安岳項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境與定位研究報(bào)告

尺度市場(chǎng)調(diào)查咨詢有限公司2012年9月榮新·安岳項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境與定位研究【前言】發(fā)展背景尺度對(duì)榮新（安岳）的理解||榮新集團(tuán)在安岳已開發(fā)檸都新城一期項(xiàng)目，目前是安岳已入住樓盤中最好樓盤之一；目前在售的檸都新城二期地中海印象仍是目前安岳標(biāo)桿項(xiàng)目之一。企業(yè)在安岳的品牌知名度、美譽(yù)度首屈一指。城市運(yùn)營商、安岳新城繁榮的締造者安岳新城土地整理的實(shí)力運(yùn)營商安岳首屈一指的品牌開發(fā)商榮新集團(tuán)在安岳已深耕城市多年，不僅是安岳新城區(qū)的土地整理商，還是市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項(xiàng)目的運(yùn)營商，實(shí)力強(qiáng)勁。尺度對(duì)兩大土地使命的理解||經(jīng)濟(jì)效益、品牌效應(yīng)雙豐收考慮地塊位置，用地性質(zhì)等的不同，將現(xiàn)有4個(gè)地塊分成兩部分考慮：1、58-2#地塊單獨(dú)考慮2、61#、62#、65#地塊綜合考慮兩大土地發(fā)展目標(biāo)進(jìn)一步鞏固榮新在安岳的旗艦地位，經(jīng)濟(jì)效益與品牌效應(yīng)雙向持續(xù)發(fā)展，雙豐收。本報(bào)告需要解決的核心問題包括三大地塊的價(jià)值判斷、拿地風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇評(píng)估及其物業(yè)發(fā)展方向，產(chǎn)品定位等的建議。58-2#地塊：整體發(fā)展定位三大地塊：地塊價(jià)值判斷及發(fā)展方向建議包括該地塊整體發(fā)展策略、物業(yè)產(chǎn)品組合、業(yè)態(tài)分布定位等綜合發(fā)展思路的梳理及定位。報(bào)告行成的過程及調(diào)研方式尺度以多年的前期定位經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出成熟的、靈活的前期定位工作體系。針對(duì)以上背景情況，本案的研究工作主要分為以下三大階段循序漸進(jìn)的深入調(diào)研、嚴(yán)謹(jǐn)分析，并最終形成此報(bào)告。調(diào)研方式：實(shí)地考察，政府部門走訪、深度訪談、調(diào)查問卷等。發(fā)展環(huán)境研究城市宏觀態(tài)勢(shì)城市房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)城市商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)地塊開發(fā)條件研究需求調(diào)研驗(yàn)證定位論證區(qū)域顯示客群需求及消費(fèi)習(xí)性調(diào)研本案潛在客群需求及消費(fèi)習(xí)性調(diào)研商家、專業(yè)人士深訪項(xiàng)目整體發(fā)展策略項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位各階段工作方式及成果簡介階段工作執(zhí)行細(xì)明晰基地現(xiàn)場(chǎng)勘察照城市房地產(chǎn)環(huán)境調(diào)研現(xiàn)場(chǎng)照城市商業(yè)環(huán)境調(diào)研現(xiàn)場(chǎng)照各階段工作方式及成果簡介階段工作執(zhí)行細(xì)明晰現(xiàn)實(shí)問卷：100份區(qū)域：檸都新城（70份），奧鑫錦城（30份）潛在問卷：100份區(qū)域：東大街、正北街、陀街、檸都廣場(chǎng)（60份）、檸都新城售樓部周邊（40份）商鋪經(jīng)營者問卷：40-45份區(qū)域：餐飲一條街（10-15份），陀街（10份）、奧鑫錦城（10份）、財(cái)富商業(yè)街（10份）。專業(yè)人士深訪：名族星城李主管、美林灣、龍郡66銷售主管商家深訪：黃家1號(hào)KTV、6號(hào)公館、燉香園、明豪酒店、圖蘭朵、鼎香原食府、格萊美KTV檸都新城現(xiàn)實(shí)問卷訪問工作照華府國際潛在問卷訪問工作照正北街商鋪經(jīng)營者問卷訪問工作照各階段工作方式及成果簡介階段工作執(zhí)行細(xì)明晰結(jié)合第一、二階段工作成果，形成項(xiàng)目定位策略及發(fā)展方向研判報(bào)告綱要【環(huán)境篇】【本體篇】【定位篇】【環(huán)境篇】PART1

城市宏觀發(fā)展環(huán)境調(diào)研PART2城市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析PART3城市商業(yè)發(fā)展環(huán)境研究PART4本案競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境判斷城市概述||成渝城市圈腹心地帶成都安岳重慶186KM197KM安岳縣位于四川盆地中部，行政范圍屬于資陽市管轄。其西北距成都186公里，東南距重慶197公里，位于成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)腹心和成渝兩座特大城市直接連線的中點(diǎn)，扼成都至重慶、川北通川南之要津。城市概述||幅員遼闊，四川人口第一大縣幅員：全縣幅員面積2700平方公里，轄69個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，926個(gè)行政村、35個(gè)社區(qū)。人口規(guī)模：總?cè)丝?60萬，是四川第一人口大縣。其中城鎮(zhèn)人口20萬。安岳經(jīng)濟(jì)||經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展近5年，安岳GDP均保持了15%左右的增速，經(jīng)濟(jì)快速的穩(wěn)健的發(fā)展。

2011年全縣GDP達(dá)185.6億元。數(shù)據(jù)來源：《安岳統(tǒng)計(jì)年鑒2011》產(chǎn)業(yè)構(gòu)成：第一產(chǎn)業(yè)占比34%，第二產(chǎn)業(yè)占比42%，第三產(chǎn)業(yè)占比24%。農(nóng)業(yè)比重較高。檸檬之都：安岳檸檬產(chǎn)量、規(guī)模、市場(chǎng)占有率均占全國檸檬的80%以上，素有“中國檸檬看四川，四川檸檬看安岳”的美譽(yù)。檸檬是安岳重要的城市名片。數(shù)據(jù)來源：《安岳統(tǒng)計(jì)年鑒2011》安岳經(jīng)濟(jì)||農(nóng)業(yè)大縣、檸檬之都安岳經(jīng)濟(jì)||居民消費(fèi)水平增長迅速城鄉(xiāng)居民消費(fèi)能力逐年遞增，2011年達(dá)5855元/人；安岳160萬人口中有40多萬外出務(wù)工人員，他們將大量的財(cái)富從外地帶回家鄉(xiāng)，大大增強(qiáng)的居民消費(fèi)能力。交通格局||兩高速打通安岳對(duì)外交通“任督二脈”正在建設(shè)當(dāng)中，今年內(nèi)即將通車。

對(duì)外交通瓶頸的打破，猶如打通了安岳城市發(fā)展的任督二脈。使安岳正真意義上在交通層面成為成都至重慶、川北通川南縱橫交通縣的中心。將極大的提升安岳城市的輻射能力。成都安岳重慶遂寧內(nèi)江成安渝高速內(nèi)遂高速內(nèi)遂高速安岳境內(nèi)第一條高速公路，今年5月正式通車，打破了安岳多年無高速的尷尬歷史成安渝高速交通格局||“一縱一橫”格局已成城市東西攪動(dòng)主干道，連接老城與新城，連接內(nèi)遂高速。檸都大道已成為城市交通最為重要的道路，是城市交通的命脈。

老城區(qū)新城區(qū)檸都大道普州大道至內(nèi)遂高速一縱：普州大道城市南北交通主干道一橫：檸都大道城市規(guī)劃||“大縣小城”，城市擴(kuò)容勢(shì)在必行“東拓南延”，城市向東向南發(fā)展已建成區(qū)（老城）規(guī)劃發(fā)展區(qū)域（城東新區(qū)）規(guī)劃發(fā)展區(qū)域（城南新區(qū)）東拓南延目前安岳縣城建成面積僅21平方公里，建成區(qū)域較小，縣城擁擠，已不能滿足需求，城市擴(kuò)容迫切。大縣小城東拓南延根據(jù)最新安岳城市規(guī)劃，未來安岳城市的主要發(fā)展方向是向東、向南發(fā)展。城市規(guī)劃||東拓——城市主要發(fā)展方向，再造新城，未來城市的新核心。已建成區(qū)（老城）規(guī)劃發(fā)展區(qū)域（城東新區(qū)）東拓目前位于城東的政府新行政中心已經(jīng)落成，陸續(xù)還將建成包括青少年宮、圖書館、檢察院等公共設(shè)施、政府機(jī)構(gòu)。目前城東正處于快速建設(shè)期。城東規(guī)劃功能定位根據(jù)最新城市規(guī)劃，定位為綜合服務(wù)型城市功能片區(qū)和安岳的行政中心、文化中心、對(duì)外交通樞紐和商貿(mào)中心。政府新行政中心東移根據(jù)最新城市規(guī)劃，規(guī)劃定位為綜合服務(wù)型城市功能片區(qū)和安岳的綜合服務(wù)中心、旅游服務(wù)中心、城市重要居住社區(qū)。已建成區(qū)（老城）規(guī)劃發(fā)展區(qū)域（城南新區(qū)）南延城市規(guī)劃||南延——城市次要發(fā)展區(qū)域，規(guī)劃周期較長，建成尚需時(shí)日城南規(guī)劃功能定位建成尚需時(shí)日目前位于城南新區(qū)的建設(shè)尚未正式規(guī)?；_展，建設(shè)周期在城東之后。城市宏觀發(fā)展環(huán)境總結(jié)：安岳客戶基數(shù)龐大，消費(fèi)需求旺盛。內(nèi)外交通體系完善增強(qiáng)城市吸附能力。城東為規(guī)劃利好，且發(fā)展迅速，將成為未來城市核心區(qū)域。區(qū)域的逐漸成熟承接巨大消費(fèi)需求?！经h(huán)境篇】PART1城市宏觀發(fā)展環(huán)境調(diào)研PART2

