沈陽(yáng)渾南項(xiàng)目策劃報(bào)告終版文件(金網(wǎng)絡(luò))

1首創(chuàng)渾南項(xiàng)目策劃報(bào)告2007年7月30日2城市地產(chǎn)格局2宏觀背景分析1區(qū)域市場(chǎng)研判3項(xiàng)目定位4規(guī)劃設(shè)計(jì)建議5價(jià)格及開(kāi)發(fā)進(jìn)程6營(yíng)銷(xiāo)推廣思路73經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市變遷宏觀背景分析城市規(guī)劃宏觀形勢(shì)4宏觀形勢(shì)——宏觀經(jīng)濟(jì)方面宏觀背景分析——宏觀形勢(shì)51.呈現(xiàn)中長(zhǎng)周期景氣特征圖：93－07年中國(guó)GDP增速全國(guó)上半年GDP增速將達(dá)到11％，較之06年全年增速提高0.3個(gè)百分點(diǎn)；持續(xù)的宏觀調(diào)控政策拉長(zhǎng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的周期，加上國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)國(guó)際化、消費(fèi)結(jié)構(gòu)高級(jí)化、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大化及大規(guī)模城市化，也推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)擺脫“大起大落”，進(jìn)入中長(zhǎng)周期增長(zhǎng)景氣。宏觀背景分析——宏觀形勢(shì)62.多指標(biāo)高位高速增長(zhǎng)在人民幣加大升值及社會(huì)資金充裕的背景下，固定資產(chǎn)投資及進(jìn)出口的增速出現(xiàn)了“剪刀差”

流動(dòng)性過(guò)剩一個(gè)方面使得貸款增速加速，一個(gè)方面帶動(dòng)了居民消費(fèi)的快速增長(zhǎng)，尤其是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，但同時(shí)也使得投資及投機(jī)性需求比例逐漸上升

宏觀背景分析——宏觀形勢(shì)7上半年隨著流動(dòng)性的進(jìn)一步增強(qiáng)，資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了更快的漲幅，從而推動(dòng)了全社會(huì)成本型通脹壓力的集中釋放，上半年全社會(huì)通脹率已經(jīng)接近04年的水平，而預(yù)計(jì)全年的通脹率將突破4％！3.通脹壓力開(kāi)始集中釋放通脹壓力的持續(xù)加大，將是引發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)全面調(diào)整的最大不穩(wěn)定因素，其中貨幣被嚴(yán)重低估帶來(lái)的資產(chǎn)價(jià)格重估，必將使資產(chǎn)價(jià)格的上漲越來(lái)越快！宏觀背景分析——宏觀形勢(shì)8由于人民幣被低估使國(guó)內(nèi)實(shí)際資產(chǎn)價(jià)格被低估，從而引發(fā)強(qiáng)烈的升值預(yù)期，最終導(dǎo)致通貨膨脹，依然是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨的最大挑戰(zhàn)。鑒于上半年宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有明顯過(guò)熱跡象，預(yù)計(jì)下半年政府將加大對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控力度，且趨于多元化，但宏觀經(jīng)濟(jì)仍將保持較高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。結(jié)論宏觀背景分析——宏觀形勢(shì)9宏觀形勢(shì)——房地產(chǎn)行業(yè)方面宏觀背景分析——宏觀形勢(shì)10隨收入提高和心理預(yù)期改善，住房消費(fèi)需求增長(zhǎng)呈加速之勢(shì)

1.持續(xù)高速增長(zhǎng)5月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.4%，漲幅比上月高1個(gè)百分點(diǎn)，也明顯高于去年全年漲幅！社會(huì)資金寬松和投資回報(bào)率較高，房地產(chǎn)投資熱情持續(xù)高漲,投資高速反彈宏觀背景分析——宏觀形勢(shì)112.政策關(guān)鍵詞：緊縮、結(jié)構(gòu)調(diào)整、規(guī)范

溫家寶總理在07年兩會(huì)期間發(fā)表的四點(diǎn)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)，意味著中國(guó)房地產(chǎn)制度變革已現(xiàn)雛形，完全市場(chǎng)化的住房制度開(kāi)始向半市場(chǎng)半計(jì)劃的住房制度過(guò)渡。溫四點(diǎn)：其一，中國(guó)應(yīng)該根據(jù)自身的資源條件發(fā)展具有中國(guó)特色的住房建設(shè)及消費(fèi)模式，說(shuō)明完全市場(chǎng)化的住房制度并不合適中國(guó)的國(guó)情；其二，中國(guó)應(yīng)該健全廉租房建設(shè)及完善經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)來(lái)解決中低收入者的住房問(wèn)題，完全依靠商品房來(lái)解決住房問(wèn)題不現(xiàn)實(shí)；其三，房地產(chǎn)調(diào)控在商品房市場(chǎng)應(yīng)該更加注重市場(chǎng)化手段的引導(dǎo)，對(duì)于商品房市場(chǎng)不宜采用行政化手段來(lái)扭曲市場(chǎng)規(guī)律；其四，地方政府應(yīng)該在宏觀調(diào)控中切實(shí)責(zé)任，加強(qiáng)監(jiān)管，地方政府的責(zé)任在于落實(shí)福利性住房建設(shè)，同時(shí)規(guī)范商品房市場(chǎng)發(fā)展。宏觀背景分析——宏觀形勢(shì)12政策內(nèi)容影響物權(quán)法從土地出讓、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)管理、業(yè)主權(quán)利等各個(gè)方面進(jìn)行法律規(guī)范規(guī)范市場(chǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)深度市場(chǎng)化土地增值稅清算從2月開(kāi)始對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算壓制行業(yè)回報(bào)達(dá)到遏制投資職工購(gòu)買(mǎi)單位低價(jià)房3月1日起須交個(gè)稅員工購(gòu)買(mǎi)單位低價(jià)房的差價(jià)部分須按照工資來(lái)繳納個(gè)稅隱形補(bǔ)貼被取消，推動(dòng)市場(chǎng)化進(jìn)程嚴(yán)格禁止公積金貸款用于非自住住房消費(fèi)建設(shè)部開(kāi)展貸款風(fēng)險(xiǎn)排查，嚴(yán)肅查處違規(guī)違法使用住房公積金的行為。嚴(yán)控利用公積金低息優(yōu)勢(shì)投資房地產(chǎn)，控制投資性需求關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知外商必須先取得土地使用權(quán)或房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或者是已和相關(guān)部門(mén)簽訂了土地使用權(quán)的預(yù)約出讓或購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，才能夠申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，而未達(dá)到要求，審批部門(mén)不予批準(zhǔn)遏制外資在中國(guó)內(nèi)地的炒房行為房屋預(yù)售款專(zhuān)戶(hù)管理辦法對(duì)開(kāi)發(fā)商所收取的一手房預(yù)售款進(jìn)行專(zhuān)戶(hù)管理，不得隨意挪用（討論中）一旦執(zhí)行，將加大開(kāi)發(fā)商的資金壓力關(guān)于承受裝修房屋契稅計(jì)稅價(jià)格問(wèn)題的批復(fù)房屋買(mǎi)賣(mài)的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的總價(jià)款，買(mǎi)賣(mài)裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)?？刂聘邫n房需求，有利于樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整宏觀背景分析——宏觀形勢(shì)07年房產(chǎn)政策一覽133.調(diào)控難遏漲價(jià)勢(shì)頭07年上半年全國(guó)一線城市及區(qū)域核心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然保持較好的發(fā)展勢(shì)頭，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資活躍，市場(chǎng)供需關(guān)系持續(xù)旺盛，商品房房?jī)r(jià)體現(xiàn)出較高的增長(zhǎng)水平，市場(chǎng)發(fā)展處于明顯的上升期。但部分一線城市的商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了超大漲幅，北京上半年商品房?jī)r(jià)格漲幅突破了40％，深圳、廣州的房?jī)r(jià)漲幅均突破30％，房地產(chǎn)升值預(yù)期最為強(qiáng)烈。宏觀背景分析——宏觀形勢(shì)14中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的互動(dòng)性越來(lái)越明顯，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)使房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨極好的發(fā)展機(jī)遇；城市化建設(shè)加速帶來(lái)的區(qū)域成熟度及剛性需求，為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了契機(jī)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展梯度已經(jīng)逐步形成，二線城市的崛起激發(fā)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的后續(xù)潛力；中國(guó)財(cái)富階層的“極化”發(fā)展，貧富落差產(chǎn)生大量的舒適型住房需求將持續(xù)拉動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)；經(jīng)濟(jì)全球化及國(guó)內(nèi)“流動(dòng)性過(guò)?！笔沟梅?jī)r(jià)具有極高的升值預(yù)期，也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。觀點(diǎn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)方興未艾，在未來(lái)仍將會(huì)保持較高的發(fā)展速度宏觀背景分析——宏觀形勢(shì)15城市變遷宏觀背景分析16東北亞經(jīng)濟(jì)圈前沿城市崛起東北三省核心發(fā)展滯后期新中國(guó)重工業(yè)基地文明發(fā)祥地宏觀背景分析——城市變遷沈陽(yáng)是聞名遐邇的歷史文化名城，因地處古沈水（渾河）之北而得名，孕育了遼河流域的早期文化，是中華民族文化的發(fā)祥地之一。歷史上沈陽(yáng)不僅是東北地區(qū)的政治軍事重鎮(zhèn)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，更成為清王朝的發(fā)源地，遺留下故宮、北陵等歷史文化遺跡。

歷史：中華民族文化的發(fā)祥地之一1宏觀背景分析——城市變遷18宏觀背景分析——城市地位

解放后：中國(guó)的重工業(yè)基地2解放后，在全國(guó)工業(yè)發(fā)展的熱潮中，沈陽(yáng)成為中國(guó)最大的重工業(yè)基地之一，是時(shí)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先鋒。行政區(qū)劃：沈陽(yáng)市東西距離115公里，南北距離205公里，轄區(qū)總面積1.3萬(wàn)平方公里，市區(qū)面積3495平方公里?，F(xiàn)管轄10區(qū)、1市、3縣及113個(gè)行政街道，85個(gè)鄉(xiāng)，55個(gè)鎮(zhèn)。19宏觀背景分析——城市地位

改革開(kāi)放初期：發(fā)展滯后3改革開(kāi)放初期，全國(guó)產(chǎn)業(yè)格局發(fā)生重大調(diào)整，工業(yè)發(fā)展的關(guān)注度及支持度不足，沈陽(yáng)整體發(fā)展相對(duì)滯后。20

城市崛起東北三省核心4宏觀背景分析——城市地位北依南拓，箭形發(fā)展近年在國(guó)家振興東北的策略引導(dǎo)下，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)得到長(zhǎng)足發(fā)展，成為東北地區(qū)最大的中心城市，也是東北三省的經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心。沈陽(yáng)擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國(guó)最大的鐵路編組站和全國(guó)最高等級(jí)的“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)。連接世界各大港口的大連港，以及營(yíng)口新港和錦州港，距離沈陽(yáng)不到400公里。區(qū)域交通21宏觀背景分析——城市地位

