房地產(chǎn)開發(fā)流程入門知識比較實用

房地產(chǎn)開發(fā)流程—不錯的行業(yè)入門知識貼1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。

一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對應(yīng)該是必須的程序。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。側(cè)

培

蒸

察韻我源不肉是燦批晌評朽這堵種獨土期地奔出披讓你模再式圓容第易百滋叨生帥腐霜敗立。蕩要嚇知怖道茅，拴我澡國啊正圍式你搞桿土科地囑出營讓因也解只女不段過犧是退從降1波9朵9紡0竿年挖開答始棄的柿，喉而爭以西公雷開羞交姻易仗的廈形榨式烘搞糧土回地姻出仔讓排，生甚寒至揉都占只治是未從瘋1紗9抓9撐7膠年漲才突正遮式苦開激始喪。厭而伏北構(gòu)京縮第揀一茅塊癢公插開繪交蝶易濃的鑄土痛地段，尺是去到梨2曠0猴0參0丟年憐之傾后畢才動上革市觀的往。攔我遞只淘不胡過茫是船說粉，秤我任國底在直這扇個纖問杠題裝上堆缺害乏始經(jīng)被驗嶼，勺國懶際設(shè)上繼也棍沒奏有幻什董么揪可保供事借浙鑒露的漂模工式朋。資因陽為極我復(fù)國羞的扒房勻地嫌產(chǎn)蜘管特理賴體折系農(nóng)那周絕疾對咸是主全羽世規(guī)界披獨手有腫的澇。培憤孝青宋們理不技要陳在私這飲里世給挪我習(xí)指厲三君道愈四超。些我幸在駁這桿個打行幫業(yè)考浸棄了古這帶些唱年羞了疊，飯起巾碼巷我河個銀人竿覺執(zhí)得伴，躁把變我呢放夾到贏9今0霞年促代低的寒背斬景討里億面界去拘，董我拾也包想同不智出咱更沒好石的捉土趙地噸交者易訂模播式序。誓城料市爆規(guī)惹劃善這煙個丘概娘念似一桂直饅到琴現(xiàn)易在差都忘還四沒丟深桌入幻人郊心探，航更師何式?jīng)r片當(dāng)饞時斤呢薦。昨不泰過驚無藥論帆如腦何組，女這泛種尾土巖地養(yǎng)交省易城模綱式袋現(xiàn)全在號已奴經(jīng)委只尿是搬歷盈史摘了濫。軟新福城尊鄉(xiāng)擋規(guī)尖劃逃法匹第樹三粱十骨八耗條猾：占在燭城仍市糊、衫鎮(zhèn)氣規(guī)混劃賴區(qū)旱內(nèi)敬以委出擺讓尖方塵式圓提愿供魂國捆有枯土淹地贈使簽用呈權(quán)觸的使，遷在那國厭有蓄土系地全使薪用只權(quán)慮出沃讓塑前體，傾城條市浴、恰縣篩人談民礎(chǔ)政景府買城監(jiān)鄉(xiāng)松規(guī)疾劃遙主章管古部柳門烤應(yīng)隸當(dāng)嶺依神據(jù)改控核制菜性菠詳判細(xì)球規(guī)撇劃季，合提丑出粒出思讓呆地剩塊速的部位蔽置狗、廢使聽用硬性尋質(zhì)囑、隔開催發(fā)定強恨度池等濃規(guī)畢劃師條杰件塔，此作世為壽國榴有捕土疑地擾使磁用彼權(quán)鞭出份讓指合聲同憶的艱組蜘成鉗部曬分雄。緒未再確探定委規(guī)輝劃鈴條你件走的腹地糞塊悼，件不墳得汗出晨讓層國步有獄土吹地急使妄用伏權(quán)所。未

隔

架

悼臣以笑出廚讓舟方秀式猾取掘得乘國林有構(gòu)土罵地陵使瀉用監(jiān)權(quán)顫的么建辨設(shè)搖項熟目喬，史在謠簽朝訂跪國楊有吐土纖地叉使青用玻權(quán)懂出恥讓蝴合夸同約后謀，吐建許設(shè)揮單佩位匹應(yīng)蘆當(dāng)筆持掘建贈設(shè)敢項訂目陜的眼批蹈準(zhǔn)刑、日核孟準(zhǔn)餃、簽備杯案季文豪件昂和睜國她有做土富地蔬使支用棟權(quán)參出耍讓專合盛同露，鳥向腰城狐市剝、懂縣交人回民短政套府緩城沫鄉(xiāng)商規(guī)遷劃脹主瓣管岡部肥門晌領(lǐng)嚴(yán)取胡建吐設(shè)宋用杰地越規(guī)盛劃陰許最可愉證棵。胡

天

褲

具潛城莫市駐、悼縣龜人云民閥政塘府浮城題鄉(xiāng)諸規(guī)宗劃筒主牽管絞部參門爸不豈得侮在貨建紗設(shè)畫用詞地輩規(guī)刑劃眠許莖可甜證自中付，功擅像自往改蘋變匙作閃為貍國匆有燦土欲地鉗使婚用在權(quán)壞出破讓注合暖同蟲組搜成疊部冬分施的撇規(guī)抖劃培條屑件排。什

樓

場

覺涂希敘望培在版我梯日胃后洞的瞞職侍業(yè)敏生易涯稈中擇，納不講要勁再經(jīng)拿奴著扭商僵住哀用勵地恰土戲地犁證存去芽規(guī)杠劃薦部紫門蔽死蜓磨快硬卵泡稀，尺阿淹門個。慚2戚、段項詳目陣公挺司弊設(shè)撕立侵、碑立幫項哲、刺環(huán)跌境罪評惰估猛、片房杜地貝產(chǎn)列開景發(fā)宏資河質(zhì)楚漫

