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文檔簡介

某寫字樓物業(yè)管理方案1范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)服務(wù)、寫字樓秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù)、專項(xiàng)特約服務(wù)等內(nèi)容及要求。本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。2術(shù)語和定義本標(biāo)準(zhǔn)采用以下術(shù)語和定義:2.1寫字樓為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場地。2.2物業(yè)管理物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。2.3物業(yè)管理承接驗(yàn)收以保證寫字樓物業(yè)管理服務(wù)正常實(shí)施和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用為目的的檢查驗(yàn)收。2.4顧客接受寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的組織或個(gè)人。示例:物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及其他相關(guān)方。2.5專項(xiàng)特約服務(wù)寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的服務(wù)內(nèi)容之外,提供為滿足顧客個(gè)性需求的服務(wù)。2.6突發(fā)性公共事件在寫字樓物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害(包括氣象災(zāi)害,地震災(zāi)害,地質(zhì)災(zāi)害,生物災(zāi)害等)、事故災(zāi)難(包括各類安全事故,交通運(yùn)輸事故,公共設(shè)施和設(shè)備事故,輻射事故,環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件)、公共衛(wèi)生事件(包括傳染病疫情,群體性不明原因疾病,食品安全和職業(yè)危害,動(dòng)物疫情,以及其他嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全的事件)和社會(huì)安全事件(包括恐怖襲擊事件,經(jīng)濟(jì)安全事件,涉外突發(fā)事件和群體性事件)等。3基本要求3.1寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求從事寫字樓管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì),符合建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》的要求。3.2物業(yè)管理承接驗(yàn)收3.2.1物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定,與業(yè)主方進(jìn)行物業(yè)管理承接驗(yàn)收;3.2.2物業(yè)管理承接驗(yàn)收的條件應(yīng)符合《成都市物業(yè)管理承接驗(yàn)收指導(dǎo)意見》的規(guī)定;3.2.3移交的物業(yè)資料記錄清楚,簽訂了《承接驗(yàn)收協(xié)議》,對遺留問題的處理進(jìn)行了約定;3.2.4完成了承接驗(yàn)收備案。3.3管理機(jī)構(gòu)與人力資源配置要求3.3.1物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)寫字樓的具體特點(diǎn)、功能定位以及合同的約定,設(shè)置相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu),配備適當(dāng)?shù)膶懽謽俏飿I(yè)管理服務(wù)人員;3.3.2管理人員應(yīng)取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書,專業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書。3.3.3從業(yè)人員接受過相關(guān)專業(yè)技能的培訓(xùn),掌握寫字樓物業(yè)管理基本法律、法規(guī)和政策,熟悉物業(yè)的基本情況,能正確使用相關(guān)專用設(shè)施設(shè)備。3.3.4管理服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范,佩戴標(biāo)識,文明用語,舉止端莊,服務(wù)主動(dòng)、熱情。3.5管理服務(wù)要求3.5.1制訂有切實(shí)可行的寫字樓物業(yè)管理服務(wù)方案,有較為完整的管理服務(wù)制度和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn),并認(rèn)真執(zhí)行;3.5.2房屋共用部位完好,共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行;3.5.3寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn);3.5.4實(shí)行了“三公開”(公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公開服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、公開辦事流程);3.5.5公示24小時(shí)服務(wù)電話;3.5.6有服務(wù)受理、投訴、回訪處理程序;3.5.7管理服務(wù)中的相關(guān)作業(yè)記錄完整,可追溯。3.6檔案管理3.6.1寫字樓物業(yè)管理檔案健全,有專人保管,查閱方便。3.6.2有較完善的寫字樓物業(yè)管理檔案制度,檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括:物業(yè)竣工驗(yàn)收及承接驗(yàn)收檔案;設(shè)備臺(tái)帳和管理維修檔案;顧客資料檔案;物業(yè)服務(wù)日常管理檔案。3.7財(cái)務(wù)管理3.7.1建立健全財(cái)務(wù)管理制度,對物業(yè)管理費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理,運(yùn)作規(guī)范,賬目清晰。對于顧客報(bào)修、超時(shí)空調(diào)、特約服務(wù)等費(fèi)用須單獨(dú)結(jié)算的應(yīng)準(zhǔn)確計(jì)算;3.7.2物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)、通訊費(fèi)、雜費(fèi)、特約服務(wù)收費(fèi)、車庫管理費(fèi)以及其它費(fèi)用的繳付標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、方式嚴(yán)格按照公開的收費(fèi)制度進(jìn)行(合同另有約定除外),收費(fèi)應(yīng)操作規(guī)范;3.7.3實(shí)行酬金制的,應(yīng)向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算,并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。