《年度民法56講基礎(chǔ)版導(dǎo)讀課程》第四課講義專題十二到專題十八資料課件

12015年度民法56講（基礎(chǔ)版）導(dǎo)讀課程2主講人：孟憲貴新浪微博：@眾合孟憲貴 法法網(wǎng)：孟憲貴9/23/2023本專題的最為重點(diǎn)的內(nèi)容為共有權(quán)，其次為成員權(quán)和物業(yè)服務(wù)合同，其余部分了解即可。專題十二 建筑物區(qū)分所有權(quán)3相關(guān)法理(P137)《物權(quán)法》第70條，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。結(jié)論：建筑物權(quán)分所有權(quán)=專有權(quán)+共有權(quán)+成員權(quán)注意：2009年5月最高院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》10/2/20234專題十二 建筑物區(qū)分所有權(quán)三、專有所有權(quán)（壁心說）(P138)（二）客體《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第2條：建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。10/2/20235專題十二 建筑物區(qū)分所有權(quán)四、共有權(quán)☆☆☆

(P139)（二）對象范圍1、根據(jù)《物權(quán)法》第73、74、79條的規(guī)定，共有部分包括：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地或明示屬于個人的除外）建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金10/2/20236專題十二 建筑物區(qū)分所有權(quán)四、共有權(quán)☆☆☆

(P139)（二）對象范圍2、《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第3、6條的規(guī)定，以下也屬于共有部分：（1）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分（4）占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位（新增車位）（四）區(qū)分所有人作為共有所有人的義務(wù)3、不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)（《物權(quán)法》第72條）10/2/20237專題十二 建筑物區(qū)分所有權(quán)五、成員權(quán)(P140)（二）內(nèi)容要點(diǎn)

3、管理規(guī)則改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，籌集、使用維修基金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。其他重要事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。10/2/20238專題十二建筑物區(qū)分所有權(quán)五、成員權(quán)(P140)（二）內(nèi)容要點(diǎn)4、“住改商”的規(guī)制業(yè)主不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約將住房改為經(jīng)營性用房。若改為經(jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！坝欣﹃P(guān)系的業(yè)主”，當(dāng)然包括（無需證明）本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，還可能包括本棟建筑物之外的業(yè)主（需要自證）“同意”，是指經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主的全體同意，哪怕是經(jīng)過了多數(shù)同意也是不行的，也就是俗稱的“一票否決”10/2/20239專題十二建筑物區(qū)分所有權(quán)五、成員權(quán)(P140)（二）內(nèi)容要點(diǎn)

5、業(yè)主訴權(quán)（3）撤銷之訴：業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出侵害業(yè)主權(quán)益的決定的，業(yè)主可以向法院提起撤銷之訴（《物權(quán)法》第78條第2款），被告為業(yè)主大會、業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出決定之日起1年內(nèi)行使（《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第12條）10/2/202310專題十二建筑物區(qū)分所有權(quán)六、物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)及責(zé)任(P141)（一）合同當(dāng)事人

2、簽約人與當(dāng)事人雖然每一個單個業(yè)主并未出面與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽約，但每一個業(yè)主才是真正的當(dāng)事人，該合同對業(yè)主直接具有約束力（《物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》第1條）。所以，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費(fèi)主張的，法院應(yīng)當(dāng)告知

其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利（《物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》第8條第2款）10/2/202311專題十二 建筑物區(qū)分所有權(quán)六、物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)及責(zé)任(P141)（一）合同當(dāng)事人3、擴(kuò)展適用于物業(yè)使用人物業(yè)使用人（承租人、借用人或其他物業(yè)使用人）也參照適用《物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》第12條，但畢竟不是該合同的當(dāng)事人，所以當(dāng)物業(yè)的使用人業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，法院應(yīng)予支持（《物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》第7條）10/2/202312專題十二 建筑物區(qū)分所有權(quán)六、物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)及責(zé)任(P142)（三）雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要權(quán)利（2）債權(quán)請求權(quán)（催繳物業(yè)費(fèi)）。經(jīng)書面催交后業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)請求業(yè)主支付；只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約提供服務(wù)，業(yè)主（比如外出長期度假的業(yè)主）不得僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由進(jìn)行抗辯（《物業(yè)服務(wù)糾紛解釋》第6條）10/2/202313專題十二 建筑物區(qū)分所有權(quán)【歷年真題43】北林公司是某小區(qū)業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。關(guān)于業(yè)主與北林公司的權(quán)利義務(wù)，下列哪一選項是正確的？（2010-3-8，單）（P142）A、北林公司公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，不是物業(yè)服務(wù)合同的組成部分

