撫仙湖國際老年康體養(yǎng)生度假中心項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)劃報告書

PAGE1前言“撫仙湖··櫻花谷最好不想見”——項(xiàng)目主推廣語最好不想見，源自于撫仙湖的獨(dú)特魅力與特質(zhì)！“我們曾經(jīng)走過無數(shù)次紅地毯，今天又踏回了青石板！”——項(xiàng)目情感訴求撫仙湖的獨(dú)特文化特征直指回歸情感，清風(fēng)明月，一灣碧波，無數(shù)思念！開發(fā)總則國際形象——撫仙湖的整體形象提升健康養(yǎng)生——撫仙湖畔健康養(yǎng)生勝地生態(tài)保持——生態(tài)手法融入養(yǎng)生文化智能環(huán)?！悄芑療o障礙養(yǎng)老社區(qū)休閑度假——養(yǎng)生功能細(xì)分休閑度假特色旅游——多民族文化特色旅游區(qū)遵循生態(tài)、環(huán)保、健康養(yǎng)生原則利用現(xiàn)代建筑手法從細(xì)節(jié)出發(fā)打造全球健康養(yǎng)生度假目的地第一部分公司簡介云南澄德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2009年，公司地址為云南省玉溪澂江縣右所鎮(zhèn)馬桑箐（澄華公路七公里處），其經(jīng)營范圍以房地產(chǎn)開發(fā)為主，注冊資本為4000萬元人民幣，公司開發(fā)資質(zhì)為暫定資質(zhì)，公司股東蔡禮昌、汪小紅，法定代表人為蔡禮昌，曾參與開發(fā)成都北部新區(qū)的竹園麗都、毗河雅苑、雲(yún)水澗等多個項(xiàng)目。公司以“目標(biāo)管理、過程控制”為宗旨，通過整合行業(yè)最前沿的經(jīng)營理念、運(yùn)營模式和執(zhí)行方法，匯聚八方英才，擁有房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、金融投資、園林規(guī)劃、物業(yè)管理等各種高級專業(yè)人才，實(shí)行科學(xué)化管理和規(guī)范化作業(yè)，追求品質(zhì)卓越為目標(biāo)，由此形成了綜合實(shí)力較強(qiáng)、具有濃厚創(chuàng)新意識和高度社會責(zé)任感的企業(yè)特色。是一家集多元化、實(shí)業(yè)化、跨行業(yè)發(fā)展為戰(zhàn)略格局的綜合性大型民營企業(yè)。公司現(xiàn)有員工70余人，其中包括財務(wù)、策劃師、土建工程師、廣告推廣及物業(yè)管理專家10余人，人才結(jié)構(gòu)優(yōu)越，專業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，且80%以上的中高層骨干成員獨(dú)立或參與運(yùn)作過10萬平米以上的項(xiàng)目開發(fā)過程，能夠全方位地進(jìn)行項(xiàng)目從前期土地獲取到后期物業(yè)管理的全程運(yùn)營管理、執(zhí)行過程，有著具備公司特征的一套完善而有效的地產(chǎn)立項(xiàng)研究、投資分析、價值評估、推廣策劃、銷售執(zhí)行及品牌提升的項(xiàng)目運(yùn)營體系。公司目前運(yùn)營投資開發(fā)的項(xiàng)目位于云南省玉溪市澂江縣撫仙湖畔水下古城遺址旁，項(xiàng)目立項(xiàng)名稱“撫仙湖國際老年康體養(yǎng)生度假中心”，市場推廣名稱為“撫仙湖畔櫻花谷”，該項(xiàng)目總用地720畝，規(guī)劃建筑面積約43萬平方米，項(xiàng)目定位于撫仙湖畔高端健康旅游度假物業(yè)，集高端度假酒店、櫻花主題園區(qū)、中醫(yī)健康養(yǎng)生基地、度假公寓、湖景電梯洋房、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、獨(dú)棟四合院為一體的綜合型旅游度假區(qū)。已成功引進(jìn)國內(nèi)知名酒店管理公司深航酒店管理公司、及世界排名第一的第一太平戴維斯物業(yè)管理公司聯(lián)手合作。目前項(xiàng)目各項(xiàng)前置審批手續(xù)已經(jīng)完成，正逐步進(jìn)入開發(fā)建設(shè)、營銷階段。該項(xiàng)目已被云南省列為第二批文化旅游創(chuàng)業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目。同時該項(xiàng)目也是云南省玉溪市、澄江縣旅游發(fā)展重點(diǎn)幫扶項(xiàng)目。第二部分項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱立項(xiàng)名稱：撫仙湖國際老年康體養(yǎng)生度假中心推廣名稱：撫仙湖畔櫻花谷（發(fā)改委已備案）項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于中國云南省玉溪市澂江縣右所鎮(zhèn)馬桑箐（澄華公路七公里處）。四至：東、南至肖山海拔1839附近（緊鄰太陽山國際度假區(qū)），西至撫仙湖水線，北至三碗水。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位于國際高端老年康體養(yǎng)生度假，集康體健身、旅游休閑運(yùn)動為一體的綜合性旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目總用地面積：719.27畝。項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積：420298.18㎡。容積率：0.87。建筑密度：21.76%。綠地率：51.45%。項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)利用撫仙湖的自然風(fēng)光、歷史遺跡及地質(zhì)遺跡巨大優(yōu)勢的契機(jī)，再以項(xiàng)目自身的文化營造為基礎(chǔ)，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的健康養(yǎng)生休閑度假區(qū)，樹立城市化進(jìn)程與環(huán)境和諧共生的典范，達(dá)到國內(nèi)乃至國外一流養(yǎng)生休閑及老年康體圣地，進(jìn)一步擴(kuò)大玉溪、澄江、撫仙湖的知名度，轉(zhuǎn)變區(qū)域的旅游模式，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，提升當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平，為撫仙湖旅游區(qū)能夠真正成為一個世界所矚目的康體娛樂及休閑養(yǎng)生的人居文化天堂而努力。項(xiàng)目各項(xiàng)行政審批情況1、旅游總體規(guī)劃已取得市政府批復(fù)（玉政復(fù)[2010]201號）。2、已通過玉溪市發(fā)改委核準(zhǔn)（玉發(fā)改社會[2010]463號）。3、已取得《澂江縣建設(shè)工程文物保護(hù)意見書》(澄文考[2010]1號)。4、已取得云南省國土資源廳《關(guān)于項(xiàng)目地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告?zhèn)浒副怼贰?、已取得云南省國土資源廳《關(guān)于項(xiàng)目用地礦產(chǎn)資源調(diào)查結(jié)果的備案證明》（云國土[2010]489號）。6、已取得《云南省林業(yè)廳使用林地審核同意書》（云（玉）林資許準(zhǔn)[2010]826號）。7、已取得玉溪市水利局《關(guān)于項(xiàng)目水土保持方案可行性研究報告的批復(fù)》（玉水保[2011]6號）。8、已取得項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)評批復(fù)（云環(huán)函[2011]90號）；已取得項(xiàng)目環(huán)評批復(fù)（云環(huán)審[2012]35號）。9、已取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》（選字第址2010-027號）；10、已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（建字第工2011-139號）；11、已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（地字第地2011-021號、地字第地2011-022號、地字第地2011-023號、地字第地2011-024號、地字第地2011-025號、地字第地2011-026號）；12、已取得《國土使用證》（CTC（2010）04-2、CTC（2010）04-3、CTC（2010）04-4、CTC（2010）04-5、CTC（2010）04-6、CTC（2010）04-7）；13、已取得一期3#樓櫻花假日《建設(shè)工程施工許可證》；14、已取得一期3#樓櫻花假日《商品房預(yù)售許可證》（澂房預(yù)許2012字（003）號）。項(xiàng)目總投入情況本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投入為33億元人民幣（不含土地費(fèi)用）。第三部分項(xiàng)目可行性研究項(xiàng)目地理環(huán)境分析玉溪現(xiàn)狀及發(fā)展“中國有一塊翡翠叫云南，云南有一塊鉆石叫玉溪。”這里有蜚聲中外的李家山“?；~案”，名揚(yáng)天下的水下古城，被譽(yù)為“二十世紀(jì)最驚人的發(fā)現(xiàn)”的帽天山動物化石群，神奇美麗的撫仙湖……這里是人民音樂家聶耳的故鄉(xiāng)、紅塔山的沃土、多彩和諧的高原水鄉(xiāng)，也是充滿魅力的文學(xué)創(chuàng)作寶庫。玉溪概況玉溪市位于云南省的中部，北接昆明市，西南連普洱市，東南鄰紅河州，西北靠楚雄州?？偯娣e1．53萬平方公里，人口206萬（2003年）。轄紅塔區(qū)及江川、澄江、通海、華寧、易門、峨山、新平、元江等8縣。物產(chǎn)和資源豐富，特別以“兩煙”著名，被稱為“云煙之鄉(xiāng)”。經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀自改革開放后，特別是鄧小平南巡講話以來，玉溪市的社會、經(jīng)濟(jì)、文化各方面得到了快速發(fā)展。進(jìn)入新世紀(jì)，在江澤民、胡錦濤為核心的黨中央第三、四代領(lǐng)導(dǎo)集體的正確路線、方針指引下，玉溪市進(jìn)入了一個全新的發(fā)展時期。在發(fā)展經(jīng)濟(jì)中，城市化進(jìn)程滯后是我省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的一個突出矛盾，改革開發(fā)以來，云南省城市建設(shè)得到了較快的發(fā)展。