房地產項目定價策略培訓講義附案例分享

項目定價策略

課麻程梳開煤發(fā)擺目尿標Objective課程目標1、堡培歡訓妥對聽象君：策貪劃冰經體理頂、榴策筍劃紛主燈管2、零課歉程拜目珠標嗎：掌姜握龍整列體圣均擊價廢制準定閘的覺思顫路脅；掌留握貿常陜見屬的高定癢價釋方限法企類狠型亦及天適簽用稿情含況拖；掌慚握打市危場掛比役較綠定寺價懼法崗步付驟香及爐基尺本迎技毅巧枯，街能鉆夠抄獨驗立腳完裹成招均限價姐及機入漢市進價怪格業(yè)建俗議怠；掌怒握粒價采單萌制鹽作道步電驟完，顧能詢夠已獨浩立邁完岔成脆底露價供表楚、貞折伍扣游方嚼案支、億面扔價會表悔的仇制鏟作孤。開濾發(fā)帶思圍路針對價格制定，梳理出兩個最常見的工作場景：在項目前期定位階段，需提供項目整體銷售均價及入市價格的建議場景一課程開發(fā)思路：以學員為中心，典型工作場景下知識和技能的應用項目正式銷售前（一般是開盤前），需確定不同樓座、戶型、樓層的差價，制定出每套房源的價格，并形成價單。場景二課笨程鞭目販錄一：均價及入市價格制定二：價單制作場慶景盾一綿：某鋒知纖名免開鍋發(fā)愛商池在掘上叮?；裳蚪ɡ馅A城咸區(qū)申新棍拿秤一嘩純呼住像宅島用粒地疑，鐘現構向做我日公內司退發(fā)群起難顧墓問速服嘉務堅邀民標防，才除掃項退目猾定缸位弦、卡物綁業(yè)攻發(fā)間展持建衫議尚等區(qū)內絨容裁外毀，炊邀猜標跳文笛件膏中白明較確網指此出多需門提拘供整爬體雜均終價和入題市兆價工格建春議闖，礦你卻作冊為傅本弦次健競凱標貿報曾告衡的奶主獨要通撰租寫美人怪，沙需撒完溜成員價比格孕部脆分菌的秀撰顧寫睛。均濱價族及男入端市叢價去格艘制鼓定結迎合剃日瓣常召工策作估經結驗爛，京請那闡跨述樸你株提歇供乓整跳體告均遇價自和躁入仁市酒價駕格渠建漫議衰的符思己路還。Thinking整體思路確認開發(fā)商目標1了解地塊指標及基礎市場信息2確定價格策略，提供入市價格建議5收益測算驗證價格6根據需求組織調研，推導項目均價4選擇定價方法3指導均辰價辱及事入魄市筐價男格撐制途定—整川體訓思虧路其遮中負“3芳.選狠擇創(chuàng)定役價糠方襪法垂”激、連“5虧.確新定智價姜格姻策振略摸，肯提榆供涼入介市德價撈格許建民議訪”禁是膨關末鍵駕步玩驟課哲程沈大讀綱均擾價憤及若入破市創(chuàng)價面格偏制程定—常琴見疼均擁價暴制深定嫁方般法常咬見窗的恢均畝價招制窩定鈔方斤法拋有驚哪楊些達？基炸本完思叮路尺：成愿本殊導擾向習定博價鞠是禾以更成伐本具為遵中昂心鼠，電在調定郵價鉛時勒，厘首丟先葉考筐慮某收和回哄企您業(yè)竿在救生先產瞧經得營快中府投辯入攔的獲全牙部房誠成蛋本妙，鐮然番后較加衡上夕一霧定畏的慕利掙潤衛(wèi)。成本導向定價法均滅價像及難入炭市嫩價賭格摧制成定—常繡見該均糧價構制朗定坊方羽法成本土地成本、開發(fā)成本、期間費用等目標利潤銷售價格+適牌用蛇情紡況候：本旱項鉛目葬成河本玩遠纏高繼于址參新考拉項底目抽成指本仙時袋，等如單北技京鞠等牧一跌線盡城班市愿“涌面晉粉偵貴馬過更面弄包聽”絹的葬情沿況蘆；無怪市淺場襖參交考飄對為象才，憐無叉法甜或羊不曲方斬便栽使擱用佛市薄場參比動較侄定胸價常或貞其顏他紙定展價甘方突法甲時不。企挖業(yè)顧閉客均伏價佛及或入飾市闖價事格徐制擊定—常倡見剃均揮價完制嫩定睡方毒法需求導向定價法基羨本教思果路澇：需借求耳導懇向睛定攻價斑是賞以消坐費跟者宣的伐需宇求宰強朵度盤及誼對望價診格首的張承萬受將能款力作摩為炭定技價今依僅據場，幻玉以突需儉求糞為嘗中傷心述，予依諷據老買礦方竄對晚產區(qū)品眨價六值耕的算理恭解雪和瞎需蟲求孤強嗓度撥來陡定層價基，堪而偏非逝依捎據跟賣珍方裂的前成鉆本敞定余價駐。適氣用巖情膏況麥：由從于紙對糾客寄戶艷需括求誰強亂度袍及姓價與格購承濃受相能嘩力拔的恐判衡斷慢較鎖困背難仇，此妙定清價到方蜘法佳一膨般與不汪單惑獨監(jiān)使貞用幻玉，刃多檔在罩價抓格哨修誰正損階貿段追使禾用隆。基均本繳思謝路溜：市畜場恨比雜較舟定評價因法池就蛋是穗依拳據懼市想場等上豈在辦售叉樓換盤保的閣價尼格菠，饒與安標竿的伙樓扯盤竹相歲比負較漸，耽在箱輔疑之詠以都交擠通陷，章配濟套攏，瓶人里流賽，腫教仙育道等塊周扔邊敬環(huán)松境屋得謠出撲標厘的對樓有盤齒的難價丈格由的翻一毛種樣方呆法甘。均貼價騙及仁入眨市框價錫格屋制脖定—?；妱窬蹆r圍制輸定縱方殘法市場比較定價法適慕用舅情坑況侵：適絞用筋范選圍必廣畏，寸具仔有鬼較架強甚的遮說討服驗力區(qū)，是罵目尺前桿使燙用帖最趙多稠的再定虧價劣方冠法。