B、業(yè)主甲將房屋租給他人使用，約定由承租人交納物業(yè)費(fèi)，北林公司有權(quán)請求業(yè)主甲對該物業(yè)費(fèi)的交納承擔(dān)連帶責(zé)任C、業(yè)主乙拖欠半年物業(yè)服務(wù)費(fèi)，北林公司要求業(yè)主委員會支付欠款，業(yè)主委員會無權(quán)拒絕D、業(yè)主丙出國進(jìn)修兩年返家，北林公司要求其補(bǔ)交兩年的物業(yè)管理費(fèi)，丙有權(quán)以兩年未接受物業(yè)服務(wù)為由予以拒絕【答案】B10/2/202314專題十二 建筑物區(qū)分所有權(quán)本專題的重點(diǎn)的內(nèi)容為按份共有與共同共有的判斷與區(qū)別。10/2/202315專題十三 共有相關(guān)法理（P143）共有，是指兩個以上單位、個人對同一財產(chǎn)享有所有權(quán)。數(shù)個所有權(quán)人依他們之間的相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的不同，分為按份共有和共同共有眾所周知，按份共有人之間對于某一共有人轉(zhuǎn)讓的份額具有優(yōu)先購買權(quán)。10/2/202316專題十三 共有一、區(qū)分與認(rèn)定(P143)（二）認(rèn)定1、《物權(quán)法》第103條規(guī)定，共有人對共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)沒有約定

為按份共有或共同共有，或約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。如下四種為典型的共同共有：夫妻關(guān)系（夫妻共同共有財產(chǎn)）家庭成員關(guān)系（家庭共同共有財產(chǎn)）從法定繼承開始到分割完畢這一期間的遺產(chǎn)合伙關(guān)系10/2/202317專題十三 共有一、區(qū)分與認(rèn)定(P143)（二）認(rèn)定2、按份共有的份額確定：有約定的，從約定；沒有約定或約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。10/2/202318專題十三 共有二、共有的內(nèi)部關(guān)系(P144)（一）按份共有的內(nèi)部關(guān)系處理

1、收益對于按份共有物的占有、使用、收益，各共有人依約定的各自份額行使；份額約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有（《物權(quán)法》第104條）。2、管理共有人按照約定管理共有物；沒有明確約定的，各個共有人都有管理的權(quán)利與義務(wù)。10/2/202319專題十三 共有二、共有的內(nèi)部關(guān)系(P144)（一）按份共有的內(nèi)部關(guān)系處理

3、重大修繕對重大修繕行為，須取得2/3以上的份額的共有人同意（約67%）。費(fèi)用負(fù)擔(dān)：各共有人對外承擔(dān)連帶責(zé)任，在內(nèi)部依各自份額比例分擔(dān)（《物權(quán)法》第98條）4、處分共有物這里的處分，是指導(dǎo)致物權(quán)變動的行為，包括法律處分行為，如拋棄、買賣、互換、贈與、設(shè)立抵押于質(zhì)押等行為；也包括事實處分行為，如消費(fèi)、毀滅等，但不包括出租、出借、保管等設(shè)立債權(quán)的行為。10/2/202320專題十三 共有二、共有的內(nèi)部關(guān)系(P144)（一）按份共有的內(nèi)部關(guān)系處理

4、處分共有物這種處分必須取得2/3以上份額的共有人同意。若其中一個或幾個共有人擅自處分的，構(gòu)成無權(quán)處分行為；若第三人為有償、善意的，第三人依善意取得規(guī)則取得所有權(quán)的，其他共有人可追究擅自處分人的侵權(quán)責(zé)任。10/2/202321專題十三 共有二、共有的內(nèi)部關(guān)系(P144)（一）按份共有的內(nèi)部關(guān)系處理5、分割共有物（《物權(quán)法》第99條）如共有人之間明確約定共有期間不得分割份額的，從之；但是，共有人有重大理由的，仍然可以請求分割。如共有人沒有約定分割的，按份共有人可以隨時請求分割。共同共有、按份共有物的分割辦法相同，即可以協(xié)議確定分割的方式；達(dá)不成協(xié)議的，原則上進(jìn)行實物分割；難以實物分割或?qū)嵨锓指顣p損

價值的，再采用變價或作價分割。但是，分割共有物時各個共有人對于

共有物的瑕疵負(fù)有共同擔(dān)保責(zé)任（包括物的瑕疵和權(quán)利瑕疵）。10/2/202322專題十三 共有二、共有的內(nèi)部關(guān)系(P145)（一）按份共有的內(nèi)部關(guān)系處理

6、轉(zhuǎn)讓共有份額只要沒有相反約定，按份共有人在共有期間即可以隨時提出分出、轉(zhuǎn)讓、拋棄份額，某共有人轉(zhuǎn)讓份額時，其他共有人有優(yōu)先購買權(quán)。10/2/202323專題十三 共有二、共有的內(nèi)部關(guān)系(P145)（二）共同共有的內(nèi)部關(guān)系

1、收益共同共有物的收益，由全體共有人部分份額地共同享有。3、重大修繕對重大修繕行為，取得全體共同共有人同意方可為之（《物權(quán)法》第97條）4、處分共有物（1）共同共有財產(chǎn)的處分應(yīng)由全體共有人共同為之；若部分共有人擅自處分的，構(gòu)成無權(quán)處分；但若第三人有償、善意的，可以適用善意取得。10/2/202324專題十三 共有二、共有的內(nèi)部關(guān)系(P145)（二）共同共有的內(nèi)部關(guān)系