城市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析PART3城市商業(yè)發(fā)展環(huán)境研究PART4本案競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境判斷宏觀概述||房地產(chǎn)開發(fā)投資快速發(fā)展安岳近5年房地產(chǎn)投資情況近年來，安岳房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，特別是近兩年呈爆發(fā)式增長趨勢(shì)。安岳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速。數(shù)據(jù)來源：《安岳統(tǒng)計(jì)年鑒》宏觀概述||還建房將沖擊安岳商品房市場(chǎng)2011年，安岳規(guī)劃并開始建設(shè)總量達(dá)107萬方的還建房項(xiàng)目，其中有50萬方左右將進(jìn)入市場(chǎng)銷售。其低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)計(jì)將在未來3—5年對(duì)安岳商品房市場(chǎng)行成沖擊。整體安置區(qū)名安置區(qū)位置用地面積(畝）擬建設(shè)面積（萬M2）建設(shè)套數(shù)估計(jì)投資金額（億）安岳大道北段安置區(qū)岳陽鎮(zhèn)梓橦村、竹林村、望城村46.917.8514003.74解放村安置區(qū)解放村安岳縣教師進(jìn)修與?；劬霸肺鱾?cè)61.1321.6617874.7岳石路東段安置區(qū)石橋鋪鎮(zhèn)石橋村、廣惠村27.1710.257952.15賈島路安置區(qū)岳陽鎮(zhèn)金花村及石橋鋪滴水村42.3112.6410122.65工業(yè)大道南延線及檸都大道東延線安置區(qū)石橋鋪廣惠村、烽火村28.7310.58302.21順城大道及安樂路西段安置區(qū)岳陽鎮(zhèn)萬壽村32.8911.59092.42東井華府安置區(qū)岳陽鎮(zhèn)奎安村29.18.557301.8福灣上品安置區(qū)岳陽鎮(zhèn)奎安村58.2214.613453.05合計(jì)326.45107.55880822.72供應(yīng)特征||樓盤眾多、同質(zhì)化明顯，競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目名稱占地面積總建筑面積（平米）容積率物業(yè)類型主力面積區(qū)間均價(jià)(元/㎡)銷售率豪森銘家57.2畝13。5萬3.5高層+多層80-120平方米3600約60%華府國際26.3畝9。4萬4高層84-122平方米3700約65%民族星城114.9畝45萬4.2高層77-120平方米3750約90%奧鑫錦城四期104畝30萬4.4高層90-110平方米3800尾盤元象嶺郡78畝15.3萬2.9高層80-124平方米3800約90%尚錦龍郡66130畝26萬余3高層77-120平方米3800未開盤美林灣21畝5。6萬4高層78-113平方米3600未開盤盛世首座45畝15.1萬5高層80-120平方米3800未開盤博凱香榭秀庭40余畝9萬余3.5高層+多層80-200平方米3700尾盤新華陽光美典100畝15.5萬2.8多層+高層70-140平方米3800約50%檸都新城二期（地中海印象）192畝41.8萬3高層+多層+別墅高層：77-135平方米，3800約70%如詩美地45畝24萬2多層84—130平方米3800約90%目前安岳已亮相樓盤共有12個(gè)左右，樓盤數(shù)量較多；在規(guī)模、產(chǎn)品形態(tài)、主力面積等方面差異不大，同質(zhì)化較為明顯。供應(yīng)特征||行列式、點(diǎn)式布局為主，規(guī)劃舒適度不高安岳樓盤整體規(guī)劃水平一般。行列式、點(diǎn)式布局為主，社區(qū)密度較大，整體舒適度不高。民族星城奧鑫錦城盛世首座元象嶺郡地中海印象供應(yīng)特征||中小規(guī)模樓盤、中高容積率的高層產(chǎn)品為主，城市化特征明顯項(xiàng)目名稱占地面積容積率物業(yè)類型豪森銘家57.2畝3.5高層+多層華府國際26.3畝4高層民族星城114.9畝4.2高層奧鑫錦城四期104畝4.4高層元象嶺郡78畝2.9高層尚錦龍郡66130畝3高層美林灣21畝4高層盛世首座45畝5高層博凱香榭秀庭40余畝3.5高層+多層新華陽光美典100畝2.8多層+高層檸都新城二期（地中海印象）192畝3高層+多層+別墅如詩美地45畝2多層中高容積率，普遍在3.0—5.0之間。在售樓盤中除檸都新城2地中海印象占地192畝規(guī)模較大以外，其余樓盤均是占地130畝以下的中小樓盤。規(guī)模：中小樓盤為主容積率：普遍在3.0以上物業(yè)形態(tài)：高層為住除個(gè)別樓盤有別墅多層意外，高層產(chǎn)品為絕對(duì)主流。供應(yīng)特征||價(jià)格差異不明顯，80-120平米戶型競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目名稱主力面積區(qū)間均價(jià)(元/㎡)豪森銘家80-120平方米3600華府國際84-122平方米3700民族星城77-120平方米3750奧鑫錦城四期90-110平方米3800元象嶺郡80-124平方米3800尚錦龍郡6677-120平方米3800美林灣78-113平方米3600盛世首座80-120平方米3800博凱香榭秀庭80-200平方米3700新華陽光美典70-140平方米3800檸都新城二期（地中海印象）77-135平方米3800如詩美地84—130平方米3800各在售樓盤主力面積區(qū)間從70-140平米不等，其中80-120平米競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。供應(yīng)面積：80-120㎡競(jìng)爭(zhēng)激烈目前各樓盤成交均價(jià)在3600-3800元/平米左右，價(jià)格差距不大；整體成交均價(jià)在4000元/平米以下，還有較大上漲空間。價(jià)格：價(jià)格差異不明顯，整體成交價(jià)格在4000元/㎡以內(nèi)。需求特征||舒適套二、緊湊套三是需求主力，剛性需求特征明顯目前市場(chǎng)接受度較高的產(chǎn)品項(xiàng)目名稱套二（㎡）套三（㎡）華府國際80-84103-116民族星城90-105115-118奧鑫錦城四期90-100110元象嶺郡8894-115檸都新城二期（地中海印象）77-90104-110尚錦龍郡6677-7999-108美林灣78-83105盛世首座80-90100-120套二產(chǎn)品從77-105㎡不等，主要集中在80-100㎡產(chǎn)品。這類產(chǎn)品舒適度較高。套二：80-100㎡舒適性產(chǎn)品市場(chǎng)接受度高套三戶型主力面積從94-120㎡不等，其中以100-110㎡需求較為集中。套三產(chǎn)品由于總價(jià)較高，因此更講求功能性，緊湊設(shè)計(jì)接受度高。套三：100-110㎡緊湊性產(chǎn)品是市場(chǎng)需求主力客戶特征||近郊遷移的改善型剛需為主，主城首置剛需為輔，少量主城首改，投資置業(yè)有待激發(fā)來源區(qū)域職業(yè)特征需求特征客戶特征解構(gòu)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民占70%左右縣城居民占30%左右外出務(wù)工人員為主城鄉(xiāng)公務(wù)員、事業(yè)單位、私營個(gè)體經(jīng)營者為輔套二多為年輕夫妻或一家三口首次置業(yè)，多講求舒適度。套三客戶多為一家三代同住的首置，多講求功能性。市場(chǎng)板塊分布||老城，配套成熟、發(fā)展受限；新城，前景利好，發(fā)展迅速。普州大道老城板塊新城板塊新城板塊：普州大道以東。近年發(fā)展迅速，是城市房地產(chǎn)的熱點(diǎn)。以區(qū)位為重點(diǎn)考慮因素，安岳房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為老城和新城兩大板塊。老城板塊：普州大道以西。城市發(fā)展成熟，配套齊全；同時(shí)可共開發(fā)地塊有限，未來發(fā)展受限。老城板塊||普州大道如詩美地縣政府檸都大道老城板塊區(qū)域認(rèn)知老城發(fā)展成熟，配套齊全，生活方便，但城市面貌愈發(fā)破舊，居住環(huán)境不佳。同時(shí)用地趨于飽和，發(fā)展受限。主力戶型77-100㎡套二、100-120套三為主客戶特征以鄉(xiāng)鎮(zhèn)的遷移性首置剛需客戶為主，占比70%以上；其次為縣城的首置客戶為輔，占20%多價(jià)格均價(jià)3800元/㎡左右區(qū)域特征在售樓盤較少，且存量已不多。老城區(qū)完善的配套是目前最大賣點(diǎn)，但同時(shí)居住環(huán)境不佳客戶抗性較為明顯。“賣配套”，供應(yīng)量日漸日趨減少盛世首座香榭秀庭陽光美典老城板塊||典型項(xiàng)目——盛世首座基礎(chǔ)指標(biāo)占地面積45畝建筑面積15.1萬㎡容積率5.0建筑風(fēng)格新古典主義產(chǎn)品形態(tài)高層住宅、沿街底商樓層32F總戶數(shù)1488戶型面積83-95套二變套三125套三變套四老城板塊||典型項(xiàng)目——盛世首座123戶型緊湊實(shí)用，贈(zèng)送面積大可變套三轉(zhuǎn)角飄窗、客廳超大陽臺(tái)95㎡套二（可變套三）123㎡套三（可變套四）大尺度主臥，大客廳，舒適度高臥室大飄窗，客廳大陽臺(tái)，增添空間情趣入戶花園、空中院館、大飄窗等多處贈(zèng)送戶型設(shè)計(jì)緊湊實(shí)用，贈(zèng)送面積大老城板塊||典型項(xiàng)目——盛世首座該項(xiàng)目占地僅45畝，規(guī)模較小且地塊不規(guī)則，規(guī)劃布局受限，先天資質(zhì)較差。在后天打造上主要通過較好的建筑品質(zhì)及大贈(zèng)送的戶型設(shè)計(jì)兩方面提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目規(guī)劃點(diǎn)評(píng)：先天局限，后天提升去年年底該項(xiàng)目亮相報(bào)價(jià)高達(dá)4600元/㎡，大大超過客戶預(yù)期，市場(chǎng)反應(yīng)平平。其產(chǎn)品品質(zhì)和老城地段還不足以支撐成為安岳第一高價(jià)樓盤。目前該項(xiàng)目報(bào)價(jià)以回落至3800元/㎡左右，未尚正式開盤。項(xiàng)目運(yùn)營點(diǎn)評(píng)：高價(jià)受阻新城板塊||“賣前景、賣品質(zhì)”，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目眾多普州大道檸都大道檸都新城2地中海印象龍郡66元象嶺郡華府國際民族星城奧鑫錦城豪森銘家新城板塊區(qū)域認(rèn)知新政務(wù)區(qū)搬遷強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)的城東新城區(qū)，未來交通方便，將成為城市新中心。目前處于快速發(fā)展階段，是房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域。主力戶型77-100㎡套二、100-120套三為主客戶特征以鄉(xiāng)鎮(zhèn)的遷移性首置剛需客戶為主，占比70%左右；其次為縣城首置、首改客戶，占30%價(jià)格均價(jià)3750元/㎡左右區(qū)域特征品質(zhì)參差不齊，以地中海印象、元象嶺郡為代表的較高品質(zhì)樓盤，市場(chǎng)口碑好。區(qū)域發(fā)展前景認(rèn)知度高美林灣新城板塊||典型項(xiàng)目——檸都新城2地中海印象基礎(chǔ)指標(biāo)占地面積192畝建筑面積41.86萬㎡容積率2.98建筑風(fēng)格地中海建筑形態(tài)多層洋房、高層電梯、臨街商業(yè)總戶數(shù)3162面積區(qū)間高層78-135主力面積高層90-110㎡新城板塊||典型項(xiàng)目——檸都新城2地中海印象景觀：功能豐富，節(jié)點(diǎn)精致建筑：多層、高層形態(tài)多樣，地中海風(fēng)格品質(zhì)感強(qiáng)近五萬㎡的地中海風(fēng)格園林景觀與建筑融合度高。中庭景觀泳池，跌水景觀、籃球場(chǎng)、兒童樂園、八角亭、中庭廣場(chǎng)等組團(tuán)豐富。高低搭配的建筑布局。多層產(chǎn)品稀缺，高層產(chǎn)品視野開闊。差異化的地中海風(fēng)格，是目前安岳房地產(chǎn)品質(zhì)樓盤的代表之作。新城板塊||典型項(xiàng)目——檸都新城2地中海印象贈(zèng)送面積較大，且為功能性贈(zèng)送，可變一室。明廚明衛(wèi)，雙衛(wèi)生間配置缺點(diǎn)：單面采光。戶型：戶型緊湊，功能性贈(zèng)送空間大104㎡可變套三90.89㎡套二（可變套三)贈(zèng)送約12㎡且為功能性贈(zèng)送，可變一室。功能布局合理，干濕分離，動(dòng)靜分區(qū)缺點(diǎn)：開間較小。新城板塊||典型項(xiàng)目——檸都新城2地中海印象本身規(guī)模較大，且是檸都新城大盤延續(xù)產(chǎn)品，規(guī)模效應(yīng)明顯。高低搭配的產(chǎn)品配置，有比較優(yōu)勢(shì)的建筑、園林設(shè)計(jì)，是安岳品質(zhì)樓盤的代表。項(xiàng)目規(guī)劃點(diǎn)評(píng)：規(guī)模大盤，品質(zhì)標(biāo)桿深耕安岳多年檸都新城品牌口碑好，已是安岳的第一品牌。但區(qū)域還未成熟的情況下，客戶心理距離較遠(yuǎn)，具有一定抗性。組合推廣，行銷拓展、活動(dòng)配合、優(yōu)惠方式創(chuàng)新等，營銷動(dòng)作領(lǐng)先于其他樓盤。項(xiàng)目運(yùn)營點(diǎn)評(píng)：品牌口碑佳、營銷領(lǐng)先城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征總結(jié)：供需兩旺，市場(chǎng)空間大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，有較大提升空間。舒適套二、緊湊套三是市場(chǎng)需求主力。老城賣配套，新城賣品質(zhì)、賣前景。新城發(fā)展迅速，是現(xiàn)在及未來的安岳房地產(chǎn)市場(chǎng)主戰(zhàn)場(chǎng)?！经h(huán)境篇】PART1城市宏觀發(fā)展環(huán)境調(diào)研PART2城市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析PART3