確定可比案例及權重系數確定可比參數及權重得到項目靜態(tài)價格根據未來價格成長情況，得出項目上市時的動態(tài)價格基范本撈思曲路棕：競袖爭的導攔向照定速價售是很企佩業(yè)為搏了踐應匯付濁市斑場兇競漁爭津的蒼需滋要而蘋采貨取撲的筒特曠殊屋定震價次方孫法稀?？炙な菓B(tài)以舒競通爭蛋者滋的洪價霧格斧為比基盡礎垃，復根轎據沾競共爭維雙擔方策的溜力藝量何等劉情珍況剝，描制偏定壁較沉競謊爭省者筐價攝格筆為黨低蠶、接高熊或詞相臺同居的謹價耐格攔，死以文達捎到殼增憤加孤利農潤蒙，斧擴碧大娃銷僻售兆量服或小提且高矛市誦場框占航有絡率斧等是目蛾標爆的愉定垮價焦方天法爽。競爭對手項目均斬價晝及臥入私市慨價霧格污制奸定—常聾見豬均堤價勒制蹈定員方蓄法競爭導向定價法適觀用模情全況鑰：由參于坡說紅服浙力便不皂足老，緩競龜爭酷導陜向條定浮價再法一朵般妄不唯單哪獨責使懸用涂，今也脊多廢是超在太價綠格快修繡正沸階豈段品使庫用萄。課玻程祖大疲綱均足價閘及絨入勞市賭價猜格朵制攪定—市甩場摸比怠較伶定架價批法如絹何內利櫻用虎市麗場診比請較錫定交價友法膊來輸定減價阿？均抗價詳及眾入罰市亦價鵲格柔制解定—市業(yè)場仁比厚較永定六價但法2.確定比較因素及權重3.計算市場指導基準價4.計算溢價5.確定項目均價1.選取比較項目市窄場渴比效較克法織定彩價峰步轟驟市坡場鍛比經較把項貢目烤選瀉擇項塘目繩總顯體妙均豬價淹制俊定同區(qū)同質項目同質不同區(qū)項目均孝價目及收入芹市頁價摘格封制巴定—市乏場撐比構較書定離價角法選取比較項目樣本項目均為同區(qū)同質、不同區(qū)同質項目，地緣距離較近，相互之間存在區(qū)位競爭關系；1關君鍵擊點狂：樣本項目為復合型產品的，應區(qū)分產品類型統(tǒng)計價格，保證在產品類型上的可參考性；2樣本項目應處于正常銷售階段，保證其價格對本案有時間上的參考意義。3項首目逃權測重番評蕩定雖原碗則矩：與紫項停目吩情紛況待越洞接論近摧、習越協(xié)相伍似戴，沖權必重裳值雀越溉高項擁目個總笛體聲均鼻價確制肚定比隙較積因兆素守：確定比較因素及權重均花價伴及墳入揚市料價遞格優(yōu)制國定—市師場賀比浙較編定惕價滲法序號比較因素因素權重(建議值)a)區(qū)位相似度35%b)產品相似度（定位、規(guī)劃、產品形態(tài)）30%c)入住時間相似度5%d)社區(qū)成熟度相似度（園林、商業(yè)配套成熟度等）10%e)去化速度與開發(fā)商目標相似度20%合計100%區(qū)分“因素權重”、“項目權重平定值”，前者是根據客戶置業(yè)關注度進行的權重設置；后者是不同項目針對同一因素的權重評定。1關鍵點：計算關鍵函數：sumproduct()2【案輕例洲分崗享】均匯價礦及效入色市希價或格壩制漂定—市嘗場培比穗較記定瞇價緒法A項貿目栗競壟品核權盲重吩值然打扮分綜故合協(xié)對彼比區(qū)維位、項垃目情誤況委、艇成四熟凳度扣、入漫住鉗時禽間、筒去堤化婦速脊度求的株相翁似牙度漏，岡進該行籮各痛競臣品低項紙目按各臟項郵權押重煮的拼打療分隱；將各斜方風面蔥的拔權谷重珍值敞取邊平讀均，文得食出音該遼項膝目浪對麥本熟案際參到考擺的遇權箏重肌值紀。項目位置相似度入住時間相似度產品相似度社區(qū)成熟度相似度銷售速度與甲方目標相似度平均權重因素權重35%5%30%10%20%——鴻坤理想城10%15%25%10%10%14.75%金地仰山30%30%25%30%20%26.50%領海朗文世家25%30%10%10%10%16.25%東亞馬賽公館20%15%15%30%40%23.25%首邑溪谷15%10%25%20%20%19.25%總計100%100%100%100%100%100%均鵝價漁及幸入就市柳價樹格慰制美定—市上場灣比活較姑定搶價般法項目平均權重參考價格(元/㎡)加權價格（元/㎡）鴻坤理想城14.75%185122731金地仰山26.50%177374700領海朗文世家16.25%172712807東亞馬賽公館23.25%172884019首邑溪谷19.25%201003869總計100%——

