物業(yè)管理法律關(guān)系

第二章

物業(yè)管理法律關(guān)系【案例導入】

某小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立，具有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)，系獨立核算、自負盈虧的企業(yè)法人。某日，開發(fā)商給該物業(yè)服務(wù)公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某業(yè)主系分期付款購房，但其入住后卻遲遲未將剩余房款付清。開發(fā)商為此要求物業(yè)公司對該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。該物業(yè)服務(wù)公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活，導致該業(yè)主的強烈不滿。問：物業(yè)服務(wù)公司有權(quán)因業(yè)主未繳清購房費而停水電嗎？案例分析

——法律主體：業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司、供水供電公司。——法律關(guān)系：不同主體之間通過“合同或協(xié)議”構(gòu)成彼此之間形成法律關(guān)系。不同法律關(guān)系之間互相獨立。該業(yè)主未按期交納購房款，只能說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔相應(yīng)的民事責任。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔違約金、利息等責任甚至可以要求解除合同等。物業(yè)服務(wù)公司根據(jù)開發(fā)商要求，用停水、電的方式迫使業(yè)主按時交購房款，實質(zhì)是混淆了房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系，這顯然是對業(yè)主合法權(quán)益的侵害。

此外，物業(yè)服務(wù)公司只是替供水供電公司代收水電費，無權(quán)停水停電，即不能干涉業(yè)主與供水供電公司之間的法律關(guān)系。模塊一物業(yè)管理法律關(guān)系的概念

與構(gòu)成要素

一、物業(yè)管理法律關(guān)系的概念二、物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素三、物業(yè)管理法律關(guān)系的分類

一、物業(yè)管理法律關(guān)系的概念法律關(guān)系是指法律在調(diào)整人們行為的過程中形成的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系是指物業(yè)管理法律規(guī)范在調(diào)整人們在物業(yè)管理行為過程中形成的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。

物業(yè)管理法律關(guān)系是法律關(guān)系的一種，它包括以下幾層含義：（1）物業(yè)管理法律關(guān)系是在物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整之下的社會關(guān)系；（2）物業(yè)管理法律關(guān)系是以確定的權(quán)利和義務(wù)為內(nèi)容的社會關(guān)系；（3）物業(yè)管理法律關(guān)系是物業(yè)管理法律規(guī)范調(diào)整物業(yè)管理活動的結(jié)果。二、物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素物業(yè)管理法律關(guān)系的三要素：

——主體

——客體

——內(nèi)容（一）物業(yè)管理法律關(guān)系的主體

物業(yè)管理法律關(guān)系主體是指依照物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，參與物業(yè)管理法律關(guān)系，并享有相應(yīng)權(quán)利、承擔相應(yīng)義務(wù)的當事人。

1、業(yè)主

2、非業(yè)主使用人

3、開發(fā)商

4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)

5、行政管理部門

6、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會

7、其它相關(guān)機構(gòu)1、業(yè)主——房屋所有權(quán)人通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會實施自治管理;業(yè)主大會：最高決策機構(gòu)；業(yè)主委員會：業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。2、非業(yè)主使用人不是所有者，不參加業(yè)主大會、業(yè)主委員會其權(quán)利義務(wù)源于租賃合同違反管理規(guī)約，有關(guān)業(yè)主負連帶責任3、開發(fā)商物業(yè)銷售前是唯一的業(yè)主對房屋有保修義務(wù)有第一次選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)合同的受托方，向業(yè)主提供服務(wù)擔任部分城市管理職能，如保安保潔等法人資格，公司形式5、行政管理部門物業(yè)管理主管部門政府行政機關(guān)如公安、消防、保險、環(huán)保機關(guān)等6、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會宣傳法規(guī)政策，協(xié)助制定行業(yè)管理標準協(xié)助主管部門進行物管企業(yè)定級、評優(yōu)開展行業(yè)調(diào)研，搜集整理相關(guān)市場信息組織業(yè)內(nèi)學術(shù)交流、開展培訓等協(xié)助解決物管公司與業(yè)主間矛盾7、其他相關(guān)機構(gòu)

物業(yè)服務(wù)公司委托的保安公司、環(huán)衛(wèi)機構(gòu)、電梯公司等……（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的客體

物業(yè)管理法律關(guān)系的客體是物業(yè)管理法律關(guān)系主體所享有的權(quán)利、承擔的義務(wù)共同指向的對象。

1、物——物是指物業(yè)，是指納入物業(yè)管理范疇的各類建筑主體及其附屬設(shè)施、共用設(shè)備和相關(guān)場地。這是主要的、基本的客體.

