關(guān)于云南黑井古鎮(zhèn)家庭旅館的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于云南黑井古鎮(zhèn)家庭旅館的調(diào)研報(bào)告一、調(diào)研背景云南黑井古鎮(zhèn)位于楚雄州祿豐縣西北92公里的龍川江畔，龍川江縱穿全境。全鎮(zhèn)總面積133.6平方公里，總?cè)丝?9000多人，居住著漢、回、彝、苗、白等民族，9個(gè)村民委員會(huì)，96個(gè)自然村，126個(gè)村民小組成昆鐵路。至今，黑井仍保留著較為完整的傳統(tǒng)城鎮(zhèn)格局、民居、宗教、牌坊等建筑，有21處文物保護(hù)單位，是祿豐縣乃至楚雄州有名的文物大鎮(zhèn)。1995年8月，黑井被云南省人民政府批準(zhǔn)公布為第一批省級(jí)歷史文化名鎮(zhèn)，因此，黑井知名度逐步提升。2004年被列為國(guó)家AA級(jí)旅游景區(qū)，2005年被云南省政府列為全省60個(gè)特色小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目之一，被楚雄州州委、州政府破格命名為州級(jí)文明城鎮(zhèn)。同年9月，通過建設(shè)部、國(guó)家文物局專家評(píng)審，獲準(zhǔn)國(guó)家級(jí)歷史文化名鎮(zhèn)殊榮。2006年9月，被評(píng)為云南十大名鎮(zhèn)，10月被評(píng)為國(guó)家AAA級(jí)旅游景區(qū)。古代文明與現(xiàn)代文明之間的顯著差異導(dǎo)致了現(xiàn)代人對(duì)訪古探幽的偏好。黑井古鎮(zhèn)旅游對(duì)于長(zhǎng)期生活在城市里的旅游者來說,黑井的地理環(huán)境、文化景觀,以及古韻鄉(xiāng)風(fēng)對(duì)他們有著無窮的魅力,尋覓昔日鹽都的痕跡,體驗(yàn)小鎮(zhèn)的古老和滄桑吸引著越來越多的人來到到黑井旅游。由此帶動(dòng)了黑井當(dāng)?shù)刈∷迾I(yè)的興起和發(fā)展。目前，特別在節(jié)假日,黑井的旅館在數(shù)量和質(zhì)量上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足游客的需求。到黑井的旅游者大部分選擇在當(dāng)?shù)剡^夜,但是古鎮(zhèn)現(xiàn)有的住宿條件除了武家大院外,其它相對(duì)來說達(dá)到二星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的基本沒有,而武家大院的客房?jī)r(jià)格相對(duì)大部分旅游者來說略顯過高。為了調(diào)整這一狀況，當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)了一批與傳統(tǒng)的酒店賓館有著較大區(qū)別的旅館——客棧，也就是家庭旅館。所謂家庭旅館，在我國(guó)來說，就是指以家庭合法擁有的空置房為基本接待單位，以接待住宿旅客為目的，以個(gè)體管理服務(wù)為主要形式的小型旅游住宿接待設(shè)施。這些旅館的出現(xiàn)很大程度上緩解了黑井當(dāng)?shù)氐淖∷迚毫?，并為?dāng)?shù)鼐用駧砹艘欢ǖ慕?jīng)濟(jì)收入?，F(xiàn)在，家庭旅館的發(fā)展面臨著一些問題，因此，就其現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)研。

二、調(diào)研目的通過對(duì)家庭旅館現(xiàn)狀的調(diào)研分析，為其進(jìn)一步的發(fā)展提供一定程度上的幫助，使其看到發(fā)展過程中面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，并以此來改善自身的經(jīng)營(yíng)狀況，以保證健康穩(wěn)定地發(fā)展。另外，也希望通過這樣，能使黑井的家庭旅館在游客住宿方面發(fā)揮更大的作用。

