買(mǎi)賣(mài)破租賃規(guī)則的適用與完善

買(mǎi)賣(mài)破租賃規(guī)則的適用與完善

一、第119條第2款的規(guī)定是否過(guò)于完善1999年通過(guò)的《中華人民共和國(guó)教育法》第229條規(guī)定，“承租人在租賃期間改變所有權(quán)的，不影響租賃協(xié)議的效力?！边@就是所謂的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則。原《經(jīng)濟(jì)合同法》第23條第2款“出租方應(yīng)按照合同規(guī)定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn),將出租的財(cái)產(chǎn)交給承租方使用。如果出租方將財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方時(shí),租賃合同對(duì)財(cái)產(chǎn)新的所有方繼續(xù)有效?！弊罡呷嗣穹ㄔ涸凇蛾P(guān)于貫徹(中華人民共和國(guó)民法通則)若干問(wèn)題的意見(jiàn)》(試行)第119條第2款“私有房屋在租賃期內(nèi),因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,原租賃合同對(duì)承租人和新的房主繼續(xù)有效?！薄逗贤ā返?29條是對(duì)上述兩法律條文的統(tǒng)一性規(guī)定。那么該條的規(guī)定是否足夠完善呢?首先來(lái)對(duì)本條進(jìn)行解讀:何為租賃物?是包含動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn),甚至權(quán)利在內(nèi)的一切物權(quán)的客體嗎?什么是租賃期間,它的起算點(diǎn)是租賃合同成立時(shí)還是租賃物以公示的方式存在于承租人手中時(shí)呢?該條規(guī)定是發(fā)生所有權(quán)變動(dòng),而所有權(quán)的變動(dòng)有基于法律規(guī)定,也有基于當(dāng)事人之間的約定,是否都可以適用該條呢?所有權(quán)變動(dòng)之外的其他物權(quán)的變動(dòng),如設(shè)定抵押權(quán)是否可以準(zhǔn)用呢?“不影響租賃合同的效力”應(yīng)該如何理解?由于立法的言簡(jiǎn)意賅,需要學(xué)習(xí)適用法律的人去對(duì)它進(jìn)行系統(tǒng)的解釋,筆者選擇了買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則的公示問(wèn)題來(lái)談?wù)勛约旱目捶?。選擇此一問(wèn)題的原因在于,它涉及到租賃權(quán)的性質(zhì),買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則的制度目的等根本性問(wèn)題,而且是對(duì)于承租人利益保護(hù)與交易安全的平衡問(wèn)題,實(shí)有討論的必要。二、不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的公示措施學(xué)者論及買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則必以弱者保護(hù)論為基點(diǎn),如王澤鑒先生認(rèn)為,“居住為人生之基本需要,屋價(jià)高昂,購(gòu)買(mǎi)不易,承租人多屬經(jīng)濟(jì)上弱者,實(shí)有特別保護(hù)之必要”。(2)但是如果毫無(wú)限制地適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則,可能造成對(duì)承租人的過(guò)度保護(hù)而使受讓人的利益受到損害。況且也有學(xué)者對(duì)于弱勢(shì)之承租人表示質(zhì)疑,認(rèn)為“承租人”概念涵蓋的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)者之廣泛,從住屋承租到表演場(chǎng)地的承租,到錄影帶、汽車(chē)的承租,如何能作為社會(huì)政策的標(biāo)的團(tuán)體?誰(shuí)又能說(shuō),承租人一定是經(jīng)濟(jì)的弱者?(3)承租人和受讓人的利益都應(yīng)得到法律的保護(hù),法律制度的構(gòu)造不能為了保護(hù)其中一方的利益而舍棄另一方的利益。那么在法律承認(rèn)“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的前提下,既要保護(hù)承租人的租賃權(quán),又要兼顧受讓人的物權(quán)。法律必須提供一定的機(jī)制來(lái)解決兩者的沖突,解決途徑就是在承認(rèn)租賃權(quán)物權(quán)化的同時(shí),配以租賃權(quán)的公示制度。