新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法

-4-新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法第一條為加強我區(qū)物業(yè)服務收費管理，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主（使用人）和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，建立物業(yè)服務“質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”模式，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》和《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法(試行)》的規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，制定本辦法。第二條本辦法適用于在自治區(qū)境內(nèi)依法登記、取得住房和建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，按照合同約定，提供物業(yè)服務并收取費用的行為，以及政府價格主管部門管理物業(yè)服務收費的行政行為。

第三條本辦法所稱物業(yè)，是指已建成交付使用的各類房屋建筑及其配套設(shè)施設(shè)備、場地等。本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。本辦法所稱使用人，是指房屋的承租人或房屋的實際使用人。本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)接受經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會或業(yè)主（使用人）委托，按照物業(yè)服務合同約定提供物業(yè)小區(qū)公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、冰雪清除服務、公共區(qū)域維護秩序（安全、交通、消防等）服務、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)及維修服務，按約定或規(guī)定向業(yè)主（使用人）收取的費用。第四條政府鼓勵和倡導業(yè)主（使用人）根據(jù)物業(yè)服務的內(nèi)容和質(zhì)量標準要求，通過公開、公平、公正的市場競爭機制，自主選擇物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務等級，確定物業(yè)服務收費標準。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐。第五條物業(yè)服務收費實行統(tǒng)一政策，分級管理。各級人民政府價格主管部門是物業(yè)服務收費的主管機關(guān)，按照價格管理權(quán)限，會同同級房地產(chǎn)行政主管部門加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督、管理和指導。自治區(qū)價格主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責制定物業(yè)服務收費的政策和定價原則，指導全區(qū)物業(yè)服務收費的管理工作。各地、州、市價格主管部門根據(jù)國家、自治區(qū)物業(yè)服務收費的有關(guān)政策規(guī)定，按照物業(yè)服務收費的定價原則和定價辦法，結(jié)合當?shù)貙嶋H，調(diào)控本地、州、市物業(yè)服務收費水平，制定本地、州、市的物業(yè)服務收費管理實施辦法及普通住宅物業(yè)收費指導價?？h（市）價格主管部門根據(jù)物業(yè)服務收費管理實施辦法及普通住宅物業(yè)收費指導價管理當?shù)匚飿I(yè)服務收費，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的收費行為。第六條物業(yè)服務收費屬經(jīng)營性收費，應當遵循公開、合理、公平以及收費項目、標準與服務內(nèi)容、服務質(zhì)量相適應的原則，根據(jù)物業(yè)服務成本，法定稅費和合理利潤確定物業(yè)服務收費標準。同中明確物業(yè)服務收費標準和收費辦法。物業(yè)服務收費按照房屋權(quán)屬證書記載的建筑面積計算；尚未進行權(quán)屬登記的，暫按購房合同記載的建筑面積計算。住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)已完成竣工驗收交付使用，但小區(qū)內(nèi)的道路、綠化、部分公共設(shè)施未達到設(shè)計要求或使用要求的，物業(yè)服務費用由房屋建設(shè)單位承擔。納入物業(yè)服務范圍的已竣工但尚未出售的、房屋建設(shè)單位出租的、因房屋建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的，物業(yè)服務費用由房屋建設(shè)單位繳納。第九條普通住宅（指除別墅以外的所有住宅）物業(yè)服務收費實行政府指導價，由各地、州、市價格主管部門根據(jù)物業(yè)服務行業(yè)成本，在聽取企業(yè)和業(yè)主（使用人）意見的基礎(chǔ)上，按物業(yè)服務等級分類制定、發(fā)布指導性收費標準。非普通住宅及非住宅物業(yè)服務收費由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主（使用人）或業(yè)主委員會按照本辦法的有關(guān)規(guī)定自主協(xié)商確定。各地政府價格主管部門不制定指導性收費標準，但應規(guī)范其收費行為。物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主（使用人）應當通過物業(yè)服務合同約定物業(yè)服務內(nèi)容及物業(yè)收費標準。物業(yè)服務企業(yè)不得區(qū)分業(yè)主（使用人），實行不同的收費標準。第十條住宅小區(qū)成立業(yè)主大會的，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)按照《自治區(qū)住宅物業(yè)服務等級規(guī)范標準細則》協(xié)商確定物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的等級，并按照“分等定價、質(zhì)價相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的原則，在價格主管部門規(guī)定的指導價范圍內(nèi)，協(xié)商確定物業(yè)服務收費標準。未成立業(yè)主委員會，其物業(yè)服務企業(yè)提供前期物業(yè)服務的，其住宅小區(qū)物業(yè)服務等級由當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門確定，物業(yè)服務收費標準由當?shù)貎r格主管部門核定。第十一條為住宅小區(qū)配套建設(shè)的非住宅用房（商業(yè)用房、幼兒園、診所等）及改變用途的住宅，其物業(yè)服務收費應在統(tǒng)一的住宅物業(yè)服務收費標準基礎(chǔ)上加價。原則上用于商業(yè)的加收不超過100％；用于辦公的加收不超過50%，具體加價辦法由各地價格主管部門確定。