重視城中村改造的潛在投資機(jī)會（一）

正文目錄城中村改造政策不完，與棚戶區(qū)改造略差異 3本輪城中村改造要解讀 5棚改與城中村改造金源對比 9棚改金源析 9城中改資來分析 13城中村改造蘊(yùn)含的資會 13城中改的與體望受益 13城中改有拉建行業(yè)求 14風(fēng)險(xiǎn)提示 19圖表目錄圖表1：2015-2022年中央層面關(guān)于棚改及中改造的政策梳理 3圖表2：近期中央層面于城中村改造及城更的政策梳理 4圖表3：城中村改造與改區(qū)別 5圖表4：城中村改造要點(diǎn) 5圖表5：部分城市城中改造進(jìn)展與目標(biāo) 6圖表6：主要改造模式 6圖表7：城市更新四道線 7圖表8：按主體區(qū)分三主要改造模式 7圖表9：部分城市房屋收安置辦法 8圖表10：部分城市城村改造周期 8圖表棚改融資相政策 10圖表12：棚改領(lǐng)域財(cái)支出相對較小（億） 10圖表13：棚改專項(xiàng)債行規(guī)模較大 10圖表14：國開行在棚領(lǐng)域新發(fā)放貸款規(guī)大 11圖表15：國開行棚戶改造貸款余額最高超3億元 11圖表16：國開行負(fù)債結(jié)構(gòu)占比 12圖表17：PSL運(yùn)行機(jī)制 12圖表18：PSL凈投放情況 12圖表19：部分城中村造案例 14圖表20：城鎮(zhèn)化率提節(jié)奏近年邊際放緩 15圖表21：80年以來我出生人口及總?cè)丝诹?15圖表22：房屋新開工竣工及商品房銷售積計(jì)增速 15圖表23：房屋新開工竣工及商品房銷售積月增速 15圖表24：地產(chǎn)開發(fā)各節(jié)及建筑材料使用況 16圖表25：消費(fèi)建材各分行業(yè)龍頭市占率 17圖表26：近年防水、材、瓷磚CR3集中度提情況 17圖表27：城中村改造重點(diǎn)建材公司交易據(jù)估值 17圖表28：城中村改造重點(diǎn)建筑設(shè)計(jì)公司易據(jù)及估值 18圖表29：部分裝修建材建筑設(shè)計(jì)公司對于城中改造業(yè)務(wù)的闡述 18城中村改造政策不斷完善，與棚戶區(qū)改造略有差異2007，21年32012022年3222圖表1：2015-2022年中央層面關(guān)于棚改及城中村改造的政策梳理時(shí)間單位文件名/會議名內(nèi)容2015.12中共中央2015年中央城市工作會議有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治；推進(jìn)城市綠色發(fā)展，提高建筑標(biāo)準(zhǔn)和工程質(zhì)量。2016.02國務(wù)院 《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造；推動棚戶區(qū)改造與名城保護(hù)、城市的若干意見》 更新相結(jié)合。2016.11國土資源部《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再鼓勵(lì)原國有土地使用權(quán)人自主或聯(lián)合改造開發(fā)，積極引導(dǎo)城中村集體建設(shè)開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》 用地改造開發(fā)。2019.03繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需國務(wù)院 《2019年政府工作報(bào)告》 求；城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施。2020.07《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，重點(diǎn)改造2000年年底前建成的老舊小區(qū)。國務(wù)院 造工作的指導(dǎo)意見》 到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制。2020.01 中共中央

《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》

推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。實(shí)施城市更新行動，推進(jìn)城市生態(tài)修復(fù)、功能完善工程，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、建設(shè)、管理，合理確定城市規(guī)模、人口密度、空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，發(fā)展壯大城市群和都市圈。實(shí)施2021.03 國務(wù)院 《2021年政府工作報(bào)告》《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于2021.11 住建部 開展第一批城市更新試點(diǎn)工作通知》

城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個(gè)，提升縣城公共服務(wù)水平。探索城市更新統(tǒng)籌謀劃機(jī)制，探索城市更新可持續(xù)模式，探索建立城市更新配套制度政策國務(wù)院發(fā)改

《2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合加快推進(jìn)新型城市建設(shè)，有序推進(jìn)城市更新。加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，力2022.032022.06

