六佰本項(xiàng)目招商運(yùn)營顧問方案

六佰本項(xiàng)目招商運(yùn)營顧問方案前言“六佰本項(xiàng)目”作為望京地區(qū)重要的綜合性商業(yè)，其發(fā)展和運(yùn)作受到各種主觀和客觀因素的影響，以至于出現(xiàn)當(dāng)前所遇到的問題，使得項(xiàng)目自身的價(jià)值難以得到發(fā)揮。我司有幸受北京中弘地產(chǎn)邀請，參與項(xiàng)目招商運(yùn)營顧問的競標(biāo)工作，感到不勝榮幸，同時(shí)亦深知責(zé)任重大。因此我司將從本項(xiàng)目現(xiàn)狀存在問題入手，深入分析現(xiàn)階段項(xiàng)目所存在問題的形成原因及在此過程中所產(chǎn)生的主要矛盾，并以甲方利益為根本出發(fā)點(diǎn)，在充分認(rèn)識項(xiàng)目自身潛在價(jià)值的基礎(chǔ)上，為項(xiàng)目提出最具綜合效益的運(yùn)營顧問方案。主要內(nèi)容框架一、本項(xiàng)目及所在區(qū)域商業(yè)價(jià)值判斷二、本項(xiàng)目存在問題及解決思路三、本項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整運(yùn)作方向四、本項(xiàng)目初步規(guī)劃調(diào)整意見五、本項(xiàng)目商務(wù)合作條件及排期一、本項(xiàng)目及所在區(qū)域價(jià)值判斷附件：望京市場概況項(xiàng)目名稱建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型容積率綠化率均價(jià)（元/平米）開盤時(shí)間銷售進(jìn)度東湖灣63萬普通住宅2.733%175002006-10一期基本售完香頌西岸30萬普通住宅、公寓230%165002005-12后期中廣·宜景灣11萬公寓4.730%180002007-10中期華彩國際25.3萬公寓、辦公3.3931%19300（精裝）2007-11前期融科橄欖城40萬普通住宅2.739%17000（8月結(jié)案價(jià)）2006-5基本售完首開·知語城29萬普通住宅2.0131%180002006-10后期首開國風(fēng)上觀37萬（住宅）普通住宅2.840%16000（8月結(jié)案價(jià)）2006-1售完萬方國際公寓5.34萬公寓4.3312%17800（2000）2007-11前期方恒國際中心25.1萬綜合體4.7530%16800（2000）2007-1前期朝庭公寓18萬（公寓）公寓4.1734%18000（1000）2005-11后期望京地區(qū)已形成的“區(qū)域性”或“社區(qū)性”中心分布格局以望京國際商業(yè)中心為核心形成的區(qū)域性中心以嘉茂購物中心為核心形成的區(qū)域性中心以家樂福及本項(xiàng)目為核心形成的區(qū)域性中心望京地區(qū)作為大型居住性城市組團(tuán)，經(jīng)過近10年的發(fā)展，已經(jīng)日趨成熟。特別是自2005年末至今，新增住宅供應(yīng)面積接近300萬平方米。大量中高檔住宅供應(yīng)，使得望京區(qū)域具有巨大的商業(yè)發(fā)展空間，這是獲得廣泛認(rèn)可的。從望京地區(qū)的商業(yè)發(fā)展格局看，目前已經(jīng)形成了若干以大型綜合性商業(yè)為核心的區(qū)域性中心組團(tuán)。（如右圖）本項(xiàng)目及所在區(qū)域是其中之一。本項(xiàng)目及所在區(qū)域的價(jià)值葉青大廈博雅國際本項(xiàng)目家樂福華彩國際上京新航線望京花園望京科技創(chuàng)業(yè)園華彩快捷酒店本項(xiàng)目及周邊區(qū)域，作為望京地區(qū)已經(jīng)形成的區(qū)域性中心組團(tuán)之一，其周邊不僅包括單純的居住型物業(yè)包括葉青大廈在內(nèi)的辦公型物業(yè)、公寓、商務(wù)酒店、科技園區(qū)等要素，使得本項(xiàng)目所在的周邊區(qū)域具有了更多的綜合性城市功能，亦為多種功能的商業(yè)發(fā)展提供了空間從發(fā)展的眼光看，本項(xiàng)目以及周邊區(qū)域，其綜合性的功能特點(diǎn)在未來較長時(shí)間內(nèi)將獲得持續(xù)性的深化，其城市功能和商