重慶奉節(jié)樓市調(diào)查報(bào)告

PAGE1重慶奉節(jié)縣朱衣地塊分析奉節(jié)概況1.地理區(qū)域奉節(jié)縣位于重慶市東部，縣境東鄰巫山縣，南界湖北省恩施土家族苗族自治州，西連云陽(yáng)縣，北接巫溪縣，奉節(jié)縣總面積4087.2平方千米。2.綜合數(shù)據(jù)（2009）其中地區(qū)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)第二產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)人均生產(chǎn)總值三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例855842萬(wàn)元184296萬(wàn)元6.9%`280408萬(wàn)元58.0%391138萬(wàn)元35.1%10036元21.5：32.8：45.73..人口與人民生活年份總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)率非農(nóng)人口增長(zhǎng)率城鎮(zhèn)常住人口全縣常住人口增長(zhǎng)率城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)人均住房面積2004100.2萬(wàn)1.21%10.1萬(wàn)19.6萬(wàn)22.30%32.1方2009106.151.30%15.28萬(wàn)15.60%85.47萬(wàn)29.78%30.2方201083.43萬(wàn)-2.4%4..礦產(chǎn)資源奉節(jié)縣礦產(chǎn)資源極為豐富，目前已發(fā)現(xiàn)的礦藏近30種，尤以煤炭、硫鐵礦、石膏、石灰?guī)r、鐵礦、含銅砂巖獨(dú)具優(yōu)勢(shì)。奉節(jié)縣是全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)煤大縣之一，煤炭?jī)?chǔ)藏量達(dá)1.5億噸，預(yù)計(jì)在2005年以前，年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力將維持在250萬(wàn)噸以上。5.旅游資源奉節(jié)縣旅游資源有：夔門、白帝城、天坑地縫、世界暗河龍橋河、科考價(jià)值極高的夔州古象化石，還有神秘莫測(cè)的黃金洞和古懸棺、道教圣地長(zhǎng)龍山。奉節(jié)地處三峽庫(kù)區(qū)腹心地帶，庫(kù)區(qū)蓄水后還將出現(xiàn)“高峽出平湖”的壯麗景觀。2009年，全年共接待游客274.36人次，比上年增長(zhǎng)224.3%，其中：海外游客1.53萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng)159.8%；實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入63199萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)188.8%，年末實(shí)有星級(jí)飯店4家。6.交通全縣水陸交通四通八達(dá)，準(zhǔn)備改線的210國(guó)道和渝巴高等級(jí)公路在縣境內(nèi)縱橫交錯(cuò)，并背靠206國(guó)道、318國(guó)道，縣內(nèi)通車?yán)锍?000余公里；黃金水道長(zhǎng)江橫貫縣境43公里，港口年貨物吞吐量400多萬(wàn)噸，居重慶市第二位。城市建設(shè)2009年固定資產(chǎn)投資：全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（萬(wàn)元）建設(shè)與改造投資其中：工業(yè)部分（萬(wàn)元）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（萬(wàn)元）其中住宅投資（萬(wàn)元）商品房銷售面積（萬(wàn)方）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資指數(shù)（基數(shù)100）911453，比上年增長(zhǎng)47.1%835430，比上年增長(zhǎng)45.9%22604976023，比上年增長(zhǎng)41.4%64209，比上年增長(zhǎng)37.9%82.2，比上年增長(zhǎng)17.1%147.1