三、調(diào)研方法確定研究對(duì)象，記錄當(dāng)?shù)氐乃械募彝ヂ灭^，然后根據(jù)明顯的特點(diǎn)，選取5家作為研究對(duì)象。根據(jù)抽取出來的家庭旅館，與其所有者進(jìn)行訪談，內(nèi)容包括旅館的產(chǎn)生、規(guī)模、營(yíng)業(yè)情況等；另外，與不同的民眾，包括普通民眾、游客等對(duì)象進(jìn)行無結(jié)構(gòu)式訪談，了解不同民眾對(duì)于家庭旅館的看法和意見。與當(dāng)?shù)卣诰?zhèn)人民政府工作人員進(jìn)行訪談，了解政府對(duì)家庭旅館發(fā)展的態(tài)度和政策。與黑井的旅游開發(fā)公司——云南黑井天源旅游開發(fā)公司員工進(jìn)行訪談，了解該公司在旅游開發(fā)上的情況以及計(jì)劃。對(duì)前來黑井游玩的游客發(fā)放《關(guān)于黑井古鎮(zhèn)家庭旅館的調(diào)研問卷》，掌握游客對(duì)黑井家庭旅館的了解情況。查閱文獻(xiàn)資料，通過查閱與家庭旅館和黑井相關(guān)的文獻(xiàn)資料，將其作為參考，以補(bǔ)充調(diào)研過程中遺漏的方面。

四、調(diào)研情況（一）家庭旅館的概況目前，鎮(zhèn)上大大小小的家庭旅館共有25家左右，房間數(shù)量達(dá)15個(gè)以上的只有兩家，其他的多為5-6個(gè)房間，除了標(biāo)準(zhǔn)間之外，還保留著少量的普通間，房間的面積大多在7—8平方米。所有的家庭旅館的房屋權(quán)限都是自家祖上的田地，大多數(shù)為兩到三層的瓦頂樓房的仿古式建筑，這些家庭旅館主要分布在黑井鎮(zhèn)二街（利潤(rùn)坊），其他的零星落在其他的三條街。這些家庭旅館的客源群體主要是散客，其中以個(gè)人和家庭為主，因?yàn)榻煌ú皇翘貏e便利，所以大型的旅行團(tuán)的數(shù)量極少。

（二）黑井家庭旅館的興起黑井鎮(zhèn)自1995年8月被云南省政府批準(zhǔn)公布為第一批省級(jí)歷史文化名鎮(zhèn)后，于2001年開始旅游開發(fā)。在此之前，鎮(zhèn)上為游客提供的住宿床位僅有150多個(gè)，經(jīng)過9年多的時(shí)間，隨著旅游開發(fā)的逐步深入，越來越多的游客涌入黑井，目前家庭旅館的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到25個(gè)左右，床位數(shù)已經(jīng)從150多個(gè)發(fā)展到1500多個(gè)，增長(zhǎng)了近9倍。在黑井家庭旅館興起的同時(shí)，當(dāng)?shù)卣槍?duì)這一現(xiàn)象也采取了相應(yīng)的政策和措施，扶持和調(diào)整家庭旅館的開辦。從1997年到2003年，為了適應(yīng)與日俱增的游客住宿需求，鎮(zhèn)政府鼓勵(lì)當(dāng)?shù)孛癖婇_辦家庭旅館，并采取贈(zèng)送床上用品的措施來保障，即當(dāng)?shù)孛癖娫谧约旱募依矧v出幾個(gè)房間，政府進(jìn)行評(píng)估，看能開發(fā)幾個(gè)床位，以此作為標(biāo)準(zhǔn)派發(fā)床單、棉被和枕頭等用品。1997年開始，政府就相繼編制了《黑井鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃》、《黑井鎮(zhèn)保護(hù)性規(guī)劃》、《黑井鎮(zhèn)保護(hù)性開發(fā)詳細(xì)規(guī)劃》、《黑井鎮(zhèn)總體規(guī)劃》、《黑井鎮(zhèn)近期建設(shè)規(guī)劃》等規(guī)劃，制定并由祿豐縣人大審議通過了《黑井歷史文化名鎮(zhèn)保護(hù)管理暫行規(guī)定》，編制上報(bào)了《云南省祿豐縣黑井鎮(zhèn)國(guó)家歷史文化街區(qū)保護(hù)項(xiàng)目規(guī)劃》。當(dāng)時(shí)，為了保護(hù)古鎮(zhèn)明清傳統(tǒng)特色街巷風(fēng)貌，政府成立了歷史文化名鎮(zhèn)保護(hù)開發(fā)管理委員會(huì)及辦公室，切實(shí)加強(qiáng)城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)及日常綜合治理，嚴(yán)格核發(fā)“兩證一書”，堅(jiān)決制止和處理城建違法行為，嚴(yán)禁與古鎮(zhèn)風(fēng)貌不協(xié)調(diào)的建筑物出現(xiàn)。除了少數(shù)家庭旅館是沿用原來的舊房子，大多數(shù)還是在這個(gè)時(shí)候建造起來的，所以，在建筑風(fēng)格上受到政府的規(guī)范。