到2002年末，我省城市化水平仍然與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展及不適應(yīng)。近幾年全國城市化率每年大約圖稿2個多百分點(diǎn)，而我省只提高1個百分點(diǎn)左右；目前我國城市化率已經(jīng)達(dá)到38%，高出我省12個百分點(diǎn)。而當(dāng)今中國，城市經(jīng)濟(jì)已成為各地經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要支撐力量，發(fā)達(dá)地區(qū)城市經(jīng)濟(jì)在GDP總量已占90%以上，全國平均水平已達(dá)82.4%，而我省只占55.5%。城市是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)和主要載體，經(jīng)濟(jì)的綜合競爭力主要體現(xiàn)在城市的競爭力上；我省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相對滯后主要放映在城市化進(jìn)程相對滯后上，與發(fā)達(dá)地區(qū)和全國的差距也集中體現(xiàn)在城市發(fā)展的差距上。綜上所述，玉溪市是云南省的重要地級市，在現(xiàn)代化進(jìn)程中，它應(yīng)當(dāng)與省會城市一起，成為全省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中最重要的增長極和發(fā)動機(jī)。在我國參與經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程中，應(yīng)當(dāng)把玉溪發(fā)展成面向東南亞、南亞的現(xiàn)代開放城市。澄江的現(xiàn)狀與發(fā)展據(jù)澄江府志記載：“澄江暖于云（即昆明），寒次之，盛暑極熱，雨即涼，霜雪嚴(yán)寒，一晴即濕，有四時皆春，之謠，產(chǎn)稻藕”。有詩贊城南荷花十里云：“祿谷平鋪十里長，紅孽裊裊映湖光，風(fēng)吹菡萏香生韻，雨浮瑯。”澄江荷藕以其肥壯、粉多、味濃而受到人們的歡迎。澄江概況澄江縣地處滇中，位于云南省省會昆明市東南面，屬玉溪市人民政府管轄。澄江轄6個鎮(zhèn)和1個風(fēng)景區(qū)管委會，2007年年末人口161613人，以漢族為主，回、彝、苗等少數(shù)民族雜居，人口自然增長率7.3‰。澄江全縣幅員面積773平方公里，其中：山地面積占總面積的73.4%，水域面積占18.6%，壩區(qū)面積占8%，形成“七山、二水、一分壩”的天然格局。經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀2007年，澄江全縣完成現(xiàn)價生產(chǎn)總值（GDP）198597萬元，按可比價計(jì)算比上年增長10.2%。人均GDP為12236元，比上年增加1700元，增長16.14%。在全縣生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)）增長值42074萬元，增長5.4%，對GDP的貢獻(xiàn)率為11.1%，拉動GDP增長1.1個百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)、建筑業(yè)）增長值85179萬元，增長12.0%對GDP貢獻(xiàn)率為50.7%，拉動GDP增長5.2個百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值71334萬元，增長11.0%，對GDP的貢獻(xiàn)率為38.2%，拉動GDP增長3.9個百分點(diǎn)。全縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為21.2：42.9：35.9.全縣非公有制經(jīng)濟(jì)增加值達(dá)99203萬元，比上年增長28.3%，占GDP的比重為50.0%，比上年提高4.5%，成為全縣國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱。工農(nóng)總產(chǎn)值（現(xiàn)價）達(dá)305970萬元，比上年增加40287萬元，其中，工業(yè)總產(chǎn)值243364萬元，比上年增加29921萬元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值62606萬元，比上年增加10336萬元。呈貢新城對澄江的影響目前呈貢新城建設(shè)已基本完成。新昆洛公路朱家村至呈貢新區(qū)段基本建成。首批5所高校搬遷、信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流中心等項(xiàng)目投入使用，昆南集裝箱中心站征地工作基本完成。清水海引水工程爭取亞行貸款已上報國家發(fā)改委?？崭劢?jīng)濟(jì)區(qū)概念規(guī)劃已通過評審，新機(jī)場即將投入使用。呈貢新城建成后，到昆明主要黨政機(jī)關(guān)駐地時間縮短至30分鐘，澄江將成為名副其實(shí)的新昆明后花園，地理?xiàng)l件的優(yōu)越性更加凸顯。交通條件的改善對澄江的影響與云南省行政商務(wù)中心（呈貢新城及昆明城區(qū)）零距離,區(qū)位地段價值明顯，交通條件決定錢流與人流現(xiàn)行：昆玉高速經(jīng)澄馬公路至撫仙湖40分鐘；昆石高速經(jīng)澄陽公路至撫仙湖50分鐘。規(guī)劃：昆明新機(jī)場（預(yù)計(jì)2012年正式投入運(yùn)營）經(jīng)昆明環(huán)城高速路（預(yù)計(jì)2014年全線通車）至撫仙湖20分鐘；昆明輕軌一號線（已經(jīng)納入撫仙湖旅游改革綜合試驗(yàn)區(qū)規(guī)劃）至撫仙湖20分鐘；呈貢昆明新城經(jīng)呈澄高速（已經(jīng)立項(xiàng)）至撫仙湖20分鐘；同撫仙湖環(huán)湖公路（總長100.8公里）構(gòu)筑全方位交通網(wǎng)絡(luò)。綜上所述，澄江的經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定而迅速，人民收入大幅增加，全縣人民生活水平不斷提高。而交通條件的改善將給澄江帶來新的跨越式發(fā)展。撫仙湖旅游度假區(qū)概況與現(xiàn)狀1、撫仙湖試驗(yàn)區(qū)—核心：國家大政策發(fā)展方向決定區(qū)域升值價值：1993年撫仙湖被云南省政府批準(zhǔn)為省級旅游度假區(qū)。2001年被批準(zhǔn)被省級旅游度假示范區(qū)。根據(jù)2009年4月，國家發(fā)改委批準(zhǔn)通過了《云南省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和改革規(guī)劃綱要》于2009年5月，省政府與國家旅游局簽訂了省、部推動旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展試點(diǎn)建設(shè)合作協(xié)議，正式成立撫仙湖—星云湖旅游改革綜合試驗(yàn)區(qū)，同時賦予旅游發(fā)展改革先行先試的權(quán)力。撫仙湖試驗(yàn)區(qū)被定為云南省第二次旅游創(chuàng)業(yè)重點(diǎn)區(qū)域。2、撫仙湖良好的自然資源環(huán)境—核心：全國最滋養(yǎng)生命、最好水質(zhì)的稀缺資源區(qū)域。A、水：撫仙湖的總體水質(zhì)評價國家Ⅰ類，平均能見度5-6米，是我國內(nèi)陸淡水湖中水質(zhì)最好的湖泊之一，居云南省湖泊之最。良好的水質(zhì)清澈純凈，適宜的生活環(huán)境，是對生命尊重追求的文化。湖面積216.6平方公里，湖水平均深度為95.2m,最深處有158.9m，屬于全國第二深的淡水湖泊。湖容積為206.2億m3，相當(dāng)于12個滇池的水量，6倍的洱海水量，太湖的4.5倍，占云南九大高原湖泊總蓄水量的72.8%，占全國淡水湖泊蓄水量的9.16%,占全國可直接飲用淡水的50%.B氣候：撫仙湖位于全球較為獨(dú)特的“四季如春”的氣候區(qū)，區(qū)域一年四季呈適宜旅游的氣候，年平均每天日照6小時，年平均濕度60%，年平均氣溫16—17度，其休閑度假旅游的多樣性和適宜性突出；C富氧：常年平均負(fù)氧離子3000個/㎝2，極具休養(yǎng)生息價值；D水下古城：2001年、2006年先后兩次央視直播撫仙湖水下考古探秘活動，由敬一丹現(xiàn)場主持直播。幾千年前2.4平方公里的人工建筑古遺跡，至今水下古遺跡年代及文化特征仍未有定論，其神秘性成為旅游度假熱點(diǎn)，水下古遺跡距項(xiàng)目不足百米，區(qū)位價值優(yōu)勢明顯。E5.3億年前帽天山古生物化石群：世界自然遺產(chǎn)正在申報中，1991年，美國最權(quán)威、最有影響的《紐約時報》以頭版頭條并附配精美圖片介紹中國帽天山古生物化石群的發(fā)現(xiàn)。指出：“中國帽天山古生物化石群的發(fā)現(xiàn)是本世紀(jì)最驚人的科學(xué)發(fā)現(xiàn)之一”。帽天山所具有的生命文化、科考價值提升了撫仙湖區(qū)域的文化品位、旅游度假價值，其印證地球生命大爆，被譽(yù)為地球生命搖籃。稀缺資源的占有決定了物業(yè)的絕對升值空間，隨著社會環(huán)境的變化，決定了撫仙湖的絕對的發(fā)展前景。3、撫仙湖區(qū)域?qū)儆诳刂菩蚤_發(fā)區(qū)域，物業(yè)數(shù)量有限，可定義為稀缺物業(yè)。根據(jù)撫仙湖試驗(yàn)區(qū)總體規(guī)劃，有如下特征：可開發(fā)用地不超過10萬畝，全是采用低密度開發(fā)，物業(yè)量有限。除本項(xiàng)目外，其作項(xiàng)目均退出500米以外進(jìn)行低密度開發(fā)，本項(xiàng)目物業(yè)稀缺更為明顯。區(qū)域除了本項(xiàng)目、湖畔圣水、九龍晟景、太陽山國際度假區(qū)、仙湖錦繡外，其它項(xiàng)目均處于立項(xiàng)階段，而太陽山國際度假區(qū)、仙湖錦繡推出時間較晚，所以本項(xiàng)目屬于撫仙湖物業(yè)原始股。4、項(xiàng)目規(guī)劃價值分析：1)、本項(xiàng)目是離湖最近的項(xiàng)目（除九龍晟景外），按規(guī)劃以后也只有本項(xiàng)目在距湖500米范圍。2)、項(xiàng)目規(guī)劃約200畝櫻花谷，將打造全省最大規(guī)模（目前）的櫻花主題園，用于提升項(xiàng)目的旅游價值，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)的長久升值。項(xiàng)目區(qū)位分析地理位置1）項(xiàng)目位于中國云南省玉溪市澄江縣右所鎮(zhèn)，撫仙湖東北岸，具有良好的自然景觀優(yōu)勢。