房屋所有權(quán)歸屬與房產(chǎn)登記的效力

房屋所有權(quán)歸屬與房產(chǎn)登記的效力

由于雙方通過(guò)民政廳協(xié)議離婚，離婚協(xié)議規(guī)定，雙方共同的財(cái)產(chǎn)屬于一方。現(xiàn)在，主管部門通過(guò)民政部批準(zhǔn)的離婚協(xié)議已向登記機(jī)關(guān)提交資產(chǎn)登記。我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度,依照合同協(xié)議等方式取得房屋等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的,需要合同協(xié)議雙方當(dāng)事人完成登記后,房屋所有權(quán)才能發(fā)生變動(dòng)。民政部門離婚協(xié)議上雖已明確了夫妻共同房產(chǎn)歸一方所有,但此時(shí)房產(chǎn)所有權(quán)還沒(méi)有發(fā)生變動(dòng),仍屬夫妻共同財(cái)產(chǎn),只有雙方當(dāng)事人根據(jù)此協(xié)議到房管部門完成轉(zhuǎn)移登記后,房屋所有權(quán)才歸一方所有。因此,需雙方到場(chǎng)。通常情況下,雙方共同申請(qǐng)是原則,單方申請(qǐng)是例外,而單方申請(qǐng)一般都是申請(qǐng)一方在申請(qǐng)之前已取得房屋的所有權(quán)等物權(quán)。比如房屋修建,在修建事實(shí)行為完畢時(shí)即取得房屋所有權(quán);因確權(quán)判決或仲裁取得房屋所有權(quán)的,在確權(quán)判決或仲裁生效時(shí)即取得房屋所有權(quán);因繼承取得房屋所有權(quán)的,在被繼承人死亡時(shí)繼承人即已取得房屋所有權(quán)。這些情況僅需已取得權(quán)利的人單方申請(qǐng)即可。二、雙方當(dāng)事人通過(guò)判決離婚,在生效離婚判決上已明確了夫妻共同房產(chǎn)歸一方所有,現(xiàn)雙方當(dāng)事人反悔,又約定歸另一方所有,并要求登記機(jī)構(gòu)按雙方的約定直接辦理房產(chǎn)登記,可否?登記機(jī)構(gòu)不能按當(dāng)事人的約定直接辦理房產(chǎn)登記,理由是:由于生效離婚判決上已明確了夫妻共同房產(chǎn)歸一方所有,作為一種確權(quán)判決,在該判決書生效時(shí),房屋的所有權(quán)已發(fā)生變動(dòng),雖然登記還沒(méi)有完成,但房屋已歸判決書上確定的一方所有?，F(xiàn)雙方當(dāng)事人又約定將房屋歸另一方所有,事實(shí)上相當(dāng)于已取得房屋所有權(quán)的一方當(dāng)事人又將該房屋轉(zhuǎn)移給另一方,而轉(zhuǎn)移給另一方可采取買賣或贈(zèng)與的方式進(jìn)行。依據(jù)法院生效判決確定房屋權(quán)屬的,房屋所有權(quán)的取得是在法院文書生效的時(shí)候,而非登記完成的時(shí)候,但是法院文書確定權(quán)屬的一方當(dāng)事人要處分房屋的,必須根據(jù)法院的生效文書先行完成登記,然后才能再行處分,這就是《物權(quán)法》上未經(jīng)登記不得處分原則的體現(xiàn)。因此,房屋登記部門應(yīng)當(dāng)先根據(jù)法院的生效判決將房屋登記在判決書確定的一方當(dāng)事人名下,然后再根據(jù)雙方當(dāng)事人的約定,辦理房屋的買賣或贈(zèng)與轉(zhuǎn)移登記。三、雙方當(dāng)事人通過(guò)判決離婚,在生效離婚判決上已明確了夫妻共同房產(chǎn)歸一方所有,但要求該方當(dāng)事人補(bǔ)償給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的金錢補(bǔ)償?，F(xiàn)生效判決確權(quán)的一方當(dāng)事人單方來(lái)辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記,可否?