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文檔簡介

Word版本,下載可自由編輯物業(yè)工程部維修管理制度工程部職責:

1、認真貫徹執(zhí)行國家和地方有關工程、設備管理的法規(guī)和政策及公司制定的《機電設備管理工作手冊》,執(zhí)行公司的有關規(guī)章制度,確保房屋、設施、設備處于安全、良好的運行狀態(tài)。

2、負責對公司所轄房屋設施、設備進行維修保養(yǎng)。

3、制訂公司各管理處大型設備、設施的中修、大修計劃,并組織實施

4、熟悉公司各管理處的通訊、自控、智能化、電梯、發(fā)電機、供配電、給排水、通風、空調、建筑結構(含房屋裝修)等方面的設備、設施安裝及運行情況,為各管理處設備管理工作提供有力的技術支持,并負責大型設備、設施的更新改造工作。

5、組織搶修公司各管理處重大設備、設施的突發(fā)故障,使之盡快恢復正常運行,并為事后分析故障原因、總結經(jīng)驗教訓提供技術意見。

6、負責工程施工合同、預算編制、審核,為公司領導決策提供可靠依據(jù)。

7、負責與水、電、燃氣、電話、電視等單位保持良好的協(xié)作關系,協(xié)助各管理處進行相關業(yè)務的聯(lián)系及經(jīng)濟運行方案的制訂,降低管理成本。

8、參與各管理處房屋二次裝修工程的審核;參與公司分包工程的施工監(jiān)理及工程驗收。

9、配合相關部門做好新接物業(yè)的接管驗收。

10、負責組織對公司所轄物業(yè)各種工程技術資料、設備說明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整理、存檔、建立基礎設施與設備臺帳;

11、負責公司設施、設備維修材料及備品備件的采購、貯存、發(fā)放的管理工作;

12、協(xié)助公司辦公室進行工程人員的招聘及工程人員的崗位培訓工作,提高工程人員的業(yè)務素質。

13、完成公司安排的其他各項任務。

機電設備的維修保養(yǎng)與更新改造:

1、設備的維護保養(yǎng)

設備在使用過程中會產生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障,影響設備正常使用,嚴重時會釀成事故。因此應經(jīng)常對使用的設備加以檢查、保養(yǎng)和調正,隨時改善設備的技術狀態(tài),防患于未然。

(1)維護保養(yǎng)的方式:

主要方式有:清潔、緊固、潤滑、調正、防腐、防凍及外觀表面檢查;對長期運行的設備要巡視檢查、定期切換、輪流使用,進行強制保養(yǎng)。

清潔:大氣中的灰塵進入設備內,會加快設備的磨損和局部的堵塞,還會造成潤滑劑的惡化和設備的銹蝕,促使設備的技術性能下降,噪聲增加,所以設備的清潔工作看似簡單,是維護保養(yǎng)的一種主要方式。

緊固:設備運轉達相當一段時間后,因多次啟停和運行時的振動,地腳螺栓和其他連接部分的緊固件可能會發(fā)生松動,導致更大的振動,使螺帽脫落,連接尺寸錯位和設備的位移以及密封接觸不嚴形成泄漏等故障,因此必須經(jīng)常檢查設備的緊固程度,熱脹冷縮也會使緊固件發(fā)生松動。

潤滑:潤滑是正確使用和維護設備的重要環(huán)節(jié)。潤滑油的型號、品種、質量、潤滑方法、油壓、油溫及加油量等都有嚴格的規(guī)定。要求做到"五定'即定人、定質、定時、定點、定量,并制定相應的管理制度。

調正:設備零部件之間的相對位置及間隙是有其科學規(guī)定的,因設備的振動、松動等因素,零部件之間的相對尺寸會發(fā)生變化,容易產生不正常的錯位和碰撞,造成設備的磨損、發(fā)熱、噪聲、振動甚至損壞,因此必須對有關的間隙、位置進行調正,再加以緊固。

外觀表面檢查:

設備的外表面有無損傷裂痕;

磨損是否在允許范圍內;

防護罩等安全裝置是否完整、齊全;

溫度壓力運行參數(shù)是否正常;

電機是否超載和過熱;

傳動皮帶是否過松、斷裂或脫落;

振動和噪聲是否異常;

設備密封面的泄漏狀況;

設備油漆是否脫落,外表面是否銹蝕;

設備的防腐、保溫層是否損壞。

(2)維護保養(yǎng)工作的實施:

