層高與埋深（3）初步設(shè)計階段上部結(jié)構(gòu)：

結(jié)構(gòu)型式，墻柱布置基礎(chǔ)：

基礎(chǔ)布置，樁徑樁長地下室：

地板和頂板布置，抗浮方案（4）施工圖設(shè)計階段上部結(jié)構(gòu)：

荷載和計算參數(shù)及材料強(qiáng)度取值，

構(gòu)件構(gòu)造配筋，構(gòu)件和標(biāo)準(zhǔn)層歸并基礎(chǔ)：

承臺和基礎(chǔ)的構(gòu)造配筋地下室：

頂板，底板，側(cè)墻配筋（5）施工階段設(shè)計變更：

純技術(shù)變更，不增加成本——設(shè)計人負(fù)責(zé)技術(shù)變更，同時會增加成本——設(shè)計人無權(quán)自行決定，應(yīng)審核變更原因和必要性各類簽證：

凡增加成本又無合理理由的——拒簽

雖增加成本但涉及工期，貨源，施工可行

性等理由正當(dāng)合理的——權(quán)衡利弊決定第三部分房地產(chǎn)企業(yè)對結(jié)構(gòu)設(shè)計有效的管控方法

常見的幾種設(shè)計管理方式的利弊設(shè)計資源的選擇和管理過程控制各階段的內(nèi)容提示技術(shù)管理技術(shù)管理（1）制定開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計任務(wù)書和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（2）審核確認(rèn)設(shè)計單位設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（3）分階段審核勘察設(shè)計文件（1）制定開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計任務(wù)書和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)是項(xiàng)目設(shè)計的總原則。任務(wù)書是針對具體項(xiàng)目的，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)一般是通用的。設(shè)計任務(wù)書通常作為招標(biāo)文件的附件，其內(nèi)容要求投標(biāo)人響應(yīng)，中標(biāo)后成為設(shè)計合同的重要條款。是指導(dǎo)項(xiàng)目設(shè)計的原則性文件。設(shè)計任務(wù)書應(yīng)包含設(shè)計優(yōu)化等重要條款。實(shí)例：某項(xiàng)目施工圖設(shè)計任務(wù)書部分重要條款點(diǎn)評：1.施工圖設(shè)計不能與方案和初設(shè)脫節(jié)。2.結(jié)構(gòu)優(yōu)化原則性條款。3.原則規(guī)定多方案比較的內(nèi)容。點(diǎn)評：這是跨專業(yè)協(xié)同成本控制的要求。要求結(jié)構(gòu)專業(yè)既要保證本專業(yè)的合理性，又要協(xié)同其他專業(yè)，并要考慮施工方便，要全局一盤棋。點(diǎn)評：這是安全度和荷載取值的條款。點(diǎn)評：這是有關(guān)指定產(chǎn)品的條款，目的是避免因指定產(chǎn)品損害業(yè)主利益。點(diǎn)評：用鋼量限額有兩種方式：

原則規(guī)定，具體指標(biāo)點(diǎn)評：統(tǒng)一構(gòu)造做法，合理采用標(biāo)準(zhǔn)圖。（2）審核確認(rèn)設(shè)計單位設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計單位通常都會有自己內(nèi)部的通用設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（統(tǒng)一技術(shù)措施），針對具體項(xiàng)目也會有相應(yīng)的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。通用設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以規(guī)范為依據(jù)，具體項(xiàng)目設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)滿足業(yè)主的設(shè)計任務(wù)書要求。應(yīng)充分研究并審核設(shè)計人提交的項(xiàng)目設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或統(tǒng)一技術(shù)措施。實(shí)例：某設(shè)計院結(jié)構(gòu)專業(yè)統(tǒng)一技術(shù)措施及存在的問題點(diǎn)評：混凝土強(qiáng)度等級應(yīng)按具體情況通過計算合理確定，不宜事先硬性規(guī)定。點(diǎn)評：用詞不嚴(yán)謹(jǐn)，加入自己理解，不妥點(diǎn)評：1.樓板按彈性計算既不符合實(shí)際情況又大幅增加用鋼量，除非對裂縫有嚴(yán)格要求的樓板，均不應(yīng)按彈性計算。2.樓板180厚度要求，規(guī)范用詞是“宜”，即可以變通。（3）分階段審核勘察設(shè)計文件及時審核各階段勘察和設(shè)計文件，避免造成返工，影響設(shè)計和整體進(jìn)度。發(fā)現(xiàn)問題要求勘察和設(shè)計限時修改。第四部分跨專業(yè)協(xié)同成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目各專業(yè)間的