物業(yè)項目節(jié)能方案

物業(yè)運行節(jié)能方案物業(yè)項目的物業(yè)管理與一般類型物業(yè)管理的是有區(qū)別的，最大的不同之處就在于物業(yè)的一項重要工作是進行國家級樓宇形象的宣傳和推廣。通過不斷提高國際知名度，樹立良好的國際形象，吸引更多的國、內(nèi)外投資商、引進更多的5A級展會。物業(yè)具有客戶群體綜合性強、內(nèi)部環(huán)境舒適性要求高、設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護要求嚴格和服務(wù)要求人性化等特點，且需要確保物業(yè)的安全性、配合營銷推廣。而上述要求的實現(xiàn)與能耗的管理密不可分的。物業(yè)能源消耗具有品種多、用量大、費用高等特點。能源消耗主要指:物業(yè)在運行過程中所消耗的水、電、氣等，具體有：物業(yè)運行所需要的照明用電、電梯空調(diào)運行、展會用電等動力用電，外圍照明、廣告、形象展示所需的亮化照明用電；景觀水、衛(wèi)生間、空調(diào)用水、消防用水、生活用水、展會工藝用水、綠化灌溉用水供應(yīng)，保潔服務(wù)中消耗的用水；餐飲、能源中心等場所消耗的天然氣。我司在制定物業(yè)節(jié)能管理方案時，應(yīng)注意遵循的一個原則是：一切節(jié)能活動的開展必須是在不降低服務(wù)標準的前提下進行，否則將是本末倒置，甚至?xí)ξ飿I(yè)經(jīng)營活動的順利進行產(chǎn)生負面影響。（一）節(jié)電總體思路及策略1、建立健全一級、二級、三級電表，通過每月、每年對電表數(shù)據(jù)的抄錄和分析，能有效分析用電能耗綜合情況，對存在的用電異常的點進行排查，并分析原因；2、通過制定完善巡檢和保養(yǎng)等制度，做好機電設(shè)備的保養(yǎng)巡檢工作，可有效降低設(shè)備耗電量并提高設(shè)備使用壽命；3、通過合理制定自控系統(tǒng)相關(guān)設(shè)備（照明、排風、空調(diào)等）啟閉時間參數(shù)的設(shè)定，可有效降低用電能耗；4、根據(jù)國務(wù)院辦公廳《公共建筑空調(diào)溫度控制標準的通知》國辦發(fā)（2007）42號的要求，通過對各區(qū)域空調(diào)溫度的設(shè)定（夏季不低于26℃），有效降低末端空調(diào)設(shè)備的用電量；5、通過制定完善合理的巡檢制定、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)制度、員工培訓(xùn)制定、節(jié)能意識的培訓(xùn)、節(jié)能標識的完善等有效做好節(jié)能工作。6、通過合理的設(shè)備設(shè)施改造，如國展項目樓內(nèi)玻璃幕墻新增隔熱膜，控制空調(diào)能耗有效降低。（二）節(jié)水總體思路及策略1、建立健全一級、二級、三級水表，通過每月、每年對水表數(shù)據(jù)的抄錄和分析，能有效分析用水能耗綜合情況，對在的用水異常的點進行排查，并分析原因；2、做好給水、冷凍水、熱水、冷卻水等系統(tǒng)管道、閥門、水泵的檢查保養(yǎng)工作，杜絕跑冒滴漏現(xiàn)象的產(chǎn)生。3、通過制定完善巡檢和保養(yǎng)等制度，做好公共區(qū)域衛(wèi)生間馬桶、水龍頭、小便斗等設(shè)各的巡檢保養(yǎng)工作，效減少設(shè)施故障及合理設(shè)置用水量，從而達到節(jié)水效果；4、通過制定完善合理的巡檢制度、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)制度、員工培訓(xùn)制度、節(jié)能意識的培訓(xùn)、節(jié)能標識的完善等有效措施，做好用水節(jié)能工作；5、通過制定合理的生活水箱清洗操作流程，充分利用水箱剩余水資源；6、有效監(jiān)管中央空調(diào)循環(huán)水（冷凍水、冷卻水、熱水系統(tǒng)）水處理工作，通過現(xiàn)場質(zhì)量把控、系統(tǒng)水質(zhì)清洗保養(yǎng)萬案的審核優(yōu)化，可以有效降低各系統