房地產(chǎn)營銷策劃 - 東莞-世茂佳兆業(yè)璀璨時代-拓盤報告 -世茂·虎門項目營銷策略總綱

虎門項目營銷策略總綱物業(yè)顧問有限公司虎門項目營銷策略總綱物業(yè)顧問有限公司世茂·世茂·東莞中原中原榮耀|濱海灣經(jīng)典操盤項目大賞中原榮耀|濱海灣經(jīng)典操盤項目大賞”3年蟬聯(lián)萬科集團iPrize年度中原榮耀|濱海灣經(jīng)典操盤項目大賞中原榮耀|濱海灣經(jīng)典操盤項目大賞” 中原榮耀|濱海灣經(jīng)典操盤項目大賞中原榮耀|濱海灣經(jīng)典操盤項目大賞”非開盤節(jié)點，月均去化破百套洋房單價比濱海片區(qū)周邊競品超4000元/㎡中原榮耀|濱海灣經(jīng)典操盤項目大賞中原榮耀|濱海灣經(jīng)典操盤項目大賞”首開206套，開盤即售罄樹立虎門洋房價格新標(biāo)桿中原榮耀|濱海灣經(jīng)典操盤項目大賞中原榮耀|濱海灣經(jīng)典操盤項目大賞”名副其實的全城銷冠及莞深紅盤龍光玖龍璽華僑城云麓臺龍光玖龍璽華僑城云麓臺萬科城市之光虎門國際公館萬科城市之光虎門國際公館會樹標(biāo)桿：中原有信心首開均價3.5萬元/㎡+，引領(lǐng)突破區(qū)域價格路Pa地塊屬性——品牌項目中的中大型規(guī)模，純居住、低容積率項目占地面積6.05㎡，容積率為2.5，建筑密度≤22%；地塊除了限高80米要求外，另需配建不少于10%東莞市虎門鎮(zhèn)龍眼社區(qū)地塊內(nèi)部已平整，北面為廠房及幼兒園；南面為閑置停車場及龍眼社區(qū)民房，有高壓線影響；西面亦為龍眼社區(qū)虎門火車站 高速出入口I往沙田I虎門北站虎門東站I往長安、深圳I1虎門火車站 高速出入口I往沙田I虎門北站虎門東站I往長安、深圳I1交通情況——濱海大道中軸線上，快速連通高鐵站、城軌、高速、速，5分鐘即達高速出入口；R2線，30分鐘到達城區(qū)，11虎門中學(xué)、虎門三中（3公里）豐泰外國語高級中學(xué)（2公里）1森林公園1森林公園 ②交通便捷：城市中軸線上，能夠快速連接高鐵、城軌、高速、城市干道；③位置較好：2公里虎門萬達城市中心，在我們對地塊初步的價值認(rèn)知情況之下1Part1Part經(jīng)關(guān)?非本市戶籍首套一手/二手需1年社保，二套需2年，變相取消本科和職稱資質(zhì)，不認(rèn)個稅?不動產(chǎn)證滿3年方可轉(zhuǎn)讓交易?提高異地繳存公積金貸款門檻7月31日深圳叫停商務(wù)公寓審批7月25日東莞二手房首次納入限購?停止新的商務(wù)公寓審批??非本市戶籍首套一手/二手需1年社保，二套需2年，變相取消本科和職稱資質(zhì)，不認(rèn)個稅?不動產(chǎn)證滿3年方可轉(zhuǎn)讓交易?提高異地繳存公積金貸款門檻7月31日深圳叫停商務(wù)公寓審批7月25日東莞二手房首次納入限購?停止新的商務(wù)公寓審批?鼓勵已批商務(wù)公寓項目轉(zhuǎn)為可售型人才房?減少商業(yè)用地比例，增加居住及配套用地比例1Part后疫情時代，市場迅速回暖升溫，自住和投資需求得以集中釋放。?一次性申請預(yù)售不低于3萬㎡?嚴(yán)格控制申報均價，限制漲幅；?購房實名制，不得擅自更名?不得捂盤惜售，取得預(yù)售10天內(nèi)公開房源7月15日7月15日深圳“新八條”限購升級7月2日7月2日東莞出臺史上最嚴(yán)政策?本市戶籍需3年社保、非本市5年?夫妻離異3年內(nèi)按原家庭套數(shù)計?轉(zhuǎn)讓增值稅從2年免變5年才免?豪宅稅線加總價750萬限制關(guān)關(guān)政①經(jīng)濟面：市場經(jīng)濟穩(wěn)步復(fù)蘇，投資修復(fù)明顯，貨幣政策寬松，向市場釋放充足的資金流②政策面：“房住不炒”基本面不變，而且熱點區(qū)域調(diào)控政策加碼，穩(wěn)定市場預(yù)期，但投2Part關(guān)2Part關(guān)供價格表現(xiàn)：據(jù)近五年供需價格關(guān)系圖顯示，東莞市洋房價格保持逐年上漲的態(tài)勢，2020年均價為2015年至今東莞全市洋房供需量價走勢（套數(shù)）0 