委國務(wù)院發(fā)改委

發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》

爭改善840萬戶居民基本居住條件。更多采用市場化方式推進(jìn)大城市老舊廠區(qū)改造。因地制宜改造一批大型老舊街區(qū)和城中村。重點(diǎn)在老城區(qū)推進(jìn)以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等“三區(qū)一村”改造為主要內(nèi)容的城市更新改造，探索政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與模式。資料來源：政府官網(wǎng)，721724727731圖表2：近期中央層面關(guān)于城中村改造及城市更新的政策梳理時(shí)間單位會議名/文件名內(nèi)容2023.04.28政治局會議因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2023.07.13 住建部

《關(guān)于扎實(shí)有序堅(jiān)持城市體檢先行，將城市體檢作為城市更新的前提；發(fā)揮城市更新規(guī)劃統(tǒng)籌作用；創(chuàng)新城推進(jìn)城市更新工市更新可持續(xù)實(shí)施模式作的通知》2023.07.21 國務(wù)院

《關(guān)于在超大特在超大特大城市積極穩(wěn)步實(shí)施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一大城市積極穩(wěn)步項(xiàng)重要舉措。把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好，加大對城中村改造的政策支持，積極推進(jìn)城中村改造創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營。的指導(dǎo)意見》2023.07.24 政治局會議 適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對推動經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用。繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場2023.07.27 住建部 企業(yè)座談

企穩(wěn)回升態(tài)勢，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施;繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付2023.07.31 發(fā)改委

《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)穩(wěn)步推進(jìn)老舊小區(qū)改造，進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項(xiàng)維修資金在老舊小區(qū)改造和老舊住宅電梯更新大消費(fèi)的措施》改造中的作用，繼續(xù)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房改造。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。資料來源：各部門官網(wǎng)，城中村改造政策是在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到存量時(shí)代的背景下，國家為解決超大特大城市新市民的居住問題下出臺的，政策出臺的出發(fā)點(diǎn)是加大保障性住房建設(shè)與供給。而棚改出臺的背景是在全國房地產(chǎn)庫存高企下，需要改造老百姓居住條件的同時(shí)也進(jìn)行房地產(chǎn)的去庫存。因此本輪城中村改造與棚改在改造對象、土地性質(zhì)、安置方式、資金來源、改造重點(diǎn)、改造方向等方面存在不同之處。PSL圖表3：城中村改造與棚改區(qū)別改造方改造方式 城中村改造 棚戶區(qū)改造行政建制，實(shí)行村兩委管理的區(qū)域土地性質(zhì)行政建制，實(shí)行村兩委管理的區(qū)域土地性質(zhì)集體用地國有建設(shè)用地安置方式可能采用房票安置或?qū)嵨锇仓玫哪Ｊ皆谡吖膭?lì)下以貨幣化安置為主資金來源更加多元化、市場化，包括地方財(cái)政、專項(xiàng)債和社會資金、物業(yè)權(quán)利人自籌資金以及城市更新基PSL和專項(xiàng)債金等市場化融資改造重點(diǎn)超大特大城市三四線城市改造方向 以提升城市運(yùn)營能力為目標(biāo)，打造城市配套設(shè)施以大規(guī)模開發(fā)出售商品住宅為主、保障性住房及長租公寓等為主