城市商業(yè)發(fā)展環(huán)境研究PART4本案競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境判斷城市商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)||老城、新城兩大商圈老城商圈新城商圈檸都大道東大街普州大道老城商圈位于普州大道以西（不包括東大街）的安岳老城區(qū)。主要由由上府街、沱街、正北街、順城街、大西街等街道構(gòu)成的城市核心商圈。老城商圈：成熟繁榮、發(fā)展受限新城城商圈主要是由東大街、檸都大道沿線的新建成商業(yè)構(gòu)成的帶狀商圈。目前發(fā)展迅速。新城商圈：發(fā)展迅速、方興未艾老城商圈格局||一個(gè)中心，一條主軸，兩條分支，構(gòu)成了老城商圈的核心區(qū)域上府街正北街順城街西大街沱街檸都廣場(chǎng)北門口一條主軸：由上府街、沱街、正北街三條街道組成安岳商業(yè)最為繁華的主軸線。主營：服飾、家電、酒店、超市等一個(gè)中心：檸都廣場(chǎng)、北門口（萬順電器商業(yè)樓）構(gòu)成了安岳城市商業(yè)的中心。主營：百貨商場(chǎng)、家電、酒店等兩條分支（街道）：順城街、西大街等街道是核心商圈的重要組成部分主營：餐飲、服飾、生活配套類等老城商圈||業(yè)態(tài)自然聚集、分布散亂上府街正北街順城街西大街沱街檸都廣場(chǎng)北門口北大街：生活配套類為主，酒店、建材等多類業(yè)態(tài)均有分布解放街：生活配套類為主，酒店、建材等多類業(yè)態(tài)均有分布上府街：服裝、電器、大型超市、賓館類等多種業(yè)態(tài)沱街：服飾類為主正北街：服飾類為主奎星路&茶店子街：建材、家具類為主上府街沱街正北街老城商圈||業(yè)態(tài)自然聚集、分布散亂上府街正北街順城街西大街沱街順城街北段：服飾、生活配套類等多類業(yè)態(tài)西大街西段及鐵西街：餐飲為主西大街東段順城街中段：服飾為主順城街南段：生活配套類等多類業(yè)態(tài)分布外南街：生活配套類等多類業(yè)態(tài)分布鐵西街西大街老城商圈||核心區(qū)域租金高企非核心區(qū)域與核心區(qū)域差異明顯上府街正北街順城街西大街沱街北大街、解放街：40-50元/㎡左右普州大道：30-40元/㎡左右上府街：120-250元/㎡左右沱街：200-300元/㎡左右正北街：180-300元/㎡左右奎星街：100-140元/㎡左右茶店子街：15-50元/㎡左右西大道西段：30-60元/㎡左右西大道東段：180-280元/㎡左右順城街中段：100-150元/㎡左右鐵西街：40-60元/㎡左右順城街南段：80-120元/㎡左右外南街、?；坭炊危?0-30元/㎡左右老城商圈||核心區(qū)域租金高企非核心區(qū)域與核心區(qū)域差異明顯上府街正北街順城街西大街沱街150-300元/㎡區(qū)域50-150元/㎡區(qū)域50元/㎡以下區(qū)域老城商圈核心區(qū)域租金高企，最高甚至達(dá)300元/㎡以上。核心區(qū)域與非核心區(qū)域租金差異較大，且遞減明顯。老城商圈||現(xiàn)有經(jīng)營場(chǎng)所已無法滿足高檔次、高品質(zhì)商業(yè)的需求商業(yè)物業(yè)多為1層或2層的臨街底商為主，面積10-200㎡商鋪居多。建筑年代較久，環(huán)境不佳，阻礙商業(yè)檔次的提升。集中商業(yè)賣場(chǎng)調(diào)研||分布于老城商圈核心區(qū)域上府街正北街西大街沱街檸都廣場(chǎng)萬順電器商業(yè)樓名流百貨福安超市及萬順電器分布：均分布于上府街、沱街、正北街中軸線上。福安超市&萬順電器形態(tài)：地下1F業(yè)態(tài)：超市、電器規(guī)模：3000㎡檸都廣場(chǎng)形態(tài)：地下1F、地上6F業(yè)態(tài)：服裝、超市、家電、餐飲、酒店等規(guī)模：25000㎡左右萬順電器商業(yè)樓形態(tài)：地上6F業(yè)態(tài)：服裝、電器、酒店、餐飲等規(guī)模：15000㎡左右名流百貨形態(tài)：地上4F業(yè)態(tài)：服裝規(guī)模：4000㎡左右檸都廣場(chǎng)集中商業(yè)賣場(chǎng)調(diào)研||基礎(chǔ)信息地址建設(shè)街商業(yè)類型大型商業(yè)購物中心建筑面積2.5萬㎡左右樓層-1F+6F開業(yè)時(shí)間2006年左右檸都廣場(chǎng)集中商業(yè)賣場(chǎng)調(diào)研||業(yè)態(tài)分布-1F超市1F德克士、德盛電腦、服裝、鐘表、珠寶2F服裝、德克士、箱包、家紡3FKTV、電玩、影樓4F餐飲、酒店5F洗浴、美容、酒店6F酒店業(yè)態(tài)豐富，檔次不高包含業(yè)態(tài)眾多，包括主力店——家和購物廣場(chǎng)（超市、服裝類），次主力店——德克士、德盛電腦。餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)也有囊括。但整體規(guī)模較小、檔次不高，且主力店吸附能力較弱，雖有一站式購物中心的雛形但運(yùn)營狀況：缺乏統(tǒng)一的運(yùn)營管理，經(jīng)營現(xiàn)狀不溫不火除家和購物中心（超市、服裝）統(tǒng)一管理運(yùn)營外，其他商家自行運(yùn)營。目前整體經(jīng)營狀況一般，人流量有限。檸都廣場(chǎng)集中商業(yè)賣場(chǎng)調(diào)研||體量不足雖其2.5萬方的體量在目前安岳已可鶴立雞群，但在豐富業(yè)態(tài)組合分配之后，各類業(yè)態(tài)的體量已相當(dāng)有限，產(chǎn)生的集聚效應(yīng)因此不足。檔次不高商家檔次不高，品質(zhì)較低，吸附的人群有限，人氣不足。運(yùn)營欠佳沒有進(jìn)行統(tǒng)一的運(yùn)營管理，無法更有效的產(chǎn)生聚合效應(yīng)。主力店較弱家和購物廣場(chǎng)規(guī)模較小，檔次不高，品牌較弱。產(chǎn)品形態(tài)落后常規(guī)的建筑形態(tài)，動(dòng)線組織不利，沒有有效聚合人氣。檸都廣場(chǎng)是目前安岳老城規(guī)模最大的大型商業(yè)中心，在具有了一站式購物中心的“外形”的情況下卻無法真正滿足一站式購物需求，原因如下：新名流百貨集中商業(yè)賣場(chǎng)調(diào)研||基礎(chǔ)信息地址北門口商業(yè)類型百貨商場(chǎng)建筑面積4000㎡左右單層面積1000㎡左右樓層4層（地下1層、地上3層）開業(yè)時(shí)間2012年8月25日新名流百貨集中商業(yè)賣場(chǎng)調(diào)研||業(yè)態(tài)分布-1F鞋類1F女裝2F男裝3F童裝、內(nèi)衣、玩具經(jīng)營業(yè)態(tài)：中檔服裝為主受限于整體規(guī)模的不足，新名流百貨經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝為主，包括女裝、男裝、童裝，附帶鞋類業(yè)態(tài)。知名品牌引入不多，整體檔次中等。新名流百貨集中商業(yè)賣場(chǎng)調(diào)研||新名流百貨點(diǎn)評(píng)：相對(duì)規(guī)模有優(yōu)勢(shì)，集聚效應(yīng)明顯新老名流百貨隔街呼應(yīng)，抱團(tuán)之后在市場(chǎng)上有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)，集聚效應(yīng)明顯。絕對(duì)規(guī)模較小，業(yè)態(tài)局限4000㎡的規(guī)模對(duì)于百貨來說顯然太小，因此其業(yè)態(tài)相對(duì)單一，且各類業(yè)態(tài)規(guī)模顯然不足。檔次不高，領(lǐng)頭羊地位不明顯名流百貨在目前來說是安岳商業(yè)的領(lǐng)頭羊之一，但其品牌數(shù)量與質(zhì)量的不足，整體檔次的不高，加之本身規(guī)模不大，領(lǐng)頭羊的地位優(yōu)勢(shì)不明顯。新名流百貨緊鄰“老名流百貨”而居，是“老名流百貨”的擴(kuò)大與升級(jí)。在“老名流百貨’受限于較小規(guī)模陷入發(fā)展瓶頸的狀況下，新名流百貨開業(yè)熱銷，可見市場(chǎng)對(duì)百貨類商業(yè)的需求空間較大。酒店調(diào)研||集中分布于老城上府街正北街西大街沱街主要酒店分布新名豪酒店錦華賓館安岳賓館普州大酒店檸都大酒店萬順時(shí)尚酒店安岳賓館、萬順時(shí)尚酒店、檸都大酒店、普州大酒店等規(guī)模較大、檔次較高的、有一定知名度的酒店均分布于老城中心區(qū)域。主要酒店均分布于老城核心區(qū)域酒店調(diào)研||檔次較低，品牌酒店空白目前安岳縣城酒店眾多，但普遍檔次較低，星級(jí)酒店更是僅有一家安岳賓館，且僅為三星級(jí)。酒店檔次較低無星級(jí)品牌酒店、也無快捷、商務(wù)品牌酒店。品牌酒店市場(chǎng)空白休閑娛樂業(yè)態(tài)||分布散亂、檔次偏低KTV、酒吧、咖啡館等休閑類商業(yè)在安岳較為缺乏；此類業(yè)態(tài)分布較為散亂，無集中區(qū)域；檔次偏低，無法滿足較高端消費(fèi)。老城商圈小結(jié)業(yè)態(tài)自然聚集、分布散亂，檔次較低。高品質(zhì)消費(fèi)需求無法有效滿足。租金高企，商鋪需求旺盛。無一站式購物中心。酒店檔次低端。休閑娛樂商業(yè)分布散亂、檔次偏低。新城商圈范圍||沿檸都大道兩側(cè)，呈帶狀分布。目前僅有財(cái)富中心和奧鑫錦城商業(yè)以開始營業(yè)檸都大道東大街財(cái)富中心商業(yè)奧鑫錦城商業(yè)未營業(yè)已營業(yè)普州大道新城商圈目前是今年新晉發(fā)展起來的全新商圈。范圍：主要由東大街、檸都大道兩側(cè)新建樓盤商業(yè)構(gòu)成的帶狀商業(yè)區(qū)域?，F(xiàn)狀：檸都新城一期財(cái)富中心大型商業(yè)街和奧鑫錦城底商已部分營業(yè)。其余樓盤商鋪暫未開始營業(yè)。檸都大道檸都大道沿線商業(yè)（陽光郡）新城商圈——奧鑫錦城商業(yè)商業(yè)形態(tài)：沿街底商奧鑫錦城底商，沿街商鋪，共3F。業(yè)態(tài)：餐飲、休閑等到達(dá)性較強(qiáng)業(yè)態(tài)1F以餐飲為主，2F以KTV、茶樓，3F賓館租金：1F—60元/㎡左右，2F—30元/㎡左右，3F—20元/㎡左右新城商圈——財(cái)富中心基礎(chǔ)信息總建筑面積55950㎡商業(yè)形態(tài)獨(dú)棟商業(yè)4F+街區(qū)商業(yè)3F定位商業(yè)中心定位為集休閑、娛樂、餐飲、購物、商務(wù)辦公等為一體的一站式消費(fèi)地車位數(shù)量500個(gè)（地下停車、地上零時(shí)停車）新城商圈——財(cái)富中心||豐富的產(chǎn)品組合獨(dú)棟商業(yè)酒店公寓產(chǎn)品配組合獨(dú)棟商業(yè)：共兩棟，4層，每層2000㎡，每棟8000㎡。步行街：長280米，3層的商業(yè)樓街區(qū)商業(yè)（底商）：底商1層，沿社區(qū)外圍分布。酒店：1萬方左右，引進(jìn)商務(wù)酒店。公寓：16層，1-3層為商業(yè)街區(qū)商業(yè)（步行街）街區(qū)商業(yè)（底商）新城商圈——財(cái)富中心||業(yè)態(tài)分布：到達(dá)性強(qiáng)的餐飲、休閑業(yè)態(tài)為主獨(dú)棟商業(yè)：一棟為家具裝飾（金喜家），一棟為超市（聯(lián)合100）+電影院步行街：1F品牌服裝，2、3F餐飲、KTV、茶樓等休閑娛樂業(yè)態(tài)。底商：服飾、生活配套類。金喜家家具裝飾城4F：電影院1-3F：聯(lián)合100超市2、3F：餐飲、KTV、茶樓1F：品牌服飾到達(dá)型強(qiáng)的餐飲、休閑娛樂和品牌服飾為主新城商圈——財(cái)富中心||統(tǒng)一運(yùn)營管理類型樓層售價(jià)（元/㎡）租金(元/㎡)步行街1F3000040-602F8500303F500020社區(qū)底商1F14000-1600020-30運(yùn)營：統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，物業(yè)價(jià)值提升財(cái)富中心商業(yè)由商業(yè)管理公司統(tǒng)一招商、管理，通過品牌商家的進(jìn)駐、較高的管理水品，現(xiàn)代的營銷運(yùn)營手段，使商業(yè)街價(jià)格得到提升。已入駐的品牌商家：聯(lián)合100、雷迪波爾、吳銘火鍋等新城商圈——財(cái)富中心||小戶型公寓需求被激發(fā)商業(yè)產(chǎn)權(quán)小戶型公寓從初期無人問津到后期熱銷作為安岳首例商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓住宅產(chǎn)品，在面市之初不被市場(chǎng)認(rèn)可。經(jīng)過一段時(shí)間的發(fā)展，該類產(chǎn)品面積小、總價(jià)低的投資屬性逐漸被市場(chǎng)認(rèn)可，從初期的無人問津迅速成為市場(chǎng)一大亮點(diǎn)。安岳的投資性購房需求處于長期壓抑狀態(tài)，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)較好的投資型產(chǎn)品，投資型購房需求便有效釋放。公寓新城商圈——財(cái)富中心||目前面臨的問題各類業(yè)態(tài)規(guī)模受限，聚合效應(yīng)未形成為了去化較大的總體量，財(cái)富中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃相對(duì)較多，餐飲、服裝、超市、家具、電影院、社區(qū)配套等多類業(yè)態(tài)，以致各類業(yè)態(tài)分別的規(guī)模相對(duì)不大；且目前招商工作并未完成，入住商家不多，聚合效應(yīng)還未真正形成。主力店面積設(shè)置尷尬作為主力店物業(yè)的兩棟獨(dú)立商業(yè)，單棟面積8000㎡，單層面積2000㎡。在之前的招商工作中已顯現(xiàn)出一定弊端。作為大型主力店物業(yè)因單層面積較小等原因達(dá)不到商家要求（如人人樂等）；作為出售的產(chǎn)品總面積又過大，致使總價(jià)過高，大大增加銷售難度。運(yùn)營戰(zhàn)略矛盾變現(xiàn)與溢價(jià)產(chǎn)生沖突。“T”形部暫時(shí)未售是而統(tǒng)一運(yùn)營的主要目的是為后期溢價(jià)，采用了如免租的優(yōu)惠政策，以犧牲前期租金的代價(jià)換來商業(yè)氛圍的迅速形成。但外圍社區(qū)商業(yè)部分為了及時(shí)回款需即時(shí)出售，卻因?yàn)樽饨疬^低而使售價(jià)不高。新城商圈——財(cái)富中心||總結(jié)分析業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀，一冷一熱商氣不足，起步待發(fā)主力店開業(yè)激活商氣政府搬遷激活人氣現(xiàn)狀未來已營業(yè)的主要業(yè)態(tài)中餐飲、休閑娛樂這類到達(dá)性強(qiáng)的業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況相對(duì)較好。服裝業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況較差。周邊居住人口較少。且主力店未開業(yè)吸附外區(qū)域消費(fèi)客群有限，因此人氣不足，商業(yè)不旺。還處于蓄勢(shì)待發(fā)的豈不階段。聯(lián)合一百、電影院即將開業(yè)。作為財(cái)富中心策動(dòng)外區(qū)域客戶進(jìn)入最主要的主力店將對(duì)未來商業(yè)發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。政府部門的搬遷將轉(zhuǎn)移一部分消費(fèi)人群至新城，并衍生出公務(wù)消費(fèi)等偏高端消費(fèi)需求，對(duì)區(qū)域人氣的提升起到較大作用。起步不易、蓄勢(shì)待發(fā)、前景向好新城商圈商鋪售價(jià)||檸都大道東大街獨(dú)立商業(yè)1F:300002F:80003F:5000未營業(yè)已營業(yè)普州大道獨(dú)立商業(yè)1F:220002F:95003F:6800獨(dú)立商業(yè)1F:260002F:9000底商1F:200002F:10000底商1F:220002F:10000售價(jià)差別較小檸都大道沿線樓盤的商業(yè)物業(yè)雖區(qū)位位置不近相同，但整體售價(jià)差異并不大。創(chuàng)新形態(tài)商業(yè)高于常規(guī)底商獨(dú)立商業(yè)售價(jià)高于底商1F售價(jià)破“3”，獨(dú)立商業(yè)價(jià)值較高新城商圈||隨著新行政中心的搬遷，諸多樓盤的陸續(xù)入住，檸都大道沿線新商鋪的陸續(xù)營業(yè)，新城商圈的人氣、商氣將迅速提升類別名稱入住、營業(yè)時(shí)間即將入住的政府單位行政中心待定青少年宮待定檢察院待定即將入住的樓盤名族星城已開始交房華府國際2013年檸都星城一期二批次2012年元象嶺郡2013年檸都新城二期2013年即將營業(yè)的商業(yè)名族星城商業(yè)2012年華府國際商業(yè)2013年元象嶺郡商業(yè)2013年檸都新城一期二批次商業(yè)2013年財(cái)富中心商業(yè)未營業(yè)商業(yè)2012年城市商業(yè)發(fā)展環(huán)境總結(jié)：老城商圈發(fā)展受限，新城商圈迅速發(fā)展。老城商業(yè)業(yè)態(tài)豐富但分布散亂，新城商圈以到達(dá)性強(qiáng)的餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)為主；老城商圈租金高壓，新城商圈租金相對(duì)較低，商業(yè)外溢趨勢(shì)加速；老城商業(yè)檔次低，新城商業(yè)品質(zhì)較高；新城商圈未來發(fā)展勢(shì)頭迅猛?！经h(huán)境篇】PART1城市宏觀發(fā)展環(huán)境調(diào)研PART2城市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析PART3城市商業(yè)發(fā)展環(huán)境研究PART4

