建筑裝飾裝修法律問題

建筑裝飾裝修

相關(guān)法律實(shí)務(wù)導(dǎo)讀AAA房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在重慶江北區(qū)的“AAA城市花園”高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目終于順利竣工，銷售情況也非常好，部分業(yè)主已順利接房。接下來就是裝飾裝修了。作為公司員工，小芳以優(yōu)惠價(jià)格買了一套小戶型，眼下正忙著裝修呢。一天，在裝修過程中，臥室的玻璃突然爆裂，砸傷了路人甲，糾紛就此開始…… 本章應(yīng)注意的問題：1常見的不規(guī)范不合法裝飾裝修行為帶來的法律糾紛2當(dāng)事人對裝飾裝修風(fēng)格的不同理解帶來的糾紛3裝飾裝修合同的訂立與履行過程中需要特別注意的法律事項(xiàng)4裝飾裝修質(zhì)量問題引起的法律糾紛本章涉及的法律、法規(guī)、規(guī)章《建筑法》《安全生產(chǎn)法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》《建筑工程施工許可管理辦法》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第一節(jié)概述一、建筑裝飾裝修概念為保護(hù)建筑物的主體結(jié)構(gòu)、完善建筑物的物理性能、使用功能和美化建筑物，采用裝飾裝修材料或飾物對建筑物的內(nèi)外表面及空間進(jìn)行的各種處理過程。主要表現(xiàn)：開鑿墻體、樓地面、移動窗位置、拆改承重或非承重結(jié)構(gòu)、增設(shè)房屋分隔結(jié)構(gòu)、改善房屋外觀及裝飾室內(nèi)布局等行為。二、建筑裝飾裝修立法的必要性（一）規(guī)范建筑裝飾裝修行業(yè)管理，保障業(yè)主權(quán)益（二）規(guī)范業(yè)主裝飾裝修活動，保障第三人權(quán)益（三）解決裝飾裝修合同糾紛，保障合同各方合法權(quán)益三、建筑裝飾的特點(diǎn)1、工程量大表現(xiàn)在量大、面廣、項(xiàng)目繁多平均1平方米墻面的建筑面積就有3~5平方米的內(nèi)抹灰，0.15~1.3平方米的外抹灰。高檔次建筑裝飾量更大。2、施工工期長一般占總工期30%~40%，高級裝飾占總工期50%~60%。3、耗用勞動量大一般占建筑施工總勞動量的30%左右。4、占建筑總造價(jià)的比例較高一般占總造價(jià)的30%以上，高檔裝飾則超過50%。5、材料、工藝更新速度快新材料的不斷研制開發(fā)，一方面推動裝飾技術(shù)進(jìn)步，另一方面也要求從業(yè)者不斷更新知識，適應(yīng)發(fā)展。四、裝飾等級分級一級：高級賓館、別墅、紀(jì)念性建筑、大型體育館、博物館、市級商場等。二級：一般公用建筑如科研、高校、醫(yī)院、行政辦公樓。三級：普通公用建筑及住宅、如小學(xué)、托幼建筑、普通辦公樓等。連線——裝飾等級分級

A、馬王堆博物館甲級B、中科院

C、麥德隆超市

D、鳥巢乙級E、華天大酒店

F、住宅小區(qū)