18126根短據莫競廳品小權殺重西值逐與但均艇價累測葡算A項舒目詠基似準儉均網價經莊測拴算蒸，A項帥目市烏場閣指朽導嘉基農準英均授價垮約1快8怒1駝0什0元/㎡備阿注瘡：績如毅競營品睡有憂毛冰坯帽有丟精移裝怕，具需處統(tǒng)裝一回將束精甜裝辟價背格曠減啞去險進破行護測喪算均什價宏及僻入曉市思價析格母制愧定—市彈場約比參較洪定錫價禾法溢木價項俱目駱總甚體隱均昂價笑制逆定1薄.產貌品著附艦加續(xù)值瞧溢縮慧價2眾.營疾銷過力扭溢眠價3附.市陪場棒周削期沃溢億價均勤價船及中入萬市岡價獻格灘制泰定—市閣場瓦比剃較沫定繭價攜法計算溢價產誰品道附兔加躺值刑溢坡價猾是介指細在開市出場含指戲導逼基括準收均昂價臥的睛基內礎撫上企，拆對認項丑目披額豎外池的共產鞋品路優(yōu)遞勢疾進蛛行岔加隱價詢。產聰品茫附米加慣值枯溢舌價趁主吩要另因銷素透：贈旺送廳、撕精維裝謎、胖特作殊潮的巨智鎮(zhèn)能躍系色統(tǒng)困、驚特幫殊營配游套拖（坦如谷讀泊名鉛校輝名問額幕等早）淡；溢駐價恒制探定捉方腿法槍：需修結數合捐市隙場蓮調糖研鉆進衛(wèi)行稿判懇斷翼；若旨產只品朱存幼在榆嚴妹重載硬摸傷怠或電開勇發(fā)鮮商讀品坊牌羊缺酒陷赤可郊以負芽溢疼價猛；1省.產咱品取附雷加俘值壘溢靜價均芬價貞及李入弊市派價窗格痕制朝定—市塌場北比碧較堵定詠價導法【案鵝例秤分苗享】均駛價久及歐入妖市沈價盞格咳制乞定—市促場趴比隔較裁定丸價習法A項府目捉因買為攜有面乞積傷贈激送屯，為贈臣送診率胖在2電3狀%捏-傳3騎0貫%之賞間勝，勸均餅值2秩8叢%左梢右，需帆對朝產形品稿附帆加康值營進認行艇溢護價謀調已整續(xù)。均紐奉價訪及逢入董市歲價敏格儲制覽定—市順場投比犧較愧定政價弄法贈飄送挎附攤加霸值可溢談價蝦調纏研舉：通憑過腹調譽研槐發(fā)即現造：9停0平笛米圣左譽右潑產羊品法，穴贈習送漿面喉積注在1涉0踏%以使下穴的噸戶蟲型車，嘉贈坐送康空仙間哨多羊為診零槳碎班空絲式間佛，漠溢繭價魔率斧普擇遍薦偏槳低論，姓約5裳%以旋內不；贈凍送史面威積斧在2洲0舊%以賣上到，宜能省夠切形猾成巷獨童立枯功材能偏空攻間渡，割溢凡價陶率薯出嚇現州明矮顯汪提泡升內，測約1稠0巨-豪1青5錦%因市為A項驚目利贈井送郊平壺均悄面膽積2掩8懇%，顏建委議掘溢割價怎率待為1航5兩%項目贈送面積贈送空間溢價率（對比區(qū)域普通戶型均價）首邑溪谷20%獨立功能區(qū)域12%保利茉莉9%零碎空間5%東亞馬賽公館5%零碎空間2%均悶價勾及弦入瓜市蘿價耗格扣制蹤蝶定—市船場撤比莖較葛定蒙價滾法營況銷舞力澤溢閱價屬為玩非咱常糕規(guī)擦溢介價飲，窩通賞?；楸碜h現急為捕：開藍發(fā)基商遞營邁銷肚力泡溢斬價謊：知惱名啊開墊發(fā)或商漸的做品態(tài)牌仔及稼資洽源攪溢也價坑；代嘆理麥團跑隊美營黃銷大力讀溢恐價臨：思頭源璃團行隊芒執(zhí)屋行示能程力騰、取區(qū)翻域靜客探戶肆資膜源圓明學顯帝優(yōu)摘于兔競她品尖項日目睬的趟銷斤售容團澇隊精；2仿.營景銷盟力客溢災價均瓣價素及憐入塊市爹價挽格純制暑定—市百場熟比爛較別定且價扛法營銷力溢價比例通常低于5%。1關插鍵騎點抽：項值目高總何體抖均用價犁制指定市搜場糖周捐期裂性津溢織價鵝，炎根味據吩項算目紹入童市屋時努間鹽，壇結或合慎整腿體腥經薄濟盯環(huán)框境原與渠房包地浮產勿市段場敬近斯年瞧的博漲晶幅藝進父行謠綜您合確評判判紐奉。根躁據今踢年村整徒體興經主濟畢環(huán)羅境且及購房唱地燃產鎖走苦勢進萌行悔判哪斷息；根甲據細隆分悲物柜業(yè)催類輛型身市賄場及競針爭驗市聾場預價納格眾走把勢進悠行嫌判塑斷愚。3耕.市脆場姿周注期罪溢差價均樓價據及姨入腐市行價行格烈制獄定—市絹場托比緞較引定幻玉價閑法如果至項目入市階段，整體市場走勢預期下行，市場周期溢價也應為負溢價。1關竭鍵臂點旋：【案義例鉤分啞享】均夏價爪及孔入戴市送價籍格敘制芹定—市蜜場丹比諷較非定版價弱法A項炎目榜均兼價聚計璃算慣：A項陷目籠市府場凍指交導雀基義準認均粉價迎約1缸8休1踏0陷0元/㎡，贈爸送往平睬均再面謀積2桿8視%，摸贈房誠送揀面取積榜溢叢價盞率顧為1最5柔%；預犧計蝴今乎年片年速底擊入掩市賣，辣根胸據師當佛前脂市刪場淹情糠況巴，預蛇計暴年乒底弓市拘場桿價夠格稅與卸當狐前比整投體罵持協(xié)平啟，井無皆市奔場碰溢吸價；競由品敘多捏為掩品汽牌雅開斃發(fā)煮商脫，瞎營興銷鵝能榴力破較初強柔，謀本述項烏目睬不避存土在港明界顯脊營粗銷嘉附體加譜值驕，無闖營科銷芹溢椒價；因憂此扒，A項謠目呆均寺價示為眠：2似0碼8彼0的0元/㎡均怎價河及猜入讓市妹價愛格煎制坊定—市旺場司比榜較宇定倆價扔法均鳴價工及慚入師市相價縣格控制報定—市誓場當比趙較哈定佩價頌法練咬習1：根技據箭提焰供箭的悅案賤例團條點件往，需分布組歪進辯行袍案鏡例柄中伍本酬案竹項扇目他的齒均濾價探推披導堵。均駐價吐及抽入念市脹價這格皂制享定—入巧市寬價怕格搖建揚議確定價格策略，提供入市價格建議低開高走/平開高走項目低價或平價入市，期望“入市即熱銷”，加快回款速度的同時提升項目熱度，隨著客戶對區(qū)域價值及項目認可度的提升，逐步抬高價格，最終實現全盤均價。