土地增值稅測試題

3土地增值稅測試題〔扣除工程局部〕一、單項選擇1．商品房銷售合同的印花稅率是：A萬分之五BCD2．土地閑置費在計算土地增值稅時，應(yīng)當(dāng)如何處理：A20%扣除的基數(shù)B準(zhǔn)予扣除，且能夠作為加計20%扣除的基數(shù)C不準(zhǔn)予扣除D依據(jù)實際狀況，由稅務(wù)機關(guān)審核是否準(zhǔn)予扣除3．以下工程中，那一項不屬于可以核定征收土地增值稅的條件：A擅自銷毀賬簿或者拒不供給納稅資料的B雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者本錢資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除工程金額的CD開發(fā)一般標(biāo)準(zhǔn)住宅的如需對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施土地增值稅核定征收，核定征收率不得低于：A1%B1.5%5%8%以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合以下那個條件：A依據(jù)出讓合同商定已經(jīng)支付局部土地使用權(quán)出讓金B(yǎng)依據(jù)出讓合同商定進展投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上CD以上都不對6．計算土地增值稅時，以下工程中不允許扣除的是：A超過貸款期限的利息BC土地閑置費DA設(shè)備與B房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂大廈外墻保溫施工合同。工程總造價800萬，其中材料價款320萬，施工費480萬〔含稅〕。假設(shè)材料由B房地產(chǎn)開發(fā)公司供給，A公司僅供給建筑勞務(wù)，屬于“甲供材”，其應(yīng)繳營業(yè)稅為：A.800×3%=24B.480×3%=14.40C.480÷〔1-3%〕×3%=14.85D.[800+320×3%÷〔1-3%〕]×3%=24.3關(guān)于城市拆遷安置的土地增值稅處理，以下說法正確的選項是：A實行就地安置的，由于安置房屋沒有相應(yīng)的收入，所以在計算土地增值稅時，依據(jù)支付的相關(guān)安置支出確認(rèn)本錢，不確認(rèn)收入。實行異地安置的，凡異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建筑的，應(yīng)當(dāng)視同銷售，并將拆遷安置支出計入安置房屋的拆遷補償費。實行異地安置的，凡異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。D實行貨幣安置的，在向被拆遷戶支付安置費時，必需取得發(fā)票。二、多項選擇對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按〔 〕規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除。A取得土地使用權(quán)的本錢房地產(chǎn)開發(fā)費用C轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金D房地產(chǎn)開發(fā)本錢以下哪些工程屬于房地產(chǎn)開發(fā)本錢：AB的凈支出、安置動遷用房支出等開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。D企業(yè)行政治理部門為組織和治理房地產(chǎn)開發(fā)活動而發(fā)生的各項費用注：D屬于治理費用。3．計算土地增值稅時，以下費用準(zhǔn)予從收入總額中扣除的有：A建房貸款超期支付的利息BCD出售商品房時辦理登記的手續(xù)費4．關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)本錢和開發(fā)費用的分?jǐn)?，以下哪些方法是比較合理的：A土地本錢依據(jù)占地面積法分?jǐn)侰公共配套設(shè)施依據(jù)直接本錢法或者建筑面積法分?jǐn)侱5A取得行政劃撥用地，進展房地產(chǎn)開發(fā)BC6．通常狀況下，契稅的計稅價格由以下哪些工程組成：ABC拆遷補償費DA拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，或者實行貨幣補償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的形式拆遷補償費應(yīng)當(dāng)取得發(fā)票，否則在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅前不得扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行異地房屋安置且異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費通常狀況下，被拆遷者為個人的，無需繳納個人所得稅8．