未來(lái)：輻射東北亞經(jīng)濟(jì)圈的工業(yè)、商貿(mào)基地5沈陽(yáng)是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要節(jié)點(diǎn)，未來(lái)將成為可輻射東北亞經(jīng)濟(jì)圈的重要工業(yè)、商貿(mào)基地。22經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀背景分析23宏觀背景分析——經(jīng)濟(jì)發(fā)展

經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)1沈陽(yáng)GDP與其他城市對(duì)比（2006年）沈陽(yáng)與北京GDP對(duì)比及增長(zhǎng)預(yù)測(cè)沈陽(yáng)與北京市人均GDP增長(zhǎng)對(duì)比24固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資做出重要貢獻(xiàn)2沈陽(yáng)市固定資產(chǎn)與其他城市對(duì)比（2006年）沈陽(yáng)固定資產(chǎn)投資各主要行業(yè)比例2006年沈陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占固定資產(chǎn)投資的30%，在前十大行業(yè)的第二位，僅次于制造業(yè)。宏觀背景分析——經(jīng)濟(jì)發(fā)展25

實(shí)際利用外資額在東北地區(qū)居首位3沈陽(yáng)市實(shí)際利用外資與其他城市對(duì)比（2006年）宏觀背景分析——經(jīng)濟(jì)發(fā)展26

人均可支配收入起點(diǎn)較低，處于加速增長(zhǎng)期4沈陽(yáng)與北京人均可支配收入對(duì)比

2006年人均可支配收入為11651元，增長(zhǎng)幅度達(dá)15%，預(yù)計(jì)在經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的支持下，沈陽(yáng)居民收入在未來(lái)有較大的上升空間。沈陽(yáng)市人均可支配收入與其他城市對(duì)比（2006年）宏觀背景分析——經(jīng)濟(jì)發(fā)展27人均消費(fèi)性支出快速增長(zhǎng)6沈陽(yáng)與北京人均消費(fèi)性支出對(duì)比及預(yù)測(cè)沈陽(yáng)市人均消費(fèi)性支出與其他城市對(duì)比（2006年）宏觀背景分析——經(jīng)濟(jì)發(fā)展28城市規(guī)劃宏觀背景分析東優(yōu)：生態(tài)、旅游、度假西進(jìn)：裝備制造業(yè)、重工業(yè)南拓：新城區(qū)、高新區(qū)、物流區(qū)北統(tǒng)：農(nóng)產(chǎn)品、高效都市農(nóng)業(yè)1東優(yōu)、西進(jìn)、南拓、北統(tǒng)宏觀背景分析——城市規(guī)劃

沈陽(yáng)城市發(fā)展框架形成東西南北中各具特色的空間發(fā)展格局，銀帶規(guī)劃、奧運(yùn)契機(jī)將積極帶動(dòng)城市南部發(fā)展壯大，北站CBD規(guī)劃將使北部得到長(zhǎng)足發(fā)展。

金廊銀帶規(guī)劃

——城市發(fā)展重心向南北兩極縱深發(fā)展2金廊規(guī)劃宏觀背景分析——城市規(guī)劃1、新城子產(chǎn)業(yè)片區(qū)：苗木、花卉、草莓秧苗、科技示范園區(qū)2、道義產(chǎn)業(yè)片區(qū)：蔬菜、養(yǎng)殖業(yè)3、虎石臺(tái)產(chǎn)業(yè)片區(qū)：建材、農(nóng)副產(chǎn)品及木制品加工、食品飲料等4、新鐵西產(chǎn)業(yè)片區(qū)：新型工業(yè)區(qū)5、新大東產(chǎn)業(yè)片區(qū)：軍工、汽車(chē)產(chǎn)業(yè)6、大學(xué)城產(chǎn)業(yè)片區(qū)：教育及相關(guān)產(chǎn)業(yè)7、蘇家屯產(chǎn)業(yè)片區(qū)：農(nóng)業(yè)+綜合工業(yè)8、空港產(chǎn)業(yè)片區(qū)：航空及相關(guān)產(chǎn)業(yè)9、紅菱產(chǎn)業(yè)片區(qū)：農(nóng)業(yè)+礦產(chǎn)10、陳相屯產(chǎn)業(yè)片區(qū)：綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)多片產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃——整合資源、擴(kuò)大新型工業(yè)影響力及輻射力3宏觀背景分析——城市規(guī)劃32交通規(guī)劃——地鐵將極大的改變城市發(fā)展格局4宏觀背景分析——城市規(guī)劃

地鐵規(guī)劃將快速改變城市發(fā)展格局，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)建設(shè)沿軌道延線發(fā)展，特別是對(duì)非傳統(tǒng)核心區(qū)將起到極大的促進(jìn)作用。33沈陽(yáng)印象沈陽(yáng)具有深厚的歷史人文底蘊(yùn)；民族工業(yè)復(fù)興、東北商貿(mào)基地確立，沈陽(yáng)的城市地位日漸顯赫，經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好；沈陽(yáng)正踏入快速城市化的發(fā)展進(jìn)程，軌道交通將重建城市格局。宏觀背景分析34城市地產(chǎn)格局2宏觀背景分析1區(qū)域市場(chǎng)研判3項(xiàng)目定位4規(guī)劃設(shè)計(jì)建議5價(jià)格及開(kāi)發(fā)進(jìn)程6營(yíng)銷(xiāo)推廣思路735商業(yè)市場(chǎng)特征住宅市場(chǎng)特征城市地產(chǎn)格局商務(wù)市場(chǎng)特征沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)36沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)城市地產(chǎn)格局37城市地產(chǎn)格局——沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)近年來(lái)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，投資力度不斷加大，雖然2005年受宏觀調(diào)控政策的影響，投資增速有所下降，但2006年出現(xiàn)明顯反彈。

投資增速近期反彈138近年來(lái)，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，顯示出強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求。商品住宅銷(xiāo)售量快速增長(zhǎng)，目前已出現(xiàn)階段性供不應(yīng)求局面。城市地產(chǎn)格局——沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)

需求大幅放量，消化量反超供給量239沈陽(yáng)商品房銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升，今年1-5月商品房均價(jià)為3528元/平米，近年平均年增長(zhǎng)幅度為6％-10％左右。與其他一、二線城市相比，價(jià)格上漲速率不十分突出，因而調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。城市地產(chǎn)格局——沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)

價(jià)格平穩(wěn)上漲，調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低340

商務(wù)環(huán)境有所改善，但整體成熟尚需時(shí)日4城市地產(chǎn)格局——沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)沈陽(yáng)商務(wù)、商業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ)非常薄弱，近期隨奧運(yùn)、市政建設(shè)等利好逐步兌現(xiàn)，城市商務(wù)環(huán)境有所改善，非住宅類(lèi)銷(xiāo)售面積比例逐漸提升。但縱觀當(dāng)前發(fā)展水平，其整體成熟尚需時(shí)日，商務(wù)市場(chǎng)仍面臨較大的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。41住宅市場(chǎng)特征城市地產(chǎn)格局42城市地產(chǎn)格局——住宅市場(chǎng)特征

點(diǎn)狀布局，整體發(fā)展不均1五里河板塊虎石臺(tái)板塊造化板塊住宅3000-4000元?jiǎng)e墅5000-9000元1700－4200元1500－5500元5000－7000元3000－6000元住宅2500-3000別墅3200-4500多層、小高層90－120㎡5000-9000聯(lián)排獨(dú)棟300－350㎡3200-4200小高層為主90－120㎡3800-4600小高層、高層100－160㎡2900-3600多層小高層為主90－130㎡與北部、西部區(qū)域相比，東部地區(qū)具有一定的發(fā)展先機(jī)；價(jià)格：住宅3000-4000元/平米，別墅5000-9000元/平米；低密度產(chǎn)品為主，包括部分別墅；住宅主力面積為90－120平米；近期開(kāi)發(fā)力度較大，自然資源條件絕佳的棋盤(pán)山開(kāi)發(fā)區(qū)及農(nóng)高區(qū)是未來(lái)東部區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)。景觀及世博園帶動(dòng)高端產(chǎn)品發(fā)展

東部區(qū)域城市地產(chǎn)格局——住宅市場(chǎng)特征1300-2300多層100－140㎡3000-4200小高層、高層80－100㎡3000-3800小高層、多層70－100㎡1700-3000多層傳統(tǒng)工業(yè)廠區(qū)、家屬區(qū)，地緣性消費(fèi)力不佳；隨著大規(guī)模建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)，將成為沈陽(yáng)最大的住宅規(guī)劃區(qū)，區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景看好，區(qū)域環(huán)境改善，有吸引外區(qū)高端消費(fèi)者進(jìn)駐的基礎(chǔ)，鐵西區(qū)等地潛力較大；除鐵西板塊密度稍高外，其余以中低密度為主，70－120平米二、三居為主流；經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和丁香板塊價(jià)格多為3000元/平米以下，鐵西板塊和于洪新城為3000-4200元/平米。城市更新的先驅(qū)90－120㎡西部區(qū)域城市地產(chǎn)格局——住宅市場(chǎng)特征造化板塊1500-2500多層80－120㎡三臺(tái)子板塊2300-3000多層110－130㎡虎石臺(tái)板塊2400-2800多層80－120㎡皇姑板塊七二四板塊2400-3200多層小高層

75－90㎡3400-5500小高層、高層95－130㎡北部區(qū)域沈陽(yáng)城市北部區(qū)域發(fā)展相對(duì)滯后，配套缺乏，整體形象較差，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于較低水平；除皇姑區(qū)外，其他板塊均價(jià)在3200元/平米以下；皇姑板塊因具有內(nèi)城特征，價(jià)格為3400-5500元/平米，但與沈河、和平區(qū)相比仍有較大差距；中低密度產(chǎn)品為主，戶(hù)型多為80－120平米；憑借良好的自然資源及沈北新區(qū)規(guī)劃，區(qū)域未來(lái)將有一定的發(fā)展?jié)摿Α．a(chǎn)業(yè)先行的城市發(fā)展區(qū)

城市地產(chǎn)格局——住宅市場(chǎng)特征5000-7000小高層、高層110－150㎡5500-7000小高層、高層100－140㎡5000-6300高層為主80-150㎡五里河板塊城市核心區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，市場(chǎng)認(rèn)知度最高；以高端物業(yè)為主，城市豪宅的集中區(qū)，目前價(jià)格為5000-7000元/平米；由于城市核心土地價(jià)值高昂，產(chǎn)品以高密度為主，舒適型戶(hù)型較其他區(qū)域比例有所提高，100－150平米為主；商務(wù)、商業(yè)、公寓等混合的綜合型物業(yè)較多。中部區(qū)域傳統(tǒng)城市核心區(qū)南部區(qū)域分析見(jiàn)《區(qū)域市場(chǎng)研判》各板塊典型項(xiàng)目情況見(jiàn)《附件》城市地產(chǎn)格局——住宅市場(chǎng)特征47

