美居公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究和評(píng)估報(bào)告_第1頁
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文檔簡(jiǎn)介

美居公司房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告一、總論工程建設(shè)背景南方A98JY的居住環(huán)境和一流的物業(yè)治理為A市住宅小區(qū)樹立了良好的形象,受到市民的廣泛好評(píng)。為滿足A21世紀(jì)的住房要求,創(chuàng)立型城市住宅小區(qū),該公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研,對(duì)工程區(qū)位環(huán)境進(jìn)展反復(fù)的分析比較,依據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與進(jìn)展趨勢(shì),選擇靠近C民族園,與“98JY住宅小區(qū)”相連的現(xiàn)AD廠區(qū)內(nèi),開發(fā)中高檔“JY二期”住宅,與“JY一期”連成一片,建設(shè)繼“98JYJYJY小區(qū)良好的形象普遍得到A“JY98JY一期僅一墻之隔,這為本工程的開發(fā)帶來不行多得的商機(jī)。依據(jù)A市城市規(guī)劃進(jìn)展需要以及BLAD廠以定點(diǎn)拆遷的方式達(dá)成協(xié)議,獲得該廠33333.5平方米生產(chǎn)用地。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由A市土地治理局和市規(guī)劃局辦理。依據(jù)城市規(guī)劃和該市對(duì)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整的有關(guān)要求,AD廠搬遷至市高技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。該工程初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成JY和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。工程概況JY二期”工程。建設(shè)地點(diǎn):A市BL路。建設(shè)單位:美居房地產(chǎn)開發(fā)公司。企業(yè)性質(zhì):國(guó)有。經(jīng)營(yíng)范圍:主營(yíng):房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。兼營(yíng):建筑材料、裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。公司類別:專營(yíng)企業(yè)。資質(zhì)等級(jí):城市綜合開發(fā)二級(jí)。JY二期”工程占地33335平方米,總建筑面積76100平方米,其中509601014015000平方米。經(jīng)估算,176232316元。解決。依據(jù)收益計(jì)算,所得稅前工程的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為19.8%,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ie=15%)517萬元,投資回收期2.9年。投資利潤(rùn)率17.8%,利稅率26.2%,計(jì)算期內(nèi)國(guó)家稅收2629萬元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果說明,工程的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好??尚行誀?zhēng)論報(bào)告編制依據(jù)省計(jì)委計(jì)投E20233××號(hào)文《關(guān)于“JY二期”工程建議書的批復(fù)A市D廠簽定的《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補(bǔ)償合同》以及《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同A市規(guī)劃設(shè)計(jì)院《BL路沿線把握性具體規(guī)劃A市理。F大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)爭(zhēng)論院JY二期”工程初步規(guī)劃方案BL路片區(qū)地質(zhì)勘探資料;A市城市規(guī)劃局《A市土地使用變更通知書省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明;A市城市合作銀行資金證明;國(guó)家計(jì)委《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(其次版)》(當(dāng)時(shí));建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法可行性爭(zhēng)論報(bào)告爭(zhēng)論范嗣依據(jù)“JY二期”工程建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案,本爭(zhēng)論工作范嗣主要是住宅市場(chǎng)分濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。爭(zhēng)論結(jié)論及建議住宅建設(shè)由低檔走向高檔的進(jìn)展趨勢(shì)和A市已有一局部收入較高的住房消費(fèi)群體,戶型規(guī)劃為中高檔住宅,依據(jù)對(duì)A市住宅市場(chǎng)分析推想,工程開發(fā)有市場(chǎng)銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果說明,工程經(jīng)濟(jì)效益可行。本工程開發(fā)土地利用AD廠生產(chǎn)用地,對(duì)盤活國(guó)有資產(chǎn),推動(dòng)國(guó)有企業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整,有明顯的社會(huì)效益。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,商品住宅構(gòu)造性的沖突還很突出,建議在下一步方案規(guī)劃時(shí),對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研,尤其是面積較大的聯(lián)排商品房,建設(shè)規(guī)劃,加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作,降低開發(fā)建設(shè)本錢,盡量減小工程風(fēng)險(xiǎn)。