城市建成區(qū)內(nèi)土地未被征收或部分征收，原農(nóng)村城鎮(zhèn)中集中成片危舊住房、破房居民未轉(zhuǎn)為或部分轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍，仍然實(shí)行鄉(xiāng)村爛院資料來源：青海省建設(shè)行業(yè)協(xié)會，本輪城中村改造要點(diǎn)解讀721圖表4：城中村改造要點(diǎn)資料來源：《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》，21202310（2023127城市 城市部分更新改造目標(biāo)圖表城市 城市部分更新改造目標(biāo)2023年，計(jì)劃啟動城中村改造項(xiàng)目10個(gè)，2023~2025年每年新啟動城中村改造項(xiàng)目10個(gè)。年，全面完成中心城區(qū)近萬平米的零星二級舊里以下的房屋改造，基本完成有一定安全隱患的“小梁薄板”的房屋改造，中心城區(qū)上海 周邊城中村改造項(xiàng)目全面啟動。2027年，全面完成“小梁薄板”改造，完成中心城區(qū)周邊的城中村改造項(xiàng)目。2032年，全面完成不成套職工住宅改造，全面完成城中村的改造項(xiàng)目。到年，完成首都功能核心區(qū)平房(院落戶申請式退租和戶修繕任務(wù)；實(shí)施萬平方米危舊樓房改建和簡易樓騰退改造；重北京 點(diǎn)推動萬平方米左右低效老舊樓宇改造升級，完成個(gè)傳統(tǒng)商圍改造升級；有序推進(jìn)處老舊廠房更新改造、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”。深圳 城中村居住用地綜合整治分區(qū)劃定規(guī)模為公頃。年啟動首批個(gè)城中村統(tǒng)籌規(guī)劃和整治提升試點(diǎn)，計(jì)劃推進(jìn)4.9萬套(間)城中村規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升項(xiàng)目。重慶 到年，完成城市老舊功能片區(qū)更新改造試點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)。其中，主城新區(qū)個(gè)，中心城區(qū)個(gè)。2023年推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目，預(yù)計(jì)完成固定資產(chǎn)投資83億元。廣州 到年擬推進(jìn)舊村莊舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目個(gè)。其中，舊村莊改造項(xiàng)目個(gè)，包括全面改造項(xiàng)目個(gè)、混合改造項(xiàng)目個(gè)，舊城鎮(zhèn)混合改造項(xiàng)目個(gè)。成都 年用好城中村改造引導(dǎo)資金池，改造城中村戶、棚戶區(qū)戶、老舊院落個(gè)。天津 高標(biāo)準(zhǔn)完成老舊小區(qū)、老舊房屋改造，補(bǔ)齊社區(qū)市政配套設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施短板，改善居住條件，提升生活品質(zhì)；堅(jiān)持房住不炒定位建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，滿足居民合理住房需求；推進(jìn)智慧社區(qū)建設(shè)，引導(dǎo)居民共建共治共享美好家園。武漢 年，開展“城市更新年”行動，制定城市更新三年行動方案，初步建立城市更新項(xiàng)目庫杭州 “十四五”期間城中村改造和拆遷安置房項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃總投資億元。南京 對建筑密度較大、安全隱患較多、使用功能不完善、配套設(shè)施不齊全等，以居住功能為主的城市地段進(jìn)行居住類城市更新。沈陽 2022年，已完成個(gè)老舊小區(qū)改造工作任務(wù)?！笆奈濉逼陂g，沈陽市將持續(xù)推進(jìn)1723個(gè)老舊小區(qū)改造工作，將惠及居民77.6萬戶2023年，計(jì)劃推進(jìn)城中村改造項(xiàng)目85個(gè)，計(jì)劃完成投資175億元。其中包括新啟動項(xiàng)目19個(gè)，計(jì)劃年度完成投資31億元，惠及居民146萬青島 戶；續(xù)建項(xiàng)目個(gè)，計(jì)劃年度完成投資億元。濟(jì)南 到年，計(jì)劃實(shí)施個(gè)舊村莊改造(包含個(gè)城中村和個(gè)城邊村),涉及建筑面積約萬平方米，居民約3.01萬戶。長沙 六區(qū)一縣范圍內(nèi)現(xiàn)狀有城中村處，占地面積約為15.54平方公里。提出城中村改造以完善配套和改善環(huán)境為目標(biāo)，全面改造為主，綜合治為輔，積極引導(dǎo)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展轉(zhuǎn)型升級，提高城市化建設(shè)質(zhì)量。鄭州 年，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)城市更新項(xiàng)目入庫個(gè)、新開工個(gè)，力爭年度完成投資額億元。昆明 2020年完成改造項(xiàng)目3個(gè)(含1個(gè)微改造項(xiàng)目)，2021年完成改造項(xiàng)目8個(gè)，2022年完成改造項(xiàng)目26個(gè)，2023年完成改造項(xiàng)目51個(gè)(含11個(gè)微造項(xiàng)目)，2024年完成改造項(xiàng)目70個(gè)(含2個(gè)微改造項(xiàng)目)，2025年完成改造項(xiàng)目129個(gè)。資料來源：各地方政府官網(wǎng)，圖表6：主要改造模式模式 介紹 特點(diǎn) 適用模式 介紹 特點(diǎn) 適用

通過拆除老舊建筑和危房，對城市更新區(qū)域進(jìn)行重建的?，F(xiàn)代化、高品質(zhì)的城市區(qū)域。對城市更新區(qū)域進(jìn)行全面改造和提升的模式（翻新）；通過政府、企業(yè)、社會組織和居民等多方合作，對城市更新區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施、建筑外觀、公共空間、綠化景觀等方面進(jìn)行綜合整治，改善居民的生活環(huán)境和城市的整體形象。

