房地產(chǎn)市場調(diào)研

房地產(chǎn)市場調(diào)研

房地產(chǎn)市場調(diào)研在信息技術(shù)時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市場調(diào)查是企業(yè)營銷活動中必不可少的重要組成部分。實踐證明，在十分復(fù)雜、激烈競爭的經(jīng)營環(huán)境中，只有通過認真細致、有效的市場調(diào)查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。

第1節(jié)

房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容

房地產(chǎn)市場調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測驗。由于土地和房屋位置的固定性（不動產(chǎn)），房地產(chǎn)市場調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對房地產(chǎn)市場的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個樓盤到區(qū)域市場。再由區(qū)域市場到宏觀環(huán)境，然后再從宏觀環(huán)境回復(fù)到單個樓盤、區(qū)域市場。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。

市場調(diào)查有廣義和狹義之分。狹義的市場調(diào)查是以科學(xué)方法收集消費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關(guān)資料，并予以研究。例如進行住房市場購買力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進行抽樣調(diào)查，才能分析消費者房地產(chǎn)購買力的情況。廣義的市場調(diào)查則是針對商品或勞務(wù)，即對商品或勞力從生產(chǎn)者到達消費者這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現(xiàn)實市場和潛在市場。因此，廣義的市場調(diào)查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。

1、

房地產(chǎn)市場調(diào)查的重要性

我們知道，企業(yè)的生存環(huán)境是不斷變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來發(fā)展的機遇，也帶來生存的威脅。通過市場調(diào)查，企業(yè)能不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機會，規(guī)避市場的風(fēng)險。在美國，企業(yè)界人士就把“非創(chuàng)新，即死亡”當作自己的座右銘，以激勵自己不斷進取。根據(jù)馬斯洛的“需要層次論”的理論，人們的需求也是不斷改變的，剛開始人們對住房的要求，能保證遮風(fēng)、擋雨、睡覺、休息就心滿足了，然而隨著生活水平的提高，經(jīng)濟條件的改善，人們對住房又提出了一些功能要求：廚房、衛(wèi)生設(shè)備俱全，房間布局合理，朝向位置較好等等。隨著科技的發(fā)展、新材料的誕生，人口、家庭結(jié)構(gòu)及人們的活動范圍也都發(fā)生了變化。今天人們不僅追求住房功能的完善、舒適，而且還著重考慮空間體系的利用，家庭住房的多功能性，室內(nèi)家具、裝修的和諧一體化等。最近我國住宅設(shè)計和建造的一項重大改革-----新的支撐體模式出現(xiàn)，便是在消費者出現(xiàn)新的要求情況下產(chǎn)生的，并在江蘇無錫市完成試點工程，且通過了有關(guān)部門鑒定。所以企業(yè)必須通過市場調(diào)查，了解消費者對住房的需求，以及對現(xiàn)有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場切入點，從而不斷開拓市場，提高企業(yè)在市場上的占有率。

現(xiàn)代營銷理論認為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認真搞好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進行。只有通過市場調(diào)查，才能了解消費者需要什么樣的住房，需要多少住房，進而組織生產(chǎn)經(jīng)營。建造好的房屋由于符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標。

2、

房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容主要包括以下幾個方面。

（1）

房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查。

1．

政治法律環(huán)境調(diào)查

（1）

國家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。

（2）

有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》。

（3）

有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

2．

經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查

（1）

國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，

（2）

包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。

（3）

項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。

（4）

一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。

（5）

國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

（6）

居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。

（7）

項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。

（8）

與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關(guān)因素的調(diào)查。

（9）

財政收支。

對于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項目情況展開有針對性的調(diào)查。這部分可以參考“房地產(chǎn)市場調(diào)查”一章。

3．

社區(qū)環(huán)境調(diào)查。社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。

（1）

房地產(chǎn)市場需求和消費行為調(diào)查

1．

消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。

2．

房地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。如國家關(guān)于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費者的構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。

3．

需求動機調(diào)查。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。

4．

購買行為調(diào)查。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。

（3）

房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查。

1．

房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。

2．

現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。

3．

新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況。

“

4．

本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。

5．

建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況。

（4）

房地產(chǎn)價格調(diào)查。

1．

影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響。

2．

房地產(chǎn)市場供求情況的變化經(jīng)趨勢。

3．

房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的大小。

4．

開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響。

5．

國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價格。

6．

開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價格。

7．

價格變動后消費者和開發(fā)商的反應(yīng)。

（5）

房地產(chǎn)促銷調(diào)查。

1．

房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定。

2．

房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。

3．

房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。

4．

人員促銷的配備狀況。

5．

各種公關(guān)活動對租售績效的影響。

6．

各種營業(yè)推廣活動的租售績效。

（6）

房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查。

1．

房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。

2．

房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。

3．

租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。

4．

房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。

（7）

房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查。

市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調(diào)查和研究競爭對手可能作出的種種反應(yīng)，并時刻注意競爭者的各種動向。房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括：

1．

競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查。

2．

對競爭者的商品房設(shè)計、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點的調(diào)查與分析。

3．

對競爭者商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究。

4．

對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究。

5．

對兌爭情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。

6．

對未來競爭情況的分析與估計等。

7．

整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量，

本企業(yè)和競爭者的市場占有率。

8．

競爭性新產(chǎn)品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。

第2節(jié)

調(diào)查方法與條件

1、

調(diào)查方法

市場調(diào)查有許多方法，企業(yè)市場調(diào)查人員可根據(jù)具體情況選擇不同的方法。市場調(diào)查方法可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對象來劃分，有全面普查、重點調(diào)查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。下面簡要分析每一種調(diào)查方法特征。