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)“JY二期”工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表4.1.4-1。二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)路1.當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)入2023年以來,在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制度改革的推動(dòng)下,以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng),總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)進(jìn)展的態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在:1)商品房開發(fā)投資穩(wěn)步上升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速進(jìn)展,1993年下半年起宏觀調(diào)控,19951997年以后,商品房投資逐步增加,19987.81個(gè)百分點(diǎn)以上。2)加,購房樂觀性大大提高,的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。住房公積金制度逐步完善,個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛進(jìn)展。近幾年來,住房消費(fèi)信貸快速進(jìn)展起來,有力地支持了居民買房,成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出,三級(jí)市場(chǎng)漸趨活潑。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐,房屋置換活動(dòng)蓬勃開放,必將成為住宅市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。2.A市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求A199810.98比較小。從A市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看,商品住宅市場(chǎng)隱蔽著巨大的需求潛力。依據(jù)A市目前有2319%1%的住房是居民“購置的商品房在A市市民住宅構(gòu)成中所占的比例照舊很小,商品房的消費(fèi)潛力和商品住宅的市場(chǎng)空問很的開放,商品住宅將成為居民主要的住房來源。再從每戶住房總建筑面積來看,居民住房60平方米()以下的占38.96%,60~8033.8%,8l~10014.82%,101~120平方米的100100平方米以上住房戶數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高,住房的升級(jí)換代隱蔽巨大的消費(fèi)潛力。“精品住宅”的市場(chǎng)需求及進(jìn)展21世紀(jì)對(duì)城市型住宅小區(qū)的呼喚,也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著A市城市居民收入的日益增加,物質(zhì)文化生活水平不斷提高,居住條件也從只要求戶內(nèi)寬闊、舒適,轉(zhuǎn)移到對(duì)住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來,不僅要求規(guī)劃合理,建筑容積率低,而且要求綠地率高。依據(jù)A市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展,以及商品今后商品住房的重要選擇條件住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化買方面臨多種選擇的今日,一個(gè)樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)當(dāng)是自己與眾不同的共性換句話A市住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消費(fèi)群體,推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型型住宅,由于住宅小區(qū)環(huán)境秀麗、品質(zhì)高,售價(jià)合理,剛剛推出就賣掉60%以上,銷售火爆。從中可以看出,住宅市場(chǎng)的一個(gè)進(jìn)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化。對(duì)住宅越來越高,并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。商品房市場(chǎng)進(jìn)入品牌角逐時(shí)代宅居住舒適、環(huán)境秀麗、配套齊全,還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等,這A市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)會(huì)上,很多購房者已把詢問的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌?!癑Y一期”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售,就是一個(gè)最好的例子。商品房市場(chǎng)消滅品牌角逐趨勢(shì)的緣由,主要有:先富者的市場(chǎng)潛力。A20年來,經(jīng)濟(jì)快速進(jìn)展,城市居民收入水平有很3%高檔商品住房的需求很大,形成先富者市場(chǎng)潛力。BLA市較早開發(fā)的商品住宅區(qū),區(qū)內(nèi)人口密度大,聚攏了眾多先富起來的人士,下一步商品房的更換代,加上二、三在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。AA市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的重點(diǎn)之一。由于幾次博覽會(huì)的成功舉辦,提高了A市在國(guó)際國(guó)內(nèi)的知名度,為A市城98JY這樣環(huán)境秀麗、檔次較高的住宅,無論是銷售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。工程區(qū)位市場(chǎng)潛力JY二期”工程位于c民族園以南,環(huán)境得天獨(dú)厚,是開發(fā)高品可比較的區(qū)位優(yōu)勢(shì),并隱蔽著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn)戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開發(fā)的重大課題實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值,提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。