業(yè)價(jià)值也將有較大的提升空間本項(xiàng)目及周邊區(qū)域的交通價(jià)值本項(xiàng)目北五環(huán)望京西路廣順北大街本項(xiàng)目及周邊區(qū)域從交通角度看，同樣存在良好的價(jià)值特性以廣順北大街、望京西路交匯形成的交叉路網(wǎng)，在望京北部地區(qū)具有良好的通達(dá)特性向北連接北五環(huán)，以至北苑區(qū)域、立水橋區(qū)域、奧運(yùn)中心區(qū)；向南連接京順路、首都機(jī)場高速；向西可連接京承高速，以至通達(dá)市區(qū)良好的交通通達(dá)特性，同樣使本項(xiàng)目及周邊區(qū)域的潛在商業(yè)價(jià)值獲得較大的發(fā)揮向西可達(dá)京承高速向南可達(dá)京順路、首都機(jī)場向北可經(jīng)由北五環(huán)直達(dá)奧運(yùn)中心區(qū)本項(xiàng)目及周邊區(qū)域價(jià)值的初步分析結(jié)論從以上分析，可以對本項(xiàng)目及周邊區(qū)域的商業(yè)價(jià)值做出判斷：第一，本項(xiàng)目及周邊區(qū)域作為望京北部重要的區(qū)域性中心，其城市功能具備綜合性的特征，組團(tuán)內(nèi)的商業(yè)性物業(yè)具有良好的綜合性商業(yè)價(jià)值；第二，本項(xiàng)目及周邊區(qū)域商業(yè)價(jià)值，既包括立足于望京地區(qū)的大型居住社區(qū)型商業(yè)特征（輻射周邊區(qū)域的社區(qū)型便利消費(fèi)商業(yè)、輻射望京北部區(qū)域的中高端社區(qū)服務(wù)性商業(yè)），也包括立足于周邊區(qū)域的一定性的綜合性商業(yè)特征（周邊區(qū)域的一定商務(wù)配套服務(wù)、輻射望京北部區(qū)域的餐飲、休閑性商業(yè)）第三，對于本項(xiàng)目而言，立足于本項(xiàng)目所在組團(tuán)的商業(yè)價(jià)值，立足于所在區(qū)域的交通基礎(chǔ)設(shè)施以及依附于交通基礎(chǔ)設(shè)施的交通動線（上下班人流動線、過境人流動線），本項(xiàng)目具備發(fā)展綜合性商業(yè)的基礎(chǔ)，并且具備發(fā)展成為立足于望京地區(qū)的大型區(qū)域性商業(yè)的潛力本項(xiàng)目及周邊區(qū)域價(jià)值的初步分析結(jié)論但是，本項(xiàng)目在具備上述商業(yè)價(jià)值及可預(yù)見的商業(yè)發(fā)展前景的條件下，仍然遇到現(xiàn)階段所存在的不利條件（大量空置、經(jīng)營氛圍無法形成）。造成這種情況的原因是什么呢？以下，我司將針對本項(xiàng)目現(xiàn)階段所面臨的問題進(jìn)行分析，以尋找到本項(xiàng)目發(fā)展所遇到的關(guān)鍵問題，并提出相應(yīng)的解決思路。二、項(xiàng)目存在問題及解決思路本項(xiàng)目現(xiàn)狀南區(qū)商業(yè)1、首層商業(yè)總面積7185.42，開業(yè)面積1421.78，空置率80%。2、二層商業(yè)總面積5400.61，開業(yè)面積954.79，空置率82%。3、三層商業(yè)總面積7765.06，開業(yè)面積2665.11，空置率66%。4、四層商業(yè)總面積5759.92，開業(yè)面積2991.43，空置率48%。北區(qū)商業(yè)1、首層商業(yè)總面積6208.7，開業(yè)面積2186.5，空置率65%。2、二層商業(yè)總面積5434.86，開業(yè)面積2534.69，空置率53%。3、三層商業(yè)總面積8850.43，開業(yè)面積4971.59，空置率44%。4、四層商業(yè)總面積5862.69，開業(yè)面積0，空置率100%。本項(xiàng)目現(xiàn)階段存在的問題經(jīng)過我司在近一段時(shí)間對本項(xiàng)目的接觸和了解，可以將本項(xiàng)目現(xiàn)階段所存在的問題總結(jié)為以下幾個方面：第一，項(xiàng)目前期定位工作存在一定問題。第二，前期運(yùn)作中將大量商鋪銷售而又未進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理的約定，按照社區(qū)商鋪的方式來運(yùn)作大型集中商業(yè)，小業(yè)主分散而無法服從管理。