土地流轉(zhuǎn)調(diào)查報(bào)告

#一、調(diào)查概況（一）調(diào)查背景黨的十七屆三中全會(huì)指出：加強(qiáng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，成為落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的客觀要求，成為穩(wěn)定完善農(nóng)村統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式，促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的重要舉措。近年來，北京市勞動(dòng)力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的人數(shù)逐年增多，到2010年，從事第一產(chǎn)業(yè)的人數(shù)僅為總就業(yè)人數(shù)的5.1%；同時(shí)，北京市農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)條件不斷改善，農(nóng)業(yè)機(jī)械化水平逐年提高，社會(huì)化服務(wù)不斷增強(qiáng)，對(duì)土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模提出了較高要求。這些都為北京市加大農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，加快土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的建立健全創(chuàng)造了良好的條件。五年過去了，作為首都的北京，在經(jīng)濟(jì)、政策、法規(guī)以及后續(xù)保障方面在全國有著示范意義。（二）調(diào)查目的了解當(dāng)前土地利用狀況，和政策實(shí)施后土地流轉(zhuǎn)狀況，以及土地流轉(zhuǎn)中存在哪些優(yōu)點(diǎn)和缺陷。結(jié)合中國農(nóng)村的特定情況，考慮這一政策在實(shí)行過程中可能遇到的問題。對(duì)當(dāng)?shù)卮迕裰v解有關(guān)土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)知識(shí)和政策，使農(nóng)民懂得如何依法保護(hù)自己的合法利益、行使集體監(jiān)督權(quán)，減少農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)后的后顧之憂。（三）調(diào)查時(shí)間2011年7月1日至7月8號(hào)到昌平區(qū)百善鎮(zhèn)呂各莊村、牛房圈村、尚信3個(gè)村進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。2011年7月9號(hào)進(jìn)行問卷討論、分析。2011年7月10日至12日進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和歸類。2011年9月16日至9月18日小組成員總結(jié)。2011年9月19日至9月26日以文字方式表達(dá)。（四）調(diào)查對(duì)象此次調(diào)查針對(duì)昌平區(qū)百善鎮(zhèn)呂各莊村、牛房圈村、尚信3個(gè)村，共發(fā)放調(diào)查問卷116份，其中有效問卷85份，由于調(diào)查者年齡太大問題，土地主要是由他們的子女經(jīng)營(yíng)，對(duì)自己家土地狀況已經(jīng)不再過問。（五）調(diào)查地點(diǎn)概況百善鎮(zhèn)位于昌平區(qū)東南部，總面積35.14平方公里，人口1.5萬，轄13個(gè)行政村。百善鎮(zhèn)北倚燕山山脈、京密引水渠，南瀕溫榆河。交通便捷，六環(huán)高速路橫穿境內(nèi)，順沙、立湯路連接成網(wǎng)。基礎(chǔ)設(shè)施完備，電力充足，通訊、郵電可直接辦理國際國內(nèi)業(yè)務(wù)。良好的地理位置和優(yōu)越的自然條件，使百善鎮(zhèn)成為理想的興業(yè)之地。在改革開放的20年里，勤勞智慧的百善人民，充分展示了富于進(jìn)取，勇于創(chuàng)新的精神，用心血和汗水澆灌出了全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展的累累碩果。