02Part2Part下滑，其中全市區(qū)域來訪客戶環(huán)比下跌20關(guān)關(guān)成關(guān)供關(guān)供Part虎門市場洋房供應(yīng)連續(xù)四年下降，供需矛盾緊張，價格穩(wěn)步上漲2015年-2020年8月虎門洋房供需量價走勢（套數(shù)）02017年2018年供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交均價02Part2Part虎門洋房從目前至2021上半年，整體約2240套，遠集中在北部片區(qū)的虎門印象、華城僑云麓臺、豐泰灣開盤日期精裝總貨量(套)總計存量整盤去化率虎門華僑城云麓臺㎡精裝虎門印象㎡精裝佳兆業(yè)天璽精裝0月精裝————濱海中央房月㎡精裝————豐泰灣區(qū)風(fēng)㎡精裝小計——虎門2015年-2020年洋房年去化套數(shù)成交年份近5年年平均成交套數(shù)4338套去化周期短去化周期短關(guān)鍵詞2Part2Part02015-2020虎門二手洋房量價0成交套數(shù)—成交均價關(guān)關(guān)二區(qū)區(qū)東南片區(qū)本案沙角片區(qū)區(qū)區(qū)東南片區(qū)本案沙角片區(qū)2Part虎門二手樓盤成交價格情況1④萬科品牌、4000戶大盤、項目旁即為萬達2④萬達品牌、自帶商業(yè)、超3000戶34789①①萬科品牌、8000戶大盤②④地段：處于區(qū)域內(nèi)中心位置、周邊配套成熟、交通便利臨關(guān)關(guān)區(qū)2Part2Part雖然近兩年虎門區(qū)域成交了4宗地塊，總建面超125萬㎡，但是后續(xù)住宅供應(yīng)不足關(guān)鍵詞后續(xù)住宅供應(yīng)不足關(guān)鍵詞地塊編號容積率起步樓面價總成交價樓面地價元/平實際可售樓面價住住 有限公司(世茂&佳兆業(yè))2Part關(guān)2Part關(guān)舊成交年份土地位置容積率建筑積可售樓項目現(xiàn)狀現(xiàn)價虎門————新灣片區(qū)項目匯景 ——————暫無信息 ————南柵社區(qū)東莞創(chuàng)裕實業(yè)————4.5——暫無信息——8虎門鎮(zhèn)博涌社區(qū)人民北路鈞達房地產(chǎn)有——暫無價格虎門鎮(zhèn)村頭村華通電纜有限公司4.13——暫無價格————赤崗綜合市場項目龍光——————暫無信息——赤崗社區(qū)富馬片區(qū)豐泰集團 ————暫無信息 改東莞宜展 ————暫無信息 4月宴崗、路東、南柵社區(qū)——————暫無信息——虎門五中 ————暫無信息 地塊已通過掛——————暫無信息——虎門TOD片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā) ————暫無信息 果利來項目業(yè) ——————暫無信息 4月執(zhí)信公園周邊片區(qū)更新 ————暫無信息 ——長安錦繡幼兒園——即首鑄御峰華庭/㎡長安錦廈社區(qū)龍光7即龍光江南大境/㎡—— ——————暫無信息 —— —————— ——————————————4——————2——廈邊股份經(jīng)濟聯(lián)合社 ————暫無信息 沙頭股份經(jīng)濟聯(lián)合社鴻榮源 ———— 4月新民社區(qū)茅洲河沿岸產(chǎn)城融合類更新萬科中交聯(lián)合體 ———— 在售余貨約165套，未推約500套余貨約467套在售余貨約165套，未推約500套余貨約467套2Part在售余貨約0套；未推約352套均價2.95萬/㎡在售余貨約132套，無未推虎門鎮(zhèn)內(nèi)目前僅有四個項目在售，下半年入市待售項目也僅最佳市場窗口期最佳市場窗口期關(guān)鍵詞2Part2021華僑城云麓臺豐泰灣區(qū)風(fēng)華世家2Part2021華僑城云麓臺豐泰灣區(qū)風(fēng)華世家虎門印象長安龍光江南大境長安首鑄御鋒華庭眾筑項目預(yù)計12月份推出洋房，貨量共656套121-143㎡3-4房20202020在售項目在售項目庫存數(shù)量：約64套120㎡洋房庫存貨量：約372套80-125㎡洋房庫存貨量：約500套76-171㎡洋房庫存貨量：約624套88-120㎡洋房庫存貨量：約187套96-138㎡洋房潛在項目潛在項目預(yù)計2020年下半年入市，貨量共109套95-115㎡3-4房預(yù)計2020年下半年入市，貨量共467套79-97㎡3房預(yù)計2020年1月入市華僑城云麓臺二期預(yù)計2020年1月入市首批洋房預(yù)計2020年7月入市長安萬科臻山府長安萬科臻山府②供求矛盾/市場最佳窗口期：目前虎門市場庫存嚴(yán)重短缺，而且到2021年上半