土地成交信息2011.06成交西部新區(qū)胡家壩片區(qū)商業(yè)金融用地15.7畝，單價(jià)423.4萬(wàn)/畝，容積率不大于5.5，只能進(jìn)行四星級(jí)酒店及其附屬設(shè)施的建設(shè)（受讓單位：重慶環(huán)彬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）2010.11成交奉節(jié)竹園鎮(zhèn)（近巫溪）住宅用地44畝，單價(jià)27萬(wàn)/畝2010.01成交永安鎮(zhèn)林家臺(tái)地塊5宗地（江景房，距離縣政府3.1公里），70年產(chǎn)權(quán)，共417畝，單價(jià)76.8萬(wàn)/畝，容積率3.5-3.8，總建筑面積73萬(wàn)方，合同簽訂日期2011.07，約定開(kāi)工日期2012.01。（受讓單位：重慶環(huán)彬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）2008.3.19，海成.濱江國(guó)際詩(shī)城西路地塊，406畝，單價(jià)53萬(wàn)/畝，70年產(chǎn)權(quán)（受讓單位：重慶海成實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司）(土地信息網(wǎng))綜上，目前對(duì)我們項(xiàng)目構(gòu)成威脅的大宗土地共823畝，住宅158萬(wàn)方，商業(yè)25萬(wàn)方。四、樓市情況奉節(jié)一共5個(gè)稍具規(guī)模的樓盤，情況如下：巴蜀花園，售罄，二手房?jī)r(jià)格4000元/平方米以上。“清河水岸”，占地36畝，樓盤總建筑面積10萬(wàn)方，一期開(kāi)盤2010.10，前期房源已經(jīng)售罄，后期房源繼續(xù)加推，只有50年產(chǎn)權(quán)，二手房均在3400-4200之間，并且價(jià)格呈上漲趨勢(shì)?！盀I江新城”，占地105畝，總建筑面積18萬(wàn)方，2009.2開(kāi)工，一期2010.10月開(kāi)盤，已經(jīng)售完，3200元/平方米起。三期今年9月會(huì)開(kāi)盤，3800元/平方米起。“奉中花園”總建筑面積10萬(wàn)多方，2010.7月20日開(kāi)盤，今年準(zhǔn)備開(kāi)三期，價(jià)格3300起元/平方米。奉節(jié)海成.濱江國(guó)際，2009.12月開(kāi)工，李家溝綜合整治開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，建筑規(guī)模約100余萬(wàn)平方米（住宅85萬(wàn)方，商業(yè)25萬(wàn)方）。項(xiàng)目建設(shè)工期為6至8年，總投資近30億元。李家溝項(xiàng)目建成后將是縱聯(lián)上下半城、橫貫東西半城的紐帶，將大大改變城市格局和整體形象。因此，該項(xiàng)目也被譽(yù)為奉節(jié)縣城新的“城市門戶”。預(yù)計(jì)今年10月開(kāi)盤，價(jià)格4500元/平方米左右。市民對(duì)該小區(qū)的認(rèn)可度比較大，認(rèn)為是高檔小區(qū)。綜上，奉節(jié)的房?jī)r(jià)為3500-4500元/平方米。目前奉節(jié)沒(méi)有3000元/平方米以下的房源，電話咨詢二手房中介，他們認(rèn)為奉節(jié)西部新區(qū)房?jī)r(jià)在3000元/平方米以上且縣政府對(duì)新區(qū)的宣傳力度非常大！五、朱衣地塊資料簡(jiǎn)介1．規(guī)劃區(qū)功能本規(guī)劃區(qū)為城市新區(qū)，其功能定位：輻射渝陜鄂邊區(qū)區(qū)域中心城市的核心區(qū)，以現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)、生態(tài)居住、休閑娛樂(lè)及三峽庫(kù)區(qū)腹心旅游接待為主導(dǎo)的奉節(jié)未來(lái)城市新中心，形成城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、居民生活安康、生態(tài)環(huán)境良好的三峽庫(kù)區(qū)現(xiàn)代化濱江生態(tài)新城。規(guī)劃結(jié)構(gòu)在功能結(jié)構(gòu)上，用地呈“一帶、兩軸、兩核、四組團(tuán)”的帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)?！