社區(qū)商業(yè)與商業(yè)步行街開發(fā)及運營培訓(xùn)講義1335537183

社區(qū)商業(yè)與商業(yè)步行街開發(fā)及運營培訓(xùn)講義1鹿茵翠地規(guī)劃創(chuàng)新—可體驗環(huán)境根據(jù)項目理念設(shè)計要求，為了突出度假氛圍，鹿茵翠地的園林構(gòu)思重點考慮東南亞巴厘島風格。為了體現(xiàn)巴厘島的神韻，在有限空間內(nèi)設(shè)計出精品園林，新世界地產(chǎn)委托泰國greenarchitects公司設(shè)計整個園林。理想居住社區(qū)整體營造理論及其在千畝大盤中的應(yīng)用1000畝體驗式生態(tài)文化型大型居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計與建筑策劃創(chuàng)新課題課題研究人員：楊寶民、李敏、羅展帆、鄭東明、張立建課題研究的創(chuàng)新1、房地產(chǎn)開發(fā)、景觀、建筑、旅游、醫(yī)療保健、社區(qū)體育多學(xué)科專家協(xié)同。2、以華南板塊作為重要研究目標，提取華南板塊與深圳板塊重要經(jīng)驗。理想居住社區(qū)整體營造理論理想居住社區(qū)整體營造是指強化居住社區(qū)各構(gòu)成要素及其相互關(guān)系，完善居住社區(qū)的各層次結(jié)構(gòu)（地域社會結(jié)構(gòu)、生活活動結(jié)構(gòu)、歸屬感與凝聚力強的居住生活空間，力圖實現(xiàn)社區(qū)社會文化環(huán)境合自然環(huán)境的協(xié)調(diào)與可持續(xù)發(fā)展的連續(xù)創(chuàng)作與實踐過程。理想居住社區(qū)整體營造的研究內(nèi)容

（1）與社會政治、經(jīng)濟文化及居民生活、行為心理需求的發(fā)展與特征相適應(yīng)、有利于促進社區(qū)主體間交往的物質(zhì)形態(tài)空間建構(gòu)的研究；（2）體現(xiàn)社會公平與民主參與的、科學(xué)的社區(qū)組織管理、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)的機制建構(gòu)研究;（3）有利于居住空間環(huán)境生態(tài)化、可持續(xù)發(fā)展的技術(shù)與資源利用研究等;（4）知識型社區(qū)服務(wù)理論的研究與應(yīng)用，社區(qū)文化的建立與完善。千畝大盤規(guī)劃理念的創(chuàng)新

傳統(tǒng)的規(guī)劃方法，對于居住的基本功能考慮較多，已經(jīng)形成比較成熟的規(guī)劃理論。面對生態(tài)居住社區(qū)的新要求，面對人們在居住社區(qū)平衡身心和商業(yè)等功能的迫切要求，旅游規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃方法受到重視，將生態(tài)旅游規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃與建筑規(guī)劃相結(jié)合，設(shè)計新型大社區(qū)已經(jīng)成為新的方法。社區(qū)商業(yè)分類劃分為5萬平方米以上區(qū)域型社區(qū)商業(yè)中心和社區(qū)型商業(yè)中心（鄰里中心）1.酒店和商業(yè)街區(qū)及集中商業(yè)結(jié)合區(qū)域型能夠形成綜合體。2.與批發(fā)商圈相鄰的社區(qū)商業(yè)中心（以長春1500畝大盤與家居商圈相鄰為例）3.與零售商圈相鄰的社區(qū)商業(yè)中心4.相對獨立社區(qū)大盤社區(qū)商業(yè)（北京世紀城，深圳華僑城純水岸）案例類型1社區(qū)商業(yè)街區(qū)和五星級酒店組合１．深化千畝大盤研究，提升居住文明水平，形成品牌連鎖開發(fā)新格局。２．體驗式社區(qū)商業(yè)步行街與會所一體化運作，形成社區(qū)商業(yè)與文化中心。３．引進深圳物業(yè)管理顧問，通過將星河灣物業(yè)管理體系和酒店管理結(jié)合，麗江物業(yè)管理可以達到新的高度，新摩爾擁有高品質(zhì)大盤物業(yè)管理體系知識產(chǎn)權(quán)，達到深圳物業(yè)管理水平。楊寶民與李敏先生千畝大盤和商業(yè)街區(qū)案例之一

