某商務(wù)大樓投資經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告

古蕩商務(wù)大樓投資經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告2010.07.02項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估項(xiàng)目概況及定位目錄業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目概況及定位一、項(xiàng)目基本情況：所屬商圈：城西商圈項(xiàng)目名稱：古蕩綜合商務(wù)大樓地理位置：位于古墩路與蓮花街交叉處，古墩路以西，南面為古蕩工業(yè)園區(qū)、北面為嘉綠景苑住宅小區(qū)?？傆玫孛娣e：25774m2總建筑面積：95846m2地上面積：64436m2

商業(yè)面積：1-4層群樓為商業(yè)建筑，面積17288m2

辦公面積：5-11層為辦公建筑，面積47148m2地下面積：31410m2車位：434個(gè)工程進(jìn)度：目前大樓已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂交付時(shí)間：大約在明年年初商場(chǎng)名稱地理位置商場(chǎng)規(guī)模

功能劃分及經(jīng)營(yíng)種類主要品牌經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)西城廣場(chǎng)文新路紫荊花路口5層總面積5.5萬(wàn)平方米地下層是物美大賣場(chǎng)和大型停車場(chǎng)GF和1F是生活名店街2F、3F美食薈萃2F主題餐飲城集中了七家各具特色的主題餐廳3F美食城、神采飛揚(yáng)游樂(lè)公園，包括了四大主題娛樂(lè)空間：淘氣樂(lè)園、極限天地、網(wǎng)絡(luò)賽點(diǎn)、狂歡世界4FUME西城電影大都會(huì)5F時(shí)尚動(dòng)感娛樂(lè)中心

周大福、美地亞、VEROMODA、哥弟、阿卡佩拉、SINO、Letoto、埃爵、SWATCH、阿迪達(dá)斯、耐克、KAPPASALEW、ORCHESTRA、芭布芭卡、麗嬰房等經(jīng)營(yíng)狀況日益轉(zhuǎn)好中高等檔次以頻繁的促銷活動(dòng)和折扣優(yōu)惠吸引西區(qū)人氣主力商家品牌商家點(diǎn)評(píng)：主力商家作用明顯，品牌商家歷經(jīng)洗牌二、

蓮花街區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研分析（商業(yè)綜合體）商場(chǎng)名稱地理位置商場(chǎng)規(guī)模

功能劃分及經(jīng)營(yíng)種類主要品牌經(jīng)營(yíng)狀況經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)印象城古墩路588號(hào)5.3萬(wàn)平方米首層：食品、煙酒、滋補(bǔ)品、藥品、小五金、化妝品、日用品2層：男女士服飾、休閑服裝、鞋類、皮具、手袋3-4層：沃爾瑪超市4層：美食、家用電器、影視音響、音像制品5層：通訊器材、體育用品、文具、床上用品等外婆家、味千拉面、棒約翰、齊秦創(chuàng)立的餐飲品牌齊辣、滿記甜品、KFC、韓國(guó)料理品牌韓村等；服裝、配飾類有Only、VeroModa、rafter、Levis、lee等；化妝品有絲芙蘭、萬(wàn)寧；大型娛樂(lè)品牌神采飛揚(yáng)、早教中心金寶貝等等。經(jīng)營(yíng)狀況一般中高等檔次一站式百貨點(diǎn)評(píng)：以大型超市為主力店，傳

統(tǒng)百貨經(jīng)營(yíng)備受考驗(yàn)主力商家品牌商家

商場(chǎng)名稱地理位置商務(wù)樓規(guī)模發(fā)展?fàn)顩r聯(lián)合大廈紫荊花路2號(hào)

建筑面積：20000㎡

入駐良好西城新座古墩路98號(hào)

主樓十四層，地下二層，裙樓二層，三至十四層為寫字樓?？偨ㄖ娣e20978平米已入駐綠城金桂大廈古墩路與文新路交叉口西北角

總建筑面積約3.3萬(wàn)平方米（含地下室面積）。其中寫字樓可售面積約2.2萬(wàn)平方米，商鋪面積近3000平方米已入駐點(diǎn)評(píng)：商務(wù)樓為主，底部以服務(wù)配套型商業(yè)；三、

蓮花街區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研分析（商務(wù)樓）蓮花街三產(chǎn)品規(guī)劃四、周邊地段租金價(jià)格參照文三西路本案競(jìng)舟路古墩路地段標(biāo)示顏色租金水平蓮花街

53-70元/㎡

文三西路

76-128元/㎡

古墩路

66-142元/㎡

競(jìng)舟路

80-120元/㎡

五、項(xiàng)目周邊同類個(gè)案租金水平參照西城廣場(chǎng)印象城個(gè)案區(qū)位租金水平（月/m2）西城廣場(chǎng)負(fù)一層120-139