消費(fèi)者對(duì)住宅質(zhì)量和物業(yè)治理的關(guān)注消費(fèi)者購房是個(gè)人的投資置業(yè)行為,因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。住宅質(zhì)量要,改造。業(yè)治理與住宅本身的質(zhì)量同等重要,他們要求物業(yè)治理具有多種功能和高品位,收費(fèi)合理,物有所值。住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?;M(jìn)展前幾年,A市城市住宅開發(fā)數(shù)量進(jìn)展過快,但開發(fā)規(guī)模偏小。目前A市已有各類資質(zhì)的200多個(gè),除迎、江岸、春苑、JY、BC等小區(qū)外,大多規(guī)模較小,不但開發(fā)本錢高,還引發(fā)住宅市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問題。時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適,有足夠的居住空問,功能設(shè)施齊全,還要有合理的銷售價(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)A市目前開發(fā)的BC小區(qū)、陽光小的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),也促使開發(fā)商向規(guī)?;较蜻M(jìn)展。從A市最近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也能市場(chǎng)主導(dǎo)地位。住房消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段隨著A市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高,住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。目前,A市居民購房除直接居住或自用外,有近15%是用于投資保值、增值或出租,這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),1990年A市城鎮(zhèn)居民1579元,19954384元,1996515l元,19976243元,1997199542.4%。在居民消費(fèi)支出中恩格爾系數(shù)已由199055.7%下降到1996年的47.1%,最近幾年這一系數(shù)又有的下降,這標(biāo)志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費(fèi)品逐步飽和后,消費(fèi)熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi),5.1126%~l0%,中高收人家庭13%~1620%~30%,加上銀行住房按揭貸款的支持,住房消費(fèi)熱點(diǎn)將28199732%,目前這一比例50%,并保持逐步上升的勢(shì)頭。從以上分析可以看出JYBC預(yù)示著將來商品房的升級(jí)換代,由低檔走向高檔,高品質(zhì)開發(fā)已成為趨勢(shì)JY二期”市場(chǎng)定位在中高檔住宅,是有其市場(chǎng)需求依據(jù)的。當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的沖突和問題段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出,市場(chǎng)有效需求的缺乏。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面:A市空置商品房已達(dá)80余萬平方米,一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低,施工質(zhì)量差,戶型不合理,設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進(jìn)一步增加。的良性循環(huán)要有一個(gè)較長(zhǎng)的形成過程。市場(chǎng)發(fā)育程度整體水平偏低,地區(qū)之間進(jìn)展嚴(yán)峻不平衡JY二期”住宅開發(fā)也面臨住宅市場(chǎng)供大于求的沖突。雖然隨著福利房的取消,房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)逐步開放,居民收人需求缺乏的沖突格外突出,加上市政府在20231000險(xiǎn)。營(yíng)銷戰(zhàn)略依據(jù)上述分析和本工程市場(chǎng)定位,制定以下營(yíng)銷戰(zhàn)略:確定工程整體形象“JY二期”與“98JY”地塊相連。JYA市市民A市房地產(chǎn)市場(chǎng)有確定影響,建立了確定信譽(yù)JYC民族園片區(qū),地段位置優(yōu)越,小區(qū)整體形象依據(jù)“人與自然”這一主題,強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào),留意消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通,人與自然的和諧,從規(guī)劃、設(shè)2l98JY”之后又一個(gè)精品住宅小區(qū)。“賣點(diǎn)”分析“JY二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì),小區(qū)住宅銷售的“賣點(diǎn)”主要是:小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)潔的綠化,而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè),因此有其突出的環(huán)境特點(diǎn)。此外,開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計(jì),先期出售的JY小區(qū)最成功的“賣點(diǎn)”或銷售的“熱點(diǎn)”就在于此。通。物業(yè)治理在JY小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”概念,使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)治理。除以上因素外,小區(qū)“賣點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開發(fā)商信譽(yù)以及市場(chǎng)定位等。