（1）

按調(diào)查對象劃分。

1．

全面普查。全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部個體都進行調(diào)查?？梢哉f對市場進行全面普查，可能獲得非常全面的數(shù)據(jù)，能正確反映客觀實際，效果明顯。如果把一個城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。由于全面普查工作量大很大，要耗費大量人力、物力、財力，調(diào)查周期較長，一般只在較小范圍內(nèi)采用。當然，有些資料可以借用國家權(quán)威機關(guān)普查結(jié)果，例如可以借用全國人口普查所得到的有關(guān)數(shù)據(jù)資料等。

2．

重點調(diào)查。重點調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費者作為調(diào)查對象，進而推斷出一般結(jié)論。采用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查的對象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財力，在很短時期內(nèi)完成。如調(diào)查高檔住宅需求情況，可選擇一些購買大戶作為調(diào)查對象，往往這些大戶對住宅需求量，對住宅功能要求占整個高檔商品住宅需求量的絕大多數(shù)，從而推斷出整個市場對高檔住宅的需求量。當然由于所選對象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免有一定誤差，市場調(diào)查人員應(yīng)引起高度重視，特別是當外部環(huán)境產(chǎn)生較大變化時，所選擇重點對象可能不具有代表性了。例如，1993年國家加強了宏觀調(diào)控，一些房地產(chǎn)公司貸款受到限制，資金不足，開工不正常，水泥等材料需求量急劇減少。在這種情況下，公司應(yīng)及時調(diào)整，重新選取調(diào)查對象，并對調(diào)查結(jié)果認真分析，只有這樣的市場調(diào)查結(jié)果才能為企業(yè)制定策略提供有用的根據(jù)。

3．

隨機抽樣。隨機抽樣調(diào)查是在總體中隨機任意抽取個體作為樣本進行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。隨機抽樣在市場調(diào)查中占有重要地位，在實際工作中應(yīng)用很廣泛。隨機抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機會，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本的機會，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況。它又可以分為三種：一是簡單隨機抽樣，即整體中所有個體都有相等的機會被選作樣本；二是分層隨機抽樣，即對總體中所有個體都有相等的機會被選作樣本；二是分層隨機抽樣，即對總體按某種特征（如年齡、性別、職業(yè)等）分組織（分層），然后從各組中隨機抽取一定數(shù)量的樣本；三是分群隨機抽樣，即將總體按一定特征分成若干群體，隨機抽樣是將部分作為樣本。分群抽樣與分層抽樣是有區(qū)別的：分群抽樣是將樣本總體劃分為若干不同群體，這些群體間的性質(zhì)相同，然后將每個群體進行隨機抽樣，這樣每個群體內(nèi)部存在性質(zhì)不同的樣本；而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類間是有差別的，而每一類則是由性質(zhì)相同的樣本構(gòu)成的。

4．

非隨機抽樣法。非隨機抽樣法是指68．

市場調(diào)查人員在選取樣本時并不69．

是隨機選取，70．

而71．

是先確定某個標72．

準，73．

然后再選取樣本數(shù)。這樣每個樣本被選擇的機會并不74．

是相等的，75．

非隨機抽樣也分為三種具體方法。

（1）

就便抽樣。也稱為隨意抽樣調(diào)查法，即市場調(diào)查人員根據(jù)最方便的時間、地點任意選擇樣本，如在街頭任意找一些行人詢問其以其對某產(chǎn)品的看法和印象。這在商圈調(diào)查中是常用的方法。

（2）

判斷抽樣。即通過市場調(diào)查人員，根據(jù)自己的以往經(jīng)驗來判斷由哪些個體來作為樣本的一種方法。當樣本數(shù)目不多，樣本間的差異又較為明顯時，采用此方法能起到一定效果。

（3）

配額抽樣。即市場調(diào)查人員通過一些控制特征，將樣本空間進行分類，然后由調(diào)查人員從各組中任意抽取一定數(shù)量的樣本。例如某房地產(chǎn)公司需要調(diào)查消費者購買房屋的潛力，特別要了解中、低收入的消費者購房的欲望，以便使企業(yè)把握機遇，做好投資的準備?，F(xiàn)根據(jù)收入與年齡將消費者進行分，按收入分為高、中、低檔，年齡根據(jù)中國國情劃定為27歲以下和28歲—35歲、36歲—55歲、55歲以上四組，調(diào)查人數(shù)為300人，在對每個標準分配不同比例后，得出每個類別的樣數(shù)。詳見表41

表41

不同年齡收入情況（%）

（二）

按照調(diào)查方法劃分。

1．

訪問法。這是最常用的市場調(diào)查方法?？茖W(xué)設(shè)計調(diào)查表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關(guān)鍵。

（1）

設(shè)計調(diào)查表。調(diào)查表要反映企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營銷部門最關(guān)心、最想得到的重要信息來源之一。因此要想搞好調(diào)查，就必須設(shè)計好調(diào)查表。

設(shè)計調(diào)查表的步驟：一是根據(jù)整個研究計劃的目的，明確列出調(diào)查表所需收集的信息是什么。例如對房地產(chǎn)公司來說，它需要得到在它所投資的地區(qū)消費者對購房的興趣、消費者的收入以及購房的承受能力，還有消費者對住房的標準要求等等。二是按照所需收集的信息，寫出一連串問題，并確定每個問題的類型。房地產(chǎn)公司要想占領(lǐng)市場，既要了解目前該城市的人口分布、年齡情況、家庭結(jié)構(gòu)、住房面積、消費者擁有房子的情況，又要了解居民的收入水平（基本工資、獎金收入，消費者購買生活必需品和一些耐用消費品以后隨意可支配的貨幣有多少），還要了解消費者目前是否有存款，并要了解消費者對購房的興趣、欲望以及了解消費者對住房的最低要求（設(shè)計方案、四周環(huán)境、建筑套型等）和當?shù)卣畬Ψ慨a(chǎn)的有關(guān)政策，銀行金融系統(tǒng)對消費者購房的有關(guān)政策等。三是按照問題的類型、難易程度，題型（單選填充，多選填充，是非判斷，多項選擇題）并安排好詢問問題的次序。四是選擇一些調(diào)查者作調(diào)查表的初步測試，請他們做題，然后召開座談會或個別談話征求意見。五是按照測試結(jié)果，再對調(diào)查表作必須修改，最后得出正式調(diào)查表。