長沙碧桂園威尼斯城位于長沙縣城,總占地近萬畝商業(yè)規(guī)劃五星級酒店與社區(qū)商業(yè)街區(qū)五星級酒店碧桂園設(shè)立很多別墅,擁有高消費群體,同時設(shè)立縣城非常高檔的五星級酒店,帶動大盤檔次提升。商業(yè)規(guī)劃與招商存在的問題商業(yè)規(guī)劃不理想,項目商業(yè)價值下降導(dǎo)致施工中改建的浪費案例類型2普通社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營模式500-1000平方米社區(qū)超市+社區(qū)服務(wù)業(yè)態(tài)一般人口在2000-5000人之間案例類型3上海松江泰晤士小鎮(zhèn)—餐飲休閑商業(yè)旅游結(jié)合泰晤士小鎮(zhèn)位于松江新城開發(fā)區(qū)西區(qū)居住區(qū)組群以及新城市商務(wù)中心區(qū)之間.文誠路與濱湖路交際口,并通過文誠路、思賢路和嘉松公路與市區(qū)貫通.總占地面積面積33萬平方米.(1平方公里),于2002年10月20日由上海市市長韓正和英國商務(wù)部部長休伊特女士剪彩開始建造。大盤規(guī)劃思想的創(chuàng)新-小鎮(zhèn)生活—阿特金斯--李劍波先生項目總體規(guī)劃泰晤士小鎮(zhèn)作為松江新城核心區(qū)之一，由英國阿特金斯公司規(guī)劃設(shè)計，定位于典型英國風格小鎮(zhèn),有取舍地移植了英國泰晤士河邊小鎮(zhèn)的規(guī)劃理念與建筑風貌，追求“人與自然和諧共存”的美好場景。項目建筑風格—英式建筑風貌泰晤士小鎮(zhèn)設(shè)計充分發(fā)揮松江良好的生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)，引入英國泰晤士河邊小鎮(zhèn)風情和住宅特征，體現(xiàn)松江新城濃烈的現(xiàn)代化、國際性、生態(tài)型以及旅游文化氣息。項目商業(yè)規(guī)劃英國泰晤士主題文化大盤.配備10萬平方米左右賓館、超市、餐廳、電影院等綜合設(shè)施1平方公里的小鎮(zhèn)，除了教堂、市政廳、中學(xué)、商業(yè)街等功能性社區(qū)公建設(shè)施外，還建有會所、幼兒園、影院、超市等社區(qū)配套設(shè)施，配套設(shè)施在點綴之整體風格的同時，亦滿足和豐富了民居的日常生活。公建設(shè)施和商業(yè)服務(wù)設(shè)施占總建筑面積的２８．６％。項目生活配套泰晤士小鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)6萬平方米，將鎖定“婚慶服務(wù)產(chǎn)業(yè)”、“情景會展產(chǎn)業(yè)”、“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”三大產(chǎn)業(yè)，以及輔助這些產(chǎn)業(yè)的“餐飲、酒吧、娛樂、住宿”等配套服務(wù)業(yè)。公共設(shè)施圖片松江美術(shù)館和電影院典型商業(yè)示例超市休閑餐飲—大型餐廳全湖景球形翠晶餐廳位于扇形中央綠化帶東側(cè)的人工島上，緊靠游艇碼頭，與面積約400畝的華亭湖相鄰，環(huán)境優(yōu)美，秀色可餐。餐廳以半球形的玻璃結(jié)構(gòu)建成，顧客可以在用餐的同時，透過玻璃窗欣賞華亭湖和松江新城區(qū)的美景。餐廳總占地面積：716m2總建筑面積：1243m2。有地上建筑2層。2樓有4個包房，可容納80人左右，一層是可容納約125人左右的大廳。預(yù)計五月一日前正式開業(yè).目前只是內(nèi)部營業(yè)接待政府官員.營業(yè)后人均消費:一層大廳80元,二樓包房100元案例類型4專業(yè)MALL與社區(qū)商業(yè)結(jié)合北京中國皮革城與社區(qū)商業(yè)結(jié)合項目占地600畝開發(fā)面積100萬平方米物業(yè)類型五星級酒店與快捷酒店、專業(yè)皮革城，寫字樓，社區(qū)大盤與社區(qū)商業(yè)結(jié)合新摩爾公司2007年底論證，2008年初由深圳中匯建筑設(shè)計事務(wù)所設(shè)計區(qū)域型購物中心與綜合體的研究方法市場調(diào)查與可行性研究：1.對社區(qū)人口結(jié)構(gòu)與周邊3公里半徑人員狀況進行細致研究。2.研究當?shù)叵M習慣與消費文化。3.調(diào)研當?shù)亟ㄖ幕攸c與風俗習慣商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合點—購物中心與步行街購物中心投資巨大，投資回收期長，財務(wù)風險較大，發(fā)展商作大型購物中心決策必須進行周密的市場調(diào)研，對社會購買力與城市商業(yè)環(huán)境進行認真論證，超越社會購買力要求，建設(shè)過多的商業(yè)中心勢必導(dǎo)致項目失敗。