本案競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境判斷商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境||現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)與潛在競(jìng)爭(zhēng)并存58-2地塊所在的檸都大道一線商業(yè)開發(fā)量大、批量入市。本案面臨現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的雙重競(jìng)爭(zhēng)。現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)：名族星城、元象嶺郡、華府國際等潛在競(jìng)爭(zhēng)：民族福座、奧鑫A區(qū)、潛在地塊等現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：元象嶺郡現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：民族福座商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境||現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——普州大道、檸都大道沿線住區(qū)商業(yè)檸都大道、普州大道沿線商業(yè)主要是以各個(gè)樓盤的底商或配套商業(yè)為主，體量不大，無純商業(yè)項(xiàng)目。大部分都處于銷售期，且銷售周期較短，大部分將在2013年入市營業(yè)。檸都大道東大街財(cái)富中心商業(yè)未營業(yè)已營業(yè)普州大道名族星座商業(yè)華府國際商業(yè)元象嶺郡商業(yè)陽光郡商業(yè)奧鑫A區(qū)商業(yè)名稱營業(yè)時(shí)間預(yù)估名族星城商業(yè)2012年華府國際商業(yè)2013年元象嶺郡商業(yè)2013年檸都新城一期二批次商業(yè)2013年財(cái)富中心商業(yè)未營業(yè)商業(yè)2012年商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境||現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——普州大道、檸都大道沿線住區(qū)商業(yè)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)地段競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)入市時(shí)機(jī)競(jìng)爭(zhēng)58-2地塊普州大道、檸都大道沿線住區(qū)商業(yè)43畝，體量10萬方左右單個(gè)體量較小無純商業(yè)項(xiàng)目，新城中心主干道兩側(cè)新城主要發(fā)展區(qū)域待定前期無業(yè)態(tài)規(guī)劃入市較晚先行入市優(yōu)勢(shì)明顯有一定優(yōu)勢(shì)不在同一時(shí)間段業(yè)態(tài)組合優(yōu)勢(shì)普州大道、檸都大道沿線住區(qū)商業(yè)與本案不屬同一競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)，參考意義有限。在本案入市前，其已陸續(xù)開業(yè)，將明顯提升區(qū)域人氣商氣，對(duì)本案來說是一大利好。本案與其對(duì)比商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境||潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——民族福座占地面積：180畝可能的發(fā)展方向：總建筑面積：60萬平方米商業(yè)總體量：約30萬方商業(yè)產(chǎn)品組合：寫字樓、五星級(jí)酒店、公寓、大型集中商業(yè)（其中大型超市正在洽談中）民族福座規(guī)劃設(shè)計(jì)方案之一發(fā)展背景據(jù)了解，民族福座目前已做三套規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，最終規(guī)劃未定。目前已將圍擋廣告出街，以期在市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)提前的站位。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境||潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——民族福座民族福座規(guī)劃設(shè)計(jì)方案之一入市時(shí)間判斷：預(yù)計(jì)2-3年以后與民族福座同開發(fā)商的民族星城共計(jì)45萬平米體量，目前還有超過一半的存量未售。在目前民族福座銷售情況不佳的狀況下，其銷售周期拉長，回款放慢，開發(fā)商的現(xiàn)金流狀況定不會(huì)太好，將對(duì)新項(xiàng)目民族福座的開發(fā)產(chǎn)生直接的影響。因此判斷民族福座雖圍擋廣告已出街，但其開發(fā)啟動(dòng)時(shí)間將延后，預(yù)計(jì)會(huì)在3年之后啟動(dòng)。定位策略判斷：該項(xiàng)目體量較大，規(guī)模效應(yīng)明顯，且商住共榮。預(yù)計(jì)其商業(yè)部分將以豐富的業(yè)態(tài)組合去化大體量商業(yè)。五星級(jí)酒店（已確定）立勢(shì)，樹形象，拔調(diào)性。大型集中商業(yè)并擬引入大型超市主力店集聚客群，再以街區(qū)商業(yè)滿足現(xiàn)走量回款。現(xiàn)場(chǎng)圍擋商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境||潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——民族福座規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)地段競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)入市時(shí)機(jī)競(jìng)爭(zhēng)58-2地塊民族福座43畝，體量10萬方左右180畝，商業(yè)體量30萬方新城中心，更接近老城新城邊緣、稍遠(yuǎn)本本案待定五星級(jí)酒店、寫字樓、公寓、內(nèi)街商業(yè)、大型超市明年下半年啟動(dòng)預(yù)計(jì)3年之后啟動(dòng)先天劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)利用先入為主差異競(jìng)爭(zhēng)本案在規(guī)模、入市時(shí)間不占優(yōu)勢(shì)情況下，需充分發(fā)揮地段優(yōu)勢(shì)，業(yè)態(tài)定位需謹(jǐn)慎本案與其對(duì)比商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境||潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——奧鑫A區(qū)本案位置：普州大道旁總體量：105041㎡商業(yè)總體量：23445㎡商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)：底商裙樓業(yè)態(tài)規(guī)劃：暫無商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境||潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——奧鑫A區(qū)較之本案，地段、規(guī)模有明顯劣勢(shì)，但其業(yè)態(tài)規(guī)劃有差異化特征。區(qū)位劣勢(shì)：奧鑫A區(qū)，位于普州大道，區(qū)位不如本案。規(guī)模劣勢(shì)：規(guī)模僅有23445㎡左右，與本案規(guī)模差距較大。產(chǎn)品規(guī)劃：裙樓商業(yè)預(yù)期規(guī)劃為以“電器綜合賣場(chǎng)”為主的專業(yè)市場(chǎng)，一則承接普州大道專業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)基礎(chǔ)，二則填補(bǔ)城市專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)空缺，業(yè)態(tài)差異化特征明顯。奧星A區(qū)“回”型商業(yè)布局規(guī)劃圖商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境||潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——奧鑫A區(qū)較之本案，地段、規(guī)模有明顯劣勢(shì)。區(qū)位劣勢(shì)：奧鑫A區(qū)，位于普州大道，區(qū)位不如本案。規(guī)模劣勢(shì)：規(guī)模僅有23445㎡左右，與本案規(guī)模差距較大。產(chǎn)品形態(tài)、業(yè)態(tài)劣勢(shì)：業(yè)態(tài)無規(guī)劃，產(chǎn)品較常規(guī)。前期無明確的業(yè)態(tài)規(guī)劃，以臨街底商裙樓為主。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境||產(chǎn)品、業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)所以，本案商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)主要是與民族福座的競(jìng)爭(zhēng)，且在規(guī)模地段等先天素質(zhì)有所差異的前提之下。本案與民族福座的競(jìng)爭(zhēng)主要是業(yè)態(tài)和產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)。58-2地塊民族福座VS產(chǎn)品+業(yè)態(tài)住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境新城在售項(xiàng)目較多，本案面臨較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。項(xiàng)目名稱占地面積總建筑面積（平米）容積率物業(yè)類型主力面積區(qū)間均價(jià)(元/㎡)銷售率豪森銘家57.2畝13。5萬3.5高層+多層80-120平方米3600約60%華府國際26.3畝9。4萬4高層84-122平方米3700約65%民族星城114.9畝45萬4.2高層77-120平方米3750約90%奧鑫錦城四期104畝30萬4.4高層90-110平方米3800尾盤元象嶺郡78畝15.3萬2.9高層80-124平方米3800約90%尚錦龍郡66130畝26萬余3高層77-120平方米3800未開盤美林灣21畝5。6萬4高層78-113平方米3600未開盤住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境||典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——民族星城基礎(chǔ)指標(biāo)占地面積114.9畝建筑面積45萬㎡容積率24.25建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑形態(tài)高層總戶數(shù)2144主力面積區(qū)間75-77兩房，91-105三房停車位871個(gè)住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境||典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——民族星城產(chǎn)品打造：高密度，低品質(zhì)該項(xiàng)目為全高層產(chǎn)品，建筑排布混亂，用地強(qiáng)度較大，樓間距小?，F(xiàn)代風(fēng)格建筑無明顯亮點(diǎn)。園林景觀常規(guī)，除配置泳池外，無更多亮點(diǎn)。項(xiàng)目運(yùn)營點(diǎn)評(píng)：地段較優(yōu)，口碑不佳做為安岳本土開發(fā)商規(guī)模大盤，市場(chǎng)認(rèn)知度較高。依靠兼享新城發(fā)展、老城配套的較好地段，得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。但近階段由于受交房時(shí)實(shí)際呈現(xiàn)與前期宣傳差距較大，造成的市場(chǎng)口碑急劇下降，對(duì)銷售的銷售明顯。住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境||典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——元象嶺郡基礎(chǔ)指標(biāo)占地面積78畝建筑面積15.3萬㎡容積率2.9建筑風(fēng)格新古典建筑形態(tài)高層17-18F園林風(fēng)格東南亞主力面積區(qū)間80-124物管蜀信物業(yè)住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境||典型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——元象嶺郡產(chǎn)品打造：安岳品質(zhì)樓盤代表之一采用安岳唯一的新古典注意建筑風(fēng)格，立面用材考究，品質(zhì)感強(qiáng)。園林景觀方面采用差異化的東南亞風(fēng)格，組團(tuán)、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)富有層次，小品富有趣味。是安岳品質(zhì)樓盤的代表之一項(xiàng)目運(yùn)營點(diǎn)評(píng)：品質(zhì)出色，現(xiàn)場(chǎng)展示領(lǐng)先在地塊先天較長，素質(zhì)一般的情況下，該項(xiàng)目通過對(duì)產(chǎn)品打造的提升，服務(wù)的提升（引入較好物管），贏得了市場(chǎng)認(rèn)可。、同時(shí)，其現(xiàn)場(chǎng)售樓部高標(biāo)準(zhǔn)裝修，現(xiàn)場(chǎng)展示領(lǐng)先安岳。住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境||競(jìng)品規(guī)劃指標(biāo)及先天條件對(duì)比競(jìng)品項(xiàng)目先天質(zhì)素比對(duì)項(xiàng)目名稱占地面積總建筑面積（平米）容積率區(qū)位自然資源開發(fā)商品牌華府國際26.3畝9。4萬4檸都大道、歐洲大道交匯處無知名度低民族星城114.9畝45萬4.2檸都大道、普州大道交匯處無本土大開發(fā)商，知名度高，美譽(yù)度不高豪森銘家57.2畝13。5萬3.5普州大道北段無知名度低元象嶺郡78畝15.3萬2.9檸都大道側(cè)無企業(yè)本身知名度高，新入房地產(chǎn)尚錦龍郡66130畝26萬余3普州大道側(cè)河景知名度低美林灣21畝5。6萬4普州大道南段無知名度低本案三大地塊350畝左右//檸都大道東段無榮新集團(tuán)安岳第一開發(fā)商品牌常規(guī)的先天質(zhì)素對(duì)比上，本案在總規(guī)模上占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)，且具有良好的品牌基礎(chǔ)。但區(qū)位條件稍弱。住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境||競(jìng)品后天質(zhì)素對(duì)比競(jìng)品項(xiàng)目后天質(zhì)素比對(duì)項(xiàng)目名稱建筑景觀特點(diǎn)自身配套主力面積區(qū)間華府國際地中海，呈現(xiàn)效果較差地中海風(fēng)情中庭無84-122平方米民族星城現(xiàn)代風(fēng)格，呈現(xiàn)效果良好泳池、水景泳池77-120平方米豪森銘家現(xiàn)代，呈現(xiàn)效果一般無明顯特色無90-110平方米元象嶺郡新古典風(fēng)格，色彩運(yùn)用較好2東南亞風(fēng)格園林、臺(tái)地景觀，層次豐富樹種選用較優(yōu)，兒童樂園、泳池、籃球場(chǎng)80-124平方米尚錦龍郡66現(xiàn)代風(fēng)格坡地、跌水晨跑道77-120平方米美林灣新古典主義風(fēng)格萬畝精挑苗圃種植無78-113平方米本案三大地塊////竟品樓盤后天打造平平，戶型面積段差異較小，同質(zhì)化嚴(yán)重。在產(chǎn)品品質(zhì)、自身配套等方面，本案有較大提升空間。住宅競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境總結(jié)品牌競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)自身配套競(jìng)爭(zhēng)建筑競(jìng)爭(zhēng)景觀競(jìng)爭(zhēng)地段競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)提升空間較大提升空間較大提升空間較大優(yōu)勢(shì)本案需要提升產(chǎn)品品質(zhì)，完善自身配套以弱化區(qū)位劣勢(shì)。報(bào)告綱要【環(huán)境篇】【本體篇】【定位篇】【本體篇】PART1