4、處分共有物（2）關(guān)于夫妻處分共同財產(chǎn)的相互代理權(quán)其一、因日常生活需要，任何一方都可單獨(dú)決定。其二、非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要決定的，夫妻應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商取得一致意見，方可為之。但此種情形下，第三人有理由相信其為夫妻共同決定的，該行為有效，夫妻一方不得以不知道、不同意為由對抗善意第三人。10/2/202325專題十三 共有二、共有的內(nèi)部關(guān)系(P146)（二）共同共有的內(nèi)部關(guān)系

5、分割共有物2、共有人沒有約定不得分割的，共同共有人只有在以下兩種情形下可以請求分割，否則，因分割對其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。共有的基礎(chǔ)喪失的，如夫妻離婚。有重大理由需要分割的（《婚姻法解釋三》第4條）其一、一方有隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產(chǎn)或偽造夫妻共同債務(wù)等嚴(yán)重?fù)p害夫妻共同財產(chǎn)利益行為的。其二、一方負(fù)有法定扶養(yǎng)義務(wù)的人患重大疾病需要醫(yī)治，另一方不同意支付相關(guān)醫(yī)療費(fèi)用的10/2/202326專題十三 共有【歷年真題44】甲、乙、丙、丁共有1套房屋，各占1/4，對共有房屋的管理沒有進(jìn)行約定。甲、乙、丙未經(jīng)丁同意，以全體共有人的名義將該房屋出租給戊。關(guān)于甲、乙、丙上述行為對丁的效力的依據(jù)，下列哪一表述是正確的？（2012-3-6，單）（P146）A、有效，出租屬于對共有物的管理，各共有人都有管理的權(quán)利B、有效，對共有物的處分應(yīng)當(dāng)經(jīng)占共有份額2/3以上的共有人的同意，出租行為較處分為輕，當(dāng)然可以為之C、無效，對共有物的出租屬于處分，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有人的同意D、有效，出租是以利用的方法增加物的收益，可以視為改良行為，經(jīng)占共有份額2/3以上的共有人的同意即可【答案】B10/2/202327專題十三 共有三、共有的外部關(guān)系處理(P147)1、共有人對第三人的權(quán)利第三人侵害共有物時，成立連帶債權(quán)，每個共有人均可行使全部的物上請求權(quán)或債權(quán)請求權(quán)。2、共有人對第三人的債務(wù)若共有物侵權(quán)造成第三人損害，則成立連帶之債。10/2/202328專題十三 共有【歷年真題45】紅光、金輝、綠葉和彩虹公司分別出資50萬、20萬、

20萬、10萬元建造一棟樓房，約定建成后按投資比例使用，但對樓房管理

和所有權(quán)歸屬未作約定。對此，下列哪一說法是錯誤的？（2010-3-7，單）（P147）A、該樓發(fā)生的管理費(fèi)用應(yīng)按投資比例承擔(dān)

B、該樓所有權(quán)為按份共有C、紅光公司投資占50%，有權(quán)決定該樓的重大修繕事宜

D、彩虹公司對其享有的份額有權(quán)轉(zhuǎn)讓【答案】C10/2/202329專題十三 共有五、共有人的優(yōu)先購買權(quán)及其他(P148)（一）按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)1、按份共有人轉(zhuǎn)讓自己份額的，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先于他人的購買權(quán)。2、若其他共有人有兩個以上且都想購買，則依民法原理，由轉(zhuǎn)讓人決定受讓人。（三）房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)1、僅限于房屋租賃的場合，其他物品的承租人并無此權(quán)利；2、出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前15日通知承租人；10/2/202330專題十三 共有五、共有人的優(yōu)先購買權(quán)及其他(P149)（三）房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)3、出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的，承租人可請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，但請求法院確認(rèn)出租人與第三人簽訂的買賣合同無效的，人民法院不予支持。4、次承租人的優(yōu)先購買權(quán)。在轉(zhuǎn)租的場合，次承租人與轉(zhuǎn)租人（承租人）都有優(yōu)先購買權(quán)，二者發(fā)生沖突的，前者優(yōu)先于后者。（四）房屋抵押權(quán)人無優(yōu)先購買權(quán)10/2/202331專題十三 共有【歷年真題46】甲、乙按20%和80%的份額共有1間房屋。二人將房屋出租給丙，丙取得甲和乙的同意后將房屋轉(zhuǎn)租給丁?，F(xiàn)甲欲轉(zhuǎn)讓自己的份額。下列哪項表述正確？（2005-3-12，單）A、乙丙有優(yōu)先購買權(quán)，丁則無