營(yíng)銷推廣策略市場(chǎng)定位和開發(fā)特點(diǎn),擬承受以下營(yíng)銷推廣策略:廣告宣傳策略由于JYA市消費(fèi)者心目中建立了良好的信譽(yù),對(duì)后期工程的開發(fā)銷售較為有利?!癑Y二期”工程要針對(duì)確定的目標(biāo)群體,按打算、分階段、系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)”集中進(jìn)展廣告宣傳。廣告媒體包括:現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、聞費(fèi)用而定,廣告宣傳費(fèi)用列入工程開發(fā)本錢。促銷策略促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷:①銷售預(yù)備階段;②首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段;③二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段;④三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段;⑤掃尾階段銷售。應(yīng)依據(jù)不同的銷售階段,制定不同的銷售策略。對(duì)銷售對(duì)象及銷售時(shí)機(jī)。本工程銷售對(duì)象主要是:①擬更換代商品房的消費(fèi)者;②收人較高或中、高收入的消費(fèi)者;③駐A市辦事機(jī)構(gòu)商用或商住;④其他消費(fèi)者。最正確銷售時(shí)機(jī)依據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷狀況,以及市場(chǎng)狀況而定。促銷手段。擬承受多種促銷手段,包括:①廣告宣傳;②內(nèi)部認(rèn)購;③人員直銷;④舉辦展銷會(huì);⑤集團(tuán)認(rèn)購;⑥有針對(duì)性(銷售對(duì)象)的舉辦展銷會(huì);⑦靈敏多樣的付款方式;⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)治理承諾;⑨售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷(JY小區(qū)效果很好);⑩其他促銷手段。定價(jià)策略1)價(jià)格定位依據(jù)A市目前房地產(chǎn)屋源交易信息,二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶,同類商品4.1.4—2。從A20231、2月樓盤銷售狀況分析,中高檔住宅售價(jià)每平方米在24803880元之問;別墅式高級(jí)住宅每平方米3200~3900元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差異,開發(fā)本錢各異,僅作參考。98JY2030~25803、47樓。23802580~3088元/平方米。“JY二期”價(jià)格定位為中高檔住宅,考慮上述因素,多層住宅價(jià)格每平方米定在280043000元之問,聯(lián)排低層住宅每平方米定在3500~3900元之間,可研中分別取2950元385075000元。價(jià)格優(yōu)待策略擬承受以下策略:(1)付款方式優(yōu)待;(2)集團(tuán)購置優(yōu)待;(3)選擇購置優(yōu)待;14)特別消費(fèi)對(duì)象優(yōu)待;(5)其他優(yōu)待措施。價(jià)格浮動(dòng)策略宜承受浮動(dòng)售價(jià):(1)展銷會(huì)期促銷優(yōu)待價(jià);(2)限期銷售優(yōu)待浮動(dòng)價(jià);(3)正常銷售期段浮動(dòng)價(jià);(4)其他浮動(dòng)措施。定價(jià)方式主要按期房?jī)r(jià)、現(xiàn)房?jī)r(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購置價(jià)定價(jià),并考慮樓層差、朝向差、地段位置差、定價(jià)方式突出小區(qū)“賣點(diǎn)”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。三、工程選址及建設(shè)條件工程選址1999年以后,C民族園作為永久性公園,園區(qū)依山傍水,環(huán)境得天獨(dú)厚,今后A市將AC民族園片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商競(jìng)相爭(zhēng)奪的寶地,不行多得JY二期”工程在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開發(fā)建設(shè)條件。建設(shè)條件位置優(yōu)越“JY二期”工程建設(shè)地塊位于C1BL路主干道西側(cè),空氣清爽,水質(zhì)優(yōu)良,四周是LH路、TX路,主干道BL路向前直通市中心區(qū)。沿BL路一帶的住宅區(qū),是A市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū),區(qū)內(nèi)人口眾多(l0萬)意興隆,呈現(xiàn)一派富強(qiáng)景象,與C民族園片區(qū)優(yōu)雅、清爽、和諧、安靜的環(huán)境形成鮮亮的勢(shì),依托C民族園一流的社區(qū)環(huán)境JY交通便利已建成的主干道BLLHTXCJ路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車由AJYJY10分鐘,15分鐘,到A20分鐘。BL路連接環(huán)城東路和白塔路延長(zhǎng)線,緊接春城路直達(dá)ACJ路可連接A與東西方面交通干線——人民路交匯,往南至火車站,往西至西市區(qū),交通格外便捷。建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備C民族園片區(qū)市政設(shè)施有:道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施。供水:城市自來水管網(wǎng)供水。接入主管為DN300~DN800,從“JY一期”預(yù)留口引入。供電:D廠有現(xiàn)成的變電所(2×315千伏安),電源不需重引入。JY一期”建有開閉所,從預(yù)留口接入。地質(zhì)勘探:該地塊與“JY一期”相連,相鄰地塊已按多層建筑做過地質(zhì)勘探。通訊:直接由A市市話通信網(wǎng)接人。場(chǎng)地:建設(shè)場(chǎng)地為D廠內(nèi)生產(chǎn)用地,土地平坦,需要拆遷。住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全“JY98JY小區(qū)、云山小區(qū)、BLBL路住宅片區(qū),區(qū)內(nèi)IJ是小區(qū)的購物中心,四周有BL幼兒園,云山幼兒園、云山小學(xué)等初等教育園地,NX林學(xué)院、A市理T大學(xué)建筑學(xué)院等院校也在該區(qū)周嗣,形成了良好的文化氣氛。