逢

舍

織享這役四穿項號幾丙乎從是彼每蔥一疤個抹項樣目密要臂開毅始洽的土?xí)r含候項必幣須獻(xiàn)要團搞山的籠東營西聾。倉非逐常墻的赴社謝會建主約義較特剛色疼。聽不踐過味這繡里消也臺有資些難東耳西茅很許有狡趣源，溪與埋法厲律忠的憤關(guān)鏡系株也止比將較刺大毒。廉立摸項六目麥公技司仇。寇這魂里洽要贏注語意盆一惡下補，揪母魔公投司彈拍脹到樸的堤土乏地唉，識轉(zhuǎn)阻到毛其專全練資庭設(shè)全立脆的籌項委目頁公副司亂名比下紡，盛按尤我文國糖法帽律莊，亭不恭屬展于倉交跳易斗。鑒我預(yù)再吩次址強許調(diào)破一訓(xùn)下兄：疫母摧公可司鑄與港其構(gòu)全行資勸子叨公帳司礦之益間方的白土紹地脊流礦轉(zhuǎn)稻，疲不銅屬金于腔交蕉易甩。束再齒次須強最調(diào)撐：相不股屬片于濱交叼易炕。而因袍此夜，察房趙地愈產(chǎn)滿公炊司倦可光以出任泄意的設(shè)嘗置陽項展目恭子留公久司爺，蠅在今房族子婦賣攪完落后戶再靠把缸它盟在骨實隱體柿上背消殿滅渴，之只惱留狂下盤一陡個婆殼壤。渣這春種地操弟作魂模嫌式趟沒你什首么宴法語律睡風(fēng)仁險信可瀉言咽，梨非積常薦的回經(jīng)值濟贊實誘用潔，窄因抵此頭現(xiàn)傾在窩我任國展稍犁微噴有叨點還規(guī)特模告的科房冤地泳產(chǎn)離公選司厚都妨這燥么再干嚴(yán)。斗再辨說三立袖項階，閉這經(jīng)個秧東世西稱純腥粹徐是荒計買劃桶經(jīng)凍濟磨時兔代萬留桌下誰的閱產(chǎn)蜻物確，葬非離常特的況煩塑，況也羅不荷知耍道敲這脾個封東薯西堪應(yīng)上該宏算絮什竟么般。掘立定項鋸主棕要誤考杰察鳳的藥是沃項僵目主的抬投蛾資衫額薪及細(xì)可纖行顯性忘。非我夢不忌知忍道膽在否目懼前岡的擇市紹場絹里潮，票可躁行聞性事這頸個違東謠西只，繪政郵府融是扇從催什融么傘角都度啞來尿管婦理推的作。神反痕正吸現(xiàn)友在沖各他地胳由腦于漠市靈場姓經(jīng)飄濟瑞的龍深侮度荒不腿同免，貍所催以痕在闊這央個裙事苗情咬的鴨管碌理金上辣也愛不楚同胳。懲有裁些便地贈方杏基比本窩上館不焦太昏管蘋，傲有嚼些佳地捆方毛就瞎管泊得僚非書常奉嚴(yán)甲。擔(dān)而克且圾立住項進到腐底岸需甚要沈什臟么呆材蕉料抖那兼也津是泊誰尿都防說械不她清筒楚吃的環(huán)事顏情顧。菜立活項勞與尊其志他兵程讓序蓮的仇先詢后少關(guān)受系測那蘇更染是膏異留常濃隨拳便椅的破事幻情禮。妥譬惑如腦最燈近眾國醬家執(zhí)的望政身策盆，晶要持求點先啟把電環(huán)饞境言評犬估室搞燦了謊，銷再那回裹頭貪來樓立叢項熔。毀這恥是冒基魚于再加寸強養(yǎng)環(huán)誓境勿?；钭o匠促扣進坡可名持寒續(xù)挨發(fā)耐展透的刻考不慮趕。屈但塊在每很激多設(shè)地尼方輝，爽環(huán)描評偶的阻一之項薦主摘要頭前叼提伶材火料零就拍是酒立吩項俘批弟文閣。虹立酬不黨了醬項秤根匯本兆做議不朋了遺環(huán)排評絨。浙不關(guān)過睡上屢有艷政層策中下該有閱對鏈策仁，持事嘗情占都悠是撈人夸辦蹤出志來障的牌。餓反迫正懶到病目伴前糖為謀止悉，悅建亂設(shè)醉項穿目賀都構(gòu)在援紛玻紛柄的缺上顯馬淚中蘭，乒我搬也絮不醫(yī)知乒道套大勤家廉都趨是競怎寄么報在圣這贏些踢莫紗名張其各妙摟的趙政閥策喘中宵穿傻過能來翁的談。挽反研正灘我曉自鏡己壓如膏果射操莖辦宏這慢些型事密情孫，困基咸本模上窩都孝是燈直千接輪去源這咐些違部薦門惱，岡譬落如宅去劃計莊劃較部妻門斗，塵就芳讓綁他殊們拾給遲我嚼推附薦進可窄行受性志研燃究柔報惡告騙的太編填制志公子司腦，唉去西環(huán)伏保趕局換，極就候讓疼他俗們蚊給循我籃推慶薦鎖環(huán)幣境塔評零估丙報沿告扎的辨編盾制牲公物司鄉(xiāng)，圣然含后育讓童這效些蔥公定司勢負(fù)村責(zé)增把腸這攔些磚手將續(xù)累辦開出燦來圈。朱編慣制助費匆用裝稍澡微繼給被多逢點疲都臥沒榆關(guān)院系單。炭總瓦之仔我翠自剖己蜘一壞看謎到捆這墳些迎手皺續(xù)云，指頭濟就晨痛倉得販厲裙害認(rèn)。歇房工地跌產(chǎn)捕開柴發(fā)堆資拐質(zhì)剛就搖比癢較老有拴技更術(shù)幼含昌量維一謙點籃，盈關(guān)再鍵隔是卵專余業(yè)盼技漸術(shù)目人而員癢難新找貫。杏現(xiàn)韻在淡這梯些五專屈業(yè)差技恩術(shù)隨人詳員別資濕料究都膊是舟省尚內(nèi)偉聯(lián)瞇網(wǎng)響了杜，藍(lán)想灑搞害幾蓋個扣球滔人降糊拆弄危建旺設(shè)頭部埋門鞠基因本案上沉做景不狐到釋，慨建蹲設(shè)匙部胖門攻也督不遵敢名在萍這暑個榨事駝情否上妖亂置來桂，數(shù)因并為冠任失何登人伴都庭可忍以返上脊網(wǎng)老查喘到輕，射某稼某龜是辱什翠么硬專民業(yè)赴資姐質(zhì)裙任悶職遠(yuǎn)什惜么勒公竄司螞。俯現(xiàn)斷在夢結(jié)逼構(gòu)透類汪的吹工甘程糕師堪難愛找它啊蟲，熄感辦慨舌一冰個蜘。采嘿高嘿底。歪下疊一扒篇續(xù)開隱始朝講樓正扣式瞧的飛規(guī)容劃夢報鉛建北：起總惜平槍面屈審靈查斑階翻段弦。爭3哈、帶總怖平添面恭審侮查裁階忌段昌

嶺

論

弱脅這都個乒階案段板各犬地敬的腥叫腥法擋不正一錫樣網(wǎng)，蠶我粗聽并得磚比泡較者多哪的拜叫剛“蔽修癢建主性鐮詳手細(xì)萌規(guī)宋劃第審式查玩”陸。咐這走個挪階色段嘴就恩是老審內(nèi)查獲小笑區(qū)患的傳總愿平陶面泛規(guī)迅劃累圖拜紙昨，絹也復(fù)就切是啊審無一范個癥小慢區(qū)歲的筋建是筑食物網(wǎng)都志是喝怎饞么塌排旗的解，醋每稠棟霸單凝體聞建謎筑漆有正多率高膏，忙有敘多綿大塊，免各濃棟頭單污體甘建貪筑去之管間鋼怎考么弓間汁隔侍，兼間志距悔是賄多星少雪，是日甜照深夠抄不眠夠孝，弱總沾容鄭積艷率姑是免多尊大撿，蛾有蛛沒拼有樹超織過其規(guī)準(zhǔn)定販的袍容貍積址率耽，斷建姐筑奇密鴉度阿是鳴多欄少析，杰進閃出丙小繳區(qū)艷的倒道凈路王怎駝么烈安動排柜，顧是屬不遺是覆符蘿合箭消顏防端規(guī)午范剩，傲等儲等防等自等慌，術(shù)這姐些滑東伍西誘都鉆是承非該常繡的紫專死業(yè)隸啊放專皂業(yè)陷。宴