改造強(qiáng)度大所以投資拉動大，但改造周期較長，實(shí)施效率較低改造力度較弱，盈利空間有限

重建價(jià)值較高的區(qū)域，主要包括老舊商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等一些較為簡單的區(qū)域，改造難度較低，主要包括老舊小區(qū)、城中村等拆整結(jié)合 綜合采用拆除重建、整治提升和保留保護(hù)等多種方式。 結(jié)合拆除重建以及整治提升的特點(diǎn)，但對管理及利益分配要求較高資料來源：政府官網(wǎng)，（20（2圖表7：城市更新四道紅線資料來源：《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，本輪城中村改造按照主體分共有三個(gè)主要模式：政府主導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、集體主圖表8：按主體區(qū)分三大主要改造模式模模式 介紹 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)政府主導(dǎo)型 劃、資源協(xié)調(diào)和決策管理。通常造項(xiàng)目公益性質(zhì)更高，拆除新建比例相對較低

效率高，推進(jìn)快 政府承擔(dān)資金壓力較大企業(yè)主導(dǎo)型 劃，企業(yè)負(fù)責(zé)市場化運(yùn)作并賺取發(fā)利潤，政府復(fù)制政策指定、引導(dǎo)以及監(jiān)管集體主導(dǎo)性 主導(dǎo)改造，政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)面給予適當(dāng)補(bǔ)助資料來源：《城中村改造的模式比較及案例分析》，

效保障村民利益

企業(yè)過于關(guān)注自身利益，村民利益無法得到完全保障資金問題難解決，難形成統(tǒng)一規(guī)劃，對村集體的管理能力要求較高本輪城中村改造以房屋安置以及房票安置為主。2023年3月30圖表9：部分城市房屋征收安置辦法城市時(shí)間安置辦法合肥2022年1月房屋征收補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者貨幣補(bǔ)償方式。廣州 2023年2

收土地涉及農(nóng)村村民住宅的補(bǔ)償安置方式包括復(fù)建安置、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償?shù)取Ｕ魇胀恋厣婕暗奈飿I(yè)、農(nóng)村村民住宅權(quán)利人不選擇復(fù)建安置或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，給予貨幣補(bǔ)償，具體補(bǔ)償按照經(jīng)依法批準(zhǔn)公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。北京 2023年3月征收農(nóng)村村民宅基地房屋的，采取房屋安置或貨幣補(bǔ)償方式予以補(bǔ)償。強(qiáng)化以房屋安置方式為主，做到安置房先行。住宅類物業(yè)采取物業(yè)置換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合模式，符合置換條件的土地及地上住宅房屋采取物業(yè)置換，不東莞 2023年5

符合置換條件的土地和地上住宅房屋、地上構(gòu)筑物和附屬物、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等采取貨幣核算。鄭州 2023年8月通過購買商品住房、發(fā)放安置房票等貨幣化為主的方式實(shí)施安置。未開工建設(shè)的安置房，原則上以貨幣化安置為主。南京 2023年8月被征收人可以使用貨幣補(bǔ)償款申購征收安置房、重新安排宅基地建房的方式、房票安置。資料來源：各地方政府官網(wǎng)，710圖表10：部分城市城中村改造周期項(xiàng)目名項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目安排 項(xiàng)目耗時(shí)上海市青浦區(qū)蟠龍村城項(xiàng)目于2014年啟動規(guī)劃；2023年水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)商業(yè)“蟠龍?zhí)斓亍闭介_業(yè)上海市青浦區(qū)蟠龍村城項(xiàng)目于2014年啟動規(guī)劃；2023年水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)商業(yè)“蟠龍?zhí)斓亍闭介_業(yè)9年廣州市天河區(qū)獵德村2007作為廣州首個(gè)舊城改造項(xiàng)目獵德村開始拆遷；2010名為“獵德花園”的新獵德村復(fù)建房小區(qū)完工，村民順利回遷3年深圳市南山區(qū)大沖村

2007年3月，大沖村村委會旗下的大沖實(shí)業(yè)股份公司與華潤搭建完成簽約，初步確定合作意向；2011年奠基典禮舉行，項(xiàng)目破土動工；2017年9月，大沖舊改的商業(yè)核心區(qū)萬象天地開業(yè)，標(biāo)志著大沖舊改這一深圳代表性城市更新項(xiàng)目已基本完成