適用情況：產品同質化程度高，區(qū)域市場競爭激烈；新興市場，客戶對本區(qū)域的了解度和認可度低；開發(fā)商品牌知名度低，客戶對開發(fā)商認可度低；項目首期回款壓力大等。常悲見鵲價察格扎策藏略剪：平開平走/高開平走依靠高價值產品高價入市，通過高價提升客戶對項目品質的認可度，為項目整體溢價的實現服務?；蚴菂^(qū)域客戶對項目價格增長的容忍度低，后期產品價格提升難度大。適用情況：市場成交表現穩(wěn)健，房價預期上行；項目具有較強的產品力，或市場替代品有限，差異化競爭優(yōu)勢明顯；區(qū)域客戶對項目價格增長的容忍度低等。【案岸例滑分周享】均挨價伍及耕入焰市周價圣格蹤蝶制蒸定—入投市恰價更格道建鴿議入瓦市撫價品格序建依議權：3個脆月妹，1淘2億俘保絞底別銷做售災目慶標碌，催競泡品宜下關半窄年脾均爐有側同變質瘦產苦品俗推淡出警，婚參拌照繼競蒜品冊蓄掩客跨及醉客拼戶舒轉頃化編情斗況再，迎建灣議愛本謀案蕩年柔度完分盞兩爛次積開東盤俯，9月治份亦首宗推1年-拜3鞋#樓室，衛(wèi)并白以艦平叔價速入藍市牢，帝依拿靠棄“村開捐盤棍售詢罄界”挑吸么引竄市殊場隨關蘿注，顛為筋二叮次父開盼盤洲蓄登客次及沙價退格翠提繳升推打躺下跡基碗礎匯。綜兩上裳：入猜市慕價斃格嫂建特議茂：2牢1鳥0亭0全0元/㎡均姜價陰及溫入平市秀價些格雀制債定—入雙市燒價魚格咽建制議年相度礙銷士售幻玉及浙回禮款鏟測術算唱：均肯價館及盾入推市應價叼格底制渣定—入座市湖價蘇格姓建閉議開盤時間銷售產品

貨值銷售及回款銷售均價銷售面積（㎡）總套數（套）

總貨值(億元)去化率銷售金額（元/㎡）

2013年9月1#、2#、6#366083527.69億95%7.3210002014年11月3#、4#、5#274562646.59億80%5.324000總銷售額12.6億課荷程垂目若錄一：均價及入市價格制定二：價單制作場策景殃二標：你劈燕所戴在呆的顯項腥目見計慨劃暮于躬下民月吩底址開戴盤捧，梢甲呢方描要范求裳我章方終完顫成怎此關次問開塔盤辰房注源智的器價兼單熱制幻玉定晚，喪作踏為村該業(yè)項紀目把的蹄策屋劃尊負綢責謹人筐，雪你犧需慘要買配蠅合服項普目鴉經暗理完名成揉價侮單緊制紅作。價競單忠的競組洋成價核單饑制忍作—價均單宜的筒組頁成1.底價開發(fā)商的價格底線2.折扣綜合折扣率，包含付款方式折扣，促銷折扣，固定折扣，特殊折扣3.面價報建委、一房一價、公示工囑作太順木序蕩：S求t棕e逮p泊1底悠價意單覆、S止t勸e垮p刃2綜體合抱折移扣蒼率榨、S址t斷e暗p營3面黃價沫單核噸心貢：退底維價栗的釘制砍定課石程夏大聰綱底液價鬧如統(tǒng)何廢制伐定聚？通斬過蛙差虹價各體疼系慢的秋確找認來蓋計俘算即底掙價沉。價好單廁制記作差價類型按照樓座的不同位置進行制定，如景觀、噪音、產品類型等綜合考量各戶型的差價。樓座差按照戶型的不同性質進行制定，面積、戶型結構、采光、通風等綜合考量各戶型的差價。戶型差根據樓層的區(qū)域定價，如1-9層層差可設置為100元，9-18層設置為50元，18層以上可設置為30元。標準樓層差價屬差框制迷定棒方慈法凡遇到首層、頂層或帶數字4、13等特殊樓層需要單獨定價。特殊層差價差類型價聚單匆制榜作—差譜價博類犧型價斜差辦制開定筆方屠法價差制定方法步陸驟內水容根據項目自身情況修正價格2

分析項目自身情況，結合項目的特殊因素進行各項價差修正價差設定1

通過市場調研確定區(qū)域競品項目樓座差、戶型差、樓層差的差價區(qū)間開盤監(jiān)控去化速度，驗證價差4

定價完成，開盤時多次拍照（銷控板）記錄各樓座、各戶型去化速度，開盤后對去化速度進行分析總結，得出下次定價的指導意見。根據市場客戶反饋修正價格3

分析蓄客情況，結合客戶的樓座喜好、戶型喜好（包括朝向、通透性、得房率等）、樓層喜好進行差價的修正；結合客戶接受度，考慮戶型總價是否能形成擠壓分流價狠單六制畢作—價互差沙制括定樓方覽法第低一鬼步樸：們進皂行掏市過場逝調抵研榴，務梳還理框區(qū)晚域劃競枝品托各兄項絲式價算差相關幸系1、樓折座魂差牢方爬法框：疾重球點魄確拐定索兩芽類液價堪差第真一積類莖：同飲類誤型繳產懸品策社餡區(qū)菠中吸部默與夏外借圍仙的炎價鍵差局區(qū)籮間虎：社錘區(qū)德中養(yǎng)部往想往溪因視戒野本、變園即林溜景樹觀脈資傷源思、脖噪增音畫干息擾等服因姜素最泉優(yōu)，撐占核據淹地沾塊蔑最認高威價掏值附；先奴制圍定中光心各樓捏座莖與打外提圍障樓敬座掌的里價繩差傭，傷即直為鑰地親塊務內樓鄭座灣差挖的插最錄高夢值，練再加依仔據犁具抬體考的井樓顛座持關廉系滿補鬧充媽各婚樓魂座雷差捏。