3.8顧客滿意度3.8.1寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)每年開展顧客意見調(diào)查,顧客對物業(yè)服務(wù)的滿意度不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn);3.8.2每年調(diào)查顧客的人數(shù)不低于寫字樓內(nèi)物業(yè)使用人總?cè)藬?shù)的2/3;3.8.3對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析,有改進(jìn)措施。3.9專項(xiàng)特約服務(wù)寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在力所能及的范圍內(nèi),努力滿足顧客的專項(xiàng)服務(wù)需求,開展專項(xiàng)特約服務(wù)。3.10節(jié)能管理寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況,制訂符合國家法規(guī)、政策和適宜、有效的節(jié)能管理方案,并認(rèn)真執(zhí)行。3.11突發(fā)性公共事件處理寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對管理服務(wù)過程中可能出現(xiàn)的設(shè)施設(shè)備故障、自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和社會(huì)安全事件等突發(fā)性公共事件建立應(yīng)急預(yù)案,并組織實(shí)施培訓(xùn)、演習(xí)、評價(jià)和改進(jìn),事發(fā)時(shí)按規(guī)定途徑及時(shí)報(bào)告顧客和有關(guān)部門,并采取相應(yīng)措施。4顧客服務(wù)4.1接待服務(wù)——有條件的寫字樓物業(yè)管理應(yīng)設(shè)置總服務(wù)臺(tái)。為物業(yè)使用人提供咨詢、服務(wù)受理、投訴接待等服務(wù);同時(shí)為外來的辦事人員提供咨詢、引導(dǎo)等服務(wù);——不具備設(shè)置總服務(wù)臺(tái)條件的寫字樓,物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)置服務(wù)窗口,受理物業(yè)使用人的咨詢、報(bào)修、特約服務(wù)申請和投訴。4.1.1入駐、退租服務(wù)顧客需入駐和退租時(shí),應(yīng)按規(guī)定的程序及時(shí)受理,在承諾的時(shí)間內(nèi)辦理完成相關(guān)手續(xù),及時(shí)建檔、歸檔。4.1.2報(bào)修接待服務(wù)顧客報(bào)修時(shí),應(yīng)及時(shí)受理,并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到場,小修項(xiàng)目當(dāng)天完成(預(yù)約除外)。維修完成后應(yīng)進(jìn)行回訪。4.2郵件、報(bào)刊雜志收發(fā)服務(wù)4.2.1正確分理信件,報(bào)刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)進(jìn)行登記;4.2.2掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)請收件人簽收;4.2.3每日10:00前(節(jié)假日除外)應(yīng)將當(dāng)天的報(bào)、信送達(dá)收件人;特快專遞、電報(bào)等須及時(shí)傳遞的郵件,應(yīng)在收到郵件后的2小時(shí)內(nèi)送達(dá)(或通知)收件人(收件人因故不能按時(shí)接收的應(yīng)做好相關(guān)記錄);4.2.4顧客遷離本物業(yè)后,應(yīng)為顧客提供一個(gè)月的郵件保管服務(wù),并盡力通知顧客領(lǐng)取,對無法聯(lián)系收件人的郵件,要退回郵局。4.3裝修管理服務(wù)4.3.1制訂裝修管理制度,告知顧客裝修管理的流程、注意事項(xiàng)和禁止行為;4.3.2簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》,明確業(yè)主、施工單位、物業(yè)公司三方的權(quán)利和義務(wù);4.3.3建立顧客裝修檔案,內(nèi)容應(yīng)包括裝修申報(bào)登記、審核、驗(yàn)收(裝修過程中所涉及的公共設(shè)施設(shè)備)資料。4.4投訴處理4.4.1寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接受理的投訴,應(yīng)核實(shí)情況,及時(shí)處理并回復(fù)投訴者。屬于物業(yè)管理責(zé)任的,應(yīng)向顧客道歉并及時(shí)糾正;屬于無理投訴的應(yīng)做好解釋工作。寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與投訴者無法協(xié)商解決的,應(yīng)上報(bào)物業(yè)管理企業(yè)或上級主管部門處理;4.4.2寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接受理的投訴,應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果,最長不得超過三個(gè)工作日;4.4.3顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉(zhuǎn)來的投訴,應(yīng)查明事實(shí),確認(rèn)證據(jù),分清責(zé)任后如實(shí)反映情況或上報(bào)書面材料,協(xié)助上級部門做好相應(yīng)工作;4.4.4向公安機(jī)關(guān)報(bào)案的投訴,應(yīng)協(xié)助公安部門處理;4.4.5涉及依法裁決的投訴,按法律程序處理;4.4.6受理、處置顧客投訴應(yīng)做好記錄。4.5專項(xiàng)特約服務(wù)受理對顧客提出的專項(xiàng)特約服務(wù)要求,應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)回復(fù);在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)力所能及范圍內(nèi)的,原則上應(yīng)當(dāng)受理,不能受理的要告訴原因。