這樣受讓人在交易的過(guò)程中能全面了解標(biāo)的物上的權(quán)利狀況,便于自己做出理性分析,也利于維護(hù)交易的安全。從租賃權(quán)的性質(zhì)來(lái)看,筆者同意通說(shuō)的觀點(diǎn)認(rèn)為它是物權(quán)化的債權(quán),那么租賃權(quán)就具有了物權(quán)的部分特性。物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別之一就是物權(quán)是絕對(duì)權(quán),具有對(duì)世性,可以對(duì)抗第三人,故法律對(duì)它的要求之一就是權(quán)利變動(dòng)時(shí)需要公示。在“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則下,承租人的租賃權(quán)可以對(duì)抗善意的受讓人,那么它也需要公示,這是租賃權(quán)的性質(zhì)使然?？v觀各國(guó)民法也都有關(guān)于租賃權(quán)公示措施的規(guī)定,如《德國(guó)民法典》第571條第1項(xiàng)規(guī)定:“出租的土地在出租人交付于承租人后,由出租人讓與第三人時(shí),受讓人代替出租人取得在其所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)?！钡?77條規(guī)定:“出租的土地在出租人交付于承租人之后又設(shè)定第三人的權(quán)利的,……”;《日本民法典》第605條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)租賃實(shí)行登記后,對(duì)以后就該不動(dòng)產(chǎn)取得物權(quán)者,亦發(fā)生效力?！薄斗▏?guó)民法典》第1743條第1款規(guī)定:“如出租人出賣(mài)其租賃物,買(mǎi)受人不得辭走已訂立經(jīng)公證或規(guī)定有確定日期的租賃契約的土地承租人、佃農(nóng)或房屋承租人?！惫使P者認(rèn)為,《合同法》第229條“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的適用條件中,需承租人的租賃權(quán)已經(jīng)通過(guò)一定途徑得到公示。三、合同法第264條的規(guī)定在買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則下,受讓人的利益如何得到保護(hù)?我國(guó)《合同法》第229條沒(méi)有做出明確規(guī)定。筆者將通過(guò)對(duì)“交付”這一要件進(jìn)行論述,分析該要件對(duì)于理解并適用《合同法》第229條是否更加便利清晰,及在以后的修法中是否可以借鑒。(一)“租賃權(quán)”的保護(hù)交付,也就是占有的轉(zhuǎn)移。租賃權(quán)依出租人是否已將租賃物交付給承租人而被區(qū)分為兩個(gè)階段:租賃物交付請(qǐng)求權(quán)以及租賃物用益權(quán)。第一階段的租賃權(quán)表現(xiàn)為承租人對(duì)出租人的租賃物的交付請(qǐng)求,其與一般的債權(quán)無(wú)異,此時(shí)若出租人違約,承租人只能依債務(wù)不履行的規(guī)定請(qǐng)求出租人承擔(dān)責(zé)任;在租賃物交付后,承租人才能對(duì)租賃物進(jìn)行使用收益,從而處于一種類(lèi)似于用益物權(quán)人的地位,此時(shí)才有必要通過(guò)強(qiáng)化租賃權(quán)來(lái)保護(hù)承租人的利益。(4)交付使得租賃權(quán)具有公示性。在租賃物交付之前,受讓人難以得知標(biāo)的物上是否存在租賃關(guān)系,出賣(mài)人出于自己利益的考慮也未必會(huì)告訴受讓人真實(shí)情況。但是在租賃物交付后,受讓人可以通過(guò)承租人已經(jīng)占有租賃物而查知租賃關(guān)系的存在,以免使自己遭受無(wú)法預(yù)測(cè)的損害,保護(hù)交易的安全。雖然有很多學(xué)者在論及買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則時(shí),會(huì)將租賃物的范圍限制在不動(dòng)產(chǎn)上,認(rèn)為“買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則之適用客體,應(yīng)僅限于不動(dòng)產(chǎn)租賃”(5),但是,由于我國(guó)《合同法》第229條對(duì)于租賃物的范圍并沒(méi)有做出如此規(guī)定,故從現(xiàn)行法律來(lái)看,尚不可以將動(dòng)產(chǎn)排除于買(mǎi)賣(mài)不破租賃的規(guī)則之外。