農(nóng)業(yè)上形成了北部?jī)?yōu)質(zhì)牧草種植基地、南部苗木花卉生產(chǎn)基地的格局；工業(yè)上形成了建材、印刷、機(jī)電、食品、醫(yī)藥等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)；三產(chǎn)將形成以旅游業(yè)為主導(dǎo)、以“溫榆河綠色生態(tài)走廊”為代表的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和巨大的發(fā)展?jié)摿Γ瑯?biāo)志著百善鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)入了良性循環(huán)的發(fā)展軌道。筑巢引鳳、外向牽動(dòng)是百善鎮(zhèn)始終堅(jiān)持的一項(xiàng)基本發(fā)展戰(zhàn)略。我們的發(fā)展得益于對(duì)外開放和招商引資，我們的進(jìn)步受惠于海內(nèi)外朋友的關(guān)心和支持，對(duì)此，我們將創(chuàng)造更加寬松的環(huán)境，提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)予以回報(bào)！誠摯好客的百善人民珍視友情，渴望發(fā)展，真誠地盼望海內(nèi)外客商和各界朋友來百善觀光旅游、投資開發(fā)、共圖大業(yè)。工業(yè)：以工業(yè)小區(qū)為龍頭，建設(shè)村級(jí)工業(yè)園，扶持二、三產(chǎn)業(yè)專業(yè)村發(fā)展，加大招商引資力度，創(chuàng)造優(yōu)越的投資環(huán)境，吸引了一大批企業(yè)落戶百善，形成了建材、印刷、包裝、造紙、機(jī)電、食品、醫(yī)藥等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高了人民的生活水平。農(nóng)業(yè)：百善鎮(zhèn)以“減糧食、增苗木、興養(yǎng)殖、促牧草”的農(nóng)業(yè)發(fā)展思路，積極進(jìn)行農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)過兩年多的大膽探索和精心開發(fā)，形成了“北牧草、南苗木”兩個(gè)高效農(nóng)業(yè)區(qū)和一個(gè)千畝肉羊養(yǎng)殖小區(qū)。同時(shí)，鎮(zhèn)政府投資實(shí)施南水北調(diào)工程，對(duì)全鎮(zhèn)中低產(chǎn)田進(jìn)行改造，極大的改善了農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境，有利推動(dòng)全鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的全面快速發(fā)展。二、文獻(xiàn)綜述2003年，北京市國土資源局制訂的《北京市農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)辦法》中規(guī)定，農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)在土地所有者和使用者自愿的前提下，可以轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)出資（入股）。該辦法規(guī)定，進(jìn)行流轉(zhuǎn)的土地必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，并取得立項(xiàng)批復(fù)，農(nóng)用地和未利用地則需履行申請(qǐng)、批轉(zhuǎn)手續(xù)后方可變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，嚴(yán)禁利用建設(shè)用地進(jìn)行商品住宅開發(fā)，不得擅自變更土地用途。同時(shí)，取得流轉(zhuǎn)的土地所有者首次流轉(zhuǎn)的土地受益原則上歸擁有土地所有權(quán)的集體經(jīng)濟(jì)組織所有，提取一定比例作為農(nóng)村社保投入外，其余轉(zhuǎn)向用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施、興辦集體公益事業(yè)等支出，再次流轉(zhuǎn)受益歸土地使用權(quán)的單位或個(gè)人所有。從當(dāng)年9月開始，試點(diǎn)在北京市延慶縣的大榆樹鎮(zhèn)、懷柔的廟城鎮(zhèn)施行，“實(shí)踐上很難操作”。日前，北京市延慶縣國土資源局，試點(diǎn)實(shí)施的情況不好，基本處于停滯狀態(tài)，實(shí)踐很難操作，企業(yè)沒有積極性，原因是土地不能抵押，得不到資金支持，企業(yè)沒有積極性。王女士說，如果先征地再流轉(zhuǎn)，補(bǔ)償費(fèi)用太高，手續(xù)復(fù)雜，進(jìn)程緩慢，很難操作?！澳壳叭匀辉谡{(diào)查情況，了解民意”。