第三，產(chǎn)品細(xì)節(jié)及技術(shù)方面存在的問題包括，商業(yè)步行街規(guī)劃卻未充分考慮對人流的有效導(dǎo)引，過于個性的產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)造成商業(yè)街內(nèi)部“灌風(fēng)”、“滲水”等各種情況的出現(xiàn)。第四，項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)存在問題。無論在項(xiàng)目交通導(dǎo)向的規(guī)劃、廣告位規(guī)劃、招商節(jié)奏、租戶管理等各方面都存在問題。本項(xiàng)目現(xiàn)階段存在問題的進(jìn)一步分析從商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的動態(tài)進(jìn)程看，我司認(rèn)為，前期定位所出現(xiàn)的問題，是本項(xiàng)目現(xiàn)階段所出現(xiàn)問題的源頭（需要強(qiáng)調(diào)的是，前期定位所出現(xiàn)的問題是引起本項(xiàng)目所有問題的根源，但不是項(xiàng)目現(xiàn)階段所面臨的最核心問題）。商業(yè)項(xiàng)目前期定位，在本質(zhì)上包括以下四個方面：商業(yè)項(xiàng)目消費(fèi)者定位商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品定位商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)品牌定位（經(jīng)營者定位）商業(yè)品牌定位及深化工作的不完善，是造成本項(xiàng)目現(xiàn)階段問題的主要根源1、弱的品牌商家，難以對消費(fèi)者形成足夠吸引力；2、不良品牌商家降低本項(xiàng)目對消費(fèi)者的吸引力；3、優(yōu)勢品牌受到前兩者綜合作用，對消費(fèi)者的吸引力打折扣本項(xiàng)目現(xiàn)階段存在問題的進(jìn)一步分析本項(xiàng)目對已銷售商業(yè)面積業(yè)主難以進(jìn)行有效控制本項(xiàng)目前期商業(yè)運(yùn)營管理工作存在的不完善本項(xiàng)目自開業(yè)以來所形成的各種不良狀態(tài)的周期性循環(huán)累加以下，將以本項(xiàng)目北區(qū)商業(yè)為示例進(jìn)行重點(diǎn)分析品牌定位混亂經(jīng)營氛圍不強(qiáng)，難以吸引消費(fèi)者其他各種問題影響因素根源綜合因素經(jīng)營慘淡疊加累積的后果本項(xiàng)目現(xiàn)階段存在問題的進(jìn)一步分析F1F2F3以北區(qū)商業(yè)為例，各層商業(yè)均存在大面積的空置，空置率超過50%。并且由于大部分商業(yè)鋪位均已銷售，因此我們按照現(xiàn)有商業(yè)鋪位的產(chǎn)權(quán)歸屬情況，分別針對已出售商鋪、持有商鋪進(jìn)行分析。本項(xiàng)目現(xiàn)階段存在問題的進(jìn)一步分析1、對已出售商鋪的問題形成發(fā)展情況進(jìn)行分析對于已出售商鋪而言，其商鋪出租與否，以及所引入品牌取決于業(yè)主自身，因此按照業(yè)主所掌握商家資源情況，對其進(jìn)行分類。具有一定商家資源業(yè)主無商家資源業(yè)主成功引入一定品牌商家進(jìn)駐（麥當(dāng)勞、港式火鍋等）商家具有一定品牌吸引力，持續(xù)經(jīng)營商家不具備品牌吸引力，經(jīng)營不善，業(yè)主信心降低商家資源斷裂，商鋪空置更換品牌或轉(zhuǎn)讓基于對投資回報(bào)的追求，大部分情況會選擇引入可支付租金但對項(xiàng)目整體經(jīng)營不利的不良品牌（例如，房產(chǎn)中介）本項(xiàng)目現(xiàn)階段存在問題的進(jìn)一步分析無商家資源業(yè)主受到項(xiàng)目初期市場影響力作用，成功引入品牌商家具有一定品牌吸引力，持續(xù)經(jīng)營商家不具備品牌吸引力，經(jīng)營不善商家資源斷裂，商鋪空置更換品牌或轉(zhuǎn)讓均會出現(xiàn)不良品牌初期由于沒有資源無法引入品牌，但寄希望于項(xiàng)目成熟后獲得品牌商家青睞進(jìn)入項(xiàng)目經(jīng)營階段，受到其他業(yè)主影響，信心降低尋找中介資源，以獲取可接受的租金收益持續(xù)空置，轉(zhuǎn)讓始終無法引入品牌，徹底失去信心持續(xù)空置，轉(zhuǎn)讓進(jìn)一步造成未出租業(yè)主信心降低本項(xiàng)目現(xiàn)階段存在問題的進(jìn)一步分析對上述已出售商鋪所出現(xiàn)的問題進(jìn)行歸納總結(jié)，我們可以發(fā)現(xiàn)記得比較重要的問題因素：第一，沒有經(jīng)營氛圍，大部分商鋪難以維持經(jīng)營；第二，經(jīng)營者經(jīng)營不善，直接導(dǎo)致業(yè)主信心降低，直至徹底失去信心；第三，已銷售商鋪業(yè)主無法控制，在未獲得其他支持（商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的支持）的條件下，更換品牌、轉(zhuǎn)讓、尋求中介支持，最終結(jié)果是出現(xiàn)相當(dāng)數(shù)量的不良品牌（房產(chǎn)中介等）那么，又是什么原因造成本項(xiàng)目已出售商鋪所引入商家品牌的經(jīng)營不善呢？這當(dāng)然是多種因素共同作用造成的，但是最重要的則需要對持有部分商業(yè)以及已出售部分品牌商家進(jìn)行分析。1、對消費(fèi)者沒有吸引力2、其他小型餐飲、零售無法受到帶動本項(xiàng)目現(xiàn)階段存在問題的進(jìn)一步分析2、對持有部分商業(yè)及品牌商家所存在的情況進(jìn)行分析持有商業(yè)的首要目的在于通過引入品牌商家?guī)诱w商業(yè)的經(jīng)營。在這方面，本項(xiàng)目遠(yuǎn)未達(dá)到目標(biāo)。1、主力品牌的號召力不足(大中電器、樂天瑪特)2、優(yōu)質(zhì)品牌數(shù)量不足（僅有瀾藍(lán)港式火鍋）3、主力品牌組團(tuán)無法發(fā)揮應(yīng)有的價(jià)值F1麥當(dāng)勞作為重要的優(yōu)質(zhì)品牌商家，完全可以與地下一層對應(yīng)位置的樂天瑪特、自身周邊商鋪構(gòu)成良好的品牌組合，但卻因?yàn)橹苓叢涣计放?手機(jī)SK、中原地產(chǎn)、鑫尊置地)的存在使得此品牌組團(tuán)完全無法達(dá)到預(yù)期效果本項(xiàng)目現(xiàn)階段存在問題的進(jìn)一步分析品牌商家沒有吸引力通過對本項(xiàng)目持有部分商業(yè)，以及部分已出售商業(yè)所引入的品牌商家的分析，我們認(rèn)為：商業(yè)運(yùn)營管理不到位無法聚集人氣降低一般品牌經(jīng)營效果加劇已出售商鋪業(yè)主失去信心引入不良品牌無法控制項(xiàng)目進(jìn)入惡性循環(huán)本項(xiàng)目現(xiàn)階段所存在問題的進(jìn)一步分析結(jié)論在以上內(nèi)容中，我們以北區(qū)商業(yè)為例，對造成本項(xiàng)目現(xiàn)階段問題的各種因素進(jìn)行了分析，通過對以上分析的歸納，我們可以明確就本項(xiàng)目而言，最關(guān)鍵性的幾個問題因素，分別是：主力品牌號召力不足(大中電器、樂天瑪特)已出售商鋪業(yè)主無法控制，引入不良品牌（房產(chǎn)中介類）項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營管理工作不到位（缺乏對已經(jīng)營商家的有效支持）已出售商鋪業(yè)主及經(jīng)營商家信心缺失（造成持續(xù)性空置）以上四個方面，是本項(xiàng)目現(xiàn)階段所面對問題的核心，解決本項(xiàng)目問題的思路則需要從以上四個方面入手進(jìn)行考慮。