價跑單浮制險作—價景差羅制弓定億方拜法【案謙例箏分卸享】價漸單黃制捧作—價鄙差璃制瓦定脾方鴉法A項成目捧均貸價2物5男0災0嘩0元/㎡中登心估景爹觀捎樓少座傅與撿外辦圍壯樓惱座鴉價犯差路約5染0惰0泉0元/㎡懸，除占芽比2寶0異%其育他轟臨皇近厘樓滲座站差屑約1君0償0邊0野-球2樹0析0西0元誰㎡膏，尼占初比窗約5沃%23671消261廢011伶0982東0射3踩0慘4元/延㎡2牧1夢7斑4可7元/潛㎡1唐9炕5靠6組1元/報㎡2養(yǎng)3童6蠢6姐9元/諷㎡2衰2括0耀8帳4元/震㎡2探6濾6蔥2紹5元/陽㎡2盡6屆7月8慈9元/堡㎡2泉8側0肉7堵8元/賴㎡2鄭8籮0籮8計2元/啟㎡2殿4樂2嫌3牌6元/膏㎡2詳3追8籮6第7元/育㎡價隱單江制澡作—價毀差尋制鐮定乖方搜法結刃論階：中停心畏樓違座違與撞外巾圍僻樓敗座哭價疼差兔約唯占磚均諒價藝比幟例2曉0震%（將樓鈴座誕差據最絹高指值撓）臨休近跳樓坦座求差灘一客般濟不郵超兔過途均放價5攏%（位樓剩座詠差拒均渾值圈）價箏單饒制舍作—價田差扯制爸定恐方籠法第庭二鹿類避：拼不即同辨類悟產返品孩的草價敬差沫區(qū)臣間酒（柿如絨高悉層鞏與掃洋剃房呈）毀：重將點蠶參膠考祝市丟場普可海類飲比談項鍋目忘價辜差盼；若顫市面場貨同揚期怎有菊在必售宿項貞目既同妻時殘存叼在旨兩牽種載或餐多續(xù)種海產禁品瀉形卵式都，咬則但可己參梁考破其硬價錢差交；若篩無粥可捎類蘆比尺項扣目扒，綠則就分忘別子參側考蝦兩彼種滑或瞎多賺種握產編品紀的狂市證場城均畢價扣，脅計候算軌價聚差餡。價棗單慢制紡作—價隸差朋制描定博方腰法【案厚例匙分信享】價固單鋪制支作—價簽差解制聯定艦方蜘法4孕64幻玉6洋草房1垂8、1辱9、2縮慧2、2縱3藥#樓舊：均棋價2戲8矮0村0頓0謠-孟3逝0嶄0尋0霧0元/㎡高蹲板2扶5抓#樓廣：均蕩價2允4種0蜜0商0元/㎡18#成交均價：28414元/㎡19#成交均價：28327元/㎡22#成交均價：30514元/㎡23#成交均價：30278元/㎡25#成交均價：24180元/㎡A項忙目防均沿價3小0珠0鎮(zhèn)0龜0元/㎡同稱期悼推完售厘同顫地葬塊賄高晶層集與充洋痰房上樓悄座掙差4庭0畢0樸0牲-致6腐0蓮0慮0元/㎡保，山約傾占師均勁價沫均晨值1摧5燭%價唐單邪制江作—價的差隙制翠定通方捕法4叮7B項滔目倡（渾洋泉房夕）按與C項啦目躍（素高慶層戶）瓜對務比洋私房用產詠品購均古價蠢約1其7簡5聰0步0元/㎡機，諸同若區(qū)殿域挽內耳高踐層變產搞品縣均奶價皇約1惕5檢0增0君0元/㎡祖，2茫5擺0端0元/㎡畝價旋差單，亮約寸占遼均淺值繪的1粉5時%；區(qū)玻域屠內部的淡洋漢房喚產披品虛與壩高裳層畝產泊品鼻均壺價紐奉價錘差臟約保占零均簡價1懸5風%價物單昨制裁作—價肉差貓制詠定漏方檔法結鴉論寒：不窄同側產蚊品漁類只型蛾樓落座篩差伶：同需期麗推臺售筑的鹽洋奔房體較禽高躬層午產宗品喜單齒價每一控般進高母約1魂5設%，雕但血可等根么據燃稀窩缺覆程她度盆和恩客準戶倦認找可偉程濁度產調晌整梨。價夏單唐制毛作—價有差羅制勉定泡方脊法2、絨戶僚型而差碎：原重邁點紛得畜出釘兩尤項無差明價第好一據項級：居炸室御差分價區(qū)避域擦內產難品勵功節(jié)能顆定坦位決定漁價列差賭方針向；根攔據競是品勾居財室墨價占差綜芹合括考橡慮本洞項剩目繞產溜品對究比芝情記況賀，尚設橋置灑戶販型哀差柱。價頌單賀制既作—價蹲差邊制作定紛方恨法【案嘗例萌分懶享】價雖單嚼制假作—價厭差由制譯定姨方認法參考戶型戶型價差統(tǒng)計（元/㎡）（2012年6-11月）項目名稱四居價格三居價格兩居價格一居價格戶型差鴻坤理想城--202252074520715500-1000之間保利茉莉公館19201187591940419157金地仰山（高層）--1681716095---首邑溪谷（平層）--1921420197--黃島村折片昆區(qū)屈均啞價2苦0蜘0皂0筍0元/㎡黃錘村絨區(qū)岡域匆調效研禮結槽果德顯柴示殘，照多財數指項唱目兩稱居迫單貴價緒高食于狹三豎居，嶼符塞合陰剛咽需苗、雖剛媽改醒市魯場巖產初品脾定杯位嶄。兩譯居飛、羅三襯居糧戶吃型悶差忍約5綁0繭0忠-軟1悄0四0御0元/㎡許，凱約紐奉占柱均臘價望的2栗.秧5秒-眾5纏%備齒注密：免此鋤處婦戶萬型歐差即重權點俯考歐慮婦兩瓣種悠戶宿型朗總荷價鄙控仿制胃，燃均辯勻件去棄化胞。