可行性研究包括如下內(nèi)容：1.1用地選擇

（一）用地區(qū)位和交通人口狀況（二）用地經(jīng)濟狀況

，此外對競爭對手需要進行詳細分析。（三）用地物理狀況

重點考慮用地形狀，用地的完整性，用地的可進入性。1.2類型和規(guī)模確定

根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平和未來發(fā)展趨勢，競爭對手情況，而后明確市場定位，最后考慮輻射半徑與社會購買力1.3承租戶與制定承租政策青島頤和星苑項目周邊有大型購物中心，因此只是設(shè)置社區(qū)商業(yè)街區(qū)購物中心與步行街可行性研究1.4金融支持與財務(wù)分析（１）

購物中心的位置能否獲得足夠的商業(yè)銷售和利潤，在市場上是否有競爭力。（２）

購物中心是否能夠租出去，有足夠的承租戶交納足夠的租金。（３）

對資本投入、遠期收益、經(jīng)營成本、稅收、管理費和更新裝修費用的評價。1.5購物中心人才需求分析與人才經(jīng)營建議培育高級購物中心管理人才是貫徹企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的根本保證，由于商業(yè)競爭日趨激烈，商業(yè)人材普遍出現(xiàn)短缺。

１.6購物中心發(fā)展戰(zhàn)略建議購物中心發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)系企業(yè)成敗，購物中心必須從戰(zhàn)略上回答，如何為客戶提供滿意服務(wù)，如何與商戶建立長期共贏關(guān)系，不僅要在招商上取得成功，更重要在運營上能夠長期吸引客戶光顧，走可持續(xù)發(fā)展之路，而不是開業(yè)轟動一時，采取種種騙術(shù)套取商戶保證金，然后迅速倒閉引起和商戶種種糾紛。

如何進行社區(qū)商業(yè)定位？如何科學(xué)確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模？根據(jù)市場調(diào)查情況和企業(yè)資源整合能力確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模一般區(qū)域型購物中心10萬平方米以內(nèi)社區(qū)商業(yè)中心4萬人規(guī)模社區(qū)商業(yè)總規(guī)模在5萬平方米以內(nèi)其中集中零售面積在1.5萬平方米以內(nèi)普通1萬人規(guī)模社區(qū)在2萬平方米以內(nèi)，其中集中；零售面積5000平方米左右北京蘋果社區(qū)—臨近CBD北京蘋果社區(qū)，位于北京東南三環(huán)，這個區(qū)域在北京的城市功能很大程度上可以說是中央商務(wù)區(qū)的后花園，聚集了多個大規(guī)模住宅項目。蘋果社區(qū)總占地16萬平方米，建筑總規(guī)模是70萬平方米，住宅的售價在7000元/平方米以上。

蘋果街由“蘋果商業(yè)街”和“蘋果二十二院街”組成，是北京著名房地產(chǎn)項目4萬平米蘋果商街位于轉(zhuǎn)基因蘋果南側(cè)，是由2萬平米獨立的蘋果二十二院街和北側(cè)底商商業(yè)街與組成的一條體驗式現(xiàn)代商街，充分詮釋“自然、人文、現(xiàn)代”的特質(zhì)，為CBD帶來了獨特的人文氛圍。街區(qū)介紹

2萬平米獨立的蘋果二十二院街，其商業(yè)形態(tài)是一種特定的商業(yè)形態(tài)，是以休閑和文化產(chǎn)業(yè)為主的特定商業(yè)形態(tài)，可以有畫廊、美術(shù)館、書吧、酒吧、餐吧、茶吧、咖啡吧等，這些商業(yè)形態(tài)需要這樣的具有人文氣質(zhì)的院落空間來完成。同時，街北底商商業(yè)規(guī)劃有銀行、中小西餐廳、大型中餐廳、蘋果數(shù)字多廳影城、大型KTV娛樂城、名品店、精品超市、連鎖型洗衣店、冰淇淋店、、美容中心、健身會所、郵局等，對院街商業(yè)業(yè)態(tài)進行補充，街南街北互為對應(yīng)，商業(yè)價值成倍提升。底商地下一層：2000平米運動超市、3000平米生活超市、500平米會所、游泳池等配套設(shè)施規(guī)劃