一層110-123

二層90-107

三層70-96

四層50-79個(gè)案區(qū)位租金水平（月/m2）一層114-147

二層100-123

三層127-173

四層70-91

五層47-77印象城聯(lián)合大廈租金2.5元/天/㎡六、項(xiàng)目租金定價(jià)依據(jù)上述對(duì)項(xiàng)目周邊的商業(yè)項(xiàng)目租金價(jià)格分析，加以市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)分析，得項(xiàng)目首層的評(píng)估租金均價(jià)幅度如下：項(xiàng)目名稱蓮花街文三西路豐潭路競(jìng)舟路西城廣場(chǎng)印象城租金水平53～7073～12866～14280～120120～139114～147評(píng)估租金首層臨街鋪位85～125單位：元/㎡·月提升最終銷售時(shí)良好的商場(chǎng)租金提高古蕩區(qū)政府客戶滿意度獲取良好而穩(wěn)定的租金收益最大程度上吸引人流凸現(xiàn)古蕩區(qū)政府特色品牌文化差異化特色經(jīng)營(yíng)，挖掘空白消費(fèi)點(diǎn)定位依據(jù)七、項(xiàng)目定位區(qū)域高端商業(yè)綜合體集生活配套、都市休閑、健康美食、娛樂(lè)文化、休閑娛樂(lè)消費(fèi)……為一體的社區(qū)型高品質(zhì)生活商業(yè)中心古蕩高端住宅項(xiàng)目商業(yè)綜合體缺乏高端、文化性主導(dǎo)商業(yè)該區(qū)傳統(tǒng)裙樓商業(yè)經(jīng)營(yíng)慘淡消費(fèi)力旺盛，可挖掘高端消費(fèi)群體項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目功能區(qū)域商業(yè)中心高級(jí)生活配套健康、文化消費(fèi)休閑娛樂(lè)消費(fèi)……

西溪商業(yè)綜合體時(shí)尚健康沃爾瑪品牌獨(dú)特眼球高檔形象表現(xiàn)點(diǎn)

以時(shí)尚大都市為主導(dǎo)形象樹立本項(xiàng)目獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)方向，實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營(yíng)特色；同時(shí)以健康的形象示人，也能同企業(yè)形象實(shí)現(xiàn)較好的融合。項(xiàng)目整體形象：業(yè)態(tài)規(guī)劃三產(chǎn)品規(guī)劃我們按照古蕩商務(wù)大樓規(guī)劃定位所需，通過(guò)了解其自身所需的基礎(chǔ)上，結(jié)合商家的需求和連帶效應(yīng)，為為日后的招商和經(jīng)營(yíng)提供幫助。主力店沃爾瑪次主力店物美世紀(jì)聯(lián)華餐飲類高端餐飲——玉麒麟連鎖快餐——必勝客咖啡飲品——一茶一坐娛樂(lè)休閑

KTV：嘜歌、銀樂(lè)迪健身中心：舒適堡、青鳥電玩桌球：神采飛揚(yáng)服裝服飾類高檔成衣——雅戈?duì)枙r(shí)尚品牌——杰克瓊斯休閑品牌——美特斯邦威杭派代表——秋水伊人時(shí)尚鞋品——百麗時(shí)尚飾品——自然美一、規(guī)劃原則

大型超市（沃爾瑪）商務(wù)型餐飲（兩岸咖啡）（一茶一坐）中大型娛樂(lè)中心（臺(tái)球|電玩|）大型健身中心（舒適堡）量販KTV(嘜歌)連鎖品牌專賣等特色餐廳項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合類型品牌租用面積超市沃爾瑪12000-20000世紀(jì)聯(lián)華8000-15000餐飲（12家）KFC350-400必勝客380-450一茶一坐350-400豪尚豪300-500哈根達(dá)斯120-150待定100-200待定20-50待定200PUB1127500-800天綠250玉麒麟來(lái)伊份200-300服裝（45家）三福500-600森馬300-500高邦200-300二、籌備商家資源