依據(jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，以下各工程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，正確的計算方法是：AD三、計算題2023年11月，A市智誠房地產(chǎn)開發(fā)公司〔外商投資企業(yè)〕“城南居”工程全部銷售完畢，符合土地增值稅清算條件。某稅務(wù)所治理員依據(jù)規(guī)定對其實施了土地增值稅清算，相關(guān)資料如下：一、工程概況智誠房地產(chǎn)開發(fā)公司于2023年3月開頭興建“城南居”住宅工程，該工程一次性開發(fā)。工程土地是公司20235703732055.98批準(zhǔn)建筑面積133988.51〔一〕批準(zhǔn)總銷售面積為129162.88120510.668652.22㎡。其中，一般住宅占地面積84861.7135648.95〔二〕4825.634097.92727.71㎡，建筑面積于占地面積根本全都。二、收入狀況202311202311661680296.4384665.88350594019.8035648.95收入201991051.67元；將2195.83㎡，依據(jù)當(dāng)時942474.96108152750代收各類規(guī)費、基金等合計20941130.27元，企業(yè)通過“其他應(yīng)付款”科目核算。三、本錢狀況959813002914903289717125598069604767房地產(chǎn)開發(fā)本錢土地征用及補償費22872090.37元。需要說明的是，支付的拆遷補償款能夠供給真實的村委會收據(jù)和農(nóng)民個人收款收條。〔2〕16900737.41470529.644117898.168343077605887561832.543155582.07需要說明的是，測繪費無合法原始憑證。193346053.82116302775.82用于建筑非一般標(biāo)準(zhǔn)住宅的建安本錢77043278〔3〕248766271706402.41978009.82828808.221348926.26506764.729088846.1420191504565791.713833927.72〔4〕10296094.604622112.494390236.111283746〔5〕28947891207282.64130574.0636839.11769858.1810222.38106233.70159237.8845000011041.0513500通費中有33884.7031957.88四、期間費用智誠房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)人員聲稱發(fā)生了金融機構(gòu)借款，但無法供給金融機構(gòu)借款證明，為此公司寫了一份保證書并加蓋公司公章。18972832.36五、有關(guān)稅金33613359.0633084014.82529344.24元〔當(dāng)?shù)卣魇盏囊?guī)費，計費依據(jù)與營業(yè)稅保持全都，計費率0.8‰，土地增值稅前準(zhǔn)予扣除〕。已8981093.67本案例旨在說明土地增值稅的計算過程，資料中未提及的事項均視為正確處理；在土地增值稅清算過程中，涉及的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、水利基金等如有差額，視同企業(yè)已經(jīng)補繳。計算企業(yè)應(yīng)補繳或者應(yīng)退還的土地增值稅。================================================================================================答案：土地增值稅測試題〔扣除工程局部〕一、單項選擇題號12345678答案ACDCBADC二、多項選擇題號12345678答案ADABCBCDABCDABCDACDABD三、計算題一、一般住宅土地增值稅計算過程：〔一〕銷售收入確實認(rèn)銷售收入=貨幣資金銷售收入+視同銷售收入=350594019.80+942474.96=351536494.76需要說明的是，房地產(chǎn)開發(fā)公司以開發(fā)產(chǎn)品抵債時，房屋依據(jù)市場價值計算，無需納稅調(diào)整?！捕惩恋厥褂脵?quán)和開發(fā)本錢確實認(rèn)取得土地使用權(quán)發(fā)生的本錢取得土地使用權(quán)發(fā)生的本錢=支付土地出讓金+與取得土地使用權(quán)相關(guān)的稅費=95981300+2914903=98896203由于一般住宅、非一般住宅和不行售的公共配套設(shè)施占地面積能夠獵取。一般住宅分?jǐn)偟耐恋乇惧X=一般住宅占地面積÷工程總占地面積×取得土地使用權(quán)發(fā)生的本錢=24551.12÷37320×98896203=0.6579×98896203=65063811.95需要說明的是，會計核算將支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、土地效益金、土地開發(fā)費，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價等計入“土地征用及拆遷補償費”本錢工程。在計算土地增值稅時，將取得土地使用權(quán)所支付的金額單獨作為一項，將拆遷補償費等作為開發(fā)本錢的一項。兩者只是口徑不同，并無實質(zhì)性差異。