5房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)服務(wù)5.1房屋共用部位維護(hù)管理5.1.1建立房屋使用、維修檔案,檢查房屋使用情況,告知顧客正確使用房屋,遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī);5.1.2墻表面粉刷無明顯剝落開裂,墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺;修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致;天花板無明顯污漬和破損;外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂;屋面防水層發(fā)現(xiàn)有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的,應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)安排專項(xiàng)修理;5.1.3對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),維修養(yǎng)護(hù)記錄完整;5.1.4根據(jù)房屋實(shí)際使用情況和使用年限,定期檢查房屋的安全狀況,做好檢查記錄;5.1.5發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向房屋產(chǎn)權(quán)人報(bào)告,屬于小修范圍的,及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍的,及時(shí)提出方案或建議,經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后組織實(shí)施。遇緊急情況時(shí),應(yīng)采取必要的應(yīng)急措施。5.2裝修管理5.2.1執(zhí)行《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《成都市城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定;5.2.2按照《裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定的時(shí)限,及時(shí)審核、回復(fù)裝修人的《裝修申報(bào)》;5.2.3每日巡查裝修施工現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)勸阻、制止。如制止無效,應(yīng)向業(yè)主和有關(guān)部門報(bào)告。5.3共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)服務(wù)5.3.1變配電系統(tǒng)高壓電氣設(shè)備至少每二年進(jìn)行一次安全測試,油浸式變壓器每年進(jìn)行一次安全測試,留存高壓電氣測試合格報(bào)告;低壓配電設(shè)備每年至少一次全面停電檢修;按照規(guī)定周期對變配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔,并做好記錄;高低壓配電柜運(yùn)行正常、操作靈活,儀表顯示準(zhǔn)確;變壓器運(yùn)行正常,通風(fēng)降溫設(shè)備可靠,溫度顯示準(zhǔn)確;直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常,蓄電池組充、放電量符合工作要求,至少每年進(jìn)行一次充、放電試驗(yàn);功率因數(shù)自動(dòng)補(bǔ)償運(yùn)行正常,功率因數(shù)不低于0.9,電容器容量符合工作要求,無鼓包、漏液現(xiàn)象;制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時(shí)用電管理措施,明確停、送審批權(quán)限,停、送電按規(guī)定提前通知顧客;制定配電室人員出入管理制度,配電室實(shí)行封閉管理,無鼠洞,配備符合要求的滅火器材;0高壓防護(hù)用具、驗(yàn)電器按規(guī)定每半年檢定一次,計(jì)量器具、檢測儀表按規(guī)定周期送計(jì)檢局檢定。5.3.2應(yīng)急供電系統(tǒng)每周檢查發(fā)電機(jī)組的機(jī)油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求,水路、油路有無滲漏;制定發(fā)電機(jī)組管理規(guī)程,常備不低于4小時(shí)運(yùn)行所需的油料,配置符合要求的滅火器材;每月啟動(dòng)發(fā)電機(jī)組試機(jī)30分鐘,釋放柴油濾清器中的水或沉積物,檢查皮帶松緊程度;每運(yùn)行250小時(shí)或兩年更換發(fā)機(jī)組機(jī)油、機(jī)油濾清器、柴油濾清器、冷卻液;發(fā)電機(jī)組手動(dòng)及自動(dòng)聯(lián)機(jī)正常,保護(hù)功能完善,發(fā)生停電時(shí)保證30分鐘內(nèi)向重點(diǎn)設(shè)備、區(qū)域供電;應(yīng)急照明柜工作正常,蓄電池放電工作時(shí)間不低于90分鐘,蓄電池?zé)o漏液、腐蝕現(xiàn)象;定期對應(yīng)急照明柜進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔,每月進(jìn)行一次切換試驗(yàn),每年進(jìn)行一次蓄電池組充、放電試驗(yàn);制定雙電源切換操作程序,做好備用電源切換準(zhǔn)備,發(fā)生停電時(shí)30分鐘內(nèi)恢復(fù)供電。5.3.3給排水系統(tǒng)每天檢查一次生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門,定期檢查公共衛(wèi)生間、開水房、管道井內(nèi)的上下水管道、閥門、減壓閥,集水坑、污水坑、室內(nèi)外排水溝渠(井)。設(shè)備運(yùn)行正常,壓力符合要求,儀表指示準(zhǔn)確,無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象;生活水泵、管道、閥門定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng);集水坑、污水坑、化糞池、室內(nèi)外排水溝渠(井)定期疏通清掏;排水暢通無堵塞;生活水箱(池)檢修口封閉、加鎖,通氣口需設(shè)隔離網(wǎng),環(huán)境衛(wèi)生,無污染物;雨、污水分離,不得混排,污水排放達(dá)到DB51/190-93《四川省水污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》;制定水質(zhì)管理制度,供水管理符合《城市供水水質(zhì)管理規(guī)定》、《生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》;二次供水需辦理《二次供水衛(wèi)生許可證》、供水管理人員持《健康證》上崗;二次供水水箱(池)每半年由具備資質(zhì)條件的專業(yè)清潔公司清洗消毒,并抽取水樣送成都市疾控中心檢驗(yàn),取得水質(zhì)檢測合格報(bào)告;制定停水、爆管等應(yīng)急處理程序,計(jì)劃停水按規(guī)定提前通知顧客;計(jì)量器具、壓力儀表按規(guī)定周期送計(jì)檢局校驗(yàn);0未經(jīng)水行政主管部門許可,不得擅自采取地下水或直接從江河取水。