G、附屬二醫(yī)院丙級H、幼兒園

I、師大附中二、建筑裝飾裝修工程專業(yè)承包企業(yè)資質(zhì)（一）資質(zhì)等級與資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)建筑裝飾裝修工程專業(yè)承包分為一級、二級、三級，三個(gè)級別。1、一級資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)（1）企業(yè)近5年承擔(dān)過3項(xiàng)以上的工程造價(jià)在1000萬元以上或三星以上的賓館大堂的裝飾裝修。工程質(zhì)量合格。（2）企業(yè)經(jīng)理具有8年以上的從事工程管理工作經(jīng)驗(yàn)或具有高級職稱；總工程師具有8年以上的從事建筑施工技術(shù)管理工作經(jīng)歷并具有相關(guān)專業(yè)高級職稱。會計(jì)具有中級會計(jì)職稱。（3）企業(yè)注冊資本在1000萬元以上，企業(yè)凈資產(chǎn)1200萬元以上。（4）企業(yè)近3年來最高年工程項(xiàng)目結(jié)算收入3000萬元以上。2、二級資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)（1）企業(yè)近5年承擔(dān)過2項(xiàng)以上的工程造價(jià)在500萬元以上的裝飾裝修工程或者10項(xiàng)以上單價(jià)造價(jià)在50萬元以上的裝飾裝修工程。工程質(zhì)量合格。（2）企業(yè)經(jīng)理具有5年以上的從事工程管理工作應(yīng)驗(yàn)或具有中級以上職稱；技術(shù)負(fù)責(zé)人具有5年以上的從事建筑施工技術(shù)管理工作經(jīng)歷并具有相關(guān)專業(yè)中級以上職稱。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有中級以上會計(jì)職稱。企業(yè)具有的二級以上的項(xiàng)目經(jīng)理部少于5人。（3）企業(yè)注冊資金500萬元以上，企業(yè)凈資產(chǎn)600萬元以上。（4）企業(yè)近3年來最高年工程結(jié)算收入1000萬元以上。3、三級資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)（1）企業(yè)近3年承擔(dān)過3項(xiàng)以上的工程造價(jià)在20萬元以上裝飾裝修工程施工。工程質(zhì)量合格。（2）企業(yè)經(jīng)理具有3年以上的從事工程管理工作經(jīng)驗(yàn)；技術(shù)負(fù)責(zé)人有5年以上的從事建筑施工技術(shù)管理工作經(jīng)歷并具有相關(guān)專業(yè)中級以上職稱。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有初級以上會計(jì)職稱。（3）企業(yè)注冊資本在50萬元以上，企業(yè)凈資產(chǎn)60萬元以上。（4）企業(yè)近3年來最高年工程項(xiàng)目結(jié)算收入100萬元以上。（二）承擔(dān)業(yè)務(wù)范圍一級企業(yè)可承擔(dān)各類建筑室內(nèi)、室外裝飾裝修工程（建筑幕墻工程除外）的施工。二級企業(yè)可承擔(dān)單位工程造價(jià)在1200萬元以及以下的建筑室內(nèi)、室外裝飾裝修工程（建筑幕墻工程除外）的施工。三級企業(yè)可承擔(dān)單位工程造價(jià)在60萬元以及以下的建筑室內(nèi)、室外裝飾裝修工程（建筑幕墻工程除外）的施工。三、建筑室內(nèi)設(shè)計(jì)資格的檢查和監(jiān)督管理1、建筑室內(nèi)設(shè)計(jì)師資格的復(fù)查對建筑室內(nèi)設(shè)計(jì)師資格證書持有這兩年復(fù)查一次，未按時(shí)復(fù)查者，將取消室內(nèi)設(shè)計(jì)師的資格。收回證書，一年后方可重新申請。復(fù)查結(jié)論為“合格”與“不合格”兩種：①建筑師呢設(shè)計(jì)師能夠正常完成設(shè)計(jì)項(xiàng)目未發(fā)生責(zé)任過失的為“合格”；②建筑師呢設(shè)計(jì)師不能正常完成設(shè)計(jì)工作，或在復(fù)查期內(nèi)從事設(shè)計(jì)或者設(shè)計(jì)管理工作不滿一年的，或者有責(zé)任過失并產(chǎn)生嚴(yán)重后果的為“不合格”。2、對違反行業(yè)法規(guī)的監(jiān)督和處理對嚴(yán)重違反建筑裝飾裝修行業(yè)法規(guī)，違反國家有關(guān)建筑裝飾裝修行業(yè)規(guī)定，構(gòu)成重大影響和損失的，發(fā)證機(jī)關(guān)有權(quán)取消其建筑室內(nèi)設(shè)計(jì)師的資格，吊銷其資格證書，并在三年內(nèi)不得申報(bào)建筑室內(nèi)設(shè)計(jì)師的資格。三、常見的不規(guī)范裝飾裝修行為（一）墻梁裝修：墻梁在實(shí)際建筑結(jié)構(gòu)中具有重要作用，對墻體的無端破壞不但會對房屋的整體結(jié)構(gòu)、美觀造成損害，還會給房屋的安全帶來嚴(yán)重威脅。(電視臺春晚的某小品，想想鞏漢林說的話對嗎？）（二）房屋特定功能區(qū)域裝修：廚房；衛(wèi)生間；房屋的各種管道等。（三）樓地面裝修：樓板面過重荷載；樓面打射釘；下層住戶打洞吊頂；陽臺的負(fù)荷。裝修人從事住宅室內(nèi)裝修活動的行為規(guī)范1、搭建建筑物、構(gòu)筑物以及改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗，要報(bào)請城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后方能實(shí)行。(高層頂樓最牛別墅）2、拆改供暖管道和設(shè)施，要經(jīng)過供暖管理單位批準(zhǔn)后才能進(jìn)行。3、拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施，要經(jīng)過燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)后才能進(jìn)行。（三）室內(nèi)裝飾裝修的義務(wù)性規(guī)定1、住宅室內(nèi)裝飾裝修應(yīng)當(dāng)保證工程質(zhì)量和安全，符合工程建設(shè)強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。2、住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范而增加樓面荷載的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。3、改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的、應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制定施工方案，并做閉水試驗(yàn)。