類型品牌租用面積服裝（45家）佐丹奴250唐獅250美特斯邦威250以純250卡賓100埃古待定ONLY待定VEROMODA待定G-STAR待定OASIS100-250馬克華菲100-250湯尼維爾100-250順美100-250巧帛80-150粉藍(lán)80-150類型品牌租用面積服裝（45家）衫國(guó)演義50-80MISSSIXTY100-250H&M250生活幾何200JACK&JONES1200-1500江南布衣歐時(shí)力紅袖800-900浪漫一身JC5雅格施丹400COCOON100-200秋水伊人100-250菲妮迪250-500G2000150-300類型品牌租用面積租用層數(shù)服裝（45家）AZONA80-150一層或一拖二A02100-200一層或一拖二E-BASE250一層或一拖二巴拉巴拉100-250一層361度100-200一層奧扉250一層或一拖二MOCANOSIEGO優(yōu)衣服飾店50一層報(bào)喜鳥300一層或一拖二浪比時(shí)300玖姿300內(nèi)衣（2家）愛慕80一層HELLOKITTY45待定鞋（8家）熱風(fēng)250一層類型品牌租用面積鞋（8家）安踏800喬丹法國(guó)公雞百麗250COEY80-150康奈300圣大保羅150-200書吧（2家）萬(wàn)象書屋700待定30-50飾品（3家）石頭記80-150流行美50-100PUCCA50-150電器(1家）國(guó)美1500-2500化妝品(2家）屈臣氏300待定50-60類型品牌租用面積美容院（1家）待定600其他（3家）待定400精益眼鏡300維納斯婚紗600-800三、業(yè)態(tài)布局負(fù)一層/量販大賣場(chǎng)負(fù)二層/停車場(chǎng)1F/國(guó)際品牌區(qū)2F/潮流前沿區(qū)3F/都會(huì)家世界4F/時(shí)尚生活區(qū)北樓5-11F/商務(wù)酒店南樓5-11F/高端商務(wù)樓中心商業(yè)停車酒店商務(wù)辦公約20700平約10066平約15000平約28670平項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估（1）押金：2000萬(wàn)元；（2）配套設(shè)施：4500萬(wàn)元；（3）年支付租金：3200萬(wàn)元，每3年遞增6%；此租金可由商場(chǎng)（或超市）租金支付，原則上不需要前期投資。（4）財(cái)務(wù)、營(yíng)銷及其他不可預(yù)知費(fèi)用：200萬(wàn)-300萬(wàn)一、前期投入

二、項(xiàng)目各層商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)（第一年）樓層租金均價(jià)幅度地下一層（沃爾瑪）1.1元/㎡·天首層（除沃爾瑪外）4.2元/㎡·天二層3元/㎡·天三層2.7元/㎡·天四層2.4元/㎡·天南樓五至十一層（平均價(jià)格）1.5元/㎡·月北樓五至十一層（平均價(jià)格）2元/㎡·月沃爾瑪Wal-Mart主推商家輔推商家負(fù)一層/業(yè)態(tài)分布量販購(gòu)物區(qū)三、各區(qū)塊第一年規(guī)劃租金收益15000平×1.1×365=6022500元負(fù)一層至一層部分以“杭州沃爾瑪東新園店”為例以杭州沃爾瑪東新園店為例，國(guó)際品牌超市主力店的引入，帶來(lái)區(qū)域商業(yè)檔次、品牌、價(jià)格……的飛漲！平均租金上漲率高達(dá)200%-300%杭州沃爾瑪東新園店開業(yè)前對(duì)面商鋪圖杭州沃爾瑪東新園店開業(yè)三個(gè)月后對(duì)面商鋪圖開業(yè)一年后對(duì)面商鋪圖沃爾瑪Wal-Mart國(guó)際連鎖餐飲（一拖二）珠寶/玉器化妝品品牌服飾1F/業(yè)態(tài)分布國(guó)際品牌區(qū)品牌服飾運(yùn)動(dòng)服飾名表/皮具鞋帽銀行化妝品西餅店攝影3747平×4.2×365=5744151元1F品牌落位（主力商家）品牌類別總面積（m2）品牌1品牌2品牌3品牌服飾3626hugobossburberryversace運(yùn)動(dòng)服飾耐克阿迪達(dá)斯匡威珠寶玉器周大生通靈老鳳祥化妝品ONLY雅詩(shī)蘭黛歐萊雅國(guó)際連鎖餐飲麥當(dāng)勞肯德基必勝客皮具LVGuccioYSL攝影麗致龍龍攝影維納斯西餅店哈根達(dá)斯元祖八喜銀行匯豐建行工行2F/業(yè)態(tài)分布前沿品牌區(qū)咖啡/茶館國(guó)際連鎖餐飲（一拖二）高端名媛淑女服飾國(guó)際潮流名品服飾內(nèi)衣品牌品牌專賣店國(guó)際運(yùn)動(dòng)品牌服飾鞋帽/皮具8376平×3×365=9171720元2F品牌落位（主力商家）品牌類別總面積（m2）品牌1品牌2品牌3咖啡/茶館8376兩岸咖啡一茶一坐上島咖啡國(guó)際連鎖餐飲與一層同高端名媛淑女服飾秋水伊人浪漫一身古木夕陽(yáng)國(guó)際潮流名品服飾千百度貝納通黛貝妮國(guó)際內(nèi)衣品牌黛安芬安莉芳華歌爾國(guó)際運(yùn)動(dòng)品牌服飾李寧特步361°品牌專賣店美特斯邦威班尼路步森鞋帽皮具紅蜻蜓奧康犀牛王3F/業(yè)態(tài)分布都會(huì)家世界電器小家電家居床品工藝品、藝術(shù)品等兒童天地文化精品特色產(chǎn)品8152平×2.7×365=8033796元3F品牌落位（主力商家）品牌類別總面積（m2）品牌1品牌2品牌3電器8152兩岸咖啡一茶一坐上島咖啡小家電九陽(yáng)帥康愛仕達(dá)兒童天地天線寶寶Disney麗嬰房家居床品水星家紡富安娜羅蘭文化精品絲綢文房四寶天堂傘特色產(chǎn)品樓外樓臨安山核桃龍井茶工藝、藝術(shù)品字畫收藏品大師作品4F/業(yè)態(tài)分布時(shí)尚生活區(qū)運(yùn)動(dòng)健身KTV瑜伽館休閑娛樂(lè)高檔休閑餐飲名媛淑女館8516平×2.4×365=7460016元4F品牌落位（主力商家）品牌類別總面積（m2）品牌1品牌2品牌3運(yùn)動(dòng)健身8516青鳥健身一兆韋德萬(wàn)年青KTV銀樂(lè)迪好樂(lè)迪麥歌瑜伽館瑪婭瑜伽天瑜伽園梵音瑜伽名媛淑女館國(guó)色天香窈窕淑女養(yǎng)生館御美道養(yǎng)生館高檔休閑餐飲外婆家心源茶樓青藤茶館休閑娛樂(lè)國(guó)藝堂大足神農(nóng)佳優(yōu)子北樓5-11F/業(yè)態(tài)分布商務(wù)酒店區(qū)南樓5-11F/商務(wù)辦公區(qū)酒店商務(wù)樓酒店：10066平×2×365=5511135元辦公：20700平×2.5×365=1511100元三、第一年全年全額招租的收益數(shù)據(jù)：59,244,318元10066平×1.5×365=5511135元20700平×2×365=15111000元8516平×2.4×365=7460016元8152平×2.7×365=8033796元8376平×3×365=9171720元3747平×4.2×365=5744151元15000平×1.1×365=8212500元大型超市一層剩余二層三層四層酒店辦公四、年增長(zhǎng)收益數(shù)據(jù)1．租賃價(jià)格年度遞增：3%（第四年起每年遞增）2．房屋空置率：5%（第一年度為30%、第二年度為20%、第三年度開始正常5%）

