物業(yè)公司目標(biāo)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

目標(biāo)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范物業(yè)管理公司的各級(jí)目標(biāo)管理工作，確保公司總體工作目標(biāo)的實(shí)施。2.0使用范圍適用于物業(yè)管理公司的各部、各級(jí)目標(biāo)管理工作。3.0職責(zé)3.1公司董事會(huì)負(fù)責(zé)同公司總經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)，并負(fù)責(zé)總經(jīng)理目標(biāo)管理的考評(píng)、評(píng)價(jià)和監(jiān)管工作3.2公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)同機(jī)關(guān)各部門經(jīng)理、各管理處經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)，并負(fù)責(zé)部門經(jīng)理、各管理處經(jīng)理目標(biāo)管理的考評(píng)、評(píng)價(jià)和監(jiān)管工作。3.3管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)同管理處各部門主管簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)，并負(fù)責(zé)管理處各部門主管目標(biāo)管理的考評(píng)、評(píng)價(jià)和監(jiān)管工作。4.0程序要點(diǎn)4.1目標(biāo)管理的基本作業(yè)流程總經(jīng)理同董事會(huì)簽訂公司總體目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)總經(jīng)理同董事會(huì)簽訂公司總體目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)一個(gè)管理周期（一年或一個(gè)任期）結(jié)束后對(duì)目標(biāo)狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)每季度檢查一次目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)狀況管理處各部門主管同管理處經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)各部門、各管理處經(jīng)理同總經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)總經(jīng)理將工作目標(biāo)分解成部門和管理處里目標(biāo)一個(gè)管理周期（一年或一個(gè)任期）結(jié)束后對(duì)目標(biāo)狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)每季度檢查一次目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)狀況管理處各部門主管同管理處經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)各部門、各管理處經(jīng)理同總經(jīng)理簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)總經(jīng)理將工作目標(biāo)分解成部門和管理處里目標(biāo)4.2物業(yè)管理公司總體目標(biāo)的制定與總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)的簽訂。4.2.1每年年底（或每一任期結(jié)束）前，公司總經(jīng)理應(yīng)召開(kāi)公司經(jīng)理辦公會(huì)議，結(jié)合董事會(huì)的工作要求和公司的實(shí)際管理狀況擬定出第二年（或第二個(gè)任期）的公司總體物業(yè)管理工作目標(biāo)：a)制定目標(biāo)的基本要素：——目標(biāo)均應(yīng)為量化目標(biāo)，非量化的目標(biāo)不應(yīng)列入;——目標(biāo)應(yīng)具有可考評(píng)、可檢查、可評(píng)價(jià)性；——分目標(biāo)應(yīng)與總目標(biāo)保持一致。b)目標(biāo)的分類：——按物業(yè)管理目標(biāo)的內(nèi)容分，可將目標(biāo)分為管理質(zhì)量目標(biāo)、服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)成本目標(biāo)；——按物業(yè)管理公司的管理層次分，可將目標(biāo)分為公司總體工作目標(biāo)、部門工作目標(biāo)、管理處總體工作目標(biāo)、管理處分部門工作目標(biāo)；——按物業(yè)管理公司的工作時(shí)序分，可將目標(biāo)分為長(zhǎng)期目標(biāo)（5～10年）、中期目標(biāo)（2～4年）、年度目標(biāo)、季度目標(biāo)。c)制定物業(yè)管理總體工作目標(biāo)時(shí)應(yīng)考慮的因素：——達(dá)到的目的；——必要的工作環(huán)境（人力、物力）；——以往的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)；——物業(yè)管理公司的實(shí)際工作狀況；——必要的責(zé)、權(quán)、利狀況。