5.3.4空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備工作正常、安全裝置有效;定期巡查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)并記錄運(yùn)行參數(shù);每月檢查空調(diào)主機(jī),測試運(yùn)行控制和安全控制功能,分析運(yùn)行數(shù)據(jù);定期檢查冷卻塔電機(jī)、變速箱、布水器及其它附屬設(shè)備,每年至少清洗、維護(hù)保養(yǎng)冷卻塔一次;定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機(jī)及泵體,每年進(jìn)行一次添加更換潤滑脂、清潔葉輪、基礎(chǔ)緊固、除銹刷漆等維護(hù)保養(yǎng);定期對空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤管、濾網(wǎng)、加(除)濕器、風(fēng)閥、積水盤、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水器、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行檢查、清洗和保養(yǎng);定期對空調(diào)系統(tǒng)電源柜、控制柜進(jìn)行檢查,緊固螺栓、測試絕緣,保證系統(tǒng)的用電安全;管道、閥門無銹蝕,保溫層完好無破損,無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象;每二年至少除銹漆刷漆一次;定期對空調(diào)循環(huán)水進(jìn)行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析,保證系統(tǒng)水質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)要求;0根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行風(fēng)管系統(tǒng)清洗和空氣質(zhì)量測定,保證空氣質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求;1壓力表、真空儀、傳感器等測量裝置按規(guī)定周期送計(jì)檢局校驗(yàn);2按國家相關(guān)要求嚴(yán)格控制溫度范圍,夏季室內(nèi)溫度22-26℃,冬季室內(nèi)溫度18-22℃,定期對空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行能耗(水、電、煤氣、燃油等)統(tǒng)計(jì)和分析,做好節(jié)能工作。3在每個(gè)供冷期或供熱期交替運(yùn)行之前,或系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間后又重新投入運(yùn)行時(shí),必須對系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè)備(如冷卻水循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風(fēng)管、新風(fēng)系統(tǒng)等的管件、閥門、電氣控制、隔熱保溫等)進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查、清洗、測試和調(diào)整,確定正常后方能投入運(yùn)行。5.3.5鍋爐系統(tǒng)寫字樓物業(yè)管理方案蒸汽鍋爐每年由專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)對鍋爐設(shè)備進(jìn)行一次安全檢測,并對鍋爐電機(jī)部分及程序控制器性能、鍋爐排放煙氣進(jìn)行檢測。除定期送檢外,還應(yīng)做好以下日常維護(hù):——每年對鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次全面二級保養(yǎng);按規(guī)定更換油(氣)噴嘴、保養(yǎng)和潤滑電機(jī)、校驗(yàn)安全閥、檢查交換器并添加樹脂、設(shè)備管道補(bǔ)漆;對除氧器、冷凝水箱件進(jìn)行修清洗;對鍋筒內(nèi)部進(jìn)行檢查并除垢;——每半年對蒸汽壓力表進(jìn)行一次校驗(yàn);對爐膛清灰;——每季度對鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次一級保養(yǎng);對防爆門及泄爆裝置進(jìn)行安檢;清理燃燒器、鼓風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、煙管通灰;對機(jī)械設(shè)備更換或添加潤滑油;超壓、超溫保護(hù)試驗(yàn),安全閥自動(dòng)排氣一次;——每月對油氣管路過濾器進(jìn)行一次清洗,對安全連鎖裝置安全性能實(shí)驗(yàn)一次;——檢測水質(zhì)的硬度,應(yīng)不大于3毫克/升;——鍋爐安全附件及儀表齊全,動(dòng)作可靠;——在額定的流量范圍內(nèi),輸出蒸汽壓力在允許范圍之內(nèi);——汽、水管道完好,閥件及儀表齊備,無跑、冒、滴、漏;——蒸汽減壓站輸出壓力波動(dòng)在20%之內(nèi)。各種證書齊備,操作人員持證上崗。熱水鍋爐——定期對溫控儀進(jìn)行檢測;——附屬設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)可參照“蒸汽鍋爐”的相應(yīng)條款實(shí)施。5.3.6電梯、自動(dòng)扶梯電梯運(yùn)行平穩(wěn)、乘座舒適、平層準(zhǔn)確,轎廂照明、內(nèi)外呼梯按鈕完好,樓層顯示正常,轎廂內(nèi)整潔無污染;根據(jù)溫度情況開啟轎廂風(fēng)扇;警鈴或其它救助設(shè)備功能完備,稱重裝置可靠,安全裝置有效無缺損,電梯運(yùn)行無異常;自動(dòng)扶梯運(yùn)行平穩(wěn)舒適,安全防護(hù)裝置齊全有效;應(yīng)由A級專業(yè)資質(zhì)的電梯、自動(dòng)扶梯維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng),經(jīng)技術(shù)監(jiān)督局檢測并獲得《安全檢驗(yàn)合格證》,在有效期內(nèi)運(yùn)行;設(shè)專職人員對電梯維護(hù)保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督,對電梯運(yùn)行進(jìn)行管理,并按技術(shù)要求做好日常運(yùn)行巡檢及記錄;至少保障一臺(tái)電梯24小時(shí)運(yùn)行;電梯發(fā)生一般性故障,專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修;發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí),寫字樓物業(yè)管理專職人員應(yīng)及時(shí)應(yīng)急處理,專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行搶修;0電梯機(jī)房實(shí)行封閉管理,機(jī)房內(nèi)溫度不超過設(shè)備安全運(yùn)行環(huán)境溫度,配備應(yīng)急照明、滅火器和盤車工具齊全,并掛于顯眼方便處。