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言,權(quán)利變動(dòng)的公示方式采交付方式,在各國(guó)立法和實(shí)踐操作中都是如此。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn),是同樣采用交付方式還是應(yīng)該采用登記的方式,在下文中會(huì)有詳細(xì)論述。(二)簡(jiǎn)易交付情形下的占有《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《物權(quán)法》)在“動(dòng)產(chǎn)交付”一節(jié)規(guī)定了現(xiàn)實(shí)交付、簡(jiǎn)易交付、指示交付和占有改定。在買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則下,是否四種交付方式都可以適用呢?現(xiàn)實(shí)交付就是直接轉(zhuǎn)移占有,這種方式能達(dá)到公示的效果是沒(méi)有問(wèn)題的。簡(jiǎn)易交付是在權(quán)利設(shè)定或轉(zhuǎn)移前,權(quán)利人已經(jīng)依法占有了標(biāo)的物。在成立簡(jiǎn)易交付的情況下,意味著承租人已經(jīng)占有了租賃物,故簡(jiǎn)易交付同樣也能達(dá)到公示的效果。在指示交付的情形下,如出租人將其對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與承租人,后又將該租賃物出賣(mài),因受讓人難以查證是否存在租賃關(guān)系,故應(yīng)該視為租賃物尚未交付。但是也有學(xué)者認(rèn)為,這種情況下應(yīng)區(qū)分承租人是否已經(jīng)取得租賃物的占有而有所不同,如果承租人已經(jīng)取得占有,受讓人可以查知租賃關(guān)系的存在,則可以適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則;反之,則不能適用該規(guī)則。(6)對(duì)于占有改定情形,租賃物仍然由出讓人占有,不能達(dá)到公示之效果,若適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則,則會(huì)使受讓人遭受不測(cè)的損害,故不能認(rèn)為租賃物已經(jīng)交付。史尚寬先生在論及交付方式時(shí),認(rèn)為,“依余所見(jiàn)我民法既不以登記為對(duì)抗受讓人之要件,應(yīng)嚴(yán)格解釋以承租人現(xiàn)實(shí)占有為必要”。(7)考慮到交付的公示意義,在買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則下所稱(chēng)的交付,應(yīng)當(dāng)限定為現(xiàn)實(shí)交付和簡(jiǎn)易交付兩種,指示交付和占有改定不包含在內(nèi)。(三)對(duì)租賃權(quán)的持續(xù)占有為了貫徹租賃權(quán)物權(quán)化的公示原則,出租人讓與租賃物所有權(quán)于第三人時(shí),租賃物必須尚在承租人的占有中,也即承租人持續(xù)地占有租賃物。其原因在于,一方面,當(dāng)承租人沒(méi)有占有租賃物時(shí),租賃物上是否存在租賃權(quán),受讓人無(wú)從得知。從保護(hù)交易安全的角度來(lái)看,受讓人必須能夠通過(guò)一定的途徑得知是否存在租賃關(guān)系,而承租人持續(xù)占有租賃物則可以起到公示的效果。另一方面,肯定承租人的租賃權(quán)可以對(duì)抗受讓人的目的在于保護(hù)承租人對(duì)租賃物的使用收益,而承租人對(duì)租賃物的使用收益是以占有為前提的。如果承租人喪失了對(duì)租賃物的占有,說(shuō)明其也喪失了對(duì)租賃物的使用收益,故也沒(méi)有必要使得租賃權(quán)具有對(duì)抗力了。關(guān)鍵問(wèn)題是該如何認(rèn)定占有是否持續(xù)。占有的取得必須具備兩個(gè)要素:體素和心素。占有的持續(xù)也同樣如此,即占有的持續(xù)也取決于體素和心素的結(jié)合,如果此種結(jié)合不存在或者是兩者都不存在,那么占有的持續(xù)也必然終止。(9)在承租人占有租賃物的情況下,受讓人可以推知租賃關(guān)系的存在,從而考慮到買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則的適用,以保護(hù)自己的合法權(quán)益,不致遭受預(yù)料不到的損失。我國(guó)《合同法》沒(méi)有對(duì)買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則中租賃物的公示問(wèn)題做出規(guī)定,而僅規(guī)定“在租賃期間內(nèi)”即可適用,似有使買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則絕對(duì)化的效果,不足以平衡承租人與受讓人的利益。