年前供應(yīng)③市場火熱：各大開發(fā)商看好濱海區(qū)域后市把握區(qū)域市場機會，通過品牌和項目品質(zhì)確立領(lǐng)導(dǎo)者把握區(qū)域市場機會，通過品牌和項目品質(zhì)確立領(lǐng)導(dǎo)者在處于政策調(diào)控，市場情況不容過分樂觀以及需要快速回款的背景下Part客戶動態(tài)預(yù)判客戶調(diào)研通過精準(zhǔn)客戶調(diào)研得出目Part客戶動態(tài)預(yù)判客戶調(diào)研通過精準(zhǔn)客戶調(diào)研得出目客戶靜態(tài)初判客戶靜態(tài)初判Part項目前期以虎門懷德及虎門北部片區(qū)本地客戶為主，中后期有一定變Part項目前期以虎門懷德及虎門北部片區(qū)本地客戶為主，中后期有一定變虎門戶占比40%，長安客戶占比45%，深圳客戶占比6%，其余客虎門成交客戶占比56%，長安客戶深圳客戶主要循廣深及沿江高速沿線，集中于寶安區(qū)分布，其中以福永、沙井為主要分布虎門，其次是長安及深圳、虎門客戶占比約75%，其次長安客戶本地三級轉(zhuǎn)介成交為主，虎門本地客戶占比較高；有做首付分期、延期等虎門戶占比51%，長安占比15%，深圳戶占比17%，其余外區(qū)客戶占比虎門印象、豐泰灣區(qū)風(fēng)華世家、招商雍和府、華僑城云麓臺。社區(qū)規(guī)模25%路過新Part8%12%1%老帶—朋友環(huán)境社區(qū)規(guī)模25%路過新Part8%12%1%老帶—朋友環(huán)境一9%9%來訪途徑，品牌項目轉(zhuǎn)介比例均控制在40%以象客戶敏感點活配套物業(yè)地段10%5%2%價格0%段品捷豐泰灣區(qū)風(fēng)華客戶敏感點內(nèi)部環(huán)…學(xué)位豐泰灣區(qū)風(fēng)華客戶敏感點內(nèi)部環(huán)…學(xué)位周邊生活配套12%社區(qū)規(guī)12%交通便模價格32%捷4%價格32%開發(fā)商5%區(qū)域地段54%交通便捷戶型區(qū)域地段54%交通便捷戶型產(chǎn)品戶型產(chǎn)品開發(fā)商品牌區(qū)域地段 2%14%15%交通便捷交通便捷區(qū)域地開發(fā)商戶型產(chǎn)品牌5%戶型產(chǎn)品牌 周邊規(guī)劃價格 周邊規(guī)劃10%8%15%員工虎門印象客戶來訪途徑4%一介紹4%一介紹5%35%其虎門印象客戶職業(yè)構(gòu)成企業(yè)它主9%5%—-23%9%5%—-23%企業(yè)高管戶單位9%54%9%豐泰灣區(qū)風(fēng)華客戶來訪途徑路過22%a轉(zhuǎn)介1介72%紹a轉(zhuǎn)介1介72%紹11%其他,8%機關(guān)企業(yè) 單位,主,戶,個體11%17%企業(yè)戶,35%高管,29%11%招商雍和府客戶來訪區(qū)域樓體戶外樓體6%紹7%18%網(wǎng)絡(luò)25%6%紹7%18%網(wǎng)絡(luò)25%紀(jì)人路過5帶新31%4%教白領(lǐng)企業(yè)4%5%單…戶企業(yè)事40%私營員工業(yè)—企業(yè)2%單…19%5%21%5%8%華僑城云麓臺客戶來訪途徑8%友介__________13%轉(zhuǎn)介__________13%39%15% 路過 路過拓展——廣網(wǎng)絡(luò)10%9%6%華僑城云麓臺客戶職業(yè)結(jié)構(gòu)企業(yè)主行政管其他1%其他1%公務(wù)員2%2%3Part城區(qū)及其他3Part城區(qū)及其他深圳3Part變量因素①：虎門中心區(qū)未來供應(yīng)減少，客戶3Part根據(jù)在售樓盤數(shù)據(jù)顯示，中心板塊（如金洲、博涌、3Part3Part3Part3Part為深入貫徹落實粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)，東莞提出了“三心六片”的建設(shè)格局，其中三大中心分別是中心城區(qū)、松山湖以及濱海灣新區(qū)；而由于東莞中心城區(qū)以及松山湖近幾年住宅市場出現(xiàn)“供不應(yīng)求”狀態(tài)，部分投資者將重點布局濱海灣，預(yù)計項目將拉動周邊鎮(zhèn)區(qū)及城區(qū)的投資客。