B、乙丁有優(yōu)先購買權(quán)，丙則無

C、乙丙丁都有優(yōu)先購買權(quán)D、丙丁有優(yōu)先購買權(quán)，乙則無【答案】C10/2/202332專題十三 共有本專題的重點(diǎn)的內(nèi)容為地役權(quán)，其他部分了解即可。10/2/202333專題十四用益物權(quán)（土地的使用價值）二、土地承包經(jīng)營權(quán)(P152)（二）生效1、土地承包經(jīng)營權(quán)的生效采意思主義，即自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。土地承包經(jīng)營合同乃承包人與發(fā)包人（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）所訂立的協(xié)議，為要式行為，自雙方簽字或蓋章時成立生效。2、縣級以上人民政府所發(fā)放的土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證、草原使用權(quán)證并非承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)權(quán)證書，乃證權(quán)證書，即用來確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)的。3、土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓的，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)辦理承包經(jīng)營權(quán)變更登記，此登記的效力在于：非經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。。10/2/202334專題十四 用益物權(quán)（土地的使用價值）【歷年真題47】關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立，下列哪些表述是正確的？（2010-3-55，多）（P152）A、自土地承包經(jīng)營合同成立時設(shè)立

B、自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立C、縣級以上地方政府在土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立時應(yīng)當(dāng)發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證D、縣級以上地方政府應(yīng)當(dāng)對土地承包經(jīng)營權(quán)登記造冊，未經(jīng)登記造冊的，不得對抗善意第三人【答案】BC10/2/202335專題十四 用益物權(quán)（土地的使用價值）五、地役權(quán)☆☆☆

(P155)（一）地役權(quán)VS相鄰關(guān)系地役權(quán)與相鄰關(guān)系存在一定的聯(lián)系，但二者的區(qū)別也是明顯的：相鄰關(guān)系不是一類獨(dú)立的物權(quán)；而地役權(quán)是一種獨(dú)立的用益物權(quán)。相鄰關(guān)系的發(fā)生基于法律規(guī)定；而地役權(quán)是通過當(dāng)事人締結(jié)合同而產(chǎn)生。相鄰關(guān)系是法律為相鄰的不動產(chǎn)所有人、使用人行使不動產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)提供了最低限度的便利利益與容忍義務(wù)；而地役權(quán)的內(nèi)容深度依當(dāng)事人自由設(shè)定（注：主要是享受性的）。相鄰關(guān)系的權(quán)利的取得是無償?shù)模欢匾蹤?quán)合同是有償?shù)摹?0/2/202336專題十四 用益物權(quán)（土地的使用價值）五、地役權(quán)☆☆☆

(P156)（二）地役權(quán)的設(shè)立1、當(dāng)事人應(yīng)訂立書面地役權(quán)合同。2、地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立，但未經(jīng)地役權(quán)登記的，不得對抗善意第三人。（三）地役權(quán)的內(nèi)容及其特征

2、從屬性地役權(quán)是為需役地的利益而設(shè)定的權(quán)利，故從屬于需役地而存在。地役權(quán)的從屬性體現(xiàn)在兩個方面：（1）地役權(quán)不得與需役地分離而單獨(dú)讓與10/2/202337專題十四 用益物權(quán)（土地的使用價值）五、地役權(quán)☆☆☆

(P157)2、從屬性（2）地役權(quán)不得由需役地分離而成為其他權(quán)利的標(biāo)的。在我國《物權(quán)法》上，主要指地役權(quán)不得單獨(dú)設(shè)立抵押，土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，實現(xiàn)抵押時地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。3、不可分性不可分性，指地役權(quán)的取得、喪失均為全部的，不得分割為數(shù)部分或僅有一部分而存在。10/2/202338專題十四 用益物權(quán)（土地的使用價值）【歷年真題48】甲、乙、丙依次比鄰而居。甲為修房向乙提出在其院內(nèi)堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院內(nèi)堆放，丙要求甲付費(fèi)200元，并提出不得超過20天，甲同意。修房過程中，甲搬運(yùn)建材須從乙家門前經(jīng)過，乙予以阻攔。對此，下列哪一種說法不正確？（2005-3-3，單）（P156）A、乙無權(quán)拒絕甲在其院內(nèi)堆放建材

B、乙無權(quán)阻攔甲經(jīng)其門前搬運(yùn)建材

C、甲應(yīng)依約定向丙支付占地費(fèi)D、若建材堆放時間超過20天，丙有權(quán)要求甲清理現(xiàn)場【答案】A10/2/202339專題十四 用益物權(quán)（土地的使用價值）專題十五 占有10/2/202340本專題的重點(diǎn)的內(nèi)容為占有的分類，特別是善意占有和惡意占有，其次是占有的保護(hù)。專題十五 占有10/2/202341相關(guān)法理（P159）占有，是指占有人對不動產(chǎn)或動產(chǎn)有實際控制與支配的事實。占有本身在法律性質(zhì)上是一種事實狀態(tài)，不是權(quán)利，但會產(chǎn)生一定的效力。這種效力集中體現(xiàn)在權(quán)利的推定——占有制度的目的，在于通過對外形的占有事實的保護(hù)，確保交易安全。因此，占有的效力必有權(quán)利的推定，即推定占有人對占有物行使的權(quán)利合法。1、占有的客體只能是物即動產(chǎn)與不動產(chǎn)，不包括權(quán)利。2、占有為對物有事實上的管領(lǐng)力，即對于物得為支配并排除他人干涉。3、占有為一種事實狀態(tài)而非權(quán)利。專題十五 占有10/2/202342一、占有的分類☆☆