本案區(qū)域（檸都大道沿線）分析PART2本案地塊分析本案區(qū)域概況||檸都大道沿線——快速崛起的新城核心老城新城檸都大道本案地塊本案地塊本案目前地處城東新城區(qū)檸都大道沿線，距離老城中心僅數(shù)百米距離。根據(jù)安岳“東拓”發(fā)展規(guī)劃，本案所處區(qū)域?qū)⒊蔀樾鲁堑暮诵膮^(qū)域，目前正處于高速發(fā)展階段。檸都大道本案地塊本案地塊本案區(qū)域規(guī)劃||根據(jù)規(guī)劃檸都大道沿線將布局大量商業(yè)，將成有機(jī)會(huì)成為城市新的商業(yè)中心。新的政府辦公樓選址在本區(qū)域且已開始建設(shè)，初次之外政務(wù)服務(wù)中心、檢察院、圖書館、青少年宮等市政配套設(shè)施也將匯聚于此。“東拓”核心區(qū)，城市未來政治、經(jīng)濟(jì)新中心新政府辦公樓效果圖新政府辦公樓及市政廣場(chǎng)在處于建設(shè)中本案區(qū)域||外聯(lián)高速，內(nèi)達(dá)老城的城市交通動(dòng)脈檸都大道是安岳縱向交通的主干道。東接內(nèi)遂高速、成安渝高速，是對(duì)外交通的最重要道路。西至老城，是新城與老城最主要通道。檸都大道本案地塊本案地塊至內(nèi)遂高速，成安渝高速至老城本案區(qū)域||未來配套設(shè)施完善區(qū)域在正處于高速發(fā)展中未來配套體系完善。包括政務(wù)服務(wù)中心、市民休閑廣場(chǎng)、圖書館、青少年活動(dòng)中心、方林中學(xué)、南山公園及大規(guī)模的商業(yè)配套。方林中學(xué)（建設(shè)中）市民休閑廣場(chǎng)（建設(shè)中）圖書館及青少年活動(dòng)中心（建設(shè)中）政務(wù)中心（建設(shè)中）南山公園（建設(shè)中）商業(yè)配套-財(cái)富中心【本體篇】PART1