核心客戶：虎門本地、企業(yè)主/個體戶、（30-40歲）構(gòu)成：地緣性客戶為主，區(qū)域內(nèi)本地土著和扎根虎門多年的個體戶；置業(yè)需求：買給子女的居住需求、改善自身條件的換房需求；區(qū)域：靠近項目的龍眼，以及虎門中心區(qū)金州、博涌等重要客戶：周邊鎮(zhèn)街企業(yè)高管、行業(yè)中堅力量（25-40歲），；置業(yè)需求：受長安房價擠壓，剛需自住客戶為主；客戶區(qū)域：臨近項目的地緣客戶，在長安的廈崗、上沙、廈邊南柵偶得客戶：被擠壓出深圳的剛需自住及尋找優(yōu)質(zhì)資源的投資客戶（25-45歲）構(gòu)成：深圳、香港、厚街因濱海灣新區(qū)利好及虎門樞紐地段要求的投資兼自住置業(yè)需求：深圳客戶以松崗、沙井、寶安等地為主；我們對此進行了深入的調(diào)研Part客戶年齡情況20-30歲31-40歲41-50歲51-60歲家庭結(jié)構(gòu)情況Part客戶年齡情況20-30歲31-40歲41-50歲51-60歲家庭結(jié)構(gòu)情況2人3人4人5人5人以上客戶區(qū)域情況虎門長安沙田厚街深圳東莞其他鎮(zhèn)區(qū)主要調(diào)查為濱海灣片區(qū)及深圳生活或工作的人群（華僑城、龍光、萬科成交客戶）通過電子問卷鏈接的形式，讓銷售同事發(fā)給客戶填寫；部分企事業(yè)單位、村委等客戶當(dāng)面訪談為輔助進行客戶機關(guān)事業(yè)單位私企員工私企管理者個體戶其他PartPart8642086420企業(yè)人才眾多交通便利居住環(huán)境好公共建設(shè)豐富經(jīng)濟實力雄厚不了解發(fā)展規(guī)劃利好企業(yè)人才眾多交通便利居住環(huán)境好公共建設(shè)豐富經(jīng)濟實力雄厚不了解多少多少對項目所在片區(qū)的認(rèn)知經(jīng)濟實力一般對項目所在片區(qū)經(jīng)濟實力的認(rèn)知般對項目的認(rèn)知3Part虎門人如何看本案：工廠多、不在中心區(qū)、配受訪人社區(qū)分布3Part婚房善3Part婚房善置業(yè)目的需求產(chǎn)品㎡置業(yè)主要是剛需自住占31%以及投資需求占未來的購房需求能會76%也希望可以改變現(xiàn)狀實現(xiàn)收益；萬科、龍光等項目均遇到3Part3Part虎門以剛需項目居多，高品質(zhì)少，虎門人一直非常渴望高品質(zhì)項目；虎門本地人多居住在自建房，年輕人與父母同住，隨著不同年齡生活習(xí)性的差別，分巢需求愈發(fā)強烈。PartPart經(jīng)濟實力強勁、未來發(fā)展規(guī)劃利好、交通便利21發(fā)展規(guī)劃利好企業(yè)人才眾多交通便利居住環(huán)境好公共建設(shè)豐富經(jīng)濟實力雄厚不了解3Part受訪者社區(qū)分布3Part受訪者社區(qū)分布0%經(jīng)濟實力強40%經(jīng)濟實力一般60%對項目所在片區(qū)經(jīng)濟實力的認(rèn)知經(jīng)濟實力弱便般對項目的認(rèn)知目對項目所在片區(qū)的認(rèn)知3Part善置業(yè)目的3Part善置業(yè)目的善未來的購房需求能會80%考慮購房客戶占80%；需求產(chǎn)品以90-100㎡小戶型最高占比71%；置業(yè)76%為自住，其中剛需自住占51%，改善型占19%，另部分投資需求占24%；需求產(chǎn)品㎡PartPart86420 城區(qū)及其他鎮(zhèn)區(qū)客戶 深港客戶產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)，傾向考慮投資。 強化中心地段優(yōu)勢，弱化周邊環(huán)境，重點輸出品牌、交通、產(chǎn)品價值“強中心、強項目、造IP”在了解市場情況，知道目標(biāo)客戶群體的情況下44市場邏輯：定位之前，我們先分析周邊項目的“驅(qū)動力”華僑城·云麓臺豐泰·灣區(qū)風(fēng)華世家穗莞深城軌垂直上蓋物業(yè)融創(chuàng)·云玥臺龍光·玖龍璽灣區(qū)中軸·玖龍尊璽位于濱海灣新區(qū)既是虎門客戶的信心也是各項目吸附外來客戶的最大IP虎門中心區(qū)是外區(qū)客戶進入虎門的認(rèn)知窗口，也是中心區(qū)高質(zhì)量客戶的區(qū)域情結(jié)虎門客戶追逐品牌與品質(zhì)定位核心要素一定位核心要素三44虎門地處大灣區(qū)環(huán)珠江口黃金位置，廣深雙自貿(mào)區(qū)交點位置，境內(nèi)三座大虎門占據(