7005001000800價佳單粒制僑作—價袍差債制造定笨方騙法望盟京筋片知區(qū)義均碎價3粱5惱0勤0簡0元/㎡望憶京哄區(qū)帶域測調芬研疲結赤果辮顯躲示突，模多避數誓項牧目四牛居帶單劃價乒高蔑于惱三狐居，能符格合聚改瓶善墳市甩場眨產為品對定市位挖。四頁居閘、嚴三五居會戶鞏型賭差遭約1琴0棗0漿0鐮-爪2廈0禍0鴉0元/㎡逃，荒約很占和均辦價烈的3翠-異6扭%備姥注瓜：塑此播處辦戶蚊型因差奪重錯點熊考巨慮按改份善翠型刷客巧戶集的腥總球價甩敏做感艇度耽較摘低攔，代對尼戶制型鐘舒泰適宅度旗要籌求揮較趕高助。參考戶型戶型價差統(tǒng)計（元/㎡）（2012年6-11月）項目名稱四居價格三居價格戶型差保利中央公園41030396821000-3000之間東湖灣3295736054國風上觀2670625724200010003000價蒜單烤制核作—價豎差視制御定守方軟法結避論欠：不漁同紹區(qū)較域譯，泉不利同盞產螺品次定脅位繼的燃價遼差黨方漿向碎不悲同扔：居消室專差耐價旱區(qū)糠間鋤約殼在2卸%殃-資6犬%之負間價別單捧制揉作—價驕差該制蓬定憤方舍法第銳二蝕項菠：斯朝預向差吸價（對南撈北摔通保透輪與塵純破南工向子、恨東渡向勁與敗西溝向押等抖）目爸前制市抽場毅上劫主準要刮的痛朝洽向謝價遣差抽存公在刺于南厲北外通瓜透約的班戶駕型和南恩向匯戶元型之昆間贈的園價素差窩。價慕單早制造作—價類差沿制莊定步方窄法【案淹例例分情享】價訂單楊制收作—價悄差鴨制耽定終方砍法參考戶型朝向價差統(tǒng)計（元/㎡）項目名稱南北向價格南向價格朝向價差東亞馬賽公館（高層）19523182601263金地仰山（高層）16703152611442首邑溪谷（平層）1999719214783新里西斯萊公館（一期）1870019400-700保利茉莉公館（三期）18759172461513領海朗文世家1850818805-297黃酒村占片捧區(qū)抵均狠價2油0值0填0莫0元/㎡南嫌北晉、即純脹南爸朝醬向捆差鐮約7借0擾0茫-覽1遮5晌0琴0元/㎡澆，竭約非占馬均致價窮均佳值屢的4揉-錫8尤%。備享注惠：下市句場征中畫存永在仗某型些幸項棕目擴的嘉南暮北逮向憶戶拆型輪明捉顯攜受衛(wèi)遮弄擋愉，濕或臟南扯向何戶拖型污格槽局廟方功正罪實仿用伙性繁優(yōu)蜂于裹南補北教戶抬型希等巡壽因寇素饞而宮導推致籠的嚼南洪向蘭價攔格糧高葉于申南字北趟向眾。100015007001500700300價砍單需制賺作—價華差財制宿定棚方闖法結余論闖：同化類鎮(zhèn)產佩品鞋朝貸向以差狐：南配北沾與斬純標南珍售菜產程品遣的樣單究價盆差榮約它占梳均似值4語-豈8罷%價矛單聲制尼作—價全差究制迫定騙方獸法3、絨樓議層慈差庸：劑重貓點齒得乒出扛三綠項擊差支價①標核準辦層跳難價方邊式②標賤準智層差勇價蹈區(qū)拜間③頂繳層杠與荒次悄頂敬層差只價④特餡殊暖樓址層差雅價旱（4、1資3、1福4、2少4層乘等疏）價仇單裂制激作—價桐差鬼制趙定數方釣法【案蒸例幣分構享】價惹單孝制截作—價行差殲制樣定毀方犧法1層過：咳贈酬送錄花謎園風，閣層草差1躬0圣0飲0元2脊-站6層炒：所陽躬面雕有彎遮逃擋和，原差壓價2蒜0敏0元5蔥-見2編0層拳：8天0元2性1層痕頂包層=慨6層耍的鄭價惰格4層=憑3層沒的巴價字格置，1燥4層=最1逼3層默的延價貝格峰，逐咱層延加促價優(yōu)蹄勢位：客悼戶眠分托級俯清沈晰合，愈便表于橋擠掩壓勁客蔥戶善成迅交弊器端袍：累團計古層選差鄭較恐大孔，逮容更易汁流旁失線樓攔層壓要日求太苛顫刻寨的股客格戶適戀用叛于帶：順賞銷總項斑目欠，塌高跟端繭項牽目1層2層3層4層5層6層7層8層9層1受0層1啄1層1房誠2層1稱3層1葬4層1唐5層1零6層1是8層1肚7層1紗9層2櫻0層首正層~輕6層賊，層土差員：2侍0殃06義~次若頂愈層(享2躬0層)，層莖差辭：8落0頂結層(季2話1層)，赴價奸格=讓6層弱單膛價2粗1層1不4層倒價因格=閃1控3層谷價票格價兼單盜制些作—價志差灰制廈定暫方摸法分雅段型跳嫁價優(yōu)陜勢?。翰皇弦蜻厴抢▽訂釗p詞失伶客芬戶弊駕端餃：同折一賢價峽位世戶懲型隨較撤多淡，叢選程擇姨余編地殖大擴，選不各利失于檔擠慌壓適飾用材于豬：集萄中銷開耳盤憑項狐目隸，守普母宅改項劫目蜘，縫高害層群項宮目標囑準筒層幸內根，怪某4儲-約5層蜻單漠價盡相熄同5勇-剖8層=斷1楊7齡7案7餅0元/㎡9冤-蘿1定3層=壁1述8拼0洞5難0元/㎡1朱4似-粥1麻8層=膊1痰8積1愿5押0元/㎡1域9紫-融2村3層=烘1割8陵2定5陡0元/㎡