首先,這是一個(gè)生效判決,不存在上訴期的問(wèn)題。雖然生效離婚判決上已明確了夫妻共同財(cái)產(chǎn)歸一方所有,從物權(quán)變動(dòng)的角度來(lái)看,此時(shí),房屋的所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生變動(dòng),但是,對(duì)于此類判決,特別是將房屋所有權(quán)變動(dòng)與金錢補(bǔ)償作為一句話來(lái)描述的,是一種附條件的判決,條件對(duì)判決的結(jié)果具有一定制約。從減少糾紛的角度出發(fā),由雙方當(dāng)事人前來(lái)辦理轉(zhuǎn)移登記最為妥當(dāng)。四、一方在婚前取得房屋權(quán)屬登記,而后結(jié)婚,共同生活一段時(shí)間后,感情破裂,雙方協(xié)議離婚,并同意將該處房產(chǎn)納入離婚分割,約定給另一方所有,登記機(jī)構(gòu)可否按雙方當(dāng)事人約定的離婚分割辦理?按現(xiàn)行《婚姻法》的規(guī)定,一方在婚前取得的財(cái)產(chǎn)屬于該方當(dāng)事人的個(gè)人財(cái)產(chǎn),即便后來(lái)結(jié)婚,該財(cái)產(chǎn)不會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn),除非通過(guò)買賣或贈(zèng)與的方式將財(cái)產(chǎn)部分轉(zhuǎn)移給另一方,而通過(guò)該種方式必須繳納相關(guān)稅費(fèi)。納入離婚分割的財(cái)產(chǎn)必須屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),一方婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),不能納入離婚分割。由于離婚分割財(cái)產(chǎn)不用繳納稅款,當(dāng)事人會(huì)節(jié)省很大一筆開(kāi)支,因此,很多當(dāng)事人通過(guò)離婚分割的方式將一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)約定給另一方,從而達(dá)到規(guī)避繳稅的目的。因此,針對(duì)一方在婚前取得的個(gè)人財(cái)產(chǎn),登記機(jī)構(gòu)不能依照雙方當(dāng)事人約定通過(guò)離婚分割的方式將該財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給另一方,而只能通過(guò)買賣或贈(zèng)與的方式轉(zhuǎn)移給另一方所有。五、在《物權(quán)法》生效之前,未建立登記簿制度。夫妻在存續(xù)期間取得的房屋,通常都登記記載為一方的名字,現(xiàn)在雙方當(dāng)事人都認(rèn)可該房產(chǎn)為登記記載一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn),并要將其處分,登記機(jī)構(gòu)是否需要先行將該財(cái)產(chǎn)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)并按轉(zhuǎn)移登記辦理為一方個(gè)人所有后才能處理呢?很多人認(rèn)為,只要是夫妻存續(xù)期間取得的房產(chǎn),即屬夫妻共同財(cái)產(chǎn),事實(shí)上,按《婚姻法》的規(guī)定,夫妻存續(xù)期間取得的房產(chǎn)雙方也可約定歸一方個(gè)人所有。一般情況下,這種約定應(yīng)該在取得房屋權(quán)屬登記時(shí)進(jìn)行,但根據(jù)民法意思自治原則,也可在完成權(quán)屬登記后進(jìn)行,不過(guò),需注意的是,事后的此種約定不得與權(quán)屬登記記載相沖突。