分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)。

①日常維護保養(yǎng):要求管理處運行人員對設備進行外觀檢查、加油,按操作規(guī)程進行操作,定時巡視記錄各運行參數(shù),隨時注意運行中是否有異聲、振動、異味、超載等現(xiàn)象,做好設備及環(huán)境清潔,特別是周未或節(jié)假日更應注意。

②設備的定期維護保養(yǎng),以管理處操作人員為主、檢修人員協(xié)助。有計劃地將設備停止運行進行維護保養(yǎng),需要對設備進行部分解體,并做好以下幾項工作:

a、對內外徹底清掃、擦洗、疏通;

b、檢查運動部件運轉是否靈活及其磨損情況;

c、調正配合間隙;

.-物業(yè)經(jīng)理人

d、檢查安全裝置;

e、檢查潤滑油系統(tǒng)油路和油過濾器是否堵塞;

f、清潔油箱、檢查油位指示器,換油;

g、檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常;

作用:清除事故隱患,減少磨損,延長設備壽命,發(fā)揮設備的技術功能和經(jīng)濟特性。

(3)設備的點檢:對設備有針對性的檢查。

日常點檢由操作人員進行,內容是:

①運行狀況及參數(shù);

②安全保護裝置;

③易磨損的零部件;

④易污染堵塞,經(jīng)常清洗更換的部件;

⑤在運行中經(jīng)常要求調正的部位;

⑥在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常的部位。

計劃點檢,一般由工程部專業(yè)維修人員為主,管理處操作人員協(xié)助,主要內容:

①記錄設備的磨損情況,發(fā)現(xiàn)其他異常情況;

②更換零部件;

③確定修理的部位、部件及修理時間;

④安排檢修計劃。

2、設備的計劃檢修根據(jù)設備的運行規(guī)律及計劃點檢的結果可以確定其檢修間隙期,由工程部編制檢修計劃,對設備進行預防性修理。

(1)計劃檢修的種類:小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四種。

①小修:主要是清洗、更換和修復少量易損件,并作適當?shù)恼{正,緊固和潤滑工作,小修一般由維修人員負責,操作人員協(xié)助;

②中修:除小修內容外,對設備的主要零部件進行局部的修復和更換;

③大修:對設備進行局部或全部的解體,修復或更換磨損或腐蝕的零部件,力求使用設備恢復到原有的技術特性。在修理時,可結合技術進步,對設備進行技術改造;

④系統(tǒng)大修:檢修方式是一個系統(tǒng)或幾個系統(tǒng)直至整個企業(yè)性的停機大檢修,多個工種配合。

(2)計劃檢修和維護保養(yǎng)的關系:維護保養(yǎng)為主,計劃檢修為輔。

(3)檢修計劃的實施和驗收管理

根據(jù)檢修計劃,可以預先安排停機檢修的日期和時間,確定修理的內容和進度,統(tǒng)一組織檢修的力量以及備品配件、修理材料和修理費用的準備。

根據(jù)檢修計劃的實施情況和各種數(shù)據(jù)資料,進行綜合分析統(tǒng)計,對檢修項目、內容、進度、費用和各類定額進行檢查。

在技術性能上由綜合管理部組織對檢修質量進行嚴格的檢查,要會同設備操作部門的人員一起進行試車驗收。驗收合格后才能交付使用。

同時要把檢修的記錄、零部件的更換情況以及試車驗收記錄都整理保管,歸入設備檔案內。

3、機電設備的更新改造

(1)、設備的更新:采用在技術上比較先進、使用操作規(guī)程上比較方便、經(jīng)濟上比較合理、管理上比較進步的新型設備替代原來使用的老設備。

(2)、設備的改造主要途徑有:

1)對設備的結構作局部改進;

2)增加新的零件和各種裝置;

3)對設備的參數(shù)、容量、功率、轉速、形狀和外形尺寸作調正,對設備改造,首先要對原設備進行分析論證、編制改造方案,其內容有:

①原設備在技術上、經(jīng)濟上、管理上存在的主要問題、設備發(fā)生的故障情況及原因;

②設備技術改造中所應用的新技術及其合理性、可行性;

③設備技術改造的部位和內容;

④設備技術改造后能達到的技術性能、安全性能;

⑤預計設備技術改造后的經(jīng)濟效益;

⑥設備技術改造的費用預算以及資金來源計劃;

⑦設備技術改造的時間及停機的影響;