以工業(yè)為基礎(chǔ)的城市特點(diǎn)對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，目前城市新區(qū)的發(fā)展主要依托各類(lèi)工業(yè)園區(qū)、文化城等。城市地產(chǎn)格局——住宅市場(chǎng)特征

產(chǎn)業(yè)先行的城市化特點(diǎn)248低密度向中高密度轉(zhuǎn)換；現(xiàn)代風(fēng)格居多，細(xì)節(jié)處理不足；板式為主，塔樓市場(chǎng)抗性較大；經(jīng)濟(jì)型2-3居（80－120平米）為主，戶(hù)型設(shè)計(jì)手法單一，缺乏亮點(diǎn)；園林表現(xiàn)力、實(shí)現(xiàn)力不佳；由于沈陽(yáng)個(gè)人車(chē)輛保有量不高，車(chē)位比例通常為1：0.4-0.6；大型品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入對(duì)整體市場(chǎng)的產(chǎn)品升級(jí)有很大的促進(jìn)作用。

產(chǎn)品品質(zhì)有待升級(jí)3城市地產(chǎn)格局——住宅市場(chǎng)特征49類(lèi)啞鈴型結(jié)構(gòu):有別于一般城市的“金字塔”結(jié)構(gòu)，沈陽(yáng)中端消費(fèi)人群（家庭月收入3000—8000元）較少，而財(cái)富階層和低收入人群基數(shù)相對(duì)較大，需求分化使市場(chǎng)產(chǎn)品呈現(xiàn)多樣化特征；上位消費(fèi)特點(diǎn)：地產(chǎn)消費(fèi)成為標(biāo)定身份的象征，執(zhí)著于對(duì)價(jià)值感的追求，總希望爭(zhēng)取被列入比他高一個(gè)層次的那個(gè)階級(jí)，非?？释徽J(rèn)同，好面子，具有炫耀的心理；本地化消費(fèi)結(jié)構(gòu)：本地消費(fèi)人群占總量的90％以上，目前對(duì)外省市的吸引力相對(duì)較弱；固化的消費(fèi)觀念：已形成穩(wěn)固的消費(fèi)觀念，對(duì)于新事物、新概念的接受度較低，接受時(shí)間長(zhǎng)；產(chǎn)品偏好：注重采光（特別是南向）條件，塔樓的市場(chǎng)接受度較弱；喜好大氣、現(xiàn)代的產(chǎn)品形象；經(jīng)濟(jì)型二居三居為主流產(chǎn)品需求。

類(lèi)啞鈴型客群結(jié)構(gòu)4城市地產(chǎn)格局——住宅市場(chǎng)特征50奧運(yùn)題材、軌道交通、大規(guī)模城市更新等因素將使住宅市場(chǎng)格局發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，南部將成為未來(lái)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)之一。

未來(lái)住宅市場(chǎng)格局將發(fā)生重大變化5城市地產(chǎn)格局——住宅市場(chǎng)特征51商業(yè)市場(chǎng)特征城市地產(chǎn)格局52城市地產(chǎn)格局——商業(yè)市場(chǎng)特征

城市商業(yè)呈現(xiàn)典型的聚集效應(yīng)1五里河北站太原街中街鐵西北行市級(jí)商圈區(qū)域商圈社區(qū)型商圈53歷史悠久，是沈陽(yáng)最早形成的高檔購(gòu)物區(qū)域，以中華路和太原街為主；成熟商圈，聚集有7個(gè)百貨和購(gòu)物中心，以中興和新世界為代表，商業(yè)氛圍濃厚；可輻射沈陽(yáng)周邊城市，是高端購(gòu)物的目的地。太原街商圈城市地產(chǎn)格局——商業(yè)市場(chǎng)特征項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)業(yè)時(shí)間規(guī)模類(lèi)型沈陽(yáng)聯(lián)營(yíng)195260,000百貨公司新世界百貨1店195513,976百貨公司中興商業(yè)大廈1987145,000百貨公司時(shí)尚地下商業(yè)街199950,000小商品市場(chǎng)新世界百貨2店200010,716百貨公司萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)2003230,000購(gòu)物中心五洲購(gòu)物中心2006193,000購(gòu)物中心新世界百貨3店200658,000百貨公司54以中街步行街和小東路為主；成熟商圈，現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)62萬(wàn)平米，其中百貨購(gòu)物中心70.8％，其余為超市、電器、服裝小商品市場(chǎng)，聚集有5個(gè)百貨和購(gòu)物中心，以興隆大家庭和新瑪特為代表；有較多服裝小商品市場(chǎng)，中檔消費(fèi)場(chǎng)所居多，無(wú)國(guó)際一二線品牌；消費(fèi)群體主要為沈陽(yáng)中等收入人群。項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)業(yè)時(shí)間規(guī)模類(lèi)型沈陽(yáng)商業(yè)城199179,000百貨公司沈陽(yáng)春天時(shí)裝之苑199740,000購(gòu)物中心興隆大家庭2001197,000購(gòu)物中心沃爾瑪鵬利分店200126,000專(zhuān)業(yè)店-超市新瑪特購(gòu)物休閑廣場(chǎng)2002100,000百貨公司蘇寧電器中街店200312,000專(zhuān)業(yè)店-電器流行前線200410,000服裝小商品市場(chǎng)國(guó)美電器中街店200411,000專(zhuān)業(yè)店-電器都會(huì)名城(伊都錦)20055,000百貨公司0101流行館罕王百貨200523,000百貨公司沈陽(yáng)春天大舞臺(tái)店200515,000服裝小商品市場(chǎng)1世界200512,000專(zhuān)業(yè)店-家具金利來(lái)運(yùn)動(dòng)匯20055,000專(zhuān)業(yè)店-體育產(chǎn)品大東北文化城200560,000專(zhuān)業(yè)店-文化用品時(shí)代美美購(gòu)物中心200620,000服裝小商品市場(chǎng)運(yùn)動(dòng)源20065,000專(zhuān)業(yè)店-體育產(chǎn)品現(xiàn)有合計(jì)－620,000－商業(yè)城世界名牌折扣商城200710,000名品折扣廣場(chǎng)SC南華置業(yè)中街項(xiàng)目2009日神廣場(chǎng)2009新鵬利廣場(chǎng)2009沈陽(yáng)恒隆地產(chǎn)中街項(xiàng)目2009121,000購(gòu)物中心海堰里地塊項(xiàng)目200960,000購(gòu)物中心嘉濠大廈80,000購(gòu)物中心力寶太陽(yáng)廣場(chǎng)100,000購(gòu)物中心未來(lái)合計(jì)－991,000－中街商圈城市地產(chǎn)格局——商業(yè)市場(chǎng)特征55依托于北站的商務(wù)辦公區(qū)得到發(fā)展；目前并不是成熟商圈，還處在發(fā)展起步階段，目前只有卓展購(gòu)物中心；目前商業(yè)主要為超市和家居類(lèi)，消費(fèi)客群多為周邊辦公和居住人群;未來(lái)隨著CBD規(guī)劃的實(shí)施，北站商圈的輻射力和吸引力將逐漸增強(qiáng)，具有廣闊的發(fā)展空間。項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)業(yè)時(shí)間規(guī)模類(lèi)型家樂(lè)福沈陽(yáng)北站店199920,000專(zhuān)業(yè)店-超市軒琴家居名城200220,000專(zhuān)業(yè)店-家居喜來(lái)居名家居廣場(chǎng)北站店200230,000專(zhuān)業(yè)店-家具家居樂(lè)購(gòu)超市廣宜街店200520,000專(zhuān)業(yè)店-超市卓展購(gòu)物中心200691,000百貨公司光達(dá)大廈200720,000底商-配套商業(yè)現(xiàn)有合計(jì)－201,000－匯寶國(guó)際200730,000底商-配套商業(yè)希爾斯聯(lián)邦200725,000底商-配套商業(yè)明城盛都空間王200825,000底商-配套商業(yè)華府天地購(gòu)物中心一期2008240,000購(gòu)物中心銀河國(guó)際200830,000底商-配套商業(yè)新世紀(jì)商務(wù)大廈2008底商-配套商業(yè)東森總部商務(wù)廣場(chǎng)商業(yè)街200820,000商業(yè)街東森總部商務(wù)廣場(chǎng)200815,000專(zhuān)業(yè)店-超市新世紀(jì)地產(chǎn)北市項(xiàng)目2009華府天地購(gòu)物中心二期2012*東北世貿(mào)廣場(chǎng)2011*新華國(guó)際金融中心2012*90,000購(gòu)物中心環(huán)球國(guó)際大廈2012*購(gòu)物中心沈陽(yáng)國(guó)際金融中心2011*恒隆地產(chǎn)斗姆宮項(xiàng)目2010*150,000購(gòu)物中心未來(lái)合計(jì)－826,000－北站商圈城市地產(chǎn)格局——商業(yè)市場(chǎng)特征56依托于五里河區(qū)域的高檔居住氛圍發(fā)展起來(lái)的高檔消費(fèi)區(qū)；處于發(fā)展的起步階段，區(qū)域內(nèi)各類(lèi)商業(yè)設(shè)施極少，目前只有一個(gè)西武百貨；憑借城市南部的快速發(fā)展及區(qū)域高端消費(fèi)基礎(chǔ)，未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)將逐漸繁榮。項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)業(yè)時(shí)間規(guī)模類(lèi)型賽博數(shù)碼廣場(chǎng)誠(chéng)大店20026,500專(zhuān)業(yè)店-電腦百腦匯200328,000專(zhuān)業(yè)店-電腦易購(gòu)大廈200310,000專(zhuān)業(yè)店-攝影器材家樂(lè)福文化路店200420,000專(zhuān)業(yè)店-超市百利家居五里河店200425,000專(zhuān)業(yè)店-家具家居蘇寧電器三好街店20056,000專(zhuān)業(yè)店-電器賽博數(shù)碼廣場(chǎng)裕寧店200613,000專(zhuān)業(yè)店-電腦東軟電腦城200640,000專(zhuān)業(yè)店-電腦盛華苑一期20068,000底商-配套商業(yè)五里河城一二期200657,000底商-配套商業(yè)西武百貨200715,000百貨公司現(xiàn)有合計(jì)－228,500－昌鑫置地廣場(chǎng)-華聯(lián)百貨200750,000百貨公司芳賓國(guó)際20075,000名店街盛華苑二期200712,000底商-配套商業(yè)皇朝萬(wàn)鑫200850,000東北傳媒文化廣場(chǎng)2009沈陽(yáng)世茂五里河廣場(chǎng)2011后新世界國(guó)際會(huì)展中心2011后140,000購(gòu)物中心沈陽(yáng)世紀(jì)金城2009后購(gòu)物中心沈陽(yáng)華潤(rùn)萬(wàn)象城2011后購(gòu)物中心未來(lái)合計(jì)－485,500－五里河商圈城市地產(chǎn)格局——商業(yè)市場(chǎng)特征57位于皇姑區(qū)，北起崇山中路，南至岐山中路的長(zhǎng)江街南段；商業(yè)氛圍一般，目前只有千盛百貨，為中等檔次；從區(qū)域大型商業(yè)類(lèi)型看主要是超市、電器和普通百貨，輻射范圍局限于皇姑區(qū)內(nèi)；目前發(fā)展較慢，但未來(lái)金廊、CBD規(guī)劃的實(shí)施和北站地區(qū)的發(fā)展將積極帶動(dòng)北行商圈的成熟。項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)業(yè)時(shí)間面積類(lèi)型樂(lè)購(gòu)超市200020,000專(zhuān)業(yè)店-超市華聯(lián)超市200230,000專(zhuān)業(yè)店-超市國(guó)美電器北行店20027,000專(zhuān)業(yè)店-電器千盛百貨200630,000百貨公司居然之家沈陽(yáng)店200673,000專(zhuān)業(yè)店-家具家居現(xiàn)有合計(jì)－160,000－北行商圈城市地產(chǎn)格局——商業(yè)市場(chǎng)特征58主要輻射鐵西區(qū)和于洪區(qū)部分，為周邊區(qū)域提供便利的購(gòu)物場(chǎng)所，家居建材市場(chǎng)集中，可輻射全市；百貨商場(chǎng)數(shù)量少，目前有鐵西百貨和鐵西友誼購(gòu)物中心，檔次中等；由于鐵西原有工業(yè)項(xiàng)目遷出，騰地發(fā)展住宅項(xiàng)目，未來(lái)人口增長(zhǎng)快，有較好發(fā)展前景。項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)業(yè)時(shí)間規(guī)模類(lèi)型鐵西百貨195315,000百貨公司中國(guó)家具城1993100,000專(zhuān)業(yè)店-家居建材東方家園保工店200221,000專(zhuān)業(yè)店-家居建材樂(lè)購(gòu)超市200320,000專(zhuān)業(yè)店-超市鐵西友誼購(gòu)物廣場(chǎng)200330,000百貨公司維華商業(yè)廣場(chǎng)200430,000小商品批發(fā)市場(chǎng)家樂(lè)福金牛店200420,000專(zhuān)業(yè)店-超市麥德龍200411,000專(zhuān)業(yè)店-超市陶林居200562,600專(zhuān)業(yè)店-家居建材領(lǐng)秀家居購(gòu)物廣場(chǎng)200560,000專(zhuān)業(yè)店-家居建材百安居200513,000專(zhuān)業(yè)店-家居建材家具城油漆涂料市場(chǎng)200525,000專(zhuān)業(yè)店-油漆涂料家具城櫥柜門(mén)業(yè)精品城200518,000專(zhuān)業(yè)店-櫥柜門(mén)業(yè)香江家居國(guó)際博覽中心2006200,000專(zhuān)業(yè)店-家居建材衡頤（沈陽(yáng)）陶瓷城200662,000專(zhuān)業(yè)店-陶瓷建材廣大美居世家200620,000專(zhuān)業(yè)店-家居榮富汽配200620,000專(zhuān)業(yè)店-汽配中興運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)20068,000專(zhuān)業(yè)店-運(yùn)動(dòng)休閑家得寶200615,000專(zhuān)業(yè)店-家居建材華潤(rùn)萬(wàn)家超市20078,000專(zhuān)業(yè)店-超市現(xiàn)有合計(jì)－758,600－