jù)濱海灣新區(qū)面積四分之三，多項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將成為區(qū)書記、市長產(chǎn)自代言推薦，紫光、華潤、平安等巨企攜粵港澳粵港澳大灣區(qū)44威遠島智慧新城綜合開發(fā)威遠島智慧新城綜合開發(fā)AI+未來產(chǎn)業(yè)園全球貼身衣物和智能可穿戴設(shè)備產(chǎn)業(yè)品牌中心44鏈接深圳前海與南沙兩大自貿(mào)區(qū)，與香港聯(lián)合共建濱海灣新區(qū)西臨南沙自貿(mào)區(qū)，東領(lǐng)東莞未來30年發(fā)展的新引擎南沙未來作為粵港澳經(jīng)濟圈打造成世界級大都會相當(dāng)于6個前海的面積。作為全球最大的會展中心，將會形成成1帶9的經(jīng)濟連鎖效應(yīng)，打造千億會展經(jīng)濟與紐約、倫敦并稱為“紐倫港”，際金融、貿(mào)易、航運中心和國際創(chuàng)新科技中心4444根據(jù)虎門新城市中心規(guī)劃，將圍繞虎門東站展開，沿濱海進行建設(shè)，項目所在區(qū)域?qū)儆诨㈤T新城中心版44世茂“璀璨系”產(chǎn)品以用戶思維，聚焦到從買房到住房的全過程。通過“先還原再設(shè)計”的主張，切中用戶痛點，并轉(zhuǎn)化成賣點，以實現(xiàn)土地價值的提升。并且致力打造“六星智慧品質(zhì)社區(qū)”六星分別對應(yīng)空間私享+、健康綠色+、全能精裝+、未來智慧+、貼心服務(wù)+、匠心工藝+香港偉才國際幼兒園達鑫江濱新城幼兒園香港偉才國際幼兒園達鑫江濱新城幼兒園Pa產(chǎn)品邏輯——優(yōu)化現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)上，給項目更多發(fā)力空間 伊頓海逸外國語學(xué)校44附加價值建議二利用世茂商業(yè)的影響力，提前引入生活類商業(yè)，讓客戶享受超前商44附加價值建議三賦予架空層新的使命，容納生活更多低齡、中齡、高齡，三個年齡段組合的約約450㎡童樂中心，給予不同年齡層孩童同樣快樂的樂園。44附加價值建議四項目定位 形象輸出這里是濱海中軸城市中心，這是精工匠心的居住升級榜樣之作在確定的營銷目標(biāo)任務(wù)下5Part前期拓展期開盤熱銷期客戶之戰(zhàn)價值之戰(zhàn)通過極致的拓客風(fēng)暴，增加市場關(guān)注通過世茂虎門項目極致的價值輸5Part前期拓展期開盤熱銷期客戶之戰(zhàn)價值之戰(zhàn)通過極致的拓客風(fēng)暴，增加市場關(guān)注通過世茂虎門項目極致的價值輸 前期拓展推廣發(fā)聲展示區(qū)開放誠意登記首批開盤強勢蓄客期強勢蓄客期使全虎門都對世茂地產(chǎn)有重新的認(rèn)識，增加品牌知名度考5Part考5Part8億簽約額基本能排進虎門銷售TOP3，半個月時間完成12個月的任務(wù)品牌落地：開拓新區(qū)，如何有效地實現(xiàn)世茂品牌在東莞的落地？形象樹立：如何把此項目打造成為區(qū)域的住宅標(biāo)桿？快速去化：時間短，工程節(jié)點緊，如何快速實現(xiàn)客戶導(dǎo)入和快速去化？2020年世茂虎門項目目標(biāo)客戶分解月份9月合計000活動來訪0老帶新/朋友介紹00拓展(含臨時點+外展點)00涌 涌 多多重推廣引領(lǐng)市場風(fēng)通過層層遞進的推廣組合，持續(xù)制造市場聲音借品牌帶項目首開樹立高度5Part借品牌帶項目首開樹立高度5Part推廣三部曲：認(rèn)知-體驗-認(rèn)可，從而實現(xiàn)【推廣三部曲營銷體系】項目價值導(dǎo)入項目價值導(dǎo)入5Part5Part推廣三部曲：認(rèn)知-體驗-認(rèn)可，從而實現(xiàn)吹響品牌之“風(fēng)”第一階段推廣主題城市地標(biāo)締造者東莞客戶的第一波攪動媒體先行5Part5Part關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，組團到全國各大城市進行世茂品牌之旅，從而增加項目媒體曝光目；抽獎形式組織兩個媒體進行華東之旅世茂深坑酒店等各大城市地標(biāo)東莞各大媒體、代理公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)1.行業(yè)大V；2.發(fā)展商資源；3.