這一問(wèn)題在以后完善法律的過(guò)程中應(yīng)該得到重視。四、不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的利益沖突是法律的使命,是也是由自然的社會(huì)生活在討論不動(dòng)產(chǎn)租賃物的公示方式之前,有必要對(duì)該“不動(dòng)產(chǎn)”進(jìn)行界定。一般而言,不動(dòng)產(chǎn)包括土地和房屋,但是在我國(guó)土地的所有權(quán)是歸國(guó)家或者集體所有,我們所說(shuō)的“土地租賃”實(shí)際上是指土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題,由于本文所涉及的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”實(shí)際上是指所有權(quán)讓與不破租賃,不能涵蓋使用權(quán)讓與的情況,至于其是否可以類(lèi)推適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則不屬于本文所討論的問(wèn)題,不予闡述。故在本篇文章中所說(shuō)的不動(dòng)產(chǎn)僅指房屋。如前所述,我國(guó)《合同法》并沒(méi)有規(guī)定買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則在房屋租賃上的公示問(wèn)題?？v觀各國(guó)民法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)租賃的公示方式,大致有交付、登記、公證三種。如《德國(guó)民法典》和臺(tái)灣民法典采用交付方式,《日本民法典》第605條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)租賃實(shí)行登記后,對(duì)以后就該不動(dòng)產(chǎn)取得物權(quán)者,亦發(fā)生效力?！薄斗▏?guó)民法典》第1743條第1款規(guī)定:“如出租人出賣(mài)其租賃物,買(mǎi)受人不得辭走已訂立經(jīng)公證或規(guī)定有確定日期的租賃契約的土地承租人、佃農(nóng)或房屋承租人?！北容^以上三種公示方式,就交付制度而言,其只需要承租人事實(shí)上占有該不動(dòng)產(chǎn)即可,易于保護(hù)承租人的利益,但是現(xiàn)代社會(huì)的居住形態(tài)逐漸以公寓等封閉式的狀態(tài)為主,鄰里之間欠缺了解,而且注重個(gè)人隱私的保護(hù),對(duì)于自己的財(cái)產(chǎn)狀況更是不希望他人知曉,這種情況下受讓人想要調(diào)查是否有租賃合同的存在,成本變得非常高昂。就登記制度而言,承租人與出租人簽訂房屋租賃合同之后,尚需將其租賃權(quán)到有關(guān)部門(mén)進(jìn)行登記,受讓人可以通過(guò)查找登記簿得知租賃權(quán)的存在,有利于保護(hù)受讓人的利益。但是在這種方式下承租人租賃權(quán)的登記需要出租人的配合,這對(duì)于承租人利益的保護(hù)有極大風(fēng)險(xiǎn)。就公證制度而言,當(dāng)事人在查閱不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記簿之外,仍不能保障交易安全,還必須到公證機(jī)關(guān)進(jìn)行查詢(xún)。這不僅使得交易成本更加高昂,而且拖延交易時(shí)間?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《城市房地產(chǎn)管理法》)第54條規(guī)定:“房屋租賃,出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款,以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù),并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案?！蓖瑫r(shí)大多地方規(guī)章也有類(lèi)似的規(guī)定(10),如《成都市房屋租賃管理辦法》第7條規(guī)定:“房屋租賃實(shí)行登記備案制度。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自簽訂或變更房屋租賃合同之日起三十日內(nèi),到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)?！睂?duì)于這種“登記備案”應(yīng)如何理解?