鐵西商圈城市地產(chǎn)格局——商業(yè)市場(chǎng)特征59城市地產(chǎn)格局——商業(yè)市場(chǎng)特征特殊的位置因素，使沈陽(yáng)的批發(fā)業(yè)態(tài)、專(zhuān)業(yè)及特色市場(chǎng)等比例較高。

批發(fā)業(yè)態(tài)、專(zhuān)業(yè)及特色市場(chǎng)等比例較高2五愛(ài)街商圈———輻射東北的服裝、小商品批發(fā)三好街商圈———IT產(chǎn)品南塔街商圈———南塔鞋城西塔商圈———韓國(guó)特色60城市地產(chǎn)格局——商業(yè)市場(chǎng)特征類(lèi)啞鈴型人群結(jié)構(gòu)使沈陽(yáng)中端消費(fèi)群體比例較低，城市商業(yè)檔次及需求分化，高端奢侈品和低端消費(fèi)場(chǎng)所均占有較大市場(chǎng)。需特別提出的是：五里河地區(qū)高端地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)對(duì)區(qū)域商業(yè)運(yùn)營(yíng)具有決定性作用，正在逐步成熟。

商業(yè)檔次及需求分化361商務(wù)市場(chǎng)特征城市地產(chǎn)格局62城市地產(chǎn)格局——商務(wù)市場(chǎng)特征

整體商務(wù)基礎(chǔ)薄弱1以工業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式使城市整體商務(wù)基礎(chǔ)薄弱，已不能滿(mǎn)足現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展要求。63統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為北站、太原街、五里河三大商圈商務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)情況2000以前由于沈陽(yáng)作為重工業(yè)城市，處于企業(yè)改制階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較慢，對(duì)寫(xiě)字樓需求小，到2000年底寫(xiě)字樓存量?jī)H為43.7萬(wàn)平米。2002開(kāi)始年沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而且更多的企業(yè)進(jìn)入沈陽(yáng)投資，2003年后寫(xiě)字樓供應(yīng)量開(kāi)始快速增長(zhǎng)。三大商圈商務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)走勢(shì)起點(diǎn)低，03年后供應(yīng)量快速增長(zhǎng)城市地產(chǎn)格局——商務(wù)市場(chǎng)特征64主要商圈各類(lèi)商務(wù)產(chǎn)品比例商務(wù)、商住公寓比例高達(dá)32％，是沈陽(yáng)商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展滯后的又一表現(xiàn)，其中有較大部分早期設(shè)計(jì)為居住功能，之后轉(zhuǎn)變成為以辦公為主的商務(wù)樓，產(chǎn)品局限性大，很難滿(mǎn)足企業(yè)辦公的需求。商務(wù)公寓等中低端產(chǎn)品占有較高比例城市地產(chǎn)格局——商務(wù)市場(chǎng)特征甲級(jí)，41萬(wàn)，24％乙級(jí)，77萬(wàn)，44％商務(wù)商住公寓，56萬(wàn)，32％65目前沈陽(yáng)最優(yōu)質(zhì)的寫(xiě)字樓品質(zhì)與北京、上海部分乙級(jí)寫(xiě)字樓仍有差距：如電梯數(shù)量和停車(chē)位較少、大堂品質(zhì)感欠佳等；中端寫(xiě)字樓僅是在平面布局、電梯配置以及公共空間的裝修上等區(qū)別于住宅，但仍然存在有較多的缺陷：如寫(xiě)字樓層高僅有3.3米、電梯數(shù)量不足且梯速慢、空調(diào)系統(tǒng)落后、物業(yè)服務(wù)不佳等。商住公寓不能滿(mǎn)足辦公需求：例如居住和辦公人群的混雜、缺乏靈活性的單元分割和室內(nèi)布線、不夠開(kāi)放的門(mén)禁系統(tǒng)、較慢的梯速等。產(chǎn)品品質(zhì)低下城市地產(chǎn)格局——商務(wù)市場(chǎng)特征66產(chǎn)品類(lèi)別成交租金（元/平米天）使用面積售價(jià)（元/平米）最優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓2.6－3.6中端寫(xiě)字樓1.6－2.28000-9000商務(wù)公寓和低端寫(xiě)字樓1.1－1.66500-7500（商務(wù)公寓）精裝酒店式公寓1.3－1.78000-9000

其中酒店式公寓由于一般居住租賃客戶(hù)難以承受較高的租金，只能轉(zhuǎn)向辦公客戶(hù)，但由于其自身作為辦公用途的諸多不適性，使租金水平較低，投資收益不佳。價(jià)格水平較低城市地產(chǎn)格局——商務(wù)市場(chǎng)特征67產(chǎn)品類(lèi)別入住率最優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓90％以上中端寫(xiě)字樓70％以下商務(wù)公寓和低端寫(xiě)字樓80％以上各商圈平均入住率為71％，其中太原街以其核心的地理位置和傳統(tǒng)辦公商圈的影響力，處于各商圈最高水平?？蛻?hù)需求分化導(dǎo)致中端寫(xiě)字樓處境尷尬，入住率較低。中端產(chǎn)品入住率不佳城市地產(chǎn)格局——商務(wù)市場(chǎng)特征68以外資企業(yè)和省外知名企業(yè)辦事處為代表的高端客群：租賃為主；需求面積從100-400平米，部分在800平米以上；資金實(shí)力雄厚，租金承受能力強(qiáng)；沈陽(yáng)中型企業(yè)：部分由自建轉(zhuǎn)為向市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)、租賃，但數(shù)量相對(duì)較少；對(duì)形象要求較高，但價(jià)格承受能力不一；中小企業(yè)：

沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，中小客群基數(shù)膨脹；需求面積小；支付能力低。

客群需求分化城市地產(chǎn)格局——商務(wù)市場(chǎng)特征69北站商圈五里河商圈太原街商圈

空間分布——規(guī)模相當(dāng)?shù)娜笊虅?wù)圈2城市地產(chǎn)格局——商務(wù)市場(chǎng)特征太原街，57萬(wàn)，32％北站，65萬(wàn)，38％70包括惠工廣場(chǎng)和市府廣場(chǎng)周邊；以市政府和大型國(guó)有企業(yè)為基礎(chǔ)，逐漸形成商務(wù)辦公集中區(qū)；區(qū)域客群主要以金融、制造業(yè)、服務(wù)業(yè)為主；未來(lái)隨著CBD規(guī)劃的實(shí)施，將使北站商圈成為沈陽(yáng)檔次最高、最為集中的商務(wù)區(qū)。項(xiàng)目名稱(chēng)級(jí)別入住時(shí)間建筑面積入住率遠(yuǎn)東大廈乙級(jí)19931350094％新華國(guó)際大廈乙級(jí)19942600075％高登國(guó)際大廈乙級(jí)19972800070％許兄弟大廈乙級(jí)19991016895％新港澳大廈乙級(jí)20012700050％金廈廣場(chǎng)甲級(jí)20027400079％方圓大廈甲級(jí)20034800095％中韓大廈甲級(jí)20044000085％奉天銀座商務(wù)公寓20052577680％光達(dá)大廈商務(wù)公寓200512000050％嘉興國(guó)際商務(wù)公寓商務(wù)公寓20051300075％嘉興國(guó)際寫(xiě)字樓乙級(jí)200520000財(cái)富中心E座甲級(jí)20064500070％財(cái)富中心CD座乙級(jí)20069000070％匯寶大廈B座乙級(jí)20074064320％方圓大廈北站商圈城市地產(chǎn)格局——商務(wù)市場(chǎng)特征71主要分布在彩電塔以南的青年大街沿線和三好街內(nèi)；IT及相關(guān)科技企業(yè)居多，但大部分為中小型公司，需求面積小，可承受的租金水平低；近年由于遼寧電視臺(tái)的擴(kuò)租，以及未來(lái)遼寧日?qǐng)?bào)的遷入和奧運(yùn)的重大影響，區(qū)域的文化、影視、會(huì)展、商務(wù)服務(wù)等各類(lèi)行業(yè)特征將會(huì)有所突出。項(xiàng)目名稱(chēng)級(jí)別入住時(shí)間建筑面積入住率物產(chǎn)科貿(mào)大廈乙級(jí)19994200090％華新國(guó)際大廈甲級(jí)20003300095％信息產(chǎn)業(yè)大廈乙級(jí)20003960085％百腦匯科技大廈乙級(jí)20035200090％奉天硅谷大廈商務(wù)公寓20031600085％金科大廈乙級(jí)20033130085％地王國(guó)際大廈乙級(jí)20041900070％中潤(rùn)·國(guó)際乙級(jí)20043000065％五里河城乙級(jí)20055000050％艾特國(guó)際公寓商務(wù)公寓200511000065％昌鑫置地廣場(chǎng)乙級(jí)20064600020％北方國(guó)際傳媒大廈甲級(jí)20074000070％華新國(guó)際大廈