項(xiàng)目距澄江縣城12Km，呈貢新城40Km，省會昆明主城區(qū)52Km，玉溪92Km。2）項(xiàng)目地理位置價值明顯A、離縣城中心13公里，市政配套相比其它項(xiàng)目完善。B、項(xiàng)目位于撫仙湖東北岸，該片區(qū)因?yàn)閻偞痪频?、太陽山高爾夫球場、本?xiàng)目等的集中營造，該片區(qū)將會成長為撫仙湖周邊檔次最高、業(yè)態(tài)最豐富區(qū)域。C、項(xiàng)目位于撫仙湖水下古遺址旁，獨(dú)享有重要的文化旅游景點(diǎn)。D、最美夕陽、湖域最寬、水質(zhì)最好區(qū)域，占有湖岸線1.4公里。交通情況項(xiàng)目周邊有澄江-華寧公路及若干縣鄉(xiāng)級道路組成的公路網(wǎng)與江川-澄江公路，馬金鋪-澄江公路連接，提供了通往昆明、玉溪兩大中心城市便捷的聯(lián)系。昆明市區(qū)、巫家壩機(jī)場、玉溪紅塔區(qū)、江川、澄江、通海與本區(qū)域的交通快捷便利，皆在一小時車程以內(nèi)。另外，本地塊距昆明新機(jī)場也在1小時車程以內(nèi)，有助于本項(xiàng)目服務(wù)于省內(nèi)、國內(nèi)進(jìn)而覆蓋國際范圍。旅游區(qū)位從國際旅游區(qū)位來看：玉溪地處滇中高原，處于中國大陸旅游圈、東南亞旅游圈和南亞旅游圈的交匯地帶，玉溪旅游業(yè)的發(fā)展既得益于三大旅游圈的共同推動，同時也獲得于三大旅游客源對流的門檻客源；從省內(nèi)旅游區(qū)位來看：玉溪是滇中旅游區(qū)的重要組成部分，隨著區(qū)內(nèi)旅游資源的進(jìn)一步開發(fā)與優(yōu)化規(guī)劃，旅游競爭力會得到進(jìn)一步的增加；從資源狀況來看：撫仙湖清澈純凈、風(fēng)景旖旎，旅游資源豐富，其深度和需水量是云南省第一，同時也是我國內(nèi)陸淡水湖中水質(zhì)最好的湖泊之一，居云南省湖泊之最。4）撫仙湖已成為云南省旅游二次創(chuàng)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，擁有先行先試的政策便利性，其政策導(dǎo)向性十分明確。綜上所述，本項(xiàng)目所處區(qū)位的地理位置優(yōu)越，交通條件便利，而進(jìn)行旅游綜合體的開發(fā)為大勢所趨，前景明顯。區(qū)域規(guī)劃政策分析撫仙湖發(fā)展按照“一個核心、三大片區(qū)、三個走廊、四心兩圈、六大產(chǎn)品、九大通道和十大功能區(qū)”的旅游總體布局，依托撫仙湖的旅游資源特色，以旅游市場為導(dǎo)向，堅(jiān)持旅游開發(fā)與生態(tài)環(huán)境保護(hù)并重，實(shí)現(xiàn)人文景觀與自然景觀互補(bǔ)，歷史文化與現(xiàn)代休閑度假時尚互補(bǔ)，產(chǎn)業(yè)與旅游互補(bǔ)，形成湖泊觀光游覽。休閑度假、文化體驗(yàn)、戶外運(yùn)動、鄉(xiāng)村旅游等旅游產(chǎn)品序列，積極發(fā)展專題旅游產(chǎn)品、組合型旅游產(chǎn)品、形成區(qū)別于省內(nèi)其他旅游景區(qū)的產(chǎn)品開發(fā)模式，打造觀光產(chǎn)品，提升度假產(chǎn)品，培育特色產(chǎn)品，特別是要借重點(diǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，突出特色，精心打造實(shí)驗(yàn)區(qū)的旅游品牌，構(gòu)建合理的景區(qū)景點(diǎn)布局和立體的品牌體系。撫仙湖旅游度假區(qū)的六大產(chǎn)品體系湖泊觀光產(chǎn)品基礎(chǔ)層次的旅游產(chǎn)品，以高原湖泊、山地景觀、鄉(xiāng)村風(fēng)貌、農(nóng)業(yè)景觀、天香景觀、人文景觀鄧自然、人文景觀為依托。所開發(fā)的觀光類旅游產(chǎn)品。休閑度假旅游產(chǎn)品核心層次的旅游產(chǎn)品，規(guī)劃建成中產(chǎn)、小資集中的度假天堂，并注重湖泊度假小鎮(zhèn)的文化品味和地方民族民俗的特色，同時借助時尚潮流傳播小鎮(zhèn)的知名度，應(yīng)在獨(dú)具魅力的國際休閑度假旅游目的地新形象。文化體驗(yàn)旅游產(chǎn)品核心層析旅游產(chǎn)品，依托帽天山古生物化石群、李家山青銅文化、撫仙湖、星云湖的魚文化、水文化等，積極開發(fā)歷史文化體驗(yàn)、科考科普教育、水鄉(xiāng)文化體驗(yàn)、民俗文化體驗(yàn)和特色餐飲體驗(yàn)等獨(dú)具魅力的體驗(yàn)旅游產(chǎn)品。戶外運(yùn)動旅游產(chǎn)品特色層次的旅游文化。以自然生態(tài)環(huán)境為背景的戶外運(yùn)動類旅游產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)大眾的參與性，注重產(chǎn)品的生態(tài)、康體、休閑、娛樂特色，讓有人感受與自然共存的和諧，充分體會到一種回歸自然的樂趣。鄉(xiāng)村生態(tài)產(chǎn)品特色層次產(chǎn)品，以鄉(xiāng)村自然生態(tài)環(huán)境、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境為背景的鄉(xiāng)村休閑、農(nóng)業(yè)生態(tài)類旅游產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)地方鄉(xiāng)村特色，注重生態(tài)型、休閑型和體驗(yàn)性，包括農(nóng)業(yè)觀光旅游產(chǎn)品、鄉(xiāng)村休閑體驗(yàn)產(chǎn)品等。會議商務(wù)旅游產(chǎn)品特色層次旅游產(chǎn)品，依托良好的休閑度假設(shè)施，積極開拓會議、商務(wù)型旅游產(chǎn)品，形成區(qū)域市場的商務(wù)會議旅游中心。優(yōu)先生態(tài)建設(shè)和旅游的開發(fā)注重生態(tài)的建設(shè)，并將生態(tài)和旅游相結(jié)合。以文化體驗(yàn)與休閑度假產(chǎn)品為重點(diǎn)，以銀發(fā)關(guān)懷為基礎(chǔ)進(jìn)行產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)統(tǒng)一產(chǎn)品風(fēng)格，建設(shè)生態(tài)旅游城市和生態(tài)旅游小鎮(zhèn)大力加強(qiáng)和開發(fā)生態(tài)養(yǎng)生旅游包括生態(tài)溫湯裕法、生態(tài)陽光浴法、森林浴養(yǎng)生法、民俗養(yǎng)生方法、食療養(yǎng)生等旅游活動。綜上所述：通過對撫仙湖周邊主題休閑度假旅游區(qū)，如旅游小鎮(zhèn)和旅游生態(tài)社區(qū)的打造，提升旅游的吸引力，從而打造具有鮮明特色的國際湖泊康體休閑度假旅游目的地，開發(fā)出內(nèi)涵深厚、形式新穎的拳頭產(chǎn)品，以品牌創(chuàng)新全面提升撫仙湖的旅游知名度、吸引力和市場競爭力。區(qū)域文化特征分析撫仙湖周邊文明非常輝煌。撫仙湖最具人文價值的是水下古城，周邊有帽天山、李家山、關(guān)索戲，水下地上遙相呼應(yīng)，所有人文、自然景觀都值得大大炒作，并應(yīng)以央視直播為契機(jī)帶動撫仙湖炒作，有了效應(yīng)就有人來投資、旅游。多民族融合文化云南作為中國多民族聚集地，實(shí)現(xiàn)民族和諧共處，充分體現(xiàn)了多民族求同存異的特征。目前云南民族文化特征隨景區(qū)布局，并沒有進(jìn)行獨(dú)獨(dú)特的文化融合展示。而云南的特征文化，實(shí)際上就是民族融合文化，撫仙湖作為云南獨(dú)特的文化景點(diǎn)，在其文化開發(fā)方面，應(yīng)以區(qū)域民族文化特征作為重點(diǎn)表現(xiàn)手法。水下古城文化水下奇跡愈元古城撫仙湖東北邊的水下古城區(qū)域，在一片東西寬1.2公里，南北長2公里的水域內(nèi)，約有8個建筑群落。自中央電視臺水下考古直播以來，關(guān)于水下古城的種種猜測不少。2005年水下考古，出水了兩個主要的“古物”，一個是一塊長形石塊，上面有著人工和自然形成的浮雕式花紋，另一塊是古代陶器，初步認(rèn)為是手工制成。據(jù)有關(guān)專家考證，初步認(rèn)定這些水下遺址是漢唐時代的愈元古城。水下古城對提高撫仙湖文化的重要性水下古城本身有神秘性，就如同尼斯湖水怪使尼斯湖成為歐洲的旅游熱點(diǎn)，歷史記載為水下古城提供了可靠的依據(jù)，水下出土的陶釜是最好的文物見證，水下古城也將有同樣炒作功能；至今水下古城仍未有定論。沒有結(jié)論是好事，不要拘泥于去考證古城究竟是什么，不需要有一致的科學(xué)結(jié)論，眾說紛紜，就會有高朋滿座、專家云集寫書；沒有結(jié)論就會吸引大家來關(guān)注、討論，就會有人炒作，在炒作中撫仙湖也就出名了。帽天山生命起源文化生命奇跡帽天山1991年4月23日，美國最權(quán)威、最有影響的《紐約時報》以頭版頭條并附配精美圖片介紹中國帽天山動物群的發(fā)現(xiàn)。指出："中國帽天山動物群的發(fā)現(xiàn)是本世紀(jì)最驚人的科學(xué)發(fā)現(xiàn)之一"。帽天山距昆明56km，距玉溪市87km，距澄江縣城6km。整個化石埋藏帶呈蛇狀蜒蜒達(dá)20km，寬4.5km，埋藏深度達(dá)50m以上?，F(xiàn)圈定的保護(hù)面積為18km，其中核心區(qū)保護(hù)面積1.2km2。到目前為止，共發(fā)現(xiàn)化石點(diǎn)30余處，采集化石3萬余塊，科學(xué)鑒定認(rèn)為有40個門類，100多個種的古生物化石，涵蓋了現(xiàn)代生物的各個門類，還發(fā)現(xiàn)多種過去曾大量存在現(xiàn)已滅絕的動物新種，已超出現(xiàn)有動物分類體系，只能冠之以發(fā)掘地名來命名，如撫仙湖蟲、帽天山蟲、云南蟲、昆明蟲和跨馬蟲等。帽天山對提高撫仙湖文化的重要性撫仙湖的巨大價值已被人們廣泛認(rèn)同，而帽天山所具有的文化、科學(xué)價值可以提升撫仙湖的文化品位，世界遺產(chǎn)和世界地質(zhì)公園的成功申報對玉溪以及澄江的發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的意義。帽天山文化實(shí)際上是見證生命起源，表明區(qū)域極具生命價值，極具修養(yǎng)生息價值。李家山青銅文化離江川縣城15公里的地方有一座小山，著名的“牛虎銅案”就是在這里出土的。經(jīng)過幾次大規(guī)模發(fā)掘，至今已出土春秋至西漢時期的1萬多件文物，其中的“牛虎銅案”被譽(yù)為青銅文化的瑰寶撫仙湖的水文化、魚文化1、水文化：表象為撫仙湖良好的水質(zhì)狀況，適宜的生活環(huán)境，具象為對于生命的尊重，對生活的尊重。2、魚文化：表象為居湖而食魚的生活狀況，具象為一種古代的“物崇拜”文化，一種對生態(tài)環(huán)境的心理需求文化。