建筑面積建筑面積單價總價28層78.5817770139636727層78.5818490145294426層78.5818490145294425層78.5818410144665824層78.5818410144665823層78.5818250143408522層78.5818250143408521層78.5818250143408520層78.5818250143408519層78.5818250143408518層78.5818150142622717層78.5818150142622716層78.5818150142622715層78.5818150142622714層78.5818150142622713層78.5818050141836912層78.5818050141836911層78.5818050141836910層78.581805014183699層78.581805014183698層78.581777013963677層78.581777013963676層78.581777013963675層78.581777013963674層78.581769013900803層80.391769014220992層80.091749014007741層79.68172901377667價僵單令制浮作—價谷差朵制陷定川方對法結抹論險：①標攀準蒙層跳震價方瘋式暢：分陸為幼逐符層頓加示價澇、氣分覆段區(qū)跳鉆價完兩建種蠻方鄰式②標香準滲層弱差朱價垮區(qū)漫間撇：多刊層折、雁小骨高凱層漸產斧品宗樓宰層炊差擴多何在1鈔0謊0些-為2何0乘0元/㎡并之胡間高跑層值產享品快樓孤層垃差泊在3御0勒-窯8收0元/㎡榜之梳間最乏高隸與陣最竊低想總哄價妄差臨原早則聰上謠不木超數過嶼平練均屬總當價車的1章0揉%③頂技層愿與坦次報頂裙層飼差是價僚：頂佩層相單健價繼等蓮于男中面間寺層狀單暮價有；民次底頂粗層蹈單彼價銹最治高④特滴殊煙樓掙層億差如價部（4、1貸3、1裝4、2片4層杏等倉）因溝特凝殊挑數潛字辱喜扁惡淹導虎致潛的妹特裁殊伐樓米層開單獅價掠等念于驗其疲下胃一劑層難單示價冷，盤如1犧4、1光3層陰單肅價憐與1則2層府相叔同麥。價塌單致制陜作—價蹄差驅制齡定軟方鍵法第榜二酬步遮：餅結描合煮自夫身袍樓似座屑及哪產沿品洋特長性楚進絲式行烘各局項冰價摔差丘調方整重洪要裝關遼注腐因牙素巡壽：樓姥座尿特嫌殊驅性僑：景噴觀喘資即源忠、樓秒間工距喘、遮今擋、冤樓守座得象房妥率、閱樓笑座腎非作正駝向素、泳路裙沖劣、青臨低高躲壓逮線島、淹變亦電冒站居、給垃鉗圾緣瑞站身、尼軌伏道趁交障通止等漸；戶哲型臨特烤殊任性慌：戶辣型仁格屢局根、會贈吉送鞭空度間、拌供溫應予量降；樓鳳層垃特桂殊橫性兼：遮辣擋、中私丙密淋性持、攻樓檢座貨臨衣車離庫隱入攀口捆、百樓室座斷臨慮主絹路泡口倍。價盲單迅制錢作—價家差臨制箭定華方院法【案膜例倉分段享】價躺單搶制殘作—價醒差處制疏定醬方壟法5#7#8#1#2#A項框目新在挨中完心抵樓迫座循與蛋外瓣圍率樓吹座今的敵差閥價坦制余定傍的寧基喂礎莫上漸，饅考否量把樓絕座帥特稀殊懇影飽響狂因鋪素奔：同港期女推瓦出店的積五泊個同樓駕座值中座，5萌#樓逗南浩向核擁男有旗地每塊乏中撐最檔核傅心撒的餅景界觀阻資紐奉源澡，搖因真此尼樓奧座晉價織差紀提始高5器0慶0伏-薦1伐0剖0針0元/㎡中閉心湖化景1、樓看座第特鋪殊股性價犧格語調品整價嚇單堂制替作—價艇差洋制抱定旦方直法7音#樓駕均時為9吃0㎡A戶咸型卡，梯得橡房慈率7短5放%1芒#樓漏均此為9連0㎡A戶做型芹，墓得甩房顛率7究8紐奉%B項凱目居從籌樓常座省位坐置莖資茄源陣考阿慮礙，1寄#樓跑樓抗座軌價逗差窩較7列#樓煙低5脂0鼓0元/㎡，社但記由攀于1硬#樓斧整銹體季得滅房概率頸高施于7股#樓3擔%，園因更此勿按盈照2珠0挽0鴨0見0元/㎡或均晝價火測透算賭，1嚇#樓趙因搜較7述#樓賺高6用0窯0元/㎡獎，最妹終自差受價嘩調賤整保至1脂#樓打較7屠#樓旬高1廊0年0元/㎡價邁單刺制雁作—價省差桃制出定犬方獎法15#12＃4＃5＃6＃1＃11＃10＃2＃7＃3＃9＃8＃14#13#C項要目佳后典排1喉3獄#、1袖4怕#、1頌5瞞#樓琴因讓朝尤向觀偏朱西1另5度妻，在弦外黑圍散樓混座匙與否中鳴心贈樓銳座稀差堪價腹制強定慶的黨基捷礎捕上丟，竄樓到座洋差公價盒再退降傘低5質0號0元/㎡價縱單除制俗作—價滋差應制末定渠方忽法2、營戶核型特止殊蠢性價沈格谷調取整戶般型露特慶殊驅性苗主糟要帳包狐括湊：朝佛向士、幼遮未擋襖、隸對甘視沾、緒戶生型歪稀籮缺少性舒、津局狀部證戶禽型彈的兄附歲加購值泳贈鳳送表（閃儲臂藏柴間斗等描）旁、在戶察型登有誓硬勁傷壩等制舞定那和杰梳殃理缸戶播型夕編染號廁、隔確弓定犁基嶼準交戶皂型舉、迅進培行史戶取型卸點爐評悉與漸分源析找差出點各套戶素型鞠的真特竿殊彩調仰價影因拔素價賓單繞制影作—價彼差蓮制謊定曉方道法【案巡壽例缸分望享】價逮單酷制感作—價慨差病制侄定揉方透法A項射目1矩1研#號借樓捏編馳號慈確膠定1他1號秀樓乎共劇有2個流單寶元單脹元任編緒號極：從丸東矛向肌西灘依鹽次檢編曠號蟲；戶稍型帖編窗號?。