10年7年7年2015年躍進(jìn)村的城中村改造正式啟幕；2022年，躍進(jìn)村原址所在地建成了天府美術(shù)館、川劇藝術(shù)博物館、人文藝術(shù)圖書館、天府111商業(yè)街區(qū)等成都市金牛區(qū)躍進(jìn)村資料來源：澎湃新聞，樂居網(wǎng)，舊改智庫，中國經(jīng)營報(bào)，本輪城中村改造與建設(shè)保障性住房、適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策相結(jié)合。保障性可持續(xù)的增量發(fā)展空間、修復(fù)地產(chǎn)市場信心。棚改與城中村改造資金來源對比棚改資金來源分析20042008PPP。2011；2014；2015年，除財(cái)政直投、與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作及專項(xiàng)債外，其余大部分資金均來自于國開行專項(xiàng)棚改貸款2300幫助50072016-20201.412.56投資額的36.551.3419.17款。1722170720182019172只棚改專項(xiàng)債，合計(jì)提供7032.26億元資金。圖表11：棚改融資相關(guān)政策時(shí)時(shí)間 發(fā)布部門 政策 主要內(nèi)容2009.02 發(fā)改委關(guān)于中西部地區(qū)中央下放煤礦棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知

煤礦棚戶區(qū)改造工程的資金籌措以地方政府投資、有關(guān)企業(yè)投資和居民個(gè)人出資等資金來源為主，中央對不能通過商業(yè)開發(fā)解決的集中連片棚戶區(qū)改造工程，包括新建工程以及近期難以拆除重建棚戶區(qū)的維修改造給予適當(dāng)補(bǔ)助，中央投資補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和維修工程投資的50。修工程投資的50。住房建設(shè)有關(guān)問題的通知 設(shè)。支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資。關(guān)于利用債券融資支持保障性保障性住房建設(shè)融資需求后，投融資平臺公司才能發(fā)行企業(yè)債券用于當(dāng)?shù)仄渌?xiàng)目的建2011.6 發(fā)改委地方政府投融資平臺公司發(fā)行企業(yè)債券應(yīng)優(yōu)先用于保障性住房建設(shè)，只有在滿足當(dāng)?shù)?013.8

關(guān)于企業(yè)債券融資支持棚戶區(qū)改造有關(guān)問題的通知

鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)行“債貸組合”專項(xiàng)債券用于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)。將企業(yè)債券和貸款統(tǒng)并使用不超過項(xiàng)目總投資70的企業(yè)債券資金。鼓勵(lì)有條件的市、縣政府對棚戶區(qū)改造項(xiàng)目給予債券貼息。圍，有利于解決中小金融機(jī)構(gòu)合格抵押品相對不足問題，進(jìn)一步完善央行抵押品管理框圍，有利于解決中小金融機(jī)構(gòu)合格抵押品相對不足問題，進(jìn)一步完善央行抵押品管理框架。為貫徹落實(shí)國務(wù)院第43次常務(wù)會議精神，中國人民銀行創(chuàng)設(shè)抵押補(bǔ)充貸款（PSL）為開發(fā)性金融支持棚改提供長期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金來源。創(chuàng)設(shè)抵押補(bǔ)充貸款中國人民銀行2014.4中國人民銀行決定在分支行開展信貸資產(chǎn)質(zhì)押試點(diǎn)。將信貸資產(chǎn)納入央行合格抵押品范2014.8國務(wù)院辦關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工公廳 作的通知

國家開發(fā)銀行成立住宅金融事業(yè)部，重點(diǎn)支持棚戶區(qū)改造及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。鼓勵(lì)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。納入國家計(jì)劃的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，全地方政府債券制度，加大對配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支持力度。全地方政府債券制度，加大對配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的支持力度。管理的通知住建部關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程配套多渠道籌措配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金，加大地方政府投入力度。各級地方政府要按照國2015.12發(fā)改委，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中央預(yù)算內(nèi)投資務(wù)院有關(guān)要求，切實(shí)加大資金投入，支持保障性安居工程及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。建立健2016.4財(cái)政部，關(guān)于進(jìn)一步做好棚戶區(qū)改造相住建部關(guān)工作的通知