(tǒng)水損耗；7、通過合理設(shè)備設(shè)施改造如推廣使用節(jié)水龍頭、節(jié)水型馬桶、節(jié)水型小便斗等，從而達到節(jié)水效果；通過對國家會展綜合體展會時間分布特點，我司根據(jù)這一特點針對照明電力和空調(diào)系統(tǒng)及給排水系統(tǒng)運行進行如下初步規(guī)劃：（一）空調(diào)系統(tǒng)物業(yè)建筑內(nèi)部空間大，層高高、幕墻多等特點，又是重要的服務(wù)展示窗口，所以對物業(yè)的空調(diào)設(shè)置及控制對能耗管理及現(xiàn)場舒適度提出了很高的要求。為確保滿足能耗管理及舒適度的要求，我司在后期設(shè)備運行管理中做好以下工作：通過現(xiàn)有設(shè)備深挖節(jié)能潛力：夠的時候紅外探測器不起作用，人來時燈也不會亮；當光線低于照度設(shè)定值，紅外探測器功能自動開啟，從而達到合理節(jié)約電能。因國展項目占地面積較大，夜間照明用電耗較大，可考慮新增智能路燈節(jié)電器。節(jié)電器是一種具有系統(tǒng)凈化和電磁補償功能的節(jié)電裝置，它可穩(wěn)定供電電壓，消除高次諧波、瞬變、浪涌的干擾，提高路燈系統(tǒng)的功率因數(shù)，減少線損，延長路燈的使用壽命，它是一種高科技高效率節(jié)電產(chǎn)品。該節(jié)電器可有效抑制不必要的電力消耗或減少浪費因素，并可吸收浪費部分再轉(zhuǎn)換為有用電能，以達到減少電力消耗的目的。因國展垂直電梯數(shù)量較多，展期時電梯使用頻繁，可考慮新增PFE電梯廠配套電梯節(jié)能裝置。該裝置應(yīng)用于垂直升降電梯，將電梯運行過程中直流母線產(chǎn)生的再生能量回收到電網(wǎng)，實現(xiàn)電梯節(jié)能的目的。一般節(jié)電率在20~45%之間。燈具改造。國展項目大部分區(qū)域采用了LED照明燈具，部分區(qū)域照明仍使用了熒光燈燈具，可以在今后運行中，將損壞的照明燈具更換成LED節(jié)能燈具。（三）給排水系統(tǒng)作為三大能耗種類，水資源消耗在整個能耗系統(tǒng)中，也有舉足輕重的地位。物業(yè)項目建筑面積147萬平方米，其中各類用水消耗也非常巨大。通過現(xiàn)有設(shè)備深挖節(jié)能潛力：通過原有設(shè)在B0、D0的中水回收系統(tǒng)，利用雨水回收、沉淀、水處理等工藝流程，將處理后的中水用于綠化灌溉、車庫地面沖洗，降低水資源使用。通過調(diào)節(jié)衛(wèi)生間內(nèi)小便感應(yīng)器的開關(guān)水閥時間，延長時間，水量大小，縮短時間，降低水資源使用?？衫媚蠌V場水景觀定期清洗工作，配合保潔或綠化養(yǎng)護部門，將水景觀內(nèi)的景觀水通過潛水泵沖洗地面或綠化澆灌，降低水資源使用。通過制定合理的生活水箱清洗操作流程，充分利用水箱剩余水資源，如配合年度2次專業(yè)單位清洗生活水箱時，根據(jù)場館日常用水量統(tǒng)計，判斷館內(nèi)單個生活水箱裝水量正常時，能夠滿足供應(yīng)場館2層及以上供水時長范圍，且清洗單個水箱大致需要時長。提前關(guān)閉水箱進水閥門及水箱之間連通閥門，使單個水箱通過場館內(nèi)正常使用用空，此時關(guān)閉第二個水箱進水閥門，依此類推等場館正常用水用到最后一個水箱中的說足以滿足在一個水箱清洗完畢過程中足以滿足場館內(nèi)正常供水時，對已被正常使用放空后的水箱進行清洗。清洗完畢第一個水箱后打開該水箱進水閥門，待水位達到安全水位能滿足供水泵啟泵要求時，逐個清洗剩下的水箱。按照此方法清楚生活水箱可以有效杜絕由于清洗水箱而造成的大量水資源浪費，且節(jié)省水箱清洗操作時間。節(jié)能改造：以瓷芯節(jié)水龍頭和充氣水龍頭代替普通水龍頭。在水壓相同的條件下，節(jié)水龍頭比普通水龍頭有著更好的節(jié)水效果，節(jié)水量為3%～50%，大部分在20%～30%之間。且在靜壓越高、普通水龍頭出水量越大的地方，節(jié)水龍頭的節(jié)水量也越大。逐步更換無水小便斗。無水小便器系統(tǒng)的核心是濾盒，起到存水彎的作用；濾盒的設(shè)