改變住宅用途的，須經(jīng)有關(guān)部門許可。對業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)（或使用權(quán)）的車庫及車庫內(nèi)的車位按照住宅物業(yè)收費標準收取物業(yè)服務費。第十二條物業(yè)服務收費實行備案制度。物業(yè)服務企業(yè)在收取物業(yè)服務費前應到當?shù)貎r格主管部門提交營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書及物業(yè)服務合同等材料，按規(guī)定辦理備案手續(xù)。具體辦法由各地價格主管部門制定。第十三條住宅小區(qū)內(nèi)的車庫及車庫內(nèi)車位的產(chǎn)權(quán)擁有人委托物業(yè)服務企業(yè)管理提供機動車輛停放服務的，其機動車停放服務收費標準由各地價格主管部門按照《新疆維吾爾自治區(qū)機動車停放服務收費管理辦法實施細則》制定，其產(chǎn)權(quán)擁有人應當繳納物業(yè)服務費，并按約定向物業(yè)服務企業(yè)支付酬金。機動車輛停放占用小區(qū)內(nèi)的公共道路、公共場地的，車主應當繳納場地占用費。場地占用費由當?shù)貎r格主管部門制定指導價，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)可在指導價范圍內(nèi)協(xié)商確定場地占用費標準；未成立業(yè)主委員會的，由當?shù)貎r格主管部門確定場地占用費標準。場地占用費應當委托物業(yè)服務企業(yè)收取，物業(yè)服務企業(yè)應單獨建賬、單獨核算，其收入原則上按照業(yè)主大會的決議分配使用，也可以將收入的30%用于補償物業(yè)服務企業(yè)費用支出，70%用于住宅小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域、公共設(shè)施的專項維修、更新改造，并向全體業(yè)主（使用人）定期公布實際收入與支出情況，接受業(yè)主委員會及業(yè)主的質(zhì)詢。業(yè)主（使用人）對車輛或\o"????"非機動車輛有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定看管責任、看管費用等。第十四條業(yè)主（使用人）對房屋進行裝修，應當在室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，向物業(yè)服務企業(yè)告知。通過約定或以協(xié)議的方式確定雙方的權(quán)利、義務、責任及損壞公共財產(chǎn)的賠償辦法。物業(yè)服務企業(yè)及其他組織不得向業(yè)主（使用人）收取裝修管理費等任何名目的費用。房屋裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾應由業(yè)主（使用人）自行清運，需要委托物業(yè)服務企業(yè)清運的，由雙方協(xié)商確定費用。第十五條物業(yè)服務企業(yè)不承擔收取自身不提供服務的費用的義務。任何單位不得強行委托物業(yè)服務企業(yè)代其向業(yè)主（使用人）收費，供水（排污）、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、環(huán)衛(wèi)等單位應當向住宅小區(qū)內(nèi)的最終用戶按照有關(guān)規(guī)定收取費用。需要委托物業(yè)服務企業(yè)代收費（代抄表）的，應征得物業(yè)服務企業(yè)同意，委托單位應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托合同，并向物業(yè)服務企業(yè)支付酬金。上述收費凡屬于政府定價、政府指導價的，應當執(zhí)行規(guī)定的收費標準，任何單位不得亂加價、亂收費。第十六條前期物業(yè)服務費按月收取，成立業(yè)主大會的，業(yè)主委員會可與物業(yè)服務企業(yè)通過物業(yè)服務合同約定提前預收，預收時間不得超過六個月。第十七條未經(jīng)價格主管部門批準或未經(jīng)業(yè)主（使用人）同意，物業(yè)服務企業(yè)不得強行收取各種類型押金、保證金等擔保性的費用。物業(yè)服務企業(yè)不得向進入住宅小區(qū)內(nèi)為業(yè)主（使用人）提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括辦證費在內(nèi)的任何費用。第十八條物業(yè)服務企業(yè)按規(guī)定向業(yè)主（使用人）收取了物業(yè)服務費的，其他任何單位和個人不得再重復收取性質(zhì)相同的費用。第十九條物業(yè)服務未達到合同約定的服務質(zhì)量，業(yè)主委員會或業(yè)主（使用人）可按照合同約定，要求物業(yè)服務企業(yè)整改；整改后仍未達到合同約定的，業(yè)主委員會或業(yè)主（使用人）按照合同約定追究物業(yè)服務企業(yè)違約責任。雙方發(fā)生的服務收費糾紛，可協(xié)商解決，或者通過仲裁或訴訟程序解決。第二十條業(yè)主（使用人）應當按照物業(yè)服務合同約定的交費時間，及時交納物業(yè)服務費。業(yè)主（使用人）違反物業(yè)服務合同約定逾期未交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納，物業(yè)服務企業(yè)也可依法追繳。第二十一條業(yè)主（使用人）擅自改變物業(yè)用途的，由有關(guān)部門依法處理，物業(yè)服務收費按照本辦法規(guī)定收取。第二十二條物業(yè)服務收費實行明碼標價，應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據(jù)，代收的水、電、氣、熱、有線電視等收費項目、收費標準以及收費依據(jù)，12358價格舉報電話等，接受業(yè)主（使用人）的監(jiān)督，不得向業(yè)主（使用人）收取任何未予標明的費用。第二十三條物業(yè)服務企業(yè)應當定期在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。第二十四條政府價格主管部門應當對物業(yè)服務實行定價成本監(jiān)審制度和價格監(jiān)測制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。政府價格主管部門應當根據(jù)物業(yè)服務成本的變動情況，及時調(diào)整物業(yè)服務收費指導價。第二十五條對社會反應強烈，明顯不合理的物業(yè)服務收費，當?shù)貎r格主管部門應當及時糾正；當?shù)貎r格主管部門未及時糾正的，上級政府價格主管部門應當責令其改正，并通報批評。第二十六條政府價格主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰：（一）超出政府指導價自定收費標準的；（二）未按約定的服務等級，自行減少服務內(nèi)容，或降低服務質(zhì)量變相提高收費標準的；（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；（四）強制服務或變相強制服務并收費的；（五）違反規(guī)定收取保證金、押金，或以保證金、押金等形式變相收費的；（六）不按規(guī)定實行明碼標價的；（七）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為。第二十七條價格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門