本項(xiàng)目現(xiàn)階段所存在問題的解決思路優(yōu)化或調(diào)整主力品牌及其組合保護(hù)、扶持已進(jìn)入的優(yōu)質(zhì)、次優(yōu)質(zhì)品牌商家，重塑客戶信心回收經(jīng)營權(quán)，清除不良商業(yè)品牌加強(qiáng)招商及運(yùn)營管理工作，協(xié)助已出售未出租商鋪進(jìn)行統(tǒng)籌招商根據(jù)分析，我司提出四點(diǎn)解決思路：主力品牌(大中電器、樂天瑪特)號召力不足已出售商鋪業(yè)主無法控制，引入不良品牌項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營管理工作不到位已出售商鋪業(yè)主及經(jīng)營商家信心缺失解決挽回彌補(bǔ)消除三、項(xiàng)目運(yùn)作方向判斷方向二：局部調(diào)整，分階段運(yùn)作即，對南區(qū)、北區(qū)分別進(jìn)行調(diào)整，集中清理南區(qū)及關(guān)鍵位置不良商戶，對南區(qū)商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和品牌優(yōu)化,塑造特色型商業(yè)（特色餐飲、休閑商業(yè)），對北區(qū)商業(yè)重點(diǎn)品牌和商家進(jìn)行扶持本項(xiàng)目商業(yè)可考慮的運(yùn)作方向從以上分析的解決本項(xiàng)目所存在的問題思路出發(fā)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的規(guī)劃調(diào)整運(yùn)作，存在兩種截然不同的運(yùn)作方向，分別為：方向一：整體考慮，重新運(yùn)作即，對項(xiàng)目進(jìn)行整體性的重新規(guī)劃，采用功能變換（創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、輕型辦公）等方式尋求新的定位方向，以及進(jìn)行相應(yīng)的業(yè)態(tài)和品牌定位這兩種方向，出發(fā)點(diǎn)不同，存在的關(guān)鍵性問題、面臨的結(jié)果和風(fēng)險(xiǎn)也不相同，以下分別進(jìn)行分析。運(yùn)作方向一所面臨的關(guān)鍵性問題核心問題：回收所有或大部分（至少70%以上）已出售商業(yè)面積的經(jīng)營權(quán)，對商業(yè)面積進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃輔助性問題：樹立商業(yè)消費(fèi)者、經(jīng)營者信心商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)的有效支持商業(yè)產(chǎn)品改造問題這種運(yùn)作方向下，本項(xiàng)目所要面對的核心問題，也是最困難的問題，需要付出相當(dāng)數(shù)量的資金成本和人力成本在解決了核心問題后，本項(xiàng)目將進(jìn)入理想化的狀態(tài)，所衍生的各種問題都可以從技術(shù)層面得到解決結(jié)果二結(jié)果三結(jié)果一解決核心問題，成功回收絕大部分已出售商鋪經(jīng)營權(quán)，且重新定位規(guī)劃符合市場發(fā)展規(guī)律，項(xiàng)目進(jìn)入良性循環(huán)運(yùn)作方向一的可預(yù)計(jì)結(jié)果在這種運(yùn)作方向下，本項(xiàng)目面臨的可能的結(jié)果包括以下三種情況：需要較高的運(yùn)作成本，并且在重新定位規(guī)劃過程中存在一定風(fēng)險(xiǎn)部分解決核心問題，成功回收部分已出售商鋪經(jīng)營權(quán)，可以對回收部分進(jìn)行重新規(guī)劃，保證項(xiàng)目部分商業(yè)面積進(jìn)入良心循環(huán)仍然需要較高的運(yùn)作成本，并且未調(diào)整部分面積仍存在出現(xiàn)問題的風(fēng)險(xiǎn)僅回收部分已出售商鋪經(jīng)營權(quán)，無法對整體進(jìn)行規(guī)劃，無法解決核心問題，項(xiàng)目整體狀況無法得到改善次優(yōu)最優(yōu)失敗主要運(yùn)作方法：對已出售商鋪業(yè)主進(jìn)行逐一接觸，通過承諾返祖方式（返祖期限3—6年）力圖回收經(jīng)營權(quán)對已回收面積進(jìn)行重新定位，確立新的發(fā)展定位方向、業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌規(guī)劃根據(jù)重新進(jìn)行的定位調(diào)整，進(jìn)行相應(yīng)的產(chǎn)品改造運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