5.3.7消防系統(tǒng)當(dāng)被檢測探測器響應(yīng)參數(shù)達(dá)到預(yù)定值時(shí),探測器應(yīng)輸出火警信號,同時(shí)啟動(dòng)探測器的確認(rèn)燈;操作啟動(dòng)部件,手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕應(yīng)能輸出火災(zāi)報(bào)警信號,報(bào)警按鈕應(yīng)當(dāng)有動(dòng)作顯示;火災(zāi)時(shí)應(yīng)能將火災(zāi)疏散層的揚(yáng)聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入火災(zāi)應(yīng)急廣播狀態(tài),并控制在選定的樓層內(nèi);報(bào)警功能:能正常接收來自火災(zāi)探測器及其它報(bào)警觸發(fā)器件的火災(zāi)報(bào)警信號,發(fā)出聲光信號;故障報(bào)警:當(dāng)控制器和火災(zāi)探測器、控制器和傳輸火災(zāi)報(bào)警信號作用的部件發(fā)生故障時(shí),應(yīng)當(dāng)正確指示出故障部位;火警優(yōu)先功能:顯示預(yù)報(bào)警和故障信號時(shí),如有火災(zāi)報(bào)警信號輸入,應(yīng)當(dāng)立即顯示火災(zāi)報(bào)警信號;顯示故障信號時(shí),如有預(yù)報(bào)警信號輸入,應(yīng)當(dāng)顯示預(yù)報(bào)警信號;電源轉(zhuǎn)換功能:主電源切斷時(shí),備用電源應(yīng)當(dāng)能自動(dòng)投入運(yùn)行;當(dāng)主電源恢復(fù)時(shí)能從備用電源自動(dòng)轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài);火災(zāi)確認(rèn)后,發(fā)出控制信號,強(qiáng)制電梯全部停于首層,并接受其反饋信號。消防電梯聯(lián)動(dòng)迫降后可進(jìn)行人工操作,其功能、信號均應(yīng)當(dāng)正常;火災(zāi)確認(rèn)后,應(yīng)當(dāng)控制相應(yīng)部位的正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)啟動(dòng),接受其反饋信號并顯示其狀態(tài);0火災(zāi)確認(rèn)后,發(fā)出控制信號,將著火層防煙風(fēng)閥、排煙閥打開,接受其反饋信號并顯示其狀態(tài);1確認(rèn)火災(zāi)后,控制室應(yīng)能控制有關(guān)部位的防火卷簾門按規(guī)定程序下降,接受其反饋信號并顯示其狀態(tài);2火災(zāi)確認(rèn)后,應(yīng)當(dāng)釋放所有門禁裝置,保證疏散門的暢通;3消防對講電話應(yīng)語音清楚無干擾;4自動(dòng)噴淋系統(tǒng)有水流動(dòng)時(shí),其水流指示器應(yīng)顯示、壓力開關(guān)應(yīng)動(dòng)作、水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警鈴聲;5安全出口、疏散指示燈火災(zāi)時(shí)應(yīng)在維持90分鐘以上的照明時(shí)間;6消防水帶每半年檢查一次,應(yīng)無破損、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象;7聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)工作正常、顯示正確,系統(tǒng)誤報(bào)率不超過3%;8消防泵每月啟動(dòng)一次,每年保養(yǎng)一次;9消火栓每月檢查一次,保持消火栓箱內(nèi)配件完好,閥桿每年加注潤滑油并放水檢查一次;0控測器至少每三年進(jìn)行一次清洗除塵;1消防管道、閥門至少每二年進(jìn)行一次除銹刷漆;2保證消防用水的基本儲(chǔ)備,確?;馂?zāi)險(xiǎn)情時(shí)的應(yīng)急滅火用水;3消防系統(tǒng)由具有合格專業(yè)資質(zhì)的消防維保公司對其進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng);4工作人員經(jīng)消防培訓(xùn)考試合格,持證上崗;5消防主機(jī)除檢修時(shí)間外,必須處于開機(jī)運(yùn)行狀態(tài);6發(fā)生一般性故障,專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修;發(fā)生重大故障時(shí),物業(yè)管理專職人員應(yīng)及時(shí)采取相應(yīng)措施應(yīng)急處理,專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行搶修;7監(jiān)督專業(yè)消防維保公司做好消防設(shè)備月、季、年度測試工作,按時(shí)段和設(shè)備數(shù)量比例,抽查、檢測系統(tǒng)設(shè)備,全年覆蓋所有系統(tǒng)設(shè)備;8配合專業(yè)消防公司制定消防設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃,并監(jiān)督完成情況;9制定消防應(yīng)急預(yù)案,每年進(jìn)行一次消防火災(zāi)演練。5.3.8安全防范系統(tǒng)系統(tǒng)設(shè)置時(shí)間、日期準(zhǔn)確,攝像機(jī)編號有邏輯性;矩陣工作正常,線路整齊,分組同步切換標(biāo)識清楚;傳輸線路應(yīng)有良好的接地,并對干擾信號進(jìn)行屏蔽,同軸電纜兩端“地電壓”應(yīng)一致;錄像機(jī)工作正常,顯示準(zhǔn)確、整潔;錄入資料應(yīng)保持7天以上,并應(yīng)有時(shí)間、日期及攝像機(jī)編號,有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定;攝像機(jī)安裝牢固,位置正確,工作正常、整潔,室外攝像機(jī)應(yīng)注意防水、防塵、密封及散熱,并應(yīng)滿足室外最低照度要求;畫面分割器工作正常、整潔;監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔;多媒體圖形工作站應(yīng)直觀顯示各監(jiān)控點(diǎn)位置,對報(bào)警應(yīng)及時(shí)響應(yīng);0紅外雙鑒探測器、玻璃破碎探測器、周界報(bào)警裝置應(yīng)安裝牢固,靈敏可靠,及時(shí)反饋報(bào)警信息;1每季度對UPS電源進(jìn)行一次完全代載放電,并充電檢測;2維修保養(yǎng)工作由專職人員進(jìn)行,非授權(quán)專業(yè)人員不得擅自更改安防設(shè)置及對主機(jī)開蓋檢測箱內(nèi)元件;3設(shè)立監(jiān)控資料調(diào)用、查閱權(quán)限,調(diào)用、查閱需經(jīng)受權(quán);4制定應(yīng)急處理程序,出現(xiàn)重大安全隱患時(shí)應(yīng)采取必要補(bǔ)救措施;5每年由物業(yè)公司組織相關(guān)專業(yè)人員對安全防范系統(tǒng)進(jìn)行一次全面檢查,對安全防范方面存在的漏洞、隱患等情況進(jìn)行限期整改。