院街地下一層：主要為物流通道和庫房，院街商鋪的功能用房。購物中心和步行街招商計劃購物中心或步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃與經(jīng)營計劃，后做招商營銷宣傳計劃，為保障大商家及供應(yīng)商利益，發(fā)展商要做好細致的準備工作。商業(yè)運營公司要確定招商時間安排、主要招商場所、主要招商骨干、主要招商活動、招商費用，并得到發(fā)展商的支持。開展實際招商工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家檔次、規(guī)模。招商專家青山正人招商工作1、招商工作流程是什么2、如何制定招商工作進度表3、招商工作中各種表格匯總分析4、招商部崗位責任制5、如何強化培訓(xùn)招商部員工招商工作流程1.制定招商計劃2.確定招商團隊3.主力店招商【提前準備】4.分散品牌商戶招商(需要把握好招商時機，根據(jù)入口人口情況進行集中宣傳】招商進度表根據(jù)開業(yè)時間采用倒推方法做好進度表一般開業(yè)前預(yù)留三個月裝修時間一般開業(yè)前半年作為品牌商戶集中招商時間，可以集中開展相關(guān)招商活動長沙奧林匹克購物中心項目開發(fā)進度建議科目內(nèi)容和時間具體業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計項目定位和商業(yè)布局業(yè)態(tài)設(shè)計策劃一個月提交初步方案二個月2007年９月－１０月商業(yè)建筑策劃三個月兩個月內(nèi)提交初步方案12月結(jié)束招商摸底與主力店招商四個月主力商家招商工作提前啟動，根據(jù)商家要求完善商業(yè)設(shè)施及方案10—12月商業(yè)視覺形象VMD與初步裝飾方案一年2008年3月－６月建筑方案設(shè)計階段六個月12月—2008年４月招商工作展開一年半施工圖設(shè)計四個月４月—8月工程開工8月施工準備一個月時間2008年3月開工具體品牌招商工作啟動大量品牌商家招商工作2008年９月裝飾方案設(shè)計八個月２００９年１－８月工程封頂９月2008年12月裝修及景觀施工五個月2009年1月-2009年5月內(nèi)部裝修工作三個月5月—7月試營業(yè)一個月８-9月正式開業(yè)5月主力店可以先開業(yè)2009年10月集中招商招商活動策劃是招商策劃核心，應(yīng)該注重日常供應(yīng)商資源整合與集中開展活動相結(jié)合的原則，優(yōu)化供應(yīng)鏈效率，通過商業(yè)信息與零售知識共享與聯(lián)合營銷，實現(xiàn)雙贏。

社區(qū)商業(yè)的主力店1.區(qū)域型商業(yè)中心主力店可能包括百貨、大賣場（8000平方米以上），品牌酒店（例如如家、假日快捷），大型餐飲名店2.社區(qū)型主力店包括超市，餐飲店社區(qū)主力店在相對獨立社區(qū)可以采用加盟自營方式，一般可以由社區(qū)業(yè)主委員會參與，吸納社區(qū)人群就業(yè)。10萬平方米區(qū)域性購物中心的主力店引進問題核心主力百貨店可能有兩個或兩個以上，因此，在招商策劃中，我們建議發(fā)展商最好委托MALL運營顧問公司自營一個主力店，由運營顧問公司負責主力店招商任務(wù)，統(tǒng)籌考慮零售經(jīng)營業(yè)戶與主力店的業(yè)態(tài)關(guān)系，加強對業(yè)態(tài)的調(diào)控能力。

為什么說招商不專業(yè)招了也白招？

◆1.結(jié)合社區(qū)特點根據(jù)業(yè)態(tài)方案招商避免好高騖遠2.招商與經(jīng)營需要統(tǒng)籌考慮，對于不適合社區(qū)商業(yè)的商戶或經(jīng)營能力不佳的商戶，今后還是需要淘汰。對商戶信譽需要提前了解。案例分析>社區(qū)品牌商戶資源從那里來？1.本市購物中心的現(xiàn)有商戶，例如大賣場的商戶是社區(qū)商業(yè)重要來源，例如大潤發(fā)等大賣場。2.本社區(qū)經(jīng)營者加盟或自己經(jīng)營自創(chuàng)品牌。3.自營少量社區(qū)服務(wù)內(nèi)容租賃原則租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。因為購物中心經(jīng)營具有長期性特點，采用基本租金＋浮動租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，浮動租金與銷售額掛鉤，將整個購物中心真正作旺。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意，一起分享成長空間"的原則。