)：資金風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)品改造的巨大資金壓力經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)品改造與適應(yīng)性承租商戶能否進(jìn)駐的問題運(yùn)作方向一的主要運(yùn)作方法及風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)作方向二所面臨的關(guān)鍵性問題核心問題：1、重新豎立已出售商鋪業(yè)主、已出租商鋪經(jīng)營者、消費(fèi)者信心，部分面積回收經(jīng)營權(quán)2、迅速完善商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，提高對商鋪經(jīng)營者的服務(wù)水平，加強(qiáng)對無資源業(yè)主的指導(dǎo)支持力度輔助性問題：分步驟進(jìn)行關(guān)鍵性位置不良商戶的清理工作協(xié)助位出租商鋪進(jìn)行統(tǒng)籌招商商業(yè)產(chǎn)品改造問題這種運(yùn)作方向下，本項(xiàng)目所要面對的核心問題，屬于綜合性問題，但是由于這種運(yùn)作方向建立在對現(xiàn)有商業(yè)進(jìn)行局部調(diào)整的基礎(chǔ)上，因此迅速重塑客戶對本項(xiàng)目的信心至關(guān)重要由于是根據(jù)實(shí)際情況對項(xiàng)目進(jìn)行局部調(diào)整，因此只需要根據(jù)需要對不良商戶進(jìn)行清理，因此所需要的工作投入大為減少，而在業(yè)主信心恢復(fù)后的統(tǒng)籌招商工作也會獲得較多支持結(jié)果二結(jié)果三結(jié)果一南區(qū)商業(yè)調(diào)整及優(yōu)化獲得成效，各類客戶對項(xiàng)目重新樹立信心，北區(qū)商業(yè)受到南區(qū)以及自身部分品牌組團(tuán)帶動實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)運(yùn)作方向二的可預(yù)計(jì)結(jié)果在這種運(yùn)作方向下，本項(xiàng)目面臨的可能的結(jié)果包括以下三種情況：對南區(qū)的調(diào)整及優(yōu)化需要的投入較大，整體運(yùn)作周期較長南區(qū)商業(yè)調(diào)整及優(yōu)化獲得成效，北區(qū)受到的帶動作用有限，發(fā)展仍然緩慢，但是經(jīng)過較長時(shí)間（6年以上）運(yùn)作后可進(jìn)入良性循環(huán)南區(qū)投入成本大，整體運(yùn)作周期更長，項(xiàng)目付出較大時(shí)間成本南區(qū)商業(yè)調(diào)整及優(yōu)化獲得一定成效，北區(qū)完全無法受到帶動，維持現(xiàn)狀結(jié)果四南區(qū)商業(yè)調(diào)整及優(yōu)化失敗，北區(qū)維持現(xiàn)狀，項(xiàng)目整體狀況無法改善次優(yōu)最優(yōu)機(jī)會失敗主要運(yùn)作方法：對所有業(yè)主進(jìn)行逐一接觸，了解業(yè)主的最直觀信息和需求，同時(shí)借由此種環(huán)節(jié)樹立業(yè)主信心對需要清理的不良品牌商鋪業(yè)主進(jìn)行一對一深入接觸，采用各種方式實(shí)現(xiàn)目標(biāo)對需要回收經(jīng)營權(quán)的商鋪業(yè)主，通過返祖形式收回經(jīng)營權(quán)，對需要保留商家進(jìn)行重點(diǎn)扶持集中對南區(qū)重新進(jìn)行特色性商業(yè)定位，優(yōu)化品牌構(gòu)成，視情況對北區(qū)商業(yè)進(jìn)行局部規(guī)劃，對關(guān)鍵位置（麥當(dāng)勞周邊）品牌組團(tuán)進(jìn)行重點(diǎn)空置和調(diào)整根據(jù)需求進(jìn)行相應(yīng)產(chǎn)品改造運(yùn)作方向二的主要運(yùn)作方法及風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)：南區(qū)回收經(jīng)營權(quán)不順利，以及南區(qū)特色性商業(yè)規(guī