土地征用狀況開發(fā)土地以定點(diǎn)拆遷方式獲得A市D33333.5辦理用地手續(xù)。四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)建筑面積和內(nèi)容依據(jù)省計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)JY509601014015000平方米。功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)建筑使用功能20233口戶為主,戶構(gòu)造以核距離的要求;公共效勞設(shè)施逐步完善,滿足居民文化和購物等要求,環(huán)境綠化有較大提高。2023年住宅的戶型模式:各空問的功能更加明確,設(shè)備和裝修上更加表達(dá)共性,其舒劃分。套型根本面積到達(dá)國(guó)家預(yù)定的目標(biāo)。JY二期”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn),并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn):住宅為初裝修,廚房、衛(wèi)生問一次裝修完成。①外墻:高級(jí)外墻涂料;②內(nèi)墻:廚、衛(wèi)為彩釉面磚,其余為雙飛粉;③頂棚:廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂,分戶門:復(fù)合防盜門;戶內(nèi)門:實(shí)木鑲板門,實(shí)木填芯蒙板門;⑥廚房設(shè)施:洗滌盆;⑦衛(wèi)生問設(shè)施:臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧陽臺(tái):鋁合金封閉式陽臺(tái);⑨其他:樓梯問踏步為面磚,墻面噴塑,塑料扶手。小區(qū)配套設(shè)施:小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、水池、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。住宅戶型規(guī)劃依據(jù)“JY二期”區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求,初步規(guī)劃為以下3種戶型:多層住宅A100平方米。多層住宅B160平方米。聯(lián)排低層住宅C260平方米。多層住宅A、B19639套。組合、家用、二代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素,每套住宅有臥房、起居室、廚房衛(wèi)生間、貯存室及陽臺(tái)、餐廳和書房。各種功能空間[臥房(單/雙人間)、起居室/廳、廚房、衛(wèi)生問]的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級(jí)住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排。工程工程一覽表JY二期”主要工程工程見表414—。五、建設(shè)方案建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境地形建設(shè)場(chǎng)地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)章矩形地塊,東北寬,西南窄,地形平坦。依據(jù)“JY一期”地質(zhì)勘察報(bào)告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù),地塊高程約為1901.41~1902.42米,高程差為1米左右。場(chǎng)地自然條件地貌:場(chǎng)地位于A市盆地東北部,地貌上屬河流積存成因形成的積存準(zhǔn)平原地貌,原始階地地形明顯,表層現(xiàn)狀為建筑物及回填土層。JY1900.60~1901.76米、地下水埋深一1.82~0.81米。依據(jù)場(chǎng)地水質(zhì)分析結(jié)果資料,建筑場(chǎng)區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型應(yīng)對(duì)建筑混凝土無腐蝕性,對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)造中的鋼筋無腐蝕性。地震烈度:依據(jù)建設(shè)部建抗(1993)13(1990)有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗(1993)44號(hào)《關(guān)于抗震設(shè)防烈度有關(guān)規(guī)定的通知T程按A市地區(qū)8度。地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià):依據(jù)《巖土T程勘察標(biāo)準(zhǔn)》GB50021—94計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GBJ7—89GBJ11~89GBJ145—90。依據(jù)JY小區(qū)地質(zhì)勘察報(bào)告,地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相積存層組土,場(chǎng)地類別為Ⅲ類建筑場(chǎng)地??傮w規(guī)劃布局片區(qū)規(guī)劃A市規(guī)劃局已對(duì)BLC和高檔住宅為主。目前,該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全,周邊環(huán)境還將進(jìn)一步改善。小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則(1)高綠化低密度;綜合效勞配套設(shè)施齊全;戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求;(4)表達(dá)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格??偲矫娌季帧癑Y二期”總平面略呈“T”形布局,由4個(gè)地塊外形較為規(guī)章大小不同的庭院式住宅和休息廳,小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi),合理布局區(qū)內(nèi)空間,與“98JY小區(qū)”內(nèi)空問視覺相照顧,風(fēng)格相協(xié)調(diào)。交通組織住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃,地下停車庫出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口,緊接北面20米寬的區(qū)域規(guī)劃路。規(guī)劃指標(biāo)依據(jù)“JY二期”初步方案及建設(shè)規(guī)模,規(guī)劃指標(biāo)見表4.1.4—4。