本案區(qū)域（檸都大道沿線）分析PART2

本案地塊價(jià)值分析58-2#地塊區(qū)位||新城核心區(qū)域的中心地段58-2#地塊位于檸都大道南側(cè)，市政廣場(chǎng)的斜對(duì)面（西南），是新城區(qū)核心區(qū)域的中心位置，地段優(yōu)勢(shì)明顯。檸都大道58-2#地塊58-2#地塊用地指標(biāo)||體量不小的純商業(yè)地塊58-2#用地面積：43.48畝（35畝凈用地）用地性質(zhì)：商業(yè)用地容積率：待定建筑密度：待定58-2#地塊為純商業(yè)用地，總占地43.48畝，為發(fā)展大型商業(yè)實(shí)現(xiàn)體量支撐。容積率、建筑密度、限高等控規(guī)指標(biāo)并未最終確定，為后期規(guī)劃留下較大發(fā)揮空間。58-2#地塊地形地貌||略帶“L”的長方形地塊，為后期布局帶來難題地型：長方形（略帶“L”形），寬105米左右，長260米左右。105米95米260米地貌：地塊內(nèi)部目前為待拆遷居民區(qū)，無明顯可利用資源。地勢(shì)：地塊內(nèi)部地勢(shì)較低，凹陷數(shù)米，后期可回填、抬升。58-2#地塊四至||東、北臨路，商業(yè)展示面較長南、西臨安置房，無展示面西接：元象嶺郡和安置房（待建）與安置房無縫聯(lián)結(jié)，商業(yè)布局受限市政廣場(chǎng)檸都新城一期檸都新城一期陽光郡元象嶺郡安置房（待建）安置房（待建）北南公園東西檸都大道規(guī)劃道路北至：檸都大道及檸都新城陽光郡、市政廣場(chǎng)車、人流量大，商氣較濃。南靠：安置房（待建）及南山公園與安置房無縫聯(lián)結(jié)，商業(yè)布局受限東臨：規(guī)劃道路及檸都新城一期。道路等級(jí)較低，人流量不足，商氣一般。58-2#地塊SWOT分析劣勢(shì)Weakness：地塊不規(guī)則，布局難度較大檸都大道一側(cè)臨街面較短，商氣不易聚集優(yōu)勢(shì)Strength：地段優(yōu)勢(shì)，新城中心的中心規(guī)模優(yōu)勢(shì)，純商業(yè)用地，規(guī)模較大，有發(fā)展大型商業(yè)的基礎(chǔ)威脅Threat：周邊眾多的項(xiàng)目的激烈競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)Opportunity：快速發(fā)展的城東新城區(qū)商業(yè)價(jià)值迅速凸顯政府部門搬遷衍生公務(wù)消費(fèi)周邊商業(yè)陸續(xù)營業(yè)，樓盤陸續(xù)入住，區(qū)域人氣、商氣迅速升溫。SWOT61、61、65#地塊區(qū)位當(dāng)前：新城邊緣，心理距離較遠(yuǎn)未來：城市門戶位置當(dāng)前：新城邊緣61、62、65#地塊位于城東新城區(qū)邊緣地帶，離老城相對(duì)較遠(yuǎn)。且新城區(qū)為全新的城市拓展區(qū)域，處于目前最東邊位置的本案更加大了心理距離。未來：城市門戶位置隨著內(nèi)遂、成安渝高速的通車，檸都大道成為城市對(duì)外交通的動(dòng)脈。本案嗦出位置將成為進(jìn)入安岳的橋頭堡。檸都大道61、62、65#地塊至內(nèi)遂高速，成安渝高速三宗地塊總規(guī)模大，且各自規(guī)模均不小65#62#61#65#地塊：133畝，住宅用地61#地塊：70畝，住宅用地62#地塊：125畝，商務(wù)用地合計(jì)：328畝三宗地塊合計(jì)342畝，規(guī)模較大。三地塊由規(guī)劃道路分割，相互獨(dú)立。對(duì)聯(lián)動(dòng)規(guī)劃有一定影響。61、61、65#地塊用地指標(biāo)65#、62#地型規(guī)整，利于規(guī)劃布局；61#異形，不理于規(guī)劃布局地型：65#、62#地塊呈較規(guī)整的四邊形，利于后期規(guī)劃布局；61#地塊異形，規(guī)劃布局受限。地貌：經(jīng)過土地整理之后地塊內(nèi)部平坦、無可利用資源。65#62#61#61、61、65#地塊地型地貌周邊環(huán)境多樣1檸都新城2期地中海印象方林中學(xué)（在建）265#62#61#7231654北南東西檸都大道安置房（待建）待出讓地塊待出讓地塊3456待出讓地塊7待出讓地塊61、61、65#地塊四至||61#地塊與62#地塊之間為規(guī)劃的社區(qū)道路，聯(lián)動(dòng)規(guī)劃難度較小；65#地塊與61#、62#地塊之間是主干道檸都大道，聯(lián)動(dòng)規(guī)劃難度較大。61、62、65#地塊發(fā)展方向判斷||區(qū)域居住屬性明顯區(qū)域三大屬性：居住、商業(yè)、政務(wù)居住屬性：城東新城內(nèi)匯聚多個(gè)新建樓盤，包括地中海印象、您度新城一期、陽光郡、元象嶺郡等，居住社區(qū)集中布局，居住屬性明顯。商業(yè)：檸都大道沿線商業(yè)聚集，包括財(cái)富中心，58-2#地塊，社區(qū)底商，民族福座等，將會(huì)成為新城商業(yè)中心，亦是居住區(qū)的配套。政務(wù)屬性：政府新辦公樓、政務(wù)中心、檢察院，是未安岳的政治中心。規(guī)劃層面：城東為大力發(fā)展的城市新區(qū)，是未來政治、經(jīng)濟(jì)的中心，暫無其他產(chǎn)業(yè)或重大項(xiàng)目的布局，65#地塊暫無其他發(fā)展機(jī)會(huì)。城市經(jīng)濟(jì)層面：安岳是農(nóng)業(yè)大縣，作為主要產(chǎn)業(yè)的檸檬對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的需求有限；縣內(nèi)工業(yè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)展不足，已有專業(yè)市場(chǎng)的市場(chǎng)基礎(chǔ)薄弱。區(qū)域現(xiàn)狀層面：城東新城區(qū)處于發(fā)展初期，人氣不足，良好的商業(yè)氛圍尚未形成，且65#地塊位于新城邊緣，發(fā)展成熟更需時(shí)日。競(jìng)爭(zhēng)層面：新城商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)量大，如58-2#地塊、民族福座等，市場(chǎng)容量有限，再開發(fā)大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目有較大風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)、商務(wù)發(fā)展方向風(fēng)險(xiǎn)較大否定專業(yè)市場(chǎng)及其他發(fā)展方向61、62、65#地塊發(fā)展方向判斷||鎖定住宅發(fā)展方向61、62、65#地塊發(fā)展方向的判斷||發(fā)展住宅是區(qū)域?qū)傩缘囊螅喊l(fā)展住宅有良好的品牌基礎(chǔ)：發(fā)展住宅是三地塊共榮的需求：行政中心坐鎮(zhèn)，住宅社區(qū)規(guī)模分布，商業(yè)中心布局，配套設(shè)施完善，區(qū)域居住價(jià)值明顯。檸都新城安岳第一住宅社區(qū)的市場(chǎng)地位早已樹立，口碑好，為后續(xù)發(fā)展已打下堅(jiān)實(shí)的品牌基礎(chǔ)。三大地塊相鄰分布，同位住宅開避免相互之間的不利影響，且可形成集聚效應(yīng)。發(fā)展住宅是三大地塊最好的出路，但從城市用地規(guī)劃圖上顯現(xiàn)62#地塊為商務(wù)用地性質(zhì)建議：慎重對(duì)待62#地塊，如若為商務(wù)用地性質(zhì)則不予購置或通過土地變性為住宅用地后再行購置61、62、65#地塊SWOT分析劣勢(shì)Weakness：地塊相互獨(dú)立，聯(lián)動(dòng)開發(fā)受到一定影響區(qū)域稍偏，心理距離較遠(yuǎn)優(yōu)勢(shì)Strength：總用地面積較大，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯威脅Threat：周邊眾多的項(xiàng)目的激烈競(jìng)爭(zhēng)周邊潛在地塊用地性質(zhì)不明，恐對(duì)居住品質(zhì)產(chǎn)生影響機(jī)會(huì)Opportunity：有發(fā)展成為城市門戶位置的機(jī)會(huì)隨著新城配套逐漸成熟，區(qū)位劣勢(shì)削弱，心理距離拉近的機(jī)會(huì)有可利用的品牌基礎(chǔ)SWOT報(bào)告綱要【環(huán)境篇】【本體篇】【定位篇】影響定位的關(guān)鍵要素梳理地塊發(fā)展戰(zhàn)略及開發(fā)主題定位地塊體量配比及業(yè)態(tài)發(fā)展方向建議地塊總平布局建議建筑及商氣氛圍優(yōu)化建議地塊各類物業(yè)價(jià)格定位地塊靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算地塊開發(fā)策略備案58-2＃地塊發(fā)展定位本案具有升級(jí)與改革安岳城市商業(yè)現(xiàn)狀的顯性機(jī)會(huì)單中心商業(yè)格局已無法滿足市場(chǎng)龐大的消費(fèi)需求。城市商業(yè)檔次偏低，缺乏品質(zhì)。高檔次消費(fèi)被迫壓抑或外溢。常規(guī)街鋪的商業(yè)形式早已不能激發(fā)更多的消費(fèi)產(chǎn)生城市當(dāng)前商業(yè)急需升級(jí)，現(xiàn)有商業(yè)格局需被打破