綜上所述，以高原湖泊、古滇文化為其景觀特色，帽天山的化石群、李家山的青銅器、水下古城、關(guān)索等，無不彰顯著撫仙湖神秘氣質(zhì)和獨(dú)特文化，可以說是撫仙湖天生麗質(zhì)，良好的先天條件決定了撫仙湖的發(fā)展前景。第四部分項(xiàng)目目標(biāo)市場需求與客戶特性分析我國老齡化問題促進(jìn)養(yǎng)生住宅的興起與發(fā)展我國老齡化問題發(fā)展現(xiàn)狀據(jù)人口統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，目前我國60歲以上人口已達(dá)到1.3億左右，其中65歲以上人口已經(jīng)達(dá)到8500萬，分別占總?cè)丝诘?0%和7%。按照聯(lián)合國的有關(guān)規(guī)定，一個國家或地區(qū)60或65歲以上老年人口占人口的10%或7%，即可稱為老年型國際或地區(qū)。由此可見，我國已經(jīng)進(jìn)入老年型國家的行列。據(jù)預(yù)測，在老年齡化高峰時間，我國老年人口將在4億以上，占全國總?cè)丝诘乃姆种?，占全國總?cè)丝诘乃姆种?，這是一個非常驚人的數(shù)字?？梢?，我國正處于人口老齡化的快速發(fā)展階段。目前我國老年住宅的需求和現(xiàn)狀應(yīng)對緊迫的人口老齡化形勢，“老有所居”是其中的關(guān)鍵。根據(jù)有關(guān)資料顯示。我國目前國民生產(chǎn)總值只占世界的3.5%左右，但卻擔(dān)負(fù)著全世界20%老年人，其間的困難是可想而知了。我國目前加大了老年住宅建設(shè)的數(shù)量，但是，僅從數(shù)量上著手是不夠的，還必須提高老年住宅的質(zhì)量，要做到這一點(diǎn)，就必須順應(yīng)老年化社會發(fā)展的客觀要求，全面提高社會化服務(wù)水平，從老年人的切身利益出發(fā)，住宅建設(shè)中引入健康養(yǎng)生的概念，創(chuàng)造具有中國特色的老年住宅。當(dāng)今老年群體習(xí)性養(yǎng)老模式定義為“安享晚年”他們將養(yǎng)老行為模式稱為“安享晚年”，表明其注重“安、享”的生活氛圍與功能空間；愿意在遠(yuǎn)離市區(qū)的地方養(yǎng)老目前老年人有到市郊買房意愿的占84％，表明了淡化區(qū)域、改善自己住房條件的老年人日益增多；不愿與子女同住習(xí)性在中國的傳統(tǒng)觀念中，老年人應(yīng)該是和子女生活在一起的，但是目前由于老年人和子女在生活習(xí)性與文化差異上存在較大的差異，所以從維持家庭和諧角度出發(fā)，逐漸形成分居方式。需求高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)老社區(qū)通過對北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，存在著一大批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)近6%以上的中高收入老年群體，這些老年人認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老環(huán)境，無論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們希望市場上能多生產(chǎn)一些高標(biāo)準(zhǔn)的老年養(yǎng)生住宅；養(yǎng)老社區(qū)模式需求我國已逐漸進(jìn)入老齡化社會，而養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)模式在逐漸破裂。一種新的養(yǎng)老模式——“老年親情社區(qū)”，把家庭養(yǎng)老和社會養(yǎng)老相結(jié)合，突破傳統(tǒng)養(yǎng)老和簡單的老年公寓養(yǎng)老模式，從而產(chǎn)生出“親情社區(qū)養(yǎng)老模式”。巨大的人口老齡化壓力，產(chǎn)生了強(qiáng)大的老年住宅社會需求，細(xì)分出獨(dú)特的養(yǎng)生住宅市場。集服務(wù)、醫(yī)療、居住以及休閑娛樂于一體的復(fù)合型養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)將是未來老年需求大勢所趨。休閑養(yǎng)生生活的興起促進(jìn)老年養(yǎng)生住宅的興起與發(fā)展養(yǎng)生概念養(yǎng)生首見于《呂氏春秋》。其曰：“知生也者，不以害生，養(yǎng)生之謂也?！睆淖置嫔侠斫?，養(yǎng)生即護(hù)養(yǎng)生命之意；狹義的養(yǎng)生一般只局限與個人衣食住行方面的調(diào)養(yǎng)；實(shí)際上養(yǎng)生的概念很廣，幾乎囊括了優(yōu)化人類生存環(huán)境、善化人類生命質(zhì)量的一切內(nèi)容。一般而言，有意識地通過各種手段或方法護(hù)養(yǎng)人體生命的主客觀行為，或根據(jù)人體生命過程的活動規(guī)律所進(jìn)行的一切物質(zhì)與精神的心身護(hù)養(yǎng)活動，才稱之為養(yǎng)生。養(yǎng)生包括心理養(yǎng)生、生理養(yǎng)生兩大方面，前者強(qiáng)調(diào)精神層面的內(nèi)在休養(yǎng)和平衡祥和的心理狀態(tài)；后者注重身體上的放松和康復(fù)，以及身體機(jī)能的維護(hù)。中國文化至古到今的一種文化特征，實(shí)際是一種生活經(jīng)驗(yàn)、生存經(jīng)驗(yàn)的積累，最終演化為諸多分枝學(xué)說，《黃帝內(nèi)經(jīng)》中對養(yǎng)生的論述，已對中國各民族生活習(xí)性與全球生活習(xí)性產(chǎn)生了較為深遠(yuǎn)的影響。老子講“圣人是順其自然的”，其主旨為養(yǎng)生核心，即強(qiáng)調(diào)“人要與自然保持和諧”“人的身心要保持和諧”“人與人保持和諧”的養(yǎng)生理念。養(yǎng)生社區(qū)需求城市作為人類居住生活空間的功能已在很大程度上被削弱，不再是人與自然和社會健康發(fā)展的樂園。居住條件惡化、環(huán)境污染、人際關(guān)系冷漠等“城市病”到處蔓延。嚴(yán)重地影響著人們的健康。人們開始追求以舒適、愜意、完美、健康為總主導(dǎo)的住宅消費(fèi)意識，由現(xiàn)代都市生活領(lǐng)銜的“養(yǎng)生意義”越來越受人關(guān)注，或者說，一個現(xiàn)代居住中的“養(yǎng)生時代”已全面來臨。于是養(yǎng)生住宅開始逐漸成為人們關(guān)注的目標(biāo)。而養(yǎng)生居住社區(qū)向人們提供沒有污染、沒有公害的新鮮空氣、有機(jī)食物和住宅條件。它的另一個特點(diǎn)是不設(shè)置任何具有刺激性的或需劇烈運(yùn)動的體育、游樂活動設(shè)施，而提倡人們?nèi)ペは腱o思，在恬靜的氣氛中修身養(yǎng)性。養(yǎng)生休閑的特點(diǎn)利用休閑來調(diào)節(jié)心態(tài)，解郁強(qiáng)身，稱之為養(yǎng)生休閑。包括人們在閑暇時間里放松、調(diào)整、健康、健美、益智、延年等各類活動。從某種意義上說，養(yǎng)生休閑是一種旅游活動，它是以養(yǎng)生為目的來選擇地點(diǎn)，安排內(nèi)容和進(jìn)展，考慮節(jié)奏快慢，強(qiáng)調(diào)飲食、健身、娛樂等諸多方面，促使休閑參與者盡量保持身體各機(jī)能的平衡，以確保心理和生理的健康。養(yǎng)生休閑旅游活動適合各種年齡層次的人參加，而不僅僅局限于中老年參與的一種旅游活動。養(yǎng)生休閑既是一種休閑類型，又可以融合到其他各種休閑活動中去――關(guān)鍵看這種休閑的動機(jī)是否是回歸到自己的身心內(nèi)部，休閑活動中有沒有融入養(yǎng)生學(xué)方面的內(nèi)容，是否對身體產(chǎn)生有益的作用，其主要特點(diǎn)如下：普適性傳統(tǒng)觀念認(rèn)為養(yǎng)生旅游者的主要針對的是“亞健康人群”或老年人群，但實(shí)際上，養(yǎng)生休閑涵蓋所有追求健康快樂生活的人群，他們不是“病人”，又不同于普通的游客，是具有較強(qiáng)的養(yǎng)生目的性。因此對其進(jìn)行的康復(fù)保養(yǎng)不宜在醫(yī)院或養(yǎng)老院進(jìn)行，而因根據(jù)不同的心理需要進(jìn)行目的地的選擇。游樂體驗(yàn)性養(yǎng)生休閑形式豐富多樣，包括了人們生活中的方方面面，更易于使游客產(chǎn)生親切感和歸屬感，其游憩方式更易于大眾接受，形成一種游客與其習(xí)慣性生活方式本身的游樂體驗(yàn)性互動。綜合性養(yǎng)生休閑是將我國傳統(tǒng)的養(yǎng)生方法、理論同現(xiàn)代生活中有益于人體健康的多種休閑方式結(jié)合起來而形成的，既注重養(yǎng)生的功能，也注重養(yǎng)生過程的休閑性和體驗(yàn)性，它是將養(yǎng)生這一康復(fù)過程娛樂化、休閑化。傳統(tǒng)與現(xiàn)代的相結(jié)合，旅游、休閑與養(yǎng)生相結(jié)合，以及多學(xué)科的綜合介入、指導(dǎo)形成了多種多樣的康復(fù)、休閑活動。科學(xué)專業(yè)性養(yǎng)生休閑活動開展的本身是以中醫(yī)為理論核心基礎(chǔ)，強(qiáng)調(diào)自然生態(tài)的要素，逐步融入了西方現(xiàn)代康療方法，具有較強(qiáng)的科學(xué)性特點(diǎn)。某些養(yǎng)生休閑活動的開展需要在專業(yè)人員的主持指導(dǎo)下，按專業(yè)規(guī)范和規(guī)定程序進(jìn)行。教育性通過養(yǎng)生休閑活動的參與能夠構(gòu)獲得“健康教育”，提高“認(rèn)知水平”，達(dá)到增強(qiáng)體質(zhì)，愉悅身心，提高科學(xué)素質(zhì)和良好的社會適應(yīng)能力的目的，同時促進(jìn)人們轉(zhuǎn)變自己的生活方式，以提升人們的生活質(zhì)量。國內(nèi)休閑養(yǎng)生市場的前景據(jù)調(diào)查顯示：我國大城市居民，尤其是“都市白領(lǐng)”，超過半數(shù)處在亞健康狀態(tài)，而且人數(shù)還在呈現(xiàn)上升趨勢。這就要求人們在生活質(zhì)量已經(jīng)提升到較高水平之后，必須更多的考慮生活的質(zhì)量和身心的健康。在這種形式下，養(yǎng)生休閑將成為熱點(diǎn)和潮流，蘊(yùn)含著廣闊的市場空間。