五里河商圈城市地產(chǎn)格局——商務(wù)市場(chǎng)特征72商務(wù)公寓產(chǎn)品占有相當(dāng)市場(chǎng)份額；城市廣場(chǎng)和總統(tǒng)大廈為沈陽(yáng)高檔寫(xiě)字樓典范，國(guó)際知名企業(yè)較多；在乙級(jí)寫(xiě)字樓、酒店以及商務(wù)公寓內(nèi)分布有較多服務(wù)于沈陽(yáng)工業(yè)、制造業(yè)的相關(guān)下游企業(yè)及品牌代理、顧問(wèn)咨詢(xún)等企業(yè)。項(xiàng)目名稱(chēng)級(jí)別入住時(shí)間建筑面積租金售價(jià)入住率鴻源大廈乙級(jí)199515000790只租75%鴻運(yùn)大廈乙級(jí)199514000850只租75%聯(lián)營(yíng)物業(yè)大廈乙級(jí)199640000850只租85%亞貿(mào)中心乙級(jí)199653527888880093%東宇大廈乙級(jí)199940000900只租92%城市廣場(chǎng)甲級(jí)1999328261600只租95%中興商業(yè)大廈乙級(jí)200022000650只租85%華利大廈乙級(jí)200344000850只租90%總統(tǒng)大廈甲級(jí)2004770001350只租95%海潤(rùn)·國(guó)際商務(wù)公寓200418000750888835%商貿(mào)國(guó)際商務(wù)公寓200460000400449080%新華大廈商務(wù)公寓200530000800660085%騰龍商務(wù)公寓商務(wù)公寓200516000700830070%年華國(guó)際大廈商務(wù)公寓200648748700646040%SOHO新天地商務(wù)公寓200634000600600045%海悅城市廣場(chǎng)甲級(jí)2007200001400只租20%曼哈頓觀邸乙級(jí)200820113未售8500未售太原街商圈城市地產(chǎn)格局——商務(wù)市場(chǎng)特征73

奧體中心帶來(lái)商務(wù)發(fā)展新契機(jī)3從國(guó)內(nèi)外的城市發(fā)展實(shí)例中可以看出，公共文化設(shè)施——尤其是大型體育場(chǎng)館設(shè)施的布局，往往帶來(lái)社會(huì)關(guān)注，使區(qū)域市政革新、區(qū)域形象提升。沈陽(yáng)五里河體育場(chǎng)的遷建，在客觀上勢(shì)必會(huì)影響本區(qū)域的商務(wù)布局，但考慮到沈陽(yáng)商務(wù)市場(chǎng)基礎(chǔ)薄弱，這種變化的節(jié)奏具有不確定性。城市地產(chǎn)格局——商務(wù)市場(chǎng)特征74沈陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)總結(jié)沈陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚處于初級(jí)階段：呈點(diǎn)狀布局，發(fā)展不勻質(zhì)；價(jià)格水平與城市地位仍有較大差距；市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制有待全面提升；對(duì)周邊城市吸引力不足；商務(wù)、商業(yè)基礎(chǔ)薄弱。沈陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)目前正經(jīng)歷積極快速的發(fā)展過(guò)程；未來(lái)將穩(wěn)步增長(zhǎng)，地產(chǎn)格局發(fā)生重大轉(zhuǎn)變：奧運(yùn)背景的歷史性變革，發(fā)展重心南移；軌道交通重建地產(chǎn)市場(chǎng)格局。城市地產(chǎn)格局75城市地產(chǎn)格局2宏觀背景分析1區(qū)域市場(chǎng)研判3項(xiàng)目定位4規(guī)劃設(shè)計(jì)建議5價(jià)格及開(kāi)發(fā)進(jìn)程6營(yíng)銷(xiāo)推廣思路776競(jìng)爭(zhēng)分析渾南地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)研判渾南規(guī)劃77渾南規(guī)劃區(qū)域市場(chǎng)研判78渾南新區(qū)分區(qū)規(guī)劃渾南新區(qū)中心區(qū)區(qū)域市場(chǎng)研判——渾南規(guī)劃產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)：渾南是由高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展而來(lái)的綜合性新區(qū)，目前產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力顯著增強(qiáng)。大渾南規(guī)劃：用地北起渾河，西、南、東至沈陽(yáng)市區(qū)界，與本溪、遼陽(yáng)、撫順三市接壤。規(guī)劃總面積1400平方公里，規(guī)劃2020年建設(shè)用地350平方公里，到2020年人口規(guī)模達(dá)到250萬(wàn)至300萬(wàn)，是沈陽(yáng)未來(lái)新城的重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象之一。功能定位：未來(lái)的渾南新區(qū)將成為集科研教育、金融商貿(mào)、生活居住、旅游觀光為一體的國(guó)際化、現(xiàn)代化科技新城區(qū)，國(guó)家森林生態(tài)示范區(qū)，中國(guó)北方最具活力、最富吸引力、最有競(jìng)爭(zhēng)力的投資發(fā)展地區(qū)。渾南是沈陽(yáng)未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)79渾南地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)研判80區(qū)域市場(chǎng)研判——渾南地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

前景看好，價(jià)格激增1近年渾南新區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于沈陽(yáng)全市水平目前渾南新區(qū)價(jià)格已高于東陵、于洪區(qū)渾南新區(qū)是沈陽(yáng)最大的地產(chǎn)成長(zhǎng)股，未來(lái)將轉(zhuǎn)變五里河輻射區(qū)的地位，一舉成為新時(shí)期的城市發(fā)展中心。81

需求放量，銷(xiāo)售平穩(wěn)2渾南新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)雖已具有較強(qiáng)的市場(chǎng)熱度，但近年實(shí)際供給并未集中釋放，供給規(guī)模與鐵西、于洪等地仍有一定差距。受多元、強(qiáng)效利好刺激，消費(fèi)需求基數(shù)較大，銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)較為平穩(wěn)。區(qū)域市場(chǎng)研判——渾南地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)82

全面開(kāi)發(fā)拉開(kāi)序幕，競(jìng)爭(zhēng)格局趨向嚴(yán)峻3隨著奧運(yùn)節(jié)點(diǎn)的臨近，渾南新區(qū)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)已經(jīng)拉開(kāi)序幕，預(yù)計(jì)未來(lái)三年供給量將達(dá)500萬(wàn)平米，開(kāi)始進(jìn)入全面建設(shè)時(shí)期。供給的集中放量將使未來(lái)渾南地區(qū)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局趨向嚴(yán)峻，資源優(yōu)勢(shì)的比拼將上升到新的高度，致使基礎(chǔ)條件不夠出眾的項(xiàng)目面臨新的市場(chǎng)課題。區(qū)域市場(chǎng)研判——渾南地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)83

商務(wù)、商業(yè)市場(chǎng)尚處于起步階段4目前渾南新區(qū)的商務(wù)基礎(chǔ)較為薄弱，這與沈陽(yáng)整體市場(chǎng)的商務(wù)發(fā)展水平較低有一定的關(guān)聯(lián)。目前，渾南地區(qū)商務(wù)產(chǎn)品較少，且多為小面積商住項(xiàng)目，分布在渾南中板塊及鄰近高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等地。商業(yè)市場(chǎng)方面，渾南新區(qū)有較大規(guī)模的商業(yè)規(guī)劃，但絕大多數(shù)未正式面市、招商，致使目前區(qū)域配套匱乏，商業(yè)需求量較大。隨著奧運(yùn)契機(jī)的帶動(dòng)及大渾南規(guī)劃的實(shí)施，未來(lái)區(qū)域的商務(wù)、商業(yè)市場(chǎng)將面臨良好的發(fā)展前景。區(qū)域市場(chǎng)研判——渾南地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)84

區(qū)域形象有待整合5渾南新區(qū)擁有眾多的發(fā)展題材，但目前看來(lái)，地產(chǎn)市場(chǎng)并未形成統(tǒng)一的形象，如奧運(yùn)門(mén)戶(hù)、濱江豪宅、城市公寓、開(kāi)發(fā)區(qū)后花園……渾南新區(qū)在區(qū)域騰飛的偉大時(shí)刻，需要整體形象的整合，需要更鮮明化的詮釋?zhuān)枰獣r(shí)代的精神領(lǐng)袖！區(qū)域市場(chǎng)研判——渾南地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)85競(jìng)爭(zhēng)板塊格局區(qū)域市場(chǎng)研判86區(qū)域市場(chǎng)研判——競(jìng)爭(zhēng)板塊格局長(zhǎng)白板塊渾南西板塊渾南中板塊渾南東板塊長(zhǎng)青板塊五里河板塊五里河板塊：景觀資源絕佳的城市核心富人區(qū)渾南西板塊：?jiǎn)?dòng)較早，區(qū)域形象有待統(tǒng)一完善長(zhǎng)青板塊：發(fā)展不均，尚需帶動(dòng)渾南中板塊：奧運(yùn)引爆區(qū)域急速發(fā)展，未來(lái)成為開(kāi)放的商務(wù)化板塊渾南東板塊：區(qū)域聯(lián)動(dòng)厚積薄發(fā)（奧運(yùn)、東陵、大學(xué)城）長(zhǎng)白板塊：品牌企業(yè)帶動(dòng)區(qū)域開(kāi)發(fā)，行政支持突出（和平區(qū)）87區(qū)域市場(chǎng)研判——競(jìng)爭(zhēng)板塊格局

主流價(jià)格：3500－5000元/平米1渾南西板塊價(jià)格處于區(qū)域中高端水平，但價(jià)格差距較大，目前區(qū)域整體平均價(jià)格為4500-4800元/平米。五里河渾南西渾南中渾南東長(zhǎng)白長(zhǎng)青88區(qū)域市場(chǎng)研判——競(jìng)爭(zhēng)板塊格局