在王女士看來，是征用還是直接流轉(zhuǎn)，成了延慶大榆樹鎮(zhèn)試點(diǎn)的兩難選擇。北京市委政策研究室的黃慶杰告訴記者，上述辦法在這兩個(gè)試點(diǎn)進(jìn)行得都不好，辦法并沒有貫徹下來。十七屆三中全會(huì)明確流轉(zhuǎn)后，在短短幾年，北京的土地流轉(zhuǎn)取得重大進(jìn)展。三、北京農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀北京市的土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)如下一些基本情況:截止2010年底，北京市農(nóng)用地面積1562.65萬畝，到2009年底，土地確權(quán)總面積685.4萬畝。確權(quán)后主要采取了三種流轉(zhuǎn)形式:一是確權(quán)確地、按人分地后流轉(zhuǎn)，具體流轉(zhuǎn)形式有轉(zhuǎn)包、出租、互換和轉(zhuǎn)讓，流轉(zhuǎn)面積52.3萬畝，占全市確權(quán)總面積的7.6%；二是確利流轉(zhuǎn)，農(nóng)戶將土地流轉(zhuǎn)給集體,憑借土地經(jīng)營(yíng)權(quán)參與土地收益分配,確利流轉(zhuǎn)面積276.7萬畝,占全市確權(quán)總面積的39.1%；三是確股流轉(zhuǎn),農(nóng)戶將土地流轉(zhuǎn)給集體，憑借土地股份參與分紅，確股流轉(zhuǎn)面積32.4萬畝，占4.7%。一）家庭承包耕地總量保持穩(wěn)定土地流轉(zhuǎn)面積大幅增加到2009年底，北京市家庭承包耕地總面積267.4萬畝，比2007年底的264.8萬畝增加了2.6萬畝，增長(zhǎng)1%；土地流轉(zhuǎn)面積12.8萬畝,比2007年的7.1萬畝增加了5.7萬畝,增長(zhǎng)80.3%；土地流轉(zhuǎn)面積占家庭承包耕地總面積的4.8%,比2007年底的2.7%上升了2.1個(gè)百分點(diǎn)。（二）流轉(zhuǎn)形式以出租和轉(zhuǎn)包為主土地流轉(zhuǎn)面積12.8萬畝中：出租形式6萬畝,占46.9%；轉(zhuǎn)包3.5萬畝，占27.4%；轉(zhuǎn)讓2萬畝，占15.6%；入股0.7萬畝,占5.5%；互換0.3萬畝，占2.3%,其他形式0.3萬畝,占2.3%。各種流轉(zhuǎn)形式中，轉(zhuǎn)包的絕對(duì)面積增加最多，由2007年底的2萬畝增加到2009年底的3.5萬畝，增加了1.5萬畝；轉(zhuǎn)讓的增長(zhǎng)比率最快，由2007年底的0.9萬畝增加到2009年底的2萬畝，增加了122.2%。（三）土地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶數(shù)、農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移數(shù)量逐年上升到2009年底，全市流轉(zhuǎn)出土地的家庭承包農(nóng)戶為3.9萬戶,比2007年增加85.9%；涉及農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的農(nóng)戶數(shù)為15.7萬戶,增長(zhǎng)13.6%，農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的數(shù)量為22萬人，增長(zhǎng)了10.6%。同時(shí),由于土地流轉(zhuǎn)的不斷擴(kuò)展、城市化加速導(dǎo)致大量農(nóng)民轉(zhuǎn)為非農(nóng)人口等原因,使家庭承包的農(nóng)戶數(shù)量不斷減少,由2007年底的56.8萬戶減少到2009年底的50.1萬戶,下降了11.8%。（四）土地流轉(zhuǎn)受讓方以企業(yè)為主,且主要用于非糧食生產(chǎn)到2009年底,家庭承包的耕地有51.2%流轉(zhuǎn)給企業(yè)，6%流轉(zhuǎn)給農(nóng)戶，還有6%流轉(zhuǎn)給外部個(gè)人、村集體、外部事業(yè)單位等從用途上看,企業(yè)轉(zhuǎn)接的土地用于糧食生產(chǎn)的占19.1%,用于非糧食生產(chǎn)的占80.9%。且企業(yè)轉(zhuǎn)接的土地用于糧食生產(chǎn)的比例呈逐年下降趨勢(shì)。2007年底,用于糧食生產(chǎn)的土地占26.3%,兩年間下降了7.2個(gè)百分點(diǎn)。