從立法意圖來(lái)看,采登記備案是為了便于稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其進(jìn)行納稅,保障國(guó)家的財(cái)政收入。如果沒(méi)有進(jìn)行登記備案,也是對(duì)出租人進(jìn)行行政處罰的事由,如《成都市房屋租賃管理辦法》第16條規(guī)定:“有下列情形之一的,由市或區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門(mén)按照管理權(quán)限給予行政處罰:(一)未按本辦法第七條規(guī)定辦理租賃登記備案而出租房屋的,責(zé)令限期補(bǔ)辦登記備案手續(xù),逾期不改正的對(duì)住宅出租人處以500元以上2000元以下的罰款;對(duì)非住宅出租人處以5000元以上30000元以下的罰款?！睆脑摲梢?guī)定的實(shí)際操作方面來(lái)看,現(xiàn)代社會(huì)租房現(xiàn)象普遍,但是進(jìn)行了房屋租賃登記的寥寥無(wú)幾。那么該房屋租賃登記備案的法律規(guī)定是否能足以承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)不破租賃的公示功能呢?筆者認(rèn)為是可以的。首先,利益的沖突是必然的,法律的使命就是如何更好地平衡利益沖突,“兩害相權(quán)取其輕”。上文中分析了交付與登記在不動(dòng)產(chǎn)租賃的公示問(wèn)題上的優(yōu)缺點(diǎn),從滿(mǎn)足現(xiàn)代社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況和保護(hù)交易安全的角度來(lái)看,不動(dòng)產(chǎn)租賃上采登記制度更為合理。正如《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問(wèn)題的解答》(滬高法民一16號(hào))中說(shuō)明的那樣:租賃合同登記與否,不影響租賃合同效力。但未經(jīng)登記的租賃合同,不得對(duì)抗第三人。其次,法律存在就說(shuō)明社會(huì)是需要他律的,我們不能期待出租人和承租人有真實(shí)展現(xiàn)租賃關(guān)系的自覺(jué)。既然我國(guó)關(guān)于房屋租賃的法律規(guī)定了登記備案制度,那么實(shí)踐的操作和理論的分析就應(yīng)該以現(xiàn)行規(guī)定為基點(diǎn),而不能說(shuō)實(shí)踐中房屋租賃合同進(jìn)行登記備案的情況少見(jiàn),就要否認(rèn)這一立法的操作性和合理性。第三,德國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法典規(guī)定買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則下租賃物的公示方式采交付方式,那么在不動(dòng)產(chǎn)租賃問(wèn)題上是否可以借鑒呢?法律移植是得到肯定的,但是任何一項(xiàng)法律的移植都要以現(xiàn)實(shí)需要為前提,符合自身的實(shí)際情況,考慮到我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,不動(dòng)產(chǎn)租賃物的登記更為合理。更何況臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者對(duì)其采交付方式也提出質(zhì)疑,“……可否改采登記制度,規(guī)定非經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人?！蔽?、特殊動(dòng)產(chǎn)租賃一般而言,特殊動(dòng)產(chǎn)包括機(jī)動(dòng)車(chē)、船舶和航空器。之所以稱(chēng)它們是特殊動(dòng)產(chǎn),是因?yàn)樗鼈兊氖袌?chǎng)價(jià)值較大,購(gòu)買(mǎi)不易,而且法律規(guī)定其物權(quán)的變動(dòng)方式與一般動(dòng)產(chǎn)有所不同。例如,《物權(quán)法》第24條規(guī)定:“船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車(chē)等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,未經(jīng)登記,不得對(duì)抗善意第三人?！蹦敲?這些特殊動(dòng)產(chǎn)在租賃的場(chǎng)合是否也與一般動(dòng)產(chǎn)不同?筆者持否定態(tài)度,畢竟租賃權(quán)在本質(zhì)上是債權(quán),法律為了保護(hù)承租人的利益而強(qiáng)化其地位,使其具有對(duì)抗力,這并不能使得租賃權(quán)具有與物權(quán)同等的效力。除非法律有特別規(guī)定,要求特殊