業(yè)態(tài)與租金關(guān)系在上述工作中，我們運用建筑策劃與NEWMALL購物中心策劃流程發(fā)現(xiàn)了如下缺陷：發(fā)展商委托了一般的市場調(diào)查公司對成都商業(yè)進行調(diào)查缺乏針對性，委托的調(diào)查公司缺乏商業(yè)經(jīng)營專家，無法對成都商業(yè)發(fā)展趨勢進行準確預(yù)測，對消費者分析不夠深入，例如白領(lǐng)消費者的深入調(diào)查和分析不夠。通過我們的調(diào)查分析，成都是四川省會，西南一些大公司總部或分布多設(shè)在成都，白領(lǐng)人群多。成都自古就是四川文化中心，大專院?？蒲性核姸啵啥几咝聟^(qū)也集中了白領(lǐng)人群。成都是著名的旅游休閑城市，吸引外地游客眾多，而這些游客中都是經(jīng)濟收入較高的白領(lǐng)人群。投資回報是商業(yè)建筑策劃的核心，由于SM集團前期要求整個購物中心能夠吸引高中低全部人群，事實上存在困難。從長期可持續(xù)經(jīng)營和提升租金角度，我們認為沃爾瑪大賣場適合各類人流，但是百貨等主力業(yè)態(tài)必須能夠吸引白領(lǐng)人群，周邊消費人群難以支撐13萬多平方米的大型購物中心規(guī)模，因此我們建議要重點吸引白領(lǐng)消費者，所以SM城市廣場整個建筑風格需要創(chuàng)新，具備較高建筑文化品味，而不是照搬SM廈門城市廣場的建筑風格。業(yè)態(tài)理念

設(shè)計創(chuàng)新不僅住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)存在戰(zhàn)略的創(chuàng)新問題，而且大型商業(yè)房地產(chǎn)更存在戰(zhàn)略創(chuàng)新問題。尋求項目開發(fā)模式的突破，就是要打破房地產(chǎn)就是建筑與環(huán)境的局限，跳出房地產(chǎn)狹小的專業(yè)范疇，把握新世紀客戶的精神追求，挖掘區(qū)域文化的精華，將商業(yè)、旅游、體育、文化產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)大膽嫁接。開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新是根本目標，專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新是實施的手段，客戶的滿意才是成功的檢驗標準。東方時代廣場作為大型MALL購物中心，面對全球的顧客開放，不僅接納購物休閑人群，也面向世界接納旅游群體，不斷吸收國外商業(yè)文化精華，為我所用。我們以深圳人的熱情笑迎天下客，將儒家文化的人文關(guān)懷落實到服務(wù)細節(jié)。深圳社區(qū)購物中心理念設(shè)計購物中心與步行街的休閑娛樂策劃21世紀是海洋的世紀，大海是人類的故鄉(xiāng)。海洋不僅有無窮無盡的保障，而且遠古人類就知道海水具有保健功能，不論是海水沐浴，還是利用深層海水開發(fā)健康食品，人類對海洋的合理利用與開發(fā)剛剛開始，海水療法是人類提煉總結(jié)出來的有效健康保健方法。挖掘我國古老的海洋文化，提煉海洋保健的精華，運用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)設(shè)備與手段，策劃獨具特色的海洋活水健康保養(yǎng)中心，讓“生命加油站，健康儲蓄所”成為現(xiàn)實。我們的策劃是以海洋保養(yǎng)中心和娛樂項目吸引人流，形成購物、旅游、休閑一體化的新型購物中心。業(yè)態(tài)布局設(shè)計

樓層經(jīng)營內(nèi)容９層家居生活用品８層兒童服裝及用品７層運動世界６層休閑裝與皮具５層男裝與紳士用品３、４層女裝與女性用品2層青春少女裝1層璀璨時尚館（珠寶、精品、化妝品）負1層家電、超市東方時代廣場購物中心業(yè)態(tài)布局

國際先進水平的業(yè)態(tài)設(shè)計方法根據(jù)經(jīng)營管理的預(yù)測與模擬分析進行業(yè)態(tài)設(shè)計預(yù)測方法：商業(yè)經(jīng)營的實際經(jīng)驗與知識，市場調(diào)查的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，根據(jù)消費人口變化與特征，商業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測因此，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)計需要豐富經(jīng)驗的商業(yè)地產(chǎn)專家與零售業(yè)專家設(shè)計楊寶民＋青山正人＋許載寧模式業(yè)態(tài)設(shè)計收費標準波浪型全接觸式動線設(shè)計

