南京長發(fā)科技旁地塊地價測算

長發(fā)科技旁地塊地價測算報告一、項目概述項目位置：位于珠江路，地塊北鄰珠江路，南至雞鵝巷，西鄰長發(fā)科技大廈，東鄰環(huán)保大廈。地塊用途：商業(yè)、辦公用地。規(guī)劃要點：總用地面積：14畝，總建筑面積：65000平方米，容積率：7地塊現狀：目前該地塊還未拆遷，近期即將掛牌上市。二、項目物業(yè)配比地下二層為停車場，面積為5200平米；1—5層建設商業(yè)，一層為2600平米，商業(yè)面積共13000平米；6-31層建設酒店、辦公，面積為46800平米。三、項目投資成本估算1、項目投資成本總計項目開發(fā)成本估算為40367萬元，具體項目測算如下表所示:項目費用（萬兀）項目定位及概念設計費用100前期費用6013.5項目前期設計、勘測等費用859建安費用18951

管理費用988裝修費用9425營銷費用4030項目投資成本總計403672、定位及概念設計費用項目的定位包括了主題定位和概念規(guī)劃，費用總計為100萬元。項目費用（萬元）主題定位40概念規(guī)劃60合計1003、前期費用項目前期的費用合計約為6013.5萬元。前期費用明細投資額（萬元）投資單價（元/M2）投資面積（M2）備注市政基礎設施費130020065000配套費45507065000臨時圍墻及三通一平110.51765000白蟻防治費32.5565000防雷費19.5365000其他費用1合計6013.5萬元

4、前期設計、勘測等費用項目的建筑設計聘請一流的設計公司來設計，以保證項目高品質的建筑風格。項目前期工程設計、勘測等費用合計約為859萬元。前期工程設計、勘測等費用明細投資額（萬元）投資單價（元/M2）投資面積（M2）備注設計4947665000勘察26465000測繪、放樣39665000打樁30011542600合計859萬元5、建安費用項目建筑包括13000平方米的商業(yè)和46800平方米的酒店辦公，建筑成本按2500/平方來算，項目建安費用合計約為18951萬元。建筑安裝工程費用明細投資額（萬元）投資單價（元/M2）投資面積（M2）備注建筑成本16250250065000水電65010065000消防設備（含室外）3255065000安防設施651065000排污32.5565000室外道路圍墻1302065000景觀、綠化、道路130050026000按綠化面積臨時設施費10施工監(jiān)理費52建設工程施工圖及抗震設計審查費32.5565000工程質量監(jiān)督費39665000

面積（預）實測費651065000合計18951萬元6、管理費用項目的管理費用包括三個方面，分別為檔案管理寄存費、職員工資、辦公室費用，管理費用合計約為988萬元。管理費用（項目投資建設期間的管理費用）明細投資額（萬元）投資單價（元/M2）投資面積（M2）備注檔案管理寄存費13265000職員工資65010065000辦公費用3255065000合計988萬元7、裝修費用項目中商鋪裝修按照1800元/平米算，辦公裝修按照1500元/平米算，裝修總成本合計約為9425萬元。裝修費用明細投資額（萬元）投資單價（元/M2）投資面積（M2）備注商鋪裝修2340180013000商鋪面積辦公裝修7020150046800辦公面積其他6510065000合計9425萬元8、營銷費用銷售收入約為135600萬元，營銷費用約占銷售收入的3%，銷售費用合計約為4030萬元。營銷費用明細投資額（萬元）投資單價（元/M2）投資面積（M2）備注代理費325050065000廣告宣傳費78012065000合計4030萬元

四、項目收益估算1、項目收益估算總計項目收益估算為135600萬元，具體項目測算如下表所示:項目費用（萬兀）商鋪稅前銷售收入39000酒店辦公稅前銷售收入93600地下車位稅前銷售收入3000合計1356002、酒店辦公銷售收入測算周邊寫字樓價格樓盤名與目標直線距離均價（元/平方米）長江路九號671m30000凱潤金城594m28000新世界中心200m18000華利國際299m20000長發(fā)數碼大廈39m15000平均360m22200項目周邊的酒店辦公的銷售約為22200元/平米，考慮到項目建成銷售約在一年以后，出于保守估計本案銷售時銷售價格為20000元/平米，所以銷售額約為93600萬元。類型面積（平米）單價（元/平米）銷售總額（萬元）酒店辦公4680020000936003、商鋪銷售收入測算綜合調研周邊商鋪的價格，估算項目第一層商鋪的售價為5萬元/平方米，第二層售價為4萬元/平方米，第三、四、五層售價為2萬元/平方米，則商鋪銷售總收入為39000萬元。

商鋪銷售總收入樓層面積（平方米）單價（元/平方米）銷售額（萬元）第_層26005000013000第二層26004000010400第三層2600200005200第四層2600200005200第五層2600200005200合地下車位銷售收入測算項目地下面積為5200平米，實際車位面積為2600平米，按15平米/個車位計，可劃出150個左右的車位，共計車位銷售收入為3000萬元。類型數量（個）單價（萬兀）銷售總額（萬元）車位150203000五、地價平衡點預期樓面價（元/平米）預期地價（含拆遷費）（萬元）收入（萬元）成本（力兀）利潤額（萬元）預期利潤率8000720001356001123672323321%7000655001356001058672973328%600059000135600993673623336%500052500135600928674273346%400046000135600863674923357%不了

六、周邊地價參考地塊位置規(guī)劃面積（平方米）成交價（力兀）建筑面積（平方米）樓面價（元/平方米）成交時間容積率用地性質秦淮區(qū)永樂路洪家園地塊20945.8337008587839242011年4.1商業(yè)金融用地水西門大街以北，江東中路以西80504.713660020931265262011年2.6商業(yè)用地玄武區(qū)紅山路地塊551406170014887841442011年2.7商業(yè)金融業(yè)用地下關區(qū)黃家圩地塊19644.4316007857640222011年4商業(yè)金融業(yè)用地雨花臺區(qū)板橋新城石閘湖以南67140.2280008056834752010年1.2商業(yè)用地玄武區(qū)碑亭巷地塊2645.3126005555226822010年2.1商業(yè)用地鼓樓區(qū)模范馬路以北37083.57200023362630822010年6.3酒店式公寓用地白下區(qū)中華路26號12737.94435067511656909年5.3商業(yè)辦公南金楊公井，西至延齡巷，北至淮海路11432.63000045730656007年4商業(yè)辦公漢府街地塊13338.038500293441312007年2.2商業(yè)辦公小結:2011年房價下跌，土地價格也大幅回落。據統(tǒng)計，今年南京商業(yè)類土地成交平均樓面地價約為4654元/平方米，比去年同期的7456元/平方米下降37.6%，掛牌出讓類商業(yè)用地平均溢價率為6%，與去年的