⑧設備技術改造后的竣工驗收和投入使用的組織工作。

4、機電設備管理目標

用好、修好、管好、改造好現(xiàn)有設備,提高設備的利用率及完好率,這是設備管理的根本目標。

(1)設備的有效利用率:A=T/(T+T,)

A設備有效利用率;T設備有效工作時間;T/設備停機或無效工作時間。

(2)設備的完好率:B=Sn/SB設備的完好率;Sn設備完好的臺數(shù);S設備總的臺數(shù)。

完好標準:

①零部件完整齊全,符合質量要求及安全要求;

②設備運轉正常、性能良好,

③設備技術資料及運轉記錄齊全;

④設備整潔,無跑冒、滴漏現(xiàn)象;

⑤防凍、保溫、防腐等措施完整有效。評定為不完好的設備,應針對問題進行整改,經(jīng)過維護、修理,消除不完好因素,升級為完好設備。如果經(jīng)過維修,仍無法達到完好設備,應該加以改造或者報廢處理,不能長期處于不完好狀態(tài)。

篇2:酒店設備日常維修制度

麗灣酒店設備日常維修

1、酒店使用部門的設備發(fā)生故障,須填寫維修通知單經(jīng)部門主管簽字后交工程部。

2、當值人員接到維修通知,應即在日常維修工作記錄簿上登記接單時間,根據(jù)事故的輕重緩急及時安排有關人員處理,并在記錄本中登記派工時間;

3、維修工作完畢,主修人應在維修通知單中填寫有關內容,經(jīng)使用部門主管人員驗收簽字,并將通知單交回部門;

4、記錄好完工時間,并及時將維修內容登記在卡片上,審核維修中記載的用料數(shù)量,計算出用料金額。

5、將處理好的維修單依次貼在登記簿上。

6、緊急的設備維修由使用部門的主管電話通知工程部,由當值人員先派人員維修,同時使用部門補交維修單,

7、工程部在接單后兩天內不能修復的,由當值主管負責人在登記簿上說明原因,若影響營業(yè),應采取特別措施盡快修理。

篇3:家用空調設備維修服務制度

為加強空調維修隊伍建設,提高服務質量,規(guī)范家用小型空調系統(tǒng)的維修服務工作,特制定本制度。

1空調維修人員必須穿工作服和戴工卡,儀表整潔大方。

2空調維修人員嚴格按預約的時間上門服務,輕敲門,短按鈴,入門前要先行禮貌自我介紹,表明身份來意,得到屋主的許可,戴好腳套和備用塑料墊后方能入室作業(yè)。

3說話和氣,不講粗話,不涉及他人隱私;要尊重用戶的家庭習慣,不向用戶詢問與工作無關的私事,不與用戶爭辯頂撞,誠懇接受用戶的批評。服務工作全過程必須遵守維修安全操作規(guī)程。

4維修工作過程中,要注意環(huán)境美觀的保持和物件的保護,如需借用用戶物品的,必須先征得用戶的同意,損壞東西要道歉,要照價賠償。

5拆舊或新安裝,必須先征得用戶同意,對不符合規(guī)范的安裝,應向用戶耐心解釋,取消或改變安裝意圖,如若用戶堅持,必須要求用戶在施工單上簽寫意見承擔責任。

6維修發(fā)現(xiàn)問題,要向用戶認真說明,要更換材料,必須先向用戶說明材料型號、收費標準,得到用戶同意,方可更換。

7安裝維修完畢,應按規(guī)定會同用戶一起進行全面檢查,尤其是驗電和漏氣檢測,確認無問題后,清理好施工現(xiàn)場,收取應收的款項,主動將施工單交用戶簽名和簽寫意見。

8不得接受用戶的任何東西,不得以任何理由向用戶索取小費,不得以部門的名義從事純個人利益的經(jīng)濟活動。

9不準以任何理由和用戶發(fā)生爭吵,遇到解決不了的問題,打電話請示,事故問題直接報上級主管,并做好現(xiàn)場保護。

10嚴格按照國家建筑業(yè)保修規(guī)定為用戶服務,屬包修期免費服務的,不得巧立名目收取費用。

11施工完畢后,必須向班組匯報;當時當天不能解決問題的,須向用戶明確解釋,并向主管領導匯報。

12因安裝不當引起設備故障或損壞的,維修員工將承擔全部損失。

13服務工作中做假者,扣除當天工資,重復維修同一故障者(三個月內),扣發(fā)當月獎金。

14不準穿拖鞋上班,不準酒后上班。

15維修人員在服務過程中,應嚴格遵守操作規(guī)程,在不違反安全與技術規(guī)章的前提下,要努力滿足用戶的要求。

附:家用空調設備維修安全操作流程

1整體檢查

如果需要檢測機器的壓力、系統(tǒng)各點運行溫度值等參數(shù),若為分體機必須在連通室內、外機的情況下進行。如果需要連接壓力表檢測壓機排氣壓力,請在機器靜態(tài)時連接好壓力表,避免在運行時連接造成高溫燙傷。