產(chǎn)品品質(zhì)有待改善2項(xiàng)目名稱(chēng)建筑形態(tài)主力戶(hù)型產(chǎn)品品質(zhì)五里河板塊高層小高層80-150戶(hù)型舒適度高，建筑形象好。渾南西板塊高層小高層兩居90－110，三居120－140平米；近期小戶(hù)型比例有所增加：融城時(shí)代二期一居57-65平米，伊麗雅特灣二期4棟公寓中47平米一居占33％不乏成功項(xiàng)目（伊麗雅特灣），但品質(zhì)不一，SR新城塔樓產(chǎn)品市場(chǎng)接受度差；景觀主要依托區(qū)域資源，社區(qū)內(nèi)部景觀實(shí)現(xiàn)力不佳，部分與建筑風(fēng)格不協(xié)調(diào)渾南中板塊小高層高層80－120，中國(guó)女人街、億豐廣場(chǎng)主打60－80平米小戶(hù)型渾南區(qū)域中高端品質(zhì)，商務(wù)、商業(yè)等綜合型項(xiàng)目增多渾南東板塊多層小高層90平米二居，三居110－130平米次之前期產(chǎn)品品質(zhì)平平，萬(wàn)科新里程的入市將提升區(qū)域平均水平長(zhǎng)白板塊高層小高層二居80-90，三居110-130平米萬(wàn)科城產(chǎn)品線豐富，戶(hù)型設(shè)計(jì)合理并有突出亮點(diǎn)，格林生活坊品質(zhì)稍差。長(zhǎng)青板塊多層二居80－100，三居110－120標(biāo)桿型項(xiàng)目東方威尼斯雖擁有絕佳的環(huán)境資源，但立面、戶(hù)型等方面實(shí)現(xiàn)力不佳，其他項(xiàng)目品質(zhì)不高。89伊力雅特灣二期：四室兩廳兩衛(wèi)213.1平米萬(wàn)科城三居176平米區(qū)域市場(chǎng)研判——競(jìng)爭(zhēng)板塊格局90渾南西板塊競(jìng)爭(zhēng)力分析區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：

渾南中板塊是渾南的焦點(diǎn)型區(qū)域，是客戶(hù)的首選區(qū)域，更具開(kāi)放的商務(wù)形象；渾南東板塊憑借良好的區(qū)域關(guān)系，未來(lái)也將與本區(qū)域構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系：本區(qū)內(nèi)項(xiàng)目均具有突出的核心優(yōu)勢(shì)，如河景、交通、形象等，未來(lái)三年，渾南進(jìn)入集中開(kāi)發(fā)時(shí)期，資源競(jìng)爭(zhēng)將愈演愈烈。本區(qū)域發(fā)展?fàn)顟B(tài)：渾南西板塊不乏成功項(xiàng)目，但目前缺乏統(tǒng)一而良好的整體形象；本區(qū)域從政府主導(dǎo)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)演化為資源主導(dǎo)（景觀、舒適度）的居住區(qū)，且渾南中板塊及五里河板塊的輻射影響正在增強(qiáng)。本區(qū)域發(fā)展方向：渾南西板塊未來(lái)將向高尚住區(qū)方向發(fā)展；本區(qū)域商務(wù)氛圍的成熟將長(zhǎng)期依托于中板塊的輻射影響。區(qū)域市場(chǎng)研判91城市地產(chǎn)格局2宏觀背景分析1區(qū)域市場(chǎng)研判3項(xiàng)目定位4規(guī)劃設(shè)計(jì)建議5價(jià)格及開(kāi)發(fā)進(jìn)程6營(yíng)銷(xiāo)推廣思路792市場(chǎng)策略核心課題客群定位項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位SWOT分析93項(xiàng)目定位——SWOT分析地塊現(xiàn)狀沈營(yíng)路:雙向4車(chē)道規(guī)劃路渾南西路：路寬80米，為雙向10車(chē)道

本案位于渾南西路與沈營(yíng)路交點(diǎn)區(qū)域，交通較為便利，但配套缺乏，生活便利度不佳。94優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅緊鄰沈營(yíng)路及渾南西路，交通較為便利；地鐵二號(hào)線將提供更為暢捷的交通條件；渾南地區(qū)已具有良好的市場(chǎng)認(rèn)知基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)商的品牌效應(yīng)；目前周邊市政設(shè)施不完善，生活配套相對(duì)匱乏；僅可享受渾南板塊系統(tǒng)性資源，但項(xiàng)目本身不具有獨(dú)占性和最優(yōu)性條件，如距離地鐵奧體站距離較遠(yuǎn)、無(wú)沿河景觀資源等；地塊形狀不夠方正，將增加規(guī)劃設(shè)計(jì)難度；渾南的整體規(guī)劃前景看好，市政建設(shè)迅速跟進(jìn)，特別是奧運(yùn)場(chǎng)館將為區(qū)域區(qū)域發(fā)展注入強(qiáng)效活力；渾南將形成新的市場(chǎng)熱點(diǎn)，地產(chǎn)價(jià)值平臺(tái)有所提升；鄰近五里河傳統(tǒng)富人區(qū)，可爭(zhēng)取到一定的高端消費(fèi)基礎(chǔ)。項(xiàng)目定位——SWOT分析來(lái)自宏觀調(diào)控的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；本案需建6.3萬(wàn)平米公建，且其建設(shè)需至±0方可進(jìn)行住宅銷(xiāo)售的地方性政策，將增大前期運(yùn)營(yíng)成本及風(fēng)險(xiǎn)；將面臨未來(lái)渾南大規(guī)模開(kāi)發(fā)帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。95項(xiàng)目定位——思考在定位前首創(chuàng)的品牌化運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略之一作為具備相當(dāng)規(guī)模的首創(chuàng)沈陽(yáng)首發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)清晰明確地貫徹品牌化運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略意圖。96項(xiàng)目定位——思考在定位前價(jià)值體系的選擇之二渾南區(qū)域價(jià)值點(diǎn)多元，本案應(yīng)審慎選擇，建立自身的價(jià)值邏輯體系，方能在競(jìng)爭(zhēng)格局中處于主動(dòng)地位。97項(xiàng)目定位——思考在定位前市場(chǎng)形象與目標(biāo)客群之三依據(jù)沈陽(yáng)市場(chǎng)的客群結(jié)構(gòu)特征，本案為謀求更佳的發(fā)展，必須建立高端市場(chǎng)形象，但考慮到項(xiàng)目整體規(guī)模和的操作安全度，客群應(yīng)具有更廣的適應(yīng)度，因此項(xiàng)目整體可選擇中高價(jià)格路線。98充分挖掘資源積極正向吸引

發(fā)展前景和升值潛力渾南是現(xiàn)代高尚區(qū)域區(qū)域價(jià)值城市基礎(chǔ)設(shè)施便利度差人文環(huán)境不佳城市生活系統(tǒng)不成熟區(qū)域抗性直面弱勢(shì)展現(xiàn)美好發(fā)展愿景

國(guó)際城

高尚品質(zhì)

高尚區(qū)域

高尚生活

便利

豐富

未來(lái)副中心

A-ZTOWN

消費(fèi)心理基礎(chǔ)市場(chǎng)策略方向品牌產(chǎn)品線核心特質(zhì)市場(chǎng)策略模型因A－ZTOWN產(chǎn)品線已有成熟體系，現(xiàn)僅就“國(guó)際城”品牌路線進(jìn)行具體闡述。99核心課題如何打好沈陽(yáng)市場(chǎng)首戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)地域化品牌運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略？如何在競(jìng)爭(zhēng)格局中塑造優(yōu)秀的價(jià)值基礎(chǔ)？如何通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力？100項(xiàng)目定位——市場(chǎng)策略

充分強(qiáng)化正向因素，弱化區(qū)域成熟度不足的不利影響，打造先進(jìn)、時(shí)尚的高品質(zhì)社區(qū)。101市場(chǎng)定位領(lǐng)導(dǎo)城市發(fā)展潮流的國(guó)際化高品質(zhì)社區(qū)102

高品質(zhì)的產(chǎn)品和生活是項(xiàng)目的核心特質(zhì)，國(guó)際化則是高品質(zhì)的符號(hào)化表象。項(xiàng)目定位——市場(chǎng)定位103高尚區(qū)域Diagram2Diagram3Diagram2Diagram3高尚生活高尚品質(zhì)——國(guó)際化團(tuán)隊(duì)保障項(xiàng)目定位——核心元素104高尚區(qū)域奧運(yùn)門(mén)戶(hù)渾河文化溯源地精品項(xiàng)目共同塑造——未來(lái)的城市高尚居住區(qū)項(xiàng)目定位——核心元素105高尚品質(zhì)最先進(jìn)的，自我更新的，永遠(yuǎn)的潮流引領(lǐng)者震撼級(jí)景觀：大規(guī)模、多層次的園林景觀系統(tǒng)高觀感建筑群落：現(xiàn)代建筑群耀世而出，挺拔俊朗，價(jià)值感卓越公建化公共空間：公建化大堂、電梯間，享受?chē)?guó)際級(jí)尊貴禮遇全新的戶(hù)型設(shè)計(jì)：豐富的空間層次、超值的利益享受高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)施：高質(zhì)知名品牌，生態(tài)型材料的運(yùn)用項(xiàng)目定位——核心元素106高尚生活標(biāo)簽式高檔私人會(huì)所國(guó)際風(fēng)情商街知名公司打理管家式服務(wù)——打造不斷引領(lǐng)潮流的高尚生活方式項(xiàng)目定位——核心元素107國(guó)際化團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)是項(xiàng)目高尚品質(zhì)的堅(jiān)實(shí)保證國(guó)際化的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)者國(guó)際化的項(xiàng)目設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)國(guó)際化的建筑材料提供商國(guó)際化的物業(yè)及會(huì)所管理者等項(xiàng)目定位——核心元素108區(qū)域：多來(lái)自城市核心區(qū)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括部分東北三?。ㄌ貏e是周邊城市）的客群；年齡：25-40歲為主；家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，以三口之家為主；城市中堅(jiān)力量，事業(yè)小有所成，收入穩(wěn)定，處于人生重要的上升期；自住型為主，部分具有保值增值型投資傾向。看好區(qū)域發(fā)展前景，青睞渾南的國(guó)際化背景；對(duì)房產(chǎn)價(jià)值已有相對(duì)成熟的認(rèn)知，認(rèn)為房產(chǎn)是標(biāo)定身份的重要手段；對(duì)品牌地產(chǎn)有較強(qiáng)的信任度；偏好尊貴、奢華、宏大的氣質(zhì)，追求高端形象及品質(zhì)；熱情、豪爽，朋友圈廣泛；渴望上流生活。實(shí)力派·新中產(chǎn)項(xiàng)目定位——客群定位109類(lèi)公建產(chǎn)品公建化的形象；宜商宜?。恍路f、實(shí)用的設(shè)計(jì)手法（如層高突破）等；客群：年輕時(shí)尚一族為主的自住客戶(hù)，少量小型辦公客群。主流產(chǎn)品緊湊高效、全功能戶(hù)型產(chǎn)品；實(shí)用型的戶(hù)型優(yōu)化元素豐富的空間表達(dá)和既得利益；客群：注重生活品質(zhì)的城市中產(chǎn)。高端產(chǎn)品獨(dú)享集中景觀；全程奢華、尊貴、品質(zhì)的體現(xiàn)：外立面、公共部分、入戶(hù)方式、戶(hù)型尺度和禮儀感等；客群：頂級(jí)財(cái)富階層。項(xiàng)目定位——產(chǎn)品定位及客群對(duì)位