設(shè)計調(diào)查表應(yīng)注意的事項：首先，問題要短。因為較長的問題容易被調(diào)查者混淆。其次，調(diào)查表上每一個問題只能包含一項內(nèi)容。再次，問題中不要使用專門術(shù)語，比如容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。一般消費者是搞不清楚這些專門術(shù)語的。第四，問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事。最后，要注意問問題的方式。有時直接問問題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會得到更好的答案。例如最近房地產(chǎn)公司為了銷售某一處商品房做了不少廣告，調(diào)查員想知道、想了解這些廣告效果時，與其直接詢問被調(diào)查者的看法如何，還不如用迂回方式去了解他們有多少人知道該處的房產(chǎn)情況。

訪問法的形式。調(diào)查表設(shè)計好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為三種形式。

答卷法。調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見，使個人意見充分表達出來。

談話法。市場調(diào)查人員與被調(diào)查人員進行面對面談話，如召開座談會，大家暢所欲言。然后還可針對某種重點調(diào)查對象進行個別談話，深入調(diào)查。這種方法的最大特點是十分靈活，可以調(diào)查許多問題，包括一些看上去與事先準備好的問題不太相關(guān)的問題，可以彌補調(diào)查表所漏掉的一些重要問題，談話氣氛好，不受拘束。

電話調(diào)查。這種方法是市場調(diào)查人員借助電話來了解消費者的意見的一種方法。如定期詢問重點住戶對房產(chǎn)的設(shè)計、設(shè)備、功能、環(huán)境、質(zhì)量、服務(wù)的感覺如何，有什么想法并請他們提出一些改進措施等。觀察法。這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。這樣被調(diào)查者無壓力，表現(xiàn)得自然，因此調(diào)查效果也較理想。觀察法有三種形式。

直接觀察法。派人到現(xiàn)場對調(diào)查對象進行觀察。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀察消費者選購房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費本公司的信賴程度。

實際痕跡測量法。調(diào)查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發(fā)生后的痕跡。例如，要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果較好。

行為記錄法。在取得被調(diào)查同意之后。

用一定裝置記錄調(diào)查對象的某一行為。例如，在某些家庭電視機里裝上一個監(jiān)聽器，可以記錄電視機什么時候開，什么時候關(guān)，收哪一個電臺，收了多長時間等。這樣可以幫助營銷管理人員今后選擇哪一家電視臺，在什么時間播廣告效果最好。

調(diào)查人員采用觀察法，主要是為了獲得那些被觀察者不愿或不能提供的信息。有些購買者不愿透露他們某些方面的行為，通過觀察法便可以較容易地了解到，但觀察事物的表面現(xiàn)象，不能得到另外一些信息，如人們的感情、態(tài)度、行為動機等等，因此調(diào)查人員通常將觀察法與其他方法組合起來使用。

實驗法。實驗法是指將調(diào)查范圍縮小到一個比較小的規(guī)模上，進行試驗后取得一定結(jié)果，然后再推斷出總體可能的結(jié)果。例如調(diào)查廣告效果時，可選定一消費者作為調(diào)查對象，對他們進行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來改進廣告詞語、聲像等。實驗法是研究因果關(guān)系的一種重要方法。例如研究廣告對銷售的影響，在其他因素不變的情況下，銷售量增加就可以看成完全是廣告原影響造成的。當然市場情況受多種因素影響，在市場實驗期間，消費者的偏好、競爭者的策略，都可能有所改變，從而影響實驗的結(jié)果。雖然如此，實驗法對于研究因果關(guān)系，能提供訪頭號法、觀察法所不能提供的材料，運用范圍較為廣泛。

二、調(diào)查規(guī)模與技術(shù)條件

作為一項了解消費者期望和購買行為的調(diào)查，其規(guī)模截止大，結(jié)果也就越令人信服。但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調(diào)查的規(guī)模。

（1）

樣本的數(shù)量。一般而言，一個調(diào)查樣本越大越好，因為依據(jù)統(tǒng)計學(xué)上的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。但是，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)查成本，而且在調(diào)查實務(wù)中，大樣本也引進了額外的誤差因素，諸如調(diào)查員的疲乏、統(tǒng)計上的錯誤、回收率難以控制等。

（2）

樣本涵蓋面的廣度。樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。但對于各抽樣樣本來說，仍然不具有代表性。

（3）

問題涵蓋面的廣度。如果調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬，就會失去調(diào)查的本意；反之，如果盡量加調(diào)查的內(nèi)容，問卷太長，會使得調(diào)查者失去耐心，降低整個調(diào)查的可信度。此外，極可能由于一部分調(diào)查者失去耐心，降低整個調(diào)查的可信度。此外，極可能由于一部分調(diào)查者拒絕合作，造成嚴重的抽樣偏差。這二個方面都使得調(diào)查結(jié)果量變引發(fā)了質(zhì)變，使調(diào)查失去了意義。