微信自媒體Part2個載體——高舉高打，全城核心區(qū)域高調(diào)宣示品牌推廣首階段采取“高舉高打”形式進行全城推廣，包括項目周邊主干道，如東莞大道、環(huán)莞快速、濱海高速等進行戶外大牌宣傳，并且在城區(qū)國貿(mào)中心進行LED廣告投放，務(wù)求短時間內(nèi)使東莞市民5Part5Part5Part5Part活動地點：虎門美思威爾頓酒店5Part5Part5Part5Part利用科技展示技術(shù)，將濱海灣未來規(guī)劃及項目設(shè)計進行全息展5Part5Part推廣三部曲：認(rèn)知-體驗-認(rèn)可，從而實現(xiàn)項目“起”標(biāo)桿以璀璨致敬時代強勢介入項目價值5Part5Part建議舉辦空中攝影大賽，參賽者通過無人機拍攝濱海灣相關(guān)主題攝影作品5Part5Part上海佘山世茂洲際酒店（又名：世茂深坑洲際酒店），與迪拜帆船酒店入選“世界建筑奇跡”獲勝者可通過體驗之旅，充分了解世茂在建筑方面的卓越成就，同時項目Part2個事件——通過舉辦兩場事件性營銷活動吸引客戶關(guān)注一直以來世茂集團積極投身于諸如精準(zhǔn)扶貧、文化保護傳承、防艾抗艾、香港社區(qū)和諧、醫(yī)療救助、賑災(zāi)濟難事業(yè)領(lǐng)域，因此建議項目在虎門公園舉辦公益徒步活動，從而帶出項目位于虎門新城中5Part5Part行數(shù)達到2萬步則世茂相應(yīng)捐款100塊至慈善機構(gòu)。5Part5Part推廣三部曲：認(rèn)知-體驗-認(rèn)可，從而實現(xiàn)捧“定”熱銷璀璨時代閃耀濱海5Part5Part就能做到信息傳播最大化。Part全方位投放2+5媒體矩陣，最大范圍實現(xiàn)線上空中收客可以定期將不同的系列推送給客戶，增加與客戶的粘性以及讓客戶充分了解項目。精裝修篇Part全方位投放2+5媒體矩陣，最大范圍實現(xiàn)線上空中收客建議投放微信大V：虎門本土大V，流行虎門等建議投放微信大V：東莞房姐等建議投放微信大V：深圳買房計劃、深圳淘房志等主要從項目優(yōu)越的地理位置、景觀資源、生活配套、高端產(chǎn)品等多個維度進行軟文切入，帶出住在這里的業(yè)主全部非富即貴，從而吸引5Part5Part極極致展示震撼客戶起通過前所未見的現(xiàn)場展示，充分體現(xiàn)世茂匠心精神Pa通過極致展示規(guī)劃，從外到內(nèi)，層層“包裹”客戶建立一個“堡壘”，塑造一片“領(lǐng)地”Pa通過極致展示規(guī)劃，從外到內(nèi)，層層“包裹”客戶植物，并且賦予項目“會生長的房子”的概念，從而帶出項建議可限量提供每日“定制飲感精精細(xì)拓展全面收客云5Part新媒體5Part新媒體3個外展場：在虎門萬達、虎門地標(biāo)廣場設(shè)置固定展場N個拓展點：深入虎門每個村委、樓盤小區(qū)進行定向拓展新媒體蓄客、線上售樓處新媒體蓄客、線上售樓處微信分銷，創(chuàng)新型微信傳播線上售樓，流量蓄客迅速導(dǎo)入中原濱海區(qū)域客戶資源迅速導(dǎo)入中原濱海區(qū)域客戶資源根據(jù)客戶研判迅速導(dǎo)入虎門前期銷售樓盤的客戶資源，并且篩選出具有拓展價值的優(yōu)質(zhì)客戶進行上門拓展5Part5Part一重奏Part3+N巡展拓客，大手筆地推收客，提前變現(xiàn)流量通過項目部、財務(wù)部、采購部、開發(fā)部、下制作PPT進行推介，重點是發(fā)掘自身擁有的客戶資源。介紹項目，植入合作舉辦養(yǎng)生保健類講座，推廣健康生活方式，開展公益活動，爭取媒北部樞紐板塊虎門中心板塊展推廣，利用轉(zhuǎn)發(fā)送禮和電梯框架、道閘等形式滲透本地社區(qū)朋友圈；東部產(chǎn)業(yè)板塊工業(yè)園企業(yè)宣講：對白沙工業(yè)區(qū)進行企業(yè)宣講，挖掘工業(yè)園企業(yè)主內(nèi)部東部產(chǎn)業(yè)板塊資源，同時也可以設(shè)立關(guān)鍵人拓展獎勵，充分挖掘企業(yè)、事業(yè)單位資源；與圈層活動，攪動豪車車主資源；過“籃球賽”活動贊助等形式打入社區(qū)，同時帶出項目信息挖掘潛在購北部樞紐板塊虎門中心板塊北部樞紐板塊虎門中心板塊Part3+N巡展拓客，大手筆地推收客，提前變現(xiàn)流量商圈巡展推廣：在萬達廣場、地標(biāo)廣場、黃河商圈等高端業(yè)態(tài)商圈進行展廳巡展推廣，達到線下曝光最大化；東部產(chǎn)業(