通過與鎮(zhèn)政府某位領(lǐng)導(dǎo)以及部分家庭旅館的所有者的訪談，了解到當(dāng)時(shí)政府對(duì)建造樓房的個(gè)人都收取了2000元的建房押金，房子建造完成后符合“兩層、每層高度2.6米、瓦頂、木窗”這些標(biāo)準(zhǔn)之后方能退回押金。但卻也造成現(xiàn)在的家庭旅館沒有建筑風(fēng)格上的特色，客房總體比較低矮，空間比較狹小。在與鎮(zhèn)政府某領(lǐng)導(dǎo)訪談過程中，當(dāng)問到依照家庭旅館這樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)，是否會(huì)采取措施進(jìn)行管制，該領(lǐng)導(dǎo)表示說一般還是會(huì)讓其開辦起來，不過可能在申辦程序這一環(huán)節(jié)可能就會(huì)采取相對(duì)較嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn)，從而達(dá)到一定程度的控制。

（三）黑井家庭旅館的SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)分析(Strengths)通過對(duì)當(dāng)?shù)氐挠慰桶l(fā)放關(guān)于黑井古鎮(zhèn)家庭旅館的調(diào)研問卷，共發(fā)放問卷15份，收回有效問卷15份。問卷中設(shè)計(jì)黑井家庭旅館相對(duì)于一般的酒店具有何優(yōu)勢(shì)這一問題，通過對(duì)該問題的結(jié)果進(jìn)行歸納，得出下表：表1黑井家庭旅館與一般的酒店相比有何優(yōu)勢(shì)問題頻數(shù)頻率（%）A價(jià)格便宜746.7B主題突出、個(gè)性化426.7C滿足休閑旅游需要16.7D可以深入體驗(yàn)當(dāng)?shù)孛袼?46.7E建筑形式多樣，裝修風(fēng)格獨(dú)特426.7F距離景區(qū)近，環(huán)境優(yōu)美746.7從表1可以看出，黑井的家庭旅館主要具有三大優(yōu)勢(shì)：價(jià)格優(yōu)惠，方便游客深入體驗(yàn)當(dāng)?shù)孛袼缀涂拷皡^(qū)。（1）價(jià)格優(yōu)惠：通過走訪，了解到黑井鎮(zhèn)的家庭旅館在平時(shí)，普通間平均價(jià)格是10—15元，標(biāo)準(zhǔn)間平均價(jià)格是40—50元；黃金周普通間平均價(jià)格是30—40元，標(biāo)準(zhǔn)間平均價(jià)格是100—120。相對(duì)與城市里的賓館酒店來說，大部分的游客都能接受這樣的價(jià)格，并且表示這樣的價(jià)格很便宜，是選擇黑井家庭旅館的一個(gè)重要的原因。（2）方便游客深入體驗(yàn)當(dāng)?shù)孛袼祝核^家庭旅館，就是和主人一起生活，主人是當(dāng)?shù)厝?，?duì)當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣當(dāng)然是了如指掌，并且在日常生活中會(huì)體現(xiàn)出來。住在家庭旅館里，偶爾能聽聽主人講述當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣，如果運(yùn)氣好的話，碰上了節(jié)日，還能和主人一起，親身體驗(yàn)當(dāng)?shù)剡^節(jié)的習(xí)俗。（3）靠近景區(qū)：黑井鎮(zhèn)全鎮(zhèn)面積不大，所有的家庭旅館與大部分的旅游景點(diǎn)的距離都很近，走路的話都是十分鐘左右。除了古鹽坊距離鎮(zhèn)中心比較遠(yuǎn)，需要乘坐當(dāng)?shù)氐男●R車。2、劣勢(shì)分析(Weaknesses)通過對(duì)當(dāng)?shù)氐挠慰桶l(fā)放關(guān)于黑井古鎮(zhèn)家庭旅館的調(diào)研問卷，共發(fā)放問卷15份，收回有效問卷15份。問卷中設(shè)計(jì)黑井家庭旅館相對(duì)于一般的酒店有何劣勢(shì)這一問題，通過對(duì)該問題的結(jié)果進(jìn)行歸納，得出下表：表2黑井家庭旅館與一般的酒店相比有何劣勢(shì)問題頻數(shù)頻率（%）A基礎(chǔ)設(shè)施不完善640.0B安全、衛(wèi)生沒保障320.0C提供服務(wù)較少640.0D缺乏標(biāo)準(zhǔn)化管理746.7E服務(wù)水平不高853.3F住在別人家，感覺別扭00從表2可以看出，黑井的家庭旅館在服務(wù)水平、標(biāo)準(zhǔn)化管理和基礎(chǔ)設(shè)施方面還存在明顯不足。