)劃定位調(diào)整失敗的風(fēng)險(xiǎn)北區(qū)能否成功受到南區(qū)帶動，以及在較長的調(diào)整優(yōu)化期所存在的各種系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)作方向二的主要運(yùn)作方法及風(fēng)險(xiǎn)我司建議的本項(xiàng)目運(yùn)作方向方向二：局部調(diào)整，分階段運(yùn)作即，對南區(qū)、北區(qū)分別進(jìn)行調(diào)整，集中清理南區(qū)及關(guān)鍵位置不良商戶，對南區(qū)商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和品牌優(yōu)化,塑造特色型商業(yè)（特色餐飲、休閑商業(yè)），對北區(qū)商業(yè)重點(diǎn)品牌和商家進(jìn)行扶持方向一：整體考慮，重新運(yùn)作即，對項(xiàng)目進(jìn)行整體性的重新規(guī)劃，采用功能變換（創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、輕型辦公）等方式尋求新的定位方向，以及進(jìn)行相應(yīng)的業(yè)態(tài)和品牌定位難度大，不建議綜合效益好，建議四、本項(xiàng)目初步規(guī)劃調(diào)整意見分區(qū)處理分階段處理根據(jù)已售出、已租賃商業(yè)品牌分別展開工作選取特色性、目的性消費(fèi)品牌作為調(diào)整基點(diǎn)本項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整原則南區(qū)主力商戶類型“餐飲業(yè)態(tài)＋休閑業(yè)態(tài)”北區(qū)主力商戶類型“部分餐飲主力品牌組團(tuán)＋社區(qū)型綜合商業(yè)”+“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”+“輕型辦公”本項(xiàng)目調(diào)整規(guī)劃業(yè)態(tài)類型餐飲消費(fèi)區(qū)＋綜合商業(yè)區(qū)規(guī)劃調(diào)整的業(yè)態(tài)示例規(guī)劃調(diào)整的業(yè)態(tài)示例類別商業(yè)類型需求面積（平方米）綜合商業(yè)區(qū)社區(qū)零售商業(yè)、圖書音像、眼鏡、服裝服飾、攝影沖印、兒童用品、家飾家紡100-200餐飲休閑咖啡、休閑水吧、書吧、西餐廳、中式快餐200-400大型品牌餐飲組團(tuán)消費(fèi)區(qū)規(guī)劃調(diào)整的業(yè)態(tài)示例規(guī)劃調(diào)整的業(yè)態(tài)示例類別商戶示例需求面積（平方米）餐飲郭林家常菜、東來順火鍋、金鼎軒、俏江南、海底撈火鍋、蟹老宋、金悅海鮮、蟹老宋香鍋1000-2000五、本項(xiàng)目商務(wù)合作條件及招商排期本項(xiàng)目初步招商實(shí)施方案[招商實(shí)施方案]招商排期根據(jù)實(shí)際情況，本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)招商主要目的是為項(xiàng)目提升知名度并保證商業(yè)物業(yè)的租金收益；品牌培育啟動市場品牌商戶招商前期鋪墊穩(wěn)定推廣強(qiáng)勢入市基礎(chǔ)商戶招商品牌塑造強(qiáng)勢入市流動商戶招商品牌提升促進(jìn)銷售項(xiàng)目招商成功開業(yè)2009.42009.112009.12.2010.2.2010.8.[招商實(shí)施方案]招商排期主力品牌意向商戶招商，為北區(qū)招商工作做相應(yīng)的客戶積累南區(qū)招商收尾工作，招商率80％以上南區(qū)商戶進(jìn)場裝修北區(qū)商家進(jìn)場裝修周期北區(qū)開業(yè)1、受到元旦、春節(jié)兩節(jié)影響，商家合約談判均會階段性中止；2、由于大型品牌店的合約洽談期較長。因此本項(xiàng)目的實(shí)際談判周期會長于甲方對項(xiàng)目的預(yù)期，偉業(yè)方面會根據(jù)具體談判情況，從甲方利益出發(fā)，盡可能縮短周期，以保證項(xiàng)目盡早實(shí)現(xiàn)開業(yè)。