d)總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)綜合考慮上述各種因素后再制定管理公司的總體工作目標(biāo)。4.2.2公司經(jīng)理就公司次年（或次任期）的物業(yè)管理公司總體工作目標(biāo)以及保證工作目標(biāo)所必須的權(quán)、責(zé)、利同公司董事會(huì)進(jìn)行積極的協(xié)商討論。4.2.3協(xié)商討論一致后由公司總經(jīng)理代表物業(yè)管理公司同董事會(huì)簽訂《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)》。《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)》的內(nèi)容通常由以下內(nèi)容構(gòu)成：a)公司總體工作目標(biāo)：——管理目標(biāo)；——服務(wù)目標(biāo)；——經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；b)責(zé)任人（總經(jīng)理）的權(quán)利、義務(wù)；c)公司董事會(huì)的權(quán)利、義務(wù)；d)目標(biāo)考評(píng)的方法和考評(píng)依據(jù)；e)目標(biāo)完成情況的獎(jiǎng)罰措施；f)其他。4.3物業(yè)管理公司總體工作目標(biāo)的分解4.3.1公司總經(jīng)理同董事會(huì)簽訂完畢《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)》后，為確保公司總體工作目標(biāo)得意實(shí)現(xiàn)，應(yīng)該將公司總體工作目標(biāo)進(jìn)行有效分解。a)將工作目標(biāo)的一部分分給公司機(jī)關(guān)各職能部門；b)將工作目標(biāo)一部分分給各管理處。4.3.2公司總經(jīng)理再分解完工作目標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)公司經(jīng)理辦公會(huì)議，充分討論目標(biāo)分解后的公司權(quán)利、責(zé)任、利益的分配與協(xié)調(diào)問(wèn)題，直到各方達(dá)成共識(shí)。4.3.3公司總經(jīng)理同機(jī)關(guān)各部門經(jīng)理、各管理處經(jīng)理簽訂《目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)》。責(zé)任書(shū)的內(nèi)容結(jié)構(gòu)如下：a)工作目標(biāo)；b)責(zé)任人（經(jīng)理）的權(quán)利、義務(wù)；c)公司的權(quán)利、義務(wù)；d)目標(biāo)考評(píng)的方式和考評(píng)的依據(jù)；e)目標(biāo)完成情況的獎(jiǎng)罰措施；f)其他。4.3.4管理處可以將本管理處的工作進(jìn)一步分解至管理處各部門。由管理處經(jīng)理同各部門主管進(jìn)一步簽訂分解目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)，方法同上。4.4目標(biāo)的日常監(jiān)管4.4.1公司總經(jīng)理每季度末應(yīng)就目標(biāo)的完成情況向董事會(huì)作工作匯報(bào)。公司董事會(huì)應(yīng)每季度對(duì)公司目標(biāo)的完成情況作出評(píng)價(jià)和指示。4.4.2公司各部門經(jīng)理、各管理處經(jīng)理應(yīng)每月末向總經(jīng)理作工作目標(biāo)小結(jié)匯報(bào)；公司總經(jīng)理應(yīng)對(duì)各部門、各管理處的工作目標(biāo)的完成情況（工作狀況）作出評(píng)價(jià)和指示。4.5目標(biāo)完成情況的結(jié)果驗(yàn)證和獎(jiǎng)罰4.5.1一個(gè)管理周期（一年）或一個(gè)任期結(jié)束后，董事會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)公司的總體工作狀況即目標(biāo)完成情況作出綜合評(píng)價(jià)和驗(yàn)證。公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理也應(yīng)對(duì)公司各部門、各管理處、管理處各部門的總體工作狀況即目標(biāo)完成情況作出綜合評(píng)價(jià)和驗(yàn)證。4.5.2依據(jù)公司總體目標(biāo)的完成情況，公司董事會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)同公司總經(jīng)理簽訂的《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)》兌現(xiàn)對(duì)公司和公司總經(jīng)理的獎(jiǎng)罰。4.5.3依據(jù)各部門、各管理處的目標(biāo)完成情況和公司總體狀況，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)依據(jù)同公司各部門、各管理經(jīng)理簽訂的目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)兌現(xiàn)對(duì)各部門員工、經(jīng)理的獎(jiǎng)罰。4.6目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)、評(píng)價(jià)驗(yàn)證報(bào)告書(shū)、獎(jiǎng)罰情況記錄均應(yīng)統(tǒng)一在公司歸檔長(zhǎng)期保存。5.0記錄6.0相關(guān)支持文件公司所有標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。