（4）

調(diào)查的深度。一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。越是深層的調(diào)查，所要求調(diào)查員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時間越長，經(jīng)費越高。

第三節(jié)

市場調(diào)查的程序

通過上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法雙多種多樣。為了使市場調(diào)查工作順利進行，保證其質(zhì)量，在進行市場調(diào)查時，應(yīng)按一定程序來進行。通常有七個方面，見圖

確定問題及調(diào)研目的

收集信息資料

初步調(diào)查

調(diào)查設(shè)計

制定調(diào)查計劃

現(xiàn)場調(diào)查

資料分析

撰寫和提交調(diào)查報告

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一、確定調(diào)查目的這是進行市場調(diào)查時應(yīng)首先明確的問題。目的確定以后，市場調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。也就是說，調(diào)查人員應(yīng)明確為什么要進行市場調(diào)查，通過調(diào)查要解決哪些問題，有關(guān)調(diào)查結(jié)果對于企業(yè)來說有什么作用。如果開始抓的問題就不夠準，就使以后一系列市場調(diào)查工作成為浪費，造成損失。一般來說，確定調(diào)查目的要有一個過程，一下子是確定不下來的。根據(jù)調(diào)查目的的不同，可以采用控測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。探測性調(diào)查。當企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應(yīng)該調(diào)查哪些內(nèi)容時，可以采用探測性調(diào)查來找出癥結(jié)所在，然后再作進一步研究。例如某房地產(chǎn)公司近幾個月來銷售下降，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟形勢不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的？還是消費者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。在這種情況下，可以采用探測性調(diào)查，從中間商或者消費者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。從此例可以看出：探測性調(diào)查只是收集一些有關(guān)資料，以確定問題所在。至于問題應(yīng)如何解決，則有待于進一步調(diào)查研究。描述性調(diào)查。描述性調(diào)查只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不回答因果關(guān)系問題。例如在銷售過程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關(guān)，并不說明何者為因，何者為果。也就是說描述性調(diào)查旨在說明什么、何時、如何等問題，并不解釋為何的問題。與探測性調(diào)查比較，描述性質(zhì)調(diào)查需要有一事先擬定的計劃，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。因果性調(diào)查。柱運墊這露種評調(diào)神查濱是津要今找便出射事距情常的抓原惱因壘和嫁結(jié)缺果篇。鞠例踐如敬價示格酷和柔銷雖售扶之文間臣的荷因購果痰關(guān)朝系祝如僵何蝴？誕廣掏告問與貼銷州售翼間段的為因糖果度關(guān)繩系就如失何晚？括通褲常害對訪于什一隸個殺房酬地教產(chǎn)界公互司生經(jīng)煉營憲業(yè)晝務(wù)恩范報圍耍來父說爹，徹銷肯售荒、臭成劉本愧、媽利材潤椒、吳市蹤場時占邁有悅量老，模皆貸為萬因丸變川量校。教而水自衰變議量嶺較普為救復(fù)汽雜斑，緒通偶常節(jié)有芬兩釣種素情婚況傳，防一文類練是密企晝業(yè)停自奴己至本繭身典可連以溉加垂以霜控米制孕的攜變貍量榨，技又敬稱迫內(nèi)腹生逢變霜量茅，僻例本如采價礎(chǔ)格飛、帖廣宿告賴支翼出陣等擴；城另規(guī)一震類隔是催企斷業(yè)停市取場猶環(huán)處境鴿中雄不蕩能奧控貪制貌的狠變井量安，員也姻稱那外碎生娛變鎮(zhèn)量區(qū)，諷例目如載政記府殘的唯法蹄律栽、娛法己規(guī)強、斜政蛛策盞的至調(diào)湯控產(chǎn)制媽的疼變車量波，棍例犯如豪價想格茂和虛銷朵售菊之圣間英的遺因起果掘關(guān)紗系獻如亮何蕩？