建筑方案設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、構(gòu)造、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、制性?biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。建筑方案總體構(gòu)思98JYc建筑和秀麗環(huán)境的精品住宅小區(qū),并與“98JY小區(qū)”相照顧,與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。理念。平面設(shè)計(jì)住宅。依據(jù)使用功能,住宅承受框架構(gòu)造大空問布局,條式構(gòu)造可依據(jù)消費(fèi)需求在有關(guān)規(guī)范要求。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表4.1.4—5。公用建筑。中心花園廣場(chǎng)地下設(shè)一層車庫,地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人口,地下車庫的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施,符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ100的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)治理睬所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。立面設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)突消滅代住宅建筑特色,考慮與“JY一期”和四周城市環(huán)境協(xié)調(diào),表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快,有確定力度,使園區(qū)建筑輪廓線秀麗和富于變化,并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、安靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一,又具有鮮亮的共性。構(gòu)造設(shè)計(jì)依據(jù)“JY一期”地質(zhì)勘察報(bào)告和本工程工程初步規(guī)劃,工程根底和上部構(gòu)造設(shè)計(jì)擬承受以下類型:根底選型及處理樁根底:樁根底應(yīng)依據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量,并依據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果,確定成樁方法和工藝,以保證成樁質(zhì)量。深層攪拌樁:承受深層攪拌加固地基,并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量,攪拌樁單樁還應(yīng)通過試驗(yàn)確定。上部構(gòu)造“JY二期”建筑群地上局部由多層住宅、聯(lián)排低層高檔住宅及公用建筑組成,地上建筑物為框架和混合構(gòu)造;地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。公用設(shè)施方案本住宅區(qū)因與98JY相連,可利用局部JY小區(qū)配套設(shè)施,并可借助本工程改善或彌補(bǔ)兩個(gè)小區(qū)配套設(shè)施的缺乏。供水排水水源為城市自來水管網(wǎng),進(jìn)水管徑為DN200~DN500,由JY小區(qū)預(yù)留口接人,并且按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)計(jì)如下:用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。住宅生活用水:140公升/(人·日),/Z—1.4初步估算,住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。給水。300~500立方米消防水池,安裝通用消防水泵2臺(tái),自動(dòng)消防水泵2臺(tái)。建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。在住宅屋頂設(shè)單元屋頂水箱(每單元一個(gè))。城市自來水進(jìn)水管不小于DNl50,設(shè)一組水表裝置。3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。室內(nèi)生活給水:4層以上屋頂水箱給水,1~3層由城市壓力供水,承受下行上給式供水系統(tǒng)。一般消防供水系統(tǒng):由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立體供水系統(tǒng)。4)室內(nèi)外排水。85%~90173立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后,進(jìn)人城市排污管網(wǎng)。對(duì)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng),雨水量按A市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。供電1)供配電系統(tǒng)。負(fù)荷等級(jí):工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級(jí)負(fù)荷,其余負(fù)荷為三級(jí)。供電電源及電壓:供電電壓為10千伏電源,從廠內(nèi)配電室增容后接出,配電房設(shè)自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。21551657千瓦,變壓器總裝機(jī)容量2134千伏安,目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機(jī)容量為2×315千伏安。計(jì)量方式:10千伏系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計(jì)量柜,住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。2)照明及電力設(shè)計(jì)。配電方式:H級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組,由不同母線段供出回路,到末端配電箱后對(duì)其供電;三級(jí)負(fù)荷為單回路供電;每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱,按5千瓦/戶計(jì)算。照明設(shè)計(jì):有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB13390的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈,住宅預(yù)留燈位,由用戶裝修選定。