強(qiáng)化棚戶區(qū)改造資金監(jiān)督管理，保障棚戶區(qū)改造資金?？顚Ｓ?，開展棚戶區(qū)改造績效本參與棚戶區(qū)改造，推進(jìn)政府購買棚戶區(qū)改造服務(wù)，做好與棚戶區(qū)改造貸款銜接工作用，研究制訂了用，研究制訂了《試點(diǎn)發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債券管理辦法》住建部專項(xiàng)債券管理辦法2018.4財(cái)政部，試點(diǎn)發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造券與項(xiàng)目資產(chǎn)、收益相對應(yīng)的制度，發(fā)揮政府規(guī)范適度舉債改善群眾住房條件的積極作為完善地方政府專項(xiàng)債券管理，規(guī)范棚戶區(qū)改造融資行為，探索建立棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債資料來源：發(fā)改委，中國人民銀行，財(cái)政部，各地方政府網(wǎng)站，圖表12：棚改領(lǐng)域財(cái)政支出相對較?。▋|元） 圖表13：棚改專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模較大全國公共財(cái)政住房保障支出:棚戶區(qū)改造 地方公共財(cái)政住房保障支出:棚戶區(qū)改造200018001600140012001000800600400200020092010201120122013201420152016201720182019202020212022

80007000500040003000200010000

發(fā)行規(guī)模（億元） 發(fā)行只數(shù)（只，右軸）2018 2019 2020 2021 2022

250200150100500資料來源：， 資料來源：，2016972529.512013-20186373201920193.1125.512022仍有2.79萬元占行全貸余的19.29。圖表14：國開行在棚改領(lǐng)域新發(fā)放貸款規(guī)模大 圖表15：國開行棚戶區(qū)改造貸款余額最高超3萬億元新發(fā)放棚改貸款（億元） 同比增速（右軸）

棚戶區(qū)改造貸款余額（億元） 占國開行貸款比（右軸）120001000080006000400020000

2013 2014 2015 2016 2017

350.00300.00250.00200.00150.00100.0050.000.00-50.00

35000300002500020000150001000050000

2013201420152016201720182019202020212022

30.0025.0020.0015.0010.005.000.00資料來源：國家開發(fā)銀行， 資料來源：國家開發(fā)銀行，國開發(fā)負(fù)債端以應(yīng)付債券為主，但棚改期間應(yīng)付債券占比明顯下滑，而同業(yè)負(fù)債占比明顯提升202272.8815.247.022013-201720142014PSLPSLPSL0142018除2017SL基本占90圖表16：國開行負(fù)債端結(jié)構(gòu)占比同業(yè)及其他金融機(jī)構(gòu)存放款項(xiàng) 向政府和其他金融機(jī)構(gòu)借款 吸收存款 應(yīng)付債券 其他100.0090.0080.00

3.084.51

4.61

4.003.88

2.66

2.271.44 1.4170.0060.0050.0040.0030.00

76.59

64.9063.22

59.9457.39 61.22 16.5314.07 11.23

68.6373.45 72.8820.00

11.2916.065.978.974.685.978.97

2.75

2.492.88

3.04

7.476.90 7.023.192.87 3.4410.000.00

5.39

14.6213.03 16.79 22.18 21.71 20.80 18.43 15.33 15.242013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022資料來源：國家開發(fā)銀行，圖表17：PSL運(yùn)行機(jī)制資料來源：圖表18：PSL凈投放情況PSL凈投放量(元) 占國開新發(fā)改貸占比右）12000 120.0010000 100.008000 6000 4000 2000 02014 2015 2016 2017

0.00資料來源：，城中村改造資金來源分析20237211)SLPSL90，PSL20202PSL9PSL20229-11PSL1082、15433675PSL城中村改造蘊(yùn)含的投資機(jī)會城中村改造的參與主體有望受益綜合現(xiàn)有城中村改造案例來看，城中村改造資金來源以及民營資本參與方式具圖表19：部分城中村改造案例投資金投資金額 資金來源 投資回收具體方式改造范圍具體模式市場化主體參與環(huán)節(jié)項(xiàng)目名稱 房地產(chǎn)企業(yè)城市多方共建，共治共享。政府

整體范圍1.68平方公里成都 猛追灣城市更萬科集團(tuán)設(shè)計(jì)施工運(yùn)營平臺公司主導(dǎo)，萬科等企業(yè)以2.5公里濱水黃金地帶