通過立體空中購物走廊設(shè)計，合理利用垂直電梯與扶梯，讓顧客進入二層以上商場象進入一層商場一樣方便。讓顧客與商鋪全接觸，提高商鋪的商業(yè)價值平面動線立體動線地下空間業(yè)態(tài)的合理規(guī)劃華夏城地下室業(yè)態(tài)規(guī)劃深入黃石與北京參考同類項目，運用自身經(jīng)驗獨創(chuàng)業(yè)態(tài)設(shè)計案例——長春1500畝項目有關(guān)數(shù)據(jù)表明，2007年，長春商鋪市場的供應(yīng)量將超過70萬平方米。這樣的開發(fā)量，對于長春這樣規(guī)模的城市，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)面積與需求量將趨近失衡。據(jù)不完全統(tǒng)計，長春市現(xiàn)有商圈的總體商業(yè)商鋪總面積大約為120萬平方米，加上其他社區(qū)商鋪和專業(yè)賣場及部分潛在的商業(yè)項目，保守估計將達到300多萬平方米。遠達大街、東榮大路、東環(huán)城路周邊的商業(yè)分布

（1）遠達大街是本區(qū)域主要干道，集中了本區(qū)域經(jīng)營狀態(tài)較好的商業(yè)業(yè)態(tài)，但類型分布不均，多以汽修類為主，這也是影響區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的一個遺留問題。（2）東榮大路同樣是本區(qū)域主要商業(yè)經(jīng)營街路，與中東瑞家隔街相望，但商業(yè)分布無序，主要是物流為主的商鋪，配以餐飲和小型商品供應(yīng)商鋪，這樣的布局現(xiàn)在來看，非常不科學(xué)、不合理。此類商業(yè)若是想發(fā)展，必須要進行集中管理，才能得以發(fā)展和進步。（3）東環(huán)城路屬于城市主要交通道路，臨近便利的交通道路卻很少有商業(yè)類型存在，其原因是原有的工廠圍墻占據(jù)商業(yè)位置，使臨街商業(yè)沒有得到發(fā)展。2、內(nèi)商業(yè)街的商業(yè)布局本區(qū)域內(nèi)商業(yè)街現(xiàn)有布局以南北為軸，呈現(xiàn)兩橫一縱商業(yè)趨勢。分別以同康路、乾安路為橫向，縱向以太有街為主。商業(yè)分布較為集中，但規(guī)模不大，屬于初始化發(fā)展狀態(tài)。家居批發(fā)商圈現(xiàn)狀及本項目對策東榮大路臨近本項目，因此本項目一方面可以服務(wù)該商圈，另外可以設(shè)置相關(guān)業(yè)態(tài)與該商圈融合，提升項目商業(yè)價值。社區(qū)商業(yè)的實際判斷方法與診斷結(jié)果現(xiàn)場診斷方法1.觀察社區(qū)特點2.假設(shè)業(yè)態(tài)3.論證業(yè)態(tài)設(shè)計與商業(yè)建筑策劃結(jié)合4.尋找到最佳方案長春千畝大盤規(guī)劃的完善與修改社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計依據(jù)是什么？1.商圈情況2.周邊人口3.本社區(qū)情況建筑策劃意見社區(qū)商業(yè)建筑策劃百聯(lián)西郊購物中心位于上海西郊的長寧區(qū)新涇地區(qū)，是百聯(lián)集團旗下一家全新的商業(yè)中心和社區(qū)中心。占地面積3.4萬平方米，建筑面積達到11萬平方米，經(jīng)營面積為6.25萬平方米。購物中心公共活動區(qū)域面積1.7萬平方米，停車面積1.9萬平方米。擁有免費機動車停車位550個、非機動車停車位2500個。建筑設(shè)計特點百聯(lián)西郊購物中心由百聯(lián)集團投資5.6億人民幣，聘請美國著名購物中心專業(yè)設(shè)計公司—JEDER國際建筑事務(wù)所，和上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計集團江歡成設(shè)計事務(wù)所共同設(shè)計完成。捷得將百聯(lián)購物中心設(shè)計成一個現(xiàn)代村落風格的社區(qū)中心。這里的中心廣場為大家提供了音樂會、展覽、節(jié)日慶典、餐飲、購物等一系列活動的理想場所。整個建筑物分地下二層和地上四層。購物中心采用開放式建筑風格，體現(xiàn)人性化設(shè)計理念，通過貫穿東西兩側(cè)出入口的步行街、室外與室內(nèi)交替的環(huán)型走廊和天橋、開敞的園林景觀中心廣場，將三個區(qū)域的建筑有機地組合成一個整體。業(yè)態(tài)特點其中：4.4萬平方米為國際國內(nèi)連鎖業(yè)態(tài)；餐飲業(yè)1.2萬平方米，娛樂休閑業(yè)5500平方米，便民服務(wù)業(yè)2000平方米左右。大型生活超市1家、百貨公司1家、專業(yè)賣場4家、主題餐飲29家、專賣店62家、娛樂健身5家、社區(qū)服務(wù)14家。目前有包括友誼百貨、世紀聯(lián)華、HOLA特力屋、迪卡儂、永樂家電在內(nèi)的共116家商家入駐。招商中的亮點運動專賣店與家居招商餐飲引進星巴克社區(qū)商業(yè)建筑設(shè)計思想的創(chuàng)新基于社區(qū)購物中心特點突出參與性，目的地，好奇心，具有較好便利性。購物中心與步行街的商業(yè)網(wǎng)點分割