5.3.9樓控系統(tǒng)服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常;工作站工作正常、通訊正常、整潔;傳感器工作正常,靈敏度適應(yīng),通訊正常;執(zhí)行調(diào)節(jié)器工作正常,狀態(tài)及反饋信息準(zhǔn)確;直接數(shù)字控制器工作正常,輸出信號正確,通訊正常、整潔、線路整齊;末端設(shè)備工作正常,線路無損,安裝牢固;執(zhí)行計(jì)算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定,不得私自改變計(jì)算機(jī)設(shè)置和更換計(jì)算機(jī)硬件、軟件、使用外來軟件和光盤;制定應(yīng)急處理程序,定期對計(jì)算機(jī)系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份;每年對儀器儀表、傳感器進(jìn)行校對;0建立機(jī)房管理制度,控制室機(jī)房實(shí)行封閉管理,無老鼠進(jìn)入縫隙,配備符合要求的滅火器材。5.3.10網(wǎng)絡(luò)通訊通信處理機(jī)、交換和調(diào)制解調(diào)機(jī)數(shù)據(jù)通訊工作正常、整潔、線路整齊;維護(hù)終端工作正常、整潔;工作電源及UPS工作正常,設(shè)備整潔,顯示儀表無損;配線架排線整齊,標(biāo)識完好,數(shù)據(jù)齊全;光纖配架排線整齊,標(biāo)識完好,數(shù)據(jù)齊全;插座模塊安裝完好,線路暢通,表面整潔;建立授權(quán)機(jī)制、訪問控制、加密與解密相關(guān)管理制度;專人監(jiān)控關(guān)鍵設(shè)備:文件服務(wù)器、數(shù)據(jù)庫服務(wù)器、打印服務(wù)器、交換機(jī)等;病毒預(yù)防:從管理、技術(shù)和法律等方面著手,預(yù)防病毒侵入;0實(shí)時(shí)對服務(wù)器數(shù)據(jù)進(jìn)行文件備份;1計(jì)算機(jī)工程師應(yīng)用相關(guān)軟件定期對WebServer,DatebaseServer,Mail/FTP等Server進(jìn)行觀測,發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)記錄,并通知相關(guān)部門維修。5.3.11門禁系統(tǒng)服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常;工作站工作正常、通訊正常、整潔;讀卡器指示燈完好、工作正常;電子門鎖工作正常;門磁開關(guān)工作正常,靈活有效;建立系統(tǒng)權(quán)限管理規(guī)定,不得隨意更改系統(tǒng)設(shè)置;做好門禁系統(tǒng)的安全保密工作,不得泄露有關(guān)信息;每半年對門磁開關(guān)、讀卡器、電子門鎖及蓄電池進(jìn)行檢測。5.3.12有線及衛(wèi)星電視衛(wèi)星天線安裝牢固,外觀整潔;放大器、解碼器、混合器、鄰頻調(diào)制器等設(shè)備工作正常、整潔;光纖收發(fā)機(jī)、放大器、分配器工作正常,線路衰減??;傳輸線路正常,圖像清晰;每半年檢測一次干線及各分支器的輸出電平。5.3.13廣播與背景音樂系統(tǒng)節(jié)目源設(shè)備工作正常;信號放大及處理設(shè)備工作正常、整潔,音量及音響調(diào)控效果完好;揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔,音質(zhì)保持清晰;背景音樂與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切換工作正常;每季度檢測傳輸電壓;每半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。5.3.14數(shù)字會(huì)議系統(tǒng)多媒體顯示、數(shù)字音響、攝錄像、同聲翻譯等設(shè)備工作正常;視頻、音頻、網(wǎng)絡(luò)線路傳輸正常、無干擾;每半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。5.3.15停車場管理系統(tǒng)服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常;工作站工作正常、通訊正常、整潔;出入口機(jī)工作正常,通訊正常;區(qū)域及車場車位計(jì)數(shù)顯示器工作正常、整潔,數(shù)據(jù)準(zhǔn)確;圖像識別系統(tǒng)工作正常,攝像機(jī)工作正常,車輛及車牌號清晰,信息相對應(yīng)及時(shí)存入、讀出數(shù)據(jù)庫;電動(dòng)道閘工作正常、整潔,反應(yīng)靈敏;車輛檢測器工作正常;執(zhí)行計(jì)算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定,不得私自改變計(jì)算機(jī)設(shè)置和更換計(jì)算機(jī)硬件、軟件、使用外來軟件和光盤;每月對車位進(jìn)行一次系統(tǒng)數(shù)據(jù)和現(xiàn)場實(shí)際情況的校對,并及時(shí)調(diào)整區(qū)域及車場車位顯示器數(shù)據(jù),核對收費(fèi)數(shù)據(jù);0定期備份系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)。5.3.16公共照明系統(tǒng)制定公共照明節(jié)能管理制度,照度符合GB50034-2004《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》;每天一次巡檢大堂、電梯間、停車場、通道、光彩照明、景觀照明、霓虹燈等公共部位照明,有效亮燈率98%以上,如有缺損及時(shí)更換;每周一次巡檢公共照明電源柜,如有問題及時(shí)處理,保證設(shè)備正常運(yùn)行和安全用電。5.3.17避雷系統(tǒng)每年雨季前由成都市防雷中心對建筑避雷系統(tǒng)進(jìn)行檢測,留存檢測合格報(bào)告,同時(shí)動(dòng)員和組織寫字樓內(nèi)的使用人對重要設(shè)施設(shè)備進(jìn)行防雷檢測;保持避雷系統(tǒng)完整性,不得擅自拆除、遷改避雷設(shè)施;每半年對樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線、避雷網(wǎng)、屋面設(shè)備、其它金屬物體的接地裝置進(jìn)行全面檢查,有問題及時(shí)解決;每季度對強(qiáng)、弱電井、設(shè)備間內(nèi)的機(jī)電設(shè)備、配電柜接地裝置進(jìn)行檢查,每月對變配電設(shè)備接地裝置、避雷器進(jìn)行檢查,保證所有機(jī)電設(shè)備、配電柜(箱)、管道、金屬構(gòu)架物接地良好;成都地區(qū)寫字樓建筑物(無特殊計(jì)設(shè)要求情況下)接地電阻標(biāo)準(zhǔn):3類建筑接地電阻:≤10Ω2類建筑接地電阻:≤4Ω計(jì)算機(jī)房接地電阻:≤4Ω。