案例討論某機關(guān)將小區(qū)內(nèi)的一棟住宅樓全部買下，分給單位職工居住。但該單位認為負責小區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)管理費比較高，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量也較差，所以想把自己買下的這棟樓封閉起來，由本單位自己進行管理或由本單位委托其他物業(yè)服務(wù)公司來管理。該想法一經(jīng)提出，開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司立即明確告知該單位，絕不能由其單獨進行物業(yè)管理?？稍搯挝粏T工認為，既然業(yè)主有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)公司，開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司就沒有任何權(quán)力對此進行干涉。雙方為此爭論不休。問：這棟樓能單獨進行物業(yè)管理嗎？案例分析

《物業(yè)管理條例》第三十四條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

《物業(yè)管理條例》第九條物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

2、行為——行為是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體各方行使權(quán)力和履行義務(wù)的活動，包括作為和不作為。

作為是指主體積極實施的某種行為；

不作為是指主體消極不實施的某種行為。不作為是相對于作為而言的，指行為人負有實施某種積極行為的特定的法律義務(wù)，并且能夠?qū)嵭卸粚嵭械男袨椤０咐懻?歲的小明和另外三個小朋友——9歲的小杰、10歲的小紅、11歲的小勇在某花園小區(qū)的一棟住宅樓后面玩耍,從一間堆放雜物的臨時搭建的小房子里,孩子們發(fā)現(xiàn)了幾個放天那水的小鐵桶。孩子們用木棒點燃天那水玩,其中小杰將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸,小明因離得最近而被嚴重燒傷。事故發(fā)生后,小明的父母趕緊把孩子送入醫(yī)院搶救,但治療一個多月后，終因大面積燒傷致敗血癥而死亡。后來,小明的父母把該花園小區(qū)的物業(yè)管理公司和另3個肇事孩子告上法庭,要求賠償損失。

問：誰應(yīng)該承擔賠償責任？法院判決：被告某物業(yè)管理公司對易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方，對爆炸事故負重要責任。其不作為的行為和4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，均需承擔責任。具體劃分責任比例是：原告對小孩的死亡負15％的責任，由其自負；被告物業(yè)公司承擔45％的責任；另一孩子小杰由于直接引起爆炸承擔25％責任；其他兩個男孩各承擔7.5％的責任。由于3個男孩均未成年，其賠償責任由監(jiān)護人承擔。

3、非物質(zhì)財富——非物質(zhì)財富是指物業(yè)管理中產(chǎn)生的榮譽、發(fā)明專利等精神文化財富。如小區(qū)、大廈的榮譽稱號及管理方案、規(guī)劃設(shè)計等。（三）物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容

物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體所享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)。主要指：

——業(yè)主的權(quán)利義務(wù)

——物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)業(yè)主的權(quán)利

1．財產(chǎn)權(quán)：占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)2．提議權(quán)、建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)3．決策權(quán)、表決權(quán)……業(yè)主的義務(wù)遵章守規(guī)、交費、配合等

物業(yè)管理公司的權(quán)利：（1）有權(quán)采取完成委托任務(wù)所必須的行為；

（2）有權(quán)獲得勞動報酬；（3）有權(quán)根據(jù)物業(yè)管理合同制止違背全體業(yè)主利益的行為。（4）法律和合同賦予的其他權(quán)利。物業(yè)管理公司的義務(wù)最大義務(wù)：遵法守規(guī)

應(yīng)盡義務(wù)：依約盡責

三、物業(yè)管理法律關(guān)系的分類物業(yè)管理民事法律關(guān)系

物業(yè)管理行政法律關(guān)系

物業(yè)管理經(jīng)濟法律關(guān)系

物業(yè)管理刑事法律關(guān)系

（1）物業(yè)管理民事法律關(guān)系——平等民事主體之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的社會關(guān)系。包括：

①業(yè)主、非業(yè)主使用人之間的物業(yè)共用及相鄰關(guān)系；②業(yè)主與非業(yè)主使用人之間關(guān)于物業(yè)使用的租賃及其他關(guān)系；③業(yè)主和開發(fā)商之間因銷售合同而產(chǎn)生的物業(yè)保修等民事關(guān)系；

開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)因前期物業(yè)管理合同而產(chǎn)生的委托關(guān)系；⑤業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)因物業(yè)服務(wù)合同而產(chǎn)生的委托關(guān)系；⑥物業(yè)管理企業(yè)與其他服務(wù)機構(gòu)就相關(guān)服務(wù)合同產(chǎn)生的承包關(guān)系。物業(yè)管理民事法律關(guān)系的特點：

（1）民事法律關(guān)系的參與者法律地位是平等的；（2）民事法律關(guān)系大多是由當事人自愿成立的；（3）民事法律關(guān)系中的當事人的權(quán)利義務(wù)一般是對等的。