一期10億元 國企平臺收儲資產(chǎn)的經(jīng)營新 總承

組成投標(biāo)聯(lián)合體，并獲得一定年限的街區(qū)運(yùn)營管理權(quán)全面改造采用自主改造模式

為研究范圍 收入瀝滘村改造范圍151.42廣州 瀝滘村城中

珠光集團(tuán)

全程參與商品實(shí)施，瀝滘經(jīng)濟(jì)聯(lián)社作為改住宅開發(fā)和商造主體與合作企業(yè)廣州珠光

萬平方米，規(guī)劃建筑總面積約436.27萬平方

約300億 珠光集團(tuán)、商商品房回款、商改造 業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)城市更新集團(tuán)有限公司共同米，其中住宅面積243.4

業(yè)銀行貸款

業(yè)配套衛(wèi)崗?fù)跣l(wèi)片區(qū)安徽置地投資

和運(yùn)營

推動改造工作國企平臺主導(dǎo)一二級聯(lián)動開發(fā)，土地出讓附帶改造要

萬平方米，非住宅面積192.87萬平方米項(xiàng)目范圍2.4平方公里，現(xiàn)階段計(jì)劃總國企平臺、國一二級聯(lián)動開發(fā)合肥 城市更

有限公司 代

求，拆除重建+整治提升+保

總建面約400萬平

投資達(dá)到70億開行貸款、省

的銷售回款上海奉賢泰日

留保護(hù)，引入市場化主體代建與政府雙方合資成立項(xiàng)目公司，采取同等價(jià)值產(chǎn)權(quán)房調(diào)全程參與商品換和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合方式予

元左右

級財(cái)政支持上海 地區(qū)城中村改

住宅開發(fā)和商以補(bǔ)償安置，城中村改造地上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn),土

7.9億 國企平臺后續(xù)商品房開發(fā)造 業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)塊凈地后采取定向掛牌方式

地面積4萬平方米

的銷售回款和運(yùn)營

出讓給合資公司，建設(shè)動遷安置房、開發(fā)商品房及公建配套設(shè)施

三大功能空間：約23萬徐涇資產(chǎn)、西全程參與商品市場化房企控股的合資公司

平的公共公園綠地“蟠

市場化房企、商品住宅的銷售上海 蟠龍村城中村虹橋公司和瑞住宅開發(fā)和商主導(dǎo)二級開發(fā)，商業(yè)部分保龍公園”、約5萬平的水

140億元

國企平臺、集回款+商業(yè)小鎮(zhèn)改造 安集團(tuán)共同成業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)留改造為主，住宅部分拆除鄉(xiāng)古鎮(zhèn)商業(yè)“蟠龍?zhí)斓?/p>

體組織、商業(yè)的經(jīng)營收入，回立合資企業(yè)

和運(yùn)營

新建 ”、約25萬平的商品住宅“蟠龍國際住區(qū)”用地面積約54萬平方

銀行貸款

收期5年左右公益項(xiàng)目，開發(fā)深圳 “二線插花”棚改

天健集團(tuán) 代建 政府主導(dǎo)，社會資本提供開發(fā)流程服務(wù)

米、約1392棟建筑，約132.4萬平方米建筑面積的改造工作

150億 財(cái)政支

商賺取總投資額6的服務(wù)費(fèi)全過程參與城

國企平臺、市租金、商業(yè)配套元芬新村城中愿景集團(tuán)旗下中村統(tǒng)租、改國企平臺和市場化主體成立

地處深圳龍華區(qū)，占地

場化住房租賃

、增值服務(wù)收深圳 村改

深圳微棠公司造、出租、運(yùn)合資公司，整棟租賃，改造面積約10萬平，樓房259

超30億元

機(jī)構(gòu)、國開行入，回收期10年?duì)I 后再出租、運(yùn)營

和商業(yè)銀行貸 左款、財(cái)政補(bǔ)貼沈陽 太原街城市

華潤置地 代建代運(yùn)

國企平臺作為融資和運(yùn)營主總面積4.5平方公里，其體，與區(qū)域內(nèi)棚改儲備地塊中核心發(fā)展板塊規(guī)劃面

總投資145億國企平臺、國組合開發(fā)儲備地元，其中核心開行貸款、商塊的銷售回款+新 、低效用房組合開發(fā)，引入積約3平方公里，核心設(shè)發(fā)展板塊總投