5.3.18高空作業(yè)設(shè)備設(shè)備需經(jīng)有資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格,保持安全裝置完好并在有效期內(nèi)安全運(yùn)行;設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全規(guī)定,嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程,嚴(yán)禁超載;設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)前的機(jī)電系統(tǒng)安全檢查與運(yùn)行狀態(tài)的確認(rèn);吊籃運(yùn)行平穩(wěn),無傾斜;設(shè)備各儀表指示準(zhǔn)確,各類開關(guān)動(dòng)作靈活;通訊設(shè)備正常;在運(yùn)行中,不得隨意卸開裝置的護(hù)罩、封門及其他任何裝置;設(shè)備使用完畢后,需切斷電源,鎖好操縱裝置,并將懸掛裝置按規(guī)定方法予以鎖定。應(yīng)有專業(yè)人員對設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行管理、記錄;應(yīng)定期對設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行檢查及保養(yǎng),對提升系統(tǒng)進(jìn)行全面測試。清除灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)因素。5.3.19測量計(jì)量裝置測量、計(jì)量裝置按規(guī)定周期送計(jì)檢局校驗(yàn),確保準(zhǔn)確性和有效性;電能表、煤氣表、水表等計(jì)量裝置按規(guī)定周期抄寫數(shù)據(jù),計(jì)算能源消耗量,建立數(shù)據(jù)檔案并分析控制;測量裝置按規(guī)定周期巡查、記錄數(shù)據(jù),為設(shè)備正常運(yùn)行提供證據(jù)資料;建立測量、計(jì)量裝置臺(tái)帳和檢定校驗(yàn)記錄表。5.3.20標(biāo)識系統(tǒng)辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉儲(chǔ)庫區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)指示性標(biāo)識(包括引導(dǎo)標(biāo)志和功能標(biāo)識,如:電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門牌號、商務(wù)中心、問詢處、衛(wèi)生間、有毒有害廢棄物存放點(diǎn)標(biāo)識等);辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等設(shè)置警示性標(biāo)識;應(yīng)在主要道路及停車場設(shè)置交通標(biāo)識,主要路口設(shè)路標(biāo);配置并在適當(dāng)時(shí)使用“維修進(jìn)行中”、“小心地滑”等臨時(shí)性服務(wù)狀態(tài)標(biāo)識;標(biāo)識的圖形符號應(yīng)符合GB/T10001.1《標(biāo)志用公共信息圖形符號第1部分:通用符號》標(biāo)準(zhǔn)的要求。消防與安全標(biāo)識應(yīng)符合GB2894《安全標(biāo)志》、GB13495《消防安全標(biāo)志》的要求。各類標(biāo)識的格式應(yīng)統(tǒng)一,懸掛(擺放)應(yīng)安全、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調(diào)、無涂改,文字規(guī)范。6秩序維護(hù)與安全服務(wù)6.1門衛(wèi)6.1.1主出入口24小時(shí)值班,舉止文明、態(tài)度和藹,用語規(guī)范、禮儀規(guī)范,按時(shí)到崗,堅(jiān)守崗位不脫崗;6.1.2保持個(gè)人儀表整潔、門崗周圍環(huán)境清潔,注意觀察人員進(jìn)出情況,發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)詢問,勸阻小商小販不要在寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂設(shè)攤點(diǎn);6.1.3對進(jìn)出寫字樓物業(yè)管理區(qū)域的各類車輛進(jìn)行有效疏導(dǎo),保持出入口的暢通;6.1.4對外來人員(施工、送貨、參觀等)實(shí)行進(jìn)出管理,必要時(shí)引導(dǎo)至電梯廳或指定區(qū)域;對非工作時(shí)間進(jìn)入寫字樓的人員應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)登記;6.1.5對物品進(jìn)出實(shí)施分類管理,大件物品進(jìn)出應(yīng)進(jìn)行審驗(yàn),拒絕危險(xiǎn)物品進(jìn)入。6.2巡邏6.2.1科學(xué)、合理安排巡邏路線,重點(diǎn)、要害部位每小時(shí)至少巡邏一次,發(fā)現(xiàn)違法、違章行為應(yīng)及時(shí)制止;6.2.2按規(guī)定時(shí)間、路線巡回檢查,多看、多聽、多問,排除各種不安全因素;發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)追查原因,同時(shí)通知有關(guān)部門;6.2.3巡視中發(fā)現(xiàn)異常情況,應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施,隨時(shí)準(zhǔn)備啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案;6.2.4收到中央監(jiān)控室發(fā)出的指令后,巡邏人員應(yīng)及時(shí)到達(dá),并采取相應(yīng)措施;6.2.5對寫字樓物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置的消火栓(箱)、窨井蓋、安全警示標(biāo)志等涉及公共安全的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查,發(fā)現(xiàn)缺失,損壞或不能正常使用等情況,應(yīng)及時(shí)報(bào)告并記錄。