（時(shí)間最少24小時(shí)，最好48小時(shí)）4、裝飾裝修企業(yè)必須按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和其他技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，不得偷工減料確保裝飾裝修工程質(zhì)量。5、裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝修活動，應(yīng)當(dāng)遵守施工安全操作規(guī)程，按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，不得擅自動用明火進(jìn)行焊接作業(yè)，保證作業(yè)人員和周圍住房及財(cái)產(chǎn)的安全。6、任何裝飾裝修企從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，不得侵占公共空間，不得損害公共部位和設(shè)施。四、建筑裝飾裝修風(fēng)格（一）建筑裝飾裝修風(fēng)格糾紛解決原則：1.合同有特殊約定，依特殊約定；2.無特殊約定，依行業(yè)一般共識。（新里程裝修）第二節(jié)建筑裝飾裝修申報(bào)及物業(yè)管理法律關(guān)系一、關(guān)于《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》性質(zhì)：部門規(guī)章實(shí)施時(shí)間：2002年5月1日制定機(jī)關(guān)：建設(shè)部（2008年后為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部）立法目的：為加強(qiáng)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質(zhì)量和安全，維護(hù)公共安全和公眾利益。主管部門：國務(wù)院建設(shè)行政主管部門；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門；直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門。適用范圍（一）適用行為：1.城市從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動；2.實(shí)施對住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的監(jiān)督管理（不限于城市）。（二）住宅室內(nèi)裝飾裝修內(nèi)涵：是指住宅竣工驗(yàn)收合格后，業(yè)主或者住宅使用人（以下簡稱裝修人）對住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的建筑活動。（三）住宅竣工驗(yàn)收合格前的裝飾裝修工程管理，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》執(zhí)行。（四）非住宅：工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下，可以不申請辦理施工許可證的非住宅裝飾裝修活動參照本辦法執(zhí)行。（其他非住宅裝修呢？）二、住宅室內(nèi)裝飾裝修的申報(bào)（一）申報(bào)登記裝修人應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)（以下簡稱物業(yè)管理單位）申報(bào)登記。非業(yè)主的住宅使用人對住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。（《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第13條）（二）申報(bào)登記時(shí)應(yīng)的材料（《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第14條）1.房屋所有權(quán)證（或者證明其合法權(quán)益的有效憑證）；2.申請人身份證件；3.裝飾裝修方案；4.變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案；5.涉及本辦法第六條行為的，需提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，涉及本辦法第七條、第八條行為的，需提交設(shè)計(jì)方案或者施工方案；6.委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件；7.非業(yè)主的住宅使用人，還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明。（三）物業(yè)管理單位的義務(wù)：將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)。（四）裝修人的義務(wù)：裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。（五）住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議1.協(xié)議簽訂主體：裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，與物業(yè)管理單位。2.應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容：（1）裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；（2）裝飾裝修工程的實(shí)施期限；（3）允許施工的時(shí)間；（4）廢棄物的清運(yùn)與處置；（5）住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；（6）禁止行為和注意事項(xiàng)；（7）管理服務(wù)費(fèi)用；（8）違約責(zé)任；（9）其他需要約定的事項(xiàng)。第三節(jié)室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守規(guī)定的裝飾裝修施工時(shí)間，降低施工噪音，減少環(huán)境污染。住宅室內(nèi)裝飾裝修過程中所形成的各種固體、可燃液體等廢物，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的位置、方式和時(shí)間堆放和清運(yùn)。嚴(yán)禁違反規(guī)定將各種固體、可燃液體等廢物堆放于住宅垃圾道、樓道或者其他地方。住宅室內(nèi)裝飾裝修工程使用的材料和設(shè)備必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)，有質(zhì)量檢驗(yàn)合格證明和有中文標(biāo)識的產(chǎn)品名稱、規(guī)格、型號、生產(chǎn)廠廠名、廠址等。禁止使用國家明令淘汰的建筑裝飾裝修材料和設(shè)備。裝修人委托企業(yè)對住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的，裝飾裝修工程竣工后，空氣質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。