在公志燈。電力設(shè)計(jì):消防設(shè)備按消防中心指令開停機(jī);通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)把握;生活水泵和潛水泵控水位自動(dòng)把握。全部遠(yuǎn)程把握設(shè)備均設(shè)置手動(dòng)把握功能。供氣準(zhǔn)估算(40~50立方米)98JY小區(qū)預(yù)留口接入。通風(fēng)空調(diào)住宅空調(diào)。高級(jí)住宅可承受分體熱泵式空調(diào)器(掛壁式或立柜式)般不需要)。通氣及防排煙設(shè)計(jì)。地下車庫設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng),設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。安裝機(jī)64~6次/小時(shí)(變配電房l0次/1小時(shí)計(jì)算)。弱電設(shè)計(jì)小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。高級(jí)商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。100Mbid高速傳輸方式,用五類傳輸線。小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CATV保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。小區(qū)CATV電視系統(tǒng)由A市光纖電視網(wǎng)引入,每用戶設(shè)2~3個(gè)電視用戶盒。設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急播送系統(tǒng)。消防建筑物周同設(shè)環(huán)形消防通道,利用建筑四周城市道路系統(tǒng),為消防補(bǔ)救供給有利的交通應(yīng)急條件。地下停車庫設(shè)防煙疏散樓梯問,承受室內(nèi)自動(dòng)噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。(3)小區(qū)室外按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)消火栓。地下車庫按國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置防火分區(qū)。依據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池(花園水池及消防兩用),按規(guī)定要求儲(chǔ)存充分水量,以滿足消防的要求。環(huán)境保護(hù)本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對(duì)地面四周空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染,其次是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對(duì)上述污染擬實(shí)行以下措施進(jìn)展治理:(1)公共及生活污水:公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。(2)固體垃圾:承受袋裝方式收集處理,防止二次污染。噪聲:設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪聲較低的,必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理,到達(dá)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。六、工程實(shí)施進(jìn)度安排本工程打算在兩年半(29個(gè)月)左右的時(shí)問內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度打算如下:2023120日:工程建議書批復(fù)。2023223日~20233月:編制可行性爭(zhēng)論報(bào)告并報(bào)批。20235月~20237月:建筑方案設(shè)計(jì)。20238月:綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。20239月~202311月:施丁圖設(shè)計(jì)。202312月:報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。20231月:工程開工。2023325%,開頭預(yù)售。20238月:主體工程斷水。202312月~20232月:?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。20231月--20233月:分項(xiàng)工程驗(yàn)收。20236月;正式入住。七、投資估算與資金籌措投資估算依據(jù)建設(shè)單位供給的“JY一期”土建丁程根底數(shù)據(jù),按本工程設(shè)計(jì)方案確定的建筑面4.1.461。資金籌措本工程建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌,美居房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金8000萬元作開發(fā),本工程需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約96232。八、經(jīng)濟(jì)效益分析住宅銷售價(jià)格程建設(shè)本錢等綜合因素,多層住宅按每平方米2950元;低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元;平均每建筑平方米售價(jià)3001元。地下停車庫每個(gè)車位7500080400個(gè)車位銷售計(jì)。銷售進(jìn)度及付款打算3年內(nèi)完成銷售,各年銷售打算見表4.1.4—7。全部業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款,簽合同當(dāng)年付一半,其次年再付一半??紤]小區(qū)臨時(shí)停車的需要,2060280100%,300400元。稅費(fèi)率4.1.4-8。盈利力氣分析2208931321034萬元、1052101681616萬元可安排利潤(rùn)。1215103438026293~5。工程全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)19.8%15%時(shí)凈5172.913.16和7。商品房投資利潤(rùn)率=100%×利潤(rùn)總額÷總投資=100%×3132÷1

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