一般來說，人們消費(fèi)養(yǎng)生休閑旅游產(chǎn)品主要有以下幾大訴求：延年益壽：即尋求高質(zhì)量的生活方式，結(jié)合不同時節(jié)，以有益的養(yǎng)生生活方式達(dá)到長壽的效果；強(qiáng)身健體：即在理想的養(yǎng)生場所進(jìn)行適時運(yùn)動來養(yǎng)精固元；修身養(yǎng)性：即需要一種簡單的生活方式和生活節(jié)奏來舒緩身心；醫(yī)療：即通過優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境，針對各種疾病進(jìn)行康復(fù)治療；修復(fù)保健：即逃離污染嚴(yán)重的城市環(huán)境，尋找修復(fù)環(huán)境；生活方式的體驗(yàn)：有兩層含義，一種是與傳統(tǒng)文化中的民俗相結(jié)合，一種是與旅游多種構(gòu)成要素相結(jié)合；養(yǎng)生文化體驗(yàn)將文化景觀與養(yǎng)生文化結(jié)合。養(yǎng)生休閑行為的決定一般是由多種動機(jī)促成的，比如：期望健康，害怕疾病；逃避現(xiàn)實(shí)，免除壓力的欲望；消除緊張和不安心情的期望；滿足自尊、被承認(rèn)、被注意、能施展其才能、取得成就和為人類作貢獻(xiàn)的期望等等。這些表明人們進(jìn)行養(yǎng)生休閑的內(nèi)在原因，從中可看出“養(yǎng)生休閑”的形式，恰好滿足康復(fù)者以上的多種需要。養(yǎng)生休閑旅游產(chǎn)品分類從資源特點(diǎn)來看，在我國適宜開展養(yǎng)生休閑旅游形式很多，如氣象氣候養(yǎng)生、園林花卉、養(yǎng)生濱水養(yǎng)生、山岳森林養(yǎng)生、草原沙漠養(yǎng)生、溫泉養(yǎng)生、農(nóng)業(yè)養(yǎng)生、宗教民俗養(yǎng)生等。由于養(yǎng)生休閑旅游訴求的多樣性，其產(chǎn)品的類型也呈現(xiàn)多元化。根據(jù)不同資源，結(jié)合市場需求特點(diǎn)，可開發(fā)的養(yǎng)生休閑旅游產(chǎn)品大致有如下幾類：居住養(yǎng)生居住型養(yǎng)生是以旅游地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)而形成的旅游產(chǎn)品，它是以經(jīng)營土地、經(jīng)營城市的手法來圍繞養(yǎng)生休閑進(jìn)行開發(fā)的。這種養(yǎng)生居住社區(qū)向人們提供沒有污染、沒有公害的新鮮空氣、有機(jī)食物和住宅條件。它的另一個特點(diǎn)是不設(shè)置任何具有刺激性的或需劇烈運(yùn)動的體育、游樂活動設(shè)施，而提倡人們?nèi)ペは腱o思，在恬靜的氣氛中修身養(yǎng)性。游樂養(yǎng)生游樂養(yǎng)生是在更具旅游資源的不同，設(shè)施適宜當(dāng)?shù)氐孛}、文脈，參與性、趣味性較強(qiáng)的養(yǎng)生休閑旅游活動，通過一定的技術(shù)手段和創(chuàng)意，把一些生硬的、靜態(tài)的東西進(jìn)行情景化和趣味化處理，使之讓游客主動參與到養(yǎng)生休閑活動中去，并獲得一定程度的身心放松和教育。文化養(yǎng)生通過對歷史文化中所積淀下來的各種與養(yǎng)生有關(guān)的理論進(jìn)行深入挖掘，應(yīng)用到養(yǎng)生旅游活動之中，以此提高養(yǎng)生休閑活動本身的品味和檔次，同時豐富休閑活動的內(nèi)在要素，使養(yǎng)生休閑不僅具有了身體養(yǎng)生的功能，同時還具有心理養(yǎng)生的益處。傳統(tǒng)文化中與養(yǎng)生有關(guān)的理論著作主要有：《黃帝內(nèi)經(jīng)》、《道德經(jīng)》、《陰陽五行學(xué)說》、《風(fēng)水學(xué)說》以及諸多我國古代中醫(yī)藥理論著作等。醫(yī)療養(yǎng)生醫(yī)療養(yǎng)生旅游產(chǎn)品的構(gòu)成主要是依托中醫(yī)、西醫(yī)、營養(yǎng)學(xué)、心理學(xué)等理論知識作為指導(dǎo)，結(jié)合人體生理行為特征進(jìn)行的以藥物康復(fù)、藥物治療為主要手段，配合一定的休閑活動內(nèi)容進(jìn)行的康復(fù)養(yǎng)生旅游產(chǎn)品，包括康體檢查類產(chǎn)品。它是醫(yī)療旅游開發(fā)中的重要內(nèi)容之一。美食養(yǎng)生藥食同源，是東方食養(yǎng)的一大特色。因此美食養(yǎng)生可以說是我國國內(nèi)養(yǎng)生休閑旅游中至關(guān)重要的一項(xiàng)內(nèi)容之一，在進(jìn)行美食養(yǎng)生休閑旅游產(chǎn)品的開發(fā)中，美食餐廳的設(shè)計(jì)一定窯情調(diào)獨(dú)特，別具一格，室內(nèi)有山、水及種類各異的植被，就餐者置身其中，如同置身于美麗的南國花園，怡然自得，瀟灑愜意。餐廳菜式豐富，營養(yǎng)搭配合理，具有不同風(fēng)味特色。生理美容養(yǎng)生生理美容養(yǎng)生是時下女性游客比較喜愛的一項(xiàng)活動之一，然而當(dāng)把生理美容同養(yǎng)生休閑旅游結(jié)合起來，可以取到較好的互動作用。它既豐富了旅游活動的的內(nèi)容，又增強(qiáng)了旅游產(chǎn)品的吸引力，此類產(chǎn)品的開發(fā)可以將一些美容會所中的專業(yè)護(hù)膚、芳香SPA水療、瑜伽養(yǎng)生，抗衰老美容融入到某些旅游項(xiàng)目之中去，同時可結(jié)合一些花卉產(chǎn)品開發(fā)系列美容產(chǎn)品，如：花香、精油，可外用美容，內(nèi)服等。運(yùn)動養(yǎng)生生命在于運(yùn)動，適宜的運(yùn)動健身是一種比較科學(xué)的養(yǎng)生休閑方式，在進(jìn)行此類旅游產(chǎn)品的開發(fā)中，可充分利用多種運(yùn)動養(yǎng)生方式，開發(fā)成不同的運(yùn)動養(yǎng)生系列產(chǎn)品，如：開發(fā)室內(nèi)瑜伽術(shù)、中華武術(shù)、BODYPOMP、專業(yè)SPA、形體訓(xùn)練、棋牌、器械等室內(nèi)運(yùn)動，同時也能提供籃球、網(wǎng)球、羽毛球、垂釣、跑步、騎車健身等戶外運(yùn)動，并為游客推薦專業(yè)的運(yùn)動指導(dǎo)，使您擁有健康的身心去感受自由美麗的生活。生態(tài)養(yǎng)生生態(tài)與養(yǎng)生有著天然的聯(lián)系――養(yǎng)生首先在于環(huán)境。城市的廢氣、污染，是人類生命的大敵，而生態(tài)的綠色環(huán)境是養(yǎng)生休閑的理想場所。生態(tài)養(yǎng)生旅游不同于一般旅游，需要在觀光游樂中開展養(yǎng)生活動，而且是以生態(tài)為手段的養(yǎng)生開發(fā)，如森林浴養(yǎng)生法、霧浴養(yǎng)生法、生態(tài)溫湯浴法、生態(tài)陽光浴法等。綜上所述，養(yǎng)老市場之所以存在復(fù)合型市場前景，其中最重要的因素是，老年人群在心理上不愿過多的提及“老”的狀態(tài)，那么本項(xiàng)目在功能上可滿足養(yǎng)老功能，但在規(guī)劃提法上應(yīng)盡量避免“老”的提法與訴求，那么需要尋找另外一種可以涵蓋該類市場需求的概念，對其包容與闡述。養(yǎng)生概念是一個整合型功能綜合概念，同時，又是一個細(xì)分休閑度假功能概念，其功能可涵蓋各階段人群。而其本身不僅可以融合與傳承中國所特有的文化觀念，而且符合本項(xiàng)目所在區(qū)域的主旨開發(fā)理念，可以說是“兩全其美”，得到雙贏的局面。所以，由此奠定了項(xiàng)目的市場地位，決定了項(xiàng)目的開發(fā)價值走向。目標(biāo)客戶的定位目標(biāo)市場定位主要針對國內(nèi)國外養(yǎng)生及養(yǎng)老客群市場；一級目標(biāo)市場：云南、四川、重慶。二級目標(biāo)市場：東北、沿海、新疆、西藏、山西。三級目標(biāo)市場：國外目標(biāo)客群。目標(biāo)客戶分類及特性創(chuàng)富、富有階層注重養(yǎng)生的客群該部份客戶群以養(yǎng)生功能、度假功能為需求重點(diǎn)，其極具消費(fèi)潛力，注重養(yǎng)生氛圍與文化度假特征，需求靜謐的功能空間，強(qiáng)調(diào)生態(tài)、環(huán)保、隱私、安全、服務(wù)等。該部份客群居留時間存在長期、短期、分期特性。養(yǎng)老客群該部份客戶群為社會中高層消費(fèi)人群，注重個人生活空間，健康環(huán)保的生活方式，強(qiáng)調(diào)人文關(guān)懷與集群觀念，個人主觀色彩濃厚，從心理上需求社會淡化“老”的現(xiàn)狀。需求具有“適當(dāng)運(yùn)動、適當(dāng)娛樂、生活便利”的功能空間與配套設(shè)施的養(yǎng)生度假區(qū)。該部份客群存在長期居留特性。該部份客群引申存在子女、親戚、朋友探視客戶的臨居特性。第五部份開發(fā)策略總體開發(fā)策略定位總體開發(fā)策略遵循原則撫仙湖旅游集群規(guī)劃原則撫仙湖特有文化特征傳承原則撫仙湖旅游集群規(guī)劃對項(xiàng)目開發(fā)定位的影響項(xiàng)目定位必須符合撫仙湖旅游區(qū)規(guī)劃的最高指導(dǎo)思想以中國特色社會主義理論為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，建設(shè)世界知名、中國一流的高水平國際湖泊型康體休閑度假旅游目的地發(fā)展目標(biāo)。以上指導(dǎo)思想說明了：中國特色在旅游開發(fā)項(xiàng)目的解釋，即借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，以本身特色元素體驗(yàn)為主導(dǎo)思想的建設(shè)方式；即強(qiáng)調(diào)地域文化特征世界知名，中國一流的解釋，即在開發(fā)檔次定位的高起點(diǎn)，其周邊配套開發(fā)項(xiàng)目必須符合這一整體規(guī)劃指導(dǎo)思想；湖泊型康體休閑度假旅游的解釋，即界定了撫仙湖周邊開發(fā)產(chǎn)品為依托湖泊的康體產(chǎn)品、休閑產(chǎn)品、度假產(chǎn)品、旅游產(chǎn)品；本指導(dǎo)思想強(qiáng)調(diào)，撫仙湖是中國的，也只有中國特有的，本身有著不可脫離的文化特征，所以在開發(fā)上可借鑒外來經(jīng)驗(yàn)，但不可強(qiáng)加外來文化特征。綜上所述，本項(xiàng)目的開發(fā)必須符合該區(qū)域的最高開發(fā)指導(dǎo)思想，項(xiàng)目開發(fā)定位必須為整個撫仙湖開發(fā)服務(wù)，發(fā)揚(yáng)繼承地域文化特征。項(xiàng)目定位必須符合撫仙湖旅游區(qū)開發(fā)的整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略撫仙湖旅游區(qū)整體定位：康體樂園、休閑勝地、度假天堂；撫仙湖旅游區(qū)整體發(fā)展戰(zhàn)略：產(chǎn)業(yè)生態(tài)化、旅游國際化、文化產(chǎn)業(yè)化、市場多元化、城鄉(xiāng)一體化、服務(wù)現(xiàn)代化。