6.3安全監(jiān)控6.3.1監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24小時(shí)開通,保證對安全出入口、內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域的安全監(jiān)控,保持完整的監(jiān)控記錄;6.3.2監(jiān)控中心收到火情、險(xiǎn)情及其他異常情況報(bào)警信號后,應(yīng)及時(shí)報(bào)警,并通知相關(guān)人員及時(shí)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理;6.3.3監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持7天,有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;6.3.4保持治安電話暢通,接聽及時(shí)(鈴響三聲內(nèi)應(yīng)接聽)。6.4交通和車輛停放管理6.4.1根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置行車指示標(biāo)志,規(guī)定車輛行駛路線,指定車輛停放區(qū)域,公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);6.4.2車輛管理人員應(yīng)對進(jìn)出的各類車輛進(jìn)行管理,維護(hù)交通秩序,保證車輛便于通行、易于停放;若對進(jìn)出車輛有疑問,應(yīng)向駕駛員敬禮后再進(jìn)行詢問;6.4.3收費(fèi)管理的車庫應(yīng)24小時(shí)有專人管理;車輛停放有序,車庫場地定時(shí)清潔,無易燃、易爆等物品存放;防止漏油、漏氣車輛進(jìn)入停車場;6.4.4地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立明顯指示牌,照明、消防器械配置齊全;6.4.5非機(jī)動(dòng)車應(yīng)定點(diǎn)停放。6.5安全管理6.5.1消防安全管理應(yīng)建立健全消防管理制度,建立消防責(zé)任制;樓內(nèi)應(yīng)設(shè)置消防設(shè)施,保持消防通道暢通,在樓內(nèi)明顯位置設(shè)置消防疏散示意圖;定期對消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù),保持其完整、完好,能正常使用;消防帶圈繞均勻,滅火器材保險(xiǎn)栓及噴嘴外殼良好,壓力指示在區(qū)域線范圍內(nèi),器材不超過有效期,各類設(shè)備設(shè)施能正常運(yùn)行與使用;檢查記錄詳細(xì),如發(fā)現(xiàn)消防器材有異常情況,應(yīng)及時(shí)予以調(diào)換或報(bào)修;制定火險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案,定期進(jìn)行消防宣傳和消防演習(xí);對易燃易爆品設(shè)專人專區(qū)管理。6.5.2安全生產(chǎn)及災(zāi)害預(yù)防建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程,普及安全用電、用氣知識。如遇暴雨或其他災(zāi)害性天氣時(shí),應(yīng)采取以下應(yīng)急措施:——對設(shè)備機(jī)房、停車場、廣告牌、電線桿等露天設(shè)施的抗強(qiáng)風(fēng)能力進(jìn)行檢查和加固;——對集水井水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查,保證正常排澇;——對排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查疏通,清除雜物,確保排水暢通;——及時(shí)準(zhǔn)備必要的搶險(xiǎn)物資,安排值班人員進(jìn)行巡查。突發(fā)事件管理——根據(jù)各寫字樓物業(yè)管理的實(shí)際情況,制定突發(fā)性公共事件應(yīng)急預(yù)案,每年根據(jù)實(shí)際情況組織1—2次應(yīng)急演習(xí);——當(dāng)發(fā)生突發(fā)性事件時(shí),應(yīng)按預(yù)定方案進(jìn)行處理,全力配合有關(guān)部門,保護(hù)顧客人身安全并盡量減少財(cái)產(chǎn)損失。7環(huán)境保潔服務(wù)7.1環(huán)衛(wèi)設(shè)施應(yīng)根據(jù)寫字樓的實(shí)際情況合理設(shè)置相關(guān)環(huán)衛(wèi)設(shè)施,如在主要進(jìn)出口設(shè)置果皮箱、在適當(dāng)位置設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)房、在集中裝修期間應(yīng)有臨時(shí)建渣堆放處等。7.2清潔、保潔責(zé)任制清潔、保潔實(shí)行責(zé)任制,有專職保潔人員和明確的責(zé)任范圍,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)。7.3各區(qū)域清潔要求:區(qū)域衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)外圍及周邊道路地面干凈無雜物、無積水,無明顯污跡、油漬;明溝、窨井內(nèi)無雜物、無異味;各種標(biāo)示標(biāo)牌表面干凈無積塵、無水?。宦窡舯砻娓蓛魺o污漬。綠化帶及水池綠地內(nèi)無雜物,花臺(tái)表面干凈無污漬,水池內(nèi)水質(zhì)清澈,池內(nèi)無漂浮物,池壁無青苔等污垢,水池?zé)o異味。大廳、樓內(nèi)、公共通道地面干凈、無污漬,有光澤,保持地面材質(zhì)原貌;門框、窗框、窗臺(tái)、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬;門窗玻璃干凈無塵,透光性好,無明顯印跡;各種金屬件表面干凈,無污漬,有金屬光澤;門把手干凈、無印跡、定時(shí)消毒;天花板干凈,無污漬、無蛛網(wǎng);燈具干凈無積塵,中央空調(diào)風(fēng)口干凈,無污跡,進(jìn)出口地墊擺放整齊,表面干凈無雜物,盆栽植物無積塵。會(huì)議室、接待室地面、墻面、干凈,無灰塵、污漬;天花板、風(fēng)口目視無灰塵、污漬;桌椅干凈,物品擺放整齊、有序。樓梯及樓梯間梯步表面干凈無污漬,防滑條(縫)干凈,扶手欄桿表面干凈無灰塵,防火門及閉門器表面干凈無污漬,墻面、天花板無積塵、蛛網(wǎng)。公共衛(wèi)生間地面干凈,無污漬、無積水,大小便器表面干凈,無污漬,有光澤;各種隔斷表面干凈,無亂寫亂畫,金屬飾件表面干凈,無污跡,有金屬光澤;墻壁表面干凈,天花板無污漬、蛛網(wǎng);風(fēng)口或換氣扇表面干凈無積塵;門窗表面干凈,窗臺(tái)無灰塵;玻璃干凈無水漬;洗手臺(tái)干凈無積水,面盆無污垢;各種管道表面干凈無污漬;各種物品擺放整齊規(guī)范;廢紙簍雜物超過2/3應(yīng)及時(shí)傾倒,衛(wèi)生間內(nèi)空氣流通并且無明顯異味。停車場地面干凈,無雜物,無明顯油漬、污漬;頂部各種管網(wǎng)、燈具表面干凈無積塵、蛛網(wǎng);墻面干凈無積塵,各種指示牌表面干凈有光澤;消防器材表面干凈,擺放整齊;減速帶表面干凈無明顯污跡,各種道閘表面無灰塵。開水間及清潔間地面干凈,無雜物、無積水,地墊擺放整齊干凈,天花板干凈無蛛網(wǎng),燈罩表面無積塵、蛛網(wǎng),墻面干凈無污漬,各種物品表面干凈無漬,清潔工具擺放整齊有序,室內(nèi)無明顯異味。電梯及電梯廳電梯轎廂四壁光潔明亮,操作面板無污跡、無

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