、流轉(zhuǎn)問題本市土地流轉(zhuǎn)中通過合同形式達(dá)成流轉(zhuǎn)關(guān)系的不到30%，由此引發(fā)的改變土地用途、侵害雙方利益事件也時(shí)有發(fā)生市政協(xié)十一屆十一次會(huì)議通過《關(guān)于完善我市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作的建議案》，呼吁健全完善全市統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)信息平臺(tái)，建立健全農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)意愿表達(dá)機(jī)制和滿意度反饋機(jī)制，規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)行為，保護(hù)流轉(zhuǎn)雙方合法權(quán)益。有地的不知道租給誰，想租地的不知道找誰租。市政協(xié)委員在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，雖然本市已經(jīng)建立了市和區(qū)縣兩級(jí)的農(nóng)地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，但因?yàn)檗r(nóng)民上網(wǎng)普及率和該網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的知曉度都還不高，部分區(qū)縣通過平臺(tái)達(dá)成土地流轉(zhuǎn)的在交易總量中還不到7%。許多農(nóng)民私下用口頭協(xié)議，就把自家的土地轉(zhuǎn)租給別人。耕地租給別人卻蓋成了住宅，租了地剛搞起生產(chǎn)農(nóng)民又要收回??土地流轉(zhuǎn)中存在改變土地用途、侵害流轉(zhuǎn)雙方權(quán)益等不當(dāng)行為和不良現(xiàn)象，多數(shù)都是因?yàn)殡p方?jīng)]有簽訂流轉(zhuǎn)合同而長(zhǎng)期難以解決。建議，健全完善兩級(jí)農(nóng)地流轉(zhuǎn)信息平臺(tái)，通過平臺(tái)依照《北京市土地利用總體規(guī)劃》和區(qū)縣土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)信息發(fā)布，指導(dǎo)農(nóng)民與承租方簽訂合法有效的土地流轉(zhuǎn)合同，減少侵害流轉(zhuǎn)雙方利益的行為發(fā)生。同時(shí)通過平臺(tái)對(duì)農(nóng)民進(jìn)行農(nóng)地流轉(zhuǎn)滿意度統(tǒng)計(jì)分析，有針對(duì)性地制定土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的指導(dǎo)辦法和糾紛處置辦法。五、土地流轉(zhuǎn)類型（一）土地互換土地，是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)戶，為方便耕種和各自的需要，對(duì)各自土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行的簡(jiǎn)單交換，是促進(jìn)農(nóng)村規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營(yíng)的必由之路。30年前，中國農(nóng)村實(shí)行土地聯(lián)產(chǎn)承包制，農(nóng)民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時(shí)留下的種種弊病，嚴(yán)重制約著生產(chǎn)力的發(fā)展和產(chǎn)量的提高。如何讓土地集中連片，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、集約化經(jīng)營(yíng)，于是互換這種最為原始的交易方式，進(jìn)入農(nóng)民視野。二）出租在市場(chǎng)利益驅(qū)動(dòng)和政府引導(dǎo)下，農(nóng)民將其承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租給大戶、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，出租方按年度以實(shí)物或貨幣的形式獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)租金。其中，有大戶承租型、公司租賃型、反租倒包型等。（三）入股入股，亦稱“股田制”或股份合作經(jīng)營(yíng)，是指在堅(jiān)持承包戶自愿的基礎(chǔ)上，將承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)入股，建立股份公司。在土地入股過程中，實(shí)行農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)的雙向選擇（農(nóng)民將土地入股給公司后，既可繼續(xù)參與土地經(jīng)營(yíng)，也可不參與土地經(jīng)營(yíng)），農(nóng)民憑借土地承包權(quán)可擁有公司股份，并可按股分紅。