尿廣嶺告懲與概銷啊售嘩間蒙的憑因虜果腿關(guān)建系男如綱何奸？啞通爛常符對泉于察一四個絞房搭地龍產(chǎn)暑公駐司床經(jīng)順營晚業(yè)處務(wù)年范欄圍絡(luò)來貫說矩，閘銷奴售驕、芝成汪本氣、叉利孤潤冊、聯(lián)市摩場場占變有羨量劍，冤皆竄為提因刷變飄量騾。盛而趴自所變蹦量愈較姿為罩復(fù)蜓雜薦，調(diào)通朋常侄有晨兩尤種辨情奸況勇，肝一敗類升是食企殃業(yè)費自爭己孤本合身飛可根以漠加哭以朽控鞋制銳的迅變駕量斥，嬸又掏稱架內(nèi)炕生巴變膏量耗，坡例貞如眉價絕格絮、斥廣撈告拴支煎出例等績；軌另過一捕類畢是繡企掙業(yè)鍬市滴場麻環(huán)義境爆中炸不鍛能返控跪制右的趨變虧量舟，族也蛙稱拳外柴生扛變責(zé)量匯，秘例翠如叛政逢府借的圾法蟻律癢、威法妨規(guī)似、首政控策盤的此調(diào)鵲整恥、任競挖爭棟者潤的冰廣暫告倒支她出予與豐價魂格秋讓曉利幫等康。課因敗果企關(guān)巧系遇研紋究名的擋目霞的荷在括于祥了菌解潛以幻上湯這栗些證自呀變切量攜對避某戰(zhàn)一椒因川變擁量騾（悲例蠶如耐對玩成謹本餐）攤的便關(guān)慚系墻。助熟圾因紐果旋性天調(diào)暗查次。社這潛種喚調(diào)巖查往是釋要睡找襲出栽事機情營的豎原梳因法和自結(jié)民果息。姑例涼如懸價產(chǎn)格銹和慘銷舅售亮之貢間某的牧因辦果趟關(guān)攝系釘如斤何見？臣廣古告真與艇銷覽售呢間厲的能因抖果尖關(guān)詞系岔如冶何菜？茅通羊常但對唇于凍一酷個攻房降地毛產(chǎn)汗公并司登營關(guān)業(yè)縮務(wù)貨范雅圍狂來鞭說粘，膨銷犯售保、評成鋸本刃、酷利徒潤底、楊市雄場右占輔有末量留，驢皆春為商因掃變呀量椒。弓而芬自撈變路量瞇較鑰為應(yīng)復(fù)梯雜右，柄通膏常委有燕兩妻種抱情料況俱，躁一移類閥是雀企杜業(yè)浴自賄己幻本像身板可砌以資加某以郵控級制帖的崖變拉量錄，嚇又蔽稱罪內(nèi)癢生政變幸量脆，像例底如奪政配府鄭的匆法震律愁、擦法抬規(guī)鈴、重政畫策煙的甜調(diào)輩整橋、坊競偏爭無者輛的奇廣其告逃支繞出梁與建價鴨格律讓燃利爪等壓。陣因捏果阻關(guān)拐系鼓研眨究壘的燈目請的回在原于活了零解龜以右上裙這漁些視自蒸變葛量捐對閥某好一諷因第變糠量書（鎮(zhèn)例棄如值對岡成熱本槐）界的堪關(guān)怖系種。竿預(yù)怪測狐性沸調(diào)慣查正。與肝患預(yù)群測障性售調(diào)慕查室是灣通勾過海收飯集培、文分速析諷、耀研碧究打過欲去季和鳥現(xiàn)艙在祥的跳各辟種土市添場躍情晝報蹲資唯料女，蟻運贏用優(yōu)數(shù)并學(xué)松方掀法相，揪估底計昂未督來靜王裂碼齡電止腦膽公雨司牧軟比件熄中斧心木定攀時駕期廉內(nèi)時市夏場亦對培某漂種訪產(chǎn)蜻品絕的擊需盈求叨量樂及洽其凱變蜜化工趨訓(xùn)勢夜。乎由為于給市式場貸情產(chǎn)況始復(fù)拳雜淹多榨變刪，田不內(nèi)易軋準亂確償發(fā)輛現(xiàn)般問欄題蜂和紫提繭出鍛問豎題縫。物因址此熄，穗在遼確鞋定運研耐究予目古的授的積階騾段攻，癥可艷進貓行羞一絮些瓦情餐況舞分遲析切。閥例趴如腥前擾面捉所柄述仿的率房名地幻產(chǎn)甜公傍司警發(fā)依現(xiàn)脅近替的妨廣戶告稿沒貨有溝做時好慶，哀造屑成草消串費透者朗視閱線薯轉(zhuǎn)號移切。鮮為敗此皇便犁可獎做音若天干墊假顛設(shè)攜，托例毫如綱：已“凝消作費獄者繡認慧為山該茄公篇司催房邀屋峰設(shè)夠計叢方思安鈴較崇差匹，燈不拼如樸其勺他昆房燒地凍產(chǎn)戴公虧司潛廣唱告嗚所臣講遷的考方鬧案襖。脫”扭“佩售陪房偉的煉廣價告慢設(shè)您計歲太翼一俘般閥”臂“遷消扭費鞠者狀認擺為崖該絡(luò)房啄屋咳的鼠四虜周市環(huán)洲境復(fù)不灘夠鐵理芝想柴。嚴”借等覽等綠。端擬尸定研假改設(shè)慨的捎主幻要在目偽的板是半限很制級研丟究旋或閑調(diào)悠查胳的仰范階圍螺，縱以著便倒使尊用于今狡后椅收閑集遷到憤的航資段料咐來質(zhì)檢船驗驕所捆作臥的鴿假群設(shè)削是階否仇成偷立知。牙二替、戀收堡集牛信芽息敗資神料木浪否市泄場碰營震銷蝴調(diào)澇查邪需奪要畜搜舍集丙大慕量婆的織信價息濱資險料授，觀其血中腰有灶些翠資艘料惜需熔要皆經(jīng)立常用不爺斷臭地宿搜甘集爽，償有艷些厭需抬要霧定餅期換搜鋤集澤，呢大偏多開數(shù)臘是壘需齊要睡時愉才詠進腔行叢搜果集踩。燕這露可冶以痛參行見笨本嫩章認第獸五敞節(jié)歉“起資翼料臥收揉集狗與父運廳用何？圍的盯敘摔述德。們?nèi)?、惹初冤步望調(diào)術(shù)查撒西邪初楊步今調(diào)渾查犯的噴目磨的傲是篇了墨解叛產(chǎn)盯生掩問丟題櫻的汽一炊些勞原欺因燈，驢通波常模有芝三視個敢過角程簡。摟（枕一脫）拋研哀究箱搜責(zé)集站的獻信刺息央材揚料辭。瞧1轉(zhuǎn)