(P159—160)（一）自主占有與他主占有占有人的意思1、自主占有：以物屬于自己所有的意思的占有（如盜賊對當(dāng)贓物的占有）2、他主占有：基于占有媒介關(guān)系占有他人之物（如質(zhì)權(quán)人、承租人、保管人、借用人對標(biāo)的物的占有）（二）直接占有與間接占有占有人在事實上是否直接占有特定物1、直接占有：在事實上對物的占有（如質(zhì)權(quán)人、承租人、保管人、借用人）2、間接占有：對直接占有人享有返還請求權(quán)（出質(zhì)人、出質(zhì)人、寄存人、出借人）專題十五 占有10/2/202343一、占有的分類☆☆

(P160)（三）有權(quán)占有與無權(quán)占有是否依據(jù)本權(quán)1、有權(quán)占有：有本權(quán)的占有（如承租人在租賃期間內(nèi)對承租物的占有）2、無權(quán)占有：無本權(quán)的占有（如拾得人對遺失物的占有）（四）善意占有與惡意占有（這是對無權(quán)占有的再分類）無權(quán)占有人是否誤信有占有的權(quán)源1、善意占有：誤信自己具有占有的權(quán)源，且無懷疑而進(jìn)行的占有2、惡意占有：明知無占有的權(quán)源或?qū)τ袩o占有的權(quán)源有所懷疑而仍然進(jìn)行的占有專題十五 占有一、占有的分類☆☆

(P160)（四）善意占有與惡意占有（這是對無權(quán)占有的再分類）10/2/202344專題十五 占有10/2/202345【歷年真題49】甲遺失一部相機(jī)，乙拾得后放在辦公桌抽屜內(nèi)，并張貼了招領(lǐng)啟事。丙盜走該相機(jī)，賣給了不知情的丁，丁出質(zhì)于戊。對此，下列哪一種說法不正確？（2005-3-7，單）（P162）A、乙對相機(jī)的占有屬于無權(quán)占有

B、丙對相機(jī)的占有屬于他主占有

C、丁對相機(jī)的占有屬于自主占有

D、戊對相機(jī)的占有屬于直接占有【答案】B專題十五 占有10/2/202346【歷年真題50】丙找甲借自行車，甲的自行車與乙的很相像，均放于樓下車棚。丙錯認(rèn)乙車為甲車，遂把乙車騎走。甲告知丙騎錯車，丙未理睬。某日，丙騎車購物，將車放在商店樓下，因墻體倒塌將車砸壞。下列哪些表述是正確的？（2012-3-58，多）（P162）A、丙錯認(rèn)乙車為甲車而占有，屬于無權(quán)占有人B、甲告知丙騎錯車前，丙修車的必要費(fèi)用，乙應(yīng)當(dāng)償還C、無論丙是否知道騎錯車，乙均有權(quán)對其行使占有返還請求權(quán)

D、對于乙車的毀損，丙應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任【答案】ABCD專題十五 占有10/2/202347二、占有的推定(P162)1、無權(quán)占有與有權(quán)占有不明時，除有相反證據(jù)證明外，推定為有權(quán)占有。2、無權(quán)占有，包括善意占有和惡意占有，除有相反證據(jù)證明外，推定為善意占有。三、占有的保護(hù)☆☆(P163)占有人在其占有物被侵奪時，可以請求返還其占有物；占有被妨害時，可以請求除去妨害；占有有被妨害之虞時，可以請求防止妨害，此三者合稱為占有保護(hù)請求權(quán)。專題十五 占有四、占有的保護(hù)☆☆(P164)10/2/202348專題十五 占有10/2/202349【歷年真題51】張某拾得王某的一只小羊拒不歸還，李某將小羊從張某羊圈中抱走交給王某。下列哪一表述是正確的？（2014-3-9，單）A、張某拾得小羊后因占有而取得所有權(quán)

B、張某有權(quán)要求王某返還占有C、張某有權(quán)要求李某返還占有

D、李某侵犯了張某的占有【答案】D專題十五 占有10/2/202350【歷年真題52】甲、乙是鄰居。乙出國2年，甲將乙的停車位占為己用。期間，甲將該停車位出租給丙，租期1年。期滿后丙表示不再續(xù)租，但仍繼續(xù)使用該停車位。下列哪一表述是錯誤的？（2012-3-8，單）A、甲將乙的停車位占為己用，甲屬于惡意、無權(quán)占有人