（2）物業(yè)管理行政法律關(guān)系是指物業(yè)管理活動中相關(guān)政府機構(gòu)與有關(guān)當事人發(fā)生的服從與被服從、管理與被管理、監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系，包括：（1）行政機關(guān)對開發(fā)商及物業(yè)管理企業(yè)的管理關(guān)系；（2）行政機關(guān)對物業(yè)業(yè)主、非業(yè)主使用人相關(guān)行為的管理關(guān)系.行政主管部門“四法寶”：——立法、資質(zhì)、招標、考評。（3）物業(yè)管理經(jīng)濟法律關(guān)系是指國家及各級政府職能部門能在協(xié)調(diào)和控制物業(yè)管理事業(yè)運行過程中與業(yè)主、業(yè)主團體組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他單位（開發(fā)商）和社會組織（物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會）之間依經(jīng)濟法形成的經(jīng)濟權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（4）物業(yè)管理刑事法律關(guān)系刑事法律關(guān)系一般不在物業(yè)管理規(guī)范性法律文件中直接作出規(guī)定，只是指出物業(yè)管理行為涉及犯罪的按刑法相應(yīng)規(guī)定處理。模塊二物業(yè)管理法律關(guān)系

的產(chǎn)生、變更和終止一、定義物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體之間依法形成了一定的物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系的變更是指業(yè)已形成的物業(yè)管理法律關(guān)系中的要素發(fā)生部分或全部變化，而形成新的法律關(guān)系。物業(yè)管理法律關(guān)系的終止是指物業(yè)管理法律關(guān)系主體間已經(jīng)形成的權(quán)利義務(wù)消滅。

二、物業(yè)管理法律事實1、定義

物業(yè)管理法律事實是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認可的，能夠引起物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和終止的客觀現(xiàn)象或原因條件。

2、分類

根據(jù)法律事實與物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志是否有關(guān)，分為自然事實與行為兩大類。（1）自然事實自然事實是指與物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志無關(guān)，并能引起物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和終止的客觀現(xiàn)象?！录菏侵概及l(fā)的客觀現(xiàn)象。分為不可抗力和社會意外兩種情況?！獱顟B(tài)：是指某種客觀情況的持續(xù)。下列事件是否屬于不可抗力？案例一、一天下午，王先生將一輛轎車停在小區(qū)的住宅樓下，從樓上掉下一個花盆將車的擋風玻璃砸壞。王先生找到物業(yè)管理公司，物業(yè)公司稱是屋主的花盆將車砸壞的，與他們無關(guān)。王先生找到屋主，屋主說花盆是臺風吹下來的，屬不可抗力，并非他故意扔下來的，所以他不應(yīng)賠償。無奈之下，王先生訴之法庭。

(1)臺風將花盆刮落是否屬于不可抗力？為什么？

(2)本案依法應(yīng)由誰來承擔賠償責任？分析：1、不可抗力是指人力所不可抗拒的力量?！叭弧奔础安豢深A見、不可避免、不可克服”。事實上，臺風吹來，完全可以根據(jù)天氣預報或該地區(qū)的生活預見，而且只要采取措施，如把陽臺上的花盆拿到室內(nèi)，就可以避免墜落，因此，屋主提出的不可抗力的免責理由是經(jīng)不住推敲的。2、<<民法通則>>規(guī)定:建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物發(fā)生倒塌、墜落、脫落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當承擔民事責任。本案中，業(yè)主必須證明對建筑物上的擱置物、懸掛物采取了足夠的安全措施，同時對預見的在大雨、暴風天氣情況下建筑物上的擱置物、懸掛物有可能的墜落、脫落進行了足夠的安全防護。物業(yè)管理公司并不是該花盆或所放位置設(shè)施的管理人（陽臺屬業(yè)主專屬部位），但必須證明對于可能危害公共安全的建筑物上的擱置物、懸掛物，是否對業(yè)主提出了整改要求。如物業(yè)管理公司證明不了自己無過錯的，則推定有過錯，從而也要承擔賠償責任。案例二、只因突降暴雨，物業(yè)管理企業(yè)措手不及，以致車庫進水，致使業(yè)主停在里面的一部新款奔馳跑車被泡水損壞。問：1、這種情況是否屬于不可抗力？為什么？2、哪一方需承擔責任？理由是什么？

（2）行為

行為是指以物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志為轉(zhuǎn)移，并能引起物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和終止的客觀現(xiàn)象。

根據(jù)行為是否與當事人的意志有關(guān)，分為——當事人行為：是指由一定法律關(guān)系當事人實施的能引發(fā)法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和終止的行為。——他人行為：是指由非當事人實施的而能使當事人之間發(fā)生一定法律關(guān)系產(chǎn)生、變更和終止的行為。根據(jù)行為事實依其合法性可分為——合法行為——違法行為（包括違約行為、侵權(quán)行為等）。案例討論業(yè)主去辦理入住手續(xù)的時候，被告知要找物業(yè)管理公司辦理。物業(yè)管理公司先讓業(yè)主填表、簽訂物業(yè)管理規(guī)約、交物業(yè)管理費、給鑰匙。在這種情況下，一旦出現(xiàn)糾紛，有些物業(yè)管理公司就會采取不給鑰匙的做法。問：1、案例中出現(xiàn)哪些法律主體？12、有哪些法律關(guān)系