以上對本項(xiàng)目開發(fā)定位的影響：項(xiàng)目開發(fā)功能定位方向：健康、養(yǎng)老、休閑、度假；項(xiàng)目開發(fā)形象定位方向：國際、生態(tài)、環(huán)保、特色。區(qū)域開發(fā)特征與發(fā)展規(guī)劃對本項(xiàng)目開發(fā)定位的影響澄江縣發(fā)展特征立足于撫仙湖的配套旅游城鎮(zhèn)規(guī)劃，在將撫仙湖打造成國際化湖泊旅游勝地的發(fā)展目標(biāo)下，提升其配套功能與配套能力。撫仙湖發(fā)展特征立足于湖泊型國際休閑型度假勝地規(guī)劃，著重于生態(tài)環(huán)?？刂疲瑫r加強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，從而實(shí)現(xiàn)撫仙湖生態(tài)與產(chǎn)業(yè)的和諧發(fā)展目標(biāo)。撫仙湖周邊現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)情況開發(fā)主題：休閑度假開發(fā)模式：大主題、大規(guī)劃、大市場目前區(qū)域內(nèi)開發(fā)，不注重旅游休閑度假的業(yè)態(tài)功能細(xì)分，從而形成功能重復(fù)、特色不足的開發(fā)體系，造成大面積的同質(zhì)化開發(fā)與競爭局面，所以，本項(xiàng)目應(yīng)依托項(xiàng)目優(yōu)勢進(jìn)行功能細(xì)分與特色化塑造，利用補(bǔ)差、提升、細(xì)分手段，最終形成獨(dú)特的產(chǎn)品規(guī)劃與文化品位，為撫仙湖旅游區(qū)的整體旅游功能提升作出貢獻(xiàn)。綜上所述，本項(xiàng)目的開發(fā)定位，勢必在整體定位上符合撫仙湖的大策略要求，以配套、補(bǔ)差型開發(fā)模式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)打造，為實(shí)現(xiàn)撫仙湖最終開發(fā)目標(biāo)而努力。區(qū)域文化特征對本項(xiàng)目開發(fā)定位的影響文化特征是一個區(qū)域規(guī)劃、旅游結(jié)果規(guī)劃的靈魂，也是拉動目標(biāo)客戶心靈的重要手段。根據(jù)區(qū)域總體規(guī)劃要求，重塑區(qū)域特征文化也是區(qū)域規(guī)劃之重點(diǎn)。而區(qū)域特征文化需要點(diǎn)滴的規(guī)劃表現(xiàn)與推廣訴求表現(xiàn)，代表著整體開發(fā)定位之基石。區(qū)域文化特征表現(xiàn)為：大區(qū)域文化特征云南是一個多民族融合區(qū)域，最終體現(xiàn)的是一種多民族、多元化生活習(xí)性與崇拜的特有的區(qū)域文化特征其具象為各民族生活元素區(qū)別表現(xiàn)。撫仙湖文化特征表象為水文化、魚文化及帽天山文化特征，其具象為宜居、對生命尊重與養(yǎng)護(hù)的區(qū)域居住型文化特征。玉溪市、澄江縣文化特征表象為民族融合特征文化，具象為漢化、不排它性的生活文化特征。綜上所述，本案開發(fā)定位需在此基礎(chǔ)上融合區(qū)域文化特征，利用規(guī)劃手法與配套手法加入?yún)^(qū)域文化特征，進(jìn)行區(qū)域文化特性表現(xiàn)，在一定程度上實(shí)現(xiàn)區(qū)域文化產(chǎn)品規(guī)劃與訴求手法，以此為主要補(bǔ)差型產(chǎn)品意識規(guī)劃填補(bǔ)區(qū)域文化表現(xiàn)的空缺，從而滿足整個區(qū)域旅游開發(fā)的立體性要求。項(xiàng)目用地情況對項(xiàng)目開發(fā)定位的影響地塊性質(zhì)：帽天山以南、撫仙湖以東、水文考古遺址旁，撫仙湖最靠近陽光的地方。集三種文化為一體的用地特征。地形特征：用地地形主要為東北高西南低，并向撫仙湖延伸地形，周邊山勢形成左臂環(huán)抱形式。地形以湖為主要景觀焦點(diǎn)展開，形成背山面水的格局。地形氣候：地塊區(qū)域氣候適宜；景觀視野：用地坡地地形，高差形成錯落式湖景視線。綜上所述，本案在開發(fā)定位上需考慮地形條件、氣候條件的影響，融合其因素，形成獨(dú)有的產(chǎn)品規(guī)劃理念，以達(dá)到區(qū)域補(bǔ)差型、區(qū)域文化特征展示型規(guī)劃要求。所以，本案總體開發(fā)策略——功能補(bǔ)差細(xì)分、形象提升、文化融合——項(xiàng)目功能定位總體開發(fā)策略引導(dǎo)補(bǔ)差型開發(fā)策略目前休閑度假功能是撫仙湖區(qū)域內(nèi)開發(fā)的主要功能，也是整個區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品特性訴求的共同點(diǎn)，勢必存在大量的同質(zhì)化訴求，而休閑度假功能本身是一個大規(guī)模的多功能集群規(guī)劃，從本項(xiàng)目自身規(guī)劃條件與用地情況來看，為避免同質(zhì)化惡性競爭，所以，采取細(xì)分市場的方式，進(jìn)行功能特性補(bǔ)差型規(guī)劃。而根據(jù)市場分析來看，健康養(yǎng)生市場是休閑度假功能下的一個細(xì)分功能特性，隨著日益的老齡化與解壓人群基數(shù)的提高，隨著這部份群體對養(yǎng)老養(yǎng)生功能的提升需求，將養(yǎng)老行為作為養(yǎng)生生活方式進(jìn)行打造。提升型開發(fā)策略主旨為撫仙湖整體形象開發(fā)而努力，在不破壞整體風(fēng)格與檔次的前提下，提升建筑規(guī)劃個性，提高項(xiàng)目整體配套功能與形象，最終形成良好的開發(fā)口碑與功能的實(shí)用性。融合型開發(fā)策略撫仙湖旅游區(qū)的規(guī)劃與形象體現(xiàn)主要是對區(qū)域文化的詮釋與展現(xiàn)，本項(xiàng)目在開發(fā)過程度特別注重區(qū)域文化的剝離與再融合，將文化概念融入建筑、融入景觀，融入養(yǎng)生概念，以獨(dú)特的民族文化特征的養(yǎng)生概念作為項(xiàng)目的主體形象。本案社區(qū)功能定位建議功能定位要求符合撫仙湖整體規(guī)劃要求；融合區(qū)域民族文化特征；區(qū)域補(bǔ)差型定位；符合養(yǎng)生目標(biāo)客戶群特性；符合項(xiàng)目特質(zhì)；在符合撫仙湖旅游區(qū)規(guī)劃要求下，綜合以上因素考慮，建議本項(xiàng)目總體開發(fā)定位為：“國際康體養(yǎng)生中心”說明：國際：訴求項(xiàng)目檔次定位與目標(biāo)團(tuán)體；康體養(yǎng)生：訴求環(huán)保、生態(tài)、休閑、度假、旅游為一體的產(chǎn)品特征，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)養(yǎng)生概念。將老行為作為一種養(yǎng)生生活方式進(jìn)行打造，在這里，體現(xiàn)的是一種生活，一種不孤獨(dú)、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活，充實(shí)而健康的養(yǎng)生中心。將區(qū)域文化特征融入養(yǎng)生概念，即民族養(yǎng)生概念，將民族文化特征放大、展示。其定位可包含：文化體驗(yàn)產(chǎn)品、休閑度假產(chǎn)品、大區(qū)域民族文化特征、撫仙湖文化特征、帽天山文化特征。綜上所述：運(yùn)用補(bǔ)差型、提升型、融合型思維體系，并以此形成獨(dú)特的文化品位，“養(yǎng)有所居，養(yǎng)有所養(yǎng)，養(yǎng)有所醫(yī)，養(yǎng)有所為，養(yǎng)有所樂”的國際康體養(yǎng)生中心。項(xiàng)目形象定位總體策略對項(xiàng)目形象定位影響補(bǔ)差型開發(fā)策略在形象上的補(bǔ)差，一是緊跟撫仙湖整體開發(fā)形象定位，二是符合周邊現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目的整體開發(fā)形象，從而實(shí)現(xiàn)撫仙湖開發(fā)的整體性與統(tǒng)一性，各類項(xiàng)目與功能進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)型發(fā)展規(guī)劃。提升型開發(fā)策略將養(yǎng)生市場由原來市場粗放模式向精細(xì)化模式轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)養(yǎng)生客群的留住舒適性與歸屬感，也就是提升夕陽人生與健康人生的心靈歸屬感，從配套、功能、環(huán)境、服務(wù)上進(jìn)行親情化規(guī)劃，從細(xì)節(jié)出發(fā)讓客戶感受到老有所養(yǎng)、養(yǎng)有所成的服務(wù)模式。從整體上提升到一個文化品牌概念，并表達(dá)一種積極的養(yǎng)生人生態(tài)度。融合型開發(fā)策略將養(yǎng)生市場與地域文化概念相融合，一是放大區(qū)域文化成就，中國文化是地域文化特征為主的分類文化特征，而云南、撫仙湖的文化又是多種文化相融合的地域，通過這種結(jié)合充分展示區(qū)域多民族、多文化的融合特性，有利于宣傳區(qū)域文化與提升區(qū)域地位；二是提升養(yǎng)生的歸屬性，我們的客戶群是新中國創(chuàng)富的一代，是新中國由弱到強(qiáng)的棟梁一代，他們經(jīng)歷了各類豐富的人生，有著很強(qiáng)的文化特征與文化需求，對中國傳統(tǒng)文化有著不可磨滅的心理共鳴，休生之余最重的就是社會對其的關(guān)懷與心里慰籍，與此同時本項(xiàng)目從歸屬角度將兩者進(jìn)行有效的融合打造，最終形成獨(dú)特的多元化文化融的養(yǎng)生產(chǎn)品。項(xiàng)目功能定位對項(xiàng)目的影響國際化一是建筑風(fēng)格的時尚元素運(yùn)用，特別強(qiáng)調(diào)的是歸屬與文化概念并不是讓我們在整體形象進(jìn)行仿古，而是融合，有效的融合運(yùn)用；二是服務(wù)形象與功能設(shè)置上與國際元素接軌?？刁w養(yǎng)生主要寓意為健康、生態(tài)、環(huán)保，回歸自然。強(qiáng)調(diào)配套設(shè)施與功能的實(shí)用性與健康性，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目開發(fā)時注重生態(tài)保護(hù)與環(huán)境保護(hù)。本項(xiàng)目形象定位建議從以上分析中，強(qiáng)調(diào)健康、生態(tài)、環(huán)保、民族文化、積極生活態(tài)度為主要形象點(diǎn)；整合整個撫仙湖開發(fā)理念。所以，本案開發(fā)形象定位——營造一個國際化、具備生態(tài)特色的康體養(yǎng)生中心——項(xiàng)目建筑風(fēng)格定位項(xiàng)目整體開發(fā)策略對建筑風(fēng)格定位的影響符合撫仙湖旅游區(qū)的總體規(guī)劃特征融入時尚元素，注重生態(tài)、環(huán)保元素，體現(xiàn)民族特色文化特征。