風(fēng)情商街110風(fēng)情商街服務(wù)于周邊社區(qū)的配套商業(yè)；渾南西板塊的休閑消費(fèi)中心；渾南中、西路公建群中活躍的音符。項(xiàng)目定位——產(chǎn)品定位及客群對(duì)位

111城市地產(chǎn)格局2宏觀背景分析1區(qū)域市場(chǎng)研判3項(xiàng)目定位4規(guī)劃設(shè)計(jì)建議5價(jià)格及開(kāi)發(fā)進(jìn)程6營(yíng)銷(xiāo)推廣思路7112總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議園林景觀建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議戶(hù)型設(shè)計(jì)建議建筑風(fēng)格建議裝修建議車(chē)位配置建議服務(wù)配套建議設(shè)備設(shè)施建議物業(yè)管理建議113產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議114產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議由于尚未取得項(xiàng)目規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)，本案概念規(guī)劃設(shè)計(jì)以上述條件為基礎(chǔ)。

規(guī)劃設(shè)計(jì)條件1占地面積： 175347.7平米；限高： 100米；容積率： 3.0；公建比例： 15%；公建位置： 沿渾南大道設(shè)置公建類(lèi)產(chǎn)品建筑退用地紅線：10米115創(chuàng)建具有項(xiàng)目標(biāo)識(shí)價(jià)值的特征元素用足高度，沿地塊周邊相對(duì)集中設(shè)置，創(chuàng)造中間用地相對(duì)寬松的條件。注重當(dāng)?shù)乜腿簩?duì)戶(hù)型朝向的要求使大多數(shù)戶(hù)型都具備純南向采光，避免滯銷(xiāo)戶(hù)型的產(chǎn)生。避免不同產(chǎn)品之間的相互干擾注重北側(cè)住宅與公建之間的交通干擾和視線干擾。弱化80米寬渾南中街對(duì)商業(yè)價(jià)值的負(fù)面影響設(shè)置為主題特色風(fēng)情商街，掌握商業(yè)氛圍控制權(quán)。

總體規(guī)劃思路2產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議116產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

優(yōu)點(diǎn)：不同檔次的產(chǎn)品，形態(tài)不同——花園洋房、小高層、高層，從建筑形式層面進(jìn)行區(qū)分；社區(qū)內(nèi)部空間豐富；

缺點(diǎn)：缺乏能與其他項(xiàng)目區(qū)分的強(qiáng)效元素，項(xiàng)目整體缺乏焦點(diǎn)；中密度產(chǎn)品受外圍建筑日照影響較大，規(guī)劃難度較高。

總體規(guī)劃方向3方向一117方向二

優(yōu)點(diǎn)：社區(qū)中心形成超大規(guī)模的集中綠地，是項(xiàng)目最強(qiáng)的標(biāo)志性元素；內(nèi)部建筑相對(duì)靈活，規(guī)劃難度相對(duì)較低。

缺點(diǎn)：不同類(lèi)型的產(chǎn)品，建筑形式相近，需要依靠后期立面設(shè)計(jì)區(qū)分；社區(qū)內(nèi)部空間層次相對(duì)單一，需要后期建筑設(shè)計(jì)和園林設(shè)計(jì)結(jié)合解決。產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議118產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

考慮到和周邊項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系和強(qiáng)效元素的市場(chǎng)沖擊力和感染力，方案二可更好的解決這個(gè)問(wèn)題。

規(guī)劃設(shè)計(jì)建議4考慮選擇方向二119產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——戶(hù)型設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品分布120產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議交通組織圖121產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議半地下機(jī)動(dòng)車(chē)道

以道路下沉的方式，徹底實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)人車(chē)分流，機(jī)動(dòng)車(chē)出入地下車(chē)庫(kù)無(wú)坡道障礙，有效控制車(chē)位成本，并為實(shí)現(xiàn)立體綠化創(chuàng)造便利條件。122產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議景觀分析圖

以景觀中心、次中心為主要節(jié)點(diǎn)，以景觀軸線連接，同時(shí)強(qiáng)化出入口位置的景觀設(shè)計(jì)元素。123產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議按照首層住宅計(jì)算日照時(shí)長(zhǎng)如圖所示。日照分析圖124產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

主題化特色化的風(fēng)情商業(yè)街，形態(tài)豐富、靈活，可滿(mǎn)足多種業(yè)態(tài)需求，如餐飲、休閑娛樂(lè)、洗浴中心、干洗店等；單體面積控制在5000平米以下，以150-200平米商鋪為主，易于銷(xiāo)售，局部可考慮會(huì)所經(jīng)營(yíng)。

商業(yè)設(shè)計(jì)建議4125

規(guī)劃方案指標(biāo)5產(chǎn)品類(lèi)別規(guī)劃面積（萬(wàn)平米）SMART空間4.3精品公館37.2中央官邸8.1公建底商2.0住宅底商1.2總計(jì)52.8產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議126產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議戶(hù)型設(shè)計(jì)建議127產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——戶(hù)型設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品類(lèi)型戶(hù)型種類(lèi)產(chǎn)品面積套數(shù)比例面積比例SMART空間LOFT30-6019％9％精品公館一居50～707％5％兩居85～9538％35％三居110～14028％36%中央官邸三居170～1805%9％四居200以上3％6％

戶(hù)型面積配比1128

戶(hù)型設(shè)計(jì)建議2產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——戶(hù)型設(shè)計(jì)建議90平米實(shí)現(xiàn)了南北通透、兩衛(wèi)＋獨(dú)立餐廳的兩居室，實(shí)用功能性強(qiáng)；105平米躍層兩居，全南向設(shè)計(jì)的同時(shí)，也具有別墅氣質(zhì)的室內(nèi)空間；130平米三居，三面采光、獨(dú)立餐廳、超大室內(nèi)空間感受；南向設(shè)置錯(cuò)開(kāi)布置的露臺(tái)，增加使用性的同時(shí)，也帶來(lái)額外的利益點(diǎn);精品公館129產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——戶(hù)型設(shè)計(jì)建議精品公館的多空間關(guān)系內(nèi)部設(shè)置為3+2的室內(nèi)格局錯(cuò)層三居，室內(nèi)空間豐富，功能分區(qū)明確平層兩居，近4.3米的客廳挑高，室內(nèi)空間想象無(wú)限130產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——戶(hù)型設(shè)計(jì)建議奢侈的功能設(shè)置，禮儀性的空間組織;一梯一戶(hù)，完全的獨(dú)立感空中院館和入戶(hù)花園來(lái)來(lái)的室內(nèi)空間完全改善，以及相應(yīng)利益點(diǎn);社區(qū)6萬(wàn)平米集中園林的充分享用者.中央官邸131產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——戶(hù)型設(shè)計(jì)建議具備日常的居住功能;面積僅僅55平米;標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置公共交往空間，改善公共空間，同時(shí)不增加公攤面積;5.8米層高帶來(lái)的無(wú)限生活感受。SMART空間132SMART空間示意產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——戶(hù)型設(shè)計(jì)建議133產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議立面設(shè)計(jì)建議134產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——立面設(shè)計(jì)建議以國(guó)際化時(shí)尚為風(fēng)格取向全面展現(xiàn)建筑體塊優(yōu)勢(shì)，注重體現(xiàn)建筑挺拔感，追求立面公建化。135材質(zhì)選擇立面材質(zhì)應(yīng)充分體現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)值感，建筑主體建議采用真石漆，具備高檔外立面的視覺(jué)感受的同時(shí)，也節(jié)省了成本。近人尺度的立面位置建議采用石材，對(duì)位視覺(jué)感受。產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——立面設(shè)計(jì)建議136產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議園林景觀設(shè)計(jì)建議137產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——園林景觀設(shè)計(jì)建議著重塑造國(guó)際化、城市感的現(xiàn)代景觀；以具有焦點(diǎn)作用的噴泉、雕塑等塑造標(biāo)志性節(jié)點(diǎn)；水主題景觀系統(tǒng)，以水的各種不同的形態(tài)如：動(dòng)、靜，如噴泉、霧化，甚至其他元素所表達(dá)的水的意向?yàn)楦拍钪鬏S;注重平面效果，采用現(xiàn)代簡(jiǎn)潔明了的幾何構(gòu)圖，彰顯社區(qū)都市氛圍針對(duì)當(dāng)?shù)貧夂?，選用綠化植被，尤其應(yīng)當(dāng)注重冬季的園林景觀效果。138產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議裝修設(shè)計(jì)建議139產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——裝修設(shè)計(jì)建議作為高層住宅，公共部位是主要的品質(zhì)衡量標(biāo)準(zhǔn)，建議公共部分資金傾斜，提高公共部分品質(zhì)應(yīng)當(dāng)保證相當(dāng)?shù)目臻g感。大堂面積建議在200平米以上；應(yīng)當(dāng)考慮室外園林和大堂。140產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——裝修設(shè)計(jì)建議基本標(biāo)準(zhǔn)建議：首層大堂（含首層電梯廳）：層高5米左右，地面鋪拼花圖案花崗巖/大理石，墻身貼天然石材/玻化磚到天花頂，吊精美天花配美觀燈飾；公共部分標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳：地面、墻面為高級(jí)面磚，不設(shè)吊頂。走廊：地面為高級(jí)面磚，墻面為乳膠漆，不設(shè)吊頂。樓梯間：首、二層地面為防滑地磚，標(biāo)準(zhǔn)層為水泥梯面、墻面均為乳膠漆，設(shè)延時(shí)聲控?zé)簟?41產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議服務(wù)配套設(shè)施建議142產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——服務(wù)配套設(shè)施建議泛會(huì)所概念引導(dǎo)消費(fèi)：沈陽(yáng)消費(fèi)者對(duì)于會(huì)所概念有相當(dāng)關(guān)注度，但多數(shù)會(huì)所面臨經(jīng)營(yíng)虧損，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高，建議本案結(jié)合風(fēng)情商街商業(yè)設(shè)施綜合考慮配套問(wèn)題，通過(guò)外向型社會(huì)化經(jīng)營(yíng)減少運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)置建議：以健身、SPA等中高檔休閑娛樂(lè)設(shè)施為主。143產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議車(chē)位配置建議144產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——車(chē)位配置建議項(xiàng)目名稱(chēng)車(chē)位配比S．R新城1:0.55伊麗雅特灣1:0.5新洲?上海花園?浦江苑1:0.4河畔新城1:1.4東方威尼斯1:1.6萬(wàn)科城1：0.7地王國(guó)際1:0.4五里河城1:1富騰國(guó)際1:1.2五里河大廈1:0.5新華國(guó)際公寓1:0.3理想?新城1:0.8新世界花園1:0.5融城時(shí)代一期1:0.5盛華苑1:0.5萬(wàn)科新榆公館1:0.5金水花城1:1