要素一||

基于安岳城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀要素二||

基于安岳城市商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展格局上府街正北街順城街西大街沱街檸都廣場(chǎng)北門口自然聚集的城市商業(yè)業(yè)態(tài)分布散亂城市商業(yè)自然聚集的形成過程導(dǎo)致業(yè)態(tài)分布較為散亂。多中類型的業(yè)態(tài)無明晰的規(guī)律分布于幾條主要的街道上。一站式消費(fèi)難以實(shí)現(xiàn)。城市商業(yè)主要由街鋪構(gòu)成當(dāng)前的安岳城市商業(yè)呈現(xiàn)出單中心的局面——以老城區(qū)檸都廣場(chǎng)、北門口為中心，上府街、沱街、建設(shè)街、正北街等幾條主要商業(yè)街道組成。

城市沒有一站式商業(yè)，需要便捷的一站式商業(yè)本案具有發(fā)展安岳城市一站式商業(yè)聚點(diǎn)顯性機(jī)會(huì)

要素三||

基于安岳城市商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展水平

本案具有補(bǔ)缺城市商業(yè)，引進(jìn)規(guī)模與品質(zhì)業(yè)態(tài)的顯性機(jī)會(huì)

通過對(duì)安岳老城及新城區(qū)當(dāng)前城市商業(yè)的勘察與訪問，顯現(xiàn)出：缺乏規(guī)模與品質(zhì)化的主力百貨購物中心缺乏規(guī)模與品質(zhì)化的大型購物超市缺乏特色與品質(zhì)化的偏高端休閑娛樂聚點(diǎn)

城市商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)老城商業(yè)現(xiàn)狀交通規(guī)劃城市規(guī)劃城市消費(fèi)力發(fā)展水平較低，已無法滿足需求對(duì)外高速通達(dá)對(duì)內(nèi)便捷城東新城成為未來新政中心、商貿(mào)中心消費(fèi)能力強(qiáng)，高端消費(fèi)被迫外溢通過對(duì)安岳城市規(guī)劃及未來發(fā)展態(tài)勢(shì)的再次梳理，可以看出：安岳老城商業(yè)發(fā)展受限，新城商業(yè)將迅速崛起要素四||

基于安岳城市商業(yè)態(tài)勢(shì)本案具有借勢(shì)區(qū)域，發(fā)展城市熱點(diǎn)商區(qū)的顯性機(jī)會(huì)呈帶狀布局的新城商業(yè)，尚未現(xiàn)成規(guī)?；纳虡I(yè)中心新城商業(yè)帶狀分布城東新城區(qū)現(xiàn)有或即將入市的商業(yè)主要沿檸都大道呈帶狀布局。目前在這個(gè)迅速發(fā)展的商業(yè)帶暫以財(cái)富中心為中心。本案正處于檸都大道商業(yè)帶的中點(diǎn)位置本案地理位置優(yōu)越正處于檸都大道的中點(diǎn)，且緊鄰新的行政中心及市政廣場(chǎng)。本案要素五||

基于新城區(qū)商業(yè)規(guī)劃及發(fā)展格局

本案坐擁新城腹地，具有發(fā)展新城商業(yè)中心的顯性機(jī)會(huì)

產(chǎn)品形態(tài)的創(chuàng)新檸都新城獨(dú)立商業(yè)步行街商業(yè)在產(chǎn)品形態(tài)上的創(chuàng)新得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。本案具有借勢(shì)和聯(lián)動(dòng)“財(cái)富中心”人氣、商氣的顯性機(jī)會(huì)商業(yè)運(yùn)營的領(lǐng)先統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理讓財(cái)富中心的業(yè)態(tài)可控、服務(wù)到位，為人氣、商氣的迅速提升產(chǎn)生了巨大作用。當(dāng)前新城商業(yè)的支點(diǎn)在目前已呈現(xiàn)的新城商業(yè)中，財(cái)富中心作為中心，已經(jīng)和將要吸引大量人氣，市場(chǎng)認(rèn)可度高。要素六||

基于“財(cái)富中心”商業(yè)開發(fā)背景與地塊僅一路之隔的“財(cái)富中心商業(yè)”正值蓄勢(shì)待發(fā)的階段

改革升級(jí)現(xiàn)狀一站式消費(fèi)聚點(diǎn)借勢(shì)區(qū)域發(fā)展搶占城市商業(yè)核心區(qū)六大機(jī)會(huì)下的本案聯(lián)動(dòng)財(cái)富中心補(bǔ)缺商業(yè)空白商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)和市場(chǎng)空間顯存但，同時(shí)亦面臨如下三大發(fā)展難題難題一||市場(chǎng)商業(yè)容量與項(xiàng)目體量的把控難題

優(yōu)勢(shì)明顯的“高容積率大體量”方向下如何合理分配地塊商業(yè)體量？難題二||現(xiàn)實(shí)與潛在商業(yè)業(yè)態(tài)分布下的本案業(yè)態(tài)組合難題財(cái)富中心業(yè)態(tài)：中型超市、電影院、家具賣場(chǎng)、中高端餐飲、娛樂、服裝。陽光郡、民族星城、元象嶺郡等樓盤商業(yè)：業(yè)態(tài)無明確規(guī)劃。周邊商業(yè)業(yè)態(tài)已開始營業(yè)的財(cái)富中心業(yè)態(tài)以品牌服裝、中高端餐飲為主。其作為榮新在安岳開發(fā)的首個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，且與本案僅一路之隔，有很好的聯(lián)動(dòng)基礎(chǔ)，不宜產(chǎn)生正面的競(jìng)爭(zhēng)。

需充分考慮與財(cái)富中心業(yè)態(tài)的差異化在聯(lián)動(dòng)和借勢(shì)區(qū)域商業(yè)的同時(shí)本案商業(yè)業(yè)態(tài)當(dāng)怎樣合理組合？難題三||潛在主要商業(yè)競(jìng)盤的戰(zhàn)略不可控難題民族福座效果圖（未定）與本案的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)：同屬新區(qū)核心規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)：規(guī)模大于本案業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)：多類業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)難免占地面積：180畝總建筑面積：60萬平方米商業(yè)總體量：約30萬方商業(yè)產(chǎn)品組合：寫字樓、五星級(jí)酒店、公寓、大型集中商業(yè)（內(nèi)街商業(yè)）通過前期的商業(yè)環(huán)境調(diào)研與深訪，可鎖定本案未來最主要的競(jìng)爭(zhēng)樓盤為民族福族項(xiàng)目：正值運(yùn)作籌備期的該項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略及業(yè)態(tài)組合策略均不明朗

競(jìng)盤戰(zhàn)略不可控背景下的本案商業(yè)應(yīng)當(dāng)以怎樣的角色和姿態(tài)入市？機(jī)會(huì)難題發(fā)展一站式商業(yè)地塊商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)與市場(chǎng)空間顯存搶占新城商業(yè)中心聯(lián)動(dòng)財(cái)富中心高容積率下體量把控業(yè)態(tài)、體量組合民族福座的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)三大難題的把控決定項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)顯存，風(fēng)險(xiǎn)尤在升級(jí)與改革城市商業(yè)格局補(bǔ)缺城市商業(yè)空白借勢(shì)區(qū)域發(fā)展小結(jié)||影響58-2#地塊發(fā)展的核心要素影響定位的關(guān)鍵要素梳理地塊發(fā)展戰(zhàn)略及開發(fā)主題定位地塊體量配比及業(yè)態(tài)發(fā)展方向建議地塊總平布局建議建筑及商氣氛圍優(yōu)化建議地塊各類物業(yè)價(jià)格定位地塊靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算地塊開發(fā)策略備案58-2＃地塊發(fā)展定位戰(zhàn)略一：合理應(yīng)用彈性的控規(guī)空間以商帶住58-2#地塊控規(guī)指標(biāo)梳理凈用地面積：35畝用地性質(zhì)：商業(yè)用地容積率：待定建筑密度：待定……58-2#目前58-2號(hào)地塊占地面積43.48畝（含代征地），凈用地面積約35畝，在其他控規(guī)指標(biāo)不確定的情況下，項(xiàng)目可用體量的跨度及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的空間將非常大。

在此策略背景下：

形成以商帶住的物業(yè)格局實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目：土地利用：通過合理的指標(biāo)取值，實(shí)現(xiàn)土地利用的價(jià)值最大化。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：避免過于追求體量而導(dǎo)致的商業(yè)體量過大，超出市場(chǎng)容量。資金回籠：以住宅物業(yè)的開發(fā)和銷售，平衡商業(yè)物業(yè)開發(fā)和運(yùn)營的資金需求。在地塊利用價(jià)值最大化和商業(yè)體量風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的原則下主力發(fā)展商業(yè)，住宅體量補(bǔ)齊策略執(zhí)行要領(lǐng)——合理的地塊容積率的選擇

4.0的容積率指標(biāo)取值，符號(hào)項(xiàng)目發(fā)展區(qū)域商業(yè)中心的品質(zhì)和檔次需求。此外，結(jié)合市場(chǎng)商住樓盤容積率取值趨勢(shì)，及民族星城項(xiàng)目容積率過高（4.2）而導(dǎo)致滯銷的失敗經(jīng)驗(yàn)。無論是戰(zhàn)略檔次層面、市場(chǎng)趨勢(shì)層面還是風(fēng)險(xiǎn)控制層面，我司認(rèn)為：地塊容積率為4.0，總體量控制在10萬平米以內(nèi)較合理策略執(zhí)行要領(lǐng)——合理的商業(yè)體量的界定通過上述類比，位于城市新區(qū)商氣和人氣均還不足的本案純商業(yè)體量最大可發(fā)展至50000㎡戰(zhàn)略二：引進(jìn)主力店，串聯(lián)商氣以主帶次策略執(zhí)行要領(lǐng)——合理的商業(yè)體量的界定58-2#地塊控規(guī)指標(biāo)梳理本案業(yè)態(tài)機(jī)會(huì)梳理家具建材類大型超市類休閑娛樂類中高端服飾類酒店類家電賣場(chǎng)類本案適合發(fā)展品質(zhì)化的一站式購物、休閑、娛樂商業(yè)中心百貨商場(chǎng)類餐飲類社區(qū)配套類財(cái)富中心已有財(cái)富中心已有中型超市與財(cái)富中心聯(lián)動(dòng)升級(jí)補(bǔ)充市場(chǎng)呈兩極化態(tài)勢(shì)但競(jìng)爭(zhēng)激烈目的性業(yè)態(tài)，聚合人氣相對(duì)較差填補(bǔ)市場(chǎng)空白與財(cái)富中心聯(lián)動(dòng)不宜發(fā)揮商業(yè)價(jià)值否定待定肯定肯定待定待定肯定肯定待定在此策略背景下：