符合撫仙湖旅游區(qū)現(xiàn)有開發(fā)項(xiàng)目的整體風(fēng)格特征符合項(xiàng)目整體開發(fā)策略、功能定位、形象定位尊重并盡可能的放大撫仙湖文化特征滿足目標(biāo)客戶群的心理指向特征云南境內(nèi)客群注重環(huán)境及功能配套設(shè)施特征，國內(nèi)其它客群注重環(huán)境配套及文化氛圍特征，國外客群注重文化氛圍與環(huán)境配套特征。綜上所述，從以上影響因素考慮，目前并沒有一種特定的風(fēng)格能夠完全達(dá)到上述的要求，其以上主旨重功能、裝飾、重環(huán)境的特征，而目前所有建筑風(fēng)格均是注重建筑造形特征元素，且不能達(dá)到各方面條件的滿足。項(xiàng)目總體風(fēng)格定位建議現(xiàn)代實(shí)用風(fēng)格根據(jù)以上要求，本項(xiàng)目整體風(fēng)格應(yīng)歸屬于現(xiàn)代中式實(shí)用主義風(fēng)格，該風(fēng)格主要強(qiáng)調(diào)建筑體的生態(tài)、環(huán)保，其主要表現(xiàn)在對景觀的尊重與利用、強(qiáng)調(diào)人與自然之間的銜接，注重材料的選擇，強(qiáng)調(diào)建筑體內(nèi)部功能實(shí)用性。融合自然元素現(xiàn)代建筑主要以時尚造型與水景的天然融合，強(qiáng)調(diào)立面變化代替死板的風(fēng)格線條，強(qiáng)調(diào)陽光、景觀的引入，強(qiáng)調(diào)外來元素與當(dāng)?shù)匚幕g的融合。融合民族文化多民族文化元素與之融合主要表現(xiàn)在景觀元素的處理運(yùn)用及內(nèi)部裝飾元素體現(xiàn)。綜上所述：契合目標(biāo)客戶群的心理需求，項(xiàng)目選擇現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格，集中表現(xiàn)撫仙湖獨(dú)特的文化特征及項(xiàng)目的主要文化訴求，從而區(qū)隔撫仙湖周邊項(xiàng)目。項(xiàng)目園林景觀定位項(xiàng)目總體開發(fā)策略項(xiàng)目總體開發(fā)策略主要展現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃的生態(tài)保持與環(huán)境保護(hù)整體打造將整體規(guī)劃作為一個“風(fēng)景區(qū)”進(jìn)行打造，建筑作為風(fēng)景區(qū)中的一道風(fēng)景，與景共融。針對項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群為養(yǎng)生主力客戶群，所以園林景觀定位，一方面強(qiáng)調(diào)無障礙性，另一方面強(qiáng)調(diào)景觀與建筑融合，強(qiáng)調(diào)內(nèi)部景觀與外部景觀的聯(lián)系，另一方面強(qiáng)調(diào)景觀的參與性與養(yǎng)生功能。強(qiáng)調(diào)多民族文化特征，撫仙湖文化特征、帽天山文化特征的融入?？紤]項(xiàng)目坡地地形特征。強(qiáng)調(diào)植被與水土保持、強(qiáng)調(diào)功能與環(huán)保并重。項(xiàng)目園林景觀形象定位◎獨(dú)特的、親情式養(yǎng)生院落風(fēng)景區(qū)◎目園林景觀定位建議園林景觀風(fēng)格：現(xiàn)代簡約式的參與式園林風(fēng)格園林景觀元素：民族文化雕塑、草坡地、特色樹木、亭子、小型廣場、小溪、健身道、養(yǎng)生元素等。項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)定位項(xiàng)目整體開發(fā)策略對物業(yè)管理服務(wù)定位影響國際化：服務(wù)人員素質(zhì)、服務(wù)功能與國際化接軌。親情化強(qiáng)調(diào)服務(wù)而弱化管理，強(qiáng)調(diào)服務(wù)的關(guān)懷性、包容性。強(qiáng)調(diào)集群的團(tuán)體活動與相關(guān)物業(yè)條件設(shè)置。營造積極養(yǎng)老養(yǎng)生的整體氛圍。項(xiàng)目物業(yè)管理形象定位：◎親情式，管家服務(wù)模式◎釋意：主要強(qiáng)調(diào)物管服務(wù)的親情性與給予性；本案物業(yè)管理定位建議物業(yè)管理定位服務(wù)于客戶而非管理小區(qū)。物業(yè)品質(zhì)營造說明公司可自行成立物業(yè)管理服務(wù)公司，有助于客戶的進(jìn)一步溝通與客戶資料的建立，從而換取客戶的認(rèn)同度與依賴性。在此基礎(chǔ)上可借助其它相關(guān)知名物業(yè)管理公司的管理模式，對本公司物業(yè)管理服務(wù)人員進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，從而快速提升團(tuán)隊(duì)的服務(wù)能力。第七部份項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)說明項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念總體規(guī)劃理念◎國際形象、民俗養(yǎng)生、生態(tài)保持、智能環(huán)保、休閑度假、特色旅游◎理念分述國際形象撫仙湖的國際度假旅游區(qū)打造，提升整個區(qū)域的社會地位與社會價值，而本項(xiàng)目開發(fā)從一定程度上去符合這一定位，并支撐這一大區(qū)域社會定位。民族養(yǎng)生“民族的就是世界的”，養(yǎng)生概念、養(yǎng)生方式層出不窮，是創(chuàng)富階層、富有階層、銀發(fā)族群在現(xiàn)有社會中所需要的身心運(yùn)動方式，而傳承了5000年的中華民族特色養(yǎng)生法才是正法。同時在開發(fā)理念上融入了民族特色文化，將對區(qū)域開發(fā)融入文化特色產(chǎn)品，以細(xì)分手法完善區(qū)域整體開發(fā)定位。在項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)內(nèi)，設(shè)置獨(dú)有的養(yǎng)生產(chǎn)品，其以溫泉、陽光、自然為主要載體，運(yùn)用民族文化附加的手法，形成各種獨(dú)有的民族文化養(yǎng)生產(chǎn)品，其民族文化主要體現(xiàn)在產(chǎn)品的標(biāo)識與標(biāo)志性元素上，例如門口雕塑為民族圖騰，區(qū)間服務(wù)人員為民族服飾展示，室內(nèi)裝飾構(gòu)件為該民族獨(dú)有的文化元素等方式融入。以此方式傳遞云南民族文化特征，展示多民族融和共處的區(qū)域文化特征。從而形成本項(xiàng)目所獨(dú)有的開發(fā)理念與開發(fā)方式。提出民族養(yǎng)生概念、展示區(qū)域民族文化特征將是本項(xiàng)目開發(fā)之核心理念之核心。生態(tài)保持撫仙湖的社會定位中最不可或缺的就是生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀與保持，在發(fā)展與保護(hù)并重的開發(fā)策略下，強(qiáng)調(diào)并加強(qiáng)周邊生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，是整個開發(fā)的重中之重；智能環(huán)保智能化建設(shè)將是國際化的重要標(biāo)志，同時也是度假休閑養(yǎng)生產(chǎn)品不可或缺的硬件實(shí)施；而環(huán)保設(shè)計(jì)是對區(qū)域生態(tài)的尊重與整體開發(fā)策略的符合。休閑度假養(yǎng)生市場實(shí)際是休閑度假市場的一個分枝，本項(xiàng)目開發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)差型細(xì)化分類開發(fā)，有利于提升整個區(qū)域的開發(fā)價值與旅游配套能力。特色旅游養(yǎng)生市場是目標(biāo)高壓富有人群主要休閑方式之一，是富有養(yǎng)老市場的主力需求，所以，本項(xiàng)目以此為重點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)從而形成綜上所述，本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)與經(jīng)營理念將以此“民族養(yǎng)生”為核心的“六大規(guī)劃理念”進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。理念實(shí)現(xiàn)總述實(shí)現(xiàn)養(yǎng)生社區(qū)，須注重以下三個方面須強(qiáng)調(diào)對養(yǎng)生、養(yǎng)老受眾群體人文關(guān)懷理論；須強(qiáng)調(diào)園林景觀、植物選擇（花卉草木）對生命力的影響；須強(qiáng)調(diào)建筑材料與建筑手法運(yùn)用對生命力的影響；通過如下養(yǎng)生項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)養(yǎng)生運(yùn)動項(xiàng)目日常生活活動方式，獨(dú)特的湖濱走道，健康的環(huán)山道，種植，認(rèn)養(yǎng)管護(hù)等方式，本項(xiàng)目可以通景觀規(guī)劃的參與性得以實(shí)現(xiàn)。養(yǎng)生靜養(yǎng)項(xiàng)目休閑場所，其具體要求為安靜、水域景觀視野好、陽光充足但不爆曬、氣候適宜，本項(xiàng)目周邊環(huán)境條件融合獨(dú)特的養(yǎng)生產(chǎn)品設(shè)計(jì)得以實(shí)現(xiàn)。養(yǎng)生觀光項(xiàng)目帽天山旅游風(fēng)景區(qū)、撫仙湖風(fēng)景區(qū)、櫻花谷等。養(yǎng)生文化項(xiàng)目本項(xiàng)目將養(yǎng)生與民族文化特征、區(qū)域文化特征相融，形成獨(dú)特的養(yǎng)生文化，可在后期運(yùn)營上利用內(nèi)部刊物進(jìn)行文化探討。養(yǎng)生交流項(xiàng)目可以圍繞生態(tài)養(yǎng)生的理論探討、生態(tài)養(yǎng)生的實(shí)踐總結(jié)來設(shè)置，同時該場所的設(shè)計(jì)和功能配套可以按養(yǎng)生特色來打造，本項(xiàng)目通過物業(yè)服務(wù)活動得以實(shí)現(xiàn)。