B、丙的租期屆滿前，甲不能對丙主張占有返還請求權(quán)C、乙可以請求甲返還原物。在甲為間接占有人時，可以對甲請求讓與其對丙的占有返還請求權(quán)D、無論丙是善意或惡意的占有人，乙都可以對其行使占有返還請求權(quán)【答案】D本專題的重點(diǎn)內(nèi)容為擔(dān)保物權(quán)的基本特征與效力及擔(dān)保物權(quán)的幾個特殊問題，擔(dān)保的從屬性了解即可。10/2/202351專題十六擔(dān)保及擔(dān)保物權(quán)原理相關(guān)法理（P166）債權(quán)需要擔(dān)保的必要性來自于其性質(zhì)與效力。債權(quán)為請求權(quán)，不能直接支配債務(wù)人的人身或者財產(chǎn)，只能借助于債務(wù)人履行債務(wù)的行為（自愿履行或強(qiáng)制履行），才能使債權(quán)得到實現(xiàn)。然而，債務(wù)能否適當(dāng)履行，在很大程度上取決于債務(wù)人所擁有的財產(chǎn)狀況，即責(zé)任財產(chǎn)。廣義上的債的擔(dān)保，包括狹義的債的擔(dān)保與債的保全。狹義的債的擔(dān)保，即本專題所稱“擔(dān)?！保ㄈ吮?、物保和金錢擔(dān)保。擔(dān)保物權(quán)是與用益物權(quán)相對應(yīng)的他物權(quán)，指的是為確保債權(quán)實現(xiàn)而設(shè)定的，以直接取得或支配特定財產(chǎn)的交換價值為內(nèi)容的權(quán)利。10/2/202352專題十六 擔(dān)保及擔(dān)保物權(quán)原理二、擔(dān)保物權(quán)的基本特征與效力(P168)（一）物上代位性物上代位性，是指擔(dān)保物權(quán)的效力不僅及于擔(dān)保物本身，而且及于擔(dān)保物的變異物、賠償金、補(bǔ)償金以及保險金等代位物?！纠}】A城的甲欠乙1000萬元債務(wù)，約定9月1日前償還，甲以樓房一幢抵押。8月1日，A城遭百年不遇的洪水，抵押樓房倒塌。洪水過后，樓房僅余一堆建筑材料，殘留價值30萬元。問：若甲到期不還債，乙可否就該30萬元優(yōu)先受償?【答案】可以10/2/202353專題十六 擔(dān)保及擔(dān)保物權(quán)原理二、擔(dān)保物權(quán)的基本特征與效力(P168)（三）不可分性不可分性,是指擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)之債權(quán)人可就擔(dān)保物的全部行使其權(quán)利。（四）物上請求權(quán)物上請求權(quán)，是指抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)設(shè)定后，若擔(dān)保人或第三人的行為致抵押物價值貶損的，擔(dān)保權(quán)人可對擔(dān)保人、第三人行使物上請求權(quán)，請求其

停止侵害、恢復(fù)原狀、消除危險或排除妨害等。其中，對擔(dān)保人行使的權(quán)利，又稱保全權(quán)。10/2/202354專題十六 擔(dān)保及擔(dān)保物權(quán)原理二、擔(dān)保物權(quán)的基本特征與效力(P169)（五）優(yōu)先受償權(quán)2、實現(xiàn)方法協(xié)議方式。當(dāng)事人可以協(xié)議折價、拍賣、變賣；但該協(xié)議不得損害其他債權(quán)人利益，否則，其他債權(quán)人可以在知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起