如果需要用手感觸壓機排氣口至冷凝器段管路的溫度,請先用手指快速試探,以免造成燙傷。

2焊接操作

如果需要進行焊接操作,必須先放掉系統(tǒng)里的氟里昂,并且在焊接時請戴好防護眼鏡。

放氟過程中,操作人員都不能面對工藝管口,高、低壓閥門口或對著他人排放,避免被氟利昂凍傷或油污濺到身上。

更換電磁四通換向閥,焊接時應用濕毛巾對電磁四通換向閥主閥體進行包扎保護,如果濕毛巾受熱溫度上升過快,應馬上往濕毛巾上面淋常溫水進行降溫處理,避免主閥體受到高溫影響其工作性能,同時一定要注意防止水珠進入電磁四通換向閥內。

銅鋁連接管的加長管焊接操作,必須從銅鋁連接管兩端的銅管處焊接紫銅管加長連接管,喇叭口切割長度應盡可能短,焊接時應用濕毛巾對銅鋁焊接部位進行包扎保護,避免銅鋁焊接處受到高溫影響。

焊接時請遵守相關的焊接安全操作規(guī)程。

3壓力檢漏

如果需要對系統(tǒng)實施壓力檢漏,必須使用氮氣進行,嚴禁使用其它易燃易爆氣體。充入系統(tǒng)的氮氣壓力不允許超過3MPa。

在使用充氮接頭進行充氮時,接頭不得對著人和其它可能造成損害的地方,以免接頭飛出傷人或導致其它損失.嚴禁在壓縮機工作的情況下充入氣體檢漏。

4通電運轉

在單獨對分體機室外機組維修時,不得在高壓閥門或低壓閥門關閉的情況下通電運行,避免壓力過高產生系統(tǒng)爆裂事故或壓縮機真空運轉產生爆炸事故。在對室外風扇系統(tǒng)進行檢查時,如果需要通電運轉,必須保證在空調面板和風扇網(wǎng)罩安裝好的情況進行。在通電的情況下檢查機器請遵守相關的電工安全操作規(guī)程。

5壓縮機檢查

檢查壓縮機故障時,首先應對壓縮機的機殼外觀、電氣元器件部分,外置保護器等電器部分進行檢查,檢查無誤時,再進行通電運行檢查。

如果需要用手感觸壓縮機機殼外表面溫度時,請先用手指快速試探,以免造成燙傷。

如果需要對壓縮機進行吸、排氣性能檢測,可單獨拆下壓縮機在空氣中通電運轉,嚴禁在封死壓機排氣口或吸氣口的情況下運行壓縮機。不允許對壓縮機三個接線端子線路插錯和利用壓縮機進行抽真空操作。更換壓縮機時,新壓縮機應在要試用安裝焊接時才拔掉吸、排氣口橡膠塞,換下的壓縮機要求及時用透明膠或其它膠帶、橡膠塞封、塞好吸、排氣管口,再水平放置。

6加氟操作

如果需要在低壓側進行動態(tài)加氟操作,請使用復合式壓力表緩慢地進行,不允許把制冷劑鋼瓶倒置,并盡可能保證加入系統(tǒng)的為氣體狀態(tài)制冷劑。若為分體機必須保證此過程中室內、外機處于連通狀態(tài)。

如果在系統(tǒng)完全無氟的情況下加氟必須先對系統(tǒng)抽真空,在保證真空度的前提下才可以充氟。

加氟過程中同時觀察系統(tǒng)的壓力情況,如有異常請及時終止操作。

7外機清洗

如果需要對機器進行清洗,必須先拆下相關的電氣零部件,接上電氣部件必須在各連接處完全干燥之后進行。

清洗過程中壓縮機接線柱必須做好防水保護措施,如果不慎沾水,請用干凈的布擦干,并盡可能使之在最短的時間內完全干燥。

篇4:柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)制度

維修保養(yǎng)內容

(由于各款發(fā)電機組性能及使用狀況差異,所列標準僅供參考,應視具體情況來操作)