7.0附錄7.1《物業(yè)管理公司總經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)》（僅供參考）7.2《物業(yè)管理處經(jīng)理目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)》（僅供參考）附錄一：年度物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理（僅供參考）目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)為確保物業(yè)管理有限公司計(jì)劃目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，經(jīng)董事會(huì)與目標(biāo)責(zé)任人（總經(jīng)理）共同商討，已確定物業(yè)管理有限公司年度工作責(zé)任目標(biāo)，并由目標(biāo)責(zé)任人代表物業(yè)管理有限公司簽署確認(rèn)。1.0責(zé)任目標(biāo)1.1管理目標(biāo)1.1.1全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故。注：“重大安全事故”是指：a)因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故；b)因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故；c)因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故；d)因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故；e)因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。1.1.2所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達(dá)98﹪以上。1.1.3員工上崗培訓(xùn)合格率100﹪。1.1.4員工對(duì)企業(yè)的滿意率達(dá)85﹪以上。1.1.5導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系建立健全標(biāo)準(zhǔn)化管理。1.1.6其他各項(xiàng)指標(biāo)在年月日前達(dá)到《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》中優(yōu)秀住宅小區(qū)的各項(xiàng)管理指標(biāo)。1.2服務(wù)目標(biāo)1.2.1住戶對(duì)管理服務(wù)工作的滿意率達(dá)95﹪以上。1.2.2員工對(duì)飯?zhí)梅?wù)工作的滿意率達(dá)95﹪以上。1.3經(jīng)營(yíng)目標(biāo)1.3.1全年各項(xiàng)開(kāi)支控制在預(yù)算指標(biāo)內(nèi)。1.3.2全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)萬(wàn)元。2.0為保證上述責(zé)任目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，責(zé)任人（總經(jīng)理）的權(quán)利如下：2.1人事管理權(quán)2.1.1對(duì)物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理助理（含）、部門經(jīng)理（含）、管理處經(jīng)理（含）以下各級(jí)員工的組閣權(quán)、獎(jiǎng)罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)。2.1.2對(duì)物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理/財(cái)務(wù)部經(jīng)理的任免、調(diào)配、解聘、獎(jiǎng)罰的建議權(quán)。2.1.3編制范圍內(nèi)員工招聘錄用決定權(quán)。2.1.4工薪標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的調(diào)薪?jīng)Q定權(quán)。2.2財(cái)務(wù)管理權(quán)。日常經(jīng)營(yíng)管理資金預(yù)算范圍內(nèi)的支出決定權(quán)、借款審批權(quán)、費(fèi)用報(bào)銷審批權(quán)。2.3管理決策權(quán)2.3.1主持物業(yè)管理有限公司的日常管理工作。2.3.2組織實(shí)施物業(yè)管理有限公司的工作目標(biāo)、工作計(jì)劃、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程度、管理制度。2.3.3主持召開(kāi)物業(yè)管理有限公司的各類工作會(huì)議。2.3.4組織管理評(píng)審。2.3.5審批各類經(jīng)濟(jì)合同。2.4申請(qǐng)支持權(quán)2.4.1依據(jù)物業(yè)管理有限公司的工作進(jìn)展情況申請(qǐng)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理資金和其他資金支持。2.4.2申請(qǐng)修改物業(yè)管理有限公司的組織架構(gòu)和人員定編。2.4.3申請(qǐng)業(yè)務(wù)支持。3.0責(zé)任人的義務(wù)3.1接受董事會(huì)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。