該形式的最大優(yōu)點(diǎn)在于產(chǎn)權(quán)清晰、利益直接，以價(jià)值形態(tài)形式把農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)長(zhǎng)期確定下來，農(nóng)民既是公司經(jīng)營(yíng)的參與者，也是利益的所有者，是當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制的新突破。（四）股份+合作土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)新機(jī)制，建立起“股份+合作”的土地流轉(zhuǎn)分配方式。這種模式是，農(nóng)戶以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)為股份共同組建合作社。村里按照“群眾自愿、土地入股、集約經(jīng)營(yíng)、收益分紅、利益保障”的原則，引導(dǎo)農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股。合作社按照民主原則對(duì)土地統(tǒng)一管理，不再由農(nóng)民分散經(jīng)營(yíng)。合作社掛靠龍頭企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。合作社實(shí)行按土地保底和按效益分紅的方式，年度分配時(shí)，首先支付社員土地保底收益每股（畝）700元，留足公積公益金、風(fēng)險(xiǎn)金，然后再按股進(jìn)行二次分紅。六、調(diào)查發(fā)現(xiàn)（一）土地利用狀況土地利用率在我們調(diào)查的農(nóng)戶家中，所有的村名的土地利用狀況都為全部利用，有幾方面原因，一是當(dāng)?shù)貦C(jī)械化水平較高，從作物的播種到收割幾乎全部實(shí)現(xiàn)了機(jī)械化。二是對(duì)

于一些土地較少的家庭，土地的經(jīng)營(yíng)都為副業(yè)，而且有一部分村民只是為了種一些兒綠色蔬菜、鍛煉身體。路途中也看到了成片沒有耕種的土地，不過那些都是企業(yè)承包的工業(yè)用地。被調(diào)查人員是否知道土地流轉(zhuǎn)如圖所示，數(shù)據(jù)分析可以看出88%的村民只知道一些土地流轉(zhuǎn)，還有9%的村民不知道土地流轉(zhuǎn)，只有3%的村民對(duì)土地流轉(zhuǎn)比較熟悉。圖1：被調(diào)查村民對(duì)土地流轉(zhuǎn)了解情況被調(diào)查人員對(duì)國家有關(guān)土地流轉(zhuǎn)政策的認(rèn)知狀況如圖所示，只有11%的人對(duì)土地流轉(zhuǎn)政策了解，大約57%的人不太了解，更有32%的人完全不了解土地流轉(zhuǎn)政策。圖2：對(duì)調(diào)查人員對(duì)國家有關(guān)土地流轉(zhuǎn)政策的認(rèn)知情況

被調(diào)查人員對(duì)土地流轉(zhuǎn)了解的渠道如圖所示，大約有百分之45%的農(nóng)民是通過互相告知才知道土地流轉(zhuǎn)，這顯示出政府在土地流轉(zhuǎn)方面做的宣傳還不到位。他人告知——■45%網(wǎng)絡(luò)12%報(bào)紙23%廣播■4%電視^^26%0%20%40%60%圖3：從哪些渠道知道土地流轉(zhuǎn)被調(diào)查人員文化程度被調(diào)查者年齡分布：在受訪者中大部分人員都是初中學(xué)歷，他們對(duì)于土地流法規(guī)只了解一部分，一些老年人有的沒讀過書，他們不知道土地流轉(zhuǎn)是怎么回事，而文化程度較高的人群中，對(duì)土地流轉(zhuǎn)有一定了解，而且非常支持。在受訪的人群中，年輕人對(duì)土地的依賴程度最小，他們只關(guān)心土地將來的價(jià)值。而大部分中年人主要收入來源是靠打工，農(nóng)業(yè)收入只占家庭收入的一部分，而老年人還對(duì)土地抱有非常強(qiáng)的依賴性，雖然他們現(xiàn)在有了養(yǎng)老金，但是傳統(tǒng)的思想還是無法改變。（二）當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)存在的問題1、對(duì)土地流轉(zhuǎn)認(rèn)識(shí)不夠個(gè)別基層干部特別是村級(jí)干部對(duì)土地流轉(zhuǎn)工作不夠重視，沒有運(yùn)用土地流轉(zhuǎn)這種符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的形式去操作，仍然沿用行政干預(yù)和強(qiáng)迫命令的老辦法；有的地方放松了對(duì)土地流轉(zhuǎn)的管理，不聞不問，自行發(fā)展；不少群眾對(duì)土地流轉(zhuǎn)不重視，不了解流轉(zhuǎn)程序，不了解如何流轉(zhuǎn)其行為才合法有效，因而在流轉(zhuǎn)中未能很好地保護(hù)自己的合法權(quán)益。