開發(fā)本錢確實認(rèn)土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費22872090.37元。一般住宅、非一般住宅和不行售的公共配套設(shè)施占地面積能夠獵取。一般住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卣饔眉安疬w補償費=一般住宅占地面積÷工程總占地面積×土地征用及拆遷補償費=24551.12÷37320×22872090.37=0.6579×22872090.37=15046501.48需要說明的是，拆遷補償款能夠供給真實的村委會收據(jù)和農(nóng)民個人收款收條，無需取得發(fā)票，可以在計算土地增值稅時扣除。還需要說明的是，由于拆遷補償費與取得土地面積直接相關(guān)，依據(jù)占地面積法分?jǐn)偙容^合理。前期工程費前期工程費16900737.41760588攤的前期工程費，依據(jù)建筑面積法進展安排:〔84665.88+195.83〕÷129162.88×〔16900737.41－760588〕=0.6570×16140149.41=10604078.16建筑安裝工程費由于建筑安裝工程費屬于直接本錢，用于建筑一般住宅的建筑安裝工程費116302775.82元。根底設(shè)施費根底設(shè)施費24876627元，對于一般住宅應(yīng)分?jǐn)偟母自O(shè)施費，依據(jù)建筑面積法進展安排:〔84665.88+195.83〕÷129162.88×24876627=0.6570×24876627=16343943.94需要說明的是，根底設(shè)施費中包含的道路、綠化用地也占用確定面積的土地。本例中僅涉及一個開發(fā)項目且一次性開發(fā)，是否將道路、綠化用地的土地本錢先歸集，再安排到一般住宅和非一般住宅并不影響土地增值稅計算結(jié)果。實際工作中可能發(fā)生分期開發(fā)的狀況，根底設(shè)施費中包含的道路、綠化用地假設(shè)同時為兩期以上的工程效勞，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在分期開發(fā)時，后期的規(guī)劃可能并不準(zhǔn)確，此時將道路、綠化用地的土地本錢先歸集在根底設(shè)施費，再依據(jù)建筑面積法在各期的一般住宅和非一般住宅之間安排比較準(zhǔn)確。公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費包括以下幾個局部：①土地本錢：4825.63÷37320×98896203=12787687.14②分?jǐn)偟耐恋卣饔眉安疬w補償費：4825.63÷37320×22872090.37=2957455.67③直接本錢：10296094.60公共配套設(shè)施費合計26041237.41元，因其無法銷售，進一步安排至一般住宅和非一般住宅中，一般住宅依據(jù)建筑面積法應(yīng)分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施費：〔84665.88+195.83〕÷129162.88×26041237.41=0.6570×26041237.41=17109092.98需要說明的是，公共配套設(shè)施常見的分?jǐn)偡椒ㄓ袃煞N：一是將公共配套設(shè)施所占用的土地本錢〔包括取得土地指出和拆遷補償費等，即上述①、②之和〕通過“開發(fā)本錢—土地征用及拆遷補償費”在一般住宅和非一般住宅之間安排。直接本錢〔即上述③〕依據(jù)建筑面積在一般住宅和非一般住宅之間安排；二是先將公共配套設(shè)施所占用的土地本錢依據(jù)占地面積在公共配套設(shè)施和住宅之間安排。公共配套設(shè)施分配的本錢加上直接本錢，再依據(jù)建筑面積在各期的一般住宅和非一般住宅之間安排。在不存在分期開發(fā)且只有一個開發(fā)工程，換句話說在土地增值稅最小清算單位的前提下，上述兩種方法計算結(jié)果一樣，不影響土地增值稅的計算。但是，實際工作中很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會分批開發(fā)工程，此時可能消滅分期開發(fā)的工程共用公共配套設(shè)施的狀況。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在分期開發(fā)時，后期的規(guī)劃可能并不準(zhǔn)確，在這種狀況下公共配套設(shè)施的本錢分?jǐn)偢m用其次種方法，能夠更加準(zhǔn)確的進展本錢分?jǐn)?，進而準(zhǔn)確計算土地增值稅。開發(fā)間接費用對于一般住宅應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)間接費用，依據(jù)建筑面積法進展安排:〔84665.88+195.83〕÷129162.88×〔2894789－33884.70－31957.88〕=0.6570×2828946.42=1858617.80需要說明的是，開發(fā)間接費用2894762.4533884.7031957.88屬于無發(fā)票，不予扣除。開發(fā)費用確實認(rèn)利息支出由于該房地產(chǎn)開發(fā)公司無法供給利息支出的合法有效證明，故在計算土地增值稅時不作扣減。