束

垂

津沫在顆這濟里躲我背要紅舉幫例預(yù)說授明就一海下溫，法比麻如殊建深筑能密案度嘴，桐這津個宿東徒西兩看吳起檢來捕很捕簡央單辛是癢吧含，映就秤是頃建鈔筑賺物抖基四底招面?zhèn)e薪占登整則個潤小艷區(qū)盡面疊積緊的紫比歷例享數(shù)律。裕譬帆如寄這泡個欄小尼區(qū)嬌是潔1六萬烘平洞方磨米納，凈有晃3資0論0惱0瞇平引方蟻米陜的探地敘面切上梳有賢建吧筑包物臭，毫那筒么銅建恥筑愚密找度辮就球是砌3籮0嚇%鏈。仍看悔起旺來關(guān)這些個歌計擠算千應(yīng)墳該姜是褲沒禮有田什籠么帖爭剪議失了蠅。午但雪是板且印慢勁。鼠我伙這宴3表0乏0燒0治平未方說米似的給建師筑風(fēng)占郵地寺里俱面兔，橡有珍2袋0仁0輛0跳平連方字米作是病一白個總大冒型紛的知架米空累平暈臺附，薯架純空凈層挑下漫是珠停語車?yán)U位拆，殿上射面彼是交空繭中獄綠夕化晨廣冷場衛(wèi)。卸現(xiàn)戰(zhàn)在留，艙爭墊議乎就肯來胳了他，帆我辭這公個陵2爹0層0可0粱平僵方畢米籍，心到講底奮算睬不筋算懸建館筑趙基伍底頑？要你吧之材所爸以芳限罷制幣我壇的呢建桃筑熄密臭度庸，抬無迅非停就擇是民為健了特保歸證是綠暴化貿(mào)嘛放，做保石障娘居滋民鍋的繼休泛閑別空痛間蟻嘛且。堤現(xiàn)士在旋我顆雖掩然糕好奏象印是獨在枯地縫面衫上誘建澇了貿(mào)東泥西獵，泥但店是演我苦這干個貪東顏西類頂盒上農(nóng)都遇是描綠按化帥啊旁，婆我清的使綠窩化帝沒虎有王減顯少波啊弟，饒我椅的授休曉閑放空歷間啊沒咐有庸減若少嘗啊劫，舒所此以褲這作個條2雀0南0疏0金平扎方殲米套不飛能撐算捧在臺建喜筑耍密斷度碑里向面肉。塵這花種花空蛙中降花兼園旁型書的是架攏空兩層堪到勒底文要蝶不牢要堡算繩建畫筑挽密毒度浪的久問摧題育，然反難正郵技錄術(shù)麥規(guī)烤范躍沒鞭有狡限尋死蜓，孩有們無面窮量的屆空儲間描可員以律鉆衫營擱。釋

舅

掙

清體再爪舉浙個拍例邪子逗，說容黎積侵率啊，席總冊建蜂筑騰面座積螺除融以扣凈弟用絡(luò)地系面光積昆。舟也在是賴看檔起朗來蛙很悅簡凈單愉。色但復(fù)是坡放替到字實網(wǎng)踐依中踢一生看欄，行啥匠是師凈嗎用來地緊面比積載啊盛？抗從欲哪健里辰起核算智啊窩？顯是將純扁粹衰的詳土冤地著使董用噸權(quán)絲證拜載調(diào)的怠面陶積雨呢及，羊還饒是獵比血這乞個賄面所積朽大層那墳么撥一死點借，隸一秩直牌到駝周婆邊然道悠路糊的龜?shù)啦吐窋?shù)中尿線歲去禍呢候？領(lǐng)這蘋個暫東歷西典根賣本爪說魂不炒清吳楚栗，層怎楊么貿(mào)算障都京行泰。升把貌凈士用率地攻面三積轉(zhuǎn)一虛加雪大旺，芬總販建有筑油面桌積殿自透然資就巡水秘漲解船冰高祖。屈這虜都瓦是駝可印以逆鉆誕營者的侮地述方尤。距婆繪

址

琴

萍吳其付他蔬的簡地谷方忘，銳譬刺如公消境防幕通宗道慨的找設(shè)捏置欣，飼高跌層述建恩筑聯(lián)四摔周線必響須腐設(shè)茄立秘環(huán)畫形吉消私防堂車遍道聾。好但掏是勇這賓么呈一滅搞右，飾小洽區(qū)銹的凳綠乓化輸基形本尺上塵就季毀義掉伴了認(rèn)。厚怎痰么鼻辦粉？敵設(shè)芝置礦那昆種媽隱跪形攜消搞防也車汪道乏，腸上犁面滲種油草書保夜持撲綠談化窩，北就叢指勸著難圖慰紙室說嚼這遼就絨是墓一鞠條困消踢防免道泳路燭。列這背么欄搞級行燒不鄉(xiāng)行吼？裹反稠正犬我掀個垂人耳不禽知模道某行貞不稠行遭。夫消葬防雖車腔道宵的申載待重跪量含那折是敲有靈非盲常圣嚴(yán)洗格籌滴紙設(shè)彎計稀要欲求蹲滴對，愉反傳正暑我觀個歸人筍不春知朽道觀這次種我草剝地送能羊不天能蔥承贈載已得憑起尸消牧防喜車仆。偏審彼總音平冬面利是盯整香個凝開城發(fā)際報謙建涌過炊程春中育最自有歲技峽術(shù)亡含概量墾的梨活識，值這啞個萍過覆程掀一泳般獲都抄要暗2蒙到態(tài)3絹個編月妻，掀往箱往路都紐要孫和滔規(guī)莊劃韻部艘門泰反鑒復(fù)糾修野改遍扯子皮銷，隙來限回放磨勞，雷磨椅到扮雙絲方鎖都壯沒事了雖脾蓋氣射，潛才勁能亭通督得蹦過泉。奧我圈反贈正加幾送乎賤沒私有嘉見司過矩能樣順?biāo)皂樏樊?dāng)秘當(dāng)咬啥玩工擦作知不抓做難，厚干梳等木著雜就門能匙通舍過抖總畏平澡面鐵審究查斑的崇。詳我茂也粒沒乳見柴過另那欄種域零筒缺焰陷斬的果總并平寺面謙設(shè)拾計沉，地只仿要屠有找心連，僅無符論貸什執(zhí)么捏公第司原的鍛總擁平竭面凍，嗓無庸論撥是蛋你卵萬適科所還駐是預(yù)富精力去還躲是獨雅饞居醉樂滴，去那嫌只疑要芹一仆挑唇起偉來悔，促問悟題丘都殃是解一昂筐惕筐濫的醫(yī)。礙不勺是布消椅防貿(mào)間孫距訂不魚夠踐，賠就廟是虛在壩不遷能技開氣窗氧的橫地能方志開雜了尖窗躲，短要民么腸就豎是說車揪道杠轉(zhuǎn)咽彎英半插徑頭太袖小牛，鞭等誦等習(xí)等桂等先。刻（關(guān)在螞這膝自喜夸揭一樸個準(zhǔn)：辰本掃人愉不由才懇，事曾澆經(jīng)公試擊過苗在灑1敬0違天雄內(nèi)懶完間成詠這是個鞠工悶作嫂，言至痕今裂被隱引廉為急傳娘奇歉故盟事挺。喉嘿聽嘿彈）探4辜、通管濤線掙綜陡合幼審否查鐮、橋排朽水軋許碼可唉證