耙粠А保杭椿谥煲潞蛹鞍毒€綠化形成的濱江綜合景觀帶。“兩軸”：即以城西連接道為基礎(chǔ)的城市西拓發(fā)展軸和規(guī)劃區(qū)中央80米寬的南北行政主軸?！皟珊恕保阂粸楦咚俟烦隹谔?，干溪溝兩側(cè)集現(xiàn)代商業(yè)、商務(wù)辦公、對(duì)外貿(mào)易及行政辦公、文化娛樂(lè)為一體的城市發(fā)展主核；二為規(guī)劃區(qū)中央以旅游接待、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化教育為一體的文化旅游副核?！八慕M團(tuán)”：由東至西分別指的是林家臺(tái)居住組團(tuán)、西部綜合居住組團(tuán)、朱衣組團(tuán)和火車站前組團(tuán)。2．用地布局居住用地是本規(guī)劃區(qū)的主要發(fā)展用地，除渝宜高速公路北側(cè)和職教中心南側(cè)部分用地為一類居住用地外，其他均為二類居住用地。住宅建筑以多層為主，高層為輔，容積率在2.0—3.8之間。居住配套設(shè)施包括幼兒園、綜合市場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)中心、文化活動(dòng)站、居民健身場(chǎng)所、老年人活動(dòng)站、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等。城市道路交通規(guī)劃本規(guī)劃區(qū)同樣具有優(yōu)越的交通條件。渝宜高速公路緊鄰用地北側(cè)穿過(guò)，并在規(guī)劃區(qū)中央設(shè)置朱衣互通，實(shí)現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)與高速公路零距離對(duì)接；規(guī)劃中的鄭萬(wàn)鐵路從規(guī)劃區(qū)北側(cè)穿過(guò)，安常德鐵路從朱衣鎮(zhèn)西側(cè)穿越，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有鐵路站場(chǎng)，形成了對(duì)外聯(lián)系的便捷通道，同時(shí)建設(shè)和規(guī)劃中的城西連接道、濱江快速路實(shí)現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)與城市其他功能組團(tuán)的快速聯(lián)系。長(zhǎng)江蓄水后，朱衣河與長(zhǎng)江航道貫通，增強(qiáng)了規(guī)劃區(qū)內(nèi)水路交通的交通集散、轉(zhuǎn)換能力。規(guī)劃充分研究現(xiàn)狀，結(jié)合城市用地布局和功能區(qū)的劃分，形成適合于用地需求的路網(wǎng)系統(tǒng)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)車行道路分主干路、次干路、支路三級(jí)。城市主干路：濱江路——紅線寬度26米，道路分幅為：5.0+16.0+5.0米，為市民濱水休閑道路和組團(tuán)間聯(lián)系主要通道。城西連接道——西段紅線寬度為33米，為生活性主干路。北部主干路——紅線寬度為30米，為生活性干道干道。城市次干路：紅線寬度18-22米城市支路：紅線寬度11-16米4．奉節(jié)西部新城和朱衣兩功能規(guī)劃片區(qū)主要規(guī)劃數(shù)據(jù)：總規(guī)劃用地面積（ha）1081總建設(shè)用地面積（ha）1012居住用地面積（ha）386.48所占比重38.19%商業(yè)金融用地面積(ha)128.7所占比重12.72%行政辦公用地（ha）17.84所占比重1.76%規(guī)劃人口（萬(wàn)人）155．地塊朱衣地塊位于奉節(jié)城市西部，與老縣政府距離12.1公里，地塊東西側(cè)規(guī)劃配套有：醫(yī)院、小學(xué)、幼兒園，北側(cè)有客運(yùn)站、公交車首末站。地塊編碼地塊D3-01/01西邊地塊D5-01/01東邊用地性質(zhì)R2R2容積率≤3.03.0建筑密度≤(%)3535建筑限高≤(M)8080綠地率≥(%)3030用地面積(Ha)4.89（73.3畝）5.93（88.95畝）車位比/100㎡0.60.6要求配套公建居委會(huì)（500方），文化活動(dòng)站（500方）幼兒園（6班，2000方），老年人活動(dòng)站（200方）重慶巫山樓市狀況新房：目前網(wǎng)上顯示只有一個(gè)待售的江景房住宅項(xiàng)目三江六景，價(jià)