河赡瓥|荷北翠方球向糧起興順漲時離針蘭依娃次罵編亂號選急擇草品更質菠居釀中腥的扎一臺單依元0猾3（B陡1）趙戶拜型縮慧為德基批準遲戶獎型一單元二單元0403020104030201基準價挺單真制絨作—價籠差罪制酒定手方儉法兩港居郵變冠四項居優(yōu)層勢智：南衰北較通的透伐、隔全葛明貨戶咐型飄、2白7蕩0性°采造光撤；劣藥勢范：贈隨送沃空野間玻均就為隙陰共面筆；低面欄積館最盞大漸，怨高宗總列價煙。套數建筑面積面積套內贈送面積實得面積實際使用面積贈送率使用率實際使用率56109.5481.1126.96136.5108.0725%74%99%A項澡目1喚1歉#號按樓C勾1戶株型直基逼本迫情攜況址：價臉單申制翁作—價齡差劈燕制衛(wèi)定扁方況法一踐居盯變轟兩龜居優(yōu)跌勢：訴南肺向襲采更光旦、提格規(guī)局綢方祖正齒緊寄湊桑，號無覆浪捎費劣還勢文：暗勞衛(wèi)瞞設坡計討，蒼采完光輔面的較燭小另，怠贈混送猴空勺間滲采犁光筒差農。套數建筑面積面積套內贈送面積實得面積實際使用面積贈送率使用率實際使用率11270.9852.5617.6688.6470.2225%74%99%A項澤目1眉1啊#號刷樓B據1戶制型?；h本悼情帖況叫：價錫單拆制權作—價汗差偶制駱定哄方您法兩劫居腫變妹四融居優(yōu)任勢奪：南爹北柄通書透聰、身格教局吉方沖正藥，浪保避溫宮效釋果閃好劣賞勢席：暗松衛(wèi)岡設套計襪，另采葡光并面年小列，圖進夜深硬較葡長套數建筑面積面積套內贈送面積實得面積實際使用面積贈送率使用率實際使用率56104.2177.1620.7912597.9520%74%94%A項賓目1肌1京#號斧樓C雙5戶南型旱基艇本州情紀況將：價尊單不制脾作—價認差鍋制斯定撓方征法0+示1窄4伶0餐0C邊1加兵分打項南芒北員通玩透全，外舒護適京度退高喝；三躁向宗采漲光校，鴿明封廚祝明唇衛(wèi)唱，蓮采鏡光嗚好騰；干匠濕同分攻離更，隙動黨靜柄分奮區(qū)遣；C弟1減鋤分溝項面繼積粘較調大疊，質總榨價童較致高宮；贈肝送頂面粘積歌均衫集刑中姿在點陰埋面擁，蹤蝶贈治送垂空絡間扣舒偏適熱度參偏譽低虛；綜粥合伶評糊定窩：C忠1戶裙型愿較僑基啊準丸戶絲式型隨調糠高1悔4獄0蹈0元/㎡1趴-繼0誤1一莖單灑元C浴1戶帥型競與權基慣準出戶蛇型大的弓對亭比價癢單幟制續(xù)作—價位差爬制恭定機方思法一堪單鉗元C蜂5及艇二域單熄元C拿5加描分景項南聽北跡通占透深，提舒梢適散度長高失；處遵樓耗座圍中督間穩(wěn)，危保牙溫過效喚果準好偷；一孔單更元C若5及洽二舉單血元C棋5減容分攪項陽廈面寺面遣寬椅較鉤小鉗，惑對躍采敲光夫有錘一販定積影騙響脖。贈惕送術率修低5薯%，陶實屬際弟使暮用芝率蕩少4厘%；綜粗合樓評把定材：渴兩譜個C盒5戶黑型屢間長資艦源述相吵同汽，尚兩胖戶細型抱間衰不恥做真差任價疫；色較鐮基拜準窩戶炮型弟調冊高3酸0鐮0元/㎡秘。0+300+3001-042-01C姑5戶哄型譽與連基按準夢戶誦型延的僵對止比價鞏單居制攤作—價旱差達制刪定甩方故法7爸64#-賴1砍8窩0搖002哥0喉01嘗0陸0若01筍3頓0捏07的64#-們1幟8管0禿002佳0表05暑0罰08突0柳0A戶蛙型B戶亮型稀愁缺頁性咐加倦價D項后目A、B戶財型酷均狡為昨南娃北后通將透中兩則居好，C戶舍型沃為言南矛北莖通憑透販三補居衡，鋼結筑合村市景場捐判賴斷目，麻兩課居伏戶埋型戀較境三勁居航戶扎型鈴均仇較統(tǒng)高5蜓0育0元/㎡維左廊右罵，京但由做于健此默次廉開助盤揭樓腫座舍中A、B戶焦型擠僅1野8套盡，囑因意此逮差扎價浮較像三押居普再蔑拉夸大5遲0鍋0元/㎡C戶摧型價殺單疾制進作—價睜差股制特定號方墳法3、樓層特坊殊慈性價位格榜調踩整對晝存懶在否特訊殊遮吹擋、翠臨盒近雜人奴性認入若口衣、殲車馳庫貍入姓口眉，何存森在登私殲密賓性單、呼噪詢音燈干畫擾鬼的扇樓援層嗎進軍行閃價搭格藥下妻調援；對禍存穗在幻玉特抽殊纖優(yōu)美勢濕的衰樓麥層輛（島如固高快層胖可淹鳥面瞰郵河蚊景雞、棕能團眺牽望C上B探D夜勿景許等手）攝進唇行遷特撥殊麥加喇價框。價毯單待制拋作—價苗差鏈制脫定窗方賞法【案朝例潤分奮享】價危單柿制撈作—價砌差川制叢定怪方惰