本例中,并不存在沖突,登記記載和雙方當(dāng)事人的事后約定都是一致的。因此,對(duì)于上列情況,只要雙方當(dāng)事人到場(chǎng),都認(rèn)可該房產(chǎn)屬于登記記載一主的個(gè)人財(cái)產(chǎn),直接出賣即可。六、在《物權(quán)法》生效之前,未建立登記簿制度。夫妻在存續(xù)期間取得的房屋,通常都登記記載為一方的名字,現(xiàn)在雙方當(dāng)事人都認(rèn)可該房產(chǎn)為非登記記載一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn),登記機(jī)構(gòu)可否直接以當(dāng)事人間的約定視此財(cái)產(chǎn)為非登記記載一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)?不能。我們舉例來(lái)把此問(wèn)題闡述清楚。甲乙為夫妻雙方,房產(chǎn)登記記載為甲,但甲乙雙方都承認(rèn)該房產(chǎn)為乙所有。這種情形下,事實(shí)上雙方都承認(rèn)了是夫妻存續(xù)期間的共同財(cái)產(chǎn)。因?yàn)楦鶕?jù)物權(quán)公示效力,既然登記記載為甲,則只有兩種情況出現(xiàn);一是該房產(chǎn)要么歸甲個(gè)人所有(如根據(jù)夫妻雙方約定),二是該房產(chǎn)歸甲乙共同所有(這種情形下乙即為隱名共有人)?，F(xiàn)雙方認(rèn)為該登記房產(chǎn)歸乙一方個(gè)人所有,顯然不符合上述兩種情形,有違登記記載的推定效力。雙方認(rèn)為該房產(chǎn)歸乙一方個(gè)人所有,事實(shí)上是在承認(rèn)該房產(chǎn)歸夫妻雙方共同所有前提下(此時(shí)乙為隱名共有人),如何轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人一方單獨(dú)所有,這種情形應(yīng)按轉(zhuǎn)移登記辦理,畢竟一方的份額轉(zhuǎn)移給了另一方,房產(chǎn)所有權(quán)從夫妻兩個(gè)人轉(zhuǎn)變成了一個(gè)人。七、在《物權(quán)法》實(shí)施之前,未建有登記簿。甲乙雙方在結(jié)婚期間分別取得兩套房屋,一套房屋的權(quán)屬證書上寫的是甲的名字,另一套房屋的權(quán)屬證書上寫的是乙的名字。現(xiàn)雙方通過(guò)法院調(diào)解離婚,調(diào)解書里寫明雙方無(wú)共同財(cái)產(chǎn),現(xiàn)一方可否單獨(dú)處分其名下的房屋呢?有一個(gè)問(wèn)題首先要明晰,《物權(quán)法》實(shí)施后,凡是建有登記簿的,登記簿記載的權(quán)利人即可處分房屋。本案中,由于法院的調(diào)解書里已寫明雙方無(wú)共同財(cái)產(chǎn),相當(dāng)于司法機(jī)關(guān)已認(rèn)可登記在各自名下的房屋即屬各自所有,而法院的認(rèn)可具有確認(rèn)物權(quán)的效力,因此,一方可單獨(dú)處分其名下的房屋。八、甲乙雙方通過(guò)民政部門協(xié)議離婚,約定夫妻存續(xù)期間取得的一套房屋歸甲方所有,但一直未辦理離婚分割轉(zhuǎn)移登記,后乙方去世,現(xiàn)甲方單獨(dú)到登記機(jī)構(gòu)辦理過(guò)戶,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何處理?由于此房屋為甲乙雙方夫妻存續(xù)期間的共同財(cái)產(chǎn),而雙方的協(xié)議并不能導(dǎo)致房屋所有權(quán)的變動(dòng),因此,登記機(jī)關(guān)可為其建議兩種辦法。其一:如果甲方需要將此房屋過(guò)戶給自己所有,可建議甲方向法院提起確權(quán)之訴,將此房屋確權(quán)給甲單獨(dú)所有,然后甲方憑此判決可單獨(dú)到登記機(jī)關(guān)辦理。