搬西我管僻線珍綜萍合定審半查雕是屆規(guī)傍劃瀉部制門忠的琴專寶業(yè)恒審基查銀內(nèi)僅容藏之壤一躁，診我爬現(xiàn)咽在稻專淘門拖拿屑出胸來兩講測，享因渠為態(tài)這黨個第東舉西湊實愈在陵是惹非屑常撤，猾非互常帥的繳專奉業(yè)私啊隨。紙搞跪得霸不曉好貴的搏話域，籃實承在妖是聯(lián)害謎死印人塔啊更。放而毒且滲，猜被量這拼個扎東愿西鞠害斃死啞的回公允司查比膚比鳳皆匆是姐。悉各才位超千晴萬充別乎以披為貿(mào)那蹈些屠什鵝么悄保版利曲啊冬合簡生看啊厚之貝類泥的教大哈公環(huán)司羞就掌不棒會起在決這訪個僻問妄題圣上經(jīng)犯樸重呈大感原吉則微性滔的棵錯劃誤雖，膊事枕實泰上葡，質(zhì)無反論苗什告么錄房頑地全產(chǎn)灑公賀司顏，雷在躲這堆個號問遣題輕上蹦栽榜跟印頭僑的玻的惕幾講率線，畢是截一車樣歡的譜，盯這薦個問東洗西貴就榆跟某擊烤鼓污傳錯花畝似矩的睛，置一終輪社到伶就喂死饅。瞧叮滴

音

萌

劫慎說寄了型半加天價，涉管育線被綜泉合劈是復(fù)啥脊？閘包乏括每三吸大餐項京：厚小油區(qū)允給凱排坡水重管紙線驕、啟強良電刷線永路勇、熔弱絨電腐線紗路狐，值這兼三玉項疾綜辯合思起鑄來談考青慮燕，胳根柿據(jù)逐各嬸項喂設(shè)便計柳規(guī)聽范伐科擾學(xué)光統(tǒng)訂籌績安把排完，所放團到妨同唐一剩張鈴圖巨紙?zhí)由暇??？p給期排腰水嗽不涌用墳多挽解省釋屋了丙，棚就桃是陪怎載么宗引收自婆來會水僻進箏小盯區(qū)送，居然霉后驕怎病么聾把金生畢活酬污幣水寶和反雨希水取排抓出營小巡區(qū)誠；鞏強犬電貧就晉是闖生劉活魂用習(xí)電粥，低

挺

紡

乏應(yīng)線縣路薄從諸哪申里蓄進嘉，亭怎家么典上眉樓材，陰怎汁么禁進增門此；儲弱瞎電失的隱內(nèi)殿容向就巧多膽了誘，蝴什越么凳有戲線彼電色視漲線狗、找各極類搬通株訊辨線趨路綠、咸網(wǎng)剝線閥、泄內(nèi)莫部史監(jiān)虎控目線提路菠，站等倘等潮等項等秒，胃多就得吵要予死翁。娛上衡面茂這錘三蹤樣稅東棄西標(biāo)要蜜科敏學(xué)渴的要話哲，認(rèn)統(tǒng)陰統(tǒng)盲都剖得醬在敢地鈴下樣走赴，顆從洞地低下百穿點進陶各調(diào)棟爭單捉體視再城連雨接御進悅?cè)胧狼蚣覍尤f析戶菜。燥

夾

珍

呀嚴(yán)這節(jié)些社線棟路郊啊橫什堅么傍的催，鼓必眾須睡要打合坊理需的倉安束排答好糧，于不壇能延到窄處累亂退走擴。燭作勇為貿(mào)非欺專嶄業(yè)途人裳士叢，裙要殘判犯斷搖一限個宣小王區(qū)徐的弦官設(shè)線永綜佳合障設(shè)擋計任好稅不通好虛，替只昂需畫要左看洋兩變個驢東魯西選：股1抓、鉗你養(yǎng)就噸這溉么棕走附進墳一淺個躬小抵區(qū)堤，風(fēng)看閑它姐里攏面情是柜不腔是彈有耕電膝線饅搭原在性樓仔和領(lǐng)樓戚之規(guī)間營。傻只攤要棟有氏這歷個倦，襖基欠本候上秤這瓶個豐小怖區(qū)皂你潔就閘不番用植多賞考恩慮層了濾。稻2冊、等沙冷井雪蓋個是齡不懲是映基圣本輔沿安著抹小淡區(qū)曬道警路服排是布怕，識不撕是除搞嚷到宜到綠處踩都憂是貪。棒如抽果花什茄么巨沙尖井勢蓋蘿搞東得壯滿婆地拘都功是全，亂簡賽直飼看句不沈出佛走活向據(jù)來蠢的漁，設(shè)基蒼本局上判這硬個像小柄區(qū)揮你茄就滴可蹈以獵考戶慮用放汽棄圓了夕。百掩矩

鎖

奮

暮轉(zhuǎn)為恰什士么婆我版要醉這化么達(dá)強桌調(diào)堡這功個樣管宅線狐綜儀合令呢懸？澇如兩果欺它比設(shè)祝計擺不任好研有搶什櫻么它后娛果腥呢禮？拐首辛先散，夏就息是鉤給倚排邊水歌會奶整虎天宿出幟問票題道。計一挨下附雨控小窮區(qū)監(jiān)就芒變拿池菜塘演的仰事看情購，鐘我督實先在鉤是非見決得搭太襯多圍了潮；廟然葵后籍，聽對羅于單年船輕賤的女我浙來痛說野，舒就伸是仿網(wǎng)堅絡(luò)沒整叨天聾出夫問繞題馬，肝小筍區(qū)嶺網(wǎng)序絡(luò)餃運東營還商金根軟本悔沒騎得育選泰，編因測為毀只找埋拌了梨一侮條閉管績，澡別魂的則網(wǎng)誰絡(luò)耗運栗營駱商孕想占進山來刮提稿供腦優(yōu)灑質(zhì)奪服挽務(wù)象都毒不擦行婦，波而毯現(xiàn)勇在餐的魄這臉家普，緣不戲是散這友里膜的糖線溜路吃壞俗就蒜是助那急里扭壞晉，緒整戰(zhàn)天坦修侄，香我壺這羅正竟打怪怪半呢淋，姐嘣仿的賓一權(quán)下齒，億斷摧網(wǎng)舊了筐。劣再跳然襖后幸，清夏故天遠(yuǎn)千韻萬鄙別翼開曾空決調(diào)怖，幟一右開滴就縫斷懶電割跳鋪閘剖。攀家舊里拆的國電劇器貫得司輪仍著例用登，平千械萬座別縮一濕起淚開芹。昌看范電采視萬的猛時秒候孟千鳥萬包別緊開援電危腦斜，蒜不霜然煮就甚得失在唱黑醉暗姥之鳥中逼耗原一濫晚啊上咳。秀這這都怨是稼管屬線民綜逢合富沒猴搞恐好白的電標(biāo)廈志飯啊璃。揪你抖說堂，熊這籃樣范的蘋小器區(qū)帆，殿能繼住庭嗎蓬？陽伍插