3.2向董事會(huì)作工作匯報(bào)。3.3確保責(zé)任目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)。3.4自覺(jué)接受董事會(huì)監(jiān)控、考評(píng)、檢查。3.5每月5號(hào)前按時(shí)上報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表和其他工作報(bào)表。3.6每月5號(hào)前組織目標(biāo)評(píng)估，質(zhì)量評(píng)審，進(jìn)度、質(zhì)量考評(píng)和員工績(jī)效考評(píng)。3.7積極配合董事會(huì)完成其他專項(xiàng)工作。3.8保證公司各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行。3.9保證公司操作不違背國(guó)家的法律、法規(guī)。3.10保證員工的生活、工作秩序。3.11保證員工的整體操作技能和工作質(zhì)量。3.12為公司培養(yǎng)人才。3.13向董事會(huì)交納風(fēng)險(xiǎn)抵押金。4.0董事會(huì)的權(quán)力4.1有對(duì)公司運(yùn)作狀況（工作進(jìn)度、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、成本等指標(biāo)）抽查、檢查、監(jiān)督的權(quán)力。4.2有對(duì)目標(biāo)責(zé)任人、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理的任免權(quán)、解聘權(quán)、調(diào)配權(quán)。4.3有要求責(zé)任人出示、收集、解釋各類數(shù)據(jù)、報(bào)表、原始憑據(jù)、記錄的權(quán)力。4.4有對(duì)公司財(cái)務(wù)運(yùn)作狀況的審計(jì)權(quán)、監(jiān)控權(quán)。4.5有對(duì)目標(biāo)責(zé)任人的績(jī)效考評(píng)權(quán)、獎(jiǎng)罰權(quán)。4.6專項(xiàng)事件的調(diào)查權(quán)。5.0董事會(huì)的義務(wù)5.1及時(shí)提供合適的業(yè)務(wù)支持。5.2提供信息支持。5.3提供資金支持。6.0目標(biāo)考評(píng)6.1董事會(huì)定期（不定期）監(jiān)控、審計(jì)、檢查物業(yè)管理公司資金的運(yùn)作、成本和其他財(cái)務(wù)工作。檢查標(biāo)準(zhǔn)、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和公司的財(cái)務(wù)規(guī)定。6.2董事會(huì)負(fù)責(zé)目標(biāo)責(zé)任人的績(jī)效考評(píng)?？荚u(píng)標(biāo)準(zhǔn)辦法依據(jù)本目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)。7.0目標(biāo)獎(jiǎng)罰7.1公司責(zé)任人（總經(jīng)理）必須依照雙方確認(rèn)的工作計(jì)劃完成本責(zé)任書(shū)所列的各項(xiàng)目標(biāo)。7.2如果工作目標(biāo)完成，則公司可按董事會(huì)的獎(jiǎng)金分配方案對(duì)員工發(fā)放獎(jiǎng)金，其中目標(biāo)責(zé)任人可提取公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的﹪作為個(gè)人獎(jiǎng)金。7.3如果本責(zé)任書(shū)所列三類目標(biāo)不能全部完成，則每不能完成其中一項(xiàng)指標(biāo)，扣減項(xiàng)目責(zé)任人的25﹪目標(biāo)獎(jiǎng)金，直至扣除全部獎(jiǎng)金，并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰。7.4若發(fā)生不可抗力而致使責(zé)任目標(biāo)無(wú)法完成，則本目標(biāo)責(zé)任書(shū)失敗，遺留問(wèn)題由董事會(huì)與目標(biāo)責(zé)任人共同處理。8.0本目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)壹式肆份，董事會(huì)存檔兩份，目標(biāo)責(zé)任人一份，物業(yè)管理公司存檔一份。9.0未盡事宜，由目標(biāo)責(zé)任人同董事會(huì)協(xié)商解決，補(bǔ)充條款與本責(zé)任書(shū)具有同等效力。10.0本責(zé)任書(shū)自簽訂之日起生效。11.0本責(zé)任書(shū)解釋權(quán)在董事會(huì)。目標(biāo)責(zé)任人簽署：董事長(zhǎng)簽署：日期：日期：附錄二：年度物業(yè)管理有限公司管理處經(jīng)理（僅供參考）目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)為確保物業(yè)管理有限公司管理處計(jì)劃目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，經(jīng)公司與目標(biāo)責(zé)任人（管理處總經(jīng)理）共同商討，已確定物業(yè)管理處年度工作責(zé)任目標(biāo)，并由目標(biāo)責(zé)任人代表物業(yè)管理有限公司簽署確認(rèn)。1.0責(zé)任目標(biāo)1.1管理目標(biāo)1.1.1全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故。