圖１商業(yè)網(wǎng)點分割流程消費者投資偏好業(yè)態(tài)策劃與優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點分割后動線分析確定不同商業(yè)網(wǎng)點分割比例不同分割方案銷售預(yù)測初步確定商業(yè)網(wǎng)點分割方案通過合同委托測繪部門實際測繪確定分割方案

商鋪分割原則a)

根據(jù)業(yè)態(tài)設(shè)計優(yōu)化與顧客動態(tài)流線的要求，按照洋流理論的回旋要求，合理分割商鋪，確保每個商鋪面向通道，沒有死角。b)

根據(jù)消費者購買力與投資能力、愿望，對商鋪進行多種規(guī)格、面積的分割,參考已經(jīng)購買商鋪面積要求統(tǒng)計數(shù)據(jù)，確定分割面積比例。c)

合理確定公共分攤面積，確保用戶商鋪較高實用率，通過流線的合理設(shè)計最大限度分割出商鋪面積。d)

合理確定動態(tài)流線，有利于開業(yè)后實際運營工作。對于出售以后的大商鋪，客戶可以再分割，同類面積規(guī)格商鋪，客戶可以購買多套組合。

在煙臺等地ＭＡＬＬ項目業(yè)態(tài)設(shè)計與商鋪分割工作中，深感結(jié)構(gòu)形狀的重要性，在ＭＡＬＬ設(shè)計方案完成后一定要首先進行業(yè)態(tài)設(shè)計合初步商鋪分割，根據(jù)初步分割意見內(nèi)部結(jié)構(gòu)形狀進行完善和修改，確保簡單化以及可視化原則。銷售比例銷售部分面積＝（項目投資額＋30%收益）%每平方米單價發(fā)展商要有能力開發(fā)下一期項目。具體銷售要詳細根據(jù)市場情況進行商鋪分割，詳細計算銷售哪些部分，制定價值策略，這是我們操作過的商鋪銷售策劃方案要系統(tǒng)回答的問題。

社區(qū)商業(yè)的銷售模式通過經(jīng)營提升商鋪銷售價值融資創(chuàng)新信托融資：以項目為杠桿招商主力店成功以后進行信托融資香蜜湖水榭花都項目是深圳信托融資最成功的一個項目

現(xiàn)代商業(yè)步行街現(xiàn)代商業(yè)步行街的策劃是購物、商業(yè)文化與休閑娛樂多種策劃的集成。運用海洋的洋流理論對現(xiàn)代商業(yè)步行街布局進行理性策劃，確保商業(yè)步行街的繁榮。法國巴黎國際一流的商業(yè)步行街具有特征：

1、

硬件設(shè)施一流，包括市政、交通和商場乃至購物環(huán)境的硬件設(shè)施。2、

它應(yīng)該是多功能的，比如購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游六個方面。3、

商業(yè)步行街管理水平應(yīng)該是一流的，不僅要具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能，而且在步行街整體形象宣傳方面，公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)水準方面也應(yīng)該使一流的。世界著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。

銀座商業(yè)街區(qū)在日本人的心目中，銀座是高級、名牌、流行、信用、品味、貨真價實、憧憬、時尚以及日本新潮購物中心的代名詞。銀座業(yè)態(tài)特征擁有日本最多的商業(yè)老字號例如歷史悠久文明全國的木村屋世界最大的畫廊街日本最大的展覽設(shè)施街日本地方大眾媒體的中心銀行密度最高的商業(yè)中心國內(nèi)商業(yè)步行街普遍存在如下問題：1、經(jīng)營序列矛盾。2、商業(yè)利潤下滑。3、商業(yè)功能單一，文化休閑功能不強?？臻g序列和尺度與消費者心理行為存在差異。