牌

線

憑繭管仙線鍋綜廣合谷既媽然悔如向此雖重鵲要粥，船那焦么訂我?guī)冑\說遇，重我供們典設(shè)改計掛的達(dá)時梢候薪好覺好萬的欠考們慮錢，謹(jǐn)好門好暖的浪研亮究徒，桂不則就反行貍了罪嗎譯？圣事覆實必上狂，幫是貫不踩行爹。戶為娘什糞么阻？巨因懂為梨所魚有自的紡線渣，恰你厚都頓得緣從瞞外爆面告引看進油來極，填都眾得觀跟案外范面淚有緣個叼接灰口摸。愧但逗是姥接觀口禍在糊哪霧里墻呢山？比我傲現(xiàn)丈在址告溫訴穿你膠們聞，褲無設(shè)論泊開沉發(fā)刪商祖?zhèn)兂湓隗w事艱先踐做各多察少籃準(zhǔn)淘備巡工企作類，祥做電多叢少絲調(diào)菠查吊工炎作竊，綠都霉無怪法遼保曉證于預(yù)憤留條的貪接柴口宏不妙發(fā)爬生劍變誼化烘。拍最某常孕見刪的故是搜市藏政桿排矛污篩管滑線徑突塞然嫌就項重峽新甜施調(diào)工敬，貢換羨地蓮方嗓了摘，按哪店怕滲它餡不毒換汪地畫方鬼，歪就魔是五水有平逢抬母高壞個穿幾眾公呆分菌，蟻這摔個灶小冤區(qū)厭的撥排猜水礎(chǔ)因偷為千傾厭斜料度妻不真夠婆，狐那襪也環(huán)完遷蛋昨了鋒。窮這滲種諸事捆情長太趨常扯見附了肥。廚大斬家趴肯籮定咸經(jīng)家常愧看允到書市舅政摘管叢線皺施吩工共，捏把擊路滔挖粥開居，鴨今苦天跡搞停搞倚這漏里損，執(zhí)明獵天迅搞走搞剖哪掏里賢。估我何反搶正澤是響被殊這策個返東畜西陶搞孫怕陜了村。拆這廈種際情楊況激那搞是燥想斷賠父錢鉗都梢搞述不凳定釘?shù)纳妗Ｆ氯煌砗罄@，永高疫壓感電埋線聚的暗接層入鋸口堂，怖一棗開佩始揚說宗得踏好鋸好童的期，心從溜某斯某慣變紀(jì)電孝站尊接旬，瓜等圈到圖施識工花完鐵畢鄉(xiāng)，跑要秤正采式對接回的絞時咐候奪，隨突鈴然導(dǎo)發(fā)稻現(xiàn)跨那朝個硬變勻電納站費已嗓經(jīng)端搬腳走忠了假，灘又燃或盤者貴它更的春容唐量紙已鈴經(jīng)張超吼了殿，紅不山能諷再往讓浴你覆接翁，頁你啞得必從好其娃他遞地?fù)芊匠越有?，鐵這灣個璃時免候眼只傲能兔花純冤炮枉抓錢虎，琴亂腿引田。阿引任到參多線少臺電防算現(xiàn)多伏少犁電屢。籍至末于恒，良呃快，帳會夢引根起婦什濁么變生誓活厘上域的板麻拐煩巡，胞我津也刮不憤知拿道防。丸卷糕

裝

蛙

慧理再夢說理到皆這什個功排維水伴許擺可籍證域。暮這娃個臭東朱西泛是蠅市酒政騰部兩門語發(fā)務(wù)的出，尋專疊門田針層對于小廳區(qū)柳的木排霸水福。烤現(xiàn)周在耀都權(quán)是尺要遲求姻雨想污帳分敢流勢了仍。廊就腳是慕雨滋水胸和嫌生口活然污眼水逐要世分菌兩短條姜管事排射。艙這哀個乘東拆西盒管燭的冷是濃管糟徑榨和糞流悄量做，察以成及兆連幅接才市終政刷管蜻線航的竊位古置轉(zhuǎn)。斜然姻后魄這管個霞東兇西傻反墨過角來黑又兔影舞響共管今線會綜歲合慌設(shè)研計旬，贊事具實屋上伸是親一壤回絹事搬。怖我尿就糧不駕多嫁說洲了甚。尸5秀、拌單畢體宗審逝查敵、東建牙筑兔工葡程垂規(guī)膨劃講許三可殲證

禁國船規(guī)潮劃觀部置門測對菜單綢體站設(shè)銀計億的滋審辨查岡那腸也友是幻非愛常狀嚴(yán)絡(luò)格防的辜，潛但舅是遮總近體增來寨說伴，銹相韻對秀于洋總程平攤面堤規(guī)交劃損，競就活比傻較枕容孫易竊通促過川一識點枕。偶腦棕單叫體秀設(shè)期計陵是批啥適呢因？聯(lián)就帝是功在蓮總蘭平惰面私規(guī)勝劃屢的系基側(cè)礎(chǔ)燥上宵，登落銀實活單槍體睡建攀筑要的中設(shè)累計廚方已案疤。圖單拳體則方斑案命主四要杠是婚些寒啥隸內(nèi)國容去呢卻？技我講個大人洗是袋這史么味總連結(jié)躁的組：辰關(guān)井鍵乓就績是挑落吼實穗各防空蛾間奪的鋪大玩小尤尺傭寸化。耕這忠個豬階克段涌有冷些槽東怒西重也逢很持麻銅煩無，縫最扇煩肉的攔是理車娛位性。鎖目撕前拼來黎說糟，順我雀國忍各徒大您城謠市胳在第車賀位拿問惜題盆上珠管預(yù)得討那濤都就是蘭非麥常法嚴(yán)盯格賤的溜，燈要頸求叛一休般悔是膨每緊戶安住議宅醫(yī)配噴一林個肢車蚊位采，慮商寒業(yè)屬一霉般胞是毯1緣0誓0魂平慌方莖米忽配爐一夸個怒車階位棕。港大丘體靜的巾配攏置掀要映求剝基擊本幫上眠都詢是宜這蝕樣挎，幣各杜城否市綿大喚同不小拔異糠。令車趁位裙不遍夠存，煩基案本拿上躍都漲別拒想緞通饞過畜單透體渡審恩查某。岔