1年內(nèi)請求法院撤銷該協(xié)議。訴訟方式。由法院拍賣、變賣該財產(chǎn)。

5、存續(xù)期間《物權(quán)法》第202條規(guī)定，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間內(nèi)行使，逾期法院不予保護(hù)。10/2/202355專題十六 擔(dān)保及擔(dān)保物權(quán)原理三、擔(dān)保物權(quán)的幾個特殊問題(P170)（一）流押（質(zhì)）條款無效流質(zhì)，是指在意定擔(dān)保物權(quán)（抵押、動產(chǎn)質(zhì)押）合同中，雙方約定，若債務(wù)人到期不履行債務(wù)，擔(dān)保物的所有權(quán)直接轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。1、流質(zhì)條款無效，不影響擔(dān)保合同其他條款的效力。所以，流質(zhì)條款無效的含義是視為擔(dān)保合同中無此條款，抵押權(quán)實現(xiàn)方式仍可以折價、拍賣、變賣方式進(jìn)行。10/2/202356專題十六 擔(dān)保及擔(dān)保物權(quán)原理三、擔(dān)保物權(quán)的幾個特殊問題(P171)（三）擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)期間由于抵押物不轉(zhuǎn)移占有，抵押權(quán)人并不控制抵押物，所以需要嚴(yán)格的存續(xù)期間，在此期間抵押權(quán)人如不積極主張行權(quán)，則不受保護(hù)。但是，質(zhì)押權(quán)與留置權(quán)并不存在這一嚴(yán)格的存續(xù)期間，因為質(zhì)押權(quán)人與留置權(quán)人控制標(biāo)的物，所以不存在怠于行權(quán)的問題，也就不存在某個期間內(nèi)如不積極主張行權(quán)則不受保護(hù)的問題。其中，關(guān)于抵押權(quán)，《物權(quán)法》第202條規(guī)定，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)；未行使的，法院不予保護(hù)。10/2/202357專題十六 擔(dān)保及擔(dān)保物權(quán)原理專題十六 擔(dān)保及擔(dān)保物權(quán)原理10/2/202358【歷年真題53】甲公司向乙銀行貸款1000萬元，約定2005年12月2日一次性還本付息。丙公司以自己的一棟房屋作抵押。甲到期沒有清償債務(wù)，乙銀行每個月都向其催收，均無效果，最后一次催收的時間是2007年3月6日。乙銀行在下列哪一時間前行使抵押權(quán)，才能得到法院的保護(hù)？（2007-3-13，單）（P171）A、2007年12月2日B、2009年12月2日C、2009年3月6日D、2011年3月6日【答案】C本專題為每年必考內(nèi)容且為擔(dān)保物權(quán)部分最為重點(diǎn)的一項擔(dān)保物權(quán)，考生必須牢牢掌握10/2/202359專題十七 抵押權(quán)專題十七 抵押權(quán)10/2/202360一、抵押物(P172)（一）不可抵押的財產(chǎn)【6字口訣：土、封、爭、益、違、集】

1、國有、集體土地所有權(quán)2、依法被查封、扣押的財產(chǎn)3、所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的財產(chǎn)4、公益法人的公益設(shè)施5、依法被確認(rèn)為違法、違章建筑的6、集體土地使用權(quán)專題十七 抵押權(quán)10/2/202361一、抵押物(P173)（二）可以抵押的財產(chǎn)

2、房地產(chǎn)抵押《物權(quán)法》第182條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押中房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押，即“房地一體主義”。以建筑物抵押的，自然及于占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，不以當(dāng)事人的相反約定為轉(zhuǎn)移。反過來，以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，亦自然及于該土地上的建筑物。專題十七 抵押權(quán)10/2/202362一、抵押物(P173)（二）可以抵押的財產(chǎn)