注：“重大安全事故”是指：a)因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故；b)因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故；c)因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故；d)因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故；e)因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。1.1.2所轄物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用完好率達(dá)100﹪以上。1.1.3員工上崗培訓(xùn)合格率100﹪。1.1.4員工對(duì)管理處的滿意率達(dá)90﹪以上。1.1.52000年年底前，獲得“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號(hào)。1.2服務(wù)目標(biāo)1.2.1住戶對(duì)管理服務(wù)工作的滿意率達(dá)95﹪以上。1.2.2員工對(duì)飯?zhí)梅?wù)工作的滿意率達(dá)95﹪以上。1.3經(jīng)營(yíng)目標(biāo)1.3.1全年各項(xiàng)開(kāi)支控制在萬(wàn)元內(nèi)（詳見(jiàn)《預(yù)算明細(xì)表》〈略〉）。1.3.2全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)萬(wàn)元。2.0為保證上述責(zé)任目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，責(zé)任人（管理處經(jīng)理）的權(quán)利如下：2.1人事管理權(quán)2.1.1對(duì)物業(yè)管理處班組長(zhǎng)（含）以下各級(jí)員工的組閣權(quán)、獎(jiǎng)罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)（財(cái)務(wù)人員除外）。2.1.2對(duì)物業(yè)管理處副經(jīng)理、部門主管/副主管、財(cái)務(wù)人員的任免、調(diào)配、解聘、獎(jiǎng)罰的建議權(quán)。2.1.3編制范圍內(nèi)臨時(shí)員工招聘錄用決定權(quán)。2.1.4工薪標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的調(diào)薪?jīng)Q定權(quán)。2.2財(cái)務(wù)管理權(quán)日常經(jīng)營(yíng)管理資金600元以內(nèi)的支出決定權(quán)、借款審批權(quán)。2.3管理決策權(quán)2.3.1主持物業(yè)管理處的日常管理工作。2.3.2組織實(shí)施物業(yè)管理有限公司的工作目標(biāo)、工作計(jì)劃、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作程度、管理制度。2.3.3主持召開(kāi)物業(yè)管理處的各類工作會(huì)議。2.3.4審核管理處各類經(jīng)濟(jì)合同。2.4申請(qǐng)支持權(quán)2.4.1依據(jù)物業(yè)管理處的工作進(jìn)展情況申請(qǐng)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理資金和其他資金支持。2.4.2申請(qǐng)修改物業(yè)管理處的組織架構(gòu)和人員定編。2.4.3申請(qǐng)業(yè)務(wù)支持。3.0責(zé)任人的義務(wù)3.1接受公司的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。3.2向公司作工作匯報(bào)。3.3確保責(zé)任目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)。3.4自覺(jué)接受公司各職能部門的監(jiān)控、考評(píng)、檢查。3.5每月5號(hào)前按時(shí)上報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)表和其他工作報(bào)表。3.6每月5號(hào)前組織目標(biāo)評(píng)估，質(zhì)量評(píng)審，進(jìn)度、質(zhì)量考評(píng)和員工績(jī)效考評(píng)。3.7積極配合公司完成其他專項(xiàng)工作。3.8保證管理處各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行。3.9保證管理處的操作不違背國(guó)家的法律、法規(guī)。3.10保證員工的生活、工作秩序。3.11保證員工的整體操作技能和工作質(zhì)量。3.12為公司培養(yǎng)人才。3.13向公司交納風(fēng)險(xiǎn)抵押金。4.0公司的權(quán)力4.1有對(duì)管理處的運(yùn)作狀況（工作進(jìn)度、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量、成本等指標(biāo)）抽查、檢查、監(jiān)督的權(quán)力。4.2有對(duì)目標(biāo)責(zé)任人及以下各級(jí)員工的任免權(quán)、解聘權(quán)、調(diào)配權(quán)。4.3有要求責(zé)任人出示、收集、解釋各類數(shù)據(jù)、報(bào)表、原始憑據(jù)、記錄的權(quán)力。4.4有對(duì)管理處財(cái)務(wù)運(yùn)作狀況的審計(jì)權(quán)、監(jiān)控權(quán)