yè)板塊高端社區(qū)巡展推廣：針對飛龍山莊、虎門一號等高端社區(qū)進行巡展東部產(chǎn)業(yè)板塊推廣，利用轉(zhuǎn)發(fā)送禮等形式滲透高端業(yè)主的朋友圈；另外部分高端社區(qū)不允許進入擺展可通過針對社區(qū)周邊生活門店進行廣告植入（例如錢大媽、美宜佳），從而滲透社區(qū)人群；服裝批發(fā)市場巡展推廣：對虎門國際交易中心和富民服裝城等服裝行業(yè)專業(yè)市場進行巡展推廣，保證線下曝光度；北部樞紐板塊1北柵居委會2龍眼居委會北部樞紐板塊1北柵居委會2龍眼居委會3大寧居委會4懷德居委會5雅瑤居委會67虎門國際時尚產(chǎn)業(yè)園8創(chuàng)盈工業(yè)園9金馬工業(yè)城思捷五金廠虎門中心板塊東部產(chǎn)業(yè)板塊Part3+N巡展拓客，大手筆地推收客，提前變現(xiàn)流量村委的關(guān)鍵人進行拜訪，另外可通過“籃球賽”行企業(yè)宣講，挖掘工業(yè)園企業(yè)主內(nèi)部資源，設(shè)立企業(yè)關(guān)鍵人拓展獎勵，充分挖掘企業(yè)、5Part5Part二重奏拓客階段提前通過制作電子微沙盤，便于銷售員對客戶進行項目介紹，從而增加與客戶之間的粘性Part借助新媒體配合，實現(xiàn)線上裂變收客5Part5Part三重奏Part全面發(fā)動?xùn)|莞中原業(yè)務(wù)員進行二二轉(zhuǎn)介在項目銷售階段，中原將發(fā)動公司所有業(yè)務(wù)員通過中原C管家進行二二轉(zhuǎn)介，并且每周制定轉(zhuǎn)介任務(wù)，總監(jiān)要求其組員必須完成，如未達標(biāo)則有相應(yīng)獎懲。集集中推售制作熱銷涌制定合理推售節(jié)奏以及定價策略，確保“逢推必罄”5Part5Part㎡的貨量才可以申請預(yù)售證，因此建議項目每次都采取“高低搭配”的形2020年11月份營開/樣開推售第二批5Part品牌第一槍，建議以“高開高走”價格策略，開啟品牌落地攻堅戰(zhàn)。素質(zhì)居中先入世項目名稱項目與可比實例的分值華僑城云麓臺豐泰灣區(qū)風(fēng)華世項目名稱項目與可比實例的分值華僑城云麓臺豐泰灣區(qū)風(fēng)華世家虎門印象龍光江南大境本項目成交均價40000地段88889項目規(guī)模799888998888878開發(fā)商品牌9777998899分值8權(quán)重系數(shù)系數(shù)43077依據(jù)市場競品靜態(tài)比準(zhǔn)法得出本案高層洋房市場精裝靜態(tài)價格≈3311考慮到入市時營銷溢價增因素以及市場供應(yīng)空缺（預(yù)判5%得出最終價依據(jù)目前片區(qū)在售競品的價格進行靜態(tài)預(yù)判，主要選取了目前虎門在售的華僑城云麓臺、豐泰灣區(qū)風(fēng)華世家、虎門印象、以及長安的龍光營銷、市場層面的溢價拉升，存在一定價格增5Part5Part提前讓客戶準(zhǔn)備查冊資料：建議客戶認(rèn)籌期間就要求客戶準(zhǔn)備好身份證、結(jié)婚證、戶口本、銀行征信等簽約資料，加快查冊速度；世茂虎門專屬精英——中國規(guī)模最大的房地產(chǎn)代理集團市，員工超60000人，逾2600家地鋪，為您提供最專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)2019年中原集團銷售金額成交宗數(shù)億銷售金額成交宗數(shù)萬宗億元傭金收入億元中國客天下宏川智匯中心凱晟景園宏川智匯中心凱晟景園萬科首鑄翡翠東望漾城城萬科首鑄東江之星松萬科金地天空之城錦繡山河五期晟園3號別墅海倫堡松湖灣華潤公元九里陽光粵港花園羅馬景苑東方銀座蘭喬公館畬江珠江花城萬科金地天空之城錦繡山河五期晟園3號別墅海倫堡松湖灣華潤公元九里陽光粵港花園羅馬景苑東方銀座蘭喬公館區(qū)區(qū)中熙時代大廈山松湖朗悅遠大城市廣場廣源納帕溪谷遠大城市廣場廣源納帕溪谷瓏遠翠瓏灣星城翠瓏灣萬潤廣場魯能公館越洋廣場皇庭峰景壹號宏遠新智匯宏遠康城假日嘉宏錦峯天麟天瑞花園萬科時富金色家園富盈松湖公館華訊大宅利豐中央公園匯星商業(yè)中心道盛聯(lián)合·青創(chuàng)城萬科松湖半島家和時代深業(yè)松山湖項目嘉華嘉譽灣春風(fēng)格拉斯盈濱半島花園春風(fēng)格拉斯盈濱半島花園宏遠帝庭山城建御河灣頤安云璽天麟八號公館翔龍?zhí)斓貜V場和昌拾里松湖凱達華庭戛納灣和昌拾里松湖黃江保利華陽湖1號寰宇匯金中心新世紀(jì)上河居萬科第五城世城商業(yè)中心瓏寓世城商業(yè)中心瓏寓振江鳳凰臺嘉輝豪庭三期嘉輝豪庭四五期卓越華堂時光星河時代方直星瀾銀湖山莊豐泰橡樹溪谷鳳崗四季花城四季悅山光明國際春暉國際城富基云山湖鏡華潤潤溪山德洲城霖峰壹山境十畝芳華里金色半山匯景風(fēng)華中建清溪項目萬科瑧山府景?