王府井商業(yè)街將實施功能、結(jié)構(gòu)、檔次、形象的全面調(diào)整與提升。－－完善功能。從單一購物的初級化市場，向購物、旅游、休閑、娛樂、會展、文化等多樣性的高級化市場功能轉(zhuǎn)變。

－－調(diào)整結(jié)構(gòu)。將傳統(tǒng)的商業(yè)結(jié)構(gòu)向現(xiàn)代化、國際化商業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。按照國際通行的中心商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布進行調(diào)整，商業(yè)占３０－３５％，餐飲企業(yè)占２０－２５％，休閑、娛樂、酒店、服務(wù)等占３０－４０％。

－－提升檔次。

－－營造環(huán)境。

－－加快發(fā)展數(shù)字王府井。東門步行街改造措施：1、改造交通設(shè)施，設(shè)置步行通道，禁止機動車輛通行，交通改造分兩期，一期主要包括風貌街、老街廣場、解放路等162、拆除違法建筑，改造部分建筑設(shè)施

3、注重文化設(shè)施建設(shè)

深圳東門步行街未來發(fā)展戰(zhàn)略的意見

1、決心拆除全部違法建筑，流出空地，增加綠地。2、運用城市經(jīng)營理論，不僅將東門市政建設(shè)相關(guān)內(nèi)容向企業(yè)開放，而且通過政府政策調(diào)節(jié)，鼓勵企業(yè)拆除成片低矮老式建筑，集中建設(shè)高層建筑，多流出綠地，增加通透性。3、改革完善步行街管理體系，提高準入門欄，將低素質(zhì)經(jīng)營者淘汰出東門，讓優(yōu)秀的經(jīng)營者近來，提升東門形象。4、加大交通治理力度與道路改造力度，拓寬美化周邊道路。

理念設(shè)計、文化定位、發(fā)展規(guī)劃

理念設(shè)計是商業(yè)步行街策劃的靈魂，理念設(shè)計的提出建立在充分的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，步行街策劃要考慮步行街的商圈特征、消費習慣、區(qū)域歷史文化、建筑與商業(yè)文化。理念的設(shè)計要在商業(yè)街歷史基礎(chǔ)上創(chuàng)新，兼顧歷史特點，更重要的是有利于未來發(fā)展。洋流學(xué)說與商業(yè)步行街布局

洋流的形成有許多原因，主要原因是由于長期定向風的推動。世界各大洋的主要洋流分布與風帶有著密切的關(guān)系，但洋流流動的方向和風向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。世界四大漁場均分布在洋流回旋地帶。從經(jīng)濟地理角度分析1、

洋流流暢區(qū)資源流通過速，難以停留累積，成為魚類遷徙的路徑，無其它特殊條件很難形成資源聚集，如果有沙塵暴等帶來大量浮游生物資源，那么會吸引魚類聚集。2、

反之，洋流回旋使大量生物滯留，回旋區(qū)內(nèi)食物豐富，吸引魚類；由此產(chǎn)生食物鏈，對各種物種產(chǎn)生吸引，從而形成資源富饒區(qū)域如：漁場、海底礦藏?？梢娀匦官Y源和生物聚集。

精品百貨店中檔購物中心文化娛樂休閑街二樓空中步行道二樓空中步行道中上檔購物中心中低檔百貨店購物、娛樂、餐飲

理想的商業(yè)步行街與購物中心布局模型由于我國近五年來重新規(guī)劃設(shè)計的商業(yè)步行街較多，許多設(shè)計單位都在探索商業(yè)步行街的設(shè)計創(chuàng)新，許多國外一流設(shè)計公司開始服務(wù)中國商業(yè)地產(chǎn)項目，例如，美國JERDE建筑設(shè)計公司就為中國商業(yè)地產(chǎn)客戶提供服務(wù)，該公司設(shè)計的美國環(huán)球影城商業(yè)步行街項目就是一個典型的設(shè)計項目，其設(shè)計思想對于我國設(shè)計商業(yè)步行街具有啟示。商業(yè)步行街設(shè)計創(chuàng)新

美國環(huán)球影城商業(yè)步行街為例美國環(huán)球影城商業(yè)步行街總體效果照片

JERDE公司設(shè)計這個項目的思路是將環(huán)球影城商業(yè)步行街設(shè)計成為顧客的目的地，通過豐富的畫面引導(dǎo)顧客愿意向步行街的內(nèi)部走去，通過設(shè)計可參與性的業(yè)態(tài)，讓顧客停留更長的時間。美國環(huán)球影城商業(yè)步行街美國環(huán)球影城商業(yè)步行街總體效果照片

美國環(huán)球影城平面圖環(huán)球影城步行街立面目的地