技

營

榨坦當(dāng)乳然狂，在總國平滋面辯審極查介期信間壯一皺般物來決說身，烤也殃會價審霉車半位狠，抹不漲過行那此個稱階蠢段仗主構(gòu)要辭是均經(jīng)饞驗雖值者，垂按鏟3武5栽平此方大米殃到拾4原5勵平毅方傲米計平范方嘉米麻一溉個卸車手位各這還樣接的匆經(jīng)根驗輛值貸，富來挖評絹估座地率下光室甚面弦積急夠爭不金夠阿，濤一鞭般狀來驚說下規(guī)密劃宿部裕門出不割會渾很己在親意蝴車慰位膊夠淘不錫夠傻，梳不睬會悲認(rèn)壤真淹的導(dǎo)在斃圖鞭紙售上悄數(shù)全。雜但挪是惜單易體挖階千段汁就擦不盞一鞠樣閑了損，沉就滋開軍始鄙數(shù)杏了猛。樓這訓(xùn)個礎(chǔ)時掠候息什臣么宴毛外招霸都舍會盜用鹽上率。水比宜如閘所難謂脫的躲子密母基車溫位牛啦槍，蠶根獄本饞停洗不遙進爆去掃車裹的全轉(zhuǎn)猛角彈位軋也匪放嫂個壯車癥位出啦灰，窗等此等拆等而等倆，記不訓(xùn)一齊而港足現(xiàn)。鑄但育是威有倍些闖時伐候活，遺無超論擱怎楊么窩擺帝都丑擺眼不束夠曲，美那蓮也胞有斤辦菠法先，回就藥是抗宣倆稱饑我紛這顧里忍要擴做溉立粉體糟機睡械熟停灘車曉位吊。昌立拋體蘋機徹械汽停診車岸位奧我求相銹信晨很學(xué)多陸人冤都箱見暑過猶，姑那養(yǎng)玩椅意努非腰常叉的鳥不氣好親使夾喚矮，跟進慢出僅一編次漏花鍵上莊半上個鋼小陜時挨那凝是下非賭常翼正若常菠的態(tài)事瓶情贈。爛不碰過筐無個數(shù)宿開惱發(fā)車商活都卻只儲是菜停概留言在購口射頭卻上夾，郊只績要增通閱過適單賓體兄審玻查狀了拆，松這承個園機遭械貓停肺車學(xué)裝串置俘那后是充絕郵對襲不曾會番安修裝帆的獨。甚那餡么霞，刑為闊什簽么馬開學(xué)發(fā)堅商長那蜜么績不昌愿序意鳳建誤大繪點框地重下突室踢？警因褲為葵建提地贈下濕室任是杜虧裂本亡的或。壘買音的先人累也糧少魚。益我點知盞道雖這巖個涂話臣一煙說粗出釘來宣糞些青鄰們每就叮會部向編我哭開城炮錘，脈說昨什具么根1韻0哭幾菠2左0泥萬匆買染一逐巴滿掌糞大割的換停汗車鎖位柴，悶開宰發(fā)畝商草還興虧婆本共？飾事啦實潑是懂，傾停基下張一晴臺墳車骨，父的宿確沙只囑需漆要賞1鼻0許個趙平沈方虹米窄不僻到香的租空背間牢。添但難是豬，箭你刻要畫把充這絡(luò)部膠車酬停杰進沈去衡，鑼你的另適外賭還甘需踐要迎3像0廳平枕方巾米怕的速進失車雞道題。松所凍以雞按障經(jīng)袍驗并值創(chuàng)，銅每快個皮停眉車給位隙所僻須在分竭擔(dān)圓的巨面依積惠，債基局本揭上愿都僑是蝴3籮5隙到赴4帳5饒平騰方清米泡。較規(guī)籍劃刪部廉門乞都兵這仰么訊掌漢握愉。袋你煙這疏個醉車污是甚不袍能閃垂凝直風(fēng)起幟降豪的迎。獲這喝就娘是赴客莖觀舒規(guī)店律醉。舞

預(yù)

混

銷釀當(dāng)損然丸我霜這弊個滲是腳大坑概素經(jīng)意驗脾，爽在姻有材些傾城盼市來，際停疑車腸位碼還沙是仿能熱賺布錢病的憂，琴比嘉如顫廣腹州睡、芳深原圳嗓和礎(chǔ)上蒙海展的妹一申些構(gòu)黃宿金柳地頌段語的遼樓暑盤燭，團據(jù)撤說至停牌車退位醒都廢能景買向到睬4燙0斬萬羨一未個蹄。扎不閣過物這稍個軟不鑼代替表該一所般動規(guī)螞律呆。斷嘿央嘿擇。深審煎完宣單睡體鑄設(shè)照計炊，蔬設(shè)項計焦公奮司頃再第細(xì)膊化頌一抄下超出猶建晃筑躬施姨工喇圖慮，害就稀可變以線申搖領(lǐng)宵建廢設(shè)睬工豆程貫規(guī)乎劃質(zhì)許針可送證濃。垂這配個泰過失程第比室較牛沒勒什始么壤技月術(shù)炮含牛量料。融不服值細(xì)得掃多回說撲。瀉我雜就耐一遵筆手帶傳過忠了爸。午蟲艘

唐

柴

揚免不抹過齡這助個何建漫設(shè)墊工凡程粘規(guī)伍劃域許償可疏證感，稿在靈新龜?shù)目恕栋氤浅l(xiāng)舅規(guī)歪劃宜法瘡》暖中毅被臨提捷到嶺非奏常歐高樸的保位槐置談，攻反勿復(fù)雪的式強漏調(diào)配。姻我茫個崖人蝴還斗沒腥鉆生詳?shù)拿鲹]白般，紛不博知用道辮這蜜個洗法需是騾什質(zhì)么遣意中思珠，諷在零搞疲什攪么商玄震虛構(gòu)。像6滋、罪消誰防臂和啟人項防產(chǎn)專蠅項傾審夢查央字勞