（1）服務(wù)水平不高：黑井鎮(zhèn)人多地少，因經(jīng)濟(jì)效益低下迫使農(nóng)民外出打工，而外出打工的風(fēng)險(xiǎn)又反過來迫使農(nóng)民依賴承包地作為最后的保障。2001年旅游開發(fā)以后，在旅游經(jīng)濟(jì)的刺激下，這些擁有空地和空置房的民眾就辦起了家庭旅館。這個(gè)群體里大多是外出務(wù)工人員和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，沒有經(jīng)過旅游的專業(yè)教育，在衛(wèi)生習(xí)慣、服務(wù)技能、治安等方面缺乏培訓(xùn)，綜合素質(zhì)不高；大多數(shù)的家庭旅館由于規(guī)模小，沒有雇工，單純是主人一到兩個(gè)人在提供服務(wù)，包括入住登記、打掃房間、換洗床具等工作，因此就不可避免產(chǎn)生服務(wù)水平不高的問題。另外，只有兩家家庭旅館是提供餐飲服務(wù)的，其他的都只是單純提供住宿服務(wù)，在一定程度上也造成游客產(chǎn)生提供的服務(wù)少這一想法。（2）標(biāo)準(zhǔn)化管理：經(jīng)過與鎮(zhèn)政府的工作人員和家庭旅館所有者的訪談，了解到鎮(zhèn)上所有掛牌的旅館都是通過審批獲得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證和消防驗(yàn)收批文的。工商部門每年會(huì)督促旅館所有者進(jìn)行年審，當(dāng)?shù)氐呐沙鏊磕瓴欢ㄆ诘铰灭^中檢查衛(wèi)生、消防設(shè)施等情況，黃金周之前還要求旅館簽訂安全責(zé)任書。2009年，所有的旅館實(shí)行統(tǒng)一的網(wǎng)上登記，即與云南省公安廳聯(lián)網(wǎng)，實(shí)行“居民身份證讀卡器”制度，由于各家旅館規(guī)模小，單獨(dú)安裝一套系統(tǒng)成本較高，于是形成了4—5家共用一套系統(tǒng)的局面。雖然如此，但個(gè)體經(jīng)營(yíng)畢竟受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自發(fā)、滯后等弊端的影響較大，還是需要及早建立相關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)來指導(dǎo)和管理家庭旅館的發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)更大程度上的標(biāo)準(zhǔn)化管理。（3）基礎(chǔ)設(shè)施不完善：由于經(jīng)濟(jì)相對(duì)滯后，黑井的家庭旅館的網(wǎng)絡(luò)通訊設(shè)施，休閑娛樂設(shè)施有待進(jìn)一步改善，鎮(zhèn)上提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的旅館只有一家，能同時(shí)為4臺(tái)電腦提供無線上網(wǎng)，其他的都不具備這一條件。另外，所有的家庭旅館房間都沒有安裝電話機(jī)。對(duì)于遠(yuǎn)在異地的游客來說，與外界聯(lián)系的欲望和需求還是比較強(qiáng)烈的，特別是網(wǎng)絡(luò)。另外，在調(diào)研過程中，發(fā)現(xiàn)90%以上的家庭旅館都沒有做過宣傳。由于家庭旅館以單個(gè)的家庭為單位，規(guī)模小，因此沒有意識(shí)也沒有能力主動(dòng)進(jìn)行宣傳促銷活動(dòng)，不能形成良好的渠道來溝通家庭旅館與游客，游客不知如何預(yù)訂，導(dǎo)致信息不暢通。在游客“如何得知家庭旅館”這一調(diào)研中結(jié)果表明，親友介紹的占20.0%，以前曾經(jīng)住過的占13.3%，而媒體廣告和旅游推介會(huì)的分別僅占6.7%。3、機(jī)遇分析(Opportunities)近幾年，通過國(guó)家推出“五一”，“十一”，春節(jié)法定假期，旅游“黃金周”假日經(jīng)濟(jì)更是蓬勃發(fā)展。旅游黃金周繁榮經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，也給黑井當(dāng)?shù)氐穆糜谓哟龓砹撕艽蟮膲毫?。