3．租賃期為15周年，開始日期在古蕩綜合商務(wù)大樓項(xiàng)目工程竣工后。年份空置率年度遞增租賃收入第一年30%—41471023第二年20%—47395454第三年5%—56282102第四年5%3%57970565……………………第十五年5%3%……五、項(xiàng)目其他穩(wěn)定收入分析1、物業(yè)費(fèi)年收入：64436×8×12=6185856元；2、地下車位收入：434×300×12=1562400元；3、外垟廣告收入：前期暫不計(jì)。此項(xiàng)合計(jì)第一年：7748256×0.6=4648953元此項(xiàng)合計(jì)第二年：7748256×0.8=6198605元此項(xiàng)合計(jì)第三年：7748256×0.9=6973430元六、項(xiàng)目未來(lái)15年動(dòng)態(tài)收支測(cè)算（以5%的增長(zhǎng)率計(jì)算：元）收入支出盈虧年份押金2000-20002010配套設(shè)施4500-45002011租金及物業(yè)費(fèi)等4686240022862011租金及物業(yè)費(fèi)等6288340028882012租金及物業(yè)費(fèi)等7284340038842013租金及物業(yè)費(fèi)等7648359240562014租金及物業(yè)費(fèi)等8030359244382015租金及物業(yè)費(fèi)等8432359248402016租金及物業(yè)費(fèi)等8432379646402017租金及物業(yè)費(fèi)等8432379646402018租金及物業(yè)費(fèi)等8432379646402019租金及物業(yè)費(fèi)等8432401244202020租金及物業(yè)費(fèi)等8432401244202021租金及物業(yè)費(fèi)等8432401244202022租金及物業(yè)費(fèi)等8432424141912023租金及物業(yè)費(fèi)等8432424141912024租金及物業(yè)費(fèi)等8432424141912025合計(jì)118,25662,62355,645投資估算：經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目固定投資5500萬(wàn)元，動(dòng)態(tài)投資62623萬(wàn)元；其中押金1000萬(wàn)元，前期裝修景觀燈4500萬(wàn)元；按照第一年租金3200萬(wàn)，