通過如下養(yǎng)生功能型配套實(shí)現(xiàn)與云南中醫(yī)學(xué)院聯(lián)合打造撫仙湖全球健康基地，集體檢、康復(fù)理療、藥浴、藥膳、健康養(yǎng)生培訓(xùn)等為一體的健康基地。養(yǎng)生餐廳配套注重食譜與烹飪方式，注重進(jìn)食物具、方式、場所。養(yǎng)生活動場所圍繞養(yǎng)生商品的展賣、鮮食、采摘、種植、制作以及養(yǎng)生生活用品等來開發(fā)，可以極具生態(tài)養(yǎng)生特色。養(yǎng)生培訓(xùn)中心養(yǎng)生中很多項(xiàng)目的修習(xí)，需要有人教授培訓(xùn)，本項(xiàng)目可以通過物業(yè)活動與園林參與得以實(shí)現(xiàn)。養(yǎng)生SPA生態(tài)溫泉泡湯養(yǎng)生、生態(tài)陽光浴法、森林浴、民俗養(yǎng)生法等，本項(xiàng)目可以通過獨(dú)特的養(yǎng)生產(chǎn)品功能空間設(shè)計(jì)得以實(shí)現(xiàn)。綜上所述，通過以上方式打造，讓本項(xiàng)目依托撫仙湖、帽天山生態(tài)旅游區(qū)，融合區(qū)域文化特征，最終形成以觀光、休閑、度假、運(yùn)動、游樂等復(fù)合功能的養(yǎng)生旅游勝地。項(xiàng)目總平規(guī)劃總平規(guī)劃形象說明規(guī)劃理念對總平規(guī)劃的影響總平布局的風(fēng)水觀念；園林景觀環(huán)保處理；人文理念的植入；生態(tài)健康理念的細(xì)節(jié)體現(xiàn)；單體建筑與園林景觀的協(xié)調(diào)性；總平形象“構(gòu)建生態(tài)循環(huán)養(yǎng)生園區(qū)”，即通過建筑、園林、植物、人、動物等之間的生物循環(huán)方式處理整個規(guī)劃項(xiàng)目的生態(tài)環(huán)保體系，實(shí)現(xiàn)有效的生態(tài)循環(huán)功能，從而影響整個養(yǎng)生養(yǎng)老的全過程。規(guī)劃表現(xiàn)：盡可能利用地形、地理狀況，營造和諧養(yǎng)生空間整體規(guī)劃布局空間層次清楚，營造多種空間，對公共空間、半公共空間、私密空間進(jìn)行分級處理；建議采用“CELL”的組團(tuán)式規(guī)劃布局方式，利用山體之間的生態(tài)性、空間景觀的特殊性，強(qiáng)調(diào)車流的隱性、植物與景觀視野的穿插，強(qiáng)調(diào)人流的便利性與無障礙性，強(qiáng)調(diào)養(yǎng)生的視野與私密性規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品使用功能與舒適度，強(qiáng)調(diào)生態(tài)與環(huán)保之間的循環(huán)使用，強(qiáng)調(diào)特色文化與產(chǎn)品功能的協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)撫仙湖文化與云南文化特征描述，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代建筑與湖泊景觀之間的聯(lián)系。最終形成獨(dú)有的撫仙湖旁休閑養(yǎng)生產(chǎn)品的示范樣板規(guī)劃區(qū)?？傮w布局注重綠色環(huán)保因素，結(jié)合自然景觀，針對建筑能耗、舒適性與健康性進(jìn)行設(shè)計(jì)，考慮建筑位置和朝向，以便于建筑能充分利用太陽能、自然通風(fēng)和天然采光，從而節(jié)省能耗。項(xiàng)目規(guī)劃為最佳健康度假居住空間：環(huán)境條件：項(xiàng)目周邊無低端居住規(guī)劃及聚集區(qū)有干擾，擁有良好的居住空間。最為完善的配套設(shè)施：高尚運(yùn)動休閑配套規(guī)劃：約40000平方米的沙灘、湖濱游泳、皮劃艇俱樂部、潛水俱樂部、沙灘排球場、網(wǎng)球場1個、羽毛球場1個、地擲保齡球場1個、室內(nèi)恒溫游泳池2個、湖濱慢跑等。健康養(yǎng)生配套規(guī)劃：與云南省中醫(yī)學(xué)院聯(lián)合打造集體檢、康復(fù)理療、中醫(yī)養(yǎng)生、藥浴、藥膳為一體的健康體驗(yàn)基地，提供專家營養(yǎng)配餐、中醫(yī)輔助理療方案、健康咨詢、養(yǎng)生講座（如太極、五禽戲、養(yǎng)生操），并為業(yè)主建立健康檔案。凈菜服務(wù)：項(xiàng)目規(guī)劃凈菜超市（選用當(dāng)?shù)鼐G色菜品進(jìn)行清洗、加工、環(huán)保包裝），提供臨時預(yù)約、生活秘書定制凈菜上門或在項(xiàng)目特設(shè)服務(wù)中心自由選配；生活超市、自助銀行、藥店、餐飲、干洗等生活配套設(shè)施完備。親情式英式管家物業(yè)服務(wù)專門針對項(xiàng)目成立物業(yè)管理公司，并引入全球排名第一的英國管家：第一太平戴維斯，作為項(xiàng)目的物業(yè)顧問。備注：第一太平戴維斯，是一家在倫敦股票交易所上市的全球領(lǐng)先房地產(chǎn)服務(wù)提供商。1855年創(chuàng)立，目前已在美洲、歐洲、亞太、非洲和中東各地設(shè)立了200家辦事處及聯(lián)營機(jī)構(gòu)。致力于為機(jī)構(gòu)與個人提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，是優(yōu)質(zhì)服務(wù)與優(yōu)質(zhì)品牌的代名詞。自20世紀(jì)80年代后期進(jìn)入中國市場，在中國幾個重點(diǎn)城市（上海，北京，深圳，廣州，杭州，成都，天津，大連，重慶，沈陽，廈門及臺灣，四川南充）建立的辦事網(wǎng)絡(luò)，及有著3000名掌握著豐富經(jīng)驗(yàn)及知識的員工作為堅(jiān)強(qiáng)后盾，為開發(fā)商，業(yè)主，租戶，和投資商提供了綜合性的、高質(zhì)量的顧問服務(wù)及地產(chǎn)服務(wù)。目前管理面積近億平方米。英式管家服務(wù)：傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)：保衛(wèi)\停車場、保潔\園丁、維修、行政協(xié)調(diào)、公共宣傳、物業(yè)出租登記、水\電\電視\網(wǎng)絡(luò)\電話\物業(yè)等費(fèi)用代繳、其它；洗滌、保潔等管家式家政服務(wù)：提供臨時預(yù)約或管家式定制上門取件衣物洗滌、收納、保養(yǎng)以及著裝搭配建議，上門保潔等家政服務(wù)；物業(yè)代租與交換式度假服務(wù)：業(yè)主持有物業(yè)代為租賃管理服務(wù)，利用第一太平的國內(nèi)外資源平臺，代為度假租賃。家居服務(wù)：房內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)服務(wù)家居清潔服務(wù)保安/消防服務(wù)交通服務(wù)醫(yī)療服務(wù)社區(qū)服務(wù)第八部份項(xiàng)目效益分析本項(xiàng)目開發(fā)主旨為撫仙湖旅游景區(qū)整體開發(fā)作貢獻(xiàn)，通過特色化的規(guī)劃，融入民族文化特征元素，將養(yǎng)生功能作為主要功能規(guī)劃，從而推進(jìn)撫仙湖旅游開發(fā)，提升玉溪、澄江、撫仙湖的旅游形象定位，增強(qiáng)撫仙湖旅游功能，完善撫仙湖旅游配套。服務(wù)區(qū)域效益項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)于撫仙湖整體開發(fā)理念，從細(xì)節(jié)考量項(xiàng)目功能，以此提升撫仙湖的旅游服務(wù)功能；項(xiàng)目定位于國際養(yǎng)生中心，從養(yǎng)生功能出發(fā)，豐富撫仙湖旅游產(chǎn)品的多樣性與專業(yè)性；項(xiàng)目定位高、起點(diǎn)高，規(guī)劃檔次高，從建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)與園林景觀規(guī)劃方面，提升澄江、撫仙湖的整體旅游形象。民族文化傳承與展示效益項(xiàng)目開發(fā)定位基于云南所特有多民族共融的文化特征，以展示民族文化特征作為項(xiàng)目重要理念，勢必提升區(qū)域民族文化發(fā)展形象，從而更好的詮釋“彩云之南”的民族旅游勝地。隨著社會的發(fā)展及民族的同化，關(guān)于民族民俗文化的內(nèi)容與標(biāo)志，逐步隨著社會的發(fā)展而淡出歷史的舞臺，我們作為中華民族的傳承者，有義務(wù)、有能力將祖輩的聰明才智、奮斗精神、生活發(fā)明等進(jìn)行傳承與沿襲。本項(xiàng)目通過民族文化特與現(xiàn)代養(yǎng)生概念相融合，進(jìn)行獨(dú)特的文化概念塑造向世人進(jìn)行合理化的展示。從而提升區(qū)域旅游概念的文化底蘊(yùn)。環(huán)境效益環(huán)境效益包括污染物負(fù)荷削減、水質(zhì)改善、生態(tài)效益及水土保持效益等。項(xiàng)目通過生態(tài)規(guī)劃與環(huán)保開發(fā)，形成有序的開發(fā)使用功能，能大大降低河污染的入湖量，明顯改善湖濱區(qū)域生態(tài)旅游景觀，進(jìn)加湖濱區(qū)域綠化面積，優(yōu)化生物群落，從而增加湖濱生物多樣性，增強(qiáng)人與自然的和諧共處。項(xiàng)目通過濕地形景觀規(guī)劃、雨水回收利用體系，將植物、微生物進(jìn)行物理過濾、生物吸收以及化學(xué)合成、分解等，可有效控制區(qū)域農(nóng)戶由使用農(nóng)藥、化肥不當(dāng)?shù)仍斐傻拿嬖次廴?，使流入撫仙湖的水體得到凈化。社會效益本項(xiàng)目的實(shí)施將增進(jìn)撫仙湖及其相關(guān)沿岸自然風(fēng)光、旅游及娛樂等功能的發(fā)揮。以良好的環(huán)境與獨(dú)特的功能吸引大量的游客參觀度假，使游人在休閑中直接感受環(huán)境對于人類的重要性，了解和學(xué)習(xí)湖泊、濕地和湖濱帶等的相關(guān)知識，起到普及環(huán)保意識的效用，同時使區(qū)域內(nèi)的人民群眾切身體會到環(huán)境改善帶來的利益。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群直指養(yǎng)老人群，解決老齡化的社會問題，讓老年人“老有所養(yǎng)、老有所居、老有所樂、老有所為”。本項(xiàng)目規(guī)劃與運(yùn)營，可為當(dāng)?shù)厝巳禾峁┚蜆I(yè)、經(jīng)營機(jī)會，從而解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)問題，并提升當(dāng)?shù)厝罕娚钍杖胨?。?jīng)濟(jì)效益本項(xiàng)目作來一項(xiàng)環(huán)境改善與旅游功