2009.7南區(qū)招商進(jìn)行中，北區(qū)開始清場，開始進(jìn)行北區(qū)招商準(zhǔn)備工作2010.10.南區(qū)開業(yè)項(xiàng)目合作條件本項(xiàng)目合作方式、服務(wù)內(nèi)容及報(bào)價(jià)合作形式：項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃調(diào)整顧問+招商代理[項(xiàng)目合作條件]服務(wù)內(nèi)容框架第一階段：項(xiàng)目基礎(chǔ)研究及總體定位思路二、市場調(diào)查與研究1、相關(guān)商業(yè)物業(yè)總體市場研究對項(xiàng)目開發(fā)可能涉及到的商業(yè)物業(yè)類型的市場總體情況，包括總供應(yīng)量、區(qū)域分布特點(diǎn)、發(fā)展趨勢等進(jìn)行研究與分析。2、商業(yè)物業(yè)類型市場研究（1）相關(guān)商業(yè)物業(yè)市場環(huán)境分析（2）相關(guān)商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)、需求分析（3）相關(guān)商業(yè)物業(yè)市場租金價(jià)格分析（4）相關(guān)商業(yè)物業(yè)市場物業(yè)競爭格局分析3、重點(diǎn)個案研究選取與項(xiàng)目有一定可比性或有可借鑒意義以及具有較強(qiáng)的競爭性的重點(diǎn)案例，分析其項(xiàng)目的主要特點(diǎn)，為項(xiàng)目的開發(fā)提供參考。服務(wù)內(nèi)容框架服務(wù)內(nèi)容框架第二階段：項(xiàng)目專題調(diào)研及定位深化服務(wù)內(nèi)容框架服務(wù)內(nèi)容框架服務(wù)內(nèi)容框架第三階段：產(chǎn)品定位及營銷推廣建議服務(wù)內(nèi)容框架第四階段：商業(yè)招商服務(wù)內(nèi)容框架二、大型目標(biāo)主力客戶的初步聯(lián)絡(luò)及洽談方案建議利用我司目標(biāo)主力租戶名單，在策劃初期階段就通過客戶深訪調(diào)研方式積累有意向的主力客戶，根據(jù)主力客戶的需求度身定制商業(yè)產(chǎn)品，爭取早期能落實(shí)本項(xiàng)目的主力租戶，為后期招商及銷售工作奠定基礎(chǔ)。三、招商執(zhí)行根據(jù)項(xiàng)目的整體及商業(yè)部分定位，選擇并落實(shí)合適本項(xiàng)目的商戶入駐。并充分利用我司之招商客戶網(wǎng)絡(luò)資源，最大限度推動項(xiàng)目招商工作的順利進(jìn)展服務(wù)內(nèi)容框架本項(xiàng)目服務(wù)費(fèi)用報(bào)價(jià)顧問代理服務(wù)費(fèi)用：商業(yè)規(guī)劃調(diào)整顧問費(fèi)用為，60萬元人民幣。其中，我司提交市場調(diào)研報(bào)告及市場定位報(bào)告時(shí)，貴方向我司支付40萬元人民幣；待我司提交產(chǎn)品建議及營銷推廣報(bào)告時(shí)，貴方向我司支付其余20萬元人民幣。所有費(fèi)用以支票方式支付。招商代理服務(wù)費(fèi)用：招商代理費(fèi)用為，以實(shí)際成交商戶簽約租金為標(biāo)準(zhǔn)，收取1.5—2個月租金比例作為招商代理傭金。六、偉業(yè)成功案例B.A.Consulting偉業(yè)顧問商業(yè)及綜合體案例介紹B.A.Consulting沿海.賽洛城CBD區(qū)域大型城市綜合體項(xiàng)目位于東四環(huán)百子灣路5號，占地面積25公頃，建筑面積86.37萬平米，包括住宅、商業(yè)、辦公等，其中商業(yè)面積為11萬平米。偉業(yè)提供產(chǎn)品策劃、營銷策劃、銷售代理、商業(yè)招商全案服務(wù)住宅銷售業(yè)績：26.2億元，商業(yè)銷售業(yè)績：2個億商業(yè)部分已經(jīng)成功招商60%以上，10月份已順利開街營業(yè)。位于北京市城市主干道兩廣路延長線東四環(huán)大郊亭橋東800米；與CBD直線距離1500米沿海.賽洛城---區(qū)位價(jià)值B.A.Consulting

August2007B.A.Consulting橫貫廣渠路和百