市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)：1：0.4～1：0.6：區(qū)域市場(chǎng)的中、高密度項(xiàng)目，或者典型項(xiàng)目的中高密度部分車(chē)位配比大多控制在1：0.4～1：0.6之間。本案建議總體車(chē)位配比控制為1：0.5；建議盡可能減小地下車(chē)位數(shù)量，可考慮半地下停車(chē)方式，地面和半地下停車(chē)比例可控制在所有車(chē)位的20％～30％左右，以控制整體開(kāi)發(fā)成本。145產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議設(shè)備設(shè)施建議146產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——設(shè)備設(shè)施建議以市場(chǎng)同檔次項(xiàng)目配置為基礎(chǔ)，盡可能采用合資品牌以對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的國(guó)際化定位，考慮到當(dāng)?shù)貧夂蚝蜕盍?xí)慣，建議加強(qiáng)窗材和安防系統(tǒng)配置。主要設(shè)備設(shè)施電梯：合資品牌，載重量1000KG為主，梯速1.5-1.75m/s。戶(hù)門(mén)：合資品牌四防戶(hù)門(mén)。外窗：合資品牌斷橋隔熱復(fù)合鋁合金窗，配雙層中空玻璃戶(hù)內(nèi)：初裝修標(biāo)準(zhǔn)，弱電系統(tǒng)至入口，上下水及燃?xì)庠O(shè)至立管并預(yù)留接口?？照{(diào)：分體式空調(diào)客戶(hù)自行安裝，預(yù)留空調(diào)機(jī)位及洞口。對(duì)講：設(shè)黑白可視對(duì)講系統(tǒng)，豪宅產(chǎn)品設(shè)彩色可視對(duì)講系統(tǒng)。電話線：申請(qǐng)?jiān)O(shè)置二條IDD電話線的條件，一居住宅具備申請(qǐng)?jiān)O(shè)置一條IDD電話線的條件。寬帶：ADSL小區(qū)安防：閉路監(jiān)視系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、火警自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)；戶(hù)內(nèi)安防：設(shè)樓宇對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)，閉路監(jiān)視系統(tǒng)，首層、頂層設(shè)門(mén)磁、窗磁，廚房燃?xì)鈭?bào)警裝置。147產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議物業(yè)管理建議148產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議——物業(yè)管理建議采用涉外物業(yè)管理公司，或聘請(qǐng)其做為物業(yè)顧問(wèn)，強(qiáng)化項(xiàng)目品質(zhì)，凸現(xiàn)尊貴享受。149城市地產(chǎn)格局2宏觀背景分析1區(qū)域市場(chǎng)研判3項(xiàng)目定位4規(guī)劃設(shè)計(jì)建議5價(jià)格及開(kāi)發(fā)進(jìn)程6營(yíng)銷(xiāo)推廣思路7150價(jià)格定位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初步經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)格及開(kāi)發(fā)進(jìn)程開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售周期151價(jià)格及開(kāi)發(fā)進(jìn)程開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售周期152開(kāi)發(fā)分期主要參考依據(jù)和原則政府要求公建性質(zhì)用地必須于首期建設(shè)；項(xiàng)目計(jì)劃于2008年7月正式開(kāi)始銷(xiāo)售。根據(jù)市場(chǎng)研究的結(jié)論，考慮到一般性要求的銷(xiāo)售量水平，本案的總銷(xiāo)售期為4年6個(gè)月，即：2008年7月～2012年12月；考慮到本案的公建性質(zhì)用地比例相對(duì)偏高，并不適宜在同一期中一次性推出，從市場(chǎng)形象的建立和容量考慮，將公建性質(zhì)用地設(shè)定為一、二期中間隔推出；高品質(zhì)的中央官邸，于項(xiàng)目一、二期銷(xiāo)售，一方面，利用一期產(chǎn)品的價(jià)值差別，創(chuàng)造了良好市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)力點(diǎn)，提升項(xiàng)目面市產(chǎn)品的整體檔次，保證首期的充沛現(xiàn)金流；另一方面，保證了此部分特殊產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)更高利潤(rùn)；開(kāi)發(fā)建設(shè)的分期應(yīng)與銷(xiāo)售相配合，滿(mǎn)足市場(chǎng)持續(xù)、充足的供應(yīng)量。價(jià)格及開(kāi)發(fā)進(jìn)程——開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售周期153開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售周期計(jì)劃分期物業(yè)類(lèi)型開(kāi)發(fā)規(guī)模建設(shè)周期住宅部分銷(xiāo)售周期一期SMART空間1509702007.12-2009.122008.07-2009.09精品公館中央官邸二期中央官邸2194802009.01-2011.122009.10-2011.12SMART空間精品公館三期精品公館1253922011.01-2013.012011.12-2012.12價(jià)格及開(kāi)發(fā)進(jìn)程——開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售周期154價(jià)格定位價(jià)格及開(kāi)發(fā)進(jìn)程155現(xiàn)狀的市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間進(jìn)行區(qū)域成交情況和成交時(shí)間的修正進(jìn)行本案的個(gè)別因素修正本案的開(kāi)盤(pán)價(jià)格和一期均價(jià)本案2008.7開(kāi)盤(pán)價(jià)格區(qū)間本案自我的價(jià)格比對(duì)邏輯建立沈陽(yáng)長(zhǎng)期整體和區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展判斷本案自我的價(jià)格比對(duì)關(guān)系（中央官邸和精品公館關(guān)系）各分期價(jià)格區(qū)間預(yù)判本案的整體目標(biāo)價(jià)格區(qū)間市場(chǎng)比較法長(zhǎng)期趨勢(shì)判斷判斷精準(zhǔn)價(jià)格項(xiàng)目長(zhǎng)期價(jià)格區(qū)間判斷

價(jià)格研究工作模型2價(jià)格及開(kāi)發(fā)進(jìn)程——價(jià)格定位

156市場(chǎng)比較法基本條件和設(shè)定區(qū)域成交價(jià)格區(qū)間為前述區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)容，一般性商品房銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間為4500-4800；成交狀況均為新開(kāi)發(fā)商品房的市場(chǎng)銷(xiāo)售行為，均為正常；項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)為2008年7月，即交易時(shí)間修正至2008年7月；未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格的增長(zhǎng)率，以０5～０７年度的既有增長(zhǎng)率為基礎(chǔ)，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)研究對(duì)未來(lái)發(fā)展的基本定性結(jié)論，進(jìn)行預(yù)估。個(gè)案性因素修正以項(xiàng)目綜合排序和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、開(kāi)發(fā)商品牌、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)操作、和銷(xiāo)售速度要求四個(gè)主要系數(shù)調(diào)整，得出本案的開(kāi)盤(pán)價(jià)格區(qū)間。

價(jià)格研究工作過(guò)程3價(jià)格及開(kāi)發(fā)進(jìn)程——價(jià)格定位

157

區(qū)域成交情況和成交時(shí)間的修正區(qū)域價(jià)格區(qū)間交易情況修正成交時(shí)間修正未來(lái)價(jià)格區(qū)間備注4500100%109.17%4913成交價(jià)格時(shí)間修正為2007.08-2008.07，共計(jì)11個(gè)月，此階段的區(qū)域價(jià)格年增長(zhǎng)率預(yù)期為10%4800100%109.17%5240價(jià)格及開(kāi)發(fā)進(jìn)程——價(jià)格定位

158項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目規(guī)模/成熟度容積率建筑形式建筑形象戶(hù)型空間社區(qū)景觀綜合比較排名伊麗雅特灣1212221萬(wàn)科新榆公館3123333SR新城2666666融城時(shí)代4434444浦江苑6355555本案5541112本案的個(gè)別因素修正

根據(jù)前述市場(chǎng)短期趨勢(shì)預(yù)判和項(xiàng)目綜合比較排名，本案2008年04年開(kāi)盤(pán)階段，市場(chǎng)客觀的支持價(jià)格區(qū)間應(yīng)為5000～5200元/平米。區(qū)域價(jià)格區(qū)間市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系開(kāi)發(fā)商品牌市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作銷(xiāo)售速度因素本案開(kāi)盤(pán)價(jià)格區(qū)間5000-8%10%6%-5%50955200-8%10%6%-5%5299價(jià)格及開(kāi)發(fā)進(jìn)程——價(jià)格定位

159

建議本案開(kāi)盤(pán)階段的目標(biāo)價(jià)格可定位于5100～5300元/平米。項(xiàng)目一期為14個(gè)月銷(xiāo)售期，同理，首期的成交均價(jià)應(yīng)為5250～5560元/平米。

本案的開(kāi)盤(pán)價(jià)格和一期均價(jià)價(jià)格及開(kāi)發(fā)進(jìn)程——價(jià)格定位

160沈陽(yáng)市整體市場(chǎng)目前發(fā)展良好，初步判斷中長(zhǎng)期（3～5年內(nèi)），整體市場(chǎng)的價(jià)格發(fā)育將維持一個(gè)中性偏積極的發(fā)展態(tài)勢(shì)?？沙醪筋A(yù)期中期階段（2～3年內(nèi)）年均增長(zhǎng)率為9%；長(zhǎng)期（3年以上）年均增長(zhǎng)率為8%。

沈陽(yáng)長(zhǎng)期整體和區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展判斷依照本案內(nèi)部中央官邸和精品公館所占有資源不同，保守預(yù)期，中央官邸應(yīng)可高出精品公館10～15%左右的價(jià)格水平。本案自我的價(jià)格比對(duì)關(guān)系價(jià)格及開(kāi)發(fā)進(jìn)程——價(jià)格定位

161注：SMART空間因兩層層高，成交價(jià)格應(yīng)為標(biāo)準(zhǔn)層層高1.3～1.4倍，測(cè)算階段取保守的1.3倍考慮。

產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)均價(jià)實(shí)現(xiàn)均價(jià)時(shí)間點(diǎn)整體市場(chǎng)累計(jì)變動(dòng)率自我價(jià)格比對(duì)關(guān)系一期SMART空間7234.502009.02.//精品公館5565.00/

中央官邸6399.75/15%二期中央官邸7213.632010.09.14.63%15%SMART空間8292.5514.63%/精品公館6378.8814.63%三期精品公館7186.872012.06.12.67%/

各分期價(jià)格區(qū)間預(yù)判價(jià)格及開(kāi)發(fā)進(jìn)程——價(jià)格定位

162

依照價(jià)格研究，全案可實(shí)現(xiàn)均價(jià)的低限值為6250元/平米。

產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)均價(jià)面積銷(xiāo)售額一期SMART空間6825.0021600.0014742.00精品公館5250.00113152.0059404.80

中央官邸6037.5016218.009791.62二期中央官邸6805.3164872.0044147.42SMART空間7823.1621600.0016898.02精品公館6017.81133008.0080041.72三期精品公館6780.07125392.0085016.64合計(jì)6252.84

495842.00310042.22

本案的整體目標(biāo)價(jià)格區(qū)間價(jià)格及開(kāi)發(fā)進(jìn)程——價(jià)格定位

163

產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)均價(jià)面積銷(xiāo)售額一期

SMART空間7234.5021600.0015626.52精品公館55