抱

胳

蝕痰這測兩雀樣敵東躬西撥搞充死霧人獨。燈我利直糞接皇這開么綠下毛兩貝個閑結(jié)償論座：稀沒僵有譜哪虜個唇小輔區(qū)睛的哲消魔防流和敢人別防膚設(shè)底計次是鳳達(dá)維標(biāo)匠的漢。省沒告有歸哪休個佛小毫區(qū)跟的悄消逼防您和說人荒防霞設(shè)挽備己是撇合布格桃。面我深就臉這跑么春直撞接調(diào)一革點繁：距消延防銳報哪建樣，鑰要岔說初難涉，銜是午所前有堡專構(gòu)業(yè)始報懇建凡中趟最勢艱巡難堅的瓜，賀但繁是濟如輪果息說偵簡塔單障，喝也迅可悲以屋很抄簡生單柏。猛至重于散人諷防堡報訊建鴉，書這寺個策東季西立莫班名賣其惜妙榆，盯我恢不蠟知男道返這走個申算近什研么加，續(xù)我字對鳥任烤何膠備躍戰(zhàn)潔的麗東賢西梅，忙都按心敬存子惡賠感我。惕參負(fù)先儉從原消新防鏡說鄉(xiāng)起陸。淺消邀防野部烤門僚是憂武膝警節(jié)官梯兵妨，舅不搶是慎政恢府?dāng)?shù)機曲構(gòu)偽，殘這挎?zhèn)€鮮大合家吧心嗽里蝦要遼有紡數(shù)鉆。糟我瘦國忽的伯消打防吃審握查池，瘡在年很拌多召時米候董都萍是猶非耍常占扯輕淡概的帝，伙非駝常繳官遷僚化的殺。舊另原外便呢藍(lán)，嘴我仆們映的淹開綢發(fā)潮商搜，僻也掠的超確允是隊非蓮常吃的倦不咱象外話呀，謝要視滿松足叨消賢防田規(guī)麻范救的鳴話比，友這濕個憲投男入耽太毫大啞了庸。袍另跪外演我對們辭的憐消娃費扮者唉也塑沒協(xié)這奔種湯意可識虧。候因寒為滅很礎(chǔ)多挪消聯(lián)防貞上候的堂要叼求潤是欣非殲常霜影讀響踢使崖用適的短，院比鳥如碑電推梯秋間貌和派樓過梯塊間尚之育間墊設(shè)據(jù)置淚個厲1總級境防洽火括門熟，客那投對鏡業(yè)鏈主蛙進質(zhì)進賣出禾出頃來闊講吹，洪是裂非暗常蟻不布方吸便寄的特。中基怪本拐上呢來柴講胞，愁消止防停設(shè)坡計莖絕秋對弄不呈可冶能掀嚴(yán)比格旨按尸規(guī)珍范匯做躺夠聰做薦足校。蔬在縫這若個停方朽面育，禁審河查獸那掠也吵是蒼越別來帆越御嚴(yán)兩。嘩一努般午說景，憐各她發(fā)垮展扛商斃都鉗是顯委久托伐消虎防售施宰工誦企秧業(yè)液代抬理吉報餅建太。敗為西什疊么泊呢捷？單因冷為疼這益些木企斃業(yè)枯長掀期敵和魔消防防梯部辰門草打豆交喬道斑，警跟武消歲防垂部濤門勝之腥間喇的強關(guān)港系漆千燥絲燒萬晶縷秧源煤遠(yuǎn)桑流捎長焰，綿往否往大由冒他侵們失出奉面戶才律能穿把名事醉情茫辦飛成義。鼻但音是妖，忠我餐在遼這卷里籌說友句本公蝴道援話舞：斗涉匙及連生澤命爐安基全負(fù)的董消裳防滋規(guī)標(biāo)范腳，艦基倡本窮上捷沒暗人粱敢數(shù)動綿手哲腳瑞。規(guī)比死如付1鏡2姿層歉以子上舞要縱設(shè)蝴置答專漂門難的喊消報防欠電搖梯軟，辜1逗7葡層愧以挺上某設(shè)蔬置留剪杰刀滾樓暴梯金，榜這索些榆強餡制信性耐規(guī)研范伯已手經(jīng)題是制鐵盛律娛。漠我爭個哲人帳沒腦見株過糞有悶開筑發(fā)非商掛能真繞集得哨過陡這麗些壘強腥制受性般規(guī)藏范攤的燥，怨即膜使始能智繞罪過邁去華將協(xié)會廳獲詠得浸巨從大三的池回許報蘆，弟譬獲如制減握少壺一依套寬樓膀梯卵，棗那閘是婦多叫么飼好予的茂事慧情爭啊騎，拾但蒙是雹基沸本濤上索沒鼻人答敢時去梁辦跪。醬起脊碼隱我贊不惹敢控。規(guī)在喉我后個迎人侄日憂后繼的宋職暫業(yè)慚生孔涯窗中恩，炎我嗽也醬不腔敢蔬。巡書坐人推防挽工淋程澇是少非拋常醉神皺經(jīng)軍的蕉一吐樣更中諸國庸特碎色甘的核東享西扒。敲我驗不茅知伙道展這殘個系東毅西羨算類啥童。略真扣要丸有齒空鳳襲冤了求我蒙絕超對暢不造會懂呆地在摘高貓層驅(qū)建置筑佳的慣地詢下涉室悄里披，平9倘1庸1曠的膨那貿(mào)棟喘大挽樓耕就哨是表前想車暗之穿見客。寫真倒要卸被還炸方了享樓口，診呆古在泡地?zé)熛履ナ遗f里客絕飼對機活早埋鹽掉耀。嬌當(dāng)意然伍這溝只斜是鳥我艇的慣個值人余觀那感拆，所大沃家蹤不暮必嚇介退意遇。泥人軟防長部棵門籌屬嘗于高政辣府旗部勸門光，痛不準(zhǔn)是唐軍割隊伏編喚制附。擁用咬于攻人朱防復(fù)用乎途文的嘩那忙部終分磨地擺下炭室史也注可管以沙搞游停妥車鹿位生，讓但升是播這品部產(chǎn)分遇要花被沃劃并出恥來孟，肅不泉能腐發(fā)錄產(chǎn)膝權(quán)梯證燈。驅(qū)這疫部顛分恥停娘車鑼位宗只時有賽使斗用蠅權(quán)腔。襯關(guān)株于木人鋤防秀停群車妄位騙的捧使券用埋權(quán)胡問塔題必，蒙現(xiàn)腸在脖的云爭砌議騙非尼常針大攝。續(xù)社廉會幟上慧各機種若聲蒙音陰都跑有斷，蔬尤接其汪是菊自芳以蝶為簡看筋通銹了持物件權(quán)序法碑的蜜神候經(jīng)久們淡。半我邪現(xiàn)塌在讀告握訴頭你雹們做，貝所址有悲的嚼人涌防式用絡(luò)途填的拍東躍西象，齡產(chǎn)女權(quán)糞都仿是拔國餅家籌所昂有得。思國膊家壺為竟了耳鼓繁勵凝大績家涉搞書人悟防學(xué)工乒程患，孔就扣允纖許若你菊暫遇時錦用頸著晶。瘋但暢是達(dá)這康個田產(chǎn)源權(quán)逃，脖無織論瘋?cè)鐝d何姐，令都杯不爆可披能非歸模屬拾于秧什糾么芹全叫體千業(yè)寇主境。

幻腔時因攏為跟人情防嫌用專途摘部減分榮的述車意位級只徹不次過簽是俘一血種磚暫薄用并的區(qū)性捉質(zhì)久，娛不腦能被賣懲，織所仗以唇開石發(fā)膨商頭絕援對嫌會揀想馬辦許法腰減正少瘋?cè)嗽品捞厦骧Q積唇。東另冷外漆，害人多防緊設(shè)然備腹那全也致是嶼非席常慈瘋寨狂喊的仙東織西敢，具比爽如賤人這防祖那糾個襖安通全綿門沒，槐那齒都徐不得知粉道捏算捎啥砍，墻那賴個粥東慧西裁要砌真念放拔進扎地榆下梢室瞞，劉還膊真齡是煩搞射碉口堡華了益。渠也絮不美知井道穿能緊防味什孩么聚。蹲7濤、元節(jié)游能雅審情查躬、圖施歐工紋圖周審夢查給在升領(lǐng)艱取膨建敞設(shè)擴工筍程秋規(guī)友劃敏許窩可紙證分之侮后僚，柱設(shè)干計張公底司用在秋建紋筑叼施險工橋圖恨的燭基群礎(chǔ)進上庫再轉(zhuǎn)次鄭細(xì)兼化殊，撇完細(xì)成梁結(jié)斑構(gòu)腎施膀工涉圖半、探水目電買施鐵工貨圖挎等涂等道全羞部械施鏟工見圖沒及盼結(jié)省構(gòu)亦計清算蟲書火等含，柴完符成遇節(jié)介能酸設(shè)居計漏，晉做快一拳個壤節(jié)記能壓計植算棵書架，猛就坡可掠以匙開各始鋪這爆兩嚇項掙審頑查衛(wèi)了騙。廣毛時節(jié)喬能晶審付查止，濤在簽我字的幸個儲人魄經(jīng)撫驗唐里慰面迅，滿是盈怎極么始審頓都貓行紅的蒙事逝情溫。肉我振國害現(xiàn)微在豬越平來塞越毒強場調(diào)簽可伍持散續(xù)設(shè)發(fā)看展備，照建央筑重節(jié)屆能氣擺鐘上鋼的禁位侍置概也相越暈來有越戲高蒸。朽這玩么捉說冶吧閣：僅什緒么島3艇6時0顏度副大樸落焰地素窗綿、義全灣敞駱開遇式礎(chǔ)陽苗臺多、因無臺封能閉積式詳中偽庭費這規(guī)些齡東夸西釘，做在鴿節(jié)惱能弄方拉面瞞肯弱定能是裝不監(jiān)達(dá)江標(biāo)喚的偽。映搞紫了歷這乞些酷東大西松，圣夏強天氣空遼調(diào)缸得緞開嚷到駝瘋橫狂烘掉富。朱不改過窮老忍百典姓輩都天喜窯歡蠶這而種晚新慶鮮批東作西賊。美恩犧，擺在發(fā)這防里乒南扎北玻差誤異藝非史常茂明勞顯且：姿北鋤方爸一丈般稀在拼節(jié)運能職審叼查料上劣都麥比東較尤能握達(dá)容標(biāo)督，托老挺百偶姓鼻在庭觀堅念茄上消也酒比鴨較狡能糕接備受萬這辣個勞，羨因頓為縫北刮方月有柜一常個拉取荒暖機的甩問揮題魂，智節(jié)艙能撤不逆能房達(dá)丘標(biāo)徹的欄房縫子臺，笨在慣冬六天吃那歲可洽是此要址白剪白夏的孔花籌出涂取銜暖安費溝的壇。略但齊是游南漿方影人叼對懸這遺種懼東今西老就賄比深較叛不沉待犁見聽，膠我結(jié)就析好祝這波一待口沈，綠你勻管洞得勇著鉛啊僑。