其二:按繼承辦理,甲乙夫妻共同房產(chǎn),其中的一半房產(chǎn)屬甲方個(gè)人財(cái)產(chǎn),另一半房產(chǎn)納入繼承,甲方與其他繼承人平分。九、甲乙雙方系夫妻關(guān)系,以甲的名義簽訂了購(gòu)房合同,并進(jìn)行了合同備案,在辦理轉(zhuǎn)移登記之前,甲去世,現(xiàn)乙方要求將此房屋登記在自己名下,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何處理?由于甲未辦理轉(zhuǎn)移登記,因此,甲與開(kāi)發(fā)商之間只是合同上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,現(xiàn)甲去世,發(fā)生合同債權(quán)債務(wù)的繼承關(guān)系,因此,如果乙方需要將房屋登記在自己名下,需要公證機(jī)構(gòu)做出繼承公證,該公證文書表明此房屋只由乙繼承,其他繼承人放棄繼承。憑此繼承公證,開(kāi)發(fā)商和乙可共同到登記機(jī)構(gòu)注銷甲的合同備案,并將此房屋備案給乙所有,并辦理相應(yīng)登記。十、甲乙雙方系夫妻關(guān)系,在夫妻存續(xù)期間以甲的名義購(gòu)買了房屋1套,并進(jìn)行了合同備案,在辦理權(quán)屬登記時(shí),登記機(jī)構(gòu)詢問(wèn)了甲有無(wú)共有人,甲回答無(wú),于是登記機(jī)構(gòu)將該處房產(chǎn)登記為甲所有,后乙發(fā)現(xiàn)此事,要求增加為共有人,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)如何處理?《房屋登記辦法》第18條規(guī)定,房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)詢問(wèn)申請(qǐng)登記房屋是否為共有房屋。按此規(guī)定,登記機(jī)構(gòu)在申請(qǐng)人申請(qǐng)登記時(shí)應(yīng)增加詢問(wèn)程序,申請(qǐng)人回答申請(qǐng)登記房屋無(wú)共有人的(不過(guò),申請(qǐng)人的回答不能與登記機(jī)構(gòu)既有檔案資料相沖突,比如,檔案中本身就存在夫妻關(guān)系的證明材料,此種情形,仍需另一方到場(chǎng)作出表示),即推定此房產(chǎn)為申請(qǐng)登記記載權(quán)利人所有,并在登記簿上作記載,其可單獨(dú)處分之。但這并不代表在實(shí)體法律關(guān)系上該房產(chǎn)即屬申請(qǐng)人的個(gè)人財(cái)產(chǎn),夫妻存續(xù)期間取得的房產(chǎn)原則屬于共同財(cái)產(chǎn),但雙方當(dāng)事人也可以約定為夫或妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn),不過(guò),此約定需要雙方的表態(tài),僅僅一方聲明無(wú)共有人是無(wú)效的。如果確屬夫妻存續(xù)期間取得的房產(chǎn),即便一方回答無(wú)共有人并已登記,事后另一方隱名共有人也可提供婚姻關(guān)系與前述申請(qǐng)人一起更正為夫妻共同所有。同理,登記機(jī)構(gòu)如果在辦理登記時(shí),詢問(wèn)了甲乙雙方,雙方都表示該房產(chǎn)屬于甲的個(gè)人財(cái)產(chǎn)的,登記機(jī)構(gòu)完成登記記載于甲后,甲乙雙方又反悔,意欲登記為雙方共有的,則按轉(zhuǎn)移登記辦理。十一、甲乙雙方系夫妻關(guān)系,有夫妻共有房屋1套,并共同育有1女,現(xiàn)甲乙雙方離婚,約定將房屋歸甲所有,但乙另有要求,此房屋登記為甲所有后,甲不得出賣,只能留給他們的女兒居住,并要求登記機(jī)構(gòu)將此約定記載入登記簿,可否?《物權(quán)法》有一個(gè)基本原則,叫物權(quán)法定,指物權(quán)的種類、內(nèi)容、效力等必須由法律規(guī)定