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院汁粥（疾1陪）遼官介方炎資擠料溜，渡以貌統(tǒng)映計蛙類技居醬多拌。福例炭如透定式期被性極出督版嫩品粥，慰包恐括恭各怎縣肌市龍統(tǒng)捧計夫要周覽瓶、特建耍設(shè)烈指翁標捕統(tǒng)變計險等演；壞不寇定動期央出延版揮的保資窯料筋有靈各斷省嫩、惜地枯、頭縣坐政粘府稱調(diào)踐查霸制竄定公的域區(qū)轎域稠發(fā)侍展刺的腔城悄鎮(zhèn)尿開聚發(fā)蓬計氧劃激及招土兇地皮開唯發(fā)軍計質(zhì)劃矩等丸等考。呢定借期條類衛(wèi)統(tǒng)櫻計懷資別料魄可哈以釘郵仰購顆或恰購跑買極，暑不齒定猴期贏類堪資熔料寬常昂可攻以堪非油下變式疫渠誰道匆索勾賠份取維。樣

品童繼（銜2舟）筑學(xué)弦術(shù)醫(yī)單損位搶，然以滲研康究挎報餓告往或溝論參文消居揉多略。窗例指如醋各蓋大絲學(xué)半不難動向產(chǎn)心研盼究繁中談心條（殲土碎地旨經(jīng)疼濟亂所站）舉、瓶建鬼筑賭研兆究敘院類、倆運異輸濕所先等美常回對織交蓄通偶建梅設(shè)攝、岸市隸場藥、德山錦坡卡地開、顫建針筑伶規(guī)熔劃羨、擾商赴業(yè)題、帽新弄市栽鎮(zhèn)給社畢區(qū)鋪開市發(fā)覺、柔不資動公產(chǎn)有投科資壁、蜘住派宅沖等梯相肺關(guān)申總扶是指作婆系址統(tǒng)玉性騾的餐研錢究撲中憶心憤（錫土沃地習(xí)經(jīng)存濟國所店）糧、備建否筑挺研逢究濫院圈、句運邪輸膛所潛等蒙常撥對覆交被通乎建夠設(shè)餐、熄市統(tǒng)場僻、相山濁坡僅地冠、旨建柳筑賢規(guī)當劃猶、樹商橡業(yè)棍、楚新兆市嶺鎮(zhèn)思社鵝區(qū)并開斧發(fā)紛、亦不疤動趴產(chǎn)也投剛資步、饒住安宅木等絨相思關(guān)叫問至題兵作末系逮統(tǒng)敏性帳的傲研冶究元，迎因害此趙對霜于么前撈瞻劍性攤的式課沒題茫很天有睜參坊考帝價沈值緒。喊此糟類粒報依告話或豪論濱文漆可喇在練大娛學(xué)抗圖緊書處館準參爐閱弓?？?/p>

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悄國筍土枕規(guī)井劃斷

鑒城傷市本總目體完規(guī)悟劃營

椅土秤地衰利血用逗總倉體道規(guī)白劃棒

獲農(nóng)熊業(yè)比發(fā)殘展存規(guī)愁劃扮

贊其亭他幻發(fā)邀展醬規(guī)都劃扒

顏縣析域奶社要會屑發(fā)毒展侍規(guī)資劃蒙

宰市見級芳土汽地得利不用搖

擺縣俯（變區(qū)鍵）欲級檔土通地百區(qū)羽

竊鄉(xiāng)緊（趙鎮(zhèn)售）剛級拖土貓地夕

滿總明體許規(guī)挑劃灘

繭利賤用朗總努體類規(guī)啄劃曉

柜利姓用傲總話體辰規(guī)址劃譯

徒農(nóng)校

膛基抱

首環(huán)盈

幟土擴

蠟城內(nèi)

播業(yè)朋

季礎(chǔ)準

耗境移

恢地掙

乎鎮(zhèn)甘

酷水女

背設(shè)蘿

嫁保歡

黃利珠

祥體親

虹利誰

恰施菌

知護撿

秧用數(shù)

脊系恒

薪發(fā)季

俊規(guī)在

嚷規(guī)紹

墻總快

溪布印

槍展慈

殿劃宿

贏劃翼

價體恭

墳局向

用規(guī)杯

科規(guī)降

兆規(guī)撕

艇劃這

籮劃耍

稍劃跨

礦目露前舒我疊國川已胳出肚臺朽的牧土棚地溪利份用播方益面秧的鳴法薄規(guī)證政片策屈主煮要糖有津：掌《況土狠地維管谷理絕法床》軋（喘1兵9灶9冠8瘋年召修稿訂燦）羽、寸《蹦城蟲市留規(guī)機劃援法漫》裹、找《乳建絨筑工法坐》去、任《催城瘡市旗房零地證產(chǎn)焰管條理吉法饒》衫等匹。辣根簡據(jù)恥以裝上渠法洪規(guī)識依驅(qū)據(jù)秒，豪每雷塊心土猜地吊都銷有轎一室定堆的紫使秋用焰分論區(qū)創(chuàng)規(guī)執(zhí)范歐，勤這秒些惡資獅料段的鍛查之閱勒可鵲到磁各漸地送方謊政扒府些的便城鳥建作、蘋土久地賴主賞管岸部照門賣，博申從請逆套必繪像現(xiàn)塌狀臟圖漢，晉其程中鍵對敞規(guī)油劃宿、身建蜂筑嗽紅聞線胖、掩街漆道紛狀夠況拐等蚊都售有今詳喝細芹規(guī)僚定諒。僑

側(cè)至酷于串可宇能解影秤響金項始目降基厚地打使噴用劇的處其懲他妨情厭況辰大輝都磚可竟由吩現(xiàn)伶場刃勘求查建獲您得岔，忘例認如匪是益否鉗違姻章腹建芬筑隊情府況臺，犁現(xiàn)藏有呀地敲上陰物取的躺構(gòu)剪造拆種燥類擇及蒜拆最除都困言難膀度役，曲與驅(qū)鄰格地億交幸接制是娛否昂被窄侵夜占婚，性可詳否剩連漿通糠，切是制否著距被離將太淚近招影街響線以分后準施踩工怪和克發(fā)幣生制損潛害紡鄰手近械建腫筑嗎物叮事悉件境等按等賊，浸這椅些雜都刮是拿項汪目猶策木劃借人旁員煌對挨土關(guān)地土使薪用伍必油須仔深索入鏈掌谷握勾的突資校料雄。玻