裝修人可以委托有資格的檢測單位對空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測。檢測不合格的，裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)返工，并由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)損失。第四節(jié)竣工驗(yàn)收與保修住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工后，裝修人應(yīng)當(dāng)按照工程設(shè)計(jì)合同約定和相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)出具住宅室內(nèi)裝飾裝修質(zhì)量保修書。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)要求裝修人和裝飾裝修企業(yè)糾正，并將檢查記錄存檔。住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工后，裝飾裝修企業(yè)負(fù)責(zé)采購裝飾裝修材料及設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提交說明書、保修單和環(huán)保說明書。在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為二年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。第四節(jié)法律責(zé)任因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。裝修人因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設(shè)施造成損害的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。裝修人未申報(bào)登記進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，處5百元以上1千元以下的罰款。裝修人違反本辦法規(guī)定，將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級企業(yè)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，處5百元以上1千元以下的罰款。裝飾裝修企業(yè)自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標(biāo)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。住宅室內(nèi)裝飾裝修活動有下列行為之一的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款：（一）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人處5百元以上1千元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處1千元以上1萬元以下的罰款；（二）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果的，對裝飾裝修企業(yè)處1千元以上5千元以下的罰款；（三）擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，對裝修人處5百元以上1千元以下的罰款；（四）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，對裝修人處5百元以上1千元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處1千元以上1萬元以下的罰款。未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門按照《城市規(guī)劃法》及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定處罰。裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的，由建設(shè)行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定處罰。裝飾裝修企業(yè)違反國家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和安全生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程，不按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，擅自動用明火作業(yè)和進(jìn)行焊接作業(yè)的，或者對建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，并處1千元以上1萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；造成重大安全事故的，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書。物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2至3倍的罰款。有關(guān)部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報(bào)告后，未及時(shí)處理，玩忽職守的，依法給予行政處分。案例9.1張某2004年7月購買了一套復(fù)式住宅商品房。交房后，張某認(rèn)為該商品房的廚房和客廳的位置不盡如人意，于是在未向任何部門登記的情況下，將廚房和餐廳位置互換，為此還將樓梯旁的墻體敲掉。2004年10月，物業(yè)公司發(fā)來了通知，說張某敲掉了房屋的承重墻，又改變了房屋的結(jié)構(gòu)，要對張某罰款10萬元。請問：張某的裝修是否違法？物業(yè)公司是否有權(quán)對張某罰款？本案涉及以下四個(gè)問題：（一）房屋裝修手續(xù)問題；（二）房屋墻體變動問題；（三）房屋結(jié)構(gòu)布局變動問題；（四）物業(yè)公司處罰權(quán)問題。從建筑學(xué)原理上分析：拆除承重墻會改變樓房的承力設(shè)計(jì)，使樓房的受力能力減弱，嚴(yán)重影響樓房的安全，因而承重墻在任何情況下都不允許自行拆除；而非承重墻如果僅屬于室內(nèi)的分割墻，可以拆除，但如果屬于外墻立面，由于影響到整個(gè)樓房的外表美觀，在沒有經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的情況下，也不允許私自拆除或開立門窗。（一）住宅裝修未履行手續(xù)的法律責(zé)任對于住宅裝修，業(yè)主或住宅使用人未申報(bào)登記擅自進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的，應(yīng)由城