2、土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范從調(diào)查看，不少地方還沒有完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的發(fā)放，致使土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范主要表現(xiàn)在口頭協(xié)議多，缺少書面的材料，發(fā)生糾紛后沒有處理依據(jù)；不經(jīng)發(fā)包方同意，私自流轉(zhuǎn)，致使流轉(zhuǎn)行為不受法律保護(hù)；流轉(zhuǎn)合同不統(tǒng)一，個(gè)別地方條款繁瑣，操作性不強(qiáng)。3、流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全盡管土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已成為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一種普遍現(xiàn)象，但土地流轉(zhuǎn)無論有形還是無形的市場(chǎng)都未形成，轉(zhuǎn)出、轉(zhuǎn)入之間缺乏足夠的信息聯(lián)系，阻礙著土地流轉(zhuǎn)在更多方式、更大范圍和更高層次上進(jìn)行。轉(zhuǎn)包費(fèi)、租賃費(fèi)缺乏科學(xué)依據(jù)，沒有與之相關(guān)聯(lián)的評(píng)估、咨詢、公證、仲裁等中介機(jī)構(gòu)。（三）對(duì)百善鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)建議1．政府部門（1）完善自身部門建設(shè)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，村委也要安排專人負(fù)責(zé)本村的土地流轉(zhuǎn)工作。每一個(gè)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心的工作人員和村委負(fù)責(zé)土地流轉(zhuǎn)這方面的人應(yīng)該進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)相關(guān)知識(shí)、操作的培訓(xùn)，熟知國家土地流轉(zhuǎn)相關(guān)政策和具體工作中的操作流程。（2）政府部門應(yīng)加大對(duì)土地流轉(zhuǎn)方面的扶持政府方面應(yīng)加大對(duì)土地流轉(zhuǎn)的財(cái)政補(bǔ)助，并幫助土地承包者解決其前期投資的困難，另外，土地流轉(zhuǎn)工作比較繁重，所以應(yīng)考慮土地流轉(zhuǎn)部門工作人員的福利待遇問題。（3）政府部門應(yīng)注重土地流轉(zhuǎn)相關(guān)政策的宣傳因?yàn)檗r(nóng)民的文化知識(shí)水平有限，他們平時(shí)也不怎么主動(dòng)關(guān)注政府對(duì)農(nóng)業(yè)方面的政策，所以各地政府部門應(yīng)注重對(duì)農(nóng)民宣傳土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策和相關(guān)法律知識(shí)，采取傳單、電視廣播等多種方式進(jìn)行宣傳，幫助他們正確認(rèn)識(shí)這一惠農(nóng)政策。（4）制定具體的土地流轉(zhuǎn)操作機(jī)制建立土地租金評(píng)估制度。目前，土地使用權(quán)的租金多是流轉(zhuǎn)雙方自由協(xié)商確定，缺乏科學(xué)評(píng)估依據(jù)，建議建立農(nóng)用土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，以土地流轉(zhuǎn)前的評(píng)估作為確定租金的依據(jù)，租金的確定要考慮土地的肥力、可利用程度、糧價(jià)等因素。建立土地流轉(zhuǎn)合同管理制度。流轉(zhuǎn)雙方要在平等互利的基礎(chǔ)上，簽訂書面土地流轉(zhuǎn)合同，明確流轉(zhuǎn)的形式、數(shù)量、期限、條件和雙方的權(quán)利和義務(wù)；涉及承包土地田塊變動(dòng)的，要及時(shí)辦理承包權(quán)證變更手續(xù)。合同的簽訂和變更應(yīng)到當(dāng)?shù)卣耐恋亓鬓D(zhuǎn)部門進(jìn)行備案。