日常維護:

1、檢查各旋轉件聯(lián)接螺栓是否松動,及時擰緊;

2、檢查油底殼中機油平面,不足時,應添加機油;

3、檢查油箱油量;

4、檢查水箱水面;

5、檢查油、水管路接頭;

6、檢查進、排氣管與氣缸墊片的密封;清除表面油漬和灰塵,保持機房整潔;

一級技術保養(yǎng):

(50-80小時)在日常維護的內容上增加

1、清潔空氣濾清器,必要時更換;

2、更換柴油濾清器、空氣濾清器、水濾器;

3、檢查檢查傳動皮帶的緊張程度;

4、對所有注油嘴、潤滑部位加潤滑油;

5、更換冷卻水

二級技術保養(yǎng):

(250-300小時)在日常維護和一級保養(yǎng)的內容上增加

1、清洗活塞、活塞銷、氣缸套、活塞環(huán)、連桿軸承并檢查其磨損情況;

2、檢查滾動主軸承內外圈有沒松動現(xiàn)象;

3、清除冷卻水系統(tǒng)水道內的水垢、泥沙;

4、清除氣缸燃燒室和進排氣道內的積炭;

5、檢查氣門、氣門座、推桿和搖臂等配合磨損情況,并進行研磨調整;

6、清洗渦輪增壓器轉子積炭,檢查軸承、葉輪磨損情況,必要時應予以修換;7、檢查發(fā)電機與柴油機聯(lián)接器螺栓是否松動、滑牙,發(fā)現(xiàn)問題應予修換。

三級技術保養(yǎng):

(500-1000小時)在日常維護、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)的內容上增加

1、檢查調整噴油提角;

2、清洗燃油箱;

3、清洗油底殼;

4、檢查噴油咀霧化情況

小修:

(使用時間:1000-1200小時或3年)

l、檢查柴油發(fā)電機組氣門,柴油發(fā)電機組氣門座等磨損程度,必要時進行柴油發(fā)電機組修理或更換;

2、檢查柴油發(fā)電機組PT泵,噴油器的工作狀況,必要時進行修理、調校;

3、檢查、調整柴油發(fā)電機組連桿及各緊固螺絲的扭力矩;

4、檢查、調整柴油發(fā)電機組氣門間隙;

5、調整柴油發(fā)電機組的噴油器行程;

6、檢查調整風扇充電機皮帶的張緊度;

7、清洗進氣支管的積炭;

8、清洗中冷器芯;

9、清洗整個柴油發(fā)電機組機油潤滑系統(tǒng);

10、清洗搖臂室、油底殼的油泥及金屬鐵屑

中修:

(使用時間:2500-3000小時或5年)

1、含柴油發(fā)電機組小修項目;

2、分解發(fā)動機(除曲軸外);

3、檢查缸套、活塞、活塞環(huán)、進排氣門、等曲柄連桿機構、配氣機構、潤滑系統(tǒng)、冷卻系統(tǒng)的易損零件,必要時更換;

4、檢查柴油發(fā)電機組燃料供給系統(tǒng),調校油泵油咀;

5、發(fā)電機電球修理檢測,清凈油污沉積物,潤滑電球軸承

大修:

(使用時間:5000-6000小時或8-10年)

1、含柴油發(fā)電機組中修項目;

2、解體全部柴油發(fā)電機組的發(fā)動機

;3、更換氣缸體、活塞、活塞環(huán)、大小軸瓦、曲軸止推墊、進排氣門、全套發(fā)動機大修包;

4、調校油泵、噴油器、更換泵芯、噴油頭;

5、更換柴油發(fā)電機組的增壓器大修包、水泵修理包;

6、校正連桿、曲軸、機體等部件,必要時修復或更換

篇5:物業(yè)管理處維修值班制度

物業(yè)項目管理處維修值班制度

一.目的

為了保證各管理處設施設備安全運行,解決業(yè)主報修,特制訂本制度。

二.適用范圍

公司各管理處

三.管理要點和內容

3.1值班人員必須熟練掌握所管轄設備的性能,有處理突發(fā)故障的能力并持有效上崗證書。

3.2值班人員必須堅守崗位,不得擅自離崗,如因工作需要臨時離崗,必須有符合條件的人替崗,并交代離崗時間及去向。

3.3值班人員在值班期間須密

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