業(yè)銀行貸款

改造新增商業(yè)地市場化主體代建代運(yùn)營桂林片區(qū)（二海南省海建城全程參與建設(shè)建設(shè)權(quán)交由海南省海建城鄉(xiāng)?？?期）城市更新鄉(xiāng)更新集團(tuán)有以及出租、出更新集團(tuán)有限公司，公司有權(quán)建設(shè)一定比例商品房和商

計(jì)范圍約1平方公里。瓊州大道以東，南北水果市場以西，桂林上路北側(cè)以北，桂林下路以

資25億元14.73

產(chǎn)的經(jīng)營收入方財(cái)政支出商品房等收益項(xiàng)目 限公司

鋪用于出租和出售

南，總計(jì)約122.86畝的土地面積資料來源：住建部，各政府官網(wǎng)，4.2城中村改造有望拉動建材行業(yè)需求存量房屋改造或正在逐步取代新建房屋成為建材需求的主要增量來源。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式逐步向高質(zhì)量增長過度，決定地產(chǎn)需求的關(guān)鍵驅(qū)動力亦在逐步調(diào)整，包括近年城鎮(zhèn)化率提升節(jié)奏邊際放緩、人口結(jié)構(gòu)變化及出生人口數(shù)量持續(xù)下臺階等。21圖表20：城鎮(zhèn)化率提升節(jié)奏近年邊際放緩 圖表21：80年以來我國出生人口及總?cè)丝谠隽? （）出生人口（萬人） 人口增加（萬人）7065 2,50060 2,000551,5005045 1,00040 50035 030198019831986198919921995199820012004200720102013198019831986198919921995199820012004200720102013201620192022資料來源：， 資料來源：，圖表22：房屋新開工竣工及商品房銷售面積累計(jì)增速 圖表23：房屋新開工竣工及商品房銷售面積單月增速房屋新開工累計(jì)yoy房屋新開工累計(jì)yoy 10%2010-022011-022010-022011-022012-022013-022014-022015-022016-022017-022018-022019-022020-022021-022022-022023-02

80%60%40%20%0%-20%-40%2010-022011-022010-022011-022012-022013-022014-022015-022016-022017-022018-022019-022020-022021-022022-022023-02

房屋新工單月yoy 房屋竣單月資料來源：， 資料來源：，按照現(xiàn)有政策框架，城中村改造預(yù)計(jì)以存量房的修繕改造為主，接近竣工環(huán)節(jié)的涂料/防水材料/塑料管材/瓷磚等或有更多需求增量。212023/07/21需求拉動規(guī)?；蛐∮谂锔摹男蘅樃脑斓慕嵌葋砜?，我們認(rèn)為建材產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)紫仁芤娴钠贩N是接近房屋竣工（。圖表24：地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)及建筑材料使用情況資料來源：2023/07/21B圖表25：消費(fèi)建材各細(xì)分行業(yè)龍頭市占率 圖表26：近年防水、管材、瓷磚CR3集中度提升情況

石膏板 防水 管材 涂料 瓷磚

防水 管材 瓷磚20152016201720182019202020212022資料來源：，202020212022

資料來源：，、PVC、、（PPR、）等圖表27：“城中村改造”重點(diǎn)建材公司交易數(shù)據(jù)及估值細(xì)分行業(yè)防水上市公司東方雨虹市值（元688收盤價(jià)（元）27.31EPS（元/股）2022A 0.84 1.422024E1.872025E2.34P/E2022A32.42023E19.22024E14.62025E科順股份897.530.150.380.610.8049.819.912.49.5凱倫股份5113.31-0.410.380.610.80-32.234.721.816.6管道中國聯(lián)塑37971.900.631.732.463.20115.041.629.222.5偉星新材4510.440.250.480.670.8542.521.515.612.2公元股份29918.760.810.921.031.1723.020.318.216.1石膏板北新建材1284.130.810.991.111.265.14.23.73.3涂料三棵樹665.410.070.420.510.6081.713.010.69.0亞士創(chuàng)能7217.26-0.921.321.672.03-18.813.110.48.5瓷磚蒙娜麗莎12710.860.170.720.881.0463.115.012.310.4東鵬控股51530.481.862.282.632.9916.413.411.610.2水泥海螺水泥1,33326.952.962.803.223.589.19.68.47.5華新水泥25815.181.301.481.852.1211.710.28.27.2資料來源：，注：注：EPS為一致預(yù)測；數(shù)據(jù)截止2023/09/20；中國聯(lián)塑股價(jià)、收盤價(jià)單位為港元，2023/09/20港元兌人民幣匯率為0.93