2.土地承包者首先，土地承包者應(yīng)積極了解國家相關(guān)政策動(dòng)態(tài)，及時(shí)捕捉有利于自身發(fā)展的政策機(jī)遇。其次，認(rèn)真學(xué)習(xí)土地流轉(zhuǎn)相關(guān)知識(shí)，按照國家政策要求的具體操作方法承包和使用土地，主動(dòng)與土地出讓者訂立具有法律效力的書面合同，認(rèn)真根據(jù)合同的條文執(zhí)行合同，處理好自身與當(dāng)?shù)剞r(nóng)民和政府之間的關(guān)系。3.農(nóng)民一方面，農(nóng)民應(yīng)該通過電視、廣播等途徑主動(dòng)了解國家關(guān)于土地流轉(zhuǎn)方面的政策，還要正確認(rèn)識(shí)國家的這一惠農(nóng)政策。另一方面，有意愿出讓土地的農(nóng)民應(yīng)該了解市場(chǎng)土地行情，放棄小農(nóng)思想，為自己爭(zhēng)得最大利益。參考文獻(xiàn)劉衛(wèi)柏.中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式創(chuàng)新研究.湖南人民出版社，2010年12月出版。茆榮華，我國農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度研究，北京大學(xué)出版社，2010年5月出版。唐文金，農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)意愿與行為研究，中國經(jīng)濟(jì)出版社，2008年9月出版。4．主力軍，中國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法律實(shí)用指南，上海社會(huì)科學(xué)院出版社有限公司，2009年11月出版。5．邱道持，論農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，西南師范大學(xué)出版社，2009年5月出版。6.徐勇，趙永茂，土地流轉(zhuǎn)與鄉(xiāng)村治理，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2010年2月出版。7.劉艷，農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)研究，北京師范大學(xué)出版社，2010年11月出版。8．黃麗萍，中國農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)研究，廈門大學(xué)出版社，2007年12月出版。9．吳晨，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的交易成本經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2011年5月出版。10.黃烈佳，農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)及其決策研究，中國農(nóng)業(yè)出版社，2007年6月出版。11.林翊，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中農(nóng)民土地權(quán)益問題研究，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2009年11月出版。附件：調(diào)查問卷您好，為了解本地區(qū)土地流轉(zhuǎn)狀況，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民朋友們?cè)霎a(chǎn)增收，增加土地利用率，減少土地浪費(fèi)，維護(hù)廣大農(nóng)民根本利益。我們特地開展此次調(diào)研，希望得到您的支持，謝謝。區(qū)（縣）鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）村日期年月日填表人信息：性別與戶主關(guān)系1您家的土地利用狀況A充分利用B部分利用C沒有利用2您知道土地流轉(zhuǎn)么？A知道B知道一些C不知道3您是了解國家關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的政策A很了解BEC不太了解D完全不了解4您是通過什么渠道了解的A電視B廣播C報(bào)紙D網(wǎng)絡(luò)E他人告知F5對(duì)于土地流轉(zhuǎn)問題，當(dāng)?shù)卣⒋逦瘯?huì)持什么態(tài)度（）A大力支持B很少支持C不支持D反對(duì)6您家是否有土地流轉(zhuǎn)A沒有（7-8）B有（跳轉(zhuǎn)至10題）7.（流出）您家為何沒有把土地轉(zhuǎn)