形成串聯(lián)區(qū)域商業(yè)的核心實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目：填補(bǔ)空白：引進(jìn)主力百貨店（如：成都百貨/北京華聯(lián)等），填補(bǔ)城市商業(yè)空白。業(yè)態(tài)互動(dòng)：主力百貨店的進(jìn)駐，可衍生相關(guān)休閑與娛樂業(yè)態(tài)的消費(fèi)力。檔次提升：全面提升老城與新城百貨購物類業(yè)態(tài)的檔次與水平。形像標(biāo)高：契合新城腹地的地理優(yōu)勢(shì)，形成安岳城市商業(yè)門戶聚點(diǎn)和地標(biāo)。結(jié)合城市商業(yè)現(xiàn)狀水平及空間，需重點(diǎn)：引進(jìn)主力百貨店，帶動(dòng)商氣人氣策略執(zhí)行要領(lǐng)引進(jìn)品牌主力百貨確保百貨體量規(guī)模++設(shè)置相關(guān)衍生業(yè)態(tài)+形成真正意義的品質(zhì)化、一站式城市商業(yè)中心實(shí)現(xiàn)檔次形像提升通過上述主力店引進(jìn)要領(lǐng)的執(zhí)行戰(zhàn)略四：創(chuàng)新主題概念，塑造地標(biāo)畫龍點(diǎn)睛本案的角色跟隨市場(chǎng)的步伐，甘做市場(chǎng)的尾巴追隨者效仿市場(chǎng)的成功案例，復(fù)制其戰(zhàn)術(shù)填補(bǔ)市場(chǎng)上沒有的空缺，做市場(chǎng)的先鋒挑戰(zhàn)當(dāng)前成功的案例，戰(zhàn)勝并取代其地位補(bǔ)缺者模仿者挑戰(zhàn)者否定肯定否定肯定補(bǔ)缺和戰(zhàn)勝市場(chǎng)的引領(lǐng)者基于開發(fā)背景和基地條件的項(xiàng)目角色鎖定在此策略背景下：

形成獨(dú)樹一幟的地標(biāo)商業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目：差異立市：形成與潛在競(jìng)盤商業(yè)開發(fā)主題上的差異。街區(qū)聯(lián)動(dòng)：成為連接和升級(jí)新城區(qū)財(cái)富中心商街的頭號(hào)商業(yè)街區(qū)。品牌典范：開創(chuàng)榮新商業(yè)物業(yè)的經(jīng)典之作，展現(xiàn)開發(fā)實(shí)力與活力。高調(diào)高規(guī)格的角色預(yù)期之下，還需賦予地塊差異化的開發(fā)主題和產(chǎn)品亮點(diǎn)策略執(zhí)行要領(lǐng)打造真正意義的一站式商業(yè)+開創(chuàng)前所未有的品質(zhì)化、主題式首席商業(yè)典范通過商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑形態(tài)的深度融合商業(yè)業(yè)態(tài)上：融入水景元素，讓水成為建筑的主體建筑形態(tài)上：首席水尚風(fēng)情商業(yè)綜合體以水景為載體的升級(jí)城市商業(yè)的城市商業(yè)名片的基于上述定位方向及策略原則，建議本案的開發(fā)主題如下：鎖定||全案商業(yè)發(fā)展主題定位位居新城中央的集聚城市最旺人氣，最佳商氣，最具投資價(jià)值產(chǎn)品升級(jí)、獨(dú)具匠心的地標(biāo)綜合體升級(jí)、創(chuàng)新的商業(yè)建筑形態(tài)，更大限度的發(fā)揮商業(yè)價(jià)值，筑就城市前言靚麗風(fēng)景線業(yè)態(tài)升級(jí)、互補(bǔ)的一站式商業(yè)中心更高品質(zhì)的，一站式消費(fèi)中心，承接城市中高端消費(fèi)需求，差異化業(yè)態(tài)組合與周邊商業(yè)互補(bǔ)、聯(lián)動(dòng)。鎖定||全案商業(yè)發(fā)展主題定位解構(gòu)‖全案商業(yè)發(fā)展主題構(gòu)思KEY1以水為主題的建筑形態(tài)創(chuàng)新的差異化商業(yè)KEY2城市首屈一指的到達(dá)性極強(qiáng)的商業(yè)聚場(chǎng)KEY3高品質(zhì)的城市品質(zhì)生活聚點(diǎn)首席水尚風(fēng)情商業(yè)綜合體首席水尚風(fēng)情商業(yè)綜合體獨(dú)特“水尚”建筑載體和商業(yè)平臺(tái)高品質(zhì)消費(fèi)平臺(tái)與社交圈層將常規(guī)點(diǎn)綴性的“水景”演變?yōu)榻ㄖ闹黧w,使其縱橫交錯(cuò)的融入各商業(yè)體之中。形成差異且高品于周邊項(xiàng)目的特色品質(zhì)商區(qū)。建立項(xiàng)目不可復(fù)制的﹑讓人向往的的“現(xiàn)代都市特色商業(yè)”……以特色化的建筑形態(tài)和差異化的品質(zhì)、個(gè)性業(yè)態(tài)組合，滿足區(qū)域未來消費(fèi)，接納安岳現(xiàn)有高品質(zhì)消費(fèi)，激活激活安岳潛在的高品質(zhì)消費(fèi)。水“尚”

風(fēng)情都“匯”解構(gòu)‖全案商業(yè)發(fā)展主題構(gòu)思以水為建筑主體的特色商業(yè)環(huán)境縱橫交錯(cuò)水系縈繞與建筑相融的與行人互動(dòng)的與商業(yè)相融的參與性極強(qiáng)的觀水親水解構(gòu)‖全案商業(yè)發(fā)展主題構(gòu)思以休閑娛樂商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所百貨品質(zhì)餐飲高品質(zhì)的精致唯美的業(yè)態(tài)豐富的聚合力極強(qiáng)娛樂休閑解構(gòu)‖全案商業(yè)發(fā)展主題構(gòu)思占地面積：35000㎡建筑面積：234500㎡業(yè)態(tài)配比：酒店23%+零售餐飲25.2%+劇場(chǎng)、影院8%+辦公11%+公共設(shè)施及停車場(chǎng)32.8%營造臨水而居的商氣氛圍縱橫交錯(cuò)相融的水景商業(yè)有效提升商業(yè)檔次和差異化特征集“游覽、展示、消費(fèi)”多功能為一體的個(gè)性人氣聚集場(chǎng)所。發(fā)展主題借鑒案例——博多運(yùn)河城（日本）影響定位的關(guān)鍵要素梳理地塊發(fā)展戰(zhàn)略及開發(fā)主題定位地塊體量配比及業(yè)態(tài)發(fā)展方向建議地塊總平布局建議建筑及商氣氛圍優(yōu)化建議地塊各類物業(yè)價(jià)格定位地塊靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算地塊開發(fā)策略備案58-2＃地塊發(fā)展定位58-2#地塊體量配比產(chǎn)品形態(tài)占地面積（畝）占地面積（m2）建筑基底面積(m2)建筑體量(m2)獨(dú)立商業(yè)（4F）//25005000大型集中商業(yè)百貨（1-4F）//1125020000主題風(fēng)情街（1-2F）//75012000主題風(fēng)情街（3-4F）///8000住宅（26F）///33300公寓（26F）15000總計(jì)35289871450093300容積率：4.0，建筑密度：52%按4.0的容積率取值，全案總體量在93300㎡左右，總建筑密度在52%左右，是較為合理的商業(yè)用地指標(biāo)配置可零售的獨(dú)立商業(yè)，確保項(xiàng)目商鋪品質(zhì)與溢價(jià)空間的同時(shí)，亦可促進(jìn)資金回籠。共40000㎡的大型集中商業(yè)排布，即可滿足主力店的進(jìn)駐，又可產(chǎn)生商業(yè)集聚效應(yīng)。共49300㎡的住宅與公寓物業(yè)排布，分?jǐn)側(cè)莘e率指標(biāo)的同時(shí)，亦可促進(jìn)資金回流。確保商業(yè)物業(yè)順利開發(fā)。主營業(yè)態(tài)及體量配比類別發(fā)展模式業(yè)態(tài)體量大型集中商業(yè)百貨引入百貨主力店，在安岳市場(chǎng)相對(duì)中端的品質(zhì)商品規(guī)模賣場(chǎng)，大規(guī)模集聚人氣。中大型百貨20000㎡主題風(fēng)情街區(qū)商業(yè)利用較好的動(dòng)線組織將人氣吸引至地塊內(nèi)部，發(fā)揮地塊內(nèi)部商業(yè)價(jià)值，小面積分割出售，利于銷售服飾、餐飲、休閑娛樂20000㎡獨(dú)立商業(yè)獨(dú)立商業(yè)適合較大規(guī)模商家入住，是市場(chǎng)認(rèn)可度較高的產(chǎn)品，可引入次主力店服飾、餐飲、休閑娛樂5000㎡住宅利用縱向發(fā)展空間去化較大體量/33300㎡公寓/15000㎡主營業(yè)態(tài)演繹及體量細(xì)化——大型集中商業(yè)CITYCENTER城市最佳購物中心百貨商場(chǎng)全部銷售品牌商品，品牌檔次選擇在安岳市場(chǎng)上相對(duì)檔次較高的中端品牌為主。形成一個(gè)集規(guī)模、檔次均在安岳領(lǐng)先的購物中心，成為安岳中高端消費(fèi)的主要目的地，吸引大量人氣。百貨百貨業(yè)態(tài)細(xì)分檔次建議商家體量劃分（㎡）珠寶中端品牌珠寶主力商家?guī)?dòng)周大生700化妝品中端品牌美寶蓮、雅芳1000鐘表中高端品牌西鐵城、卡西歐700鞋類中端品牌木林森、紅蜻蜓2500女裝中端品牌女裝歌莉婭、紅袖5000男裝中端品牌男裝雅戈?duì)?、七匹?000家紡中端家紡博洋家紡2300箱包、皮具中端品牌箱包威豹、啄木鳥800童裝中端品牌童裝巴拉巴拉2000電器等其他中端/2000合計(jì)20000㎡百貨業(yè)態(tài)細(xì)化主