四、項目基地現(xiàn)狀資料搜集

不論是住宅、商業(yè)或工業(yè)用地，我們都可從下列幾個方面掌握土地的開發(fā)條件：地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況、基地四周道路和給排水狀況、附近公共設(shè)施及交通狀況。

由于土地位置所在地區(qū)的自然條件、社會條件及經(jīng)濟、政治等因素，共同構(gòu)成區(qū)域特性，進而影響不動產(chǎn)的價格。因此在進行項目可行性分析時，必須深入掌握土地所在區(qū)域的特生及基地狀況。表4—2為基情況調(diào)查表，主要說明基地狀況的各項內(nèi)容及所搜集資料的方式。

表4—2

基地情況調(diào)查表

項目

內(nèi)容

基地地理形勢

方向、風(fēng)向、地質(zhì)、景觀方向、地形、排水方向地上且

物、特殊狀況

基地地上物狀況

基地與鄰地情況、防火設(shè)施、鄰地建筑、鄰地地下室深

度

鄰地狀況

市級道路、主要出入道、基地給排水

基地道路及給排水狀況

市級道路、主要出入道、基地給排水

公共設(shè)施（公園、學(xué)校、市場）、與基地遠近、基地的

可及性

附近公共設(shè)施及交通狀況

在探討基地本身條件及鄰近地因素時，根據(jù)基地使用用途管制的差異，所考慮的環(huán)境與條件各有不同，如住宅區(qū)必須注意居住的寧靜、舒適性，其中交通設(shè)施狀況、有無影響居住環(huán)境的設(shè)施，及其與基地接近的程度、居民的職業(yè)與社會結(jié)構(gòu)、文化素質(zhì)以及生活方式等都是基地狀況資料調(diào)查搜集的重點。商業(yè)區(qū)除了基地條件外，商業(yè)的繁榮程度、營業(yè)狀況、商業(yè)腹地大小，以及顧客的質(zhì)與量等等，都是不可忽略的重要資料。工業(yè)區(qū)則追求最高生產(chǎn)力，一般工業(yè)需要大量用水，而且要價廉；另外如運輸設(shè)施、交通干線、港灣、鐵路等運輸設(shè)施的建設(shè)，對工業(yè)區(qū)有重大影響；其他如煤炭、電力等動力資源、勞動力來源、原料采購市場及其與產(chǎn)品銷售市場的位置關(guān)系等，都是進行工業(yè)區(qū)基地現(xiàn)狀資料搜集時需要深入調(diào)查的重點，對不動產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營有非常重要的參考價值。

基地條件的好壞受許多因素影響，尤其鄰地環(huán)境與交通條件的影響更為明顯，就投資觀點而言，事前的信息搜集及正確的分析，可以減少因基地狀況不良而造成產(chǎn)品滯銷、價格無法提升的困境。事實上絕大部分問題的產(chǎn)生，在于事前調(diào)查了解不夠，以至造成開發(fā)時間延長、資金積壓并且延誤了市場景氣時機。其他如基地面積是否過小，有無與鄰地相接問題，聯(lián)絡(luò)道路是否順暢，自來水、垃圾清運是否便利等等都是不可忽視的基地資料。

五、交通流量資料搜集

交通流量常能帶來人潮，使人潮駐留地商業(yè)價值提升。交通流量因道路形態(tài)不同而有很大的差異，而道路形態(tài)也因使用車種、使用時間、使用目的而有不同的發(fā)展，因此道路形態(tài)與交通流量有互為因果的關(guān)系存在。一般所指的交通流量資料包含：機車流量、小客車流量、大客車流量、貨車流量、雙向行人道流量，以及這些流量的路線及其可到達的區(qū)域。每一種不同類型的道路，其交通工具的種類、比率、流量以及大眾運輸工具的便利性，都對道路沿線商業(yè)發(fā)展造成不同的影響。

常見的交通流量資料搜集的方式可由調(diào)查人員用計數(shù)器在道路旁測算，但因為車種、行人等內(nèi)容都要調(diào)查，調(diào)查員常常需要2人~3人以上，因此也可利用攝影機在基地兩側(cè)作定點定時拍攝，再由錄像帶計算各種車輛的流量，這種方式較省錢省力，而且可以重復(fù)觀察現(xiàn)場交通狀況。

交通流量調(diào)查時段的選擇應(yīng)注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定時段的區(qū)分，分別調(diào)查取樣，才能代表所有時段的交通流量狀況。調(diào)查一般必須擬定：（1）調(diào)查地點；

（2）調(diào)查日期；

（3）調(diào)查時間；

（4）調(diào)查時段；

（5）調(diào)查內(nèi)容（車輛種類、方向、行人性別及年齡等）；

（6）調(diào)查表；

（7）調(diào)查結(jié)果分析方法等。

交通流量除影響商圈的發(fā)展，從長期看也會改變城鎮(zhèn)的發(fā)展條件，基至影響到城鎮(zhèn)的興起，使原有商圈或舊道路沿線的商店消沉沒落；又如市區(qū)可能因道路狹窄，又無停車場或難以停車，而導(dǎo)致車輛及人潮望而卻步，店鋪無法生存。因此交通流量的多少，會影響商業(yè)的發(fā)展條件，我們在搜集交通流量資料時，應(yīng)掌握交通流量的主要內(nèi)容、運用經(jīng)濟有效的方法，并區(qū)分流量的時段差異，才能搜集真正有助于項目定位的交通流量資料。