說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。精（鑰我彩說可明萍，田我皮這陵不主是戴地歐域郊歧啦視著啊療，患我晃這羅完蝴全梨是礎(chǔ)就巾事盲論海事盤。編）輛但淋在罷南殖方牛，剪僅鍬僅詢只拼是而增蓄加獨這厚么怪一竹個郵洗頸手養(yǎng)間掠的讀窗惕戶席，添9俘0益平共方醫(yī)米禁要蘭設(shè)爸計臭出樣三真居傳室順，鄰就愿幾蒙乎胞是屯不書可棟能攔完夫成扶的困任拜務(wù)盡。換這械個昏稍王微步在妙圖口上奸畫廣一姜下煙就祖知摟道蹈了跪。裁房偉子術(shù)朝隱外震的特位餡置察就歲那襖么穩(wěn)幾慰個彈面渡，謎幾木個診房弱間久一緞?wù)寄?，遷廁葡所燙就事不司知訓(xùn)道三擺獻(xiàn)在凡哪火里蹤了切。址本傷人葬當(dāng)豆年扁參華與馳的承好陶幾扁個蛙項慈目粉，矛為忍了廣在腫滿宵足曉這猛個馬9儀0瘦7瘦0努的陳要圣求傲下喬還透能梢做奮3禽房債單盟位尖，提設(shè)澤計蝴師猶嘔斷了雷不術(shù)知付道銅多躺少瓶噸卻血賺。偉現(xiàn)趴在野市放場辜上燒的禾公阿司祖逼烤得俊沒貫法播子良，渠被槳迫貿(mào)只蒙能宏大賣量桿的兆推槐出知兩蠢房狡單冤位次。勵當(dāng)雖然瞞，銹兩晝房綢單甚位忠也取可蒜以掀住縫，赤不侄過熔就飲不拉能免養(yǎng)崗孩津子吹，招一農(nóng)養(yǎng)遭孩茫子聯(lián)這探家峰就游完貝蛋秀了面，怠爸附爸絹媽咬媽蠅爺闊爺啦奶婦奶道加顫孩稿子瞇哭敬，漸連式轉(zhuǎn)酷身握的聾地炒方亂都鏡沒芽有峽。蔑現(xiàn)僵實遣就席是私這僵么冷滴旺殘宋酷絕。厚客浩觀杯規(guī)究律崇就器是脫如前此嚴(yán)。琴庸

現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個9070，還想了些花招，比如設(shè)計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個人無言以對。

恩，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。現(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計查起。結(jié)果一查，設(shè)計堅稱沒有任何設(shè)計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個圖紙違反強制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣?xùn)|西的管理。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨?。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。

余泥在運輸過程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個是環(huán)境保護部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。現(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。

我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)?。拷Y(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。總之兩個機構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。

在現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。各位的，明白？

不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個也是建設(shè)部門的生財主道啊。我要是局長我也不肯放。嘿嘿10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報建

還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊。

首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。我個人對此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。（這里作者寫的不對，是否搞施工招標(biāo)要看工程類別）

在必須要做施工招投標(biāo)的時候，我必須得說，這個領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥（）。我在此隨便講個故事哈。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標(biāo)的其中一個材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標(biāo)，另外一個不識相企業(yè)就想進去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。本來這種新增技術(shù)人員備案實在是非常簡單的事情。結(jié)果，連交件都交不進去?？傊褪遣皇芾?。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。這個企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當(dāng)然這個標(biāo)是投不進去了。我這里講的還只是個小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會使用黑社會的可能性。

恩，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。

監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，老實講，在我個人的經(jīng)驗里面，我從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。在我個人的從業(yè)經(jīng)驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。11、施工許可證

我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字。寫完這段我就開始撒嬌，啦啦啦施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個匯總。缺一不可。在我個人的職業(yè)生涯中，我從來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學(xué)，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAMEOVER。

在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云。

現(xiàn)在改革開發(fā)這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業(yè)服務(wù)嗎？

到了今時今日，還有什么企業(yè)抱怨過政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)雜嗎？聽不到了。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個游戲規(guī)則。大家已經(jīng)在這個圈子中取得了某種平衡，達(dá)成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動全身。

因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因為這是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。

之后的內(nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。啦啦啦，我開始撒嬌。12、插曲,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控

恩,不妨說一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策制定。后來窮得不行，被迫下海至今。這也是我為什么能從事現(xiàn)在這個工作的原因之一啦。

在講預(yù)售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價是：混蛋。基本上，現(xiàn)在的中央層面的調(diào)控政策分成以下三個方面：1、減少土地供給，緊縮地根

這方面的政策非常的立桿見影。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。當(dāng)然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是一個很瘋狂的概念。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。房地產(chǎn)用地供給量逐年減少是不爭的事實了。各位不需要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報道，連造謠都沒造出個樣子來。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)?。有哪個地產(chǎn)公司手頭上沒開發(fā)的地，不處于偏遠(yuǎn)得不行的遠(yuǎn)郊區(qū)但是又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。在另一個方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。這種心態(tài)其實倒真是一種諷刺。唉2、打壓購買需求

提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對這種政策鼓掌叫好。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會自動降價了。我個人不對這種神奇的邏輯予以打擊。免得我的這個貼淪為口水之爭的場所。我只對客觀效果予以評價。謝謝。3、強制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型

這個很明確，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤會有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。但在我的個人職業(yè)經(jīng)驗里面，我是沒發(fā)覺過有這種情況。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾個公司在產(chǎn)品定價上基本上都是這么個策略。我不知道北京是不是與我的個人經(jīng)驗相反。

我個人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來玩去。不會有別的什么新花樣出來了。這個效果，我就不多說了。

接下來，繼續(xù)講流程吧。啦啦啦13、放線、驗線

這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術(shù)活，要測量，定坐標(biāo)。這個活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個工作半市場化了。嘿嘿，又來一個半市場化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。

在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個“做通”工作。

放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。

這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關(guān)系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。14、預(yù)售許可證

終于說到這個了。預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小

預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當(dāng)年予以計算。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認(rèn)識吧。

現(xiàn)在辦預(yù)售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權(quán)力）對房地產(chǎn)交易價格進行管制。在辦理預(yù)售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。這個價格申報一下就完了。我每次做預(yù)售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責(zé)任。

在預(yù)售許可方面還有個值得一說的地方就是預(yù)測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預(yù)測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢？最關(guān)鍵的就是這個預(yù)測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。但要說是開發(fā)商的故意造成的，我個人沒有見過。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運氣極好的人撞到。嘿嘿。

現(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構(gòu)的工作上?？傊疅o論到時候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報告。

唉，又出來一個“做通”工作。15、關(guān)于預(yù)售中的土地解押

昨天在寫預(yù)售的時候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。作為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個話題，顯得比較不合適。這個話題非常敏感。這其中有無數(shù)的道道兒。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點吧。

先從土地抵押說起?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。不多說了。

根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預(yù)售許可證就出不來了。

還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。

我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。我只說其中的兩個辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更