目前，旅游公司指定的接待旅館只有一家，就是武家大院，床位遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足需求。旅游接待設(shè)施的剛性，造成了旅游旺淡季旅游供求的失衡，影響了游客的旅游質(zhì)量，家庭旅館的出現(xiàn)無疑較好地實(shí)現(xiàn)了節(jié)假日期間游客的合理分流，減輕了黑井當(dāng)?shù)氐穆糜谓哟龎毫ΑＡ硗?，家庭旅館的發(fā)展符合實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的精神。一方面，家庭旅館根植于當(dāng)?shù)?，大部分的家庭建筑形式和外觀風(fēng)格沿襲傳統(tǒng)民居特色，與周邊環(huán)境渾然一體，保證了黑井當(dāng)?shù)芈糜钨Y源的本真自然和文化的完整性，也實(shí)現(xiàn)了和諧的美學(xué)要求；；另一方面，家庭旅館可以充分發(fā)揮當(dāng)?shù)鼐用竦娜肆Y源和空間資源，增加了當(dāng)?shù)鼐用袷杖?，加?qiáng)了當(dāng)?shù)鼐用衽c外來游客的文化交流，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)需要。4、挑戰(zhàn)分析(Threats)旅游項(xiàng)目開發(fā)程度不高，缺乏吸引力，導(dǎo)致游客數(shù)量下降。自2001年開始，旅游公司投入資金啟動(dòng)了對(duì)武家大院、古鹽作坊、大龍祠的修繕和開發(fā)，但收益甚微，加上黑井鎮(zhèn)的景點(diǎn)眾多且分散，于是公司在整個(gè)景區(qū)的入口修建了一座仿古城門來收取門票，采取通票制，亦即“大門票”，每票30元。根據(jù)旅游公司與政府的合同，旅游公司會(huì)將門票收入出去員工工資、股東利益外，剩余部分用于旅游開發(fā)，但是旅游公司并沒有自覺地遵守當(dāng)初的合約協(xié)議。目前的旅游開發(fā)公司在過去的三年時(shí)間里僅投入資金77萬元，政府的投入?yún)s達(dá)到了5000多萬元。由此形成了古鎮(zhèn)的開發(fā)和保護(hù)是“兩個(gè)機(jī)構(gòu)、兩種體制”額局面。負(fù)責(zé)旅游開發(fā)的公司只收門票，不投入開發(fā)資金，導(dǎo)致黑井的旅游開發(fā)出現(xiàn)了兩方面問題：第一，旅游資源開發(fā)利用程度不高，主題形象不鮮明，產(chǎn)品品味檔次不高，專業(yè)化程度較低；第二，當(dāng)?shù)氐穆糜窝芯?、管理和服?wù)人才不足，創(chuàng)新能力有限，旅游業(yè)市場(chǎng)化程度不高。這兩方面問題又導(dǎo)致了景點(diǎn)缺乏吸引力，不能很好激發(fā)旅游者的興趣。通過走訪部分家庭旅館的所有者、當(dāng)?shù)氐拿癖?、?dāng)?shù)氐恼藛T以及翻閱相關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)自2006年以來，到黑井的游客數(shù)量明顯下降。對(duì)家庭旅館來說，游客就是市場(chǎng)，如今游客減少，對(duì)其持續(xù)發(fā)展造成了相當(dāng)大的問題。競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，家庭旅館面臨挑戰(zhàn)。黑井鎮(zhèn)的鹽廠政策性關(guān)閉，拆遷后有一片空地。在與鎮(zhèn)政府的某位領(lǐng)導(dǎo)訪談過程中得知政府正在規(guī)劃利用這塊空地籌建一座集住宿、娛樂、會(huì)議于一體的商務(wù)賓館。據(jù)介紹，該賓館將采用四合院的建筑風(fēng)格，不高于四層，除了經(jīng)營(yíng)模式，其他方面與現(xiàn)有的家庭旅館類似。大型的商務(wù)賓館的出現(xiàn)，對(duì)于以個(gè)體為單位的家庭旅館的持續(xù)發(fā)展無疑是極大的威脅。四、結(jié)論：當(dāng)?shù)鼐用竦乃形锛捌湫袨闃?gòu)成了歷史文化旅游的核心資源，家庭旅館也是其中的一部分。作為社區(qū)核心旅游資源的所有權(quán)主體，家庭旅館的所有者理當(dāng)成為利益相關(guān)者群體中的最關(guān)鍵群體，應(yīng)當(dāng)參與黑