六、道路現(xiàn)狀資料搜集

路是人走出來

的，因此常有現(xiàn)狀道路與政府所規(guī)劃的道路不一致的情形。道路的性質(zhì)往往影響了沿路不動產(chǎn)的發(fā)展，因此項目策劃人員都需注意基地附近及對外道路的現(xiàn)狀。

道路現(xiàn)狀資料搜集的方法包括現(xiàn)場目測，丈量道的路的寬度，觀察道路發(fā)展的狀況，到各縣市政府規(guī)劃局查看城市規(guī)劃圖等方式。在搜集道路現(xiàn)況資料時應(yīng)注意下列事項。

（一）道路形態(tài)。道路因經(jīng)過的車輛種類、使用目的等而有很大的差異，可以通過觀察道路通過的車輛種類、數(shù)量、比例及道路所通達的地區(qū)來判斷道路的形態(tài)。例如專門從事物資運送經(jīng)濟活動的道路，貨車的比率可能超過60%，車流速度快，危險性高，行人、自行車的通行量少，這種道路多半在高速公路附近，或者是郊外過境道路，大多通往工廠園區(qū)，休閑地區(qū)等。而通往工業(yè)區(qū)的道路兩旁所經(jīng)營的行業(yè)多為批發(fā)業(yè)、家具商場、加油站、建材市場等，如北京市三環(huán)線上就有玉泉營家具城、宜賓家具城等4個~6個家具城，此外還有不少建材市場和燈具市場等。住宅開發(fā)較為成熟地區(qū)的道路則一般自用車占50%以上，這種道路上步行的行人、自行車、摩托車較多，沿路店鋪

營以滿足住宅區(qū)內(nèi)的居民、學(xué)生及附近上班族的生活需求為主，因此常見便利商店、蛋糕店、錄像帶店、洗衣店等。

（二）道路使用情況。觀察道路使用情況時，可注意下列狀況。

1

道路的陰陽面。由于道路兩邊住宅的不平衡發(fā)展、不平衡車道，或單向行駛，常造成道路兩邊商業(yè)氣息不平衡的狀況。商業(yè)氣息繁榮的一面叫“陽面”；另一邊商業(yè)氣息較差或根本缺乏氣息的叫“陰面”。

2

道路的分隔網(wǎng)。若道路為20米以上且中間有分隔網(wǎng)，道路兩邊的行人就無法通過，不過此時往往有較密集的過街天橋。

3

路邊停車狀況。是指道路及其巷道路邊停車的情況。通常上班地區(qū)白天停車必然嚴重，住宅區(qū)晚上停車可能困難。

城市規(guī)劃從市區(qū)到郊區(qū)，不管是工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)，還是住宅區(qū)的道路其所扮演的角色各有其用途特色與路寬的限制。如樓層高度、商業(yè)繁化程度等，會隨道路狀況改變，時而沒落時而繁榮。例如新開辟道路會因車流人潮增加而慢慢帶動沿路工商業(yè)的發(fā)展，而老市區(qū)的道路則因人潮車流減少而沒落。因些道路現(xiàn)狀資料對項目定位而言有相當重要的參考價值。其次因使用交通工具的變化，對道路需求的性質(zhì)會有相對地改變，連步行狀況也影響了道路兩旁不動產(chǎn)的功能。例如我國不少大城市的商業(yè)街改為步行區(qū)，使得街道兩旁內(nèi)的土地利用和商業(yè)性質(zhì)也隨著改變，引進了更多休閑類產(chǎn)業(yè)，道路兩旁也以休憩設(shè)施或步行道取代停車位。這是道路現(xiàn)狀及其發(fā)展影響土地利用方式的一個例子。

七、運輸系統(tǒng)資料搜集

在城市發(fā)展過程中，各市、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)的社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)與城市開發(fā)建設(shè)關(guān)系非常密切，但由于行政區(qū)域之間互不相錄屬，行政部門相關(guān)設(shè)施分屬于不同機構(gòu)管轄，給城市的發(fā)展帶來不少問題。為使城市發(fā)展能帶動周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村發(fā)展，使相互依存關(guān)系得到適當?shù)恼?，強化城市運輸系統(tǒng)范圍的機能，已成為城市發(fā)展的急先鋒。配合城市發(fā)展，著重交通運輸?shù)陌l(fā)展，在城市交通運輸方面，提高運輸服務(wù)水準，減少交通運輸瓶頸的存在。因此健全城市運輸系統(tǒng)，使各市、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)間的發(fā)展緊密連接在一起，有利于縮短城鄉(xiāng)之間的差距，并促進城市的進一步發(fā)展。

在房地產(chǎn)市場中，交通運輸狀況關(guān)系到產(chǎn)品的價格、產(chǎn)品定位類型、區(qū)域商業(yè)繁榮程度等，所以對交通運輸系統(tǒng)相關(guān)建設(shè)問題的了解是一個非常重要的內(nèi)容。而在搜集資料過程中，可區(qū)分二大信息的搜集。

（一）交通運輸系統(tǒng)的現(xiàn)狀。交通運輸系統(tǒng)可分為鐵路運輸系統(tǒng)與道路系統(tǒng)，分述如下。

1

鐵路系統(tǒng)。

鐵路的能量一般都以路線運載能力作為主要的評估標準，路線容量受多種因素影響，其中包括軌道數(shù)、支線、行車制度、站場路線布置、客貨輸送方式及車輛調(diào)度、列車運輸方式等。但在鐵路發(fā)展過程中有兩方面資料需要深入研究了解，一是非曲直鐵路車站位置及出口的規(guī)劃；其次是交通運輸能力，其中以貨物運輸能