；▓@萬科金色城品大新鴻基豪庭瀚栢青檸時代富盈今朝利豐中央華府居益凱景中央正中峰璟灣嘉宏錦時珠江萬科城龍光江南大境宏遠匯龍灣香繽1號豐泰觀山碧水玖頌江灣西粵京基城 華潤置地桃源里西粵京基城 華潤置地桃源里 茂名山湖海上城 遂溪山湖海上城遂溪山湖海江山府 徐聞山湖海上城 遂溪華邦玥瓏湖嘉霖·深灣1號民盈國貿(mào)中心龍門君悅東方廣仁·智TOP天琴灣國貿(mào)盈臺濱前海道招商美的·東樾花園海萬科城市之光軌道交通大廈東莞中原二級代理版圖龍光玖龍璽東莞中原二級代理版圖琥珀公館客天下國際輔料城時代金融中心銀湖山莊銀湖山莊萬科棠樾虎門華僑城【銷售中心】/層級培訓(xùn)//梯隊建設(shè)//專業(yè)沉淀//資源統(tǒng)籌/狼性銷售快準(zhǔn)狠貼【銷售中心】/層級培訓(xùn)//梯隊建設(shè)//專業(yè)沉淀//資源統(tǒng)籌/狼性銷售快準(zhǔn)狠貼【策略中心】/培訓(xùn)考察//專題工具//贏銷減負(fù)//資源盤活/金牌策劃思辨實戰(zhàn)超110人專業(yè)商業(yè)部團隊?萬科東江之星、保利瓏遠國際廣場、嘉宏振?萬科東江之星、保利瓏遠國際廣場、嘉宏振興中心等。服務(wù)商業(yè)項目商業(yè)標(biāo)桿，不斷刷新行業(yè)記錄，招商服務(wù)合作過千余個全球品牌商家銷售銷售代理商業(yè)商務(wù)項目的銷售策劃及項目全程策劃代理三舊改造的商業(yè)商務(wù)項目重新定位、包裝策劃及項目全程策劃代理商業(yè)商務(wù)項目地塊前期顧問服務(wù)商業(yè)商務(wù)項目的市場定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃落位商業(yè)商務(wù)項目的品牌招商代理商業(yè)商務(wù)項目的整體招商代理及市場推廣招商代理標(biāo)桿寫字樓●大型商業(yè)體標(biāo)桿寫字樓●?泰禾新天地：是啟幕泰禾集團首進東莞的代表之作，商業(yè)年度熱?綠地大都會：以“跨境電商購物公園”為主題的大型街區(qū)商業(yè)；?碧桂園萬象松湖、嘉宏萬城，萬潤廣場等。城市綜合體進亞洲首家沃爾瑪轉(zhuǎn)型旗艦店；?虎門高鐵站TOD：五軌匯聚的?石龍火車站TOD項目服務(wù)客戶品牌東莞首個地產(chǎn)代理顧問部，成為金茂、龍湖、招商蛇口、雅居樂、越秀等百強開發(fā)商首進東莞的合作第一選擇服務(wù)客戶品牌為客戶提供以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心的，從城市進入服務(wù)、企業(yè)戰(zhàn)略服務(wù)、取地可行性研究、定位、項目經(jīng)濟評估及開發(fā)運營階段等綜合性咨詢顧問，為開發(fā)商提供前瞻、專城市進入城市進入企業(yè)戰(zhàn)略取地可研取地可研物業(yè)建議物業(yè)建議市場分析市場分析政府立項政府立項項目前期項目前期經(jīng)濟評估經(jīng)濟評估培訓(xùn)分享培訓(xùn)分享產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)定位?國家發(fā)改委指定中原集團為【全國價格監(jiān)測定點單位】?東莞中原戰(zhàn)略研究中心總經(jīng)理車德銳系東莞房管部門研究房地產(chǎn)市場的智囊團成員?為東莞政府提供市場數(shù)據(jù)、變化信息支持，對政府政策、規(guī)劃等決策提供依據(jù)。?國家發(fā)改委指定中原集團為【全國價格監(jiān)測定點單位】?東莞中原戰(zhàn)略研究中心總經(jīng)理車德銳系東莞房管部門研究房地產(chǎn)市場的智囊團成員?為東莞政府提供市場數(shù)據(jù)、變化信息支持，對政府政策、規(guī)劃等決策提供依據(jù)。曾獲邀向東城政府分享《東莞樓宇經(jīng)濟研究》，備受好評。?粵港澳大灣區(qū)指數(shù)及定期研究報告發(fā)布周月季年報270+份為政府決策提供參考報告預(yù)判，同時亦為東莞房管部門研究房地產(chǎn)市場