2、房地產(chǎn)抵押但城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，該抵押權(quán)不及于土地上新增的建筑物。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押；以其廠房抵押的，亦自然及于占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)。3、特殊動產(chǎn)集合抵押《物權(quán)法》第181條：企業(yè)、個體戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有、將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品等動產(chǎn)抵押，符合約定條件時債權(quán)人可就這些動產(chǎn)優(yōu)先受償。專題十七 抵押權(quán)10/2/202363二、抵押權(quán)的生效(P174)（一）關(guān)于抵押合同的生效與抵押權(quán)的生效（1）不論是不動產(chǎn)還是動產(chǎn)抵押合同，均為要式合同，雙方在合同書上簽字或蓋章，即成立并生效，除非法律另有規(guī)定或合同另有約定。（二）抵押登記的效力總結(jié)：1、不動產(chǎn)抵押權(quán)自登記時設(shè)立。2、動產(chǎn)抵押權(quán)自動產(chǎn)抵押合同生效時設(shè)立，不登記不得對抗善意第三人。專題十七 抵押權(quán)10/2/202364【歷年真題54】5月10日，甲以自有房屋1套為債權(quán)人乙設(shè)定抵押并辦理抵押登記。6月10日，甲又以該房屋為債權(quán)人丙設(shè)定抵押，但一直拒絕辦理抵押登記。9月10日，甲擅自將該房屋轉(zhuǎn)讓給丁并辦理了過戶登記。下列哪種說法是錯誤的?（2006-3-9，單）（P174）A、乙可對該房屋行使抵押權(quán)B、甲與丙之間的抵押合同已生效C、甲與丁之間轉(zhuǎn)讓房屋的合同無效D、丙可以要求甲賠償自己所遭受的損失【答案】C專題十七 抵押權(quán)10/2/202365四、抵押人的權(quán)利(P176)（二）抵押期間的處分權(quán)（重點(diǎn)及難點(diǎn)）1、抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押物。2、轉(zhuǎn)讓抵押物的，抵押人應(yīng)盡兩個義務(wù)經(jīng)過抵押權(quán)人同意，且轉(zhuǎn)讓款只能用于提前清償或提存（即“兩提”）告知受讓人設(shè)定抵押權(quán)的事實3、特別探討：未經(jīng)抵押權(quán)人同意的轉(zhuǎn)讓之效力未經(jīng)過抵押權(quán)人同意的轉(zhuǎn)讓，其行為效力如何？一句話：合同有效，但不產(chǎn)生物權(quán)效力。專題十七 抵押權(quán)10/2/202366四、抵押人的權(quán)利(P176)3、特別探討：未經(jīng)抵押權(quán)人同意的轉(zhuǎn)讓之效力（2）引入了抵押權(quán)滌除制度。在轉(zhuǎn)讓合同有效、產(chǎn)權(quán)無法轉(zhuǎn)移的困局下，受讓人如想取得所有權(quán)，則只能代為清償主債務(wù)。代為清償行為一旦完成，主債權(quán)消滅，作為從權(quán)利的抵押權(quán)自然隨之消失（此即為“滌除”之意），爾后的抵押物移轉(zhuǎn)當(dāng)然無障礙。專題十七 抵押權(quán)10/2/202367【歷年真題55】甲公司向某銀行貸款100萬元，乙公司以其所有的一棟房屋作抵押擔(dān)保，并完成了抵押登記。現(xiàn)乙公司擬將房屋出售給丙公司，通知了銀行并向丙公司告知了該房屋已經(jīng)抵押的事實。乙、丙訂立書面買賣合同后到房屋管理部門辦理過戶手續(xù)。下列哪些說法是正確的？（2009-3-55，多）（P177）A、不論銀行是否同意轉(zhuǎn)讓，房屋管理部門應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予過戶，但銀行仍然對該房屋享有抵押權(quán)B、如丙公司代為清償了甲公司的銀行債務(wù)，則不論銀行是否同意轉(zhuǎn)讓，房屋管理部門均應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予過戶C、如丙公司向銀行承諾代為清償甲公司的銀行債務(wù)，則不論銀行是否同意轉(zhuǎn)讓，房屋管理部門均應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予過戶D、如甲公司清償了銀行債務(wù)，則不論銀行是否同意，房屋管理部門均應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予過戶【答案】BD專題十七 抵押權(quán)10/2/202368五、抵押權(quán)人的權(quán)利(P178)（二）特殊情形下的收取孳息權(quán)（《物權(quán)法》第197條）1、原則上，抵押人收取抵押物孳息，故抵押權(quán)人無此權(quán)利，原因是其不占有抵押物。但符合以下條件時，抵押權(quán)人可通知孳息交付義務(wù)人將孳息交付給自己。該條件是：債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形。抵押物已被法院依法扣押。專題十七 抵押權(quán)10/2/202369六、抵押權(quán)的實現(xiàn)及其與其他權(quán)利的關(guān)系(P179)（二）抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系1、先租賃，后抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，適用“買賣不破租賃”規(guī)則。2、先抵押，后租賃的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，不適用“買賣不破租賃”規(guī)則。（三）房地產(chǎn)抵押實現(xiàn)中的幾個特殊問題2、與新增房屋的關(guān)系（《物權(quán)法》第200條）建設(shè)用地使用權(quán)抵押后新增的建筑物不屬于抵押權(quán)物，但在實現(xiàn)時應(yīng)當(dāng)一并處分，新增建筑物所得的價款不能由抵押權(quán)人優(yōu)先受償。本專題的重點(diǎn)內(nèi)容為動產(chǎn)質(zhì)權(quán)，其次是權(quán)利質(zhì)權(quán)。10/2/202370專題十八 質(zhì)押權(quán)相關(guān)法理（P181）質(zhì)權(quán)主要是一種動產(chǎn)物權(quán)，對不動產(chǎn)不能設(shè)定質(zhì)權(quán)。此外，權(quán)利也可以成為質(zhì)權(quán)的標(biāo)的，稱權(quán)利質(zhì)權(quán)。動產(chǎn)質(zhì)押之一大特征在于必須將動產(chǎn)移交質(zhì)權(quán)人（債權(quán)人）占有。這是動產(chǎn)質(zhì)押與抵押最大不同所在：抵押不移轉(zhuǎn)抵押物的占有，而動產(chǎn)質(zhì)押必須移轉(zhuǎn)占有。10/2/202371專題十八 質(zhì)押權(quán)一、動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的生效(P182)（一）基本原理動產(chǎn)質(zhì)押權(quán)合同為要式合同，雙方在合同書上簽字或蓋章，即成立并生效，除非法律另有規(guī)定或者合同另有約定如附有條件或期限（《物權(quán)法》第15條）。合同生效后的效力就體現(xiàn)在債權(quán)人有權(quán)請求出質(zhì)人依約交付質(zhì)物，否則將構(gòu)成違約。出質(zhì)人交付質(zhì)物時，質(zhì)押權(quán)成立暨生效，債權(quán)人始對質(zhì)物享有優(yōu)先受償權(quán)。10/2/202372專題十八 質(zhì)押權(quán)一、動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的生效(P182)（二）關(guān)于交付的理解

1、何為交付一般認(rèn)為包括現(xiàn)實交付、簡易交付與指示交付，但占有改定不得適用于質(zhì)物的交付場合。2、強(qiáng)行性規(guī)范交付作為動產(chǎn)質(zhì)權(quán)的生效要件，屬于法律的強(qiáng)行性規(guī)定，依照物權(quán)法定主義的要求，不允許當(dāng)事人作另外的約定，否則無效。3、約定與交付不一致的質(zhì)押物