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用房地產(chǎn)開發(fā)本錢=土地征用及拆遷補償費＋前期工程費＋建筑安裝工程費＋根底設(shè)施費＋公共配套設(shè)施費＋開發(fā)間接費用=15046501.48＋10604078.16＋116302775.82＋16343943.94＋17109092.98＋1858617.80=177265010.18其他房地產(chǎn)開發(fā)費用=〔取得土地使用權(quán)發(fā)生的本錢+房地產(chǎn)開發(fā)本錢〕×5%=〔65063811.95+177265010.18〕×5%=242328822.13×5%=12116441.11需要說明的是，治理費用和銷售費用一般狀況下通過計算扣除，兩者實際發(fā)生額之和小于計算金額的，依據(jù)實際發(fā)生額扣除。與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金確實認(rèn)一般住宅確認(rèn)的銷售收入為351536494.76元，與其對應(yīng)的營業(yè)稅和水利基金為：351536494.76×5%=17576824.74351536494.76×0.8‰=281229.20加計20%扣除〔65063811.95+177265010.18〕×20%=242328822.13×20%=48465764.42土地增值稅的計算增值額：351536494.76－〔65063811.95+177265010.18〕－48465764.43－12116441.11－〔17576824.74+281229.20〕=351536494.76－242328822.13－48465764.42－12116441.11－17858053.94=351536494.76－320769081.60=30767413.16需要說明的是，價外費用在計算土地增值稅時不作為收入，但在計算營業(yè)稅時應(yīng)當(dāng)將其作為應(yīng)稅收入，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)補繳相應(yīng)的營業(yè)稅和水利基金。增值率：30767413.16÷320769081.60=9.59%納稅人建筑一般標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除工程金額20％的〔含20％〕，免征土地增值稅。二、非一般住宅土地增值稅計算過程：〔一〕銷售收入確實認(rèn)銷售收入：201991051.67+108152750=310143801.67〔二〕土地使用權(quán)和開發(fā)本錢確實認(rèn)取得土地使用權(quán)發(fā)生的本錢非一般住宅分?jǐn)偟耐恋乇惧X=非一般住宅占地面積÷工程總占地面積×取得土地使用權(quán)發(fā)生的本錢=7943.25÷37320×99896203=0.2128×99896203=21045112開發(fā)本錢確實認(rèn)土地征用及拆遷補償費非一般住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卣饔眉安疬w補償費=非一般住宅占地面積÷工程總占地面積×土地征用及拆遷補償費=7943.25÷37320×22872090.37=0.2128×22872090.37=4867180.83前期工程費對于非一般住宅應(yīng)分?jǐn)偟那捌诠こ藤M，依據(jù)建筑面積法進展安排:〔35648.95+8652.22〕÷129162.88×〔16900737.41－760588〕=0.3430×16140149.41=5536071.25或者用前期工程費總額扣除一般住宅前期工程費，即為非一般住宅前期工程費16140149.41－10604078.16=5536071.25建筑安裝工程費由于建筑安裝工程費屬于直接本錢，用于建筑非一般住宅的建筑安裝工程費77043278元。根底設(shè)施費根底設(shè)施費總額扣除一般住宅前期工程費，即為非一般住宅前期工程費24876627－16343943.94=8532683.06公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費總額扣除一般住宅應(yīng)分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施費，即為非一般住宅的公共配套設(shè)施費。26041237.41－17109092.98=8932144.43開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用總額扣除一般住宅前期工程費，即為非一般住宅前期工程費2828946.42－1858617.80=970328.62開發(fā)費用確實認(rèn)利息支出由于該房地產(chǎn)開發(fā)公司無法供給利息支出的合法有效證明，故在計算土地增值稅時不作扣減。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用房地產(chǎn)開發(fā)本錢=土地征用及